XX大廈建設(shè)項目可行性研究報告

1、xx大廈項目可行性研究報告武漢市xxxx房屋開發(fā)有限公司xx項目部二00七年五月目錄第一部分：編制說明第二部分：項目概況第三部分：項目的開發(fā)計劃及周期一、項目的開發(fā)計劃二、項目的開發(fā)周期三、項目開發(fā)投資方式第四部分：項目開發(fā)成本估算及分析一、開發(fā)成本費用估算二、開發(fā)成本靜態(tài)投資表第五部分：項目營銷收入估算及分析一、項目市場定位二、市場供給分析及購買力分析三、項目銷售收入估算及靜態(tài)流量分析第六部分：項目融資及現(xiàn)金流量分析一、資金籌措方案二、自有資本金流量分析三、全部投資現(xiàn)金流量分析第七部分：結(jié)論及建議一、項目結(jié)論二、項目建議第一部分 編制說明一、編制依據(jù)1武漢市建筑安裝工程造價文件資料選編2武漢

2、市房地產(chǎn)開發(fā)最新收費標(biāo)準(zhǔn)3房地產(chǎn)網(wǎng)站及刊物中有關(guān)信息4市場調(diào)查（1）地主單位：土地合同及其土地合同談判資料及土地轉(zhuǎn)讓價格等；（2）開發(fā)商：銷售價格、資金投資比例、開發(fā)周期；（3）施工單位：建安造價及施工工期；（4）房地產(chǎn)管理部門：各種稅費標(biāo)準(zhǔn)。二、編制說明1本報告僅以xx大廈項目的設(shè)計方案為依據(jù)，考慮商業(yè)、辦公用房；2收入：全部按銷售考慮，未考慮出租；3資金來源：本項目自有資金 元，其他資金為銷售收入、股東融資，無銀行貸款。第二部分 項目概況xx大廈項目位于xx區(qū)前川街西寺大道與石陽街交匯處，前川街為xx區(qū)主城區(qū)，是xx區(qū)政治和經(jīng)濟的活動中心。西寺大道為連接岱黃高速與xx城區(qū)的主要交通線，項目

3、往西約千米即為高速出口，緊臨項目東邊的是前川最繁華的商業(yè)街民安街，xx區(qū)連接城區(qū)與各村鎮(zhèn)的交通中樞老客運站就位于項目對面。1項目規(guī)劃用地面積4250平方米，凈用地面積為 平方米，總建筑面積14419.7平方米，項目分東西兩塊，中間被石陽街隔開。東邊地塊占地面積 487.88平方米，建筑面積約4660.88平方米，；西邊地塊占地面積 1103.04 平方米，建筑面積約9758.82平方米。2地塊優(yōu)勢分析（1）地段優(yōu)勢：項目位于xx主城區(qū)最繁華商業(yè)地段，周邊商業(yè)、交通發(fā)達，從房地產(chǎn)的恒定原理“地段、地段、還是地段”來看，本項目在此方面與其他樓盤相比，占有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，具有更高的投資、升值空間。（2）

4、生活配套優(yōu)勢：項目處于中心區(qū)域，人流集中，商貿(mào)繁榮，文化教育金融等市政配套設(shè)施齊全，城區(qū)內(nèi)外所有交通線路均從項目門前通過，與武漢城區(qū)通過岱黃高速和西寺大道相連，生活、工作出行快捷自由，為購房者生活與工作節(jié)省了大量時間與經(jīng)濟成本。（3）戶型優(yōu)勢：項目戶型范圍從60到140平方米，七成戶型面積在100平方米以下，即七成房源總價約控制在二十二萬，按首付三成計，首付款控制在七萬元以下，是符合目前xx城區(qū)家庭的經(jīng)濟承受心理的。第三部分 項目的開發(fā)計劃與周期一、項目開發(fā)計劃1項目規(guī)劃項目分a、b兩棟，分別位于石陽街西東兩側(cè)，總建筑面積為14419.7平方米，其中住宅建筑面積約為 11375.58平方米，商

