住宅建安成本限額設(shè)計指標

1、住宅建安成本限額設(shè)計指標（V1.0）成果發(fā)布華潤置地有限公司2012年6月2021.10.221利潤利潤售價售價土地土地成本成本建安建安成本成本管理管理費用費用宋董的提問：當?shù)貎r和房價曲線都是平的時，華潤置地如何實現(xiàn)贏利增長？ 本著“消除浪費、消除波動、消除僵化”的三大精益管理目標，工程管理部、設(shè)計管理部聯(lián)合組織研討構(gòu)建了建安成本限額設(shè)計指標V1.0版。2一一二二三三四四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理診斷建安成本精益管理建安成本精益管理體系規(guī)劃體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0V1.0研究研究指標指標V1.0V1.0綜合管控價值綜合管控價值目錄目錄一一二二三

2、三五五四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限額設(shè)計指標住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0V1.0成果成果四四3一一二二三三四四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理診斷建安成本精益管理建安成本精益管理體系規(guī)劃體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0V1.0研究研究指標指標V1.0V1.0綜合管控價值綜合管控價值目錄目錄一一二三三五五四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限額設(shè)計指標住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0V1.0成果成果四四4精益目標一精益目標二消除浪費消除波動精益目標三消除僵化1、精益管理診斷 我們有哪些浪費？

3、 我們有哪些波動？ 我們有哪些僵化？三大目標精益診斷以最小的資源投入(建安、時間、管理費用)，為客戶創(chuàng)造出盡可能多的價值。一.建安成本精益管理診斷5我們在建安成本上存在哪些浪費？ 市場設(shè)計公司精細設(shè)計能力低，施工圖存在成本浪費：結(jié)構(gòu)成本中鋼筋、砼含量指標存在浪費；地下室車位面積沒有有效控制；在門窗、外立面、公共區(qū)域裝修、機電、室外園林方面等客戶品質(zhì)敏感點缺乏系統(tǒng)性的質(zhì)量成本分析工具。 在市場上升時期，習慣了通過提高產(chǎn)品配置標準得到銷售高溢價，建安成本與售價、產(chǎn)品線尚未形成匹配性管理對應(yīng)關(guān)系，存在“高品質(zhì)=高配置”、“高品質(zhì)=高成本”的理解誤區(qū)。在市場下行時期，要重新檢討建安成本與客戶關(guān)注重點的

4、匹配度，避免過高配置出現(xiàn)營銷失靈：外立面高配置-開大窗、多線條、高檔外墻裝飾；公共區(qū)域高配置-電梯廳高標準裝修戶內(nèi)高品質(zhì)-高層高、豪華裝修設(shè)計變更較多。 規(guī)模效益未得到有效發(fā)揮：產(chǎn)品標準化程度不高；管理標準化尚未成熟；戰(zhàn)略采購和集中采購組織能力不強。一.建安成本精益管理診斷6我們在建安成本上存在哪些波動？ 各大區(qū)、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。 住宅技術(shù)含量指標離散度存在很大波動，離散度在2倍左右； 項目目標成本、動態(tài)成本、最終結(jié)算成本波動大。一.建安成本精益管理診斷7我們在建安成本上存在哪些僵化？ 一些單位過度依賴工程造價咨詢機構(gòu)，自身專業(yè)能力不足： 無圖不能測算目標成本，造成目標成

5、本管理滯后； 建安成本目標測算不準確，存在反復(fù)調(diào)整及調(diào)整比例大的現(xiàn)狀； 動態(tài)成本管理不及時， 變更簽證率高； 竣工結(jié)算爭議大、結(jié)算周期長，最終成本超目標成本比例高。 缺乏與分供商雙贏合作機制，對低價中標高價索賠缺乏約束不得不結(jié)算讓步； 停留在項目層級的招標比例偏大，戰(zhàn)略采購、集中采購度不高。一.建安成本精益管理診斷82、如何實現(xiàn)精益管理按照精益原則從滿足客戶導向的質(zhì)量功能出發(fā)構(gòu)建華潤置地的建安成本管理體系。 將建安成本分為客戶敏感性成本和客戶非敏感性成本兩部分； 客戶非敏感性成本以“去除無效成本和標桿導向”原則進行全過程成本對標，嚴格控制； 客戶敏感性成本以“品質(zhì)性”原則進行標準化配置，成本結(jié)

6、構(gòu)上體現(xiàn)客戶敏感度，體現(xiàn)與產(chǎn)品線、與售價的匹配關(guān)系； 推行產(chǎn)品線標準化，促進戰(zhàn)略采購和集中采購，最大程度地發(fā)揮的規(guī)模效益降低成本； 健全上市公司-大區(qū)-城市公司三級建安成本管控體系。一.建安成本精益管理診斷9一一二二三三四四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理診斷建安成本精益管理建安成本精益管理體系規(guī)劃體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0V1.0研究研究指標指標V1.0V1.0綜合管控價值綜合管控價值目錄目錄一一二二三三五五四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限額設(shè)計指標住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0V1.0成果成果四四10產(chǎn)品標準采購

7、能力建安成本XX1、 影響建安成本水平的因素分析技術(shù)標準二.建安成本精益管理體系規(guī)劃精益解碼體系規(guī)劃1、結(jié)構(gòu)指標：鋼筋、砼含量；2、單體：層高、墻地比、窗地比；3、功能性指標：地下車庫平均面積1、客戶敏感項目：外飾面、外窗、入戶門、公共區(qū)裝修、園林景觀、電梯及轎廂裝修；2、客戶敏感項目的產(chǎn)品標準及材料選擇，建立與產(chǎn)品線的匹配性。1、能夠在上市公司層面統(tǒng)一標準配置的，實現(xiàn)戰(zhàn)略采購；2、能夠在大區(qū)層面統(tǒng)一標準的，實現(xiàn)大區(qū)集中采購；3、大區(qū)內(nèi)統(tǒng)一合約分判方案，盡量實現(xiàn)大區(qū)層面的招標采購，減少項目層面的零星采購。成本指標V1.0成本指標V2.0成本指標V3.0總部戰(zhàn)略采購大區(qū)集中采購大區(qū)招標定標基礎(chǔ)管

