4房產(chǎn)測繪案例分析講座潘

1、2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座1注冊測繪師資格考試輔導（測繪案例分析）山東省地質(zhì)測繪院潘寶玉2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座2房產(chǎn)測繪案例背背 景景 材材 料料任務概述任務概述 承接 a區(qū) 31棟約 11.7萬平方米的房產(chǎn)測繪任務，包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)分戶以及成果資料的檢查與驗收。房屋建筑形式為獨棟、雙拼、聯(lián)排、住宅、多功能綜合樓等多種形式。 本房產(chǎn)測繪工程的主要目的是進行產(chǎn)權登記測繪進行產(chǎn)權登記測繪。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座3房產(chǎn)測繪案例背背 景景 材材 料料已有資料已有資料n本測區(qū)已有控制成果資料；n

2、本項目的房屋用地文件；n各建筑的規(guī)劃審批及驗收文件；n各建筑的設計文件；n各建筑的房屋預售文件；n建設工程竣工測量成果報告及其控制導線測量資料。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座4房產(chǎn)測繪案例背背 景景 材材 料料引用文件引用文件n房產(chǎn)測量規(guī)范；n市工程測量技術規(guī)程；n測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標準；n市地籍測繪規(guī)則；n市地籍圖圖式；n國家和市相關管理部門發(fā)布的相關政策文件。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座5房產(chǎn)測繪案例背背 景景 材材 料料成果內(nèi)容及規(guī)格成果內(nèi)容及規(guī)格內(nèi) 容（按市規(guī)定）規(guī) 格房屋土地測繪技術報告書a4分層平面示意圖a4、a3房屋登記表a4房地平面圖a4、a3，1:200、

3、1:500分戶房屋登記表a4分戶房地平面圖a4，1:200上交數(shù)據(jù)庫文件符合市房產(chǎn)管理相關要求2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座6房產(chǎn)測繪案例背背 景景 材材 料料設計方案設計方案l房屋面積的測算精度按房產(chǎn)測量規(guī)范二級要求，界址點點位中誤差0.05m，房屋面積中誤差(0.02s + 0.001s)。l房產(chǎn)平面控制測量利用竣工測量的平面控制測量成果。l房產(chǎn)調(diào)查由于本項目的房屋用地文件齊全，周邊權屬簡單，因此重點放在房屋調(diào)查房屋調(diào)查。l房產(chǎn)要素測量包括外業(yè)實測、建筑物實景拍攝、房產(chǎn)圖繪制與面積測算、分戶房表等。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座7房產(chǎn)測繪案例分 析 要 點房產(chǎn)測量的目的

4、和內(nèi)容房產(chǎn)測量的目的和內(nèi)容 房產(chǎn)測量 主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征稅、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)資料。 房產(chǎn)測量的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座8房產(chǎn)測繪案例分 析 要 點房產(chǎn)界址點的精度要求房產(chǎn)界址點的精度要求精度等級界址點間距誤差和相對鄰近控制點的點位誤差限 差 ( m )中誤差 ( m )一 0.04 0.02二 0.10 0.05三 0.20 0.10 對于界址點間距小于 50m 時，實測邊長與計算邊長較

5、差的限差為 ( mj j + 0.02mj jd)。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座9房產(chǎn)測繪案例分 析 要 點房屋面積測算的精度房屋面積測算的精度房屋面積的精度等級房屋面積誤差的限差 ( m )一級( 0.02s + 0.0006 s )二級( 0.04s + 0.002 s )三級( 0.08s + 0.006 s )2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座10房產(chǎn)測繪案例分 析 要 點平面控制測量平面控制測量n房產(chǎn)平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點。n導線測量是房產(chǎn)平面控制測量的主要方法，gps測量技術（包括網(wǎng)絡rtk）也常用于房產(chǎn)平面控制測量。n本案例

6、中提供了建設工程竣工測量成果及導線控制資料，可以認為竣工測量平面控制測量符合房產(chǎn)平面控制測量的要求， 竣工測量所測的房角點 符合房產(chǎn)界址點的精度要求。因此，我們經(jīng)檢測后可直接利用竣工測量成果資料。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座11房產(chǎn)測繪案例分 析 要 點 房產(chǎn)面積測算房產(chǎn)面積測算房產(chǎn)面積測算 分為房屋面積房屋面積和用地面積用地面積測算兩類。 其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有共用建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積測算。房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固，層高 2.20m 以上的永久性建筑物。房屋

