交易導則(曾婷1119)

1、房屋交易與產權管理工作導則解讀二一五年十一月 目目 錄錄第一部分第一部分 房屋交易與產權管理和不動產登記的關系房屋交易與產權管理和不動產登記的關系第二部分第二部分 存量房轉讓管理存量房轉讓管理第三部分第三部分 房屋抵押管理房屋抵押管理第四部分第四部分 房屋租賃管理房屋租賃管理第五部分第五部分 房屋交易與產權檔案管理房屋交易與產權檔案管理第六部分第六部分 窗口建設窗口建設第一部分 房屋交易與產權管理和不 動產登記之間的關系一、兩者應否區(qū)分1、歷史來源區(qū)分：以行政權力介入契據(jù)的管理歷史久遠，要早于對契證的管理。 3、介入的時點不同：交易管理在事前介入，登記在事后介入。4、啟動模式不同：交易是依職權

2、啟動為主，依申請為輔，但登記剛好相反。5、兩者采用措施的強制程度不同。交易管理更多是行政強制措施，而登記是行政程序性措施。2、目的共同：保障交易安全 。 2 2、兩者如何管理、兩者如何管理 （1 1）兩者應否區(qū)分與兩者如何管理是兩個不同層面）兩者應否區(qū)分與兩者如何管理是兩個不同層面的問題，對于兩者各自的邊界有必要明晰，但對于如的問題，對于兩者各自的邊界有必要明晰，但對于如何管理應當以方便群眾，減少交易風險為準則，結合何管理應當以方便群眾，減少交易風險為準則，結合地方實際進行探索。地方實際進行探索。 （2 2）目前實踐中存在的問題）目前實踐中存在的問題 A A 交易風險控制點整體后延至登記環(huán)節(jié)，

3、缺乏事前防交易風險控制點整體后延至登記環(huán)節(jié)，缺乏事前防控?？亍?B B 交易風險防控措施單一，監(jiān)管力度不足。交易風險防控措施單一，監(jiān)管力度不足。 C C 交易風險防控立法基礎薄弱，部分交易法律適用存交易風險防控立法基礎薄弱，部分交易法律適用存在沖突。在沖突。 D D重許可，輕許可履行中的后續(xù)跟蹤監(jiān)管，存在一定重許可，輕許可履行中的后續(xù)跟蹤監(jiān)管，存在一定程度監(jiān)管盲區(qū)程度監(jiān)管盲區(qū) （3）兩部委文件頒布后，目前國內各地探索交易與登記的管理模式： A涉房涉地不動產由登記機構委托交易機構完成受理、審核、載簿，登記機構統(tǒng)一完成繕證、發(fā)證。 B交易機構完成交易審核后，形成交易審核結果單推送不動產登記機構，將

4、相應信息與不動產登記機構相互共享。 C交易、登記均由一個機構承擔，一套班子，同時掛交易和登記兩塊牌子第二部分第二部分 存量房轉讓管理存量房轉讓管理一、存量房轉讓合同網(wǎng)簽（一）網(wǎng)簽合同的法律效力1、示范文本的適用（1）示范文本的適用具有一定的強制性。區(qū)分兩個層面：其一是否必須適用示范文本？目前立法對此并沒有強制性規(guī)定，只能提倡和引導。其二選擇適用文本后，則受文本條款拘束，不能隨意排除或廢止。（2）格式合同格式條款也稱格式合同。依據(jù)合同法第39條，格式條款是指由乙方當事人為了反復使用而預先制定的，并由不特定的第三人接受的，在訂立合同時無須與對方協(xié)商的條款。（3）格式條款與示范合同的區(qū)別。所謂示范合

5、同，是指根據(jù)法規(guī)和慣例而確定的具有示范作用的文件。在我國，房屋的買賣、租賃、建筑等許多行業(yè)正在逐漸推行各類示范合同。示范合同的推廣對于完善合同條款、明確當事人的權利義務、減少因當事人欠缺合同法律知識而產生各類糾紛具有一定作用。但由于示范合同只是當事人雙方簽約時的參考文件，對當事人無強制約束力，雙方可以修改其條款形式和格式，也可以增減條款，因此它不是格式條款。格式條款是固定的、不能修改的，而示范合同只是訂約的參考，因此是可以協(xié)商修改的。當然，一個合同中可能存在兩種條款，即格式條款和一般合同條款，確定合同條款是否屬于格式條款關鍵是看這些條款是否定型化、是否不能與對方協(xié)商。2、網(wǎng)簽的法律效力分析電子