8、理專業(yè)能力組織效率競爭能力11成本限額指標(V2.0)成本限額指標(V3.0)成本限額指標(V1.0)客戶敏感性成本客戶非敏感性成本高品質(zhì)原則；規(guī)模效益原則。去除無效成本原則總部大區(qū)城市2、建安成本精益管理體系圖精益項目管理甲供物質(zhì)管理動態(tài)成本管理最終結(jié)算成本控制大區(qū)產(chǎn)品線標準化大區(qū)成本限額指標落實大區(qū)建安目標成本大區(qū)集中采購大區(qū)戰(zhàn)略合作設(shè)計變更管理高品質(zhì)建安成本體系土地客戶 產(chǎn)品二.建安成本精益管理體系規(guī)劃123、住宅建安成本二級指標建設(shè)規(guī)劃 成本限額指標必須與設(shè)計密切結(jié)合，基于住宅設(shè)計標準化V1.0的推廣和V2.0的工作開展，成本管理控制二級指標按三個階段完成： 第一階段： V1.0版 以

9、控制非敏感性項目設(shè)計指標為主，本著“客戶敏感度低、影響成本大、離散度大、易控制、好執(zhí)行”的原則, 確定了六類九項指標（詳見后續(xù)內(nèi)容），以“去除無效成本和標桿導向”原則設(shè)置限額設(shè)計指標，以“全過程控制”原則進行成本對標，成果文件已于5月7日正式下發(fā) 。二.建安成本精益管理體系規(guī)劃13V1.0版 六類9項技術(shù)指標：序號指標名稱標準層地下室指標屬性1窗地比技術(shù)指標2墻地比3層高4地下車位平均面積5鋼筋含量6混凝土含量二.建安成本精益管理體系規(guī)劃14 第二階段：V2.0版 結(jié)合住宅產(chǎn)品線，針對與項目定位有關(guān)的外飾面、外門窗、大堂裝修、電梯廳裝修、入戶門、園林景觀、電梯選型及轎廂配置等七項客戶敏感性項目

10、，在大區(qū)內(nèi)進行標準化配置，通過戰(zhàn)略采購、多大區(qū)聯(lián)合集中采購、大區(qū)集中采購等多層級，最大程度地發(fā)揮規(guī)劃成本效益。 成本限額設(shè)計指標V2.0與產(chǎn)品線V2.0研究工作完成融合，已于4月23日啟動。二.建安成本精益管理體系規(guī)劃15V2.0經(jīng)濟指標成本敏感度分析外飾面工程結(jié)構(gòu)工程外窗工程、景觀園林電梯廳裝修大堂裝修外飾面工程結(jié)構(gòu)工程園林景觀外窗工程電梯廳裝修大堂精裝工程 二.建安成本精益管理體系規(guī)劃16 第三階段： V3.0版 以室內(nèi)精裝修為主，體現(xiàn)增值服務(wù)特色，確定不同檔次、不同成本指標下的精裝修產(chǎn)品標準，通過戰(zhàn)略采購、多大區(qū)聯(lián)合集中采購、大區(qū)集中采購等多層級，最大程度地發(fā)揮規(guī)劃成本效益。 通過V1.

11、0、V2.0、V3.0的成本二級指標建立，基本控制了建安成本90%以上的成本結(jié)構(gòu)，將大大提升我司的建安成本管理水平。二.建安成本精益管理體系規(guī)劃17華潤：1、標準層窗地比2、標準層墻地比3、標準層層高4、標準層鋼筋含量5、標準層混凝土含量6、地下車位平均面積7、地下室層高8、地下室鋼筋含量9、地下室混凝土含量室內(nèi)精裝修室內(nèi)精裝修V3.0V3.0版版經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標華潤置地建安成本指標體系：華潤置地建安成本指標體系：二.建安成本精益管理體系規(guī)劃標桿A標桿B標桿B18一一二二三三四四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理診斷建安成本精益管理建安成本精益管理體系規(guī)劃體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標住宅

12、建安成本限額設(shè)計指標V1.0V1.0研究研究指標指標V1.0V1.0綜合管控價值綜合管控價值目錄目錄一一二二三三五五四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限額設(shè)計指標住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0V1.0成果成果四四191、專題小組由工程管理部、設(shè)計管理部、十個大區(qū)成本、設(shè)計負責人共同組成25人的工作小組。組 長： 燕現(xiàn)軍、郭曉東副組長：王 麗、丁 芳成 員： 房玉昆、王輝宏、王 瑄、王大開、卞 宇、 徐 勇 張 燈、馬 靜、胡傳昶、陳建華、黃劍鋒、趙 煒 富 麗、胡 勇、劉 暉、江經(jīng)緯、張傳奇、賈徐晨 熊 軍、任 密、張霄劍三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究

13、202、工作分工工程管理部：（1）整體工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；（2）建安成本控制指標（V1.0）版指令性文件編制，包括指標定義、計算公式、計算范圍、控制時點和流程；（3）統(tǒng)計典型項目現(xiàn)狀指標；（4）鋼筋、混凝土含量專題研究。設(shè)計管理部：（1）確定典型項目清單，協(xié)調(diào)各大區(qū)提供圖紙電子版；（2）整合各大區(qū)標準層層高、窗地比、墻地比專題研究；（3）專人跟蹤各大區(qū)的專題研究。三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究212、工作分工遼寧省公司：城市改善、郊區(qū)改善標準層層高、窗地比、墻地比專題研究；北京大區(qū)：城市品質(zhì)（北方）、城郊品質(zhì)（北方）標準層層高、窗地比、墻地比專題研究；江蘇省公司：城郊品質(zhì)（南方）標準層層高

