房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告1

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告1、 內(nèi)五區(qū)近一年來市場走勢調(diào)查與分析（1） 近一年來成交價格走勢調(diào)查與分析表1：2011.42012.4長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交價格匯總表（單位：元/平米）區(qū)域 時間2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04漲幅開福區(qū)6577403765476369705269838328700772046994581775226565-0.18%天心區(qū)509056546694616469856933531562515138465373166732

2、685125.70%雨花區(qū)533254135099619064206167644769526158531854256183653318.38%岳麓區(qū)50855429553451785588549558765724572056845772560854777.16%芙蓉區(qū)62085383695167806366653663636647644563635658632367437.93%根據(jù)以上圖、表可看出：1）目前市內(nèi)五區(qū)成交價格高低依次為天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)，價格最高的區(qū)與最低區(qū)相差1374元/平米，價差比達到了25%；2）近一年來開福區(qū)、芙蓉區(qū)基本保持一個高價運行的狀態(tài)，岳麓區(qū)

3、相比其他四區(qū)始終處于低價運行的態(tài)勢，而天心區(qū)與雨花區(qū)則表現(xiàn)出價格的大幅提升；3）同比2011年4月，市內(nèi)五區(qū)中開福區(qū)基本保持一致，天心區(qū)漲幅最大達到了25.7%，雨花區(qū)其次，漲幅為18.38%，岳麓區(qū)和芙蓉區(qū)略有上漲，漲幅在8%以內(nèi)。 4）從價格變動情況來看，近一年來開福區(qū)和天心區(qū)價格波動最大，岳麓區(qū)波動最小。（2） 近一年來成交量走勢調(diào)查與分析表2：2011.42012.4長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交量匯總表（單位：萬平米）時間2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032

4、012.04小計降幅開福區(qū)22.7528.2217.3623.6117.914.6418.8918.412.618.429.8410.613.62165.49 -40%天心區(qū)11.6812.4210.0614.759.996.6313.5210.026.765.363.564.184.7789.01 -59%雨花區(qū)33.2329.3939.0228.3222.3814.2818.0914.7515.8711.4913.1111.9113.56202.19 -59%岳麓區(qū)33.4115.6916.6623.2520.2124.4720.7519.4715.8214.4511.2815.6516.

5、84198.35 -50%芙蓉區(qū)5.15.583.255.988.266.796.384.752.41.671.533.522.3846.38 -53%合計106.1791.386.3595.9178.7466.8177.6367.3953.4641.3939.3245.8651.17701.42 -52%從以上圖、表可看出：1）近一年來各區(qū)銷售量排名從高到低依次為雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)，其中雨花區(qū)比芙蓉區(qū)成交量上高出155.81萬平米，相差達3.4倍；2） 近一年來市內(nèi)五區(qū)成交量集體下滑，且同比2011年4月，目前除開福區(qū)外其余四區(qū)銷量減少均在50%以上，天心區(qū)和雨花區(qū)的銷量

6、幾乎減少60%2、 各區(qū)重點樓盤調(diào)查分析（1） 開福區(qū) 1、成交價格分析 圖3：典型樓盤各時期成交價格柱形圖 通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）自從2011年下半年開始，各重點樓盤的房地產(chǎn)項目在政策的調(diào)控下，開始調(diào)整，大多數(shù)樓盤緩慢上漲，只有部分樓盤價格略微下降，且下調(diào)幅度不大。2）各重點項目價格6000-15000元/不等，萬達公館等精裝項目外，大多維持在6500-7500元/價格區(qū)間。 2、 戶型面積分析 通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）以上典型項目以中等面積戶型為主，90-120平方的戶型占34% ，120-160平方以上的戶型僅占19%，140平方的戶型占13%，60-90平方的戶型占24%，

7、 60平方以下的戶型占11%。 2）該區(qū)域不僅僅配套非常完善，且擁有一線優(yōu)美的江景資源，部分項目結(jié)合且積極利用特有的優(yōu)勢，推出一些特色產(chǎn)品，如萬達公館、華遠華中心則推出超過200平米的精裝豪宅。3、 客戶來源分析 通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 目前在開福區(qū)置業(yè)的客戶多為長沙市本地客戶，項目周邊開福區(qū)的客戶，占41%，而長沙市其他區(qū)域的客戶占25%，省內(nèi)地級市客戶占20%，外省客戶占14%。4、 去化分析 通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）普通住宅產(chǎn)品受國家宏觀政策影響較大，去化率較低。 2）高端住宅產(chǎn)品去化率較高的，如萬達公館戶型都為260以上的臨江豪宅，客戶群里主要為市場高端客戶，企業(yè)老板、外來投資

8、客戶和各行業(yè)成功人士，因此宏觀調(diào)控的貸款政策與其他因素對其客戶群影響不大，因而去化率在90%。（2） 雨花區(qū)1、 成交價格分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點調(diào)查樓盤價格在6500元/-15000元/之內(nèi)，除開部分精裝公寓或?qū)懽謽钱a(chǎn)品外，普遍集中在6500元/-7500元/之間。 2）受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響，重點調(diào)查樓盤價格漲幅速度快速放緩，部分樓盤相對去年升值大幅下降，如萬科金域華府下降近1000元/，部分新開盤樓盤也大幅調(diào)低開盤預期。3）通過調(diào)查重點樓盤發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤價格均處于下降的態(tài)勢，下降幅度400-1000元/不等。萬科由于受政策影響，全國范圍降價，萬科金域華府降價幅度達10

