汽車文化主題精品酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告汽車文化主題精品酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前言尊敬的程總、賴總 :承兩位領(lǐng)導(dǎo)指示，茲呈上麥地路舊廠房項(xiàng)目改造成精品酒店的可行性調(diào)研報(bào)告， 不足之處，祈請(qǐng)鈞座及酒店前輩予以指正為盼！項(xiàng)目組/ 楊勇第 1 頁(yè) 共 12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目位置二、項(xiàng)目現(xiàn)狀第二部分 區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)分析一、惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀二、項(xiàng)目所在區(qū)域酒店行業(yè)調(diào)研第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目規(guī)劃的必要性二、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念第四部分 項(xiàng)目進(jìn)度安排一、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃二、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃第五部分 資金籌措與運(yùn)用 一、項(xiàng)目總投資估算

2、二、項(xiàng)目一期投資估算三、資金籌措情況第六部分 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目未來(lái)盈利預(yù)測(cè) 二、投資回收期三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七部分 結(jié)論第 2 頁(yè) 共 12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目概況、項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目地處惠城區(qū)麥地路黃金商業(yè)地段， 毗鄰天悅酒店、 萬(wàn)佳百貨、天虹百貨、 人人樂(lè)百貨、海雅百貨、數(shù)碼街等商業(yè)中心區(qū)、距惠州旅游圣地西湖僅需 10 分鐘車程，前往惠州汽車站更是瞬間可達(dá)，交通十分便利，地理位得天獨(dú)厚， 是繁忙商務(wù)人士及休閑旅游客人溫馨舒適的理想家 園。、 項(xiàng)目現(xiàn)狀 本項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)權(quán)為程惠房地產(chǎn)有限公司所有，共有砼建筑三棟，磚建筑兩棟， 砼、磚混合建筑一棟，

3、占地面積 10491 平米。物業(yè)為廠房建筑，現(xiàn)租賃于相關(guān) 企業(yè)作廠房、辦公等用途。物業(yè)相關(guān)基本設(shè)施如下 :1、配電負(fù)荷：容量為 500KW 變壓器的主電源一組；2、可用于改建為酒店的砼建筑 1.10 萬(wàn)平米; 建筑布局及外觀工業(yè)感強(qiáng) ;3、有煤氣管著可以接入 , 排污納入市政排污管網(wǎng) ;4、產(chǎn)權(quán)清晰 ;5、擁有大面積空地可作后續(xù)發(fā)展空間，出路通暢并有充足停車位；6、可見(jiàn)性稍差，需在主干道旁預(yù)留廣告位；7、交通流動(dòng)性好，車輛進(jìn)出便利，有多條以上能通達(dá)商業(yè)中心、車站、候機(jī) 樓的公交站線。綜合以上所述，此物業(yè)符合改建酒店的要求。第二部分 區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)分析 惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀： 據(jù)惠州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的

4、信息，2009年度，惠州市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 1414.70 億元, 人均國(guó)民生產(chǎn)總值為3.5 萬(wàn)。第 3 頁(yè) 共 12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2009年惠州各縣（區(qū)）人均生產(chǎn)總值對(duì)比表市別絕對(duì)值（元）絕對(duì)值（美元）比上年增長(zhǎng)（ %）GDP增長(zhǎng)（ %）惠州35710522811.813.2惠城區(qū)49267721210.413.3、 項(xiàng)目所在區(qū)域酒店行業(yè)調(diào)研惠州市擁有“全國(guó)文明城市” 、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家園林城市”、 “國(guó)家衛(wèi)生城市”等幾塊金牌，旅游酒店業(yè)發(fā)展較快；1、2009年底全市共有 :星級(jí)酒店數(shù) 67家，床位數(shù)： 18165 個(gè)；客房出租率： 67%。2009

5、年全市共接待國(guó)內(nèi)外游客 2115萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 17.2%；接待住宿 游客943.1萬(wàn)人次，增長(zhǎng)16.8 ，其中國(guó)內(nèi)游客人數(shù) 798.9 萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18.4 。 旅行社組團(tuán)方面，國(guó)內(nèi)游 37.6 萬(wàn)人次，下降 4.6 ，全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 115.1 億元，增長(zhǎng) 19.2 ，其中旅游外匯收入 4.0 億美元，增長(zhǎng) 21.2 。 2、惠州麥地路附近酒店房?jī)r(jià)一覽表酒店名星級(jí)房型實(shí)銷售價(jià)天悅酒店四星標(biāo)準(zhǔn)大床房 （ 含單早 ）328標(biāo)準(zhǔn)雙床房 （ 含雙早 ）348豪華大床房 （ 含單早 ）378豪華雙床房 （ 含雙早 ）398隆泰金都四星標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)雙人房 （ 含雙早 ）306標(biāo)準(zhǔn)單人房 （ 含雙早

