營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響

1、“營改增營改增”對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響營業(yè)稅與增值稅房地產(chǎn)建安企業(yè)供應(yīng)鏈企業(yè)營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系：營業(yè)稅營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，直接用應(yīng)稅營業(yè)收入與適用稅率計算即可。范圍：提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)及服務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系（營改增前） 增值稅增值稅 營業(yè)稅營業(yè)稅 征稅范圍以貨物（有形動產(chǎn)）為主，加工修理修配勞務(wù)以勞務(wù)服務(wù)為主，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)與價格的關(guān)系價外稅（由購買方承擔(dān)） 價內(nèi)稅（由銷售者承擔(dān)并從銷售額中扣除）收入歸屬主要由國稅系統(tǒng)征收主要由地稅系統(tǒng)征收項目公司（甲方）材料供

2、應(yīng)商施工單位（乙方）房地產(chǎn)開發(fā)公司（甲方）材料供應(yīng)商建安企業(yè)（乙方）（材料）（材料） 增值稅增值稅 （材料（材料+ +安裝）安裝）營業(yè)稅營業(yè)稅 （材料）增值稅（材料+安裝）營業(yè)稅房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種及納稅成本房地產(chǎn)開發(fā)商稅收成本占總成本的比例20%-30% 。營業(yè)稅及附加和印花稅占成本8%左右。土地增值稅和所得稅根據(jù)開發(fā)項目不同，利潤不同得出的稅額不同，至少在10%以上。土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。例如增值額大于20%未超

3、過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。房地產(chǎn)、建安業(yè)稅制改革疑難點2015年10月1日起全國全行業(yè)實施增值稅（未經(jīng)官方證實，林司長（林鋒，總局營改增總負(fù)責(zé)）透露向國務(wù)院報送的材料中營改增時間預(yù)定在10月1日，全行業(yè)一起推行。稅率安排：建安房地產(chǎn)11%，生活服務(wù)、金融保險6%。預(yù)計5月份就可以見到具體政策）1、未來增值稅稅率如何設(shè)定？ 2、營改增后土地增值稅何去何從？ （2017年12月31日）取決于稅收增長速度3、拿地成本及政府規(guī)費如何抵扣？營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響營改增

4、：完善了建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的發(fā)票管理，促使人工、材料、機械等成本發(fā)票的規(guī)范化、合法化，通過發(fā)票把買賣雙方聯(lián)成一個整體，并形成一個完整抵扣鏈條，促使上下游產(chǎn)業(yè)融合，在這一鏈條中，無論哪一個環(huán)節(jié)少納稅，都會導(dǎo)致下一環(huán)節(jié)多繳稅，所有參與主體形成一個利益制約關(guān)系。理順了總包和分包之間的稅務(wù)關(guān)系，對聯(lián)營掛靠、合作經(jīng)營、非法轉(zhuǎn)包、隨意直接工程等建筑行業(yè)不正當(dāng)競爭行為有一定的制約作用；營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響1、建筑材料來源方式較多，增值稅進項稅額抵扣難度大，實際稅負(fù)可能增加。 （1）甲供料； （2）商混、磚、瓦、灰等地材；6% （3）工程地域偏遠(yuǎn)，供應(yīng)商散雜小。2、營改增前購進的固定資產(chǎn)，無法抵扣進項稅額

5、； （固定資產(chǎn)造價高，增加稅收成本）3、對企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的影響4、對整體稅負(fù)的影響 據(jù) 業(yè)內(nèi)人士測算，建筑業(yè)購進成本要達(dá)到銷售收入的72%以上，加權(quán)平均進項稅率要達(dá)到11%以上，營改增稅負(fù)才會略有降低。房地產(chǎn) 建安企業(yè)的應(yīng)對措施1、優(yōu)化施工方案（人工、固定資產(chǎn)更新）優(yōu)化施工方案（人工、固定資產(chǎn)更新）2 2、供應(yīng)商的選擇、供應(yīng)商的選擇3 3、合同的簽訂（企業(yè)名稱）、合同的簽訂（企業(yè)名稱）4 4、增加面對企業(yè)客戶的銷售、增加商業(yè)地產(chǎn)投資增加面對企業(yè)客戶的銷售、增加商業(yè)地產(chǎn)投資5 5、提高精裝修房銷售比例（固定資產(chǎn)材料發(fā)票）提高精裝修房銷售比例（固定資產(chǎn)材料發(fā)票）6 6、提升企業(yè)內(nèi)控水平、提升企業(yè)內(nèi)控

6、水平案例A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有足夠的貨幣；B公司是甲公司子公司，擁有地塊M，資金量不足。該地塊市場價值不斷上漲，轉(zhuǎn)讓節(jié)點價值較初始成本上漲30%，開發(fā)完成后預(yù)計售價頗高，收益豐厚（80%）。（土地增值稅）A希望從B處獲得該地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)。【方案一】直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓【方案一】直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)A從B公司處直接購置土地使用權(quán)進行開發(fā)：A應(yīng)交稅費： B應(yīng)交稅費：1、契稅 1、營業(yè)稅2、營業(yè)稅 2、土地增值稅（轉(zhuǎn)讓節(jié)點價值增值）3、土地增值稅（銷售節(jié)點） 3、企業(yè)所得稅4、企業(yè)所得稅 合計1153萬 合計：1263萬 共計2416萬 【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓A從甲公司購買B公司的

7、股權(quán)，然后再向B公司注資轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，承擔(dān)項目開發(fā)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓節(jié)點：A公司：由于A購置B公司股權(quán)，屬于股權(quán)投資，此時無需繳納流轉(zhuǎn)稅和所得稅。甲公司：由于屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，甲公司就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅，不涉及流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅。甲公司應(yīng)交企業(yè)所得稅：500萬【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)完畢對外銷售階段：A應(yīng)交稅費： B應(yīng)交稅費：1、契稅 0 02、營業(yè)稅3、土地增值稅（銷售）4、企業(yè)所得稅 合計合計26562656萬萬 合計：500萬 共計3156萬 【分析】上述案例中，對A公司而言，方案二比方案一增加稅負(fù)1500萬元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓將本該在轉(zhuǎn)讓節(jié)點甲公司應(yīng)繳納的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁給了A公司，待A公司

8、項目開發(fā)完畢后全部繳納。那誰管理必須站在整個供應(yīng)鏈視角來考慮，才有助那誰管理必須站在整個供應(yīng)鏈視角來考慮，才有助于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響1 1、 甲供材料甲供材料是指房地產(chǎn)開發(fā)商在進行施工招投標(biāo)與施工單位簽訂施工合同時，建設(shè)方或開發(fā)方為甲方，施工單位為乙方，合同中規(guī)定該工程項目中所使用的主要材料或設(shè)備由甲方 ( 開發(fā)方 ) 統(tǒng)一購入并提供給乙方進行工程施工，而乙方對于相應(yīng)甲供材料僅提供勞務(wù)的一種建設(shè)單位與施工單位之間材料供應(yīng)、管理和核算的一種方法。營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響材料提供方與施工方不同時營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響項目公司（甲方）材料供應(yīng)商施工單位（乙方）項目公司（甲方）材料供應(yīng)商施工單位（乙方）（材料）（材料） 增值稅增值稅 （材料（材料+ +安裝）安裝）營業(yè)稅營業(yè)稅 （材料）增值稅（材料+安裝）營業(yè)稅營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響1、甲供料模式將改變 （稅種差異消失）2、供應(yīng)鏈企業(yè)稅率優(yōu)勢 （稅率差異出現(xiàn)）3、有助于