房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 課程設(shè)計(jì)

1、-作者xxxx-日期xxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 課程設(shè)計(jì)【精品文檔】房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 與 管 理課 程 設(shè) 計(jì)專(zhuān) 業(yè)： 工 程 管 理 姓 名： 魏 磊&王 琳 學(xué) 號(hào)： 070602225&070602214 指導(dǎo)老師： 朱 老 師 日 期： 2010年12月 設(shè)計(jì)題目：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)2010年 12 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一、課程設(shè)計(jì)小組成員： 組長(zhǎng)：魏磊 班級(jí)：工程管理072 學(xué)號(hào)：070602225組員：王琳 班級(jí)：工程管理072 學(xué)號(hào)：070602214二、課程設(shè)計(jì)題目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)（武漢市硚口區(qū)） 對(duì)武漢市硚口區(qū)“紫潤(rùn)明園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)該項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)

2、劃設(shè)計(jì)，結(jié)合實(shí)地考察情況，對(duì)該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)的意見(jiàn)。三、設(shè)計(jì)任務(wù)分工實(shí)地調(diào)查和網(wǎng)上查詢(xún)由王琳負(fù)責(zé)；數(shù)據(jù)整理和課程設(shè)計(jì)編寫(xiě)由魏磊負(fù)責(zé)。四、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃2010年20日到22日 進(jìn)行有關(guān)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，以及相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。2010年23日到26日 結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，針對(duì)硚口片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行數(shù)據(jù)計(jì)算分析，通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)比分析，從而提出投資開(kāi)發(fā)的建議。五、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑和措施相關(guān)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)情況進(jìn)行實(shí)地考察、圖書(shū)館和網(wǎng)上查詢(xún)等，分析部分則運(yùn)用課本知識(shí)進(jìn)行分析。主要運(yùn)用工具是課本和網(wǎng)絡(luò)。六、課程設(shè)計(jì)正文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)目錄1、項(xiàng)目概況- 3 -（1）、武漢

3、市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況- 3 -（2）、武漢市硚口區(qū)房地產(chǎn)概況- 4 -（3）、本方案項(xiàng)目概況- 5 -2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià)- 5 -3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合評(píng)價(jià)- 5 -（1）、評(píng)價(jià)方案的確定- 5 -（2）、評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇- 5 -、投資利潤(rùn)- 6 -、投資利潤(rùn)率- 6 -、投資回收期- 6 -（3）、評(píng)價(jià)過(guò)程的實(shí)施- 7 -4、對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的分析- 8 -（1）、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析- 8 -（2）、房地產(chǎn)四象限模型分析- 8 -5、改進(jìn)的意見(jiàn)和建議- 9 -1、項(xiàng)目概況（1）、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2008年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)入了調(diào)整期。商品房銷(xiāo)售量、土地市場(chǎng)

4、供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場(chǎng)中面臨著較大的問(wèn)題與考驗(yàn)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，有需求即有進(jìn)一步發(fā)展的潛力，隨著國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸迎來(lái)恢復(fù)性增長(zhǎng)。到2009年，武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資為778.59億元，占全市社會(huì)固定資產(chǎn)的25.9%，同比增長(zhǎng)36.7%，其中住房開(kāi)發(fā)投資為498.04億元，同比增長(zhǎng)17.19%，武漢市共計(jì)成交商品房99477套，比2008年增長(zhǎng)82.3%，成交均價(jià)同比上升16.7%。到2010年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加穩(wěn)定和迅速。武漢市作為中心

5、城市，有著良好的先天發(fā)展優(yōu)勢(shì)，無(wú)論在金融、流通、商貿(mào)、科技文娛，還是在城市基礎(chǔ)建設(shè)、能源等方面，都有著廣闊的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力，良好的投資市場(chǎng)和人口數(shù)量的激增，影響了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。武漢市現(xiàn)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商就有近2000家，各類(lèi)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)有3000多家。另一方面，武漢地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大消費(fèi)潛力吸引了20余家全國(guó)一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。由此，不難看出，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)需求巨大，并且在不斷增長(zhǎng)。市場(chǎng)潛力增長(zhǎng)迅速，需求明顯大于供求，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景一片大好，而且，在國(guó)家有利政策的調(diào)控下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)更加迅猛的發(fā)展。（2）、武漢市硚口區(qū)房地產(chǎn)概況硚口區(qū)位于湖北省武漢市主城區(qū)西北部長(zhǎng)江