9、00元/ 2、 戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點調(diào)查各項目以小戶型為主，50-90平的戶型占39% ，90-120平方的戶型占27%，50平以下的戶型占13%，120以上的戶型占21%。2）該區(qū)域具備完善的交通配套、生活配套等，因此該區(qū)域的產(chǎn)品以滿足居住為主要目的普通住宅產(chǎn)品。3）隨著宏觀調(diào)控的逐步落地，現(xiàn)階段市場需求產(chǎn)品主要以90平米左右中小戶型剛需產(chǎn)品為主。3、 客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）雨花區(qū)購房客戶比列比較平均，項目周邊購房客戶比列為29%；2）事業(yè)型單位、公司白領(lǐng)比列占20%，政府官員為14%，省內(nèi)地級市客戶為19%；3）而由于德思勤和華晨世紀廣場是投資

10、型酒店式公寓，吸引不少外省投資客戶，占18%，由于武廣高鐵的開通，吸引部分在廣州、深圳等地就業(yè)或湖南籍經(jīng)商的客戶回鄉(xiāng)投資。4、 去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1） 進入2012年后，雨花區(qū)各項目相對其他區(qū)域去化率較高，且去化周期短，主要為雨花區(qū)在萬科等品牌房企的帶動下，降價幅度明顯，價格趨向理性。2） 通過重點樓盤調(diào)查統(tǒng)計的去化量來看，2012年相對于2011年上半年去化速度明顯減緩，部分樓盤，如恒大城、萬科金域華府由于價格優(yōu)惠幅度較大近期開盤銷售較好。3） 相對2011年，2012年各項目為了應對相對低迷的房地產(chǎn)市場，優(yōu)惠力度較大。恒大城、萬科金域華府優(yōu)惠額度相比2011年優(yōu)惠降價1000

11、元/。4）本區(qū)域推出高端酒店式公寓則因為售價高，相對住宅產(chǎn)品來看，去化率較低。（3） 天心區(qū)1、 成交價格分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點調(diào)查樓盤價格在5700元/-13000元/之內(nèi)，整體來看，跨度較大，但普遍集中在6500元/-7500元/之間。 2）受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響，重點調(diào)查樓盤價格漲幅速度快速放緩，部分樓盤相對去年略微下降。 3）通過調(diào)查重點樓盤發(fā)現(xiàn)，價格雖略有上漲，但從各樓盤整體成交來看，整體出現(xiàn)下滑態(tài)勢。2、 戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點調(diào)查各項目以小戶型為主，90平以下戶型占54% ，90-120平方的戶型占23%，120-160平方的戶型占20%

12、，160平方以上的戶型僅占3%。2）因為看好該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ糠猪椖客瞥鰸M足投資、辦公、商務功能的純小戶型產(chǎn)品，以滿足區(qū)域發(fā)展的需要。3、 客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）目前在天心區(qū)置業(yè)的客戶多為項目周邊的客戶，占38%； 2）由于省政府的南遷，導致國企事業(yè)單位和政府官員在天心區(qū)購房，也形成了一個主要的消費群體，所占比例達17%和18%； 3）省內(nèi)其他地級市縣的客戶所占比例達到16%，省內(nèi)客戶主要長沙周邊幾個經(jīng)濟發(fā)展較好的地級市，如婁底、邵陽等； 4）由于受到限購政策的影響，外省投資客戶大幅減少，只占客戶群的11%。4、 去化分析 通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1)進入2012年后，

13、去化速度明顯放緩，主要為國家宏觀和銀行政策的影響，加之1-3月為行業(yè)銷售淡季。 2)通過重點樓盤調(diào)查統(tǒng)計的去化量來看，相對2011年去化速度減緩，部分樓盤，如星城榮域、綠地公館推出新產(chǎn)品，開盤情況較好。 3）相對2011年，2012年各項目為了應對相對低迷的房地產(chǎn)市場，優(yōu)惠力度較大。（4） 岳麓區(qū)1、 成交價格分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1） 長沙市岳麓區(qū)受政策影響較大，部分樓盤在2011年下半年達到頂峰，2012年開始調(diào)整，部分樓盤價格甚至達700左右的跌幅。 2）整體來看同類型產(chǎn)品價格明顯低于內(nèi)五區(qū)其他區(qū)域的價格，但未來該區(qū)域發(fā)展前景看好，未來價格存在較大拉伸空間。2、 戶型面積分析通過

14、調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 岳麓區(qū)由于居住環(huán)境較好，但是商業(yè)相對河東薄弱，因此，本區(qū)域戶型以90左右的小三房和120-140的 改善型三房為主，都占總比例的33%左右，而90-120的戶型占總比例的28%，160以上的戶型為6%。3、 客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 目前在岳麓區(qū)置業(yè)的客戶多為項目周邊的客戶，占42%；由于本區(qū)域居住環(huán)境較好，不少河東的客戶來此購房，此類客戶占29%；由于岳麓區(qū)屬大河西先導區(qū)，客戶看好區(qū)域發(fā)展，省內(nèi)地級市客戶占17%，主要為常德、益陽等區(qū)域；外地投資客戶較少，僅占12%4、 去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）整體來看，由于價格相對較低，因此岳麓區(qū)被調(diào)查樓盤去

15、化率較高。 2）萬科、恒大目前沒有開盤，前幾期全部銷售完畢，而近段時間開盤的陽光100和中海國際社區(qū)采用多次認籌、多次開盤的方式吸引客戶，取得良好效果。（5） 芙蓉區(qū)1、 成交價格分析 通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點調(diào)查樓盤價格在7600元/-16800元/之內(nèi)，整體來看，跨度較大，但普遍集中在7500元/-10000元/之間。 2） 該區(qū)域樓盤相對于其他區(qū)域樓盤，擁有無法比擬的交通、配套等優(yōu)勢，產(chǎn)品具有一定的稀缺性，因此價格整體比較堅挺。雖受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響漲幅速度放緩，但整體呈現(xiàn)上升趨勢。2、 戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點調(diào)查各項目以小戶型和公寓為主，60平以