7、使用面積房屋使用面積是房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座12房產(chǎn)測繪案例分 析 要 點 房產(chǎn)面積測算房產(chǎn)面積測算房屋共有共用建筑面積房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋建筑面積測算分為全部計算建筑面積、計算一半建筑面積、不計算建筑面積 3 類。具體的 3類面積計算范圍（略，但要重點記憶）。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座13房產(chǎn)測繪案例分 析 要 點 房產(chǎn)面積施測方法選擇本案涉及獨棟、雙拼、聯(lián)排、住宅、多功能綜合樓等多種建筑形式，對不同的建筑形式要選擇不同的施測方法。獨棟建筑一般面積較小，

8、通常不用分攤，一般只需測量各層外圍尺寸。樓型簡單的可直接利用竣工測量成果（需校核），樓型復雜的使用全站儀配合鋼卷尺即可完成外業(yè)測量。對于多功能綜合樓，可能要采用極坐標法測量。其中，各功能區(qū)尺寸也要詳細測量。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座14房產(chǎn)測繪案例分 析 要 點 房產(chǎn)面積分攤方式選擇獨棟建筑一棟就是一套房，通常不用分攤；雙拼建筑可以考慮從分隔墻的中線進行分割，也可不進行分攤；聯(lián)排建筑，考慮到兩邊兩戶的山墻是外墻，宜對1/ /2外墻進行全樓分攤；對于普通住宅樓，根據(jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積總和求出分攤系數(shù)，再根據(jù)各套的套內(nèi)面積按比例分攤，一般全樓各套為同一個分攤系數(shù)。對于多功

9、能綜合樓，應按照誰受益（占用、使用）誰分攤的原則進行多級分攤。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座15房產(chǎn)測繪案例分 析 要 點 多功能綜合樓的面積分攤計算首先，將整幢的共有公用面積分攤到各功能區(qū)；其次，各功能區(qū)再把分攤到的整幢的共有公用面積和本功能區(qū)自身的共有公用面積加在一起，分攤到功能區(qū)的各層；然后，各層再把分攤到的功能區(qū)共有公用面積和本層自身的共有公用面積加在一起，分攤到本層的各套。有的情況下，可免去層一級的分攤，直接分攤到各套。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座16房產(chǎn)測繪案例考 試 樣 題 名詞解釋名詞解釋 房屋的建筑面積。房屋的建筑面積。 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒

10、腳以上各層的外外圍水平投影面積圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固， 層高 2.20m 以上（含2.20m ）的永久性建筑物。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座17房產(chǎn)測繪案例考 試 樣 題簡答題簡答題 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？ 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積等三部分組成。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座18房產(chǎn)測繪案例考 試 樣 題計算題計算題 1.設本案例中某套房的產(chǎn)權面積為 100m2，其中套內(nèi)建筑面積為 80m2，分攤所得共有共用面積 20m2， 計算

11、該套房的分攤系數(shù)。 答： 分攤系數(shù) = 分攤面積 / 套內(nèi)建筑面積 = 20 / 80 = 0.250 0002011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座19房產(chǎn)測繪案例考 試 樣 題計算題計算題 2.2.某棟五層樓，其中一層為商業(yè)用房，北側為全封閉式陽臺；某棟五層樓，其中一層為商業(yè)用房，北側為全封閉式陽臺；二至五層為住宅，南、北兩側為全封閉式陽臺。二至五層為住宅，南、北兩側為全封閉式陽臺。 一層樓梯間一層樓梯間和管井為住宅、商業(yè)共用，和管井為住宅、商業(yè)共用， 二至五層樓梯間和管井為住宅使二至五層樓梯間和管井為住宅使用。用。各層各層1/21/2外墻由全樓共同分攤。請分別計算住宅和商業(yè)的外墻由全樓共

12、同分攤。請分別計算住宅和商業(yè)的分攤系數(shù)。分攤系數(shù)。解題步驟： 計算各層建筑面積和總建筑面積； 計算住宅、商業(yè)的套內(nèi)面積和各自的功能區(qū)面積； 計算住宅、商業(yè)共同分攤的面積； 計算住宅、商業(yè)各自分攤的面積；計算住宅和商業(yè)的分攤系數(shù)。2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座20房產(chǎn)測繪案例考 試 樣 題計算題計算題 2 附圖附圖2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座21房產(chǎn)測繪案例考 試 樣 題計算題計算題 2 附圖附圖2011-02-26房產(chǎn)測繪案例分析講座22房產(chǎn)測繪案例考 試 樣 題計算題計算題 2 的答案的答案n 建筑面積總面積： 2687.08n 住宅套內(nèi)建筑面積： 1884.08n 商業(yè)套內(nèi)建筑面積： 445.70n商業(yè)、住宅共同