北京市密云區(qū)北車密云項目可行性研究報告29p

1、北車密云項目可行性研究致：北車集團偉 業(yè) 顧 問 2010 b.a.conulting.偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 1 頁頁一、同類項目發(fā)展模式模式分類案例分析偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 2 頁頁模式分類開發(fā)模式開發(fā)建設(shè)成度假村模式經(jīng)營度假村獲得收益經(jīng)營型物業(yè)開發(fā)發(fā)展商與村委會合作開發(fā)發(fā)展商承擔開發(fā)成本村委會收取部分開發(fā)收益合作開發(fā)利潤分成案例：山吧案例：興隆莊園、上葦?shù)樵鷳B(tài)旅游度假莊園一次性買斷數(shù)十年使用權(quán)獨自開發(fā)建設(shè)獲得收

2、益買斷開發(fā)案例：蝶泉花園、海棠模式一模式二模式三偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 3 頁頁模式一 水岸山吧水岸山吧水岸山吧度假村坐落于海拔432米，位于山吧上方12公里處。夏天常年氣溫低于北京4-6度的鄉(xiāng)村小園。它是一個能容納42個住宿并配有臺球廳、兵乓球室，院內(nèi)羽毛球及綠色蔬菜園，餐飲全部綠色、室外休閑餐區(qū)及卡拉ok夜間燒烤的封閉小院。入住后，能夠享受獨有的私人別墅空間及私人管家式服務。 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 4 頁頁模式一

3、水岸山吧住宿山吧度假村的客房形式多種多樣，有套房、小木屋、別墅等形式，其收費標準也各有不同。山吧有三個庭院別墅，其中一個收費標準是1800天，可容納18人；另外兩個1000天，可容納12人。山吧有若干個山坡別墅，收費標準從600到800不等，入住人數(shù)也不同。山中木屋及山坡木屋，可入住2-4人，收費標準為280到600不等。標準間為260-280元。l經(jīng)營結(jié)構(gòu)客房收入是山吧經(jīng)營收益的主要部分以住宿帶動餐飲及娛樂，增加經(jīng)營收益酒吧、臺球及真人cs等娛樂項目外包經(jīng)營偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 5 頁頁模式一 水岸山吧

4、餐飲：包桌最低600酒吧：包場最低消費3000cs：每小時50，半天120臺球：30元小時偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 6 頁頁模式二 興隆莊園興隆莊園物業(yè)類型：獨棟別墅裝修狀況：毛坯、公共部分精裝修開盤時間：2010年10月入住時間：2011年5月占地面積：66667平米建筑面積：5000平米容積率：0. 3綠化率：40%戶數(shù)：共50戶戶型面積：276-435平米均價：6600產(chǎn)權(quán)：小產(chǎn)權(quán)物業(yè)費：1.00元/平米月開發(fā)商：北京興隆書畫產(chǎn)業(yè)園偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, al

5、l rights reserved第第 7 頁頁模式二 興隆莊園興隆莊園本項目占地近一百畝，規(guī)劃建設(shè)近50棟獨棟別墅。其中18棟開發(fā)商自己建設(shè)，套型面積為276-435平米，配有100平米花園，均價為6600。其余為定制別墅，向客戶出售一畝建設(shè)用地，每畝均價40萬，客戶可自行設(shè)計建造，也可由發(fā)展商為其建設(shè)。本項目產(chǎn)權(quán)為小產(chǎn)權(quán)，客戶購房后與村委會簽訂合同，購房客戶僅享受50年土地使用權(quán)。本項目為發(fā)展商與村委會合作開發(fā)建設(shè)，發(fā)展商占項目盈利的大部分。本項目自10年開盤至今，定制別墅銷售情況很好，但其余18棟銷售情況較差。偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all r

6、ights reserved第第 8 頁頁模式二 上葦?shù)樵瓷鷳B(tài)旅游度假莊園上葦?shù)轫椖课飿I(yè)類型：獨棟別墅占地面積：100畝戶數(shù)：40+60戶戶型面積：最小120平米均價：一期7800，二期11800（精裝家具）預售許可證：小產(chǎn)權(quán)（50年使用權(quán)）物業(yè)費：2580年市政：一期用村里水電、路等，煤氣罐自買 二期發(fā)展商自己建設(shè)偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 9 頁頁模式二 上葦?shù)樵瓷鷳B(tài)旅游度假莊園項目概況：1. 本項目為青島某發(fā)展商與妙峰山鎮(zhèn)政府、上葦?shù)榇搴献鏖_發(fā)，購房客戶需與發(fā)展商、妙峰山鎮(zhèn)政府及上葦?shù)槿胶炗喓贤?.

7、本項目采用定制化模式，客戶需購買一畝建設(shè)用地，客戶可自行設(shè)計，發(fā)展商幫助建造，但建筑面積不小于120平米，購地款為房屋面積乘以當期均價。3. 由于二期借助不到村里路及水電等，開發(fā)商需自行建設(shè)，因此二期采用了精裝帶家具家電的方式，均價高于一期。4. 付款方式分為兩種，其一：一次性付清；其二：定金10%，開工45%，交房45%。偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 10 頁頁模式三 蝶泉花園蝶泉花園物業(yè)類型：別墅裝修狀況：毛坯開盤時間：2010年6月入住時間：現(xiàn)房占地面積：57000平米建筑面積：36600平米容積率：0.

