濟寧市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法

1、精品文檔濟寧市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護物業(yè)管理各方的合法權益，根據(jù)中華人民共和國價格法 、山東省物業(yè)管理條例 、山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費， 是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，

2、禁止價格欺詐， 促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第五條住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、 公開以及收費標準與服務水平相適應的原則。第六條按照分級管理、 各負其責的原則， 市人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責全市住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權限，負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。濟寧高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濟寧太白湖新區(qū)、 濟寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會負責本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。第七條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè).精品文檔服務費用。包干制是指由業(yè)主、 物業(yè)使用人向物業(yè)服務

3、企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)， 其余部分用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第八條住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段， 分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務費、 停車服務費采取包干制的實行政府指導價。市人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責定期制定市區(qū)（包括任城區(qū)、 兗州區(qū)、濟寧高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濟寧太白湖新區(qū)、濟寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）統(tǒng)一的基準價及浮動幅度，報市人民

4、政府批準后執(zhí)行；縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門定期制定本行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，報縣（市）人民政府批準后執(zhí)行。具體收費標準，由建設單位在銷售物業(yè)之前，參照普通住宅前期物業(yè)服務收費政府指導價標準，擬定前期物業(yè)服務方案， 在規(guī)定的收費標準范圍內(nèi)公開招投標， 中標價格即為前期物業(yè)服務收費標準，并在與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同中載明。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅和采取酬金制的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。協(xié)商不成的，業(yè)主委員會可重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)服務企業(yè)應當自解除聘用關系之日起 15 日內(nèi)，與業(yè)主委員會理

5、順交接相關資料。業(yè)主委員會也可以自行管理物業(yè)。.精品文檔為業(yè)主提供的代辦服務和其他特約服務項目收費，實行市場調(diào)節(jié)價， 國家另有規(guī)定的除外。第九條普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服務的質(zhì)量、成本等因素，實行分等級定價。物業(yè)服務等級標準按照山東省質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布的山東省物業(yè)服務規(guī)范第一部分：住宅物業(yè)（DB37/T1997.1-2011）執(zhí)行。第十條普通住宅物業(yè)服務成本包括：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六

6、）辦公費用；（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、 共用設施設備的維修、 更新和改造費用， 應當通過專項維修資金予以列支， 不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。.精品文檔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的中央空調(diào)、公用太陽能和地源熱泵等的運行費用按其權屬承擔。 對于應由業(yè)主或者物業(yè)使

7、用人承擔的運行費用，物業(yè)服務企業(yè)應當單獨列賬，定期公布運行費用明細及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。 運行費用不得列入物業(yè)服務成本，其分攤辦法和收取方式應通過物業(yè)服務合同進行約定。第十一條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、 合同終止情形等內(nèi)容。 涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內(nèi)容。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂前期住宅物業(yè)服務合同之日起30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）價格主管部門備案，并提供物業(yè)服務合同和物業(yè)服務收費明碼標價公示式樣等資料。 濟寧高新技術

8、產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濟寧太白湖新區(qū)、 濟寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會負責本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的備案工作。第十二條前期物業(yè)管理住宅小區(qū)， 因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、 分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費應適當減免，減免比例不低于30% ，并在前期物業(yè)服務合同中載明，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。第十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。無正當理由拖延辦理物業(yè)交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或者物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費由.精品文檔開發(fā)建設單位交納；

9、已交付的物業(yè)， 物業(yè)服務費由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。物業(yè)交付后長期閑置的， 其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。第十四條房屋交付后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)確認空置一年以上的，房屋空置期間的物業(yè)服務費在實際執(zhí)行標準的基礎上減收，減收比例不低于30% 。合同另有約定的，從其約定。第十五條物業(yè)服務費按法定房屋產(chǎn)權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。已辦理房屋產(chǎn)權證的，以房屋所有權證載明的面積計收；未辦理房屋產(chǎn)權證的，按購房合同標明的面積計收。獨立專有車庫按照房屋權屬證書或者購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務費，其物業(yè)服務費應當減收，減收比例不低于實際執(zhí)行標準的50

10、% 。改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、儲藏室、車庫實行市場調(diào)節(jié)價， 按經(jīng)營性用房物業(yè)服務費標準收取。普通住宅小區(qū)內(nèi)承擔義務教育任務的中小學、公立幼兒園、 福利院、非營利性醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)等物業(yè)服務收費標準，執(zhí)行本住宅小區(qū)普通住宅物業(yè)服務費標準。第十六條車位（庫）租賃費實行政府指導價。 市人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)統(tǒng)一的基準價及浮動幅度，報市人民政府批準后執(zhí)行；縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，報縣（市）人民政府批準后執(zhí)行。具體收費標準由承租人與建設單位在規(guī)定的基準價及浮動幅度內(nèi)約定。第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位

