限購令對南京市住宅商品房價格影響

1、“限購令”對南京市住宅商品房價格的影響分析12級金企2班 12030519 王妍【摘要】自1978年房地產(chǎn)市場化改革在我國推行以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展的時期。特別是2010年北京率先實施房地產(chǎn)限購令后,更是引起了社會的廣泛關(guān)注和多位學(xué)者的研究。然而,這些相關(guān)文獻中并未有以南京為例進行的研究，所以本文對“限購令”對南京市住宅商品房價格進行影響分析。整理研究前人文獻后,通過對南京實施限購政策時期的成果比較, 理論分析和實證研究檢驗限購政策是否有成效,本文得出限購政策對于住宅商品房價格的影響效果，基于這樣的研究提出對于房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾點建議。【關(guān)鍵詞】限購令；住宅商品房價格；影響因素Analy

2、sis of the Influence of the "Purchase Order" on the Price of Commercial Housing in NanjingAbstract：Since 1978, the real estate market-oriented reforms implemented in our country, the real estate industry has entered a period of rapid development. Especially after the first implementation o

3、f the 2010 Beijing real estate restriction orders, it is attracting wide attention and a number of research of scholars. However, the literature has not conducted Nanjing as an example, this article on the "restriction order" in Nanjing residential real estate prices impact analysis. Finis

4、hing previous research literature by Nanjing embodiment compare the results of purchase of the policy period, the theoretical analysis and empirical studies have examined the restriction policy is effective, This paper draw a conclusion of the affection on the residential real estate prices affected

5、 by restriction policy and proposed the advices for the development of real estate market on the basis of the research.Keywords: House purchase restriction Residential real estate price Factors Development suggestions目 錄摘 要iAbstractii一、引言1二、相關(guān)概念界定1（一）限購令1（二）住宅商品房概念及價格1三、“限購令”影響下南京市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2（一）限購令的具

6、體措施2（二）“限購令”影響下的南京市住宅房地產(chǎn)概述3四、南京市住宅商品房價格影響因素的構(gòu)成分析7（一）經(jīng)濟發(fā)展水平7（二）居民消費水平8（三）住宅商品房的銷售面積8（四）消費者的心理預(yù)期8（五）消費者的購房需求9五、實證研究9（一）理論基礎(chǔ)9（二）模型的設(shè)計與建立10（三）數(shù)據(jù)的收集10（四）實證分析11（五）檢驗分析12（六）結(jié)論13六、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策存在的問題14（一）過度強調(diào)“限購”，無法抑制投機需求14（二）住宅商品房銷售構(gòu)成不合理，無法滿足住房剛性需求14（三）沒有引導(dǎo)居民進行理性投資15七、對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的建議15（一）適度稅收政策替代限購政策，以抑制投機需求1

7、5（二）增加改善性住房的供應(yīng)，滿足居民的住房剛性需求15（三）增加投資選擇性，避免居民投資盲目性16參考文獻16致 謝1718一、引言自1978年以來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷蓬勃壯大，現(xiàn)如今已成為我國經(jīng)濟文化的發(fā)展的重中之重。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的壯大對我國其他行業(yè)也起到帶動作用，從而對我國經(jīng)濟文化發(fā)展起到關(guān)鍵影響。如何解決房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不平衡、房價增長過快和房地產(chǎn)市場不健全等具體問題已成為房地產(chǎn)市場經(jīng)營管理之重要課題。住宅商品房價格的飛速上漲逐漸變成全國各城市需要共同面對的難題。住宅商品房的價格也是價格，受到供給和需求的相互影響。再看房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場供給的基礎(chǔ)是土地供應(yīng)量。我國對土地供應(yīng)量進行嚴格

8、控制以確保農(nóng)耕用地的充足。但是，房地產(chǎn)價格并沒有像價值規(guī)律一樣發(fā)展，所以居民多不了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，盲目在房地產(chǎn)行業(yè)里進行投資。全國各地住宅商品房價格一直高漲，老百姓都十分關(guān)注。住宅商品房價格問題不僅與老百姓切身利益息息相關(guān)，而且對我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起到?jīng)Q定性作用?？墒强v觀我國住宅房地市場的發(fā)展現(xiàn)狀，出現(xiàn)了很多問題，已經(jīng)無法僅僅采用市場這只“無形的手”進行調(diào)控，部分城市中開始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫化的現(xiàn)象，經(jīng)濟也走向了非健康發(fā)展的道路。為遏制投機行為和保障居民正常需求，“限購令”作為最強有效的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)運而生，自北京率先出臺限購令后，全國各個城市均相應(yīng)中央號召，推出各個城市有針對性的