6、、漢水交匯處，轄區(qū)東臨武漢中央商務(wù)區(qū)（CBD）和漢口商業(yè)中心區(qū)，南臨漢水緊接武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，西臨東方馬城，北臨臺(tái)商投資區(qū)，區(qū)轄面積41.92平方公里，下轄11個(gè)街道，132個(gè)社區(qū)和12個(gè)行政村，常住人口72.5萬(wàn)人，是武漢市最具創(chuàng)新活力的中心城區(qū)和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)腹地。 進(jìn)入新世紀(jì)，硚口著力轉(zhuǎn)換發(fā)展方式，全面加快老工業(yè)基地、傳統(tǒng)市場(chǎng)、舊城區(qū)和城中村“四大改造”，不斷壯大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“三大產(chǎn)業(yè)”，走出了一條獨(dú)具特色的科學(xué)發(fā)展之路。以漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、寶豐商務(wù)區(qū)、漢西中央采購(gòu)區(qū)、古田商圈、濱水發(fā)展帶等重點(diǎn)功能區(qū)為依托，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展：2500余家商貿(mào)企業(yè)、3000余家總

7、代理總經(jīng)銷(xiāo)、近20家公司總部、14個(gè)世界500強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)、10家星級(jí)賓館酒店、近30家金融機(jī)構(gòu)及瑞典宜家等一批具有輻射帶動(dòng)作用的大項(xiàng)目，共同匯聚成人流、物流、資金流、信息流，托起硚口現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)發(fā)展的一片天空。以硚口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為載體，先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)方興未艾：憑借133家重點(diǎn)納稅企業(yè)和機(jī)械電子、電線(xiàn)電纜、包裝印刷3大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群，硚口高擎武漢都市工業(yè)發(fā)展大旗，并整合國(guó)家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)基地、專(zhuān)利產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)基地等平臺(tái)資源，充分利用武漢城市圈的廣闊腹地，加快實(shí)施產(chǎn)業(yè)雙向轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，打造科技型、環(huán)保型、知識(shí)型、服務(wù)型的工業(yè)“頭腦經(jīng)濟(jì)”，老工業(yè)基地再次

8、華麗轉(zhuǎn)身，煥發(fā)勃勃生機(jī)。以舊城改造和城中村改造為抓手，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起：堅(jiān)持土地集約利用，2003年以來(lái)累計(jì)開(kāi)發(fā)竣工面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，一個(gè)個(gè)環(huán)境優(yōu)美的居民小區(qū)相繼建成，一幢幢富有現(xiàn)代氣息的商務(wù)樓宇拔地而起，大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)中的硚口實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的多贏(yíng)。 潮平兩岸闊，風(fēng)正一帆懸。沿著科學(xué)發(fā)展的軌道，朝著建設(shè)“兩型城區(qū)”的目標(biāo)，厚積薄發(fā)的硚口已經(jīng)崛起成為武漢資源節(jié)約型、環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高地。 改善社區(qū)環(huán)境、完善社區(qū)服務(wù)，132個(gè)社區(qū)成為居民安居樂(lè)業(yè)的溫馨港灣；以誠(chéng)招商、以信留商，優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)環(huán)境營(yíng)造出企業(yè)眼中的理想的投資興業(yè)天堂；百姓創(chuàng)家業(yè)、能人創(chuàng)企業(yè)，創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)

9、辦事業(yè)、創(chuàng)新業(yè)績(jī)的實(shí)踐全面展開(kāi)；倡導(dǎo)和諧理念，培育文明新風(fēng)，連續(xù)五屆省級(jí)文明城區(qū)的榮譽(yù)是硚口崇尚文明、共建和諧最好的注解。（3）、本方案項(xiàng)目概況本方案是在硚口區(qū)開(kāi)發(fā)普通高層住宅樓，使用土地面積30000平方米，容積率為5：1，建筑面積為150000平方米。建設(shè)期為2年。主要供中薪收入階層購(gòu)買(mǎi)。2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià)近年來(lái)，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大情況下，武漢經(jīng)濟(jì)基本面依舊比較健康，始終保持較高增速，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)；武漢的對(duì)內(nèi)及對(duì)外交通格局將會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)出現(xiàn)較大的飛躍，對(duì)于房地產(chǎn)投資有明顯的促進(jìn)作用。雖然目前政策面已經(jīng)“趨緊”可能，但和一線(xiàn)城市相比，武漢樓市價(jià)格漲幅較為平穩(wěn)；另外