14、、窗地比、墻地比專題研究；上海大區(qū)：城市品質(zhì)（南方）標準層層高、窗地比、墻地比專題研究；武漢大區(qū)：地下室層高、地下車位平均面積專題研究。成都大區(qū)：城市改善、城郊改善（南方）標準層層高、窗地比、墻地比專題研究；深圳大區(qū)：萬象高端標準層層高、窗地比、墻地比專題研究；三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究22三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究3、工作節(jié)點日期3月4月5月1516203111723311781921工作關(guān)鍵節(jié)點準備啟動視頻討論3.5成都中期研討修改完善3.20深圳視頻討論終期研討修改完善4.23廈門報管理層正式下發(fā)天津宣貫5.7下發(fā)北京宣貫23選取原則：l 客戶不敏感l(wèi) 離散度

15、大l 影響成本大l 易控制l 好執(zhí)行4、為什么V1.0版選這9項指標？序號指標名稱代碼設(shè)計階段適用范圍方案擴初施工圖產(chǎn)品線物業(yè)類型1標準層層高K1城市品質(zhì)城郊品質(zhì)城市改善郊區(qū)改善超高層高層2窗地比K23墻地比K34地下車庫層高K4城市品質(zhì)城郊品質(zhì)城市改善郊區(qū)改善地下室5地下車位平均面積K56地上單體鋼筋含量K6所有產(chǎn)品線多層小高層高層超高層地下室7地上單體混凝土含量K78獨立地下室鋼筋含量K89獨立地下室混凝土含量K9三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究24標準層層高地下車位平均面積地下室層高標準層混凝土含量標準層鋼筋含量標準層窗地比標準層墻地比地下室混凝土含量地下室鋼筋含量九項技術(shù)指標成

16、本敏感性排序三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究25指標定義：1、成本計量面積（S）：結(jié)構(gòu)樓板覆蓋面積，包含凸窗、空調(diào)板的水平投影面積2、標準層：建筑單體中建筑平面布置相同的樓層3、標準層層高（K1）：標準層樓板面到上層樓板面的垂直高度4、窗地比（K2）：外門窗展開面積與成本計量面積之比5、墻地比（K3）：外立面展開面積與成本計量面積之比6、地下車庫層高（K4）：地下車庫一層層高：樓地面建筑完成面與頂板結(jié)構(gòu)板面之間的垂直高度；其它地下各層層高為樓地面建筑完成面之間的垂直高度7、地下車位平均面積（K5）：地下車庫總建筑面積與地下總停車數(shù)的比值8、地上單體鋼筋含量地上單體鋼筋含量指地上單體鋼筋

17、總量與地上單體成本計量面積之比9、地上單體混凝土含量（K7）：地上單體混凝土總量與地上單體成本計量面積之比10、獨立地下室鋼筋含量（K8）：獨立地下室鋼筋總量與獨立地下室面積之比11、獨立地下室混凝土含量（K9）：指獨立地下室混凝土總量與獨立地下室面積之比三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究26指標區(qū)間： 3.05-3.6 m /2.8-3.05 成本區(qū)間：854-1008元/m2離 散 度： 1.18 倍/1.09倍占標準層建安成本：34-40%(標準層高每增加100mm，約增加成本28元/ m2)離散主要原因分析：1、容積率2、建筑覆蓋率3、航空限高4、產(chǎn)品線m(1)標準層層高指標現(xiàn)狀

18、2.7 2.8 2.9 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 萬象高端城市品質(zhì)三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究27(2) 標準層窗地比0.14 0.16 0.18 0.20 0.22 0.24 0.26 0.28 0.30 0.32 指標現(xiàn)狀指標區(qū)間：0.16-0.32成本區(qū)間：88-176元/m2離 散 度： 2.0 倍占標準層建安成本：4-7%(按100 m2戶型測算，窗每增加1平米，則增加成本0.5元/ m2)離散主要原因分析：1、地域差異2、戶型組合3、體型系數(shù)4、層高5、產(chǎn)品線三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究280.9 1.0 1.1 1.2

19、 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 2.1 (3) 標準層墻地比指標現(xiàn)狀指標區(qū)間： 0.95-2.3成本區(qū)間：475-1150元/m2離 散 度： 2.4 倍占標準層建安成本：20-25%(按100 m2戶型測算，外墻每增加1平米，則增加成本5元/ m2)離散主要原因分析：1、戶型組合2、贈送面積3、層高4、體型系數(shù)5、產(chǎn)品線三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究29(4) 地下車庫層高三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究33.23.43.63.844.24.44.6層高一層（M）指標區(qū)間： 3.5-4.5 m離 散 度： 1.28 倍(地下室層高每增加10

20、0mm，約增加地下室成本32元/ m2)離散主要原因分析：1、覆土厚度2、地質(zhì)情況3、機電管線指標現(xiàn)狀30303438424650545862(5) 地下車位平均面積指標現(xiàn)狀指標區(qū)間： 33-58 （m2/個)離 散 度： 1.76 倍單個車位成本區(qū)間：11-19萬元（地下車位銷售價需要超過15.68萬/個才能保證凈利潤為10%，統(tǒng)計顯示目前21個項目售價超過15萬元的只有7個）離散主要原因分析：1、車位配比2、停車方式、出入口設(shè)置3、人防面積、設(shè)備用房面積4、地下室平面規(guī)整度5、地下室層數(shù)三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究31354045505560657075指標區(qū)間： 40-70

21、Kg/m2 成本區(qū)間：240-420元/m2離 散 度： 1.75 倍占標準層建安成本 : 10-18%(標準層增加1kg/m2 ，約增加成本6元/m2)離散主要原因分析：1、風壓2、抗震等級3、體型（平面、高寬比）4、層數(shù)、層高5、結(jié)構(gòu)形式Kg/m2(6) 標準層鋼筋含量指標現(xiàn)狀三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究320.34 0.36 0.38 0.40 0.42 0.44 0.46 0.48 指標區(qū)間： 0.35-0.47 m3/m2 成本區(qū)間： 245-329元/m2(含模板）離 散 度： 1.34 倍占標準層建安成本 : 10-14%(標準層砼增加0.01m3/m2，增加成本7元