9、細化“限購令”，以期對本地房價進行控制。二、相關(guān)概念界定（一）限購令2010年中，北京頒布了“國十條”，條例中首次了提出了“限購令”的概念。在這一細則提出后，各地方政府便緊接著頒布了一系列新的樓盤新政策。在這一系列的新政頒布的背后，限購令也在不斷的快速成熟和完善起來。到現(xiàn)在，北京、上海、深圳、杭州、南京等城市已經(jīng)開始試行限購令，基本原則非?！皬娪病保薅考抑荒苜徺I一套住房，在社會上引起較強烈的反響，輿論褒貶不一。與之相比下，南京、深圳等地的限購政策則相對人性化，規(guī)定每家每戶可以購買兩套住房。然而，在這些大中型城市中的限購令施行所帶來的收益與風(fēng)險，都是相對未知的，以下將以南京市住宅商品房市場的

10、影響為例，分析限購令的施行帶給這些大中型城市的利與弊。（二）住宅商品房概念及價格住宅商品房是指專供居民居住的房地產(chǎn)，包括公寓、別墅、集體宿舍、職工家屬宿舍等房地產(chǎn)，但不包括旅館、病房、托兒所、療養(yǎng)院等具有專門用途的房地產(chǎn)，也不包括住宅房地產(chǎn)中不住人或人防用的地下室等。 桑田.住宅房地產(chǎn)價格影響因素研究基于南京市1994-2012年季度數(shù)據(jù)的實證檢驗D.南京：南京工業(yè)大學(xué)，2012：5.若從不同的方面來將住宅商品房進行分類，則可以更好的探究其價值，從而對比價格得出結(jié)論。首先，按功能進行分類，住宅商品房可以分為居住功用，辦公功用，商業(yè)功用以及公共區(qū)域。其次，按規(guī)模進行分類，住宅商品房可以分為大型、

11、中型以及小型。最后按照建筑級別的高低來進行分類，住宅商品房又可以分為簡易、普通和高級等。住宅商品房價格是指住宅商品房在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營過程中，所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值與土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。 李紅衛(wèi).房價與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究J.中國科技縱橫，2013(11):180. 并且，住宅商品房的價格問題一直是房地產(chǎn)商以及廣大民眾較為關(guān)心的問題，商品房價格的高低與價值的相匹配程度也成為判定該樓盤性價比的重要標準之一。三、“限購令”影響下南京市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）限購令的具體措施1. 全國范圍 從2010年在北京提出“限購令”的細則之后，“限購令”的施行城市逐漸從大中型城市逐漸擴展開來

12、，現(xiàn)已有國家城鄉(xiāng)建設(shè)制定的40個城市正在施行限購政策。“限購令”在其施行過程中也在不斷的改進與完善，不斷配合各個城市的特點以及政策，盡量做到不損害大多數(shù)家庭的居住以及投資等一些根本的要求，并在一定程度上促進了房地產(chǎn)市場的公平競爭以及經(jīng)濟的良性循環(huán)發(fā)展。并且，在人流量相對較大，外地人口與不斷增加的北上廣等一線城市，限購令也在一定程度上盡量配合了其特殊性，即增加了外來人員的一年等后期制度等規(guī)則，最大程度保護了居民的利益。“限購令”在北上廣等發(fā)達城市的施行，可謂既是難點又是重點。既要保護好原住地居民的利益，又要給予外來人員以生活空間，從而實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展。北京作為“限購令”的發(fā)布市以及首都，需要起到良好

