上海市某某廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、 某某廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告市場(chǎng)篇壹、上海市總體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)最新經(jīng)濟(jì)政策1. 藍(lán)印戶口、住房信貸政策取消從2002年4月1日開始上海市出臺(tái)的藍(lán)印戶口政策正式停止實(shí)施。從2002年5月1日起，建行上海分行宣布，將執(zhí)行新的住房信貸政策。2. 上海調(diào)整購房契稅標(biāo)準(zhǔn)，取消政府補(bǔ)貼2002年9月1日起，本市個(gè)人購買普通商品房按成交價(jià)格的1.5%征收契稅，購買花園住宅按成交價(jià)格的3%征收契稅。3. 上海高層建筑限“身高”，嚴(yán)控高度和容積率上海市政府強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制高度和容積率，特別是超高層。做好日照環(huán)境可行性分析和環(huán)境容量、城市景觀評(píng)價(jià)，并適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。4. 投資50億元，上海浦東將興建首條百公

2、里鐵路上海將與鐵道部共同投資50億元，在浦東建造全程為113公里的鐵路預(yù)計(jì)在2005年與洋山深水港一期工程同步建成，年運(yùn)輸量可達(dá)100萬標(biāo)準(zhǔn)集裝箱。5. 上海中環(huán)線規(guī)劃工程為了緩解上海中心城區(qū)的道路擁堵，在內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間將建設(shè)一條中環(huán)線，其中，中環(huán)線北段汶水路高架（共和新路大柏樹）工程將在今年年底實(shí)施建設(shè)。整個(gè)中環(huán)線（浦西段）可望2005年完成。6. “三環(huán)+三縱三橫+十三射”上海中心城區(qū)的主體路網(wǎng)絡(luò)將形成“三環(huán)+三縱三橫+十三射”的格局，其要點(diǎn)是，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)，實(shí)現(xiàn)高架道路交通快速疏解，逐步實(shí)現(xiàn)中心城“三縱三橫”主干道機(jī)動(dòng)車專用道，將非機(jī)動(dòng)車道改建為公交專用道，在內(nèi)環(huán)線之間，加快中環(huán)線

3、路網(wǎng)的建設(shè)，建成內(nèi)環(huán)線之間十三條放射狀道路，與逐步建設(shè)的市域高速公路相銜接。整個(gè)方案計(jì)劃在2005年完成。 7. 預(yù)售商品住房交易執(zhí)行新規(guī)定從2002年7月1日起，本市預(yù)售商品住房交易將執(zhí)行新的規(guī)定。其中包括預(yù)售商品房交付使用時(shí)，對(duì)共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和套內(nèi)建筑面積的實(shí)測(cè)結(jié)果與合同面積的差異處理辦法。8. 市房地產(chǎn)頒布關(guān)于推行上海市商品房預(yù)訂協(xié)議示范文本的通知2002年10月23日，市房地局頒布：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后進(jìn)行商品房預(yù)訂的，均應(yīng)采用預(yù)訂協(xié)議示范文本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自制協(xié)議文本的，應(yīng)報(bào)工商部門備案后方可使用 。9. 上海市配套商品房建設(shè)啟動(dòng)2002年，上海市“100萬

4、平方米重大工程配套商品房建設(shè)工程”正式啟動(dòng)。首批項(xiàng)目有5塊基地共72萬平方米。此工程建設(shè)擬每年新開工100萬平方米，以多層住宅兩室一廳建筑面積70平方米左右為主導(dǎo)房型，價(jià)格控制在每平方米3000至3500元左右。10. 第一個(gè)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品在滬推出上海國際信托產(chǎn)品在滬推出新上海國際大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃。市民可投資位于陸家嘴的新上海國際大廈，此產(chǎn)品規(guī)模為2.3億元人民幣，計(jì)劃期限為三年，每份合金額不低于人民幣5萬元，預(yù)計(jì)可獲得的年收益率達(dá)4%。11. 上海明確2003年底創(chuàng)建國家園林城市上海將啟動(dòng)新一輪綠化建設(shè)計(jì)劃，首期目標(biāo)為到2003年底創(chuàng)建國家園林城市，中期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)市民出門500米可見3

5、000m2大型綠地，出門3公里有一座300畝以上的區(qū)級(jí)公園，5公里范圍內(nèi)有一座1000畝以上相當(dāng)于動(dòng)物園、植物園大小的市級(jí)大公園。12. 綠化建設(shè)重頭戲，“一縱兩橫”“ 一縱”就是黃浦江兩岸大面積建綠，“兩橫”是蘇州河岸沿線綠化和延安路沿線景觀綠化。在未來幾年上海將在蘇州河沿岸建設(shè)8塊大型集中綠地，新增綠化面積78萬平方米，從而使蘇州河沿岸綠化面積達(dá)到102萬平方米。在沿岸路主干道沿線，除完成5萬平方米的延中綠地三期工程外，還將新建數(shù)塊大型公共綠地，同時(shí)，上海近年還將在中心城區(qū)新建20塊4萬平方米以上的大型綠地。二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)其它相關(guān)信息：1 2002年一季度，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)115

6、9.53億元，比去年同期增長了9.6%，增幅高于全國水平2個(gè)百分點(diǎn)。2 2002年一季度，全市完成固定資產(chǎn)投資總額289.7億元，比去年同期增長21.2%。3 2002年一季度，上海城市建設(shè)計(jì)劃投資額542億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃投資額為219.23億元，占總投資額41.8%。4 截止2002年9月底，全市商品房空置面積為779萬平方米，其中住宅452萬平方米，比去年同期減少28%，而空置一年以上的住宅為222萬平方米，比去年同期減少28%。三、上海房地產(chǎn)（2002年19月）市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析1、市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總對(duì)比內(nèi)容2002年19月2001年同期比例%房地產(chǎn)開發(fā)投資額5649868萬元4300

