土地使用權(quán)評估(資產(chǎn)評估實訓(xùn)資料)

1、土地使用權(quán)評估某評估機(jī)構(gòu)對位于北京市海淀區(qū)清河永泰莊北路××小區(qū)的住宅及配套用地進(jìn)行了評估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)確定項目用地之受讓價格提供參考依據(jù)。該項目位于海淀區(qū)永泰莊北路，土地面積21681.71平方米，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，為北京市六類地價區(qū)。小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓，總建筑面積64232平方米。本次估價在遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則的基礎(chǔ)上采用了假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價法對宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”條件下，在估價時點2000年11月15日的估價對象住宅用途70年、配套50年的

2、土地使用權(quán)價格。委托估價方提供的資料：北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地轉(zhuǎn)字（2000）第××號）國有土地使用證（市海中外國用（95）字第××號）“關(guān)于開發(fā)建設(shè)××住宅小區(qū)項目建議書的批復(fù)”（京計投資字2000 ××號）審定設(shè)計方案通知書（2000-規(guī)審字-××）“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第××號）××住宅小區(qū)總平面圖關(guān)于合作開發(fā)望京新城k7區(qū)部分住宅項目建議書的批復(fù)京計基字1998第××號

3、宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照一、估價對象概況： 估價對象是位于海淀區(qū)清河永泰莊北路××小區(qū)住宅及配套用地，土地面積為21681.71平方米，該用地屬地價六類地區(qū)。1、土地登記狀況 根據(jù)北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地轉(zhuǎn)字（2000）第××號）、“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第××號）： 土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路 土地用途：住宅及配套 用地四至：南：××小區(qū) 北：××北路 東：綠化帶及高壓線走廊 西：北京××食品企業(yè)有限公司

4、土地面積：21681.71平方米（住宅分?jǐn)偅?0819.03平方米； 配套分?jǐn)偅?62.68平方米） 土地級別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā)199334號文及其說明，屬北京市六類地價區(qū)。2、土地權(quán)利狀況 估價對象為國有土地，根據(jù)北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地轉(zhuǎn)字（2000）第××號）、“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第××號），北京××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過轉(zhuǎn)讓方式，從原土地使用者北京××食品企業(yè)有限公司土地中受讓部分土地，土地使用性質(zhì)為有償出讓土地。根據(jù)原國有土地使用證（市

5、海中外國用（95）字第00170號），設(shè)定的抵押權(quán)已到期注銷。依據(jù)“關(guān)于開發(fā)建設(shè)××住宅小區(qū)項目建議書的批復(fù)”（京計投資字20001583號）批準(zhǔn)的住宅及配套用途，土地使用年限住宅為70年，配套50年。3、建筑物和地上附著物狀況根據(jù)審定設(shè)計方案通知書（2000-規(guī)審字-××），××小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓及配套綜合商業(yè)，總建筑面積64232平方米，總?cè)莘e率為2.96。其中，地上建筑面積62732平方米，住宅建筑面積60236平方米，配套商業(yè)建筑面積2496平方米，地上容積率2.89。目前，地上無建筑物。本次估價的地價是指宗地紅線外市

6、政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價時點2000年11月15日的估價對象住宅用途70年、配套50年的土地使用權(quán)價格。 本次估價的地價分為熟地價和毛地價。熟地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩項費(fèi)用。其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)包括大市政費(fèi)及四源費(fèi)，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。二、評估時應(yīng)當(dāng)遵循的原則：1、 合法原則遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2、客觀性、公正性、獨(dú)立性原則從實際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究和實地勘查，按照有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)程，實事求是分析資料的

7、有效性、真實性，采用科學(xué)的評估方法、標(biāo)準(zhǔn)和程序客觀評估，保證評估結(jié)果公正合理。3、替代原則房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。 4、最高最佳使用原則土地估價是以其最有效使用為前提的，該土地是否是最有效使用，持續(xù)性如何，直接影響著將來的使用方式及收益量。該宗地的最有效使用方式是住宅用途，規(guī)劃為居住用地處于最佳效用。5、估價時點原則遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。另外，在土地估價中，我們還遵循了供求原則、公平原則。三、評估方法：

8、在估價過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法分別求取估價對象的熟地價格和毛地價格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。 由于估價對象為待開發(fā)的房地產(chǎn)用地，要求取該宗地地價，可采用假設(shè)開發(fā)法。用估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除其正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、銷售稅費(fèi)、稅金及開發(fā)利潤，求出估價對象的價格。 由于估價對象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型，可采用市場比較法。根據(jù)替代原理，在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，選取在較近時期內(nèi)發(fā)生的、相同用途物業(yè)的交易案例進(jìn)行市場比較、修正，可求取估價對象的比準(zhǔn)價格。根據(jù)北京市人民政府1993年第34號文件，可通過對該地段上的住宅基準(zhǔn)地價