8、60綠化率：80%戶數(shù)：131戶戶型面積：300-490平米均價：17000預售許可證：小產(chǎn)權(quán)物業(yè)費：6.80元/平米月開發(fā)商：北京常贏綠洲假日運動中心有限公司偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 11 頁頁模式三 蝶泉花園蝶泉花園項目概況： 此項目現(xiàn)產(chǎn)品有獨棟、雙拼等 土地所有權(quán)現(xiàn)屬于常贏鄉(xiāng) 發(fā)展商一次性買斷土地使用權(quán)50年，進行開發(fā)，原為綠隔用地 較優(yōu)越的地理位置，城市別墅特性，吸引具備別墅情節(jié)，但不愿遠離市區(qū)的客戶 水、電、燃氣等全部為民用，與普通別墅項目無異。偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consu

9、lting, all rights reserved第第 12 頁頁模式三 蝶泉花園蝶泉花園項目特點 項目開發(fā)有發(fā)改委、規(guī)委等部門批文 綠隔用地做住宅，簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一次性轉(zhuǎn)讓50年項目使用權(quán)，快速回款 發(fā)展商稱今后幾年本項目可能具有申請產(chǎn)權(quán)資格，每平米補交大概4000元 雖不具備產(chǎn)權(quán)，但價格優(yōu)勢明顯偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 13 頁頁模式三 海棠海棠物業(yè)類型：獨棟別墅裝修狀況：毛坯開盤時間：2009年8月入住時間：現(xiàn)房占地面積：233334平米建筑面積：46666平米容積率：0. 26綠化率：65%戶

10、數(shù)：60戶戶型面積：215-440平米均價：13000預售許可證：小產(chǎn)權(quán)物業(yè)費：4.20元/平米月開發(fā)商：北京長子營鎮(zhèn)安采路南側(cè)偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 14 頁頁模式三 海棠海棠偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 15 頁頁模式三 海棠海棠發(fā)展商一次性購買土地使用權(quán)進行開發(fā)，雖為小產(chǎn)權(quán)，但相關(guān)手續(xù)比較齊全，客戶購房將與發(fā)展商簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，付款方式為一次性付清偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, a

11、ll rights reserved第第 16 頁頁二、本項目價格預期本項目所在區(qū)域價格研究本項目價格預期偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 17 頁頁l本案位置略偏柏林山水君山高爾夫華亞琉森觀唐云鼎彼岸香醍新景別墅海闊水岸花墅本案本項目用地緊鄰國道，交通相對便利但區(qū)域項目集中于密云水庫西南區(qū)域，距區(qū)中心更近，本案位置略偏，周邊無項目開發(fā)本項目價格預期偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 18 頁頁l無特殊景觀資源本案距離密云水庫較遠，用地原為果

12、林，無特殊景觀支撐本案3.2公里本項目價格預期偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 19 頁頁l小產(chǎn)權(quán)興隆莊園 6600蝶泉花園 17000上葦?shù)轫椖?11800中弘北京像素（住宅） 23000定福家園（商鋪） 37000金橋國際（住宅） 12000世嘉光織谷（住宅） 9000蝶泉花園蝶泉花園雖然均價為17000元，周邊普通住宅價格約20000-25000元興隆莊園興隆莊園現(xiàn)售價6600元，均價明顯低于周邊普通住宅售價戀日水岸（住宅） 8400水岸青山（住宅） 7000學府花園（住宅） 8000本案小產(chǎn)權(quán)項目均價與同區(qū)域

13、大產(chǎn)權(quán)項目存在很大差距，一般別墅產(chǎn)品價格與同區(qū)域普通商品住宅類似海棠 13000恒盛波爾多小鎮(zhèn) （住宅）10000本項目價格預期偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 20 頁頁項目名稱項目地址產(chǎn)品單價柏林山水密云區(qū)長城環(huán)島南200米聯(lián)排11000君山密云縣密溪路33號 獨棟18000華亞琉森密云縣 溪翁莊鎮(zhèn)獨棟17000彼岸香醍密云溪翁莊鎮(zhèn)溪翁莊村獨棟17500新景別墅密云濱河大橋西400米聯(lián)排11800曜陽國際密云密溪路（西田各）聯(lián)排14000水岸花墅密云密溪路西側(cè)疊拼13000區(qū)域周邊項目以低密度產(chǎn)品為主所在區(qū)域別墅

