懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問(wèn)題

1、懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問(wèn)題 隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，為了吸引消費(fèi)者并盡快銷售住房，有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采取欺詐手段損害購(gòu)房消費(fèi)者（簡(jiǎn)稱購(gòu)房者）利益，銷售商品房欺詐案日漸增多。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱司法解釋）系針對(duì)商品房買賣合同爭(zhēng)議所做規(guī)定，它雖未以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法作為制定依據(jù)，受保護(hù)的利益主體不局限于消費(fèi)者，但卻與消費(fèi)者利益密切相關(guān)。一、商品房具有商品屬性在確定消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所稱商品的含義時(shí)，我們往往習(xí)慣采用衣食住行的生活標(biāo)準(zhǔn)，從而將商品房排斥在商品之外。然而，價(jià)值和使用價(jià)值是商品的最重要屬性，商品房雖不是動(dòng)產(chǎn)，但同樣具有價(jià)值和使

2、用價(jià)值，一旦依法進(jìn)入流通領(lǐng)域，自應(yīng)視為商品。二、懲罰性賠償?shù)倪m用范圍開(kāi)發(fā)商損害購(gòu)房者權(quán)益時(shí)是否適用懲罰性賠償規(guī)則，這是商品房概念之爭(zhēng)的關(guān)鍵和最終落腳點(diǎn)。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條被習(xí)慣地稱為雙倍賠償規(guī)則，司法解釋則表述為“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，兩者雖然表述存在差別，但均屬于懲罰性賠償。需注意的是，司法解釋未以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實(shí)質(zhì)性避開(kāi)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條所稱“雙倍賠償”規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)。懲罰性賠償以開(kāi)發(fā)商銷售商品房時(shí)存在欺詐作為適用前提，即開(kāi)發(fā)商必須具有明知或應(yīng)知的主觀態(tài)度，且在

3、客觀上采取了隱瞞事實(shí)真相或故意告知虛假事實(shí)的行為，才構(gòu)成欺詐行為，消費(fèi)者才能主張懲罰性賠償。司法解釋規(guī)定了適用懲罰性賠償?shù)娜惽闆r：首先，開(kāi)發(fā)商故意處置購(gòu)房者權(quán)利的欺詐行為。如出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或者出賣人又將該房屋出賣給第三人。未經(jīng)購(gòu)房人許可抵押他人房屋產(chǎn)權(quán)，顯然構(gòu)成欺詐，但“一房二賣”是否構(gòu)成欺詐則應(yīng)具體分析。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者達(dá)成退房協(xié)議并辦理完畢退房手續(xù)后再行出售房屋，一般不構(gòu)成“一房二賣”；在未與購(gòu)房者簽訂退房協(xié)議或未辦理完畢退房手續(xù)前，若開(kāi)發(fā)商再行銷售已簽約出售的房屋，則構(gòu)成欺詐性的“一房二賣”。虛賣車位是“一物二賣”的特殊形態(tài)。如開(kāi)發(fā)商將地下車位出售給購(gòu)房者后，

4、又將地下車位計(jì)入公攤面積向購(gòu)房者分?jǐn)傎M(fèi)用，開(kāi)發(fā)商則在保留車位產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，甚至?xí)攒囄划a(chǎn)權(quán)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這種虛賣車位行為虛構(gòu)了購(gòu)房者取得車位產(chǎn)權(quán)的假象，從購(gòu)房者處騙取了兩筆款項(xiàng)，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成欺詐。所以，“一房二賣”是否構(gòu)成欺詐不應(yīng)絕對(duì)化。其次，開(kāi)發(fā)商違反商品房商銷性的欺詐。商品房的商銷性是指房屋具有依法可以銷售性質(zhì)。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房開(kāi)發(fā)銷售實(shí)施嚴(yán)格的審核制度，應(yīng)推定開(kāi)發(fā)商明知上述審核制度的嚴(yán)格規(guī)定。如果開(kāi)發(fā)商尚未取得但聲稱取得了房屋銷售必備手續(xù)的，即構(gòu)成銷售商品房上欺詐行為。司法解釋第九條采取不完全列舉方式規(guī)定了開(kāi)發(fā)商違反商銷性的三種情況，即故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提

5、供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第三，商品房面積過(guò)度縮水時(shí)亦可有限制適用懲罰性賠償。根據(jù)司法解釋，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。三、其他情形下的法律適用廣告宣傳資料內(nèi)容不實(shí)曾引起較多的商品房買賣糾紛，但廣告宣傳資料不實(shí)是否得認(rèn)定構(gòu)成欺詐，須結(jié)合個(gè)案情況做判斷，不宜一概認(rèn)定或否定構(gòu)成欺詐。在法理上，無(wú)論商業(yè)廣告或宣傳資料是否構(gòu)成要約，一旦購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣協(xié)議，開(kāi)發(fā)商制作且購(gòu)房者信賴的

6、廣告及宣傳資料即構(gòu)成房屋買賣合同的重要組成部分。如果開(kāi)發(fā)商制作、發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳資料，亦可能因其所銷售商品房不符合商銷性或適應(yīng)性而被認(rèn)定欺詐。例如開(kāi)發(fā)商稱樓前建造一座3000平方米花園，但隱瞞了開(kāi)發(fā)商并未取得該花園占地使用權(quán)的事實(shí)，即可構(gòu)成欺詐。如果開(kāi)發(fā)商依法擁有該花園占地的使用權(quán)，但在消費(fèi)者入住后即申請(qǐng)?jiān)诨▓@所在處所建造新樓，或?qū)⒃摶▓@占地轉(zhuǎn)讓他人以建造樓房，則構(gòu)成違約而非欺詐。違反房屋買賣合同所含房屋適用性條款，也是房屋買賣糾紛的重要類型。適用性是指商品房應(yīng)適合于當(dāng)事人居住或者當(dāng)事人約定的特殊用途。開(kāi)發(fā)商若事先知道商品房不具有適用性，但卻隱瞞真相或告知虛假事實(shí)，則可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成欺詐。但若

7、商品房缺陷在合理期限內(nèi)能夠消除，則可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商遲延履行合同，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)消除瑕疵的費(fèi)用及遲延履行的損失賠償責(zé)任，而不宜認(rèn)定構(gòu)成欺詐性銷售。如果開(kāi)發(fā)商按照假圖紙或未經(jīng)審核的圖紙向購(gòu)房者出售商品房，可認(rèn)定為欺詐性銷售商品房；但若開(kāi)發(fā)商按照審核后的圖紙銷售商品房，后決定修改圖紙，應(yīng)承擔(dān)告知義務(wù)并事先取得購(gòu)房者同意，否則僅構(gòu)成違約而非欺詐。二手房買賣是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法及司法解釋問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。嚴(yán)格地說(shuō)，消費(fèi)者是在與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的對(duì)應(yīng)關(guān)系中產(chǎn)生的特殊概念，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法向消費(fèi)者提供更高程度的法律保護(hù)，其目的是為了改變或提升消費(fèi)者在生活消費(fèi)關(guān)系中所處的劣勢(shì)地位。職工所在單位按照住房商品化政策將公有住房轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠に饺俗》浚蛘吖駥⑼ㄟ^(guò)福利分配獲得的房屋轉(zhuǎn)讓或出租給他人，這種行為雖然也是公民取得房屋所有權(quán)或使用權(quán)的重要方式，但該行為不是職工所