5、業(yè)門面建筑面積約為3044.12 平方米，公建面積約為 平方米，包括物業(yè)管理用房、水電配套用房、地下車庫等。2項目產(chǎn)品特性（1）戶型設(shè)計：通風(fēng)采光良好，設(shè)計中分區(qū)明顯，注重私密性、合理性、經(jīng)濟性，有著良好的視覺和景觀美感。總戶數(shù)112戶：主力戶型：80-110平方米,約占總戶數(shù)52.19%；次要戶型:110-140平方米,約占總戶數(shù)37.69%；其它戶型:65.54及78.38平方米的小戶型各占4.61%和5.51%。（2）建筑立面：項目外立面采取歐洲古典主義風(fēng)格形式，臨西寺大道一面為全封閉陽臺，減少了灰塵和噪音對住戶的影響，南面為開放式陽臺，有利于日照。外墻主體部分貼瓷磚，主色調(diào)為赭紅色，符

6、合當(dāng)?shù)鼐用駥︻伾膶徝烙^念。（3）景觀綠化：小區(qū)內(nèi)鋪設(shè)草坪、花壇，主入口處規(guī)劃有大型石景，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有健身設(shè)施。（4）小區(qū)配套：小區(qū)裝置有紅處線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、可視對講通話系統(tǒng)、無壓供水系統(tǒng)等先進的配套設(shè)施。二、項目開發(fā)周期項目開發(fā)周期為 個月，分東西兩部分開發(fā)：東部地塊：開發(fā)建筑面積為4660.88平方米，一、二層為商鋪，三至十層為住宅開發(fā)周期 月。西部地塊：開發(fā)建筑面積為9758.82平方米，一、二層為商鋪，三至十層為住宅，開發(fā)周期 月。三、開發(fā)投資方式本項目由武漢三順置業(yè)有限公司和xx房屋開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)，自有資金 元，首期地價用自有資金支付，其余開發(fā)資金均由股東融資、銷

7、售回款負擔(dān)。第四部分 項目開發(fā)成本估算及分析一、開發(fā)成本費用估算1土地成本：根據(jù)協(xié)議地價為 萬元，規(guī)劃“一費制”及規(guī)劃路道拆遷、原有住戶拆遷、修建等費用 萬元，地價單方造價成本為 元/平方米。（主要是說明土地成本的構(gòu)成）2建安成本：（主要是說明建安成本的構(gòu)成）上述成本累計得到建安總成本為 萬元，單方造價為 元/平方米。3配套成本：（主要是說明配套成本的構(gòu)成），攤到每平方米建筑面積為 元/平方米。4不可預(yù)見費用：按工程建議投資額的項 %計提，總額為 萬元，攤到每平方米建筑面積為 元/平方米。5開發(fā)費用：（1）開發(fā)間接費用和移交費用：按投資成本的 %和總建面的 元/平方米計算，其總額為 萬元，攤到

8、每平方米建筑面積為 元/平方米；（2）管理費用：按投資成本的 %計算，總額為 萬元，攤到每平方米建筑面積為 元/平方米；（3）銷售費用：按投資成本的 %計算，總額為 萬元，攤到每平方米建筑面積為 元/平方米；（4）財務(wù)費用：依據(jù)項目的融資及還款計劃計算財務(wù)費用合計為 萬元，攤到每平方米建筑面積為 元/平方米。6營業(yè)稅及土地增值稅：營業(yè)稅為銷售收入的5.8%，總額為 萬元，攤到每平方米建筑面積為 元/平方米；土地增值稅為銷售收入的5，總額為 萬元，攤到每平方米建筑面積為 元/平方米。7所得稅：按33%稅率計提，總額為 萬元，攤到每平方米建筑面積為 元/平方米。xx大廈項目成本費用估算表序號類別投