6、）312豪華單人房 （ 含雙早 ）330高級(jí)單人房 （ 含雙早 ）348凱旋假日酒店四星標(biāo)準(zhǔn)豪華單人房 （ 含單早 ）298商務(wù)雙人房 （ 含雙早 ）328商級(jí)商務(wù)單人房 （含單早 ）365第 4 頁(yè) 共 12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告豪華商務(wù)房 （ 含早早 ）478金鑾酒店四星標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)單人房 （ 含單早 ）278高級(jí)雙人房 （ 含雙早 ）298豪華單人房 （ 含單早 ）318豪華雙人房 （ 含雙早 ）338金華悅國(guó)際酒 店四星標(biāo)準(zhǔn)雙床房 （ 含單早 ）328豪華單人房 （ 含單早 ）338商務(wù)單人房 （ 含單早 ）358好悅大酒店三星標(biāo)準(zhǔn)蜜月房 （ 無(wú)窗 ）（ 無(wú)早 ）163

7、高級(jí)蜜月房 （ 無(wú)早）185標(biāo)準(zhǔn)雙人房 （ 無(wú)早）209標(biāo)準(zhǔn)套房 （ 無(wú)早）250惠藝酒店三星標(biāo)準(zhǔn)雙人房 （ 雙早）194豪華雙人房 （ 雙早）220湖景休閑房 （ 雙早 ）252湖景豪華房 （ 雙早）304麥雅商務(wù)酒店三星標(biāo)準(zhǔn)雙人房 （ 無(wú)早）163豪華單人房 （ 無(wú)早）183豪華雙人房 （ 無(wú)早）203西湖大酒店三星標(biāo)準(zhǔn)房（ 無(wú)早）240高級(jí)房 （ 無(wú)早 ）268豪華房（ 無(wú)早）320湖景房 （ 無(wú)早 ）370城市客棧經(jīng)濟(jì)快捷 型高級(jí)大床房 （ 無(wú)早 ）178高級(jí)雙床房 （ 無(wú)早）178豪華大床房 （ 無(wú)早）198豪華雙床房 （ 無(wú)早）198莫泰 168經(jīng)濟(jì)快捷 型大床房 （ 單早 ）13

8、8標(biāo)準(zhǔn)房 （ 單早 ）148第5 頁(yè) 共12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告* 以上數(shù)據(jù)取自攜程網(wǎng)、 E龍網(wǎng)等訂房中心，據(jù)極強(qiáng)的可靠性、真實(shí)性； *早餐成本一般控制在 10元/ 人。從以上數(shù)分析，麥地路一帶各酒店四星級(jí)酒店主力房型的起步價(jià)（含早餐）在 278元-328 元左右，三星級(jí)酒店主力房型（含早餐）的起步價(jià)則在 180-194 元 左右，三星、四星兩者之間有著近百元的差價(jià)，市場(chǎng)具備較大的操作空間和切 入點(diǎn)。SWOT分析:優(yōu)勢(shì):酒店處麥地路商業(yè)黃金地段 ,交便極為便利 ,停車極為方便 ; 創(chuàng)新的設(shè)計(jì)與營(yíng)銷理念 , 并可形成酒店服務(wù)與汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈 ; 全新酒店的設(shè)備 , 合適的價(jià)

9、格定位 ;高水平管理優(yōu)勢(shì) , 營(yíng)銷方式新鮮而有吸引力 ;劣勢(shì):酒店由舊廠房改建 , 布局有一定難度 ;酒店外立面可視性稍差 ;機(jī)會(huì): 利用獨(dú)有的汽車主題文化與汽車服務(wù)為特點(diǎn) , 吸引社會(huì)各界及客人的關(guān)注 與體驗(yàn);威脅:相對(duì)其它酒店 , 我們?cè)谥鹊确矫嬗幸欢ǖ穆洳?, 另客人對(duì)新的酒店有一 定的不認(rèn)同 ;經(jīng)過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的走訪 , 在本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)酒店林立 , 但其無(wú)論在體現(xiàn)酒店 文化方面或硬件設(shè)備、軟件服務(wù)方面都皆無(wú)特色之處，千遍一律。 大型（四星） 酒店價(jià)高但硬件偏于陳舊，服務(wù)一般；小型酒店更是以低價(jià)格策略賴以生存。 本項(xiàng)目將以親近主力客層心理的強(qiáng)烈主題文化， 具備文化上的唯一性、 排