6、簽名法關于涉及不動產權益處分的排除性規(guī)定在司法實踐中的應用。電子簽名法第3條規(guī)定：“民事活動中的合同或者其他文件、單證等文書，當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。當事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書，不得僅因為其采用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。前款規(guī)定不適用下列文書： （一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關系的；（二）涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的； （三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子文書的其他情形?！?、存量房交易監(jiān)管中存在的實踐問題（1 1）房地產經(jīng)紀管理辦法房地產經(jīng)紀管理辦法規(guī)定經(jīng)備案的房地產經(jīng)紀機規(guī)定經(jīng)備

7、案的房地產經(jīng)紀機構可以取得網(wǎng)簽資格，但實踐中對經(jīng)紀機構管理存在多方面構可以取得網(wǎng)簽資格，但實踐中對經(jīng)紀機構管理存在多方面困難。例如從事房產經(jīng)紀的要求較低，機構情況發(fā)展不平衡困難。例如從事房產經(jīng)紀的要求較低，機構情況發(fā)展不平衡，實踐中部分經(jīng)紀機構難以全部納入管理；機構備案管理措，實踐中部分經(jīng)紀機構難以全部納入管理；機構備案管理措施缺乏配套制度支撐，缺乏后續(xù)追蹤管理；違法行為處罰法施缺乏配套制度支撐，缺乏后續(xù)追蹤管理；違法行為處罰法律支撐不足，執(zhí)法措施單一，取證困難。律支撐不足，執(zhí)法措施單一，取證困難。（2 2）經(jīng)紀機構工作人員交叉使用網(wǎng)簽秘鑰；網(wǎng)簽操作基本）經(jīng)紀機構工作人員交叉使用網(wǎng)簽秘鑰；網(wǎng)簽

8、操作基本由經(jīng)紀機構全程負責，交易雙方當事人基本不介入。由經(jīng)紀機構全程負責，交易雙方當事人基本不介入。（3 3）缺乏有效網(wǎng)簽監(jiān)管機制，虛假信息、泄露信息，虛報）缺乏有效網(wǎng)簽監(jiān)管機制，虛假信息、泄露信息，虛報交易價格。交易價格。（4 4）網(wǎng)簽系統(tǒng)智能化程度不夠，不能及時適應對合同的履）網(wǎng)簽系統(tǒng)智能化程度不夠，不能及時適應對合同的履行。行。二、交易流程二、交易流程通過房地產經(jīng)紀機構成交通過房地產經(jīng)紀機構成交1、房地產經(jīng)紀機構取得網(wǎng)簽資格2、受托辦理網(wǎng)簽事宜3、房源核驗4、購房資格審核5、形成網(wǎng)簽合同6、形成網(wǎng)簽信息表7、記載樓盤表信息自行成交自行成交1、房源核驗2、購房資格審核3、完成網(wǎng)簽，生成網(wǎng)簽

9、信息表4、記載樓盤表（一）交易機構監(jiān)管責任和法律風險從程序上看，房源核驗和購房資格審核是實施監(jiān)管職責的核心，具體可區(qū)分兩個層面理解：1、如何減少風險（1）房源信息與不動產登記信息互通共享（2）經(jīng)紀機構和交易部門配置必備的身份驗證設備，直接進行身份驗證和提取信息。2、法律風險網(wǎng)簽系統(tǒng)提供雙方交易平臺，通過信息比對等手段實施監(jiān)管，是減少交易風險的管理性舉措，而合同實際履行所產生的法律糾紛應在民事范疇解決。（二）幾個具體交易主體和交易房源的核驗問題（二）幾個具體交易主體和交易房源的核驗問題1、房源核驗、房源核驗 酒店能否分割交易酒店能否分割交易 商鋪的分割交易問題商鋪的分割交易問題 車位交易問題車位

10、交易問題2、購房資格審核、購房資格審核機關法人處分房產：機關法人處分房產：行政單位國有資產管理暫行辦行政單位國有資產管理暫行辦法法第八條第八條事業(yè)單位法人處分房產：事業(yè)單位法人處分房產：事業(yè)單位國有資產管理暫事業(yè)單位國有資產管理暫行辦法行辦法第六條、第二十一條第六條、第二十一條國有企業(yè)、國有獨資公司處分房產：國有企業(yè)、國有獨資公司處分房產：企業(yè)國有資產企業(yè)國有資產法法第三十五條第三十五條集體企業(yè)或集體經(jīng)濟組織處分房產：集體企業(yè)或集體經(jīng)濟組織處分房產：城鎮(zhèn)集體所有城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)條例制企業(yè)條例第四條、第九條第四條、第九條破產或清算企業(yè)處分房產：破產或清算企業(yè)處分房產：企業(yè)破產法企業(yè)破產法 無民