9、進(jìn)行個別條件系數(shù)修正，求出估價對象的基準(zhǔn)地價修正價格。 綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均法求出土地的最終地價結(jié)果。四、影響因素分析： （一）一般因素（市場背景分析）北京是中華人民共和國的首都，簡稱京，位于華北地區(qū)。北京總面積16808平方公里，市區(qū)面積735平方公里。下轄10個區(qū)、8個縣。東南部為平原，西北部為燕山、太行山山地。北溫帶亞濕潤氣候。1月平均氣溫-9度4度，7月約25度。主要有漢、回、滿、蒙古等民族。工農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)工藝品生產(chǎn)歷史悠久，技藝精湛。70萬年前北京猿人即生活于周口店地區(qū)，春秋戰(zhàn)國時期燕國建于薊，遼南京、金中都均在此地區(qū)，元、明、清三代北京更成為全國的政治

10、、文化中心。因此，皇家宮庭、園囿、朝壇及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼長城麗，古運(yùn)河以此為北端，故文物古跡薈萃是北京旅游資源的最大優(yōu)勢。北京亦不乏自然風(fēng)景旅游資源，名山、森林、草原、溶洞、溫泉、湖泊不一而足。因此，北京成為全國最重要的旅游熱點城市之一。 北京是中華人民共和國的首都，是中央人民政府的直轄市，是全國的政治、文化中心。按中央對北京的要求，北京將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會安定和各項公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境達(dá)到世界一流水平的歷史文化名城和現(xiàn)代化國際城市。 北京是中國的首都，也是世界著名的歷史文化名城，她有悠久的歷史和豐富的文化遺產(chǎn)。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)和對外交流的發(fā)展，北京逐步

11、發(fā)展成為國際化的大都市，不僅有一百多個國家在此設(shè)有使領(lǐng)館，而且北京還是各國駐華商務(wù)機(jī)構(gòu)及中外經(jīng)濟(jì)合作交流、學(xué)術(shù)研討和旅游的首選地點之一，國際交往活動十分活躍。1999年以來，受房改政策及國家為促進(jìn)二級市場發(fā)展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法出臺的影響，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)和個人購買力的增強(qiáng)。從長期來看，對北京住宅市場起重要支撐作用的集團(tuán)購買力將會明顯下降，個人購房將會逐步成為住宅市場的主要力量。從供應(yīng)區(qū)位上看，普通住宅項目逐漸形成了一定的區(qū)域分布特點：市區(qū)（二環(huán)以內(nèi)的東城區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)）的住宅項目主要在老城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行再開發(fā)，因此多與傳統(tǒng)住宅區(qū)相交叉。而新開發(fā)的住宅區(qū)多沿

12、新建的二環(huán)路、三環(huán)路、四環(huán)路沿線呈條帶狀分布。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點，城南是危房改造的熱點，集中了較多的新住宅開發(fā)項目。2000年上半年商品住宅銷售出現(xiàn)旺勢，累計銷售住宅220.4萬平方米，較上年同期增長1.9倍，房地產(chǎn)投資維持高速發(fā)展態(tài)勢，上半年累計完成投資162.6億元，以20.5%的速度增長，住宅開復(fù)工面積達(dá)1937.3平方米，增長10.7%。同時，上半年商品房累計竣工199.1萬平方米，增長了67.4%。統(tǒng)計顯示，2000年上半年商品房的平均售價為3793元/平方米，較1999年末的4787元/平方米降幅明顯，價格的下降刺激了個人的消費(fèi)欲望，推動了整個住宅

13、市場的銷售。進(jìn)入2000年以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式以由單純的投資拉動發(fā)展發(fā)展為投資與消費(fèi)雙向拉動。近兩年普通住宅的建設(shè)重點集中在四環(huán)和五環(huán)之間，大型項目有在建的望京新城和回龍觀居住區(qū)等。三環(huán)以內(nèi)以危舊房改造為主，將建成10片危改小區(qū)，大部分分布在城南一帶。（二）區(qū)域因素估價對象位于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)三區(qū)交界處，八達(dá)嶺高速路東側(cè)，公路一環(huán)以北。區(qū)域南部為海淀區(qū)高校、研究所聚集的中關(guān)村科技園區(qū)，通過八達(dá)嶺高速路可直達(dá)馬甸新興的商住區(qū)。區(qū)域以東為朝陽區(qū)亞北居住區(qū)，區(qū)域以西為清河鎮(zhèn)所在地，是區(qū)域的商業(yè)服務(wù)中心，再向西就是上地科技園區(qū)。區(qū)域以北則是回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)。估價對象所在區(qū)域內(nèi)已建成永泰

