虹口大上海紫金城酒店公寓項目市場報告

1、位于中內(nèi)環(huán)間，虹口曲陽板塊，西接閘北，軌交優(yōu)勢明顯項目區(qū)位 中內(nèi)環(huán)間 上海北部，虹口曲陽板塊西南部，南鄰虹口魯迅公園板塊，西接閘北區(qū)（大寧板塊、內(nèi)環(huán)板塊北部） 軌交優(yōu)勢明顯，軌道交通3號線（虹口足球場站）、8號線（虹口足球場站）、1號線（延長路站）匯集閘北虹口地塊位置本案中環(huán)線內(nèi)環(huán)線本案軌道交通3號線項目四至北側(cè)：同豐路東側(cè)：河道南側(cè)：柳營路西側(cè)：北寶興路項目分區(qū)圖1區(qū)：集中型商業(yè)（5 f）2區(qū)：集中型商業(yè)（5 f）3區(qū)：小商業(yè)（2-3 f）4區(qū)：公寓式辦公（18 f）5區(qū)：公寓式辦公（9 f）6區(qū)：商業(yè)廣場區(qū)域內(nèi)大體量集中型商辦項目項目產(chǎn)品情況 公寓式辦公4區(qū)公寓式辦公樓層：18層電梯數(shù)：4

2、部單層套數(shù)：約16套排布：南向及北向單套戶均面積：約30m2大寧板塊南部內(nèi)環(huán)板塊（北）魯迅公園板塊中信和平家園溧陽華府2期瑞虹新城3期虹葉香舍中海萬錦城綠景曉園嘉寧薈悅公館大華陽城貴都樓盤分布圖協(xié)和g品盛源家豪城曲陽板塊寶華城市花園本案曲陽、魯迅公園板塊價量走勢圖曲陽板塊 ：（09年8月成交均價約為23500元/m2）目前僅有寶華城市花園一個在售項目，該項目于09年7月首次推出2.8萬方房源，又于8月加推3.1萬方房源，7、8月共新增604套公寓房源。成交均價23559元/，月均去化129套； 09年1-4月僅有虹葉香舍項目在售前期小存量房源，其余房源均未上市，總體成交量較少； 09年5月中信

3、和平家園新增供應(yīng)3.9萬方，共計317套房源，8月初新推房源2.2萬方，計248套房源，至今累計成交5.26萬方，8月均價24387元/;魯迅公園板塊：（09年8月成交均價約為25300元/m2） 09年7月魯迅公園板塊新增供應(yīng)3.7萬，新增項目為瑞虹新城、溧陽華府； 09年8月新增供應(yīng)7.8萬方，有新增供應(yīng)的項目為中信和平家園、溧陽華府、寶華現(xiàn)代城。各樓盤的集中式開盤，導致本月成交量大漲至5.9萬方，成交均價25916元/。曲陽、魯迅公園板塊新增供應(yīng)較為集中，整體價量上升趨勢明顯曲陽、魯迅公園板塊價量走勢圖0246810萬平方米210002200023000240002500026000元/

4、平方米供應(yīng)成交成交均價供應(yīng)3.96.87.8成交0.090.10.10.11.91.62.55.9成交均價240362397922558230362278724215241942527909-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-08曲陽、魯迅公園板塊樓盤信息 虹葉花苑二期(虹葉香舍)還有一幢小高層房源未開盤，其中兩房91，三房130-150 ，此批房源得房率和前期相比較高 ，售樓處透露價格預(yù)計將在2.5-2.9萬元/ ，原本將在7、8月開盤，目前仍未公開推出; 中信和平家園將于8月23日加推3號樓，全為88平方米的兩房。 板塊名稱板塊名稱曲陽板塊曲陽板塊占地占

5、地總建面總建面容積容積率率物業(yè)類型物業(yè)類型戶型面積戶型面積交房標準交房標準月均去化套數(shù)月均去化套數(shù)成交均價成交均價（元（元/ /）8 8月成交均價月成交均價（元（元/ /）曲陽板塊寶華城市花園370001000002.63高層1r71-84、2r88-89、3r147、毛坯129（7、9月上市）2356023337魯迅公園板塊虹葉香舍二期20742373351.8高層1r63、2r91、3r129毛坯142334322692中信和平家園293001000002.92小高層高層2r87-91、3r137-140、4r161毛坯113（5月上市）2406125106瑞虹新城三期4000001800