7、550萬元31.4完成土地開發(fā)面積1724065m21687415m22.2商品房新開工面積17593610m214084173m224.9商品房竣工面積11941394m28051371m248.3商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積185113849 m210260161 m280.4商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積15471370 m2903353 m271.3已登記商品房預(yù)售面積18681336 m212877240 m245.1商品房預(yù)售成交金額8884142 m25437138 m263.4商品房批準(zhǔn)銷售面積18378164 m216660700 m210.3商品房住宅批準(zhǔn)銷售面積14291527 m2131

8、43056 m28.7已登記商品房買賣面積12810046 m210126970 m226.5存量房交易成交金額3674325 m22397227 m253.32.市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析l 2002年19月和去年同期相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加31.4%，商品房新開工面積和商品房竣工面積分別增加24.9%和48.3%，完成土地開發(fā)面積增加2.2%l 2002年19月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年同期增加80.4%，但商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比仍達(dá)到1：1.009，實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積，商品房批準(zhǔn)銷售面積比去年增加10.3%。l 2002年19月商品房預(yù)售與去年同期比較，增加45.1%，登記預(yù)售

9、面積達(dá)1868萬平方米。l 2002年19月登記預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，住宅占96.7%，辦公占1.3%，商業(yè)占1.9%。l 2002年19月登記預(yù)售的商品房中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，小于3000元/平方米的低價(jià)位商品房占16.0%，而中價(jià)位商品房占55.2%，中高價(jià)位商品房占20.1%，大于7000元/平方米的高價(jià)位商品房僅占8.6%。l 2002年19月預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，本市居民購買占75.3%，外地人士購買比為19.0%，境外人士購買比為5.7%。l 2002年19月登記預(yù)售的商品房中，主力房型仍為面積從70150平方米的二房或三房，占總套數(shù)的79.5%。l 2002年1

10、9月商品房登記預(yù)售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、分別占全市預(yù)售總量的20.0%、14.0%、9.4%、6.8%。l 2002年19月存量房交易繼續(xù)穩(wěn)步上升，達(dá)1281萬平方米，比去年同期增加26.5%，其中住宅占75.2%。l 2002年19月已售全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為2528萬平方米，約11萬件，比去年同期增加54.8%，其中個(gè)人抵押10.8萬件，1374萬平方米，抵押貸款金額為375億元，而房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3702萬平方米，比去年同期增加14.2%，抵押貸款金額為857億元。綜上所述：l 2002年19月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長，一級(jí)市場(chǎng)上土地出讓速度不減，商品

11、房新開工面積和竣工面積大幅增長，批準(zhǔn)預(yù)售量仍保持著高位。l 值得關(guān)注的是，第三季度已登記商品房預(yù)售面積開始呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)，也是今年以來首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于批準(zhǔn)預(yù)售面積的情況。l 商品房價(jià)格經(jīng)過了長時(shí)間的上漲之后，其房價(jià)重心已移至每平方米5000元左右，價(jià)格范圍在每平米30007000元的商品房占據(jù)了市場(chǎng)總成交量的七成，上海樓市呈現(xiàn)出“價(jià)格重心上移，高端迅速增長，低端萎縮”的狀況。l 房型面積的交易增長速度是“兩頭快于中間”，即單套在70平米以下的小房型和150平米以上的大房型增速加快，占總體比例明顯上升，今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起的“小戶型熱”和“別墅熱”，這一狀況在交易數(shù)據(jù)上得到充

12、分體現(xiàn)。貳、上海市高檔住宅市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)概論以及區(qū)域概述l 市場(chǎng)概論高檔住宅在90年代初期的房地產(chǎn)市場(chǎng)中由外銷房和僑匯房一統(tǒng)天下，內(nèi)外銷房并軌后，（所指的高檔住宅從價(jià)格上劃分即指單價(jià)為每平方米8000元以上的住宅）。從2000年開始，上海高檔物業(yè)的推盤速度明顯加快，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”，其占據(jù)地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢(shì)，挾風(fēng)雷之勢(shì)，推動(dòng)了滬市高檔住宅的進(jìn)程，拉開了浦江沿線高檔樓盤開發(fā)的序幕。自去年下半年以來，城區(qū)舊改力度不斷加大、浦江兩岸綜合開發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)、世紀(jì)公園周邊樓市趨向火爆、交通干線與綠地等市政配套設(shè)施日益完善，使上海樓市中高檔住宅的開發(fā)環(huán)境日益趨向成熟。進(jìn)

13、入2002年，高檔住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，“尊園”、“國際麗都城”等高檔樓盤迅速地廣為人知，針對(duì)高檔住宅的愈演愈烈之勢(shì)，我們作了此次調(diào)查，其目的就是讓讀者能進(jìn)一步對(duì)上海目前的高檔住宅市場(chǎng)有比較深入的了解。單價(jià)分布情況示意圖： 從上圖可以看出，2002年前三季度，上海新盤的推案量為239個(gè)，其中開盤價(jià)為每平方米8000元及其以上的新盤共計(jì)22個(gè)，每平方米8000元以下的中低檔樓盤有217個(gè)。從今年一季度數(shù)據(jù)看，與去年相比，均價(jià)在每平方米15000元左右的高檔住宅供應(yīng)更是出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長，從而推動(dòng)一季度新盤均價(jià)上攻至每平方米11470元的高位，由此可見高檔樓盤發(fā)展勢(shì)頭之強(qiáng)勁。同時(shí)數(shù)據(jù)也

14、表明，高價(jià)位的樓盤占樓盤總量的比例仍比較小，后市還有一定的發(fā)展空間。目前，市場(chǎng)比較集中的仍是中檔以及中高檔樓盤，并且此類樓盤的開發(fā)力度遠(yuǎn)大于高檔樓盤。區(qū)域概述在今年新開的高檔樓盤中，浦東共有6個(gè)，徐匯為3個(gè)，*、長寧各2個(gè)，盧灣和虹口各1個(gè)。下圖顯示的是今年高檔樓盤的區(qū)域分布情況以及市場(chǎng)占有率情況，從中可以看出在徐匯、*、長寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤占據(jù)了上海高檔住宅市場(chǎng)60%的份額，這主要因?yàn)椋阂环矫嫔鲜龅貐^(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅集中地區(qū)，無論是環(huán)境還是設(shè)施配套都比較完善；另一個(gè)原因則是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完善。而浦東新區(qū)，則是高檔樓盤發(fā)展最快的區(qū)域，在列入統(tǒng)計(jì)的10