14、里小區(qū)、清緣小區(qū)、清河小區(qū)、毛紡廠住宅小區(qū)，形成一定的聚集效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)的電力科學(xué)研究院、機(jī)械工程學(xué)院、首鋼冶金研究院延續(xù)了中關(guān)村、上地科技園區(qū)的科技氛圍。八達(dá)嶺高速路、公路一環(huán)兩條主干道穿過該地區(qū)，東西連接中關(guān)村、上地科技園區(qū)與亞運(yùn)村及亞北商住圈，南北連接馬甸商圈與回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)，對外交通十分便利。區(qū)域內(nèi)分布有清河百貨商場、金五星商廈、永泰莊購物中心等商服設(shè)施及金融、郵電、餐飲、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施（三）個別因素估價對象土地用途為居住用地，土地面積為21681.71平方米。土地呈較規(guī)則長方形，工程地質(zhì)條件良好。 估價對象的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件： 道路 北鄰永泰莊北路。 上水 目前小區(qū)內(nèi)有2眼

15、深水井，日供水600噸，小區(qū)建成后接市政供水。 下水 雨、污水排入小區(qū)東側(cè)排水干管，小區(qū)內(nèi)排水管線口徑為50公分。 供氣 小區(qū)南側(cè)20米有天然氣主管線及調(diào)壓站。電力清河小營開閉站通過馬房干線的三級電網(wǎng)到小區(qū)配電室。電信小區(qū)接清河電話局通訊管線。熱力小區(qū)南側(cè)熱力公司供暖鍋爐房。（四）最高最佳使用分析在運(yùn)用最高最佳使用原則估價時，受到合法原則的約束，同時房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。本次評估對象具有合法的使用方式及用途，其現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，估價對象為住宅及配套用地最為有利，因此本次評估以住宅及配套用途作為估

16、價的前提。五、測算過程： 在估價過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分別求取估價對象的熟地價格和毛地價格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價結(jié)果。 具體估價過程如下：(一)假設(shè)開發(fā)法 估價對象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計條件為： 建筑面積：61736平方米(地上: 60236平方米) 用地面積: 20819.03平方米。地上容積率：2.89 以上述條件為基礎(chǔ)計算估價對象的價格。1.采用市場比較法求取總開發(fā)價值運(yùn)用市場比較法，通過對北京市住宅樓市場的調(diào)查，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個住宅樓銷售案例進(jìn)行比較。選

17、取可比案例 案例a：怡清園·地點：海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島 ·地價區(qū)類：6類 ·交易類型：期房 ·建筑面積：120000平方米 ·用途： 住宅樓交易價格為樓面單價3750元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。 案例b：永泰小區(qū)·地點：海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn) ·地價區(qū)類：6類 ·交易類型：期房 ·建筑面積：300000平方米 ·用途： 住宅樓交易價格為樓面單價3950元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。案例c：清緣里

18、小區(qū)·地點：海淀區(qū)清河鎮(zhèn) ·地價區(qū)類：6類 ·交易類型：期房 ·建筑面積：50000平方米 ·用途： 住宅樓交易價格為樓面單價3800元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6-10層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。表1：因素條件說明表估價對象可比實例比較因素 估價對象案例a案例b案例c交易時間2000.112000.92000.112000.8交易方式買 賣買 賣買 賣買 賣土地位置海淀區(qū)清河永泰莊路海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn)海淀區(qū)清河鎮(zhèn)土地用途住宅及配套住宅住宅住宅土地級別6 類6類6 類6 類區(qū)域因素交通條件鄰支路，距主干

19、道800米，公共交通較不便捷鄰支路，距高速路1000米，公共交通不便捷鄰支路，距主干道約600米，公共交通一般鄰支路，距主干道約800米，公共交通一般集聚程度小型居住區(qū)中型居住區(qū)中型居住區(qū)小型居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平公共服務(wù)配套一般一般一般一般個別因素建筑面積 (平方米)6423212000030000050000建筑物結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆現(xiàn)澆現(xiàn)澆現(xiàn)澆建筑物裝修內(nèi)部粗裝修內(nèi)部粗裝修內(nèi)部粗裝修內(nèi)部粗裝修建筑物成新十成十成十成十成工程地質(zhì)條件良 好良 好良 好良 好2. 成本費(fèi)用建造成本a. 建安費(fèi)用按北京市現(xiàn)行建筑工程概(預(yù))算標(biāo)準(zhǔn)測算，估價對象建筑平均建安造價可確定為1200元/平方