16、下戶型占44%，60-90平方的戶型占34%，90-120平方的戶型占12%，120-160平方以上的戶型僅占10%。 2）由于本區(qū)域為長沙市最為繁華的商業(yè)中心，更加適合投資性產(chǎn)品的開發(fā)，同時區(qū)域內(nèi)供應地塊面積規(guī)模較小，不利于大規(guī)模、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的開發(fā)，因此該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品8成左右均為90平米以下的過渡性產(chǎn)品和投資性產(chǎn)品。3、 客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）由于芙蓉區(qū)為長沙發(fā)展最為成熟的一個區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，多為酒店式公寓、小戶型等投資產(chǎn)品。因此目前在芙蓉區(qū)置業(yè)的客戶多為投資客戶。 2）其中，湖南省外地投資客戶占26%，省內(nèi)客戶主要長沙周邊幾個經(jīng)濟發(fā)展較好的地級市，如婁底、邵陽等；

17、省外投資客戶占24%，省外投資客戶主要為廣州、深圳客戶；項目周邊的客戶占28%；長沙市其他區(qū)域的客戶占22%。4、去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)： 1）芙蓉區(qū)從2011年下半年開始，去化速度明顯放緩，主要因素有國家宏觀和銀行政策的影響，加之1-3月為行業(yè)銷售淡季； 2） 重點調(diào)查樓盤主要以90平米以下小戶型產(chǎn)品為主，由于受到限購政策的影響，去化速度明顯低于其他區(qū)域，部分樓盤因認籌未達到理想效果而推遲開盤，如中國城喜柏大酒店；調(diào)查說明：本次調(diào)查從2012年5月8日正式開始2012年5月25日止，對長沙市內(nèi)五區(qū)以及星沙、望城二區(qū)近70個樓盤展開了實地調(diào)查，并于2012年5月26日開始對所收集的資料

18、進行匯總整理，從中選取了30余個樓盤進行了對比分析，形成了以上近一年來長沙房地產(chǎn)市場行情及各區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況的分析報告。同時對長沙精裝房市場進行了深入調(diào)研，選取了11個樣板樓盤進行了重點分析，以便對碧水春城二期產(chǎn)品開發(fā)提供決策參考。4、 長沙市精裝修樓盤調(diào)查分析（一）、關(guān)于精裝房的相關(guān)政策法規(guī) 1、政策法規(guī)一覽 1）2001年建設(shè)部要求全面取消毛坯房，倡導住宅一次裝修到位，并發(fā)布城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法草案征詢意見。 2） 2002年建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心又出臺了商品住宅裝修一次到位實施細則和商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點，對從裝修一次到位的全過程實施引導到裝修材料選擇與質(zhì)量檢查

19、分別提出了要求，推薦給房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計和施工單位參照執(zhí)行。 3）2006年6月26日建設(shè)部發(fā)布住宅整體廚房行業(yè)標準，制定了一系列詳細的廚房裝修行業(yè)標準和嚴格的規(guī)定，這大大促進了廚房裝修的規(guī)范和成熟。 4）國內(nèi)部分大城市陸續(xù)出臺地方城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，北京、上海、深圳等已先行一步，相繼制定了有關(guān)政策法規(guī)，計劃取消毛坯房，推行全裝修房試點。 5）2011年9月9日湖南省地稅局明確了全裝修住房的普通住房的認定問題：一是全裝修住房實際成交價低于同期同地段土地上商品住房平均交易價格2倍以下的，只要同時滿足容積率和建筑面積條件，可認定為普通住房;二是實際成交價格高于同期同地段土地上商品住房平均交

20、易價格2倍(含2倍)以上的，無論是否滿足容積率和建筑面積條件，一律不得認定為普通住房。高價精裝房不能夠享受契稅優(yōu)惠再次提高了購房者的購房成本。 2、政策小結(jié) 1）國家對裝修裝飾行業(yè)的規(guī)范從不間斷，相繼出臺了大大小小的政策、法規(guī)、細則以及標準等，對行業(yè)的規(guī)范越來越細，也大大促進了行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范。 2）從現(xiàn)實情況來說，國家對裝修裝飾業(yè)的規(guī)范仍然滯后，還有許多方面未達成統(tǒng)一標準。因此開發(fā)商在進行房屋精裝修操作時，會有很大的操作空間，和裝飾公司以及置業(yè)者也較容易產(chǎn)生糾紛。 3）目前較容易產(chǎn)生的糾紛來源于對裝修后驗房缺乏統(tǒng)一標準，政府在這方面目前還沒有具體標準。在此情況下，一方面除了需要政府完善相關(guān)政

21、策法規(guī)外，另一方面開發(fā)商也需要對現(xiàn)行的政策法規(guī)進行完全的吃透，在現(xiàn)行的政策法規(guī)下找出一套符合企業(yè)自身良好發(fā)展的模式，前期做好與置業(yè)者的溝通工作，避免后期的不必要糾紛。 (二）長沙精裝房開發(fā)情況分析1、 開發(fā)量分析通過調(diào)查統(tǒng)計目前長沙市場在開發(fā)的精裝房項目達50多個，累計總開發(fā)量將達到800萬平米，其中酒店式公寓和小戶型公寓有29個，占數(shù)量的58%；住宅項目有21個，占總數(shù)的42%。2012年在售或即將銷售的精裝房面積達406.48萬平米。精裝房項目主要分布于岳麓區(qū)和雨花區(qū)，數(shù)量達25個之多，占到了總開發(fā)數(shù)量的50%，其他各區(qū)分布較少；而精裝住宅項則多分布于岳麓區(qū)和開福區(qū)，數(shù)量達13個，占精裝住

