房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告

1、 陽(yáng)光小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告第一章 總論陽(yáng)光小區(qū)位于新城區(qū)七號(hào)，占地面積10000m2，小區(qū)由有限公司設(shè)計(jì)，總建筑面積43215m2。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資2302萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入23322萬(wàn)元，各種稅金1137.5萬(wàn)元，利潤(rùn)（包括所得稅）2331.5萬(wàn)元，整個(gè)項(xiàng)目在2006年12月31日全部竣工。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該市商品房供求矛盾突出，即供小于求。陽(yáng)光小區(qū)建成后能緩解部分商品房供需矛盾。因此，及時(shí)投資建設(shè)陽(yáng)光小區(qū)已勢(shì)在必行。第二章 項(xiàng)目概況該小區(qū)擬在大道以南的縱四路以西護(hù)城河邊上開(kāi)發(fā)小區(qū)。工期為一年，建成后可容納1000多人。第三章 項(xiàng)目建設(shè)必要性的分析一、為適應(yīng)城市規(guī)劃建設(shè)及發(fā)

2、展的需要地處國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)東南邊，是東南沿邊對(duì)外開(kāi)放的窗口。XX是一座歷史悠久的文明古城鎮(zhèn)，在過(guò)去因受其他地理交通條件和原舊城建設(shè)格局等諸多因素的限制，使整個(gè)城區(qū)破舊狹窄，顯得十分擁擠，不能滿足現(xiàn)代生活的需要。主要表現(xiàn)在舊城基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，布局不合理，人口密集，居住房屋簡(jiǎn)陋，針對(duì)這種狀況，市委、市政府2003年決定在原舊城的基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)擴(kuò)大地方圓33平方公里的新城區(qū)，通過(guò)不斷加大舊城改造的力度和加快新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，護(hù)城河治理、城市總體規(guī)劃建設(shè)已初具規(guī)模。目前正在著手的陽(yáng)光小區(qū)嚴(yán)格按城市規(guī)劃而建設(shè)，為適應(yīng)當(dāng)前城市發(fā)展需要而建設(shè)，目前已全面進(jìn)入了施工階段。二、為緩解供需矛盾、住房困難和改善住房條件

3、的需要。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城區(qū)居住人口的增多，加大了住房的需求量，目前城區(qū)內(nèi)人口15萬(wàn)余人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，無(wú)房戶4200戶，居住困難戶6400戶，舊城改造城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)搬遷戶3400戶，差住宅160萬(wàn)平方米左右（有購(gòu)買(mǎi)力的）。陽(yáng)光小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，能切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民的住房困難，緩解供需矛盾，改善住房條件。三、為進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的需要公司擬建的住宅小區(qū)主要面向城市居民、教師以及廣大高中低收入的工薪階層，切實(shí)改變住房分配制度，加快住房商品化進(jìn)程。四、為促進(jìn)和帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要陽(yáng)光小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、勞務(wù)輸出、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)模及總投資測(cè)算，

4、可增加建筑業(yè)產(chǎn)值4000多萬(wàn)元，建材業(yè)產(chǎn)值2400多萬(wàn)元，第三產(chǎn)業(yè)1300多萬(wàn)元。通過(guò)以上四個(gè)方面的分析，陽(yáng)光小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)，具有積極的意義，并對(duì)今后城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著不可低估的作用，它的開(kāi)發(fā)建設(shè)是很有必要的。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析一、地理位置優(yōu)越擬建小區(qū)位于新城區(qū)主干道三環(huán)路以北，西南與新村安置點(diǎn)相鄰，東臨開(kāi)發(fā)小區(qū)，所處的地理位置四臨城區(qū)的主要商業(yè)、娛樂(lè)區(qū)和中高檔住宅小區(qū)，該小區(qū)距城區(qū)內(nèi)大部分企事業(yè)單位，中小學(xué)校都在500m以內(nèi)，交通便利，布局設(shè)計(jì)合理，環(huán)境幽雅，地理位置優(yōu)越，是理想的居家住所。二、基礎(chǔ)設(shè)施完善近幾年，城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)發(fā)展很快，先后建成了日供水能力6萬(wàn)噸的水處理廠