10、他性， 以適中的價(jià)格切入，成為首選惠州地區(qū)特色精品商務(wù)酒店，酒店輔以汽中維保 中心，提供麥地路黃金地段最為方便、高檔次的汽車維保服務(wù)中心，形成產(chǎn)業(yè) 鏈化。第6 頁(yè) 共12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目規(guī)劃的必要性 未來(lái)酒店行業(yè)真正出名的酒店永遠(yuǎn)屬于那些原創(chuàng)型的品牌， 酒店集團(tuán)的旗艦酒 店無(wú)論如何風(fēng)光，但它的復(fù)制品都將喪失魅力，因?yàn)槿藗儾幌矚g千篇一律。這 些都要求酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)要有一種強(qiáng)大的文化支撐， 以某種有別于區(qū)域內(nèi)其他同 行的文化為主題，從建筑設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格、產(chǎn)品、服務(wù)等方面全方位打造主題 酒店，力求以文化特色贏得客源和市場(chǎng)。 并酒店所體現(xiàn)的文化來(lái)實(shí)

11、現(xiàn)酒店品牌 信仰。精品酒店一定要專注于一點(diǎn)，切忌面面俱到，必須圍繞某個(gè)作為核心的文化， 設(shè)計(jì)出一個(gè)高端商務(wù)型的精品酒店，這不是創(chuàng)意的問(wèn)題，賺不賺錢才是關(guān)鍵。二、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、 （請(qǐng)見(jiàn)詳圖 ）方案二、 （請(qǐng)見(jiàn)說(shuō)圖 ）三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念：至 2009年末，惠州市民用汽車保有量達(dá) 21.1 萬(wàn)輛，其中私人汽車 16.6 萬(wàn)輛。2009 年新注冊(cè)上牌私人轎車 2.1 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) 23.5 。針對(duì)如此龐大的市場(chǎng)，我們將汽車文化為載體，以共同擁有汽車、喜歡駕車為 共同點(diǎn)，以展現(xiàn)汽車文化為主題、以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格體驗(yàn)據(jù)有汽車文化的都市小資 生活為切入口，做一間愛(ài)車之人所喜聞樂(lè)見(jiàn)、具備被顧客都認(rèn)同的汽車文化

12、精 品商務(wù)酒店，并與汽車服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈（維修保養(yǎng)、汽車美容、車輛改裝、二手 車買賣、證照辦理、會(huì)員俱樂(lè)部、收費(fèi)停車場(chǎng)等）相輔相成，相映成輝。 酒店功能定位 :本項(xiàng)目擬按四星級(jí)為標(biāo)準(zhǔn) , 提供高端的客房、餐飲（私房菜、西餐、清吧）服 務(wù)，并提供車輛維保等服務(wù)；酒店市場(chǎng)定位 :客源定位： 以有車一族及各汽車品牌公司為主目標(biāo)客源，旅游商務(wù)客源為輔作 為項(xiàng)目的客源選擇；價(jià)格定位： 提供有限的較高標(biāo)準(zhǔn)酒店產(chǎn)品和服務(wù)，在價(jià)格上略高于三星級(jí)酒店 的價(jià)格作為市場(chǎng)切入點(diǎn)；第7 頁(yè) 共12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告營(yíng)銷理念： 以汽車文化為載體，吸引各品牌汽車廠商客源及有車一族中高收入 人群，并以高星

13、級(jí)的酒店服務(wù)吸引強(qiáng)大的人流、車流，推動(dòng)汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的 發(fā)展，形成酒店服務(wù)與汽車服務(wù)的相輔、循環(huán)。第四部分 項(xiàng)目進(jìn)度安排、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃按照項(xiàng)目規(guī)劃的進(jìn)度安排，全部項(xiàng)目分兩期進(jìn)行，其中一期工程客房、餐廳項(xiàng)目需到 2011 年初建設(shè)完成，二期汽車維保項(xiàng)目需到 2012 年初建設(shè)完成 詳細(xì)工程進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)下表所示：時(shí)間2010年2011年789101112123456789101112精品客房汽車展廳餐廳汽車維保 中心運(yùn)營(yíng)計(jì)劃一期項(xiàng)目于 2011年 3月完工后，將開(kāi)始進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，二期工程需在 2011年下半年開(kāi)始逐步投入運(yùn)營(yíng)，到 2012 年初開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng) 具體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃如下表所示：時(shí)間2010年20