9、資金額（萬元）單方成本（萬元）占總投資比重 （%）一開發(fā)成本1土地成本2建安成本3配套成本4不可預(yù)見費用二經(jīng)營費用1開發(fā)間接費用及移交費用2管理費用3財務(wù)費用4銷售費用合計（說明：上述七項成本費用中除營業(yè)稅和土地增值稅應(yīng)作為銷售收入的扣減項目外，其余成本費用應(yīng)作為整個項目的總投資）從上述匯總表可以看出，xx大廈項目的總投資為 萬元，單方造價為 元/平方米。除土地成本外，上述成本費用在實際操作中都存在控制空間，如果加強管理，合理控制，單方造價控制在 元/平方米以內(nèi)是可以實現(xiàn)的。二、項目開發(fā)成本靜態(tài)投資表（無此表，需銀行傳）第五部分 項目營銷收入分析一、項目市場定位1產(chǎn)品定位：針對本項目地理位置、

10、配套設(shè)施檔次和客戶來源等因素，本項目整體開發(fā)檔次定位為中高檔住宅，項目將通過完善建筑品質(zhì)，給客戶信心保證以及在管理服務(wù)等因素方面以區(qū)別于早期樓盤，為客戶帶來全新居家生活理念。2客戶定位：本項目的客戶來源以xx城區(qū)的本地居民為主，目標(biāo)客戶群體鎖定為xx區(qū)私營老板、個體工商戶等高收入人群，以及國家機關(guān)公務(wù)員、教師和xx在漢經(jīng)商人員。引此部分群體有較穩(wěn)定的收入和一定的社會地位，對居住功能、產(chǎn)品質(zhì)量以及物業(yè)的品味有較高的個性需求，這些正是符合了本項目的開發(fā)理念。二、市場供給分析及購買力分析1市場供給分析xx城區(qū)目前在售樓盤有三個：江北第一府、金龍四季陽光、白蘭麗舍樂府。江北第一府開發(fā)商為武漢南德經(jīng)濟發(fā)

11、展有限公司，項目地址位于xx大道455號，岱黃高速xx出口處。項目總建筑面積54000平米，由多層和小高層組成，總戶數(shù)468戶。該項目占據(jù)xx門戶地段，與漢口城區(qū)交通便捷，吸引較多漢口客戶置業(yè)，現(xiàn)銷售均價住房部分為2200元/平方米。金龍四季陽光開發(fā)商為武漢岳華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項目地址位于前川街西寺大道西邊起點，緊臨岱黃高速。項目總建筑面積16萬平方米，分兩期開發(fā)，由多層、小高層組成，總戶數(shù)1200余戶。該項目地理位置較偏，且緊臨高速公路，環(huán)境嘈雜，對社區(qū)生活造成一定影響。項目采取歐式的建筑風(fēng)格，但外立面和主色彩顯得單調(diào)，該項目開盤時間為2005年11月份，現(xiàn)銷售均價住房部分為2100元/

12、平方米，商鋪部分為4800元/平方米。白蘭麗舍樂府開發(fā)商為武漢小屏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項目地址位于xx區(qū)木蘭大道xx一中旁，項目總建筑面積約10萬平方米，分兩期開發(fā)，由多層、小高層組成。該項目離xx城區(qū)較遠，因項目位于武漢至木蘭山的交通線路上，主要客戶群為xx地區(qū)中低收入人群及武漢地區(qū)投資客，現(xiàn)銷售情況不理想，項目均價為2200元/平方米。2項目購買力分析（1）需求分析a剛性需求：xx城區(qū)目前正處于舊城改造階段，預(yù)計老城區(qū)拆遷面積在50萬方左右，近兩年存在很大的剛性需求。b二次置業(yè)：主要的客戶群體為企事業(yè)單位的中層管理者、政府公務(wù)員、私營企業(yè)主、個體工商戶等富裕階層，住房消費的主要目的是為了改

13、善居住條件，還有部分是為子女結(jié)婚而購房。xx城區(qū)客戶在住房需求上有著較明顯的消費特點：一是戀舊情結(jié)，通過對擬拆遷地區(qū)的市場調(diào)查進行分析，大部分住戶都希望選擇居住地點離現(xiàn)地址不遠，不希望現(xiàn)有生活模式有太大改變；二是對居住環(huán)境有較高要求，希望周邊有較好的生活配套，日常出行購物便利。對購買房屋最先考慮的因素依次為：地理位置、生活配套、戶型、小區(qū)環(huán)境、開發(fā)商實力和信譽。戶型需求：目前供應(yīng)及市民購買較多的為三房二廳，面積在120-140平方米左右，供應(yīng)量次之的為二房二廳，面積不超過100平方米。從整體的銷售情況來看，由于房價的逐年提高，xx居民由過往的傾向于購買面積偏大的三房或四房，逐步向三房、二房等舒

