遼寧遼陽鐵東糧庫項目市場研究報告

1、 遼陽鐵東糧庫項目市場研究報告目 錄第一章 宏觀市場分析 3第一節(jié) 遼陽城市概況 4第二節(jié) 遼陽城市規(guī)劃 7第二章 遼陽房地產(chǎn)市場分析 11第一節(jié) “十一五”住房建設(shè)總量目標 12第二節(jié) 20062007年住房建設(shè)規(guī)模 13第三節(jié) 遼陽房價走勢分析 16第三章 區(qū)域性及可行性分析 19第一節(jié) 比較項目個案分析 20第二節(jié) “糧庫”地塊質(zhì)數(shù)分析 30第三節(jié) 區(qū)域環(huán)境比較 32第四節(jié) 城區(qū)房價趨勢預(yù)測 33第四章 產(chǎn)品規(guī)劃及價格的初步建議 34第一節(jié) 產(chǎn)品規(guī)劃初步建議 35第二節(jié) 價格策略初步建議 37第一章 宏觀市場分析第一節(jié) 遼陽城市概況一、城市概況遼陽位于遼東半島中部，是一座具有2400多年

2、歷史的古城，也是一座新興的石化工業(yè)城市。全市轄一市（燈塔市）、一縣（遼陽縣）、五區(qū)（白塔區(qū)、文圣區(qū)、宏偉區(qū)、弓長嶺區(qū)、太子河區(qū)），總面積4743平方公里，總?cè)丝?82萬人，其中城鎮(zhèn)人口71萬人。 二、2006經(jīng)濟發(fā)展概況 全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計實現(xiàn)394.1億元，比上年增長16.4%，使我市經(jīng)濟連續(xù)4年實現(xiàn)了16%以上的快速增長。 一產(chǎn)業(yè)增加值27.1億元，增長9.5%； 二產(chǎn)業(yè)增加值247.4億元，增長17.5%； 三產(chǎn)業(yè)增加值119.6億元，增長16%。 城市居民人均可支配收入9270元，增長10.3%。 農(nóng)民人均純收入4610元，增長11.5%。 四、4大支柱產(chǎn)業(yè)1、冶金和有色金屬加工業(yè)2

3、、裝備制造及其零部件配套業(yè)3、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)4、化工、化纖、塑料“三行業(yè)”五、城市潛力分析 1、遼陽市以白塔區(qū)、文圣區(qū)為傳統(tǒng)老城區(qū)，其中，白塔區(qū)人口數(shù)量最多、區(qū)域面積最小，相應(yīng)的人口密度為五區(qū)中最大的，初步判斷白塔區(qū)房地產(chǎn)市場消化能力最強。 2、城市規(guī)模小，地區(qū)GDP總量394.1億元（沈陽2482億元、大連2569億元、鞍山1160億元），城鎮(zhèn)居民人均收入9270元（沈陽11651元、大連13350元、鞍山10760元），農(nóng)民人均純收入4610元（沈陽5712元、大連6984元、鞍山5280元）。 3、經(jīng)濟增長速度與全省的經(jīng)濟增長基本同步，但是收入水平較周邊城市低下，初步判斷地產(chǎn)開發(fā)及消費水平

4、處于起步階段。 4、城市經(jīng)濟以工業(yè)、加工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，初步判斷其商品房消費以“實惠”為主要特征，不太關(guān)注情趣、情調(diào)，同時說明，園林景觀等“環(huán)境建設(shè)”，將成為遼陽市下一個階段房地產(chǎn)項目開發(fā)的有力訴求點。第二節(jié) 遼陽城市規(guī)劃糧庫向東跨河而立向南再拓商圈一、中心城區(qū)“南拓”勝利路中心商貿(mào)區(qū)糧庫遼陽中心城區(qū)南部地區(qū)東起文圣路、南至南環(huán)街、西臨勝利路、北接南郊街，總用地面積4.4平方公里，可開發(fā)改造面積約為2.5平方公里。民主路CBD一旦南部新區(qū)的建設(shè)完成，將打破遼陽市以西關(guān)商業(yè)區(qū)為主的經(jīng)濟格局，成為遼陽市以發(fā)展倉儲、物流和大酒店等新興商業(yè)為主的第二商業(yè)圈。南拓區(qū)域文圣路勝利路南環(huán)街南郊街遼陽城市南部的