22、宅項目開發(fā)數(shù)量的62%。具體分布情況如下表：區(qū)域精裝住宅項目數(shù)量精裝公寓項目數(shù)量合計（個）岳麓區(qū)7714雨花區(qū)3811芙蓉區(qū)167開福區(qū)617天心區(qū)145望城303星沙033合計212950另外長沙精裝房開發(fā)呈現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象，即精裝住宅的開發(fā)基本都是全國連鎖性質(zhì)的大品牌開發(fā)商在操作，包括萬科、恒大、陽光100、中海、北京當代置業(yè)、時代地產(chǎn)、萬達、運達、綠地、廣州珠江實業(yè)、珠海雙瑞地產(chǎn)、廣東廣晟集團等，長沙本土開發(fā)商僅達美投資公司在達美d6區(qū)項目中嘗試開發(fā)了100多套精裝住宅；而本土開發(fā)商更傾向于精裝酒店式公寓和小戶型公寓的開發(fā)。2、 開發(fā)模式分析目前長沙精裝房的開發(fā)基本上是兩種開發(fā)模式，

23、第一種屬于較為成熟的精裝房開發(fā)模式，即精裝房裝修設(shè)計從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段就開始介入，并從后期裝修角度對戶型平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計等方面提出優(yōu)化建議，在實施過程中有一整套規(guī)范、詳盡且較為成熟的精裝房管理制度，由開發(fā)商統(tǒng)一采購裝修用材，統(tǒng)一配送，裝修公司只負責施工，開發(fā)商對成本與裝修質(zhì)量的監(jiān)控與管理比較到位，故往往也能從精裝房的開發(fā)、銷售過程獲得豐厚利潤；第二種與目前市場上的散戶家裝無本質(zhì)區(qū)別，僅僅是形成了一種批量的裝修，都是在產(chǎn)品設(shè)計確定以后甚至是產(chǎn)品成型后再與裝修公司合作，采用半包或全包干的方式承包給裝修公司或打包給土建施工單位，由于自身缺乏系統(tǒng)、規(guī)范、成熟的管理經(jīng)驗，往往最后在成本的控制及質(zhì)量把關(guān)上很

24、不盡人意。3、 開發(fā)產(chǎn)品分析長沙精裝房開發(fā)產(chǎn)品涉及洋房別墅（早期的威尼斯碧桂園）、普通住宅、小戶型公寓、酒店、寫字樓等各類產(chǎn)品形態(tài)，多以普通住宅和小戶型公寓為主，占市場開發(fā)量的90%以上；返租形式的酒店或酒店式公寓項目今年也頻頻展現(xiàn)，精裝純寫字樓尤其是高檔次的精裝寫字樓項目寥寥無幾，洋房別墅類產(chǎn)品也僅有早期的威尼斯碧桂園。由此可見長沙房地產(chǎn)市場對精裝房的開發(fā)始終處于一種較為審慎的狀態(tài)，缺乏高端精裝產(chǎn)品。4、 裝修檔次分析通過調(diào)查了解到目前長沙精裝房的裝修標準報價多為800-1600元/平米之間，裝修檔次一般；同一項目裝修風格基本雷同，多以現(xiàn)代簡約風格為主，一種戶型就只有一種裝修方案，沒有其他選

25、擇。裝修內(nèi)容基本上都是墻面、地面、廚、衛(wèi)加部分簡單燈飾，大部分不含家具、家私、電器，故業(yè)主入住后一般都還需進行二次裝修或裝飾。但隨著精裝房項目的不斷涌現(xiàn)，競爭加劇，部分精裝小戶型公寓產(chǎn)品也逐漸將配置部分或全套家具家私電器作為提升產(chǎn)品附加價值，增加市場競爭力的重要手段，如融科檀香山和珠江花城s公館的小戶型公寓都配置了全套的家私家電，真正做到了拎包入住，其他如萬科精裝產(chǎn)品都設(shè)有鞋柜、衣柜等收納家具，上東萊克辛頓和東塘瑞府的小戶型公寓也都贈送了部分家電。（三）精裝房銷售情況分析1、 銷售量分析（近1年來）通過調(diào)查了解長沙精裝房的銷售呈現(xiàn)一枝獨秀的局面，即品牌大開發(fā)商開發(fā)的住宅精裝產(chǎn)品獨領(lǐng)風騷，尤其是

26、整社區(qū)普通住宅精裝項目的銷售狀況都比較理想，如萬科、恒大、中海等大企業(yè)旗下的系列產(chǎn)品，無論是在市場高漲期或是平穩(wěn)期還是疲軟期，銷售情況都遠遠優(yōu)于其他項目，即便是在目前的市場行情下，單次開盤的銷售率基本都能達到70%以上。相反一些零散的作為項目中嘗試性的精裝房開發(fā)的產(chǎn)品甚至精裝小戶型公寓在目前的市場行情下都面臨巨大的銷售阻力，銷售量不足40%。甚至于很多開發(fā)商最終不得取消精裝房，回歸毛坯房，如望興f1站在宣傳中曾號稱為梅溪湖首發(fā)精裝公寓，但在目前低迷的市場行情下最終棄精裝改毛坯，以均價7288元/平米入市。2、 銷售價格分析長沙精裝住宅的銷售均價一般在6000-9000元左右，少量如萬達、運達、

27、華遠等開發(fā)的高端精裝產(chǎn)品售價達到了13000-16000左右；精裝公寓的銷售均價基本在7000-11000元左右。3、 客源分析精裝住宅的客戶群一般以首次置業(yè)和調(diào)整型置業(yè)的剛需族為主，一般為異地在長工作或生活的人員，長沙本土居民相對較少，對房屋的居住功能最為看重，對裝修的實用性、品質(zhì)期望值較高，故多選擇品牌開發(fā)商開發(fā)的精裝產(chǎn)品，交房入住的比例也相對較高，如恒大名都一年內(nèi)交房率達90%以上；而公寓類產(chǎn)品則多以投資客為主，對居住功能以及裝修品質(zhì)要求不高，主要關(guān)注投資回報和出租率，故對產(chǎn)品的選擇較廣，不局限于開發(fā)商品牌。（四）長沙市精裝房售后服務現(xiàn)狀分析 目前長沙精裝房正在發(fā)展階段，精裝房的的檢驗標