15、個(gè)區(qū)中獨(dú)占鰲頭，占據(jù)了市場(chǎng)份額的30%。隨著大量外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)不斷地涌入，浦東已成為眾多大集團(tuán)、大公司入駐的首選之地。數(shù)據(jù)表明，每年有超過3萬的凈人口遷入浦東，在浦東工作和居住的外籍人士更是超過了2萬人，每天進(jìn)出浦東的各類外籍商務(wù)人員估計(jì)有2-3萬人次。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在一定程度上推動(dòng)了浦東高檔住宅的發(fā)展，從而使得上海高檔住宅的市場(chǎng)份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的*、長寧、徐匯等區(qū)的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在每平方米7000元以上的中高檔樓盤中，浦東新區(qū)已占到近7成，專家也預(yù)計(jì)，今年浦東在商品住宅需求方面將是個(gè)“火紅之年”。二、熱點(diǎn)區(qū)域分析 此次統(tǒng)計(jì)我們列入

16、了6個(gè)區(qū)，其中高檔住宅主要分布于浦東以及徐匯、*、長寧等市中心城區(qū)。今年頭五個(gè)月，長寧、徐匯、浦東等地區(qū)高檔住宅上市量已達(dá)百萬平方米左右，與去年年中時(shí)的水平基本相近。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分?jǐn)偟耐恋爻杀疽堰_(dá)3000元以上，而從合理的成本與收益關(guān)系考慮，房價(jià)約為土地成本的3倍比較合理。目前，我們統(tǒng)計(jì)的樓盤價(jià)位大多在每平方米800012000元之間，基本符合“價(jià)有所值”的審視標(biāo)準(zhǔn)。l 浦東新區(qū)作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房價(jià)走勢(shì)、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。此次統(tǒng)計(jì)中，今年新開盤的高檔住宅有4個(gè)：分別是“國際金融家

17、”均價(jià)12000元/平方米；“金色維也納”售價(jià)850017600元/平方米（含別墅部分價(jià)格）；“水清木華公寓”均價(jià)8500元/平方米；“仁恒濱江園”均價(jià)12000元/平方米左右，而浦東今年全年新盤總量為37個(gè)，高檔樓盤占總量的10%。目前浦東房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了五大熱點(diǎn)區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東南路上南路板塊、世紀(jì)公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。目前，除上南板塊外，其他四大板塊已成為浦東中高檔樓盤開發(fā)比較集中的區(qū)域，尤其是世紀(jì)公園附近，隨著“香梅花園”、“金色維也納”的開盤，更使這一地區(qū)成為了浦東高價(jià)位住宅開發(fā)的一個(gè)極具代表性的區(qū)域。作為上海樓市最為活躍的一個(gè)地區(qū)，無論是新開盤的品質(zhì)

18、，或是后續(xù)盤的內(nèi)涵，都彰顯出浦東高檔樓市多元化的發(fā)展方向以及多層次的發(fā)展思路，隨著浦東政策面利好消息的不斷出臺(tái)，在促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)的力度上，浦東地區(qū)將會(huì)進(jìn)一步有所表現(xiàn)。在此機(jī)遇下，浦東高檔樓盤的開發(fā)潛力較大。l *區(qū)*區(qū)是傳統(tǒng)的市中心高檔住宅集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)洋房林立，更有時(shí)尚的南京西路和*寺等多處商業(yè)、貿(mào)易中心，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及與之密切相關(guān)的完善的配套生活設(shè)施都為高檔物業(yè)的開發(fā)提供了地段、區(qū)位、配套、人文、景觀等多方面的綜合優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)*也是因?yàn)閰^(qū)位、地段的原因，在舊城改造和大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)方面表現(xiàn)一般。2002年以來，*高檔樓盤較為集中開盤，其中有“上海壹街區(qū)”，每平方米均價(jià)為9500元

19、； “國際麗都城”二期每平方米均價(jià)為16000元左右（全裝修），“*楓景”，每平方米均價(jià)為11000元左右，在同一時(shí)期內(nèi)是全市高檔樓盤推量比例最高的區(qū)域，高價(jià)盤占到市場(chǎng)份額的50%。同時(shí)這一數(shù)據(jù)也說明，*依然是上海高檔樓盤的熱點(diǎn)區(qū)域，在高檔住宅市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。雖然在樓市持續(xù)升溫的條件下，*樓市不溫不火，但隨著*今年不少爛尾樓項(xiàng)目的改造以及*寺地區(qū)的綜合改造，都表明*樓市漸旺。時(shí)至第四季度，*樓市有大量的新盤推出，且均價(jià)都在萬元左右，在滬上八大聚居區(qū)名列前茅，與其市中心區(qū)域的地位相配。從其高價(jià)位樓盤特點(diǎn)看，*的樓盤大多位于南京路南北兩冀的市中心地帶，并且大多建立在舊改地塊上，具有相當(dāng)?shù)?/p>

20、規(guī)模和成熟的周邊環(huán)境，近期隨著拆遷力度的加大以及傳統(tǒng)市中心房地產(chǎn)開發(fā)的興旺，*區(qū)今后將會(huì)有一批成規(guī)模、高品位的高檔物業(yè)推出，值得關(guān)注。l 長寧區(qū)今年長寧地區(qū)的兩個(gè)高價(jià)位樓盤都出現(xiàn)在第一季度，分別是位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在1500017000元；另一個(gè)是愚園路上的“暢園”，每平方米售價(jià)在1000015000元，而新盤總數(shù)為17個(gè)，高檔樓盤占據(jù)市場(chǎng)份額的12%。從兩個(gè)高價(jià)位樓盤地段看，一個(gè)是位于人文沉淀較深的愚園路和新華路附近，周邊洋房別墅較多；還有一個(gè)就是中高檔住宅、別墅密集的虹橋地區(qū)，為新興中高檔住宅群落。由此可見，長寧的高檔住宅雖然在地段區(qū)域上存在一定的差異，但在投資思路和