11、事行為能力和限制民事行為能力人處分房產無民事行為能力和限制民事行為能力人處分房產實踐管理實例：構建存量房交易服務平臺1、真實房源、唯一房屋編碼，避免虛假房源信息2、應用示范文本，全程平臺簽訂委托合同、經(jīng)紀服務合同、網(wǎng)簽合同3、個人可以直接發(fā)布購房、賣房需求，平臺根據(jù)需求自動篩選符合要求房源。4、交易相關業(yè)務查詢。包括找中介機構、找中介人、查看中介機構相關信息的公示、中介機構業(yè)績展示、交易進度查詢、查看信用檔案。5、提供中介分布地圖6、支持買賣雙方對交易服務評價。三、各地探索的存量房資金監(jiān)管模式分析調研樣本3200份，其中經(jīng)紀機構從業(yè)人員2000份，買賣雙方1200份。68.5%的經(jīng)紀機構從業(yè)人

12、員和72.9%的買賣雙方均認為需要監(jiān)管或托管。1、建立獨立第三方資金監(jiān)管主體，免費交由當事人使用。轄區(qū)內多家銀行參與監(jiān)管業(yè)務。2、房產管理部門成立專門的交易資金監(jiān)管機構，通過與銀行合作方式，開設專用賬戶，由交易資金監(jiān)管機構直接實施監(jiān)管。3、買賣雙方與監(jiān)管銀行簽訂委托代管協(xié)議，由金融機構實施代管，房產管理部門進行檢查監(jiān)督。四、具體監(jiān)管程序和措施四、具體監(jiān)管程序和措施1 1、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議2 2、按協(xié)議內容將交易資金存入監(jiān)管賬戶、按協(xié)議內容將交易資金存入監(jiān)管賬戶3 3、交易完成并取得房屋所有權證后，完成資金撥、交易完成并取得房屋所有權證后，完成資金撥付。付。五、與不動產登記機構

13、的銜接五、與不動產登記機構的銜接國土資源部國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設部關于做好不動產統(tǒng)住房城鄉(xiāng)建設部關于做好不動產統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導意見一登記與房屋交易管理銜接的指導意見（國土資（國土資發(fā)【發(fā)【20152015】9090號）房產管理部門要對新建商品房、號）房產管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監(jiān)管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交監(jiān)管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據(jù)相關交易信息進行登記。在完成房屋登

14、記后當依據(jù)相關交易信息進行登記。在完成房屋登記后，不動產登記機構也要實時將各類登記信息提供給，不動產登記機構也要實時將各類登記信息提供給房產管理部門，有效防范一房多賣、已抵押房屋違房產管理部門，有效防范一房多賣、已抵押房屋違規(guī)出售等行為的發(fā)生，確保交易安全。規(guī)出售等行為的發(fā)生，確保交易安全。1 1、形成交易告知單、形成交易告知單2 2、與不動產登記機構交互信息、與不動產登記機構交互信息六、贈與、互換等其他方式轉讓房屋。六、贈與、互換等其他方式轉讓房屋。參照導則，與不動產登記機構協(xié)商，以方便老百參照導則，與不動產登記機構協(xié)商，以方便老百姓為原則確定流程。實踐角度建議該類轉讓房屋姓為原則確定流程。

15、實踐角度建議該類轉讓房屋流程不區(qū)分于存量房買賣。流程不區(qū)分于存量房買賣。（一）（一）城市房地產管理法城市房地產管理法和和城市房地產轉城市房地產轉讓管理規(guī)定讓管理規(guī)定，明確房地產交易包括房地產轉讓，明確房地產交易包括房地產轉讓、抵押和租賃，其中房地產轉讓時至房地產權利、抵押和租賃，其中房地產轉讓時至房地產權利人通過買賣、贈與或以房地產作價入股、以房抵人通過買賣、贈與或以房地產作價入股、以房抵債、房屋互換等各類轉讓方式，因此贈與、互換債、房屋互換等各類轉讓方式，因此贈與、互換應納入統(tǒng)一的交易管理流程。應納入統(tǒng)一的交易管理流程。（二）各類轉讓業(yè)務在不同環(huán)節(jié)相互制約，相互關（二）各類轉讓業(yè)務在不同環(huán)節(jié)

16、相互制約，相互關聯(lián)，共同形成了交易安全保障的有機體系，無論割聯(lián)，共同形成了交易安全保障的有機體系，無論割裂哪類登記業(yè)務，都將令現(xiàn)有運行有效的交易風險裂哪類登記業(yè)務，都將令現(xiàn)有運行有效的交易風險防范體系出現(xiàn)機制性漏洞，從而產生新的交易風險防范體系出現(xiàn)機制性漏洞，從而產生新的交易風險防范盲區(qū)，產生新的安全隱患。防范盲區(qū)，產生新的安全隱患。 （三）區(qū)分處理將增加群眾辦事成本，違背不動產（三）區(qū)分處理將增加群眾辦事成本，違背不動產統(tǒng)一登記與房屋交易管理便民、利民的基本原則。統(tǒng)一登記與房屋交易管理便民、利民的基本原則。（四）區(qū)分處理將低辦事和管理效率，造成行政成（四）區(qū)分處理將低辦事和管理效率，造成行政