22、/m2;或樓板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)離散主要原因分析：1、風壓2、抗震等級3、體型（平面、高寬比）4、層數(shù)、層高5、結(jié)構(gòu)形式(7) 標準層砼含量指標現(xiàn)狀m3/m2三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究337090110130150170190210指標區(qū)間：74-200 (kg/m2)成本區(qū)間： 450-1200元/m2離 散 度： 2.7 倍占獨立地下室建安：14-37%(鋼筋增加1kg/m2 ，增加地下室成本6元/m2)離散主要原因分析：1、場地類別、地下水位2、抗震等級、人防等級3、基礎(chǔ)型式、覆土厚度4、層數(shù)、層高(8) 地下室鋼筋含量指標現(xiàn)狀Kg/m2三.住宅建安成

23、本限額設(shè)計指標V1.0研究340.700.800.901.001.101.201.301.401.501.601.701.80指標區(qū)間： 0.75-2.00 (m3/m2)成本區(qū)間： 525-1400元/m2 (含模板）離 散 度： 2.7 倍占獨立地下室建安：16-44%(標準層砼增加0.01m3/m2，增加成本7元/m2;或樓板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)離散主要原因分析：1、抗震等級2、地震烈度3、地下水位(9) 地下室混凝土含量指標現(xiàn)狀m3/m2三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究355、研究對象的選取 建筑單體： 在設(shè)計管理部發(fā)布的7個產(chǎn)品線基礎(chǔ)上，將城市品質(zhì)產(chǎn)品線拆

24、分為南、北兩條線，共計分為8條產(chǎn)品線，本次研究選取了7個大區(qū)的34個項目的82個單體作為研究對象，分別研究其層高、窗地比、墻地比指標，由6個大區(qū)分別承擔。 地下車庫： 本次收集10個大區(qū)的37個地下車庫作為研究對象，研究其層高、地下車庫平均車位面積，由武漢大區(qū)負責承擔，上海大區(qū)參與； 結(jié)構(gòu)含量： 鋼筋、砼含量專題以理論研究為主，理論計算數(shù)據(jù)與現(xiàn)狀統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比分析，由工程管理部和設(shè)計管理部共同完成。三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究361）分冊一：標準層層高、窗地比、墻地比6、指標研究路徑三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究37產(chǎn)品線數(shù)據(jù)統(tǒng)計00.20.40.60.811.21.41.

25、61.8北京橡樹灣C1區(qū)1#北京橡樹灣C1區(qū)2#唐山橡樹灣3#上海中央公園2#上海中央公園3#上海中央公園4#常州國際社區(qū)A-1 7#常州國際社區(qū)D-1 18#常州國際社區(qū)G地塊3#泰州國際社區(qū)D-2 6#鹽城橡樹灣1#鹽城橡樹灣6#沈陽凱旋門2#沈陽凱旋門3#沈陽凱旋門14#淄博中央公園1#淄博中央公園2#淄博中央公園4#寧波北侖凱旋門1期22#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#慈溪中央公園3期38#慈溪中央公園3期32#慈溪中央公園3期35#寧波北侖凱旋門1期20#余姚中央公園1期8#武漢鳳凰城2期8#武漢橡樹灣1期A-1#武漢橡樹灣1期A-2#武漢中央公園3期B-2#大連海中國3期

26、4#長春橡樹灣1期A5#長春橡樹灣1期A9#長春橡樹灣1期A1#大連海中國3期6#秦皇島橡樹灣3#秦皇島橡樹灣1#天津中央公園沈陽置地廣場A#大連置地廣場1期1#大連置地廣場1期3#大連置地廣場1期10#大連置地廣場1期11#成都鳳凰城3期7#成都鳳凰城3期8#成都二十四城3期1#重慶中央公園1期4#成都二十四城2期12#重慶中央公園1期6#成都鳳凰城3期2#重慶中央公園1期7#成都二十四城3期3#成都二十四城2期9#成都二十四城2期17#合肥紫云府2#合肥紫云府8#合肥紫云府9#長沙鳳凰城2期10#長沙鳳凰城2期17#長沙鳳凰城2期6#城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)

27、（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）

28、城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）方案階段墻地比施工圖階段墻地比方案階段窗地比施工圖階段窗地比對各大區(qū)上報的單體層高、標準層窗地比、墻地比等數(shù)據(jù)進行匯總統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)：各產(chǎn)品線數(shù)據(jù)存在一定的離散度38方案階段與施工圖階段窗、墻地比離散度分析方案階段標準層窗地比0.180.210.210.220.180.190.170.170.170

29、.20.170.18施工圖階段標準層窗地比0.180.120.210.220.180.190.170.170.170.20.170.18方案階段標準層墻地比0.690.720.720.840.880.970.940.950.950.991.081.08施工圖階段單體墻地比0.981.021.021.131.191.311.331.351.351.411.461.53慈溪中央公園3期38#慈溪中央公園3期35#慈溪中央公園3期32#武漢鳳凰城2期8#武漢中央公園3期B-2#武漢橡樹灣1期A-2#余姚中央公園1期8#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#寧波北侖凱旋門1期22#武漢橡樹灣1期A-

30、1#寧波北侖凱旋門1期20#00.20.40.60.811.21.41.61.8城市品質(zhì)（南方）因方案階段的門窗尺寸同施工圖階段相差無幾窗地比在施工圖階段與方案階段基本一致。因方案階段與施工圖階段的面積統(tǒng)計口徑不同，施工圖階段外墻展開面面積增大，導致墻地比增大；墻地比在施工圖階段大于方案階段。39方案階段與施工圖階段墻地比離散度分析方案階段標準層墻地比1.080.971.080.990.950.950.940.840.720.720.880.69施工圖階段標準層墻地比1.461.311.531.411.351.351.331.131.021.021.190.98戶均面積（1%，方便表示）1.1