20、米；b. 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，按建安費(fèi)用的12%取費(fèi)；c. 小區(qū)配套費(fèi)用，按建安費(fèi)用12%取費(fèi)；d. 電貼：電貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1100元/千瓦，住宅負(fù)荷為25瓦/平方米。不可預(yù)見費(fèi)按建造成本的5%取費(fèi)。專業(yè)人士費(fèi)專業(yè)人士費(fèi)包括勘察、設(shè)計、評估等費(fèi)用，按照建造成本的5%取費(fèi)3. 貸款利息取1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率5.94%，工期為1.5年，按工期一半計，單利計算。4. 銷售費(fèi)用買賣手續(xù)費(fèi)，按照房屋銷售收入的0.5%取費(fèi)；兩稅一費(fèi)(銷售稅金部分)按照銷售收入的5.5%計?。粡V告代理費(fèi)， 按照總開發(fā)價值的3%取費(fèi)。5. 發(fā)展商建造投資成本利潤投資回報率為成本費(fèi)用的20%。6. 根據(jù)熟地價對毛地地價測算本次

21、估價的地價分為熟地價和毛地價。熟地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩項費(fèi)用。其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)包括大市政費(fèi)及四源費(fèi)，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。生地（不具備三通條件且尚有待拆遷建筑）、毛地（已具備三通條件但尚有待拆遷建筑）、熟地（已具備三通條件且無待拆遷建筑）。 (1) 土地開發(fā)（三通及拆遷）費(fèi)根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地征地、拆遷費(fèi)折合為樓面單價700元/平方米、折合成地面單價2023元/平方米。 (二)市場比較法1. 根據(jù)替代原則，通過對北

22、京市住宅用地出讓市場的調(diào)查，取得下列三個案例：案例d：海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)10#、11#住宅樓，為北京市六類地價區(qū)。用地面積6500平方米，建筑面積12165平方米，容積率1.92。1999年12月交易價格為：樓面毛地價342元/平方米。案例e：海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)w06-w09住宅樓，為北京市六類地價區(qū)。用地面積25394平方米，建筑面積37659平方米，容積率1.48。1999年9月交易價格為：樓面毛地價350元/平方米。案例f: 海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)住宅用地，為北京市五類地價區(qū)。用地面積13913平方米，建筑面積32916平方米，容積率2.74。1999年11月交易價格為：樓面毛地價

23、330元/平方米。2.比較因素選擇依據(jù)估價對象的區(qū)域條件及個別條件，采用市場比較法時選擇的比較因素主要有:交易時間、交易方式、土地位置、土地用途、土地級別、土地使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套、宗地形狀、地上容積率、工程地質(zhì)條件、公交便捷程度、土地利用難易程度。（1）用途。指土地的合法規(guī)劃用途；（2）土地使用年限。指土地的合法有效可使用年限。（3）交易時間因素。指由于時間的因素房地產(chǎn)交易價格會不同；（4）交易情況因素。指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公平及客觀程度等；（5）區(qū)位因素。區(qū)域因素主要有位置、用途、距市中心距離、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等；（6）個別因素。個

24、別因素主要有地勢、地貌、宗地形狀、宗地面積、宗地容積率。3. 比較因素條件說明將以上案例與待估宗地進(jìn)行分析比較，并作具體的因素條件說明(見表4)。表4：因素條件說明表 待估宗地 及可比實例比較因素待估宗地案例a案例b案例c交易時間2000.111999.121999.91999.11土地位置海淀區(qū)永泰莊北路海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)交易情況正 常正 常正 常正 常交易方式出 讓出 讓出 讓出 讓土地用途住 宅住 宅住 宅住 宅土地級別六類六類六類五類土地使用年限70年70年70年70年交通條件臨永泰莊北路，距主干道900米臨次干道，距主干道約800米臨次干

25、道，距主干道約700米臨次干道，距主干道約200米區(qū)環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好域集聚程度小型居住區(qū)一般中小型居住區(qū)一般中型居住區(qū)一般中小型居住區(qū)一般因基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平素公共設(shè)施配套利用居住區(qū)級配套利用居住區(qū)級配套利用居住區(qū)級配套利用居住區(qū)級配套個宗地面積(m2)20819.0365002539413913別宗地形狀規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形規(guī)則長方形因地上容積率2.891.921.482.74素工程地質(zhì)條件良 好良 好良 好良 好 4.土地開發(fā)費(fèi) (1) 土地開發(fā)（三通及拆遷）費(fèi)根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價人