5、，確保了優(yōu)質(zhì)平衡的城市供水，建成了4千伏安的變電站和多個(gè)小變電站，實(shí)現(xiàn)片區(qū)聯(lián)網(wǎng)，保證電力供應(yīng)；天然氣入戶改善了城區(qū)燃料結(jié)構(gòu)，提高了城市氣化率；通訊方便，光纖電視網(wǎng)設(shè)置到位，為小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了有利的基礎(chǔ)設(shè)施條件。三、建設(shè)條件良好小區(qū)地勢(shì)較為平坦，地質(zhì)多為土石，無(wú)不良地質(zhì)結(jié)構(gòu)，原有建筑物少，拆遷安置量小，建設(shè)住宅小區(qū)較為理想，建設(shè)條件十分優(yōu)越。四、土地情況擬建的該用地符合土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，該地塊是屬于新城區(qū)的掛牌出讓土地，我公司通過(guò)競(jìng)買(mǎi)的方式已取得了50年的國(guó)有土地使用權(quán)。綜上所述，擬建小區(qū)所處地理位置、地物地貌狀況，具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及用地落實(shí)情況，對(duì)擬建小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)

6、十分有利，為小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)規(guī)模及進(jìn)度計(jì)劃一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案該小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)充分利用城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的使用功能和主要服務(wù)對(duì)象，以及人們對(duì)居住環(huán)境美的要求，本著注重環(huán)境幽雅、保證質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)適用、功能齊全、居住方便、統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的原則，把小區(qū)建設(shè)成經(jīng)濟(jì)、舒適、美觀、安全生態(tài)的居家樂(lè)園。規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)：按建筑小區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，擬建小區(qū)排污設(shè)施設(shè)計(jì)科學(xué)，其他公用設(shè)施建設(shè)配套，建筑控制在覆蓋率35%，容積3.0率，道路率10%，小區(qū)綠化率30%左右，根據(jù)環(huán)保部門(mén)的監(jiān)測(cè)，符合環(huán)境保護(hù)的規(guī)定，小區(qū)各幢房屋的樓層及配套建筑

7、，均設(shè)計(jì)安裝有消防設(shè)施，可完全防止火災(zāi)事故的發(fā)生（見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖）。二、建設(shè)規(guī)模我公司擬實(shí)施的陽(yáng)光小區(qū)占地14124m2，建筑面積6萬(wàn)m2，擬建住宅面積4.2萬(wàn)m2（共390套，其戶型有經(jīng)濟(jì)型80 m2100套，有適用型120 m2290套），公建配套建筑（0.4萬(wàn)m2，建成后小區(qū)內(nèi)可容納1000多人）。三、進(jìn)度計(jì)劃陽(yáng)光小區(qū)于2005年11月1日開(kāi)工，2006年底竣工，工期為一年，該項(xiàng)目建設(shè)工程短，建成投入使用的時(shí)間短，資金周轉(zhuǎn)、回籠快，增強(qiáng)了企業(yè)，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益好。由于建設(shè)工期只有一年，加上房屋銷(xiāo)售的特殊性，該項(xiàng)目可以進(jìn)行房屋預(yù)售和邊建設(shè)邊銷(xiāo)售，整個(gè)資金的回收期不會(huì)超過(guò)二年，這為

8、整個(gè)項(xiàng)目的投資收回創(chuàng)造了一個(gè)極為有利的條件。表一進(jìn)度計(jì)劃2005年2006年一階段二階段三階段四階段五階段六階段七階段八階段1、完善相關(guān)手續(xù)2、項(xiàng)目建議書(shū)3、可研報(bào)告4、勘察設(shè)計(jì)5、施工設(shè)計(jì)6、七通一平7、材料組織8、基礎(chǔ)工程9、主體工程10、基礎(chǔ)設(shè)施11、飾面工程12、環(huán)境綠化第六章 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源表2 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱年份合計(jì)來(lái)源運(yùn)用一項(xiàng)目總投資二項(xiàng)目資金來(lái)源1企業(yè)自籌2銀行貸款3預(yù)售商品房表3 一般工程投資測(cè)算表單位：戶、萬(wàn)元、m2序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量(基數(shù))單價(jià)(計(jì)價(jià))金額說(shuō)明1人工費(fèi)包括建安稅材料費(fèi)機(jī)械費(fèi)間接費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)道路建設(shè)綠化公共設(shè)施通訊光纖電視

9、3管理費(fèi)4財(cái)務(wù)費(fèi)用5稅金營(yíng)業(yè)稅城建稅教育附加合計(jì)1-5項(xiàng)合計(jì)第七章 項(xiàng)目的銷(xiāo)售市場(chǎng)分析一、該項(xiàng)目為新城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適用，有政府優(yōu)惠政策進(jìn)行扶持，可信度高，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯，可享受減免綜合配套費(fèi)等數(shù)種相關(guān)費(fèi)稅，建設(shè)成本及銷(xiāo)售價(jià)格受到嚴(yán)格控制，在價(jià)格市場(chǎng)上優(yōu)先于同檔次商品房。二、該項(xiàng)目擬建的商品房，規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理，公用設(shè)施設(shè)置配套，綠化用地布置得當(dāng)，緊靠治理后的護(hù)城河和清橋花園、銀杉豪庭、御景江山等中高檔住宅小區(qū)，具有經(jīng)濟(jì)、適用、舒適的特點(diǎn)，是很大部份市民理想的居家生活住所。三、項(xiàng)目所處系居家黃金地段，與各企事業(yè)單位相距極近，緊鄰市區(qū)中心，適于廣大工薪無(wú)住房戶、住房困難戶、城區(qū)居民、教師等理所當(dāng)然選擇