5、規(guī)劃，只是遼陽市城市總體規(guī)劃的局部，也是較重要的組成部分。遼陽城市是單一地向東發(fā)展，實現(xiàn)“跨河而立”？還是實施“東跨南拓”發(fā)展戰(zhàn)略，政府尚沒有成熟、明確的思路。二、城區(qū)建設(shè)5年重點建設(shè)4大服務(wù)功能區(qū)1、中央商務(wù)區(qū)（CBD）北起中華廣場周邊地區(qū)，以民主路為中軸向南延伸至南環(huán)街，長約4公里。重點發(fā)展外向度高、服務(wù)范圍廣的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，集中發(fā)展各類銀行、商社、證券、中介等商務(wù)機構(gòu)，打造服務(wù)全市的現(xiàn)代政務(wù)、商務(wù)和信息平臺，把民主路拓展成遼陽未來集行政管理、金融貿(mào)易、商貿(mào)服務(wù)、文化休閑于一體的商務(wù)中心地帶。2、中心商貿(mào)區(qū)拓展西關(guān)商業(yè)區(qū)。將現(xiàn)有0.6平方公里的區(qū)域向東延伸，即北起中華大街，沿民主路向南至新運

6、大街，再向東至新華路,形成約2平方公里的區(qū)域。通過市場導(dǎo)向，置換西大街建材批發(fā)零售業(yè)，引進服裝特許專營業(yè)，整合華興大廈等資源。發(fā)展西大街、曙光路步行商業(yè)街，義學(xué)街小食品批發(fā)、勝利路機動車展銷、勞動街機電產(chǎn)品一條街，武圣路和新華路特色商業(yè)街。努力打造集購物、商貿(mào)、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑于一體，具有國內(nèi)先進商業(yè)設(shè)施、獨具特色的城市商業(yè)中心區(qū)。3、生產(chǎn)者服務(wù)功能區(qū)依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（面積4.37平方公里）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（面積4.7平方公里）和慶陽等工業(yè)園區(qū),發(fā)展為全市中小企業(yè)生產(chǎn)者服務(wù)的功能區(qū)。4、旅游休閑功能區(qū)抓住遼寧建設(shè)旅游強省的機遇, 不斷優(yōu)化遼陽的旅游資源，發(fā)展歷史、宗教和自然生態(tài)特色旅游

7、，參與遼寧中部城市群區(qū)域合作，開拓市場。加強以廣佑寺風(fēng)景區(qū)（面積42公頃）為龍頭、以龍石風(fēng)景區(qū)為重點的12個景區(qū)的建設(shè)。三、城市規(guī)劃分析1、市政府對中心城區(qū)的功能規(guī)劃及發(fā)展方向，思路比較明確、清晰，主要方法是拓展老城區(qū)（包括商貿(mào)中心）。2、市政府對于城市“大框架”的拓展，思路比較模糊，仍然處于概念規(guī)劃階段，對于“南拓發(fā)展”還是“跨河發(fā)展”捉拿不定。一方面，說明政府對城市規(guī)劃具有相對的盲目性；另一方面，說明政府對城市格局的升級改造沒有足夠的信心；3、不論遼陽城區(qū)“大格局”能夠成功建設(shè)，但是“南拓”已成為既定的發(fā)展方針。4、不論“十一五”時期能否實現(xiàn)“向東跨河發(fā)展”，但是，從長期看，向東發(fā)展也是一

8、種必然趨勢。5、“糧庫”所在地緊依勝利路，隨著城市的“東跨南拓”，勝利路本質(zhì)上將成為市區(qū)最西的“環(huán)城路”，從而限制了地塊“張力”，土地價值（升值潛力較?。┘皟?yōu)勢的發(fā)揮也將受到一定的限制。四、投資機會點分析因為政府對城市發(fā)展的不自信，短期內(nèi)必然將大力發(fā)展傳統(tǒng)商圈（西關(guān)商圈、站前商圈）。然而，對于對外拓展則具有“自發(fā)性”，換句話說，遼陽市區(qū)要尋求較大的發(fā)展絕不是短期內(nèi)可以完成的。所以初步判斷政府的思路是：有機會可以順帶發(fā)展一下，如果沒有機會還可以緩一緩。所以，這種較為混沌的城市格局，相對有利于“資本投機”。第二章 遼陽房地產(chǎn)市場分析第一節(jié) “十一五”住房建設(shè)總量目標2006至2010年共建設(shè)住房6