21、開發(fā)方向上存在一定的共性。長寧的高檔住宅發(fā)展的空間較大，特別是虹橋地區(qū)可供開發(fā)的條件相當(dāng)成熟，周邊有古北國際社區(qū)以及大量的別墅區(qū)和賓館群，其環(huán)境條件相當(dāng)優(yōu)越。l 盧灣區(qū)今年盧灣區(qū)只有1個(gè)高檔樓盤開盤，即“思南路88號(hào)”，每平方米均價(jià)為8200元。因其新盤總量有限，所以高檔盤占市場(chǎng)份額高達(dá)33%。隨著明珠線和盧浦大橋的建設(shè)，盧灣區(qū)加快了舊城改造的步伐，環(huán)境得以進(jìn)一步改善。目前，其樓盤集中開發(fā)的區(qū)域在斜土路兩側(cè)，打浦路以東，制造局路以西，徐家匯路以南，中山南路以北，已經(jīng)有十七八個(gè)項(xiàng)目聚集在這片熱土上，也是今后一段時(shí)間內(nèi)中高檔住宅開發(fā)的主要陣地，作為上海的傳統(tǒng)區(qū)域，盧灣區(qū)淮海路周邊有許多人文遺跡以及

22、歷史沉淀，但可供開發(fā)的價(jià)值雖大，空間卻有限，向南發(fā)展已成為必然，同時(shí)，徐家匯路沿線等主要干道的舊改面積較大，因此可供高檔住宅發(fā)展的空間也就比較大。l 徐匯區(qū)徐匯區(qū)推出的高檔樓盤較多，共有3個(gè)，分別是“巴黎時(shí)韻”，每平方米售價(jià)1100013000元；“景福苑”，每平方米售價(jià)820010500元；“尊園”，每平方米售價(jià)1000015000元。從新盤總量為24個(gè)的市場(chǎng)總量看，高檔物業(yè)占據(jù)了市場(chǎng)的13%。今年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價(jià)位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分區(qū)域，但由于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)已無大幅土地可供開發(fā)，而見縫插針的

23、樓盤根本就不具備高檔住宅所應(yīng)具有的各項(xiàng)條件。為了進(jìn)一步加快改造步伐，兩年內(nèi)，徐匯將啟動(dòng)地塊17個(gè)，動(dòng)遷居民達(dá)1萬戶，但這些地塊大部分集中在上海南站、植物園等內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，今年開盤的“天然居”便是目前環(huán)線外緊鄰植物園的商品住宅，開出了該區(qū)域的天價(jià)，每平方米在63009800元之間。毫無疑問，景觀、空氣的確可以賣錢，而且開發(fā)得好，價(jià)格自然不菲，但僅有景觀還是不夠的，“天然居”無論是樓盤品質(zhì)還是其價(jià)位，離高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)還有相當(dāng)大的距離。由此可以看出，雖然徐匯也是傳統(tǒng)高檔樓盤集中的市中心區(qū)，但其高檔住宅的發(fā)展空間隨著地塊的漸漸稀缺以及向環(huán)線外發(fā)展的必然，為數(shù)不多的環(huán)線內(nèi)地塊將會(huì)成為開發(fā)商的爭奪熱點(diǎn)。

24、l 虹口區(qū)今年虹口開盤的高檔住宅只有“臨潼苑”1個(gè)，每平方米售價(jià)在1000015000元，同比其他區(qū)域高檔住宅，其價(jià)位較高。目前，虹口高檔物業(yè)的開發(fā)還處于啟動(dòng)期。從規(guī)劃等角度分析，虹口的發(fā)展應(yīng)與北外灘的開發(fā)緊緊聯(lián)系在一起。目前虹口區(qū)內(nèi)可分為四個(gè)板塊，即北外灘和周家嘴路沿線、四平路沿線、魯迅公園附近以及外虹口地區(qū)。在這四個(gè)板塊中，以北外灘周家嘴路沿線樓市最為活躍，供應(yīng)量占到虹口全區(qū)的六成左右，內(nèi)虹口北部地區(qū)則將在今后一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)持續(xù)放量。雖然虹口不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，但隨著人文歷史的發(fā)掘，譬如多倫路的改造、四川北路的改造等等，將會(huì)有一批成規(guī)模的高檔住宅上市，發(fā)展?jié)摿^大。三、高檔樓盤綜合分析對(duì)

25、于起價(jià)每平方米8000元以上的樓盤，其客戶已不再是改善型或舒適型客戶，而是以享受型客戶為主，他們對(duì)高價(jià)樓盤的要求主要體現(xiàn)在環(huán)境配套、小區(qū)物業(yè)以及房型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等多個(gè)方面。他們主要有這兩方面共同點(diǎn)：一是有較高的收入水平及生活水平，所以這類消費(fèi)群對(duì)居住的需求已從居住到講究環(huán)境上升為一種居住的生活享受；二是此類消費(fèi)者一般事業(yè)有成，心理上存在著巨大的優(yōu)越感，因此他們購置物業(yè)時(shí)也存在著強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。地 段自然景觀區(qū)域人文歷史區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域33%27%40%對(duì)于高檔住宅的地段選擇，大多數(shù)選擇具有濃厚人文歷史沉淀的地區(qū)和地段，按其地段性質(zhì)可以將其分為三種：一是文化歷史濃厚區(qū)域；二是商業(yè)中心或主要干道

26、附近；三是自然景觀豐富的區(qū)域。依上可以發(fā)現(xiàn)，今年開盤的高檔物業(yè)中選擇人文歷史濃厚區(qū)域的占到總量的27，如“思南路88號(hào)”，便是選擇了老洋房聚集區(qū)，其中有著名的歷史保護(hù)建筑物，像孫中山故居、周公館、復(fù)興公園、第二醫(yī)科大學(xué)等等，其他如“暢園”等也選擇在愚園路等同質(zhì)地段。位于徐匯黃金商業(yè)圈地段的“尊園”，離地鐵一號(hào)線僅數(shù)十步之距，附近還有高架，明珠輕軌等便利的交通。與“尊園”相似，“巴黎時(shí)韻”等樓盤也同屬于第二類別，即商業(yè)中心或交通干道附近，此類樓盤占到了今年新開樓盤總量的40，比選擇人文歷史濃厚區(qū)域的樓盤高出13個(gè)百分點(diǎn)。三是以“水木清華”、“仁恒濱江園”、“香梅花園”等樓盤為代表的自然景觀豐富的