10、，根據(jù)政府部門(mén)的表態(tài)，未來(lái)武漢房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)特征不會(huì)改變，因此，對(duì)于調(diào)控政策實(shí)施細(xì)則的制定，地方政府可能會(huì)有一定的彈性；故從宏觀(guān)層面看，2010年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)發(fā)展。受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)旺銷(xiāo)影響，武漢土地市場(chǎng)復(fù)蘇，供應(yīng)量、成交量在全國(guó)十大城市都居前列；與此同時(shí)，武漢土地溢價(jià)水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它城市；2009年，TOP10企業(yè)看好武漢發(fā)展前景，紛紛加大在漢土地儲(chǔ)備，武漢土地市場(chǎng)在2010年的后續(xù)升值潛力備受關(guān)注。2010年以來(lái)，武漢樓市新增供應(yīng)量一直偏低，住宅新開(kāi)工面積同比始終保持負(fù)增長(zhǎng)，但隨著市場(chǎng)的持續(xù)旺銷(xiāo)，土地市場(chǎng)再度火爆，許多新項(xiàng)目紛紛上馬，住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率在11月轉(zhuǎn)負(fù)為正

11、，因此，預(yù)計(jì)在2011年樓市供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)明顯增加，新增供應(yīng)量和需求量嚴(yán)重不均衡的格局會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。武漢樓市的銷(xiāo)量一直保持平穩(wěn)的旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，供應(yīng)趨緊，需求旺盛，價(jià)格漲幅相對(duì)較小，市場(chǎng)整體走勢(shì)較為健康。預(yù)計(jì)2011年上半年，武漢樓市新推項(xiàng)目較多，需求依然較旺，房?jī)r(jià)也將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。硚口區(qū)交通便利，人口稠密，主要是商貿(mào)業(yè)區(qū)，人口數(shù)量龐大，對(duì)房子的需求量將大大增加，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正好適應(yīng)于該地區(qū)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合評(píng)價(jià)（1）、評(píng)價(jià)方案的確定本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是開(kāi)發(fā)普通高層住宅樓（2）、評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)中的靜態(tài)指標(biāo)。如投資利潤(rùn)，投資利潤(rùn)率，投資回收期等。其指標(biāo)計(jì)算如下：、投資利潤(rùn)此方

12、案用地30000平方米，土地費(fèi)用為3000元/平方米，則土地使用費(fèi)為9千萬(wàn)元，容積率為5：1，則建筑面積為150000平方米，建筑安裝費(fèi)用為4.8億元。預(yù)售樓價(jià)為7000元/平方米。如下表：（不考慮折現(xiàn)）項(xiàng)目項(xiàng)目土地（元/平方米）建筑安裝（元）預(yù)售樓價(jià)（元/平方米）稅前利潤(rùn)費(fèi)用3000億7000/面積（平方米）30000/150000/總計(jì)9千萬(wàn)億億億投資利潤(rùn)億、投資利潤(rùn)率 此方案中房屋分三年銷(xiāo)售完畢。其銷(xiāo)售比率為40%，60%，40%。投資利潤(rùn)率總利潤(rùn)/銷(xiāo)售年限億/3億投資利潤(rùn)率*100% /（9千萬(wàn)+億）*100%28.1%項(xiàng)目投資利潤(rùn)率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。

13、在利用投資利潤(rùn)率進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要確定一個(gè)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)（例如20），當(dāng)投資方案的投資利潤(rùn)率高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。投資利潤(rùn)率對(duì)于快速評(píng)估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過(guò)程對(duì)其進(jìn)行初步評(píng)估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于工藝簡(jiǎn)單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評(píng)價(jià)。投資利潤(rùn)率法主要有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤(rùn)是會(huì)計(jì)人員較為熟悉的概念；（2）使用簡(jiǎn)單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點(diǎn)在于：（1）沒(méi)有考慮資金