14、11年2012年8910111212345678910111212精品客房汽車展廳餐廳汽車維保 中心第 8 頁(yè) 共 12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五部分 資金籌措與運(yùn)用一、項(xiàng)目總投資估算該精品項(xiàng)目總投資初步估算需投入資金 1200 萬(wàn)元，分別用于租賃物業(yè)，舊廠房 改建客房、餐廳等的建設(shè)及前期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，詳細(xì)數(shù)據(jù)如下表所示：面積（）單價(jià) （元 / ）總投資（萬(wàn)元）備注首付租金120002072（24/ 月*3 個(gè)月 ）建筑費(fèi)用客房80001000800園林景觀及 配套費(fèi)用建安費(fèi)用的 5%32汽車維保中 心200運(yùn)營(yíng)資金100合計(jì)1204、項(xiàng)目一期投資估算面積（）單價(jià) （元 / ）

15、總投資（萬(wàn)元）備注首付租金120002072（24/ 月*3 個(gè)月 ）建筑費(fèi)用客房80001000800園林景觀及 配套費(fèi)用建安費(fèi)用的 5%32運(yùn)營(yíng)資金100合計(jì)1004三、資金籌措情況該項(xiàng)目一期總投資 804萬(wàn)元，其中自有資金 800 萬(wàn)元， 200萬(wàn)元擬裝修工程商代資一年內(nèi)還清第9 頁(yè) 共12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表所示：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元項(xiàng)目總投資自有資金工程商代資1004800200第六部分 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目未來(lái)盈利預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算：預(yù)計(jì)本項(xiàng)目改建完成后 ,將擁有客房 （32-36 平米/間）150 間,精品店數(shù)間 ,會(huì)議室兩間,餐廳一間（ 100個(gè)餐位

16、）。項(xiàng)目月度營(yíng)業(yè)預(yù)算如下：1 、客房：平均房?jī)r(jià)預(yù)期定位： 220元/間（實(shí)收，不含早，早餐每位收費(fèi) 18元/ 位）=220 元/ 間*150 間 *80%（入住率） *30 天/ 月=792000元（未節(jié)假日增長(zhǎng)額）2 、 餐廳：每日消費(fèi)人次平均食品消 費(fèi)平均飲料消 費(fèi)合計(jì)早餐120182160午餐5030102000下午餐302010900晚餐6030203000清吧605302100合計(jì)10160餐廳月收入為：10160元/ 天*30 天=304800元3、其他收入：精品店： 3間，每間月租金 5000元，總收入為 15000元/ 月第 10 頁(yè) 共 12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性

17、研究報(bào)告合計(jì)：酒店月經(jīng)營(yíng)收入為：客房+餐廳+租金=1111800元/月每月?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)算月收入總額為 1111800元；（未含節(jié)假日增長(zhǎng)額）直接成本：1、本預(yù)算中綜合毛利率為 85%；2、3、購(gòu)貨成本：營(yíng)業(yè)毛利：166770元（ 15%）；945030 元；人事費(fèi)： 122298 元（11%）。營(yíng)業(yè)基本開(kāi)銷（月計(jì)法） ：1 、水電/ 瓦斯費(fèi)5%55590元2 、維修保養(yǎng)費(fèi)0.5%5559元3 、宣傳推廣費(fèi)0.5%5559元4 、辦公差旅費(fèi)0.25%2779元5 、政務(wù)招待費(fèi)0.5%5559元6 、員工福食1.8%20012元7 、（綜合）稅費(fèi)7%77826元8 、洗滌/ 綠化費(fèi)1%11180元9

18、、其它費(fèi)0.25%2779元合計(jì)186843元固定成本（月計(jì)法）：1、（綜合）折舊攤銷： 5 年計(jì)160000 元2、租金240000元3、（綜合）保險(xiǎn)費(fèi)3000 元非固定比例合計(jì) 403000 元注：本預(yù)算中的百分比依據(jù)項(xiàng)目金額相對(duì)于月?tīng)I(yíng)業(yè)額所得的比例，第 11 頁(yè) 共 12 頁(yè)海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告預(yù)算結(jié)果1、 每月凈利營(yíng)業(yè)總額購(gòu)貨成本人事費(fèi)基本開(kāi)銷固定成本=1111800-166770-122298-186843-403000=232889 元2、投資回收期折舊攤銷回報(bào)： 160000 元每月凈收益： 232889 元月凈利 +月（綜合）攤銷回報(bào) =392889元，年純收益：月純收益 *12 個(gè)月 =4714668 元 約兩年即可收回投資。四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目總投資 1004 萬(wàn)元（未含汽車服務(wù)中心） ，達(dá)到穩(wěn)定期后每年凈利潤(rùn)達(dá)到世471 萬(wàn)元，具有非常好的盈利能力和償付能力。1、 年投資收益率：年凈利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 100%= 46.91%，遠(yuǎn)高于行業(yè)投 資收益率水平，具有良好的收益能力。2、 靜態(tài)投資回收期 2 年，投資