27、區(qū)域，以“仁恒濱江苑”為例，面向黃浦江，可以望見浦江兩岸風(fēng)景，還有部分則面向金茂大廈，東方明珠等，景觀優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。規(guī) 劃良好的規(guī)劃是高檔住宅成功的先決條件之一，高檔住宅規(guī)劃的要求不僅是滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更重要的是沖破傳統(tǒng)要求的約束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多選擇有實(shí)力的國外規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)、居室設(shè)計(jì)公司為其服務(wù)。值的關(guān)注的是此次調(diào)查的樓盤在建筑設(shè)計(jì)方面全部由國內(nèi)企業(yè)操刀（見下圖），只有“暢園”和“思南路88號(hào)”兩個(gè)樓盤邀請(qǐng)了國外建筑設(shè)計(jì)公司做顧問。但在景觀設(shè)計(jì)方面，國內(nèi)企業(yè)則存在著明顯的差距，調(diào)查的高檔樓盤全部由國外景觀設(shè)計(jì)單位接盤。由此可

28、見，國內(nèi)景觀設(shè)計(jì)企業(yè)離高檔樓盤所需要的條件還有相當(dāng)大的差距。規(guī)劃特征：l 整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等構(gòu)成一個(gè)完整的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術(shù)和生活的方法表達(dá)l 以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占30%；l 設(shè)置會(huì)所，以教育、休閑、娛樂為主；l 開發(fā)趨向規(guī)模化；l 設(shè)置智能化物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)；會(huì) 所以運(yùn)動(dòng)為主以休閑為住以教育為主未定或無會(huì)所27%47%13%13%此次調(diào)查的高檔樓盤中，除巴黎時(shí)韻外，均配置有高檔會(huì)所。以上海壹街區(qū)會(huì)所為例，設(shè)置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室等活動(dòng)場(chǎng)所，其設(shè)置體現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)型會(huì)所的特點(diǎn)，此類會(huì)所約占總數(shù)的27%。而以教育為主題

29、的則占到約13%，如水清木華公寓會(huì)所，就設(shè)置有社區(qū)圖書館、親子教育中心、永久性藝術(shù)中心等場(chǎng)所。以休閑為主題的會(huì)所占47%左右，15個(gè)樓盤大部分會(huì)所屬此類。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會(huì)所仍設(shè)置有男女健身房、超級(jí)網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、vip會(huì)議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動(dòng)娛樂場(chǎng)所。在調(diào)查的15個(gè)樓盤中，只有巴黎時(shí)韻未設(shè)正式會(huì)所，但仍設(shè)有休閑酒吧、商務(wù)餐廳、健身房等場(chǎng)所，以滿足入住業(yè)主的需求?？梢?，高檔住宅對(duì)會(huì)所的要求相當(dāng)高，同時(shí)也反映出客戶對(duì)享受型生活的追求。環(huán) 境綠化率30以上綠化率40%以上綠化率50%以上29%29%42%上海的高檔物業(yè)大

30、多集中在具有濃厚的文化歷史的區(qū)域，如衡山路、華山路沿線，這表明了對(duì)人文環(huán)境和自然環(huán)境的追求，是高檔物業(yè)所必須具備的條件。人對(duì)內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無止境的，高檔物業(yè)的開發(fā)卻并不都具備這些條件。因此，對(duì)環(huán)境的營造又成為塑造高檔物業(yè)的首要條件，或借景造勢(shì)、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住宅在環(huán)境的營造上往往達(dá)到了登峰造極的效果。上圖是此次調(diào)查的15個(gè)樓盤的綠化率情況，從中也可以看出，大部分高檔物業(yè)的綠化率都比較高，最高的“香梅花園”更是達(dá)到了70，而綠化率在50以上的也6個(gè)，占市場(chǎng)分額的42（見下圖）。綠化率在40以上和在30以上的樓盤各占總量的29。從中，可以看出綠化率對(duì)于高

31、檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個(gè)顯著標(biāo)志。房 型100平方米以下100200平方米200平方米以上13%56%31%高檔住宅房型的設(shè)計(jì)要求相對(duì)比較規(guī)范，首先體現(xiàn)在空間大小的劃分上，其次是空間功能的布局。在空間大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局有足夠的空間劃分。其內(nèi)部的功能較為齊全，有臥室、活動(dòng)室、書房、洗衣房、工作間、保姆房等等，主要強(qiáng)調(diào)功能的細(xì)化。由下圖可以看出，在調(diào)查的十五家樓盤中，主力房型面積大多集中在100200平方米以及200平方米以上兩個(gè)階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在450平方米，而古北中央花園四房三廳四衛(wèi)最大面積也在313.65平方米，在100200

32、平方米這一階層中，面積也大多集中在150平方米以上，約占這一階層的67%?？梢姡邫n住宅對(duì)面積的追求要比中低檔物業(yè)高出許多。在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風(fēng)、采光，且動(dòng)靜分明；在主、次臥室的設(shè)計(jì)上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習(xí)慣和需求。此次調(diào)查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個(gè)房型，從下圖可以看出，三房兩廳所占比例最高，其次為二房二廳和四房兩廳。其中有兩個(gè)樓盤由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國際金融家”，面積在50平方米；另一個(gè)是徐匯的“巴黎時(shí)韻”，面積從2457平方米不等.建 筑多層小高層高層10%30%

33、60%毛坯全裝修毛坯與全裝修27%67%6%從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高層為主，占到了60。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到30的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)。在上海目前高檔物業(yè)市場(chǎng)中，高層占據(jù)絕對(duì)地位。在此次調(diào)查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見下圖），共10個(gè)，占樓盤總數(shù)的67%，毛坯房占27%。由此可見，隨著上海在2005年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會(huì)領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)。客 戶外籍人士港澳臺(tái)人士本地人士外地人士10%15%