17、成本浪費。本浪費。第三部分第三部分 房屋抵押管理房屋抵押管理一、積極探索建立抵押合同網(wǎng)簽制度（一）如何推行抵押合同網(wǎng)簽區(qū)分情形，采用多元化網(wǎng)簽機制。制定示范性文本，引導抵押活動有序、合法運行，交由交易當事人自愿選擇。針對金融機構金融產品不斷創(chuàng)新情況，通過創(chuàng)建金融信息服務平臺采集抵押合同關鍵信息，形成網(wǎng)簽內容。（二）如何界定抵押信息備案通過采集備案信息，實施對抵押主體、客體、行為的核驗，以實現(xiàn)保障交易安全的目的。二、抵押管理內容（一）房地產開發(fā)企業(yè)抵押項目備案1、記錄房地產開發(fā)項目手冊2、辦理項目備案（二）在建工程抵押備案內容1、備案啟動主體：房地產開發(fā)企業(yè)2、備案要件：身份證明、開發(fā)資質、主債

18、權合同、抵押合同3、交易部門核對是否存在禁止抵押情形4、生成抵押信息備案表，記載樓盤表信息5、在建工程抵押中存在的實踐問題（1）抵押權人主體問題：最高人民法院關于最高人民法院關于城城市房地產抵押管理辦法市房地產抵押管理辦法在建工程抵押規(guī)定與上在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復位法是否沖突問題的答復(2012(2012行他字第行他字第8 8號號) )在在建工程屬于建工程屬于擔保法擔保法規(guī)定的可以抵押的財產范規(guī)定的可以抵押的財產范圍。法律對在建工程抵押權人的范圍沒有作出限圍。法律對在建工程抵押權人的范圍沒有作出限制性規(guī)定，制性規(guī)定，城市房地產抵押管理辦法城市房地產抵押管理辦法第三條第三條第

19、五款有關在建工程抵押的規(guī)定，是針對貸款銀第五款有關在建工程抵押的規(guī)定，是針對貸款銀行作為抵押權人時的特別規(guī)定，但并不限制貸款行作為抵押權人時的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權人。銀行以外的主體成為在建工程的抵押權人。（2）抵押客體：在建工程抵押的抵押物必須是債務人在建工程抵押的抵押物必須是債務人“合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產”。在建工程抵押權抵押的是已經(jīng)完工部分還是待建部分直接在建工程抵押權抵押的是已經(jīng)完工部分還是待建部分直接對登記類型產生影響。對登記類型產生影響。（3）能否用于為第三方債務進行擔保問題（

20、三）預購商品房抵押備案1、備案啟動主體：買受人2、備案要件：身份證明、主債權合同、抵押合同3、審核是否存在禁止抵押情形4、生成抵押信息備案表5、記載樓盤表信息（四）存量房抵押備案1、備案啟動主體：抵押當事人2、要件：身份證明、主債權合同、抵押合同3、交易部門核對是否存在禁止抵押情形4、生成抵押信息備案表5、記載樓盤表信息（五）抵押實踐操作中常見問題分析 1、企業(yè)之間資金借貸問題最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定第十一條，法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產、經(jīng)營需要訂立的民間借貸合同，除存在合同法第五十二條、本規(guī)定第十四條規(guī)定的情形外，當事人主張民間借貸合同有效的，

21、人民法院應予支持。 （2）幾類特殊涉及抵押權登記的主體：融資性擔保公司、資產管理公司、小額貸款公司 融資性擔保是指擔保人與銀行業(yè)金融機構等債權人形成的擔保業(yè)務。融資性擔保公司是指依法設立，經(jīng)營融資性擔保業(yè)務的有限責任公司和股份有限公司。（3）民間借貸高利率問題2、法定禁止抵押情形：如用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產抵押問題3、債務履行期限屆滿對抵押權的影響4、超額抵押問題5、委托貸款如何確定抵押權人問題商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）的觀點三、與不動產登記機構的銜接（一）及時以交易告知單方式提供給不動產登記機構（二）與不動產登記機構及時交互數(shù)據(jù)信息（三）抵押與轉讓、查封之間的銜接第四部分 房屋租賃管理一、總體要求渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規(guī)范、制度健全（一）渠道多元、總量平衡、結構合理 1、存量房房屋租賃 2、培育經(jīng)營住房租賃的機構，由其購買社會房源出租 3、房地產開發(fā)企業(yè)將持有房源出租（二）服務規(guī)范建立住房租賃信息政府服務平臺：1、提供租賃房源信息