31、71.251.361.41.471.471.471.492.092.092.192.56武漢橡樹灣1期A-1#武漢橡樹灣1期A-2#寧波北侖凱旋門1期20#寧波北侖凱旋門1期22#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#余姚中央公園1期8#武漢鳳凰城2期8#慈溪中央公園3期32#慈溪中央公園3期35#武漢中央公園3期B-2#慈溪中央公園3期38#00.511.522.53城市品質(zhì)（南方）方案和施工圖階段墻地比與戶均面積呈反比趨勢。原因分析：小戶型產(chǎn)品因房間面積較小，但又有采光通風要求，外墻輪廓較大，曲折復(fù)雜，故戶均面積小的單體，墻地比較大。4000.511.522.53成都二十四城2期17#成

32、都二十四城3期1#成都二十四城3期3#成都二十四城2期12#成都二十四城2期9#鹽城橡樹灣6#重慶中央公園1期6#秦皇島橡樹灣1#成都鳳凰城3期8#成都鳳凰城3期7#合肥紫云府2#大連置地廣場1期1#大連海中國3期4#常州國際社區(qū)A-1 7#長沙鳳凰城2期6#鹽城橡樹灣1#大連置地廣場1期3#大連海中國3期6#秦皇島橡樹灣3#長春橡樹灣1期A1#長春橡樹灣1期A5#常州國際社區(qū)G地塊3#重慶中央公園1期4#武漢橡樹灣1期A-1#大連置地廣場1期10#重慶中央公園1期7#長沙鳳凰城2期10#北京橡樹灣C1區(qū)1#武漢橡樹灣1期A-2#上海中央公園3#長沙鳳凰城2期17#長春橡樹灣1期A9#寧波北侖

33、凱旋門1期20#寧波北侖凱旋門1期22#余姚中央公園1期8#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#武漢鳳凰城2期8#北京橡樹灣C1區(qū)2#上海中央公園4#慈溪中央公園3期32#慈溪中央公園3期35#武漢中央公園3期B-2#慈溪中央公園3期38#城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市改善（南方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）城市

34、改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城市改善（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城郊品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市改善（南方）郊區(qū)改善（北方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）方案階段墻地比施工圖階段墻地比戶均面積（1%）研究發(fā)現(xiàn)：墻地比與產(chǎn)品線關(guān)聯(lián)度不大，同戶均面積戶均面積關(guān)系較為明顯，故本次結(jié)論數(shù)據(jù)以戶均面積作為劃分墻地比的依據(jù)墻地比同戶均面積的趨勢分析411.4240.8950.9431.0881.1601.4951.

35、0271.2291.1701.3511.4751.1491.4241.3671.4171.4241.4151.421 1.4211.414 1.417 1.417 1.4201.1501.2411.2731.1731.1271.1201.1471.1271.1441.1851.2211.0911.1551.3521.1291.1201.3511.0951.3451.1421.3521.1871.0671.186 1.1861.1421.1741.0851.1751.0191.0411.0761.0901.3261.2241.1951.1521.057新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新

36、古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典學院學院學院ART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECO法式法式法式法式法式法式法式法式法式簡約法式簡約法式簡約現(xiàn)代上海中央公園2#合肥紫云府8#合肥紫云府9#合肥紫云府2#大連置地廣場1期1#大連海中國3期4#大連置地廣場1期11#大連置地廣場1期3#大連海中

37、國3期6#長春橡樹灣1期A1#長春橡樹灣1期A5#大連置地廣場1期10#上海中央公園3#長春橡樹灣1期A9#寧波北侖凱旋門1期20#寧波北侖凱旋門1期22#余姚中央公園1期8#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#上海中央公園4#慈溪中央公園3期32#慈溪中央公園3期35#慈溪中央公園3期38#唐山橡樹灣3#北京橡樹灣C1區(qū)1#北京橡樹灣C1區(qū)2#成都二十四城3期1#成都二十四城3期3#成都二十四城2期17#成都二十四城2期12#成都二十四城2期9#重慶中央公園1期6#成都鳳凰城3期8#成都鳳凰城3期7#長沙鳳凰城2期6#重慶中央公園1期4#武漢橡樹灣1期A-1#重慶中央公園1期7#長沙鳳凰

38、城2期10#武漢橡樹灣1期A-2#長沙鳳凰城2期17#武漢鳳凰城2期8#成都鳳凰城3期2#武漢中央公園3期B-2#鹽城橡樹灣6#秦皇島橡樹灣1#常州國際社區(qū)A-1 7#鹽城橡樹灣1#秦皇島橡樹灣3#常州國際社區(qū)G地塊3#泰州國際社區(qū)D-2 6#常州國際社區(qū)D-1 18#淄博中央公園4#淄博中央公園1#淄博中央公園2#沈陽置地廣場A#城郊品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（

39、南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（北方）城郊品質(zhì)（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城市改善（南方）城市品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城

40、市品質(zhì)（北方）城市改善（北方）施工圖墻地比修正系數(shù)修正系數(shù)加權(quán)值新古典學院ART-DECOART-DECO法式法式簡約現(xiàn)代墻地比施工圖修正系數(shù)同立面形式關(guān)系分析42采用窗寬比校核窗地比00.10.20.30.40.50.60.70.8常州國際社區(qū)D-1 18#常州國際社區(qū)G地塊3#泰州國際社區(qū)D-2 6#鹽城橡樹灣1#鹽城橡樹灣6#上海中央公園2#上海中央公園3#上海中央公園4#沈陽凱旋門2#沈陽凱旋門3#沈陽凱旋門14#淄博中央公園1#淄博中央公園2#淄博中央公園4#寧波北侖凱旋門1期20#寧波北侖凱旋門1期22#余姚中央公園1期4#余姚中央公園1期6#余姚中央公園1期8#慈溪中央公園3期3