14、的時(shí)間價(jià)值；（2）由于凈利潤(rùn)只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤(rùn)率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。、投資回收期投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)估指標(biāo)稱(chēng)為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開(kāi)始年算起。本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，每年的投資額按總投資的平均算取。即年投資額為：億。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開(kāi)始年算起，其表達(dá)式為：式中 為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；為年的凈現(xiàn)金流量。投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)

15、算公式為： 求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。 單位：億元年份12345凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量投資回收期：/+3（年）求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（1）使用簡(jiǎn)單、方便。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是評(píng)估指標(biāo)計(jì)算較為簡(jiǎn)單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)

16、越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對(duì)小投資項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對(duì)大型項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，也經(jīng)常將此法與其他動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（1）沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴(lài)決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。（3）、評(píng)價(jià)過(guò)程的實(shí)施評(píng)價(jià)指標(biāo)主要是通過(guò)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)運(yùn)用公式而計(jì)算得來(lái)，然后通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和四象限模型分析。4、對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的分析（1）、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)。其指標(biāo)如下：投資利潤(rùn)為：億；

17、投資利潤(rùn)率為：28.1%；投資回收期為：年。由以上三個(gè)指標(biāo)可以看出；該方案的投資利潤(rùn)較高，因此該方案可行；投資利潤(rùn)率也超過(guò)基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率，因此該方案的綜合經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行；投資回收期較低，因此該方案可以在較短的時(shí)間內(nèi)收回投資，投資項(xiàng)目初始投資回收速度，該方案可行。（2）、房地產(chǎn)四象限模型分析下圖是武漢市人口分布圖：城（郊）區(qū)土地面積年末人口人口密度（平方公里）（萬(wàn)人）（人/平方公里）總 計(jì)84768.10904江岸區(qū)9851江漢區(qū)13785硚口區(qū)46.3911584漢陽(yáng)區(qū)4304武昌區(qū)11196青山區(qū)45.809832洪山區(qū)501329蔡甸區(qū)1434江夏區(qū)20330東西湖區(qū)4537漢南區(qū)

18、2375黃陂區(qū)490新洲區(qū)1500.00634圖1-2 人口分布圖由上圖不難看出，由于硚口區(qū)人口數(shù)量龐大，中薪收入階層占大部分，而且此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是普通住宅，價(jià)格適合，因此，如果此項(xiàng)目一旦建成，那么需求量將明顯大幅增長(zhǎng)，其他條件不變時(shí)，當(dāng)新開(kāi)發(fā)建設(shè)量增加時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)的供給量增加，另一方面需求量也將增加，第一象限內(nèi)的使用需求曲線(xiàn)向右上方平移。如果此時(shí)供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上升。提高后的租金會(huì)導(dǎo)致第二象限內(nèi)價(jià)格的提高，引發(fā)第三象限內(nèi)開(kāi)發(fā)量的上升。最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存量的增大。如圖1-3所示，新的市場(chǎng)均衡為虛線(xiàn)構(gòu)成的矩形。存量（）S使用市場(chǎng)：決定租金D（R，Economy）=Sdd C開(kāi)發(fā)量（）S=C-Ds(S=C/d) 空間消費(fèi)市場(chǎng)： 存量的調(diào)整ic資產(chǎn)市場(chǎng)：決定價(jià)格第二象限P價(jià)格（元）P=R/ip=f(c)P=C(cost)資產(chǎn)投資市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)量R租金（元）四象限模型：房地產(chǎn)使用量需求變動(dòng)此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的租金、價(jià)格、開(kāi)發(fā)量和存量都有了不同程度的增長(zhǎng)。此項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)分析正是按照這種模型發(fā)展的。在此項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)量相對(duì)于價(jià)格來(lái)說(shuō)富有彈性，因而，此方案很合理，新房將大賣(mài)。綜上所述，該方案投資利潤(rùn)高，投資利潤(rùn)率高，投資回收期較低，因此可以取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，而且所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)比較低。因而該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案可行，且可行性較高。5、改進(jìn)的意見(jiàn)和建議 該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為開(kāi)發(fā)普通高層住宅樓