13、的帶頭作用。在北京，將對“限購令”的施行進行分類，根據(jù)每戶不同的情況來具體實施方案。首先，若該戶家庭已在該市擁有一套住房，則規(guī)定不允許繼續(xù)購入住房。其次，若該戶在該市沒有自己所擁有的住宅，則可以在連繳五年保險及交出個人所得稅的前提下購入一套住宅商品房。最后，政策中指出，將暫停對名下有兩套及以上住宅商品房的本市戶口的居民、名下有一套及以上住宅商品房的非本市戶口居民沒有該市暫住資格未繳納5年以上保險和個人所得稅的非本市戶口居民進行售房。各部門將嚴格監(jiān)視“限購令”在不同情況的家庭中的施行情況，同時，將啟動各監(jiān)管部門以及施行部門的獎懲機制，努力將公平公正最大化，保證每戶家庭的利益。在住房類借貸方面，也

14、將施行嚴格的管控機制，要求各擁有借貸條件的金融機構(gòu)對于住房擁有者的二套購房價格嚴格遵循政策，即首付的不利不能低于60%等。限購令在上海的施行相對于北京來說則較為溫和。首先，若該居民非本市戶籍且不擁有個人住房，則可以在繳納一年及以上的保險或者個人所得稅的前提下在金融機構(gòu)進行貸款購房?？梢钥闯觯虾Ｏ噍^北京，限購令的施行更為寬松，原因是經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動了城市房地產(chǎn)市場的活躍，所以政策的施行也相對靈活。其次，上海在住房類借貸方面上的政策也有所調(diào)整，即不允許已經(jīng)有兩套住房的本市籍居民在第三套住房的購買時進行貸款。最后，政府將增加普通商品房的供應(yīng)，為外來居民提供良好的生活空間，也為本市居民帶來便利，促

15、進房地產(chǎn)市場的公平競爭，快速發(fā)展。廣州的限購令也相對嚴格，大體來說，任何家庭不允許進行第二套住房的購買，非常住家庭不準在廣州購買，境外購房，按國家有關(guān)政策施行。2. 南京市范圍在國家“限購令”政策出臺一年之后即2011年，南京市政府也快速制定并開始施行限購令。其主要內(nèi)容包括：本地戶口居民不得購買超過兩套住宅商品房、非本地戶口居民在在繳納一年社會保險和個人所得稅的前提下不得購買超過一套住宅商品房?？v觀“限購令”在南京市的施行情況及其對房地產(chǎn)市場的影響。2011年，政策頒布，南京房地產(chǎn)市場極為不景氣。2012年，樓市復(fù)蘇，量價回升。2013年初，全年住宅商品房價格瘋長的景象。同年3月31日，南京頒

16、布“國五條”，具體提出了穩(wěn)定房價的目標。所以全年南京市新建住宅商品房價格的增長幅度比居民可支配收入的增長幅度要低。在2013年的后半年，南京市也開始逐漸放寬了對于二手房的限購政策，與樓市的活躍相呼應(yīng)。2014年9月21日，南京市終于發(fā)表了全面將限購政策取消的公文。該公文發(fā)表后迅速在房地產(chǎn)市場及民間引起巨大反響。從2011年“限購令”開始至2014結(jié)束，限購政策在南京的施行畫上了圓滿的句號。限購放開之后，南京樓市異?；鸨?。（二）“限購令”影響下的南京市住宅房地產(chǎn)概述1. 雙房銷售情況良好，銷售面積波段性增加銷售面積一定程度上可以反映居民的購房需求，所以限購政策的頒布及加大力度，在一定程度上，會降

17、低一部分居民的購房需求。從而達到政策的實施效果。在國家“限購令”出臺一年后的2011年，南京市正式頒布并施行了“限購令”?！跋拶徚睢鳖C布之后，房地產(chǎn)市場史無前例地進入冷淡期，具體表現(xiàn)在銷售量的下滑。南京市商品房銷售面積下降6.74%，南京市住宅商品房銷售面積下降9.80%。而從2012開始至2013年，商品房和住宅商品房銷售回升，兩年間，南京市商品房銷售面積增加59.18%，南京市住宅商品房銷售面積增加了67.89%。正是2012年樓市復(fù)蘇的具體表現(xiàn)。2013年，南京頒布“國五條”，加強了對房價的調(diào)控力度。所以，2013年至2014年，商品房和住宅商品房銷售面積有了小幅度的回落。商品房銷售面積