9、0663套，建筑面積540萬平方米（城市中心區(qū)42518套、369萬平方米；宏偉區(qū)6823套、70萬平方米；弓長嶺區(qū)11322套、101萬平方米），其中建設(shè)經(jīng)濟適用住房（含部分廉租住房）6905套，建筑面積54萬平方米。與“十五”期間相比，住房建筑面積增加276萬平方米，增長104.5%。 “十一五”期間地產(chǎn)開發(fā)量分析1、20062010年，商品房計劃投放總量比“十五”期間翻一翻，城市迎來了規(guī)?；_發(fā)時代。2、市場投放量集中在中心城區(qū)（即白塔區(qū)、文圣區(qū)、太子湖區(qū)），占總投放量的68%。 3、20012010年，住宅投放量（大約60000套+30000套）與城市人口需求（71萬人3人/家=24萬

10、家庭）相對飽和。據(jù)此，初步判斷：未來3年，遼陽市將迎來地產(chǎn)開發(fā)、消費的黃金高峰期，2010年后將過渡到平穩(wěn)增長期。第二節(jié) 20062007年住房建設(shè)規(guī)模一、2006年新開工住房建設(shè)情況2006年，新開工建設(shè)住房共計11517套，建筑面積108萬平方米（商品住房10112套、98萬平方米；經(jīng)濟適用住房1176套、9.19萬平方米；廉租住房229套、0.18萬平方米）。其中：1.城市中心區(qū)建設(shè)商品房6006套，建筑面積56萬，建設(shè)廉租住房229套，建筑面積0.81萬；慶化公司建設(shè)經(jīng)濟適用住房1082套，建筑面積8.44萬。2.宏偉區(qū)建設(shè)商品住房2460套，建筑面積29.41萬；遼陽石油化纖公司建設(shè)

11、經(jīng)濟適用住房94套，建筑面積0.75萬。3.弓長嶺區(qū)建設(shè)商品住房1646套，建筑面積12.59萬。2006年6月1日后開工建設(shè)商品住房建筑面積29.2萬平方米，套型建筑面積90平方米以下住房面積21.81萬平方米，所占比重為開發(fā)建設(shè)總面積的74.69%。2006年新開工建設(shè)住房結(jié)轉(zhuǎn)到2007年竣工面積47萬平方米。二、2007年住房建設(shè)計劃2007年，計劃建設(shè)住房14050套，建筑面積120萬（城市中心區(qū)10015套、85萬；宏偉區(qū)3011套、25萬；弓長嶺區(qū)1024套、10萬）。其中建設(shè)經(jīng)濟適用住房（含部分廉租住房）1500套，建筑面積12萬。住房建筑面積比2006年增加12萬，增長11.1

12、%。為節(jié)約和集約用地并向中低收入水平家庭傾斜，2007年計劃新審批、新開工的商品住房建設(shè)、套型建筑面積90以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積達到86.66萬，所占比重達到開發(fā)建設(shè)總面積的72.22%。 三、首個“城中村”項目橫空出世年初，白塔區(qū)鐵西街道光輝村“城中村”改造項目簽約儀式，標志白塔區(qū)“城中村”改造工作正式啟動。這在遼陽市尚屬首家。光輝村“城中村”改造項目，本著“政府推進、政策扶持、以村為主、農(nóng)民自愿、市場運作、總體規(guī)劃、分步實施”的原則進行，沈陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對這個項目進行了多次考察，并在拆遷、補償、安置等方面與光輝村達成共識。1月31日，雙方正式在合同上簽字。光輝村“城中村”