6、0004.5高層1r86、2r105-115、3r140、4r170裝修(2000元/m2)108（7月上市）2884628882溧陽華府二期244441099993.65小高層高層1r59、2r98-117、3r139-148毛坯32（6月入市）2776428622數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間：2009.1月-8月供應(yīng)主要集中在魯迅公園板塊，多為舒適型戶型板塊成交價格相對較為平穩(wěn)，供應(yīng)短缺導致成交縮量 大寧板塊主要在售項目為悅公館、嘉寧薈、大華陽城貴都、盛源家豪城； 09年1-8月總供應(yīng)量為9.3萬，其中嘉寧薈于09年2、3月新增供應(yīng)7.5萬，共計626套公寓房源。大華陽城貴都于09年4月新增供應(yīng)1.6萬，

7、共計148套房源； 09年3月受新增供應(yīng)影響，成交量也達到高峰,本月主力成交項目為嘉寧薈，共成交3.7萬方，占區(qū)域總成交量的80%，該案的營銷策略為集中大批量推盤，造成市場熱銷局面。該案預(yù)計今年10月推出大面積3房、和少量復(fù)式產(chǎn)品。目前該案無房源在售； ； 板塊8月均價為20929元/ 。目前大寧板塊無新增供應(yīng)，區(qū)域依然在去化之前的存量房源，所以成交有逐月遞減的趨勢。今年9月，協(xié)和g品多層電梯房的上市，將為該區(qū)域增加新的活力，目前售樓處報價為23000-25000元/。大寧板塊價量走勢大寧板塊大寧板塊占地占地總建總建面面容積容積率率物業(yè)類型物業(yè)類型戶型面積戶型面積交房標準交房標準月均去化月均去

8、化套數(shù)套數(shù)成交均價成交均價（元（元/ /）8 8月均價月均價（元（元/ /）悅公館悅公館29387.4587742一幢24層三幢14層 1房70 2房90-110、4房160 毛坯301932121568嘉寧薈嘉寧薈1500004000002.66小高層高層1r71 2r87-120 、3r125-169毛坯1231850621183（6月）大華陽城大華陽城貴都貴都7 7512001000002.5小高層2r92-102 、3r107-122 復(fù)式157 毛坯371612818965(尾盤）盛源家豪盛源家豪城城1100002000002.5小高層高層1r78 2r108、3r133-138毛坯

9、281923721231（目前尾盤報價23000）協(xié)和協(xié)和gg品品12522699851.612棟多層電梯住宅1r75.72r84-104毛坯預(yù)計9月底開盤預(yù)計23000-25000數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間：2009.1月-8月 大寧板塊目前在售樓盤3個，分別為悅公館、大華陽城貴都、盛源家豪城； 協(xié)和g為區(qū)域內(nèi)的新增項目，預(yù)計9月推出市場，由于該案體量較小，僅2棟多層電梯房源，目前對外報價已為23000-25000元/; 嘉寧薈預(yù)計10月會推出大面積三房產(chǎn)品和少量復(fù)式產(chǎn)品； 板塊內(nèi)在售項目月均去化套數(shù)約30套。大寧板塊樓盤信息在售項目供應(yīng)結(jié)構(gòu)多為舒適型戶型，2r: 90-100m2，3r: 120-140

10、m2南部內(nèi)環(huán)板塊價量走勢圖 南部內(nèi)環(huán)板塊在售項目為中海萬錦城、綠景曉園2個項目，從09年5月開始有供應(yīng)量，總供應(yīng)量為6.5萬，共計604套公寓房源。其中綠景曉園占總供應(yīng)量的70%； 該板塊09年1-8月成交4.2萬，共計410套公寓房源，其中綠景曉園占總成交量的72%； 板塊8月均價為29270元/，價格呈明顯上升的趨勢。南部內(nèi)環(huán)板塊均為新開樓盤，價格走勢呈明顯上升趨勢南部內(nèi)環(huán)板塊（北部）樓盤信息 綠景曉園二期先已經(jīng)去化大半，目前推出保留大面積戶型 ； 中海萬錦城為5月新上市樓盤，該案在售房源有精裝房和毛坯房，房型為89-90平米的2房和113、139平米的3房，衛(wèi)生間干濕分離，贈送8平米的空