41、2#慈溪中央公園3期35#慈溪中央公園3期38#武漢鳳凰城2期8#武漢橡樹灣1期A-1#武漢橡樹灣1期A-2#武漢中央公園3期B-2#大連海中國3期4#大連海中國3期6#沈陽橡樹灣2.1期1#沈陽橡樹灣2.1期2#沈陽橡樹灣2.1期9#長春橡樹灣1期A1#長春橡樹灣1期A5#長春橡樹灣1期A9#秦皇島橡樹灣3#秦皇島橡樹灣1#沈陽置地廣場A#大連置地廣場1期1#大連置地廣場1期3#大連置地廣場1期10#大連置地廣場1期11#成都二十四城2期9#成都二十四城2期12#成都二十四城2期17#成都二十四城3期1#成都二十四城3期3#成都鳳凰城3期2#成都鳳凰城3期7#成都鳳凰城3期8#重慶中央公園1

42、期4#重慶中央公園1期6#重慶中央公園1期7#合肥紫云府2#合肥紫云府8#合肥紫云府9#長沙鳳凰城2期6#長沙鳳凰城2期10#長沙鳳凰城2期17#城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城郊品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（北方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）城市品質(zhì)（南方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改

43、善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）郊區(qū)改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（北方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）城市改善（南方）方案階段窗地比施工圖階段窗地比窗寬比窗地比同產(chǎn)品線無較大關(guān)聯(lián)，同在一定范圍內(nèi)窗寬比同窗地比呈正向關(guān)系43南北方城市窗地比對比0

44、.180.180.1750.180.170.170.170.180.170.180.1730.1790.1730.1670.1750.180.1870.1780.180.1480.1510.1610.1560.1570.1520.150.140.1670.180.1710.160.1680.160.1740.160.160.160.1612345678910111213141516171819南方城市施工圖階段窗地比北方城市施工圖階段窗地比圖中可以看出，北方城市窗地比小于南方城市44窗地比加權(quán)分析對于各大區(qū)典型項目的窗地比，我們通過進行加權(quán)計算的方法得到如下結(jié)果：南方城市施工圖階段窗地比北方城

45、市施工圖階段窗地比0.180.1480.180.1510.1750.1610.180.1560.170.1570.170.1520.170.150.180.140.170.1670.180.180.1730.1710.1790.160.1730.1680.1670.160.1750.1740.180.160.1870.160.1780.160.180.16南方城市窗地比加權(quán)值北方城市窗地比加權(quán)值0.1760.159 理論上，窗地比應(yīng)同立面風格有關(guān)，但本次研究并未發(fā)現(xiàn)此關(guān)聯(lián)45研究結(jié)論 戶均面積與墻地比：戶均面積對墻地比的影響較為直接，除北連廊產(chǎn)品外,面積小的產(chǎn)品，墻地比數(shù)值大； 方案階段墻地比

46、與立面風格：因方案階段對外飾面的細化程度不足，故不產(chǎn)生較大影響； 施工圖階段墻地比與立面風格：由于建筑風格的差異，立面的深化設(shè)計，導致施工圖階段的墻地比與方案階段的墻地比差異較大； 墻地比施工圖修正系數(shù)：同一立面風格下，方案階段墻地比至施工圖階段墻地比的修正系數(shù)與立面的復(fù)雜程度呈正向關(guān)系； 窗地比與窗寬比：引入窗寬比作為校驗窗地比的依據(jù),窗寬比同窗地比呈正向變化關(guān)系。462）分冊二：地下車庫層高、車位平均面積6、指標研究路徑三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究47關(guān)鍵指標及其影響要素梳理控制成本滿足需求地下車庫的基本特征1、 使用頻率高但持續(xù)時間短：客戶停留駐足的時間較短，使用時間段相對集

47、中。2、 客戶關(guān)注度：客戶通常會關(guān)注配置停車位的數(shù)量及停車距離，對地庫本身的關(guān)注度大大弱于地上建筑和景觀，地下車庫建設(shè)應(yīng)以滿足功能需求為出發(fā)點。3、 成本投入大：地庫在前期建設(shè)和后期運營中成本投入均比較大，成本控制、提升利用率是工作的重點。普遍面臨的現(xiàn)實1、 項目高容積率、高車位配比趨勢明顯。地下車庫面積越來越大，導致地庫在總成本投入中占比趨大。2、銷售周期長，沉淀貨值大，占壓資金時間長。3、以個為計價單位，同一城市區(qū)域不同項目的車位價格差異不大。4、目前華潤置地大多數(shù)項目的車位不盈利。48其他重要指標和要素按項目具體研究設(shè)計1、 地面停車占比2、 地庫整體埋深3、 對周邊市政道路高差的處理4

48、、 層數(shù)：單層/兩層（地下水位、支護、人防等因素）5、 人防規(guī)模類別6、 增值服務(wù)車庫7、 機械車位（預(yù)留）8、 塔樓平面范圍內(nèi)的利用 地庫內(nèi)灰色地帶利用（如子母車位的設(shè)置）9、 單層周長面積比、車道長度車位比10、基礎(chǔ)和底板結(jié)構(gòu)11、產(chǎn)品建造及飾面標準12、對物業(yè)運營費用的影響（照明及控制、天然采光、通風、排煙設(shè)計） 。關(guān)鍵指標及其影響要素梳理49后退式垂直停車（為主），平行、斜列為輔 標準2400*5300，非標車位 柱網(wǎng)尺寸車位尺寸 人防單邊車道、盡端車道及車位占比 車道形式 停車形式 非標準車位 大車位占比，政府是否認可：子母及微型車位車庫規(guī)整度（單層周長面積比） 機械式停車（暫不考慮