13、改造項目的啟動，讓農(nóng)民住進樓房的愿望指日可待，對推進城市化進程起到了促進作用。四、20062007年度大開發(fā)比較分析 1、2007年全市城區(qū)商品房投放量略有提升，但基本持平。2、從區(qū)域投放量看，2007年中心區(qū)（白塔區(qū)、文圣區(qū)、太子湖區(qū)）投放量較去年有大幅度提升，增長67%。由此可見，政府在3年將集中精力，重點發(fā)展中心城區(qū)，對于宏偉區(qū)、弓長嶺區(qū)的發(fā)展目前尚未列入重點。3、由圖12可見，2006年6月新政策，對地產(chǎn)開發(fā)造成了一定的抑制，90以下面積占70%的框架成了多數(shù)開發(fā)商共同面對的問題。而2007年起，經(jīng)過半年的引導(dǎo)，以及當?shù)氐膶嶋H消費能力，90以下的戶型開發(fā)將在一段時間內(nèi)成為主流。 4、每

14、年度約10%經(jīng)濟適用房的市場投放量，以及化纖廠等企業(yè)的集資房，在一定程度上分流了商品房的客戶。同時，“城中村”項目的投資開發(fā)，一方面反映了政府發(fā)展中心城區(qū)的決心，另一方面反映了遼陽經(jīng)濟的相薄弱。第三節(jié) 遼陽房價走勢分析2007年，遼陽市新建商品房開盤價已達3100元/，房價連續(xù)保持6年高增長，現(xiàn)通過幾個典型小區(qū)的開盤價的統(tǒng)計資料，簡單回顧一下房價的上漲過程：年度項目開盤均價1998年市首批經(jīng)濟適用住房1000元/2000年建發(fā)集團裕國A園1350元/2001年建發(fā)集團裕國B園1680元/2002年建發(fā)集團裕國星園1980元/2002年旗倉小區(qū)2200元/2003年逸東A園1600元/2004年

15、逸東B園1800元/2005年裕國A園2期開盤2680元/2005年弘圣佳園2680元/2006年富虹2期2800元/2007年建發(fā)河畔佳苑3180元/2007年鶴程新園2期開盤3180元/一、2007年以前，遼陽房價走勢分析1、圖13所示，遼陽市房地產(chǎn)的價格每年都以300500元/的幅度上漲，與國內(nèi)大中城市的上漲幅度和上漲速度相比，稱不上暴漲,但與遼陽市整體城市規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平相比，這種上漲的幅度和速度可謂不小。2、商品房價格成為二手房市場的風(fēng)向標，在商品房價格發(fā)布的最初幾個月內(nèi)，是一個尋求認同的階段，不是銷售的高峰時期。3、購房人在將二手房與同一供求圈內(nèi)的新建商品房做多方面

16、比較，而二手房的出賣者又以新建商品房的價格作為出售價的參考價格，賣方市場與買方市場、二手房價格與商品房逐漸趨同，幾個月內(nèi)便又形成了該區(qū)域的新的房地產(chǎn)價格。4、隨著二手房價格的不斷上漲，新建商品房在竣工以后的幾個月內(nèi)，又會不斷上漲，比二手房價格高出300-500元/。這樣，第二年春天，當同一區(qū)域的新建商品房開盤時，又會參考上一年度新建商品房的現(xiàn)時市場價，如此循環(huán)，房價不斷上漲。二、2007年以前，遼陽房價上漲的因素分析1、消費者心理預(yù)期因素首先，是買漲不買跌的心理預(yù)期其次，是對未來經(jīng)濟形勢的預(yù)期2、開發(fā)商拉動房價上漲，炒作市場 3、樓盤整體品質(zhì)提升，成本增加，價值量增大，勢必導(dǎo)致房價相應(yīng)上升4、

17、市場有效需求增加，拉動房價上漲 城市化和工業(yè)化的進程不斷深入，大量農(nóng)村勞動人中進城尋求發(fā)展，形成一部分購房需求。地區(qū)教育水平，師資力量的不平衡，形成了一部分為求學(xué)面進城購房的消費群體。 由于住房分配貨幣化的推動、住房抵押貸款的支持、以及居民消費觀念的更新從一定程度上講是住房金融刺激的結(jié)果。 5、居民收入增加，需求的收入彈性導(dǎo)致房價呈上升趨勢 6、房地產(chǎn)市場中的投機者利用信息的不對稱性，鉆政策的空子，倒房、押房，推波助瀾7、土地供給因素近年來，國家限制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地，還有保護耕地的政策和保護拆遷戶利益的政策，都突然地讓土地的供應(yīng)大幅度減少，按上面的分析，土地的供應(yīng)直接影響到房子的供應(yīng)以及