11、中花園以及主臥八角形景觀窗面積。該案總體量較小，營銷策略選擇小量慢跑的方式，月均去化雖然較低，但月均去化較平穩(wěn)。曲陽板塊曲陽板塊占地占地總建面總建面容積率容積率物業(yè)類物業(yè)類型型戶型面積戶型面積交房標準交房標準月均去化套月均去化套數(shù)數(shù)成交均價成交均價（元（元/ /）8 8月成交均價月成交均價（元（元/ /）綠景曉3高層1r73、2r98、3r158全裝修(3500元/m2)98（6月新上市)2959329919中海萬錦城682462000002.8小高層高層2r87-90、3r113和139毛坯精裝修(1500元/m2)28(5月新上市）2567427177數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間

12、：2009.1月-8月在售項目多以裝修房為主，主力戶型集中在80-100m2的兩房曲陽、魯迅公園板曲陽、魯迅公園板塊塊合計合計68-6968-69150-170150-170萬萬150-170150-170萬（毛坯）萬（毛坯）寶華現(xiàn)代城63-64125-135大上海紫金城70-71110-120虹臨嘉園66-68100-110虹葉花苑二期65-69150-170大寧板塊大寧板塊合計合計70-7270-72110-135110-135萬萬110-135110-135萬（毛坯）萬（毛坯）盛源家豪城70110-130慧芝湖花園二期70-71115-135和源福邸71140-145陽城貴都（大華陽城七

13、期b塊）61-7390-110南部內(nèi)環(huán)板塊（北南部內(nèi)環(huán)板塊（北部）部）合計合計6565170-190170-190萬（精裝修）萬（精裝修）150-170150-170萬（毛坯）萬（毛坯）150-170150-170萬（毛坯）萬（毛坯）綠洲雅賓利花園65170-190（精裝修3500元/m2）區(qū)域內(nèi)1r:68-69m2，主力總價集中在150-170萬 周邊區(qū)域一房成交概況板塊內(nèi)辦公氛圍薄弱，但受周邊大寧、四川北路兩大商圈外擴輻射周邊寫字樓市場概況大寧商圈已以上海多媒體谷為代表，聚集市北工業(yè)園區(qū)、北郊物流園區(qū)、東方環(huán)球企業(yè)中心、大寧國際商業(yè)廣場等形成辦公園區(qū)，商務(wù)氛圍良好，有望成為上海北部最大的c

14、bd聚集板塊。四川北路、南部內(nèi)環(huán)（北區(qū)）商圈依托北外灘航運中心地位及3號、4號和8號多條軌道線路及公交道路系統(tǒng)和成熟的商圈配套，已形成濃厚的商業(yè)氛圍。大寧商圈四川北路商圈共 和 新 路3號線4號線中山北路8號線1號線四川北路本案南部內(nèi)環(huán)（北區(qū)）整體成交較為平穩(wěn)，受供應(yīng)量推動l 09年3月后區(qū)域辦公是市場就市場大勢轉(zhuǎn)好，成交區(qū)域主要集中于成熟的四川北路板塊，加上市場自身帶來的價格上升，使得區(qū)域內(nèi)辦公市場價格持續(xù)上揚l09年以來供應(yīng)量較為集中，不均衡，僅有項目周邊的嘉利商業(yè)廣場有辦公物業(yè)供應(yīng)。該系列產(chǎn)品為54-78平米loft小戶型辦公產(chǎn)品。l 整體成交較為平穩(wěn)，需求市場較為穩(wěn)定。7月嘉利商業(yè)的集

15、中供應(yīng)由于暫未開盤，并沒有引起需求量的突增。嘉利商業(yè)廣場loft集中供應(yīng)8月核心地段嘉杰國際廣場和駿豐國際財富廣場集中簽約，拉高整體成交均價整體成交平穩(wěn)周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈艣r南部內(nèi)環(huán)（北區(qū)）大寧板塊四川北路板塊共 和 新 路4號線中山北路8號線天目路海寧路上?；疖囌?號線本案嘉杰國際廣場駿豐國際財富廣場榮欣大廈華興商廈銘德國際輻射區(qū)域辦公樓分布特點軌道交通引導作用明顯：大寧板塊寫字樓基本都分布于1號線沿線，四川北路及曲陽北路板塊多分布于3號、4號及8號線站點附近區(qū)域；在售寫字樓受成熟商圈及集中工業(yè)園區(qū)帶動作用明顯：大寧板塊寫字樓分布主要是上海多媒體谷、北工業(yè)園區(qū)、北郊物流園區(qū)、東方環(huán)球企業(yè)中心