18、下降1.18%，住宅商品房銷售面積下降1.61%。而2014年南京市正式取消限購令后，2015年，南京市雙房銷售面積均有大幅度的提升。商品房銷售面積上漲27.79%，住宅商品房銷售面積上漲27.07%。（圖3.1）所以總體來看，限購令實施前后的這6年間，只有政策力度加大的2011年和2013年，銷售面積有回落，其余年份呈增長趨勢，也就是“限購令”僅在短期對雙房銷售有影響。圖3.1 20102015年南京市商品房和住宅商品房銷售面積（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)）2. 雙房銷售價格波段性上升，居民購房意愿增強銷售價格可以反映居民的購房意愿和購房能力，2011年南京市商品房平均銷售價格下降2.66%，南

19、京市住宅商品房平均銷售價格下降8.80%。2014年商品房平均銷售價格下降2.58%，住宅商品房銷售價格下降2.90%。其余時間呈增長態(tài)勢。（圖3.2）從2011年至2015年幾年里，商品房以及住宅商品房的銷售面積都呈現(xiàn)出大致增長的趨勢。這說明了居民的購房意愿在不斷增強，樓市的銷售情況也在不斷好轉(zhuǎn)。在2011年南京市限購令頒布和2013年底，可以看出在限購令實施力度加強這兩段時間內(nèi)，南京市商品房和住宅商品房的銷售面積都有小部分的回落， 限購政策的出臺，對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生影響。首先，任何政策的出臺都具有滯后性，具有內(nèi)部時滯和外部時滯。所以，在2011年年初，南京國八條出臺后，2011年全年，雙房銷

20、售面積和平均銷售價格有了明顯的回落。而2013年年底，寧八條的出臺，未對2013年雙房銷售面積和平均銷售價格的增勢帶來太大影響。而是對2014年的樓市產(chǎn)生了一定的效應(yīng)，使得雙房銷售面積和平均銷售價格回落。然而，其余限購政策并未推陳出新或是加大力度的年份，雙房銷售面積和平均銷售價格仍然保持一個較高的增長幅度。所以，仍然可以得出，“限購令”僅在短期影響住宅商品房及商品房價格。圖3.2 20102015年南京市商品房和住宅商品房平均銷售價格（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)）3. 市場呈供不應(yīng)求趨勢，成交面積穩(wěn)步上升住宅商品房供求面積對比可以反映開放商房源的充足性，房源的充足與否對房價也有一定的影響。2010

21、年和2011年住宅商品房供應(yīng)面積分別比住宅商品房銷售面積多了150萬平方米和220萬平方米。市場呈供大于求狀態(tài)。20122014年住宅商品房供應(yīng)面積分別比銷售面積少了90萬平方米、30平方米和110萬平方米。市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)。但20102014年間，整體房源供應(yīng)量和成交量呈上升趨勢，分別上升了65%和144%。（圖3.3）在“限購令”實施的這4年間，南京市住宅房地產(chǎn)市場逐漸由買方市場，過渡為賣方市場，由房源充足轉(zhuǎn)換為房源緊缺。而整體來看，成交面積迅速上升，市場反應(yīng)較好，但因為政策的限制，房地產(chǎn)商的房源供應(yīng)收到一定的影響。上升較慢。具體轉(zhuǎn)折點是2012年南京市“限購令”實施后的第一年。圖3.

22、3 20102014年南京市年度供銷量對比（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）4. 住宅銷售面積構(gòu)成變化，房屋需求改善90平米至144平米的商品住宅滿足大多數(shù)居民的改善性需求，被稱為改善性住宅。多數(shù)居民愿意為改善性住宅投入的資金就是其所能接受的最高房價，鎖改善性住宅銷售占比的變化一定程度上也能反映價格的變化?？v觀南京市房地產(chǎn)市場，格局不斷變化，需求不斷回升。南京市房地產(chǎn)市場在2015年呈現(xiàn)房價持續(xù)上漲態(tài)勢。南京市商品住宅銷售構(gòu)成上，90平米以下和90144平米之間的商品住宅銷售比例占絕大部分，分別是47.1%和40.0%。144平米以上的商品住宅銷售比例只占12.9%。（圖3.4）另外，在2012年，改善