34、46.5%28.5%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，本地人士占據(jù)了46.5%的比例，其中本區(qū)域人士占18.55%。其次是外地人士，占28.5%。在客戶群體中，還有一定數(shù)量的外籍人士，約占10%的比例。在不少樓盤在統(tǒng)計(jì)中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅(jiān)力量，占到了購買總量53.5%，超過一半?？梢?，每平方米8000元以上住宅的消費(fèi)主體顯然以外來人士為主，上海本地消費(fèi)者的購買力相對(duì)不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場(chǎng)的正常消費(fèi)。同時(shí)，調(diào)查也表明此類樓盤由于價(jià)格不菲，所以購買人群絕大多數(shù)還是以自用為主，將購買目換定位于投資

35、的僅占到總客戶群的35%左右。價(jià) 格800010000元/m21000015000元/m215000元/m233%60%7%上表顯示的是15個(gè)調(diào)查樓盤的售價(jià)情況，從表中可以發(fā)現(xiàn)，每平方米售價(jià)在10000-15000元之間是此類物業(yè)的主流價(jià)位。其中，每平方米超過15000元價(jià)位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在15000-17000元之間。15個(gè)樓盤中“巴黎時(shí)韻”、“仁恒濱江園”、“國際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價(jià)均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可見，每平方米10000-15000元是上海目前高檔樓盤價(jià)格的主流區(qū)間。物 業(yè)開發(fā)商管

36、理國內(nèi)物業(yè)管理公司境外物業(yè)管理公司25%15%60%物管費(fèi)3元/m2以下物管費(fèi)35元/m2物管費(fèi)5元/m2以上40%40%20%高檔住宅均強(qiáng)調(diào)提供舒適的、具有星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)，很多發(fā)展商邀請(qǐng)國內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日常生活后顧之憂的同時(shí)，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次調(diào)查的樓盤中，毫無例外地都采用了智能化建設(shè)，推出了一系列的服務(wù)項(xiàng)目：如水、電、煤、物業(yè)管理等費(fèi)用的自動(dòng)計(jì)量及電子支付系統(tǒng)，防火災(zāi)、防煤氣泄漏的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的應(yīng)用，監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)等。不少樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報(bào)刊雜志、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。從上表可以看

37、出，此次調(diào)查的十五個(gè)樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。委托管理的樓盤則占到了總數(shù)的77%，其中，選擇境外知名物業(yè)公司管理的樓盤約占總量的62%，如“國際金融家”邀請(qǐng)香港戴德梁行物業(yè)公司管理、“尊園”邀請(qǐng)第一太平戴維斯進(jìn)行管理等；選擇國內(nèi)物業(yè)管理公司管理的樓盤僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請(qǐng)新外灘物業(yè)管理公司、“景福苑”邀請(qǐng)萬頃物業(yè)管理公司進(jìn)行管理等，值得一提的是，在由國內(nèi)物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤的管理經(jīng)驗(yàn)，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)顧問。由此可以看出，國內(nèi)物業(yè)管理公司無論在內(nèi)功還是外功

38、上都還未達(dá)到高檔樓盤所需要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國內(nèi)物業(yè)公司還有存在著明顯的差距。從此次調(diào)查樓盤的物業(yè)管理費(fèi)看，每平方米從1.68元/月不等。由上圖可看出，物業(yè)管理費(fèi)用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米3-5元/月兩個(gè)層次，而高于每平方米5元/月的樓盤只占總量的20左右。此次調(diào)查中，以“巴黎時(shí)韻”收費(fèi)最高，為每平方米8元/月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”2.76元/月、“金色維也納”2.9-4.9元/月、“思南路88號(hào)”2.5-3.0元/月、“尊園”2.8-3.0元/月。四、結(jié) 語從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價(jià)格在30007000

39、元的住房是主體，長期以來占上海市場(chǎng)成交金額和成交面積的80%左右。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占有較大的市場(chǎng)比重，盡管如此，高檔樓盤對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響卻進(jìn)一步加大，特別是自二季度以來，其價(jià)格指數(shù)異軍突起，成為領(lǐng)漲價(jià)格段，升幅高達(dá)5.18%。而今年頭五個(gè)月，上海樓市增量供應(yīng)也幾乎成為每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞臺(tái)。但自5月火爆銷售以后，市場(chǎng)高檔住宅熱有所降溫。從總體看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房供應(yīng)基本平衡，但將開發(fā)定位瞄準(zhǔn)于高端市場(chǎng)的高檔住宅而言，供應(yīng)量的增加將會(huì)擴(kuò)大市場(chǎng)銷售的風(fēng)險(xiǎn)，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”可以看成是一個(gè)信號(hào)。對(duì)有增無減的上市量，高檔樓盤的

40、預(yù)售情況不容樂觀。預(yù)計(jì)，下半年上海市場(chǎng)上市量會(huì)高于上半年，而價(jià)位定于8000元/平方米以上的樓盤比例也將有所提高，如*第四季度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現(xiàn)的同時(shí)，需求卻相對(duì)增長乏力，前景堪憂，也值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。叁、*區(qū)域住宅市場(chǎng)分析一、*區(qū)（2002年第四季度）市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 2002年第四季度*樓市的價(jià)格指數(shù)為1198.29點(diǎn)，與上季相比，上漲了18.35，增幅為1.55，其中多層價(jià)格指數(shù)為1153.85點(diǎn)，與上季持平，高層價(jià)格指數(shù)為1179.79點(diǎn)，與上季相比，上漲了17.93點(diǎn)，增幅為1.54%，由于這一季多層住宅基本無交易量，所以多層住宅價(jià)格指