18、商品住宅價格 8、住宅供給因素從住房供給的結(jié)構(gòu)來看，近幾年遼陽市新建的商品住宅中，中低價位的比例偏低，經(jīng)濟適用房投資同比呈負增長。從目前遼陽居民收入水平來看，只有一少部分的居民可以消費得起高檔住宅，但實際上的高檔樓盤比例卻高達80%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房價。9、其他因素 除了以上八大因素外，住宅周圍的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等城市建設(shè)也是造成房價變動的因素三、遼陽房價上漲因素小結(jié)綜合以上各項因素分析，遼陽市房價上漲：初期，是因為國家停止福利分房造成的市場有效需求大量增、金融機構(gòu)各種金融工具的推動。后期，是開發(fā)商利用購房者買漲不買跌的心理,以開發(fā)高中檔樓盤,滿足購房主力軍中等收入階層的消

19、費需求為主,不斷拉升房價上漲的過程。第三章 區(qū)域性及可行性分析第一節(jié) 比較項目個案分析糧庫個案區(qū)位解權(quán)圖富虹陽光尊邸羅馬假日梧桐雅居佰億麗景茗城一/1佰億麗景茗城（概況） 佰億麗景茗城 開 發(fā) 商遼陽市佰億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計中國建筑東北設(shè)計研究院、遼陽規(guī)劃設(shè)計院景觀設(shè)計遼寧省園林綠化工程有限公司物業(yè)管理溫馨家園物業(yè)管理有限公司項目地址遼陽市青年大街168號售樓電話23023888，2304888，2310388項目定位名家規(guī)劃，巨匠造景推廣主題現(xiàn)代都市生活規(guī) 模占地21.5萬平方米，總建筑面積30萬平方米銷售進度1、2期已銷售完，3期佰億豪庭剛開始登記綠 化33.5%，容積率：1.4交

20、房日期1期03年交房，2期6月交房，3期在建中業(yè)態(tài)規(guī)劃全部規(guī)劃為多層，頂層帶閣樓贈送，共分三期開發(fā)面 積91-190 主力面積：92-116二室戶型戶 型二室一廳（91-93），二室二廳（110126）、三室二廳、四室二廳配 套管道煤氣，地板熱取暖核心賣點近萬平方米現(xiàn)代歐式中庭休閑廣場、數(shù)萬平方米生態(tài)自然景觀。交通方便價格策略二期28003300元/平方米（6層帶閣樓3300元/平方米，閣樓贈送），均價3000元/平方米，3期價格未定，預(yù)期3100元/平方米左右項目分析位于青年路，位置稍偏，但離市中心不遠，交通方便，環(huán)境極佳一/2佰億麗景茗城（實景）二/1富虹陽光尊?。ǜ艣r） 富虹陽光尊邸2期

21、水月翰宮 開 發(fā) 商富虹集團有限公司規(guī)劃設(shè)計大連大學(xué)億達建筑設(shè)計院景觀設(shè)計臺灣老圃景觀設(shè)計公司項目地址遼陽市新興街與衛(wèi)國路交口西項目定位陽光美筑四季風(fēng)情尊尚家推廣主題感受尊崇，感受陽光規(guī) 模3期陽光尊邸130000平方米銷售進度2、3期正在銷售，小高層開始銷售綠 化40%，區(qū)內(nèi)公園，景觀設(shè)計好售樓電話2333666，2333999業(yè)態(tài)規(guī)劃有小高層和多層組成，整個項目可容納6000戶。少部分商業(yè)面 積60-200 主力面積：115130三室二廳戶型，其次為7486二室一廳戶型戶 型二室一廳、三室二廳、四室二廳核心賣點130000至尊府邸，8000四季主題花園價格策略一層2800元/平方米，二層五

22、層價格30203100元/平方米、三、四層3200元/平方米，頂層（帶閣樓）3300元/平方米左右，均價3000元/平方米，高層2900元/平方米起價，均價3300元/平方米項目分析項目規(guī)模較大，位于衛(wèi)國路，離CBD較近，住宅區(qū)發(fā)展核心區(qū)域，交通便利，區(qū)內(nèi)規(guī)劃好，但售樓部服務(wù)差二/2富虹陽光尊邸（實景） 三/1羅馬假日（概況） 羅馬假日2期米蘭風(fēng)情 開 發(fā) 商遼陽榮興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計新加坡APS建筑設(shè)計公司/沈陽華夏建筑設(shè)計院景觀設(shè)計沈陽田園景觀設(shè)計公司全案策劃沈陽凱特罡夫企劃公司項目地址遼陽武圣盧與新興街交口處售樓電話2165555，2168888項目定位遼陽首席意大利風(fēng)情名邸推廣