16、、大寧國際商業(yè)廣場等形成辦公園區(qū)，而四川板塊寫字樓主要是由于成熟商圈及方便便利的交通配套軌道交通、成熟商圈、規(guī)劃工業(yè)園區(qū)引導了區(qū)域辦公市場形成共和國際商務(wù)廣場祥騰財富廣場東方環(huán)球企業(yè)中心聚源大廈和源大樓嘉利商業(yè)中心洲明商務(wù)樓嘉和國際大廈項目名稱項目名稱共和國際商務(wù)廣場共和國際商務(wù)廣場東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心洲明商務(wù)樓洲明商務(wù)樓和源大樓和源大樓嘉利商業(yè)廣場嘉利商業(yè)廣場物業(yè)類型物業(yè)類型小戶型辦公大面積總部基地辦公7層辦公樓7層辦公樓5.4米loft辦公位置位置共和新路3703號永和路200號平型關(guān)路15號平型關(guān)路18號 平型關(guān)路民和路規(guī)模（規(guī)模（mm2 2）21萬7萬4900萬（36戶）1

17、1066共10萬，其中地上6萬，地下4萬，辦公樓共5萬面積段（面積段（mm2 2）40-170高層314-321獨棟1500-280077-10930-35（商住樓）500（純辦公，整層出售）54-78為主95-265為輔開盤時間開盤時間2007-122008-22007-6-12007-7.-32008-10-30未售售價（元售價（元/m/m2 2) )15000-17000（標準層高）25000（5.4米層高） 17500（高層）23000（獨棟）17000-1800017000-18000（7層純辦公間）23000（9層商辦公寓，含裝修對外報價28000去化速度去化速度( (套套/ /月

18、）月）15套獨棟2套，高層09年以來成交低迷，僅在4月和6月有少量成交其余成交基本為01套（07年10月份開始銷售至今共售21套）1.22（08年12月份開始銷售至今共售11套，客戶用于酒店式公寓用途未發(fā)售大寧商圈：周邊辦公市場供求雙雙不佳，小戶型寫字樓產(chǎn)品去化尚可 項目周邊區(qū)域內(nèi)在售寫字樓少，僅有洲明商務(wù)樓和和源大樓，且規(guī)模較小，都在1萬平米左右； 項目周邊辦公樓成交緩慢較不理想，通過和源大樓成交分析得知，區(qū)域內(nèi)辦公銷售市場接受度暫時不高； 大寧板塊共和西路以西區(qū)域借助各大工業(yè)園區(qū)及相對成熟的商業(yè)環(huán)境，在售辦公樓以較為高檔的高層為主，且40-80平米小戶型較為暢銷； 區(qū)域內(nèi)成交價格集中在15

19、000-20000元/m2之間。商業(yè)配套體量大，5.4米loft辦公，商業(yè)招商中辦公樓樓尚未開盤地址地址平型關(guān)路108弄1號開發(fā)商開發(fā)商上海北亞華欣置業(yè)有限公司物業(yè)物業(yè)上海中建物業(yè)管理有限公司容積率容積率2.5綠化率綠化率30%總建筑面積總建筑面積10萬其中辦公面積其中辦公面積5萬(2棟18層5.4mloft)辦公層高辦公層高5.4m 項目特點：大量商業(yè)配套，先招商后銷售，5.4米loft辦公嘉利商業(yè)廣場借助自身規(guī)模。 大大利用4層地下空間用于商業(yè)配套，炒熱自身項目，商業(yè)規(guī)劃為大賣場及以餐飲為主的商業(yè)步行街。寫字樓則定位為5.4m高loft創(chuàng)意50-70平米的面積戶型。該項目7月份去的預(yù)售許可

20、證后遲遲未銷售，市場試探持續(xù)中。嘉利商業(yè)廣場四川北路商圈：以高檔甲級辦公樓為主，面積多在80-270之間，銷售較好項目名稱項目名稱嘉和國際大廈嘉和國際大廈嘉杰國際廣場嘉杰國際廣場駿豐國際財富廣場駿豐國際財富廣場物業(yè)類型物業(yè)類型5a甲級寫字樓甲級寫字樓5a甲級涉外寫字樓位置位置花園路6弄四川北路1685號 大連路1569號規(guī)模（規(guī)模（mm2 2）19766（303套）17037（共140套）23333（共167套）面積段（面積段（mm2 2）40-9887-22080-266售價（元售價（元/m/m2 2) )24000（含1000元裝修）18000-2300024000-28000開盤時間開盤