23、性住宅占總體銷量的比重最大，為50.2%，2013年改善性住宅比重有所下降，為48.5%，2014年，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，改善性住宅銷量占比下降了很大幅度，為37.7%。2015年，改善性住宅占比回升，提升至40.00%（圖3.5）所以房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺，降息降準、下調(diào)購房首付比例以及更為靈活的公積金貸款政策等一系列支持居民改善住房條件的調(diào)控政策的推出刺激改善性需求釋放。所以限購政策在短期內(nèi)對改善型住宅的銷售產(chǎn)生影響，進而影響住宅商品房價格。圖3.4 2015年南京市商品住宅銷售構(gòu)成（數(shù)據(jù)來源：中央人民政府網(wǎng)）圖3.5 20122015年改善性占比（數(shù)據(jù)來源：中央人民政府網(wǎng)）四、南

24、京市住宅商品房價格影響因素的構(gòu)成分析影響住宅商品房價格的因素主要有兩類，一類是經(jīng)濟因素一類是社會因素。主要經(jīng)濟因素有國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民消費水平、財政收支等。主要社會因素有消費者的心理預(yù)期，消費者的購房需求等。這些因素會對房地產(chǎn)市場的供給和需求關(guān)系產(chǎn)生影響，特別是影響需求，進而需求影響價格，以下將對幾種影響因素進行具體分析。（一）經(jīng)濟發(fā)展水平一般情況下，房地產(chǎn)市場需求增加有多方面的原因，例如地區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平提高。一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平提高、使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理、提高就業(yè)率，提高使居民收入水平，財政收入穩(wěn)定等。迅速增長的市場需求會導(dǎo)致地區(qū)住宅商品房價格的提升。

25、反之，地區(qū)房價會降低。從我國的總體情況來看，改革開放已經(jīng)進行了30多年，現(xiàn)如今的房產(chǎn)價格與改革初相比，有了翻天覆地的變化，就是因為全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民消費水平等一系列經(jīng)濟因素的突飛猛進的發(fā)展。而從目前來看，東部沿海地區(qū)與中西部內(nèi)陸地區(qū)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市與城市三線城市之間，房價水平仍然有非常明顯的差異，這也是因為上述城市在經(jīng)濟發(fā)展水平、居民消費水平等經(jīng)濟因素方面存在著差異。（二）居民消費水平居民消費水平的高低也是影響房地產(chǎn)市場的一個重要因素。 “居民消費價格指數(shù)”是度量居民生活消費和服務(wù)價格水平隨時間變動的相對數(shù)，綜合反映居民購買的生活消費品和服務(wù)價格水平的變動情況。它包括了

26、對居民生活中一切具體指出的衡量，反應(yīng)了居民的消費能力，也從一個側(cè)面反映出了限購政策實施期間房地產(chǎn)市場的興衰。消費能力一定程度上可以決定居民的消費水平，住宅對居民來說是剛性需求也是投機性需求，消費能力的高低，一定程度上可以催生房屋價格的變化。（三）住宅商品房的銷售面積另外，住宅商品房的銷售面積一定程度上也可影響房屋的銷售價格，這是由供求關(guān)系決定的。在供大于求的買方市場上，成交價格由市場競爭產(chǎn)生市場均衡價格，此均衡價格一般較低。而在供不應(yīng)求的賣方市場上則正好相反，因為是賣方市場，供應(yīng)不足，所以賣方占有主導(dǎo)權(quán)，賣方在一定程度上可以提升成交價格。同時，房屋銷售面積的變化和房屋銷售價格的變化一般是不可分

27、割的，具有相關(guān)性。也可反映限購政策中對住房套數(shù)限購的狀態(tài)。其中，新建住宅銷售價格指數(shù)可較直觀地反映我國住宅商品房價格的變化，該指數(shù)以前一期為基地，可以比較好地反映限購期間市場對住宅商品房的需求。（四）消費者的心理預(yù)期消費者的心理預(yù)期對房地產(chǎn)價格也有一定的影響，“限購令”的出臺無疑是帶給了這個社會一個重大信息，房價將繼續(xù)上漲。21世紀初，房價的巨幅上漲便是離不開居民對的房屋銷售價格上漲的心理預(yù)期。居民看到房價上漲，便會形成未來房價依然會上漲的心理預(yù)期，況且在通脹率飆高的現(xiàn)實情況下，居民擔心未來無法以現(xiàn)有資產(chǎn)滿足剛性住房需求，或是預(yù)期現(xiàn)有房價的投資收益率比其他投資產(chǎn)品收益率要高，所以會趕緊籌資購買