28、準沒有統(tǒng)一，售后服務優(yōu)劣不一，處理糾紛很大。很多開發(fā)商是承包給裝修公司，保修期大致在1-3年，因此在交房后客戶實際使用中不斷有精裝房售后的負面消息傳出，也導致了部分客戶對精裝房的售后服務表示擔憂和失望，在一定程度上也將影響后續(xù)樓盤的銷售。品牌大開發(fā)商一般都是直屬物業(yè)管理，故對裝修質(zhì)量的維護與質(zhì)量糾紛處理能夠直接面對，并能快速處理，所以盡管頻頻有質(zhì)量事件曝光，但對后期銷售影響并不大。（五）精裝房樣板項目分析住宅類產(chǎn)品恒大系列：項目名稱恒大綠洲片區(qū)武廣新城占地面積6.1萬平米總建筑面積62.5萬平米精裝主力戶型79-139平米批準預售套數(shù)2858套銷售比率98%開盤時間2009年底毛坯主力戶型無批

29、準預售套數(shù)無銷售比率開盤時間銷售模式自銷物管公司金碧物業(yè)精裝戶型點評戶型有2*2*1、3*2*2、3*2*2+多功能房以及4*2*2，以三房二廳為主，設(shè)計多樣，面積檔次分布均勻，選擇余地大，2房的有79平和85平兩種，3房的則分為99平，106平、112平、124-127平、136平、153平多種戶型，四房的為150平；戶型內(nèi)部布局緊湊，功能分區(qū)明顯、實用，但設(shè)計普通，無入戶花園或空中花園，贈送面積不大；樓棟基本為2梯4戶的“工”字型設(shè)計，通透性效果不佳。銷售價格2009年底均價5400-5700元，2010年2月均價6050元，2010年5月6800元，2010年8月6500-6900元，2

30、011年1月6180元，2011年2月6800-7300元，2011年5月7700元主打廣告語開盤必特價，特價必升值！主要宣傳點為：價格和促銷營銷特點1、 多以住宅開發(fā)為主，開盤前中心樣板園林、多樣精裝樣板房完工，開盤即進行實景體驗式營銷；2、價格低開高走，首次開盤后立即大幅度提價；3、 推盤節(jié)奏緊密，滾動推盤（即每期分批推，前批未售完的滾動進入下批推；每期未售完的再重新整合包裝作為新批次推）4、 快進快出的銷售目標，抗市場風險能力較強，在市場低迷期采取的是縮減推盤量，延長開發(fā)周期的手段，故價格較為堅挺，無明顯降價。營銷動態(tài)（營銷節(jié)奏、活動）1、2011-6-24恒大綠洲123-156雙景豪宅

31、，今日限10套最高優(yōu)惠10萬元/套，送1600元/豪裝。2、2011-6-10恒大綠洲5期開盤熱銷，徇眾加推，123-154雙景豪宅，送1600元/豪裝，前10名額外特別95折3、2011-4-14恒大綠洲2期新推20套湖山豪宅，135-171最高優(yōu)惠44萬元/套，送1600元/豪裝。4、2011-3-24恒大綠洲3期，26日隆重開盤，首度推出123-154雙景樓王，南北通透，送1600元/豪裝。開盤額外特別82折。5、2011-2-11恒大綠洲新年大優(yōu)惠新推“時代公館”組團最高優(yōu)惠33萬/套，送1600元/豪裝，每天前20名額外79折優(yōu)惠。6、2011-1-20長沙恒大綠洲2期歲末讓利僅限1

32、0套一口價，最高優(yōu)惠達30萬元，送1600元/豪裝。7、2010-11-26恒大綠洲武廣國際11月28日隆重開盤，88二房，99125三房，139290四、五房，最高優(yōu)惠20萬，享受6重禮，送1600元/豪裝，開盤而外優(yōu)惠86折。8、 2010-10恒大世界城即將隆重開盤，最高優(yōu)惠21萬，享6重禮，送1600元/平米豪裝，開盤額外特別86折。9、 2010-10恒大綠洲紐約東方即將開盤，最高優(yōu)惠22萬，開盤額外85折，送1600元/平米豪裝?，F(xiàn)推88平米稀缺二房，99125平米舒適三房，139290平米闊綽四房五房。10、2010-9-29恒大綠洲“浦東豪庭”黃金周榮耀開盤，開盤認購額外89折

33、，送1600元/豪裝，再享國慶5重禮。另有88兩房、99-125三房、139-290四房五房，特享20套一口價，最高優(yōu)惠18萬/套，送1600元/豪裝11、2010-6恒大綠洲推出半島美墅5480元/起，送1500元/豪裝；恒大綠洲領(lǐng)袖國際即將隆重開盤，5480元/平米起，送1500元/平米豪裝。12、2010-5一期尾房快售均價7400元/。二期23#、24#棟5月中旬開盤，vip88折優(yōu)惠。13、2010年4月13日“恒大春季房博會”恒大地產(chǎn)集團長沙公司率旗下四個項目聯(lián)袂推出“萬套讓利5重禮”。在“恒大春季房博會”期間，購房優(yōu)惠最高優(yōu)惠37萬元;老業(yè)主介紹新客戶成功認購，贈送一年物業(yè)管理費

34、和1000元購物卡，新客戶認購額外98折;除此之外，還可享受按時簽約98折，看樓送禮等活動14、2010-3全新加推17號棟認籌額外88折。87-139平米精裝豪宅，262-292平米湖景樓王，送1500元/豪裝。15、2010-2均價6000元/，全新加推湖景樓王，80-127精裝戶型262-292湖景豪宅。16、09年7月啟動以“獻一份愛，暖萬人心，傳中國情”為主題的“恒大慈善萬人行”活動1、9a精裝標準，裝修報價1500-1600元/平米，具體如下：裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺陽臺地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，預留上下水管玄關(guān)地面瓷磚，墻面頂面為墻漆客廳地面仿實木地板、造型燈、墻