21、時間2007-3-92005-10-182008-9-19去化速度去化速度( (套套/ /月）月）21012在售辦公樓較多，且較為集中，主要分布于核心的四川北路周邊； 除中山北路以北的嘉和國際大廈外，其余寫字樓面積區(qū)間段都在80平米以上，銷售價格由于其所占核心地段，主要以23000以上為主，置業(yè)門檻較高； 嘉和國際大廈僅剩余少量15層以上純辦公物業(yè)，15層以下將采用酒店式統(tǒng)一返祖模式，當前由上海嘉福悅酒店管理經(jīng)營，酒店入住率65%-80%.嘉和國際大廈酒店經(jīng)營較好，辦公樓出租率不高所處板塊所處板塊虹口四川北路總建面總建面49610現(xiàn)場地址現(xiàn)場地址花園路西江灣路建筑形態(tài)建筑形態(tài)28層高層物業(yè)類型

22、物業(yè)類型純辦公樓+商辦公寓+酒店式公寓開盤時間開盤時間2007-3-9開發(fā)商開發(fā)商上海家合置業(yè)有限公司物業(yè)費物業(yè)費18元月價格價格24000（含1000元裝修）套數(shù)套數(shù)303 項目特點：多種物業(yè)類型結(jié)合體，專業(yè)酒店經(jīng)營，小面積辦公空間項目分東西兩座，西座為純辦公空間，東座16-28層為辦公，15層以下為酒店式公寓，酒店式公寓部分由上海嘉福悅酒店經(jīng)營管理，即將于10月份對外以8%收益率對外返租銷售，返租期3年，現(xiàn)對外報價2萬。已銷售辦公樓出租率約為20%左右。嘉和國際大廈項目名稱項目名稱聚源大廈聚源大廈銘德國際廣場銘德國際廣場物業(yè)類型物業(yè)類型商住型辦公樓5a甲級寫字樓位置位置虬江路1000號民德

23、路158號規(guī)模（規(guī)模（mm2 2）2213318036（共100套）面積段（面積段（mm2 2）52-132105-202售價（元售價（元/m/m2 2) )只租不售租金2-3元/天/m223000-28500開盤時間開盤時間2006-9-1開始招租2007-6-11去化速度去化速度( (套套/ /月）月）出租率48%1-2南部內(nèi)環(huán)北部區(qū)域：缺乏商務(wù)氛圍，寫字樓租售市場均呈現(xiàn)低迷 商圈區(qū)域內(nèi)主要以居住為主，商業(yè)氛圍欠缺，寫字樓供應(yīng)及成交市場均較為低迷； 目前可售型寫字樓僅有銘德國際廣場，但由于區(qū)域環(huán)境及較高的單價，整體成交緩慢。自身區(qū)域核心地段，酒店、寫字樓及綜合商務(wù)配套多功能結(jié)合銘德國際廣場

24、所處板塊所處板塊虹口四川北路總建面總建面58134現(xiàn)場地址現(xiàn)場地址閘北區(qū)民德路158號建筑形態(tài)建筑形態(tài)26層物業(yè)類型物業(yè)類型5a甲級寫字樓開盤時間開盤時間2007-6-11開發(fā)商開發(fā)商上海民都置業(yè)有限公司物業(yè)費物業(yè)費23.8元月價格價格23000-28500套數(shù)套數(shù)100 項目特點：核心商圈、五星級酒店、5a甲級辦公樓、綜合商務(wù)配套，但銷售緩慢 該項目位于四川北路核心成熟商圈板塊，分2棟，其中1棟用作五星級酒店上海銘德萊星頓經(jīng)營中，剩余100套寫字樓銷售中，自2007年6月11日開盤以來共銷售45套，月均去化1.67套，銷售速度緩慢。區(qū)域辦公市場總結(jié) 整體區(qū)域市場寫字樓市場較為低迷，自身區(qū)域市場缺乏商務(wù)辦公氛圍，純寫字樓產(chǎn)品去化存在較大市場風險; 周邊商圈的外擴輻射將帶來一定基數(shù)的的商務(wù)及租賃客源本案周邊酒店式公寓項目較少，租賃市場較好，但無專業(yè)酒店管理運營項目名稱項目名稱面積段面積段（mm2 2）月租金月租金（元（元/ /月）月）東渡名人大廈45-552500-2800奔騰新干線502200