28、以免損失。房價上漲的幅度越大，人們的購買欲望就越強烈，使得住房剛性需求被夸大，甚至出現(xiàn)“恐慌性需求”，于是便在許多城市出現(xiàn)了“鬼城”現(xiàn)象。所以，居高不下的房價和較低的入住率是供需矛盾的主要體現(xiàn)。雖然“限購令”實施后，房屋銷售量相前幾年同期而言減少了，但是房屋價格依然處于高位。從上文現(xiàn)狀分析中可以看出，每到政策出現(xiàn)調(diào)整或力度下調(diào)的時候，房屋價格都會迅速甚至畸形地上漲。所以不合理的消費者心理預(yù)期會導(dǎo)致住宅商品房價格的扭曲發(fā)展。（五）消費者的購房需求從房地產(chǎn)市場中的需求來看，購房需求可大致分為三類，分別是：消費、投資與投機?！跋拶徚睢睂@三種需求的影響力度不同，三種需求受到政策調(diào)控后，反映程度也不同

29、。首先，來看消費類需求，消費是自己購買自己使用，是一種剛性需求?！跋拶徚睢睂Υ祟悇傂孕枨笥绊懖淮?。對此類需求而言，住宅是生活必需品，無論房價上漲或者下跌，都不會改變此種需求。并且，對這類消費者而言，他們一般沒有空閑資金對房屋住宅進行投資或者投機，他們僅有可維持生活必需的資金。其次，從投資需求來看，房地產(chǎn)作為長期資本性投資的代表，具有價值高增長性、高保值性和高穩(wěn)定性。所以投資者紛紛對其進行長期投資。“限購令”的出臺在一定程度上會影響此類投資者的利益。但若是長期投資者，則影響不大，因為就未來而言，中國房地產(chǎn)價格仍然有著上漲的趨勢。所以投資者即使在“限購令”出臺的大環(huán)境下，仍然會堅持長期投資。為了在

30、未來獲得更大的收益。最后，從投機需求來看，它是投機者使用財務(wù)杠桿，通過房產(chǎn)買賣來投資的需求。 “限購令”主要就是為了打擊這種危害市場秩序的投機行為。五、實證研究（一）理論基礎(chǔ)限購政策出臺以來，引起了學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注。復(fù)旦大學(xué)的劉堯（2012）通過建立誤差修正模型(VECM) 研究了限購政策對上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)的影響，結(jié)果顯示限購政策在短期內(nèi)可遏制房價增速，他認為房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵不在于限購，而是管理房地產(chǎn)價格預(yù)期和增加市場投機者持有成本。賈生華、孟楨超（2012）通過向量自回歸模型(VAR) 模型和脈沖響應(yīng)辨析限購政策的持續(xù)性效果，結(jié)果顯示，限購政策導(dǎo)致城市商品住宅市場出現(xiàn)“量價齊跌”，但時間不同

31、步，交易量是價格的格蘭杰原因, 對價格產(chǎn)生同向滯后影響。王瑞璠、黃楚興的限購令對房價的影響以天津市為例，建立多元線性回歸方程，研究“限購令”對房地產(chǎn)價格的影響，分析在“限購令”影響下，住宅商品房價格是如何變化的。通所以，經(jīng)過前人的相關(guān)證明，說明用多元線性回歸方程來分析限購令對房價的影響是可行的。（二）模型的設(shè)計與建立 1. 設(shè)計思想本文采用多元線性回歸模型是因為在實際經(jīng)濟問題中，一個變量往往受到多個變量的影響。例如，家庭消費支出，除了受家庭可支配收入的影響外，還受諸如家庭所有的財富、物價水平、金融機構(gòu)存款利息等多種因素的影響。所以假設(shè)住宅商品房平均銷售價格，受到居民消費價格指數(shù)、新建住宅房屋銷

32、售價格指數(shù)和住宅商品房平均銷售面積的影響。建立多元線性回歸模型。另外，由于自變量之間存在的多重共線性關(guān)系會引起誤差，并且隨機誤差項包含一些影響因變量 y 的因素，當這些因素中有變量隨自變量 x 的變化而對因變量 y 產(chǎn)生不同影響時，會產(chǎn)生異方差，因此要對模型分別進行多重共線性檢驗和對異方差檢驗。2. 變量的選取因為影響經(jīng)濟發(fā)展水平的變量過多，切衡量經(jīng)濟發(fā)展水平的指標也過多，不好判斷具體哪個指標對住宅商品房價格影響最大，所以此模型中不予選取。居民消費水平一定程度上決定了居民對住宅商品房價格支付的最大限度。而居民消費價格指數(shù)則是對居民消費水平的最好反映，且限購政策對居民消費水平也有影響，所以模型中