49、）地庫與塔樓間難停車空間占比地下車位平均面積研究框架規(guī)模、類別、占比規(guī)模，位置以標準車位為基準，再考慮非標車位、人防、共用機房等對指標的影響先統(tǒng)計后研究地下車位平均面積共用機房大柱網(wǎng)、橫大、縱大、小柱網(wǎng)50地下室層高研究框架 頂板結(jié)構(gòu)形式柱網(wǎng)尺寸荷載 覆土厚度（種植、管線、凍土） 消防車道，登高場地 結(jié)構(gòu)高度 機電高度 凈空高度風管消防水、橋架及其它 機械排煙（可以和機械通風合用）機械通風（誘導通風、自然通風不占層高）不同家用車尺寸本身對層高影響小室內(nèi)最小凈高要求地下車庫層高 底板及基礎(chǔ)地面建筑構(gòu)造結(jié)構(gòu)/建筑找坡層/防排水方式人防等級先統(tǒng)計后研究51結(jié)論： 無梁樓蓋形式比梁板式形式頂板降低結(jié)構(gòu)

50、高度350-450mm，建筑抗震設(shè)計規(guī)范(GB 50011-2010)對于地下建筑的頂板，推薦使用梁板結(jié)構(gòu)，無梁樓蓋形式比梁板式形式土建成本相差不大，地庫通常無梁樓蓋比梁板式成本略低； 采用小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)可減小梁高250mm，無梁樓蓋板厚減少約150mm。小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)車庫的單個車位成本節(jié)約5%-10%（已計柱網(wǎng)尺寸對車位面積影響約2.5%）； 覆土厚度應(yīng)嚴格控制，南方地區(qū)不大于1.2 m，北方地區(qū)不大于1.5 m，東北地區(qū)和其它特殊項目，如覆土厚度確需超過1.5m時，應(yīng)按計算確定B1層層高，必要時采用部分輕質(zhì)材料換填。覆土厚度每300mm，對梁板式結(jié)構(gòu)梁高的影響為100mm，對無梁樓蓋結(jié)構(gòu)高

51、度的影響為50mm. 人防對梁板式結(jié)構(gòu)高度影響為150mm,對無梁樓蓋結(jié)構(gòu)高度影響為50mm（無梁樓蓋板厚一般不可小于250mm)。 常規(guī)梁板式：機電占凈空高度600mm（梁下）；無梁式：機電占凈空高度 800mm（板下）無風管較有風管機電占凈空少約300mm。 結(jié)合規(guī)范要求和項目要求確定凈高，常規(guī)地下車庫室內(nèi)最小凈高為2.2m。52指標落地的管理措施 嚴格按照對標指引要求進行指標的設(shè)計管理，將管理前置。 實行全過程管理，把控地下室設(shè)計的時間節(jié)點，在方案階段必須同步進行地下室設(shè)計的技術(shù)措施落實，不應(yīng)留在施工圖階段考慮。 在方案、擴初階段線，整合相關(guān)資源，就場地消防、豎向、室外管線、景觀、機電專

52、業(yè)與建筑結(jié)構(gòu)在進度和技術(shù)上做好協(xié)調(diào)，避免地庫設(shè)計的輸入有重大漏項。 在項目早期對人防制定專項工作策略，首先爭取相對低的等級和規(guī)模，再進行自建和繳費的經(jīng)濟性比較。如需要設(shè)置人防地庫，應(yīng)考慮設(shè)置在項目的哪個分期階段，是否做二層地庫，統(tǒng)一進行經(jīng)濟技術(shù)比較。人防如需要專業(yè)設(shè)計院另行設(shè)計，應(yīng)盡早介入，工作前置。 設(shè)計合同中明確限額設(shè)計要求，并對作為對設(shè)計院評價獎罰的重要依據(jù)。 設(shè)計過程中，向設(shè)計院灌輸成本控制的意識，以尊重平等的態(tài)度多溝通協(xié)調(diào)，讓設(shè)計院認可甲方的工作理念和經(jīng)濟技術(shù)指標要求，采取合理的技術(shù)設(shè)計來滿足技術(shù)指標要求，達到成本控制的目的，必要時引入競爭 與行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)對標，及時掌握新技術(shù)好做法

53、，調(diào)整修正指標限值標準，促進設(shè)計精細化。53指標落地的技術(shù)措施綜合措施n根據(jù)項目具體情況（包括車位盈利狀況和政府要求）合理確定項目停車率和地面停車占比。爭取微型車位、子母車位可計算規(guī)劃要求的指標。2、人防規(guī)模類別n盡量降低人防面積規(guī)模和類別，爭取為常6級，盡量多做人防物資庫，并進行自建和繳費的經(jīng)濟性比較。3、鼓勵對塔樓地下室進行功能利用和價值挖掘n技術(shù)條件允許前提下應(yīng)少設(shè)；n設(shè)置為非機動車庫、機動車位；n設(shè)置為規(guī)定允許的機房、必要的管理用房；n設(shè)置為儲藏室、下復(fù)式住宅。1、規(guī)劃指標管理54指標落地的技術(shù)措施綜合措施5、其它：除管理和控制影響層高和停車效率的因素外，還應(yīng)在建筑、結(jié)構(gòu)、機電方面進行

54、精細設(shè)計。如根據(jù)項目特點確定建造和飾面標準，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和底板設(shè)計階段進行經(jīng)濟技術(shù)比較，自然采光通風減少后期物業(yè)運營成本等。4、地庫整體抬升頂板地板結(jié)構(gòu)找坡-解決用地周邊市政路高差，室外管線無需找坡。合肥紫云府地庫整體抬升-有-效減少地庫的埋深、節(jié)省地庫實體、支護成本和土方開挖。55指標落地的技術(shù)措施-地下車庫層高（K4）u 嚴格控制覆土厚度：綜合考慮凍土、管線、種植等因素，在方案設(shè)計階段及早進行豎向設(shè)計，確定經(jīng)濟合理的覆土厚度，通常情形取1.2m。種植高大喬木的部位需較深埋深時，可采用局部降板或抬高樹池的方式。如確因特殊原因覆土超過1.5m較多時，如成本經(jīng)濟，可考慮部分采用輕質(zhì)材料填充。u 消防