26、員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地征地、拆遷費(fèi)折合為樓面單價700元/平方米、折合成地面單價2023元/平方米。 (三)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法1. 有關(guān)北京市基準(zhǔn)地價的說明 北京市人民政府于1993年7月6日以北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知(京政發(fā) 1993 34 號)文件下發(fā)了北京市出讓國有土地基準(zhǔn)地價表及使用說明，對北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價針對不同用途和地價區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體的規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。 該基準(zhǔn)地價是在調(diào)查現(xiàn)有各類用地基礎(chǔ)上，根據(jù)地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平均價格。 依據(jù)北京市出讓國有土地基準(zhǔn)地價

27、表及使用說明，北京市基準(zhǔn)地價包括出讓金、大市政及四源費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。土地利用類型分為商業(yè)、公寓、住宅、工業(yè)，土地級別分為1-10類（詳見北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價表），在計算宗地地價時，可通過以下公式計算： 宗地基準(zhǔn)地價（熟地價）出讓金大市政及四源費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)毛地價=出讓金+大市政及四源費(fèi) 其中：出讓金取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×容積率修正系數(shù) 大市政及四源費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×容積率 2. 求取估價對象土地價格 (1)出讓金估價對象位于海淀區(qū)清河永泰莊北路，屬于地價六類地區(qū)，土地用途為住宅用途。估價對象條件與該地價區(qū)類的狀況相比屬一般狀況。取該地價區(qū)類住宅出讓基準(zhǔn)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)400元/平方米。估

28、價對象地上容積率為2.89，容積率修正系數(shù)為2.65。 (2)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 本報告所提到的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)僅指估價對象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)，即大市政及四源費(fèi)，未包含紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。根據(jù)相關(guān)文件并依照實際征收情況，大市政費(fèi)取100元/平方米，四源費(fèi)（不包括熱源費(fèi)）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)取50元/平方米，合計150元/平方米。(3)土地開發(fā)及其他費(fèi)用根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地開發(fā)費(fèi)為樓面單價700元/平方米、折合成地面單價2023元/平方米。 六、估價對象地價的確定 綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用

29、加權(quán)平均法求出住宅部分的最終地價結(jié)果。由于本次評估的評估目的是為確定出讓手續(xù)中的出讓價格，目前北京市地產(chǎn)市場交易比較活躍，因此市場比較法評估結(jié)果能較好地反映出地塊的真實地價水平，其次依據(jù)假設(shè)開發(fā)法測算出來的價格，由于基準(zhǔn)地價修正法自93年執(zhí)行，一直未做調(diào)整，采用此方法測算出來的價格較其他兩種方法測算出來的價格相差較大，且在北京市的出讓實例中也較實際價格偏高，故就假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法測算的結(jié)果依次取權(quán)重為40%、50%、10%，以求取最終的地價結(jié)果。 綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均法求出住宅樓的最終地價結(jié)果，根據(jù)北京市土地出讓實務(wù)及評估中的通常作法，住宅小區(qū)中

30、配套部分的毛地樓面價是住宅的1.5倍，住宅小區(qū)中配套部分的熟地樓面價是住宅的1.16倍，因此：估價結(jié)果一覽表地價權(quán)重熟地毛地熟地總價熟地地面價熟地樓面價毛地總價毛地地面價毛地樓面價評估方法%(元)(元/平方米)(元/平方米)(元)(元/平方米)(元/平方米)假設(shè)開發(fā)法40市場比較法50基準(zhǔn)地價修正法10住宅部分配套部分估價對象××小區(qū)住宅用地在估價期日2000年11月15日之正常市場價格為：住宅部分：熟地： 總價： 大寫金額： 單位地面熟地價： 元/平方米單位樓面熟地價： 元/平方米 毛地： 總價： 大寫金額： 單位地面毛地價： 元/平方米 單位樓面毛地價： 元/平方米配套部分：熟地： 總價： 大寫金額： 單位地面熟地價：元/平方米 單位樓面熟地價：元/平方米 毛地： 總價： 大寫金額： 單位地面毛地價： 元/平方米 單位樓面毛地價： 元/平方米以下為贈送的簡歷模板不需要的下載后可以編輯刪除，謝謝！性別