33、選取此指標。住宅商品房的銷售面積可反映住宅商品房的銷售狀況，進而反映住宅商品房的銷售價格，同時，限購政策是對住宅商品房購房套數(shù)進行限制，因為可以較直觀反映限購政策對住宅商品房價格的影響，所以此處選取新建住宅商品房銷售價格指數(shù)和住宅商品房銷售面積兩個變量。而消費者的心理預(yù)期和消費者的購房需求等社會因素因為沒有客觀數(shù)據(jù)，無法衡量，不便建立模型，所以不予選取。所以最終選取居民消費價格指數(shù)、新建住宅商品房銷售價格指數(shù)和住宅商品房銷售面積作為自變量，住宅商品房平均銷售價格作為因變量。3. 模型的構(gòu)建采用居民消費價格指數(shù)、新建住宅房屋銷售價格指數(shù)、住宅商品房銷售面積、住宅商品房平均銷售價格等變量，建立模型

34、對住宅商品房價格影響因素進行實證分析：建立多元線性回歸方程，Y=南京市住宅商品房平均銷售價格，X1=居民消費價格指數(shù)，X2=新建住宅商品房銷售價格指數(shù)，X3=住宅商品房銷售面積，=誤差項：Y=0+ 1X1 + 2X2 + 3X3 + （1）其中居民消費價格指數(shù)、新建住宅房屋銷售價格指數(shù)和住宅商品房銷售面積是自變量，新建住宅商品房平均銷售價格是因變量。（三）數(shù)據(jù)的收集鑒于數(shù)據(jù)的可得性，本文選擇2006年至 2015 年的年度數(shù)據(jù)，指數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)均以前一年為基期。住宅商品房銷售面積、住宅商品房平均銷售價格原始數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局；居民消費價格指數(shù)、新建住宅房屋銷售價格指數(shù)原始數(shù)據(jù)來源于南京市統(tǒng)計局網(wǎng)

35、。（表5.1） 表5.1 20062015年影響房價的相關(guān)數(shù)據(jù)居民消費價格指數(shù)新建住宅商品房銷售價格指數(shù)住宅商品房銷售面積（萬平方米）住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）2006101.6104.61429.184270.362007104.3108.31064.525010.942008105.4103.6659.124808.00200999.699.21114.036893.002010103.8110.4754.829227.002011105.3101.3680.898414.622012102.798.5876.259674.842013102.7103.91143.1511078

36、.002014102.6103.51124.7310964.002015102.0102.31429.1812060.40(數(shù)據(jù)來源: 國家統(tǒng)計局網(wǎng)，南京市統(tǒng)計局網(wǎng))（四）實證分析采用多元線性回歸模型，判斷住宅商品房平均銷售價格和居民消費價格指數(shù)、新建住宅商品房銷售價格指數(shù)及住宅商品房銷售面積是否存在線性關(guān)系。將表5.1數(shù)據(jù)輸入Eviews6. 0 軟件，采用多元線性分析方式，再進行結(jié)果分析: Y=20985.9+11.97X1-148.51X2+1.36X3(0.215) (0.012) (-0.424) (0.229)R²=0.056 F=0.118 d=0.456模型中參數(shù)表示

37、，居民消費價格指數(shù)每增長1點，南京市住宅商品房平均銷售價格增長11.97元。新建住宅房屋銷售價格指數(shù)每增長1點，南京市住宅商品房平均銷售價格減少148.51元。住宅商品房銷售面積每增加1萬平方米，南京市住宅商品房平均銷售價格增加1.36元。結(jié)果可以看出，反映擬合優(yōu)度的可決系數(shù)R²接近于0，F(xiàn)統(tǒng)計量很小，d值不在1.52.5之間，變量之間相互獨立性不夠好，殘差存在自相關(guān)。各解釋變量都不是很顯著。另外經(jīng)過雙邊檢驗，查表知在5%的顯著性水平下，自由度為3的t分布臨界值為3.1824，各變量的t檢驗值0.215、0.012、-0.424和0.229均小于3.1824，所以接受原假設(shè)。所以，說