14、適、面積實用的房型需求過渡的趨勢。（2）xx城區(qū)居民收入情況分析公務(wù)員及事業(yè)單位職工月均收入在1500-2000元/月，家庭年收入在50000-60000萬元，可以承受的住宅單價在2000-2500元/平方米，總價在25-30萬元之間；企業(yè)及私營單位職工月均收入在800-1200元/月，家庭年收入在30000-40000萬元，可以承受的住宅單價在1600-2000元/平方米，總價在2025萬元之間。三、項目銷售收入估算及靜態(tài)流量分析1住宅價格分析本項目的銷售價格定位主要采取市場對比法。（1）xx城區(qū)住宅銷售價格項目名稱建筑類型建筑結(jié)構(gòu)銷售均價 （元/平方米）江北第一府小高層、多層磚混、框架22

15、00金龍四季陽光小高層、多層磚混、框架2100白蘭麗舍樂府小高層、多層磚混、框架2200金都麗園多層磚混2000書香名邸多層磚混1900根據(jù)對xx城區(qū)在售樓盤的調(diào)查分析，xx城區(qū)住宅的銷售均價在2000-2100元/平方米。（2）本項目住宅銷售價格定位綜合xx大廈項目各項優(yōu)劣勢，我司認為項目定價不宜過高，應(yīng)采取“跟進型”方針，以緊跟區(qū)內(nèi)大盤，步步攀升為策略。根據(jù)上述五個項目與本項目的距離、對外地投資客戶的影響力、后期推盤量與推盤時間等因素綜合考慮，其對本項目的參考權(quán)衡指數(shù)分別為0.2、0.3、0.1、0.2、0.2，用加權(quán)法計算本項目的銷售價格為： 22000.3+21000.3+22000.

16、1+20000.2+19000.1=2100元/同時，基于項目正式推盤時間考慮，預(yù)計價格將有5%左右的上漲幅度，故建議本項目住宅均價應(yīng)在：2100元/（1+5%）=2205元/因此，建議本項目住宅均價為2200元/左右（根據(jù)項目建筑品質(zhì)、廣告宣傳費用、營銷策略等的投入及執(zhí)行，價格約有30-50元/的上下浮動值）。按每套住宅平均面積104平方米計算，平均每套總價不超過23萬元。按首付三成，剩余七成三十年貸款計算，平均每月還款額約1000元，與本項目主力客戶家庭月收入比值控制在30%以下，說明本項目的住宅價格定位是合理的。2商鋪價格定位本項目地處xx城區(qū)商業(yè)中心地段，周邊商業(yè)氣氛濃厚，根據(jù)市場調(diào)查

17、所得，距離項目地500米左右的建材一條街，商業(yè)門面的銷售價格在10000元左右，月租金在100元/平方米左右；項目東邊民安街上商業(yè)門面的租賃轉(zhuǎn)讓價格不低于8萬元，月租金在120元/平方米左右。考慮到本項目單間商鋪面積較大，故銷售均價定在6000元/平方米較為合適。3銷售收入估算住宅銷售收入：2200元/平方米*11375.58平方米=2503萬元商鋪銷售收入：6000元/平方米*3044.12平方米=1826萬元合計收入：4329萬元4銷售收入靜流量表第六部分 項目融資及現(xiàn)金流量分析一、資金籌措方案1資金結(jié)構(gòu)：2本項目的資金籌措計劃表三二、自有資本現(xiàn)金流量分析表四三、全部投資現(xiàn)金流量分析表五第七部分 結(jié)論及建議一、項目結(jié)論綜上所述，計算出項目以下利潤指標(biāo)：表六1項目銷售收入為4329萬元，營業(yè)稅及附加以及土地增值稅為 萬元，項目銷售利潤為 萬元。2項目總投資為 萬元（包含財務(wù)費用），所得稅為 萬元，項目稅后利潤為 萬元。3項目總投資