10、離單位近、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、視線開(kāi)闊、管理規(guī)范的住宅小區(qū)；加之正值城市舊城改造新城開(kāi)發(fā)建設(shè)高峰期，大量拆遷安置階段，對(duì)原來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品房持觀望態(tài)度者具有極大的吸引力，可利用自身的優(yōu)勢(shì)，把這部分人吸引過(guò)來(lái)。四、該項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)期為壹年，項(xiàng)目分階段實(shí)施，為房屋預(yù)售和交付使用創(chuàng)造了必備條件，有利于資金盡快周轉(zhuǎn)、回籠，提高資金的有效使用率。五、該項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)管理由市物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，設(shè)施隨工程進(jìn)度配套完善，加強(qiáng)售后服務(wù)管理，提高售后服務(wù)質(zhì)量，為居民生活方便提供了服務(wù)保障。六、目前有城區(qū)人口12余萬(wàn)人，無(wú)房戶5000戶，困難住房戶6000戶，舊城改造城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)搬遷戶4500戶，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，

11、城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市人口的增多，相應(yīng)住房需要量也急聚增大，為經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售拓寬了市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用戶自身具有其他同類(lèi)商品房不可比擬的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)了購(gòu)戶吸引力，使開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房成為購(gòu)戶的搶手貨，暢銷(xiāo)市場(chǎng)。七、根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律預(yù)測(cè)，假如市場(chǎng)發(fā)生變化，如材料費(fèi)用、人工費(fèi)用及其他費(fèi)用增加即成本費(fèi)用增加，房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)疲軟，在與其他房屋同等條件下，按該小區(qū)所處位置、設(shè)施條件、配套性的服務(wù)政策及其他優(yōu)勢(shì)分析，同樣具備它優(yōu)越的條件，在市場(chǎng)銷(xiāo)售方面同樣處于寬松的暢銷(xiāo)環(huán)境。第八章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析陽(yáng)光小區(qū)項(xiàng)目總建筑面積43215m2，預(yù)計(jì)保守售價(jià)1000元/ m2。一、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入4322萬(wàn)元。43215 m210

12、00元/ m2=4322萬(wàn)元二、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本2302萬(wàn)元1、土地征用費(fèi)780萬(wàn)元；2、稅費(fèi)70萬(wàn)元；3、建筑安裝費(fèi)43215 m2336元/ m2=1452萬(wàn)元三、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加：237.5萬(wàn)元1、營(yíng)業(yè)稅43225%=216萬(wàn)元；2、城建稅2167%=15萬(wàn)元；3、教育費(fèi)附加：2163%=6.5萬(wàn)元。四、銷(xiāo)售利潤(rùn)：1782.5萬(wàn)元五、管理費(fèi)用：130萬(wàn)元六、財(cái)務(wù)費(fèi)用：31萬(wàn)元七、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)：1621.5萬(wàn)元（包括所得稅）八、實(shí)施后的社會(huì)效益（一）加快城市建設(shè)步伐陽(yáng)光小區(qū)建成投入使用后，能加快城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)步伐，促進(jìn)城市新區(qū)的開(kāi)展建設(shè)，擴(kuò)大城市發(fā)展規(guī)模，改變城市面貌，盡快塑造高標(biāo)準(zhǔn)的渝南地區(qū)

13、性中心城市形象。（二）加快城鎮(zhèn)住房制度改革陽(yáng)光小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立起適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我市城鎮(zhèn)住房新制度，同時(shí)促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。（三）解決住房供需矛盾擬建的住宅小區(qū)主要是面向城區(qū)居民、教師以及廣大中低收入的工薪階層，小區(qū)建成投入使用后可解決1000多人，近400戶的居住問(wèn)題，能緩解部分市民住房難的矛盾，確保社會(huì)安定。（四）帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展通過(guò)陽(yáng)光小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，由此可見(jiàn)，陽(yáng)光小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)大快民心的工程，是我市城市建設(shè)的形象工程，為緩解我市城鎮(zhèn)居民住房緊張、改善住房條件，盡快邁上小康水平，促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著積極的作用。第九章 結(jié)論一、陽(yáng)光小區(qū)位于新城區(qū)主要街道之間，地理位置恰當(dāng)、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施配套、完善，能滿足住宅小區(qū)的要求，是居民居家、生活的