23、主題遼陽絕對的“中心樞紐”，得中心者得天下規(guī) 模占地6.8萬平方米，總建筑面積21萬平方米銷售進度1期已售完，2期米蘭風(fēng)情還未正式對外發(fā)售綠 化37%，容積率：3.1交房日期1期小高層即將封頂業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃為小高層和高層組合面 積72-194 主力面積：98-131三室二廳二衛(wèi)戶 型一室、二室、三室、四室；平層、躍層、復(fù)式配 套電梯、煤氣、地暖，一卡通管理系統(tǒng)、通訊、寬帶、有線電視、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)核心賣點四大優(yōu)勢：超大規(guī)模，中心地段；意大利風(fēng)格；高綠化率，2.5萬平方米景觀園林；戶型多樣化價格策略一期均價3400元/平方米，二期價格為定項目分析中心位置，交通便利；綠化高，景觀公園；建筑為小高層

24、、高層組合，氣勢宏偉；小區(qū)配套完善，戶型設(shè)計多樣化三/2羅馬假日（實景） 四/1梧桐雅居（概況） 梧桐雅居 開 發(fā) 商遼寧金世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計遼陽市規(guī)劃設(shè)計研究院建筑設(shè)計沈陽節(jié)能建筑科技發(fā)展有限公司景觀設(shè)計沈陽華新環(huán)境藝術(shù)工程有限公司銷售代理深圳華彥地產(chǎn)/深圳頑石物業(yè)管理深圳萬科物業(yè)管理有限公司項目地址遼陽市白塔區(qū)衛(wèi)國路南莊售樓電話8601199，2257776，2148555項目定位新奢華主義/NEW LUXURISM推廣主題上層風(fēng)景，卓然人生綠 化共14棟銷售進度1期（9號樓）已銷售完，二期尚未出售，6月底將推出業(yè)態(tài)規(guī)劃高層面 積46、69、8991、111121戶 型一室一廳

25、、二室一廳、二室二廳、三室二廳核心賣點位置較好，核心發(fā)展區(qū)域，項目為高層價格策略9號樓均價3200元/平方米，2期價格未定項目分析位置較好，物業(yè)管理好，但項目整體規(guī)劃一般四/2梧桐雅居（實景） 個案分析小結(jié)： 1、以上項目規(guī)模大、定位高，一定程度上拉升了商品房售價；2、大盤開發(fā)以外來開發(fā)商為主，相對較有開發(fā)實力及開發(fā)經(jīng)驗；3、產(chǎn)品品質(zhì)定位由單純的產(chǎn)品層面向物業(yè)綜合質(zhì)數(shù)延伸，逐漸關(guān)注園林、配套相關(guān)要素的建設(shè)；4、操作手法上基本上相同，多通過一期的形象、品牌塑造來拉升二期價格；5、通過“踩盤”及對城市經(jīng)濟建設(shè)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，初步判斷，遼陽市整體均價已上了一個較高的臺階，房價略顯虛高（包括優(yōu)惠點數(shù)）

26、，近期內(nèi)將可能出現(xiàn)反彈現(xiàn)象，一段時間內(nèi)漲幅應(yīng)該較小； 6、從項目的整合推廣、現(xiàn)場包裝等可見，多數(shù)開發(fā)商都引進健康、前沿、科學(xué)的營銷理念。第二節(jié) “糧庫”地塊質(zhì)數(shù)分析一、優(yōu)勢點（strength）1、從地塊區(qū)域的行政區(qū)劃看，地塊一直屬于中心區(qū)，屬于當前政府重點改造、發(fā)展的方向；2、從行政概念角度分析，地塊離行政中心（市政府、市人大、區(qū)政府）屬于半徑1.5KM之內(nèi)，可方便享受優(yōu)質(zhì)市政資源；3、交通上位處勞動路與勝利路交匯處，離火車站屬于半徑1.5KM之內(nèi)，有利力物流、人流的出行便捷；4、地塊沿勞動路往東1.5KM之內(nèi)，直達規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)（民主路CBD）、中心商貿(mào)區(qū)；5、地塊作為加工業(yè)的輝煌歷史

