農村房屋買賣合同效力的認定—重慶冉繽律師文集

1、農村房屋買賣合同效力的認定 重慶冉繽律師文集 冉繽律師，現為重慶精睿律師事務所主任律師，畢業(yè)于西南政法 大學，佃97年通過全國律師資格考試，在十數年的律師生涯中，代 理訴訟及非訟作品七百余件，廣泛涉獵婚姻家庭、行政訴訟、人身損 害賠償、民商事、建筑及房地產、刑事辯護等各門類法律事務后，逐 漸形成并建立起在企業(yè)法律顧問服務、經濟合同糾紛及刑事辯護領域 的優(yōu)勢化、差異化的特色辦案服務。其所代理的案件，多次被中央電 視臺經濟與法欄目、上海東方衛(wèi)視、法制日報、香港文 匯報、重慶晚報、重慶晨報等主流媒體報道；并就房地產 糾紛、勞資權益糾紛、婚姻法最新解釋等方面，分別接受上海東方衛(wèi) 視、重慶電視臺財經頻道

2、等電視媒體的專題采訪。 農村、農民、農業(yè)問題是涉及我國經濟全面穩(wěn)定發(fā)展的重大問題， 保護農民的合法權益，既是各級政府機關的重要工作，也是司法機關 的神圣職責。農民利益體現為方方面面，其中一個重要的方面是農民 財產權利的保護。而在諸多財產類型中，房屋是農民的安身立命之本。 但是，我國法律目前對于農村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農 村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導致在司法實踐中對于這一法 律問題理解各異，處理結果千差萬別，以下作者談下陋見: 宅基地使用權的特點 宅基地使用權的特點主要有：一是所有權歸村集體；二是主體特 定，即限定為本村農民；三是行使時受限制，使用權人僅享有占有和 使用的權利

3、，原則上只能建造住宅和附屬設施供其自己居住使用，不 能出賣或轉讓；四是無償性和社會保障性，宅基地使用權作為一種用 益物權，涉及9億農民 安身立命”目前我國農村缺乏完善的社會保 障體系，宅基地使用權是農民生產和生活的基本保障。 宅基地取得、行使、轉讓的特殊性 1、取得方式上的局限性 實踐中，農民取得宅基地的方式主要是 以合法審批建房原始取得，另有繼承或受贈房屋、購買房屋、土地改 革分配房屋等途徑。物權法規(guī)定宅基地使用權的取得適用土地管理法 等法律和國家有關規(guī)定。土地管理法第六十二條規(guī)定：農村村民一 戶只能擁有一處宅基地 農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基 地的，不予批準?！睂徟〉谜厥褂脵?/p>

4、，應具備五個條件：一是 具有村民資格；二是履行規(guī)定程序，村民向本村委會申請同意，經鄉(xiāng) 政府審核后報縣政府土地主管部門審批； 三是符合土地規(guī)劃；四是以 戶為單位，根據人數確定面積；五是分配的標準和面積，不得超出當 地省政府的規(guī)定 2、行使時的排他性和規(guī)范性 法律規(guī)定，宅基地使用權只能由宅 基地使用人行使，任何組織和個人不得侵占、損毀宅基地，因此具有 排他性；同時應依法行使，符合法律、法規(guī)和國家政策的規(guī)定，不得 違法擴大面積，也不能以出賣、贈與、入股經營等方式處分宅基地， 不得擅自改變宅基地的用途。 3、轉讓時的限制性 宅基地使用權只能在一定范圍內有條件地轉 讓，即經本村委會同意，宅基地使用權可以

5、在本村內隨住房的轉讓而 有條件轉讓。 宅基地與住房所有權關系 我國農村的宅基地所有權屬村集體，其使用權由集體按法律規(guī)定 的條件和程序劃撥給村民使用。建房后，房屋所有權的完整權屬于宅 基地使用權人，此時房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的主體， 雙方在處分時必然沖突。房屋與土地緊密結合的特點又決定了要么 房隨地走”要么地隨房走”如房隨地走，村民因不享有土地所有權 而限制其對房屋所有權的行使，只能對房屋享有占有、使用、收益的 權利，而無處分權，則不能物盡其用。如地隨房走，村民不僅獲得了 房屋收益，也從中獲得宅基地收益，與宅基地無償劃撥的福利性又相 悖，妨礙了村集體對宅基地享有的所有權。如放開其轉讓