35、面和頂面為墻漆餐廳地面仿實木地板、造型燈、墻面頂面為墻漆臥室地面仿實木地板、吸頂燈、墻面頂面為墻漆廚房鋁扣板集成吊頂（帶照明）、整體櫥柜、抽油煙機、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂、地面墻面為瓷磚、潔具（座便器）、浴霸、淋浴頭、浴室柜套裝、毛巾架、廁紙盒其他部位無裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙嘉寶莉、三棵樹、紫荊花瓷磚冠珠、馬可波羅、薩米特、金意陶瓷磚板材世友、大自然地板廚具、衛(wèi)具雅科波羅櫥柜、老板或華帝抽油煙機、奧普排氣扇、科勒潔具、金莎麗淋浴隔斷、熱水器五金、燈具帝朗衛(wèi)浴五金、摩恩龍頭、迪寶燈飾電線、開關(guān)、面板興樂電纜、松下開關(guān)、西門子電箱

36、門紅褐色步陽、騰龍入戶門、高級木飾面室內(nèi)門，陽臺高級鋁合金門、高利門鎖窗高級鍍膜鋁合金窗，飄窗臺配天然是臺面家具無電器、設(shè)備除廚房三件套外其余無其他奧的斯電梯2、 精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，所有項目均由深圳廣田裝修公司負責裝修工程施工；客戶與開發(fā)商簽訂買賣合同，裝修標準作為買賣合同附件；由開發(fā)商負責裝修質(zhì)量的售后服務，保修期2年。3、 恒大精裝房點評恒大精裝房產(chǎn)品線分為五大系列精品品牌：產(chǎn)品系列位置產(chǎn)品類型產(chǎn)品特點客戶群恒大金碧天下城市外圍別墅為主休閑、度假、娛樂、規(guī)模大企業(yè)家、政府高官恒大華府都市核心高層、小高層空中花園、空中別墅等豪華產(chǎn)品城市白領(lǐng)、企業(yè)高管恒大城城

37、郊結(jié)合部高層、小高層中大型豪華居住區(qū)改善型客戶群體恒大名都城市郊區(qū)高層、小高層大型中等品質(zhì)居住社區(qū)首次置業(yè)、首改客戶恒大綠洲城市郊區(qū)高層、小高層大型中等品質(zhì)居住社區(qū)首次置業(yè)、首改客戶目前在長沙開發(fā)的恒大樓盤，除了金碧天下系列外，其余四大產(chǎn)品線都涵蓋了，并且都是根據(jù)各項目所處的區(qū)位特點，按照各大產(chǎn)品系列的特點、檔次進行開發(fā)，產(chǎn)品定位準確，開發(fā)、銷售模式成熟，充分利用自身優(yōu)勢，通過項目快速流轉(zhuǎn)，產(chǎn)生規(guī)模化效應，迅速占領(lǐng)二三線城市市場，故每個項目的銷售狀況都表現(xiàn)不俗。但恒大精裝產(chǎn)品存在設(shè)計雷同、研發(fā)薄弱、品質(zhì)一般等不足；產(chǎn)品形態(tài)單一，多以中檔次的住宅產(chǎn)品為主。萬科系列：項目名稱金域華府三四期片區(qū)武廣

38、占地面積42萬平米總建筑面積80萬平米精裝主力戶型90-130批準預售套數(shù)814銷售比率72%開盤時間2011.10毛坯主力戶型洋房143-184批準預售套數(shù)84銷售比率43%開盤時間2011.10精裝戶型點評本期產(chǎn)品僅2種戶型，90平米的2*2*1+2陽臺+空中花園和126平米左右的3*2*2+2陽臺+花園，采用萬科獨創(chuàng)的十字單體構(gòu)造，充分保證了高層住戶每戶的通透性和采光效果；單個戶型布局緊湊，方正，基本都采用落地飄窗，增大了戶室內(nèi)的使用空間，分攤較低16.87%，贈送面積較大，贈送比例達10%；但戶型太過單一，選擇性不強銷售模式代理（代理公司：中原、世聯(lián)）物管公司萬科物業(yè)銷售價格精裝房：2

39、011.10開盤均價8500元，2011年12月7800元，2012年1-2月7300元，最低點6800元，2012年3月中旬以后一直維持在7500元左右；毛坯洋房：均價基本維持在11000-12000元的水平，位置特別差的在9600元/左右主打廣告語每天少抽一包煙 多買萬科一間房/90萬=萬科精裝大四房主要宣傳點：戶型、性價比營銷特點1、 樣板房+實景樣板園林體驗2、 重產(chǎn)品設(shè)計與研發(fā)，強調(diào)性價比3、 產(chǎn)品形態(tài)多樣，涵蓋了普通住宅、公寓、洋房、商業(yè)等多種產(chǎn)品類型，消費群體廣泛4、 萬科物業(yè)管理品牌響亮，業(yè)主滿意度高5、 近一年內(nèi)促銷頻繁，主動降價，以價換量營銷動態(tài)（營銷節(jié)奏、活動）1、向著陽

40、光奔跑”長沙萬科運動季啟幕，陽光關(guān)愛主題活動也即將拉開帷幕。萬科金域華府積極響，精心籌辦的2012“空碗記”公益活動將于5月5日盛大啟幕?！翱胀胗洝惫婊顒哟蠹s持續(xù)13周。整個活動內(nèi)容豐富，形式多樣，大致分為三個階段：第一階段現(xiàn)場捐贈，捐贈物品不設(shè)限，來萬科金域華府小區(qū)即可捐贈。第二階段義工活動，屆時金域華府將公開招募義工，舉辦各種義工活動。第三階段親民團購，團購活動由萬科舉辦，整個團購活動所得款項全部用于購買圖書，將與捐贈物品一起，送到需要它的地方。另外凡是參與團購的業(yè)主還將獲得此次公益活動的紀念品一份。2、2012-5-30萬科金域華府直奔四房置業(yè)計劃，主推126四房，約7米寬廳，雙套間設(shè)