14、產(chǎn)品均價為11000-18000之間，普通住宅均價集中在8000元左右l區(qū)域項目價格水平項目名稱項目地址單價水岸青山 密云檀西路7000戀日水岸 密云車站路沙河57-11號 8400中國鐵建綠港 密云太揚家園北側(cè) 7800學府花園 密云果園北街南側(cè)8000別墅產(chǎn)品價格住宅產(chǎn)品價格本項目價格預期偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 21 頁頁本項目價格預期地理位置本項目屬于小產(chǎn)權(quán)，對價格影響較大環(huán)境資源小產(chǎn)權(quán)本項目所在位置更遠，周圍屬性相對陌生本項目所在位置無特殊環(huán)境資源支撐同區(qū)域產(chǎn)品價格：別墅11000-18000，住宅

15、8000左右通過綜合因素分析，本項目均價在8000-8500范圍內(nèi)相對合理價格擠壓偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 22 頁頁三、木制別墅成本研究偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 23 頁頁木制別墅成本研究國產(chǎn)木質(zhì)別墅單方成本基本集中在3000-4000平米編號名稱質(zhì)量說明1木結(jié)構(gòu)框架實木雙層墻板、上下水、電路管線暗藏、外墻板魚鱗板效果。2門廊部分實木門廊木結(jié)構(gòu)為明梁、明柱效果、木護欄、木階梯、防腐木地板。3入戶門國 產(chǎn)防盜門 4窗國 產(chǎn)國

16、產(chǎn)斷橋鋁雙玻中空窗 5屋頂瓦國 產(chǎn)玻纖彩瓦 合資 （顏色可選）6結(jié)構(gòu)板國 產(chǎn)結(jié)構(gòu)板 / 0.95厚、1.2厚 （歐松板） 7外墻板實 木各種顏色的水泥纖維掛板、或粘貼外墻磚、真假石材面層8內(nèi)墻板實 木1.2cm厚防火石膏板。 9吊頂板實 木1.2cm 厚防火石膏板10室內(nèi)地面國 產(chǎn)實木地板或地轉(zhuǎn)磚 （顏色可選）11保溫材料國 產(chǎn)玻璃棉12水電線管國 產(chǎn)墻體內(nèi)裝線管、開關(guān)、插座。tcl13廚衛(wèi)國 產(chǎn)墻面防火防水鋁扣板、/地面瓷磚、墻底層為1cm水泥板、上下水管道。14室外木材國 產(chǎn)acq處理、防蟲、防腐。15表面防護國 產(chǎn)木材表面均涂刷環(huán)保型木蠟油、無毒防紫外線16建房周期按合同書執(zhí)行17木屋安

17、裝本公司本公司負責安裝18設(shè)計方案本公司可選用本公司設(shè)計款式、也可根據(jù)乙方要求設(shè)計調(diào)整方案。19地基工程出 圖本公司負責出地基圖。甲方自己施工通過對富林木業(yè)、海德木屋、海星木業(yè)、歐德匯依木房屋等幾家專業(yè)做木制房屋公司的咨詢了解到木制別墅單方造價在水平差異較大，依檔次不同，價格在3000-8000之間偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 24 頁頁案例之波特蘭花園波特蘭花園物業(yè)類型：獨棟別墅裝修狀況：精裝修開盤時間：2011年3月入住時間：2011年5月建筑面積：76000平米容積率：0. 35綠化率：45%戶數(shù)：168均

18、價：27000物業(yè)費：7.60元/平米月開發(fā)商：北京京辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司波特蘭花園是典型的純木制結(jié)構(gòu)獨棟別墅項目，由于其木制材料全部進口，造價遠遠高于國產(chǎn)木制別墅，每平米造價5000元偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 25 頁頁四、本項目盈利研究偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 26 頁頁本項目盈利研究序號項目單方或比例數(shù)量金額（萬元）可售面積單方成本（元）1土地費用 302前期費用64 43 2.1可研及顧問費0.1%4250 4 2.

19、2勘察費0.2%4250 9 2.3設(shè)計費20 15000 30 2.4臨時水、電、路、場地平整等0.5%4250 21 3基礎(chǔ)設(shè)施配套費425 283 3.1紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5%4250 213 3.2紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5%4250 213 4園林綠化費300 10 0 0 5建安費用4314 2876 5.1建安工程費4250 5.1.1地上面積2833 15000 4250 2833 別墅3000 10000 3000 公建2500 5000 1250 5.2建安工程專業(yè)費1.5%4250 64 6不可預見費2%4929 99 66 7期間費用531 354 7.1管理費用2%63

20、02 126 7.2財務費用6.4%3200 205 7.3銷售費用2.5%8000 200 8兩稅一費5.5%8000 440 293 以占地30畝，可售面積10000平米，建安成本3000元平米，價格為8000元平米估算取地價格接受度偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 27 頁頁本項目盈利研究取地成本35萬以內(nèi)，即項目公司受讓成本1000萬以內(nèi)，開發(fā)利潤率可達到行業(yè)水平以上，整體稅后利潤額可實現(xiàn)700萬元以上，同時可沉淀公建部分資產(chǎn)l敏感性分析土地成本（萬元/ /畝）土地總成本（萬元）開發(fā)總成本（萬元）銷售收入（萬元）稅前利潤（萬元）稅后凈利潤成本利潤率00 5794 8000 2206 1478 38.08%5150 5952 8000 2048 1372 34.41%10300 6110 8000 1890 126