6、和抵押，任 憑地隨房走”新取得宅基地使用權的人可能不是本村成員，不符合 現行的村民自治的農村管理體制，更不符合土地管理法的規(guī)定，故現 行法律和國家政策作了原則禁止的規(guī)定。 擔保法第三十條規(guī)定，宅基 地的使用權不得抵押。國務院辦公廳 1999年5月6日發(fā)布的關于 加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知和 2004年12月24日國務 院關于深化改革嚴格土地管理的決定均規(guī)定：禁止城鎮(zhèn)居民購買 宅基地和農村住宅。 但一戶一宅”的法律規(guī)定在實踐中并未有效執(zhí)行，現實是因繼承、 分家而出現一戶多宅”因婚嫁、生育等擴大宅基地，導致部分村內 基本無空地可作宅基地， 分配宅基地”只能是占用承包地和自留地， 故可允許在

7、本村內轉讓宅基地，以解決宅基地總量不足和一戶多宅的 窘境。法律上，土地管理法第六十二條第四款關于 農村村民出賣、 出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定表明農民出賣、出 租宅基地上所建住房，法律并未予禁止，也未對該出賣行為設置任何 限制，只不過地隨房走”后售房的農民不能再申請宅基地。 物權法第155條規(guī)定：已經登記的宅基地使用權轉讓或者消 滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記 ”表明宅基地使用權可 以轉讓。因此有條件地允許宅基地使用權轉讓符合我國宅基地使用 現狀，也不為法律所禁止。 農村房屋買賣合同效力的認定 城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地、農民住宅或村集體建設的房屋，拿 不到國家發(fā)的產權證

8、，所以被稱為 小產權房”根據我國土地管理 法規(guī)定：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群 眾集體所有制。城市里的土地屬于全民所有，農村的土地屬于村集體 經濟組織或村民委員會所有。農民集體所有的土地的使用權，不得出 讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。 這部法律讓城市居民去農村買房 成了奢望。然而，高價的城市房和低廉的農民房之間的價格落差，使 很多城市居民冒著政策風險在農村購置了房產。 很多村民賣房時的信 誓旦旦也在巨大的經濟利益面前淪陷。 筆者認為，農村宅基地使用權可以轉讓，但必須具備以下條件： 一是經本村委會同意；二是轉讓人與受讓人為同村人；三是轉讓人戶 口已遷出本村或 一戶多宅或多

9、房”。如系一戶一宅，須明確表示不再 申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居 ?。凰氖鞘茏屓藷o宅基地；五是宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住 房一并轉讓。符合上述條件，則可認定農村房屋買賣合同有效。 農村房屋買賣合同的下列情形應認定無效：一是向村外的人出售 農村住房，因違反集體成員權屬性而無效；但在一審法庭辯論終結前 購房人取得了賣房人的在村集體成員資格而可認定有效。二是擅自出 售農村住房，未經本村委會批準的無效；三是購房人已有農村住房的， 因不符合一戶一宅”的法律規(guī)定而無效；四是城鎮(zhèn)居民購買農村住房 的，因違反國務院的政策規(guī)定而無效；五是非自然人（法人或其他組 織）購買農村

10、住房的，因其不具有宅基地使用權人的主體資格而無效。 沁園春雪 北國風光， 千里冰封， 萬里雪飄。 望長城內外，惟余莽莽; 下，頓失滔滔。 大河上 山舞銀蛇, 比高。 原馳蠟象， 欲與天公試 須晴日， 看紅裝素裹， 分外妖嬈。 江山如此多嬌，引無數英雄競折腰。 惜秦皇漢武，略輸文采；唐宗宋 祖，稍遜風騷。 一代天驕，成吉思汗，只識彎弓射 大雕。 俱往矣，數風流人物， 還看今朝。 1 克 出師表 先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻

11、失義，以塞忠諫之路也。 宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。 侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。 將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督： 愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時, 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 F 臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。 先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之 明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定