41、計，超大景觀陽臺，200米樓間距，暢享四房生活。新品92，127房源在售，折后均價7500元/，全款享97折，按揭享99折。3、2012年5月26日，由長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會為主管單位，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、長沙市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的高鐵城市發(fā)展論壇在萬科金域華府售樓中心隆重舉行。4、2012-5-3萬科金域華府，房交會期間三重特惠，凡房交會期間成功購房者，可享受總價98折優(yōu)惠，3天內(nèi)簽約額外優(yōu)惠1%，老帶新客戶則可以各享受一年的物業(yè)管理費。5、5月1日，萬科金域華府體驗館正式對外開放，現(xiàn)場同時舉辦“志愿者的征途2012萬科金域華府體驗館開放絕對私享盛宴”活動6、萬科金域華府4月27日推墅境

42、樓王二批，主推戶型90-126平米三房、四房。7、2012-3-27萬科金域華府90-126墅境樓王一批組團火爆開盤，蟬聯(lián)雨花區(qū)熱銷樓盤榜首，二批誠意登記中，敬請密切關(guān)注。8、2012-3-20萬科金域華府新推92平米、172平米房源，折后均價7500元/平米。全款97折，按揭99折。另外有140-200平米別墅，預計3月底開盤，vip認籌1千抵1萬。9、2012-2-28萬科金域華府3期悅府90-126墅境高層首批開盤即罄，現(xiàn)在90平米的舒適3房、126平米闊景4房火爆加推，敬請關(guān)注。10、2012-1萬科金域華府新品90-126精裝高層誠意登記中，同時還有140-200臻品美墅，目前預存1

43、千享1萬，預計3月底開盤！起價7300元/平米，均價7800元 /平米，最低91折優(yōu)惠。11、2011-12-21萬科金域華府三期【悅府】90-126精裝高層，年終特惠，每日三套特價房。三期【花園墅院】140-200臻品美墅，12月22日純美樣板房全城綻放，vip誠意客戶登記中。12、2011-11萬科金域華府三期悅府，90平米3房，126平米4房，精裝高層熱售中。團購人數(shù)滿200人，享受92折優(yōu)惠。同時還能參加交1000元抵一萬元的優(yōu)惠13、2011-11-2萬科金域華府三期【悅府】首次開盤熱銷，99萬精裝四房，廳高7米，新品加推中！14、2011-10萬科金域華府10月22日萬科第三季之“

44、恐龍真骨”與“變形金剛”時空展舉行。15、2011-10項目三期目前vip認籌，開盤可享98折，主推90-126平米單位，均價8500元/平米。1、精裝標準：1500元/平米裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺陽臺地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，預留上下水管玄關(guān)地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，配鞋柜+石材臺面客廳地面仿實木地板、吸頂燈、墻面和頂面為墻漆餐廳同上臥室地面仿實木地板、吸頂燈、墻面和頂面為墻漆、配衣柜、飄窗臺已改為落地廚房鋁扣板集成吊頂（帶照明）、整體櫥柜、抽油煙機、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂、地面墻面為瓷磚、潔具（座便器）、浴霸、淋浴頭、浴室柜套裝、毛巾架、

45、廁紙盒其他部位空中花園已改造成房間，只是未配置衣柜裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙多樂士，乳白色瓷磚蒙娜麗莎板材圣像/德爾廚具、衛(wèi)具方太廚具、摩恩潔具、老板抽油煙機五金、燈具歐普燈具電線、開關(guān)、面板西門子電箱，其他品牌不詳門高級鋼制入戶門，戶內(nèi)定制深色木門窗高級鋁合金窗家具鞋柜、衣柜電器、設(shè)備廚房小家電、熱水器，其他無其他2、精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，所有項目再由各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)公司選擇相應的裝修公司負責裝修工程施工；客戶與開發(fā)商簽訂買賣合同后另再簽訂一份委托裝修協(xié)議；由開發(fā)商負責裝修質(zhì)量的售后服務，保修期2年。3、萬科精裝房點評萬科房產(chǎn)旗下產(chǎn)品

46、線豐富，涵蓋了普通住宅、公寓、洋房別墅、寫字樓等等多種形態(tài)，在長沙目前已開發(fā)的精裝房項目就涉及普通住宅、小戶型公寓、洋房，代表作品：普宅類有萬科城、萬科金域藍灣；小戶型公寓有萬科金色家園、萬科金域華府鉑客公寓；洋房類有西街花園，萬科城花園墅院。萬科的產(chǎn)品重視產(chǎn)品設(shè)計，對建筑整體布局及戶內(nèi)空間的利用極其講究，且多以細節(jié)見長，如精裝房裝修充分考慮了家庭收納功能，將收納空間納入硬裝修菜單，按人體工程學原理設(shè)置了不少鞋柜、衣柜等，產(chǎn)品品質(zhì)過硬，口碑較好。但由于2011年底開始的萬人團購活動掀起的萬科“降價潮”以及2012年2月爆發(fā)的萬科“毒地板”事件，使萬科這一老牌開發(fā)商飽受銷售者質(zhì)疑，品牌聲譽急劇下

47、滑，不得不審慎實施“以價換量”的銷售策略，維持價格和銷量的穩(wěn)步增長。綠地系列：項目名稱綠地公館片區(qū)新南城占地面積65545平米總建筑面積24.8萬平米精裝主力戶型公寓47-76住宅90-140批準預售套數(shù)696銷售比率56.9%開盤時間2011.6毛坯主力戶型80-140批準預售套數(shù)216銷售比率81%開盤時間2012.5精裝戶型點評小高層全板設(shè)計，南北通透，采光效果好；戶型種類多樣，共有近20種戶型，面積配比合理，戶型有80平米的2*2*1+2陽臺、80平左右的2*2*1+1、84平的2*2*1+2+1花園、92-98平2*2*2+2+1花園、122平3*2*2+1+1、1444平3*2*2