41、數(shù)仍保留了上季度數(shù)據(jù)，而以“國際麗都城”、“上海一街區(qū)”為代表的高層住宅以其地段優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)價(jià)值而熱銷，致使本季*區(qū)高層住宅價(jià)格指數(shù)走高。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第四季度*批準(zhǔn)預(yù)售面積為10.98萬平方米，與上季度相比，增加2.26萬平方米，增幅達(dá)50%，其中住宅面積約6.71萬平方米。本季以登記預(yù)售面積為6.08萬平方米，與上季度相比，則增加了0.37萬平方米，增幅為8%，其中以登記預(yù)售住宅成交面積為4.68萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售面積之比為1：0.55，住宅批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售之比為1：0.69。從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，*本季已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求，而從住宅角度看，*區(qū)符合有效需求的供應(yīng)

42、仍比較緊張。國際麗都城開盤不到一個(gè)月，一期便全部售空。由此可見，在供大于求的現(xiàn)象背后，實(shí)則已包括了區(qū)內(nèi)部分辦公樓及其一定數(shù)量的市場(chǎng)難以接受的無效供應(yīng)，且此種狀況難望在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。 本季已登記銷售面積為9.98萬平方米，比上季度減少了3.5萬平方米。本季度*區(qū)預(yù)售平均成交單價(jià)為每平方米7436米。主力單套單價(jià)為60007500/平方米，占總量的63.57。峰值為7500/平方米，占總成交量的20.88。8000元/平方米的成交比重達(dá)9.74，有望進(jìn)入主力范圍，從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，價(jià)格走高趨勢(shì)明顯。 二、*區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析隨著*區(qū)舊改力度的加強(qiáng)，“南留北改”政策的進(jìn)一步實(shí)施，區(qū)內(nèi)有多個(gè)地塊正

43、在拆遷之中，且與少數(shù)地塊已開始建造，同時(shí)，*區(qū)還在江寧路等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地，大大提升了*北部地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，這無疑大大增加了這些板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。*區(qū)舊改的加強(qiáng)為*年底明初的*樓市注入了活力。 此外，鑒于*區(qū)走中高檔路線發(fā)展的特色，同時(shí)受市中心土地稀缺等方面的制約，*的住宅仍將以高層為主，多層住宅發(fā)展的空間將越發(fā)有限。從*區(qū)內(nèi)南北兩翼發(fā)展的情況看，南部*寺區(qū)域的改造工程以過半，其周邊的發(fā)展將以高檔辦公樓和高檔住宅樓發(fā)展為主，建筑形態(tài)也將以高層為主，而區(qū)內(nèi)北部的發(fā)展，隨著環(huán)境品質(zhì)的提升和蘇州河沿線改造的啟動(dòng)，該區(qū)建設(shè)雙高區(qū)域的目標(biāo)也將得以順利實(shí)施，在住宅發(fā)

44、展中，高層也將占據(jù)主導(dǎo)地位。三、2002年第三季度*區(qū)成交面積排行榜排 名預(yù)售登記面積排行套 數(shù)面 積（m2）1達(dá)安花園189套209462*華庭141套137243*河濱花園38套55344國際麗都城23套43265*康寓26套40006滬中新苑26套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排行排 名銷售登記面積排行套 數(shù)面 積（m2）1鑫康苑124套146362宏安家園121套134493振陽*綠都59套72054嘉發(fā)大廈b58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達(dá)安花園4

45、8套45269*河濱花園30套427610智慧廣場(chǎng)2套3760四、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品分析1、在售個(gè)案建筑面積比較表：說明；l 由上圖可以看出，目前*區(qū)內(nèi)在售個(gè)案總建面積有明顯的兩極分化趨勢(shì)。l 20萬平方米以上的物業(yè)總計(jì)三個(gè)，占總量的37.5%。l 10萬平方米20萬平方米的物業(yè)僅一個(gè)，占12.5%。l 5萬平方米以下的占50.0%，共有4個(gè)。l 今年*區(qū)最大的改造項(xiàng)目“*楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個(gè)案，也是項(xiàng)目今后最有力的競(jìng)爭者。l 同濟(jì)佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個(gè)案中，康寧雅苑是獨(dú)棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項(xiàng)目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。2、在

46、售個(gè)案基地面積比較表：說明：l 最大的個(gè)案*楓景占地面積10萬平方米。是區(qū)域中基地面積最大的。l 510萬平方米個(gè)案2個(gè)。l 5萬平方米以下的5個(gè)，占據(jù)總量的62.5%。擁有明顯的主導(dǎo)地位。l 盡管建筑面積20萬平方米的以上的個(gè)案占總量的37.5%，但基地面積目前均未超過10萬平方米，由此可見全區(qū)域土地的稀缺性明顯。3、在售個(gè)案?jìng)€(gè)案容積比較表說明：l 同濟(jì)佳苑屬獨(dú)棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。本報(bào)告認(rèn)為其不具有代表意義。l 普遍的高容積是上海幾個(gè)中心城區(qū)所共有的特性，*區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外l 容積率主要分布在3.54之間，也從另一個(gè)側(cè)面說明，從區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看，高層已成為區(qū)域市場(chǎng)的主打

47、。多層、小高層已淡出人們的視線。4、在售個(gè)案綠化率對(duì)比表：說明：l 單身公寓和獨(dú)棟的住宅項(xiàng)目幾乎沒有綠化，與本項(xiàng)目沒有可比性，所以忽略不計(jì)。l 而在其余的競(jìng)爭個(gè)案中，雖基地面積小，容積高，但開發(fā)商都能利用有限的空間，聘請(qǐng)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚可。綠化率均在40%以上。最高的上海一街區(qū)，綠化率高達(dá)51%，其次為*楓景，綠化率50%，在同類產(chǎn)品中較為少見。5、在售個(gè)案價(jià)格比較表：說明：l 2002年三季度*區(qū)主力單價(jià)和主力總價(jià)雙雙上揚(yáng)，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價(jià)位走高的背景下，對(duì)戶型選擇歸與理性。l 8000元/平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無蹤影。區(qū)域最