11、使用人應當交納停車服.精品文檔務費。停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任險等發(fā)生的費用。業(yè)主或物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。已購買車位，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)確認空置一年以上的，車位空置期間的停車服務費在實際執(zhí)行標準的基礎上減收，減收比例不低于30% 。第十八條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費， 收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定；業(yè)主大會成立前， 經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意， 車位場地使用費按照車位租賃費標準執(zhí)行。停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任險等發(fā)生的物業(yè)管理

12、服務費用，可依照物業(yè)服務合同的約定， 按實際支出在車位場地使用費中列支；業(yè)主大會成立前，支出比例不得高于所收取車位場地使用費的30% 。車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，主要用于補充相關物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用；未成立業(yè)主大會的， 由全體業(yè)主共同決定。 車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。第十九條物業(yè)服務費、車位租賃費、停車服務費和車位場地使用費應當按月收取。物業(yè)服務合同有約定的，可以預收，預收時間一般不超過半年。第二十條物業(yè)服務企業(yè)對人員或者車輛實行出入證（卡）管理的（包括門禁卡、電梯卡等），管理系統(tǒng)的

13、建設單位應為業(yè)主或者物業(yè)使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞等需要補辦的，可以按實際成本收取工本費，除此之外.精品文檔不得另行收費。第二十一條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取任何費用。除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放時間不超過3 小時的，不得收取任何費用。停放超過 3 小時的，業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，可以按規(guī)定標準收取前期臨時停車費； 業(yè)主大會成立后， 經(jīng)業(yè)主大會同意， 可收取一定數(shù)額的臨時停車費。第二十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。物業(yè)服務

14、企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，應當要求其提供合法的收費依據(jù)并向業(yè)主公示，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。第二十三條為保護房屋共用部位、 主體結(jié)構(gòu)和共用設施設備免受損壞，物業(yè)服務企業(yè)可以按照約定標準， 向?qū)ξ飿I(yè)進行裝修的業(yè)主或者物業(yè)使用人收取裝修保證金。房屋裝修完畢，經(jīng)驗收，房屋共用部位、主體結(jié)構(gòu)和共用設施設備未受損壞的，裝修保證金必須在30 日內(nèi)全額退還；若共用部位、主體結(jié)構(gòu)和共用設施設備受到損壞， 應當由業(yè)

15、主或者物業(yè)使用人承擔修復、賠償責任。對賠償標準有異議的，可由雙方認可的或者有法定資質(zhì)的評估機構(gòu)進行鑒定。裝修保證金可用于抵付賠償金。業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務費后，物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè).精品文檔主收取與裝修相關的任何費用。第二十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。按照有關規(guī)定自行清運的， 物業(yè)服務企業(yè)不得收費。第二十五條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務，并收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十六條業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的，

16、 自共同決定作出并書面通知物業(yè)服務企業(yè)之日起， 物業(yè)服務企業(yè)不得強行繼續(xù)提供物業(yè)服務并收取相應物業(yè)服務費用。第二十七條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律， 遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，做到服務標準與收費標準質(zhì)價相符。第二十八條物業(yè)服務企業(yè)應當遵照明碼標價的有關規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務等級、服務項目、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費標準以及收費依據(jù)、12358 價格舉報電話等內(nèi)容，及時解答業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)服務收費提出的疑問，接受業(yè)主的監(jiān)督， 不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未公示標明的費用。第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當至少每半年在物業(yè)

17、管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，公告共有部分收益的收支賬目，接受業(yè)主或者物業(yè)使用人的監(jiān)督。第三十條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或物業(yè)使用人有權拒絕交納。物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的， 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè).精品文檔服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。第三十一條政府價格主管部門對物業(yè)服務費實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門要求，如實反映情況， 提供相關資料。第三十二條政府價格主管部門、 物業(yè)主管部門

18、應當加強對物業(yè)服務、收費情況的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)管理有關規(guī)定，未提供相應物業(yè)服務的，由物業(yè)主管部門根據(jù)國家、 省、市的有關規(guī)定予以處理。 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據(jù)價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超出政府最高限價制定收費標準的；（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；（三）采取分解收費項目、 重復收費、 擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制服務并收費的；（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第三十三條政府價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照規(guī)定管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格主管部門、 物業(yè)主管部門予以糾正