27、，具備了較高的知名度；6、地塊規(guī)模較大，有利于提升項目的定位；7、中心城區(qū)可供開發(fā)的土地體量并不大，地少則相應(yīng)價值珍貴；8、勞動路西段被稱為“汽配一條街”，地塊的開發(fā)建設(shè)，對改善區(qū)域居住環(huán)境是有重大貢獻，有利于樹立開發(fā)公司形象。二、劣勢點（weakness）1、制約地塊發(fā)展的最大因素就是交通，勝利路實質(zhì)成了城市最西的“西環(huán)路”，限制地塊的張力；2、“汽配一條街”、緊臨火車站，使得周圍環(huán)境差，噪音和污染也較大；3、擦肩而過的復(fù)雜的鐵路線是東西交通的天然屏障，短期內(nèi)限制了“城市向西”的可能性，使地塊與城市發(fā)展方向相背道；三、機會點（opportunity）1、遼陽城區(qū)樓市的區(qū)域性界限非常模糊，中心

28、城區(qū)涵蓋了白塔區(qū)、文圣區(qū)、太子湖區(qū)，所以項目開發(fā)的目標客戶較為廣泛；2、地塊周邊可參照的規(guī)模性大盤極少，規(guī)避了正面的、激烈的市場競爭；3、“十一五”期間，政府重點發(fā)展中心城區(qū)，這為項目的開發(fā)建設(shè)贏得了3年（2008-2010年）市場時間。四、威脅點（threat）1、2006年新開工建設(shè)住房結(jié)轉(zhuǎn)到2007年竣工面積有47萬，加上2007年以后將投入市場的體量，市場競爭將十分激烈；2、消費者對外地開發(fā)商的排斥心理，使得項目前期的市場拓展難度較大；2、由于遼陽城區(qū)格局較小，必將與其它項目短兵相接；3、城區(qū)的“南拓”規(guī)劃，使得南區(qū)的樓盤更具升值潛力及競爭力，相應(yīng)地會容易分流本區(qū)域的客戶；4、房地產(chǎn)市

29、場的進一步規(guī)范，使得市場及客戶更顯理性，同時迫使開發(fā)商更需提升實力和操作水平。結(jié)論： 1、地塊的綜合質(zhì)數(shù)較高，盡管存在一定的劣勢點及市場壓力，但區(qū)位、地段等關(guān)鍵性優(yōu)勢決定了項目具有較強的可操作性。 2、地塊的區(qū)域環(huán)境以及與城市發(fā)展方向相背道，是項目的主要劣勢點。所以，樓面地價的高低，將從根本上決定項目的售價與市場接受度； 3、項目的開發(fā)思路（定位）及資金運營，始終成為開發(fā)過程中各個階段的關(guān)鍵。第三節(jié) 區(qū)域環(huán)境比較 糧庫區(qū)域 中心城區(qū)第四節(jié) 城區(qū)房價趨勢預(yù)測一、宏觀趨勢預(yù)測1、從宏觀角度分析,只要國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，GDP保持現(xiàn)有的增長速度，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲是必然的，只是因區(qū)域不同，經(jīng)濟發(fā)展

30、程度不同，影響因素不同，上漲的幅度會不同。 2、從長期來看，這些規(guī)律的調(diào)節(jié)必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。有一種觀點只強調(diào)供求關(guān)系決定房價，是片面的。正確的說法應(yīng)當是以價值規(guī)律為基礎(chǔ)的多種規(guī)律共同作用的結(jié)果決定房價。二、微觀趨勢預(yù)測2007年遼陽房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個利益博弈十分激烈的場所，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，還是對購房消費者來說，這種博弈可能會比2006年更為明顯與激烈。 綜上各主要影響因素的分析，可以預(yù)計未來房價的走勢可能是：近期房價會有一定的反彈，房價仍會按照現(xiàn)在的以開發(fā)商定價模式拉動房價上漲，但這種幅度要比2006年小，而且越來越小。中期走勢可能會比較平穩(wěn)，并會適當回調(diào)