48、低價(jià)8650元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國際麗都城16000元/平方米，但其裝修費(fèi)用達(dá)3000元/平方米。l 價(jià)位主力峰值集中在900011000元/平方米。整體市場(chǎng)高價(jià)位的區(qū)域特性表露無疑。l 單套主力總價(jià)為100萬150萬/套。6、在售個(gè)案去化情況分析案 名去化情況*楓景現(xiàn)推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情況良好，只剩余5層以下的少量房源。國際麗都城一期開發(fā)1棟高層，3棟小高層。一號(hào)樓已全部售完，2號(hào)樓開始預(yù)定。本案屬于高價(jià)未樓盤，受總價(jià)影響，客源面相對(duì)狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩(wěn)定的銷售量。中凱城市之光在開發(fā)商強(qiáng)有力的廣告促進(jìn)下，經(jīng)過了較長的一段時(shí)間后，一期已完

49、成銷售。即將推出的二期在近期開始接受預(yù)定。上海壹街區(qū)銷售周期較長。目前一期只有少量余房，年底二期面市。暢園房型面積較大，總價(jià)高，周邊小環(huán)境嘈雜，制約銷售，去化率60%。同濟(jì)佳苑規(guī)劃及價(jià)格沒有最終確定，預(yù)計(jì)2003年1月開始預(yù)定。康寧雅庭雖整體品質(zhì)不高，但其價(jià)格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢(shì)喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢?？偭?成左右已去化完畢。自由自宅運(yùn)用了空間的自由分割，一經(jīng)面市，受到了區(qū)域消費(fèi)者的關(guān)注，預(yù)定情況較為理想。說明：經(jīng)以上分析明顯的可以看出，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品依托得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生活設(shè)施的優(yōu)勢(shì)等先天條件，加上自身的優(yōu)勢(shì)（如產(chǎn)品規(guī)劃、營銷企劃等）各自都創(chuàng)造

50、了較為優(yōu)秀的銷售成績。銷售形勢(shì)喜人。7、區(qū)域客源客層分析圖：說明：在上海購買7000元/平方米以上的高價(jià)位樓盤中，區(qū)域客源分布如下：l 18.55%的本區(qū)域人士，熟悉生活環(huán)境，已在區(qū)域內(nèi)居住了很多年，不愿離開，因舊房拆遷需購房，依舊選擇在區(qū)域內(nèi)居住。l 28.5%的外地人士，在上海打拼多年，事業(yè)有成，喜歡繁華都市，在市中心區(qū)域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資。l 25%的外籍人士需要距離工作地點(diǎn)近交通方便而選擇在本區(qū)域居住。l 27.95%的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居*。8、重點(diǎn)個(gè)案優(yōu)劣勢(shì)分析案 名分 析*楓景優(yōu)勢(shì)推案時(shí)機(jī)把握好，總體規(guī)劃不錯(cuò)，生活便利，開發(fā)商具實(shí)力。50%的綠

51、化率。劣勢(shì)道路狹窄、擁擠影響出行。噪音，廢氣污染不可避免?？祵幯旁穬?yōu)勢(shì)價(jià)格低是其最大的優(yōu)勢(shì)所在，對(duì)面待建的3萬平方米綠地吸引了眾多消費(fèi)者。劣勢(shì)規(guī)模小，無綠化。同濟(jì)佳苑優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)售價(jià)8650元/平方米，與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品相比定價(jià)較低。劣勢(shì)總17層，4梯30戶過于擁擠。自由自宅優(yōu)勢(shì)商家運(yùn)用空間的自由分隔，擴(kuò)大了使用面積。劣勢(shì)爛尾改造項(xiàng)目總23層，3梯14戶，電梯數(shù)量明顯不足。國際麗都城優(yōu)勢(shì)規(guī)劃水平高，國際生活氛圍濃厚。即將推出的二期采用3000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，又是區(qū)域樓市的一個(gè)亮點(diǎn)。 劣勢(shì)高容積，總價(jià)高，影響去化。 上海壹街區(qū)優(yōu)勢(shì)地理位置極其優(yōu)越，51%的高綠化率，在區(qū)域產(chǎn)品是較為少見。劣勢(shì)周邊

52、交通擁擠，車流量大，有噪音污染。暢園優(yōu)勢(shì)軌道交通近在咫尺，方便業(yè)主出行，外立面設(shè)計(jì)較為現(xiàn)代，醒目。劣勢(shì)四周小環(huán)境差，交通擁擠，車輛排放尾氣對(duì)空氣污染大。9、在售物業(yè)面積配比分析一房面積(m2)3040405050606070合計(jì)戶數(shù)(套)19219232296802二房面積(m2)90100100110110120120130130140合計(jì)戶數(shù)(套)/24172108/304三房面積(m2)120130130140140150150160160170合計(jì)戶數(shù)(套)54344804884610四房&復(fù)式面積(m2)170180>200合計(jì)戶數(shù)(套)303464說明：l 以上數(shù)據(jù)是

53、選取了本案周邊競(jìng)爭樓盤包括*楓景、康寧雅庭、等樓盤。采樣戶數(shù)共1780戶。l 其中，一房總共為802戶，占總戶數(shù)的45.06%；二房總共為304戶，占總戶數(shù)的17.08%；三房共為610戶，占總戶數(shù)的34.26%；四房及復(fù)式為64戶，占總戶數(shù)的3.60%。l 區(qū)域內(nèi)一房的比例占到了總量的近半數(shù)，主要是近期單身公寓在區(qū)域市場(chǎng)的推案量較大的原因，預(yù)期當(dāng)在售的單身公寓產(chǎn)品完成銷售后這一比例在市場(chǎng)中所占的比例有所回落后，將不在占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。l 可以看出，除了一房外該區(qū)域內(nèi)三房為主力房型，面積集中在130160平方米左右，三房主力面積的主力峰值位于130140平方米左右。較之*區(qū)上一年度的成交房屋面積，三房主力面積集中在140160平方米的區(qū)段，面積有明顯的回調(diào)。l 兩房及復(fù)式分別占總量的17.61%、3.72%，所占分額不大。在銷售中兩房因總價(jià)較低，是區(qū)域中去化最快的產(chǎn)品，而四房及復(fù)式數(shù)量少，總價(jià)高，雖銷售速率較低但對(duì)總體的市場(chǎng)不能起到較大的影響。附、區(qū)域樓市個(gè)案“主力面積”參考表案 名地理位置主力面積錦安公寓延平路340弄7