48、+1+2花園、158平4*2*3+1、166平4*2*3+3陽臺、49平1*1*1+1、54-66平1*2*1+2、67-75平1*2*1+1+1書房；戶型室內(nèi)布局緊湊，特別是二期戶型贈送面積較大，利用率高，分攤僅12%16%，贈送比例卻高達13%17%。但100平米以下戶型都存在窄開間，長進深的弊端，甚至有些戶型長寬比達到了2:1，比例很不協(xié)調(diào)，部分功能區(qū)布局、尺寸等也不太合理，如衛(wèi)生間正對入戶門，餐廳成為過道等，導致戶型居住舒適度降低，空間利用度不高。銷售模式自銷物管公司長沙新里物業(yè)銷售價格2011年6月開盤時成交均價8500-9000元/平米，2011年7-8月價格略有下降為8300-8

49、500元，2011年9月以后根據(jù)所推盤產(chǎn)品不同，同批次產(chǎn)品價格差異較大，均價從8200-9400不等（靠馬路的小戶型價格便宜，靠小區(qū)中心園林的大戶型定價較高，價差最大達到了1000元/平米左右），2011年底開始嘗試推出部分小戶型公寓毛坯產(chǎn)品均價6400元/平米，到2012年5月二期集體轉(zhuǎn)型為毛坯房，成交均價6400-6500元/平米，已推出3棟，6月初又新推2棟80-144平米的毛坯房產(chǎn)品主打廣告語省府核心 雙地鐵口 海派全裝修 “詩意棲息之地”營銷特點1、 分批推盤，節(jié)奏緊密，短蓄客，密開盤，少量多次，循環(huán)加推；2、 根據(jù)市場行情及時調(diào)整開發(fā)策略和定價策略，棄精裝改毛坯，高開低走，價格主動

50、回歸理性，大幅度帶動了二期產(chǎn)品的銷售營銷動態(tài)（營銷節(jié)奏）1、 綠地公館二期15、16#毛坯新品6月2日即將盛大開盤，80-140板式二房、三房、四房，湖南首批二星綠色建筑，享免費太陽能入戶，開盤即享重磅優(yōu)惠。2、 綠地公館二期90-140毛坯新品“價”臨，5月5日特惠開盤！90三房禮獻奔三路上的80后！房交會期間，一期特價房額外優(yōu)惠2000元，沒有執(zhí)行特價房的房源與即將推出的毛坯新品額外優(yōu)惠1個點。3、 綠地公館二期90140毛坯臻品，4月29日vip全城招募，vip3萬抵5萬火熱進行中!11層醇板式、全通透洋房院落毛坯臻品，海派原味生活即將開啟。4、 綠地公館，二期90140毛坯臻品“綠色生

51、活俱樂部”入會火熱登記中，憑身份證即可申請入會，可享受1總房款優(yōu)惠。另外綠地集團20周年慶，綠地公館宴請全城，萬人觀影，綠色生活盛大開啟!5、 綠地公館二期90-140平米毛坯房源即將面世，加入綠色生活俱樂部可享開盤一個點的優(yōu)惠。綠地集團二十周年慶，萬人觀影活動進行中，每天限發(fā)100張電影票先到先得，活動時間4月18-30號。6、 2012-4綠地公館10棟加推毛坯47-76平米一至兩房，另外在售56-160平米全裝修房源，均價9500元/平米，全款98.5折，按揭99折7、 2012-3綠地公館，省府旁雙地鐵口公寓，4976魔力公寓搶購中， 1房變2房、變3房溫暖婚房。現(xiàn)少量三房四房感恩特惠

52、，限時限量搶購。中心現(xiàn)場，為到訪客戶特別設(shè)置了超有創(chuàng)意的真人版互動游戲“憤怒的小鳥”，只要擊中指定目標就能獲得驚喜獎勵.8、 2012-3綠地公館88號大街，芙蓉路雙地鐵黃金商鋪推51.4285.92平米多種面積商鋪，1.1萬元/平米起。”綠享家園，俏佳人”周末主題活動，于綠地公館海派營銷中心濃情上演，到訪客戶以家庭為單位均可獲贈小盆栽一份，女嘉賓還可獲得精美手機掛飾一條，活動現(xiàn)場“烤餅干diy”。9、 2012-2綠地公館，海派3g全裝修liho公寓全城首發(fā)，春節(jié)置業(yè)優(yōu)惠活動火熱進行中。10、 2012情人節(jié) “龍”情蜜意，綠地公館3g小戶新春鉅獻，綠地公館舉辦“愛的盛宴”活動，和親愛的她一

53、起制作手工玫瑰，diy浪漫愛情巧克力吧！憑報廣、短信上門，每日前五十名即可獲贈情人節(jié)浪漫禮物。11、 2011-11綠地公館50-160平米精裝一至四房在售，本期還剩30套，均價9500元/平米，全款98.5折。下期預計明年推出。12、 2011-10-23房交會期間三天內(nèi)簽約99折；一次性付款可享98.5折；購房最高可獲20800元家電基金；5人以上團購可享99折優(yōu)惠；老帶新均可減免一年物業(yè)管理費；購房可參與抽獎活動。13、 綠地公館一期三批9月25日開盤，主推75-116平米新品二至四房，vip認籌中14、 2011-9-9綠地公館一期二批房源火爆熱銷，解籌率高達90%。項目此次推出的為4、7號棟的90三房、120多三房、160多四房等全裝修住宅。一起三批樓盤即將感恩加推。15、 綠地公館8月25日二批認籌辦vip卡享2個點的優(yōu)惠，共推出109套房源，90-160平米的三房和四房，高端海派全裝修官邸。16、 綠地公館6月11日盛大開盤，主推49-166戶型。17、 綠地公館誠意登