55、車道與登高場地：盡量避開地庫頂板布置，確實無法避開時，應(yīng)及早確定消防車道及消防登高場地位置，以進行局部凈高復(fù)核確認或作針對性的結(jié)構(gòu)構(gòu)件設(shè)計。u 柱網(wǎng)尺寸：一般情形下推薦采用小柱網(wǎng)5.45.0/6.1或7.95.0/6.1。u 比選頂板結(jié)構(gòu)形式：根據(jù)項目及城市情況，進行頂板結(jié)構(gòu)形式比較，選用經(jīng)濟性較好的方案。u 人防規(guī)模及類別：盡量降低人防規(guī)模和類別，爭取為常6級，盡量多做人防物資庫。并對人防地下室要進行異地建設(shè)和自行建設(shè)的成本收益測算，采用最優(yōu)方案。1、控制結(jié)構(gòu)高度56指標落地的技術(shù)措施-地下車庫層高（K4）u 機電管線綜合：通過管線綜合，壓縮整體機電管線占空間高度。u 充分利用項目地形和當?shù)?/p>

56、允許規(guī)定，整體抬高地下室，加大自然通風設(shè)計，減小風管及風管高度。2、控制機電高度4、凈空合理取值u結(jié)合規(guī)范要求和項目要求確定凈高，常規(guī)地下車庫取規(guī)范最小凈高值2.2Mu鼓勵不進行地面建筑找坡的做法，在滿足凈空高度要求的前提下盡量減小地下室底板結(jié)構(gòu)面至頂板結(jié)構(gòu)面的垂直高度。u初設(shè)階段進行結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和底板的經(jīng)濟技術(shù)比較，綜合選取最優(yōu)方案。探討底板建筑做法、防水板的可能性。5、關(guān)注層高外的高度（厚度）57指標落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）外輪廓：地庫外輪廓盡量規(guī)整，控制和驗算單層地庫周長與地下室面積比，建議控制在0.035左右，如超過較多，應(yīng)優(yōu)化地下室外輪廓范圍。內(nèi)輪廓：塔樓落入地庫的平面應(yīng)

57、盡量規(guī)整，塔樓和大地庫的軸網(wǎng)方向盡量保持一致，避免產(chǎn)生無法高效利用的異形空間。1、控制車庫規(guī)整度58指標落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）u 嚴格控制單邊停車面積的占比，當無法實現(xiàn)雙側(cè)垂直停車時，也應(yīng)盡量利用有一側(cè)水平停車或適當接受略小于標準車位長度（5300/5050）的尺寸，實現(xiàn)雙邊停車。u 適當加大盡端式車道的占比，以節(jié)約車道面積。加大盡端式車道的占比，可節(jié)約車道面積，增加停車數(shù)量。當總車位數(shù)量滿足很難時，尤應(yīng)多設(shè)。2、規(guī)避單邊停車、適當設(shè)置盡端式車道單邊停車降低了停車效率，應(yīng)盡量規(guī)避適當設(shè)置盡端式車道，以節(jié)約車道面積59指標落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）3、非標準車位巧

58、安排n微型車位（折算值0.7）：在局部因結(jié)構(gòu)尺寸限制的區(qū)域，布置微型車，用足空間。n子母車位（折算值0.5）：在一梯三戶或一梯四（多）戶的塔樓與大地庫相鄰處往往會出現(xiàn)進深大的“灰色”空間，可設(shè)置子母車位以用足空間，提升價值。 n增值服務(wù)車位：對于有增值服務(wù)需求的項目，利用地庫邊、端部等位置，適當調(diào)整柱網(wǎng)開間和進深，創(chuàng)造空間設(shè)置增值服務(wù)車位或（收納）設(shè)施設(shè)備，用足空間，提升價值。60指標落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）車位平面布置 車位尺寸（mm) 通道尺寸(mm) 垂直式停車 后退無擋墻 24005050 5500（6000） 后退有擋墻 24005300 5500（6000） 平行式

59、停車 24006000 3800（4000） 4、車位尺寸、車道尺寸對規(guī)范的利用5、按規(guī)范最低要求設(shè)置地庫出入口數(shù)量61指標落地的技術(shù)措施-地下車位平均面積（K5）6、合理布置設(shè)備用房n 在盡量降低人防面積規(guī)模和類別后，人防口部的形狀應(yīng)盡量規(guī)整，置于毗鄰塔樓等不利于停車的區(qū)域，盡量減少對車位布置的影響。n 考慮將設(shè)備用房置于車道端部、車庫角部、毗鄰塔樓的不利于停車的區(qū)域，盡量減少設(shè)備用房對車位布置的影響。7、合理布置人防口部等用房623）分冊三：鋼筋、砼含量6、指標研究路徑三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究638.2512.6222.1240.7845.2354.701020304050

60、60706度7度8度鋼筋含量指標不同地震烈度對鋼筋含量的影響梁板墻小計0.090.110.170.30.320.3800.050.10.150.20.250.30.350.40.450.56度7度8度混凝土含量指標不同地震烈度對混凝土含量的影響梁板墻小計不同地震烈度對鋼筋、混凝土含量的影響（1）七度比六度的鋼筋含量增加10%，八度比六度的鋼筋含量增加30%；（2）七度比六度的混凝土含量增加5%，八度比六度的混凝土含量增加25%。三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究64不同場地類別對鋼筋、混凝土含量的影響三.住宅建安成本限額設(shè)計指標V1.0研究9.8212.1820.4643.1845.62