38、明Y與X1、X2和X3之間不存在明顯的線性關(guān)系，即南京市住宅商品房平均銷售價格與居民消費價格指數(shù)、新建住宅房屋銷售價格指數(shù)和住宅商品房銷售面積不存在明顯的線性關(guān)系。說明10年這個長期時間段，限購政策對住宅商品房價格的影響并不明顯。（五）檢驗分析1. 多重共線性檢驗多重共線性檢驗法可檢驗出各變量之間有無線性關(guān)系，判斷各變量之間有無自相關(guān)性。所以此處進行多重共線性檢驗。將表5.1數(shù)據(jù)輸入Eviews6. 0 軟件，以下進行結(jié)果分析: 從分析結(jié)果中可以看出，居民消費價格指數(shù)和新建住宅房屋銷售價格指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.385404，居民消費價格指數(shù)和住宅商品房銷售面積的相關(guān)系數(shù)為-0.702006，居民

39、消費價格指數(shù)和南京市住宅商品房平均銷售價格的相關(guān)系數(shù)為-0.160831，新建住宅房屋銷售價格指數(shù)和住宅商品房銷售面積的相關(guān)系數(shù)為-0.063340，新建住宅房屋銷售價格指數(shù)和南京市住宅商品房平均銷售價格的相關(guān)系為-0.197559，南京市住宅商品房銷售面積和南京市住宅商品房平均銷售價格的相關(guān)系數(shù)為0.141273。因此，居民消費價格指數(shù)、新建住宅房屋銷售價格指數(shù)和住宅商品房銷售面積與南京市住宅商品房平均銷售價格之間相關(guān)性較低。（在多重共線性檢驗中，各個變量相關(guān)性所對應(yīng)的數(shù)值越接近1，變量相關(guān)性越高。反之，變量相關(guān)性越低。）2. 異方差檢驗( white檢驗)異方差的檢驗主要有兩種：一是圖示檢

40、驗法；二是懷特（H.White）檢驗法。由于圖示檢驗法不夠客觀，因此本文在檢驗異方差是否存在時采用懷特檢驗法。將表5.1數(shù)據(jù)輸入Eviews6. 0 軟件， 進行結(jié)果分析：由上述分析可知，Obs*R-squared=6.428222，在自由度是（4-1）=3，在顯著性水平為5%的情況下查表，卡方值為7.8147，,大于6.428222，不存在異方差。（當 White檢驗中，得出的Obs*R-squared的值小于給定的顯著性水平下的卡方值，則原假設(shè)成立，即不存在異方差；反之則拒絕原假設(shè)，即存在異方差。）所以模型的建立是有效的。（六）結(jié)論從上述分析中可以看出，限購政策在短時間內(nèi)能夠一定程度上抑制

41、住宅商品房價格過快上漲的勢頭。并且短時間內(nèi)，限購政策有效地減少了居民對住宅商品房的投資需求。同時，由于住房需求是剛性的，居住是一種必需品，限購政策還加快改善了居民對房屋的剛性需求。改善了住宅商品房的銷售構(gòu)成，滿足了大多數(shù)居民對住房的和改善性需求。使政策真正落實于民，服務(wù)于民?？墒情L期來看，限購政策的影響就不是那么顯著。無法很好的抑制房價，改善居民購房需求。通過實證分析的結(jié)果可以看出，限購政策對住宅商品房價格并沒有多少抑制作用，相關(guān)變量之間也沒有明顯的線性關(guān)系。在房價必然會上升的情況下，限購政策的影響微乎其微。從中國房地產(chǎn)市場來看，供需矛盾突出在很大程度上對房地產(chǎn)市場價格上漲起決定性作用，這在中

42、國房地產(chǎn)市場是是很普遍的。為了將這種供需矛盾解決，僅僅依靠抑制房屋的投資性需求是不可能從根本上解決房價問題的，和解決居民的住房問題。耕地保護政策使得我國政府不得不對土地供給量進行嚴格把控。所以，房屋供給上來看，貨源并不充足。土地價格也一直高漲不落。同時，中國人口眾多，所以伴隨著新人口的出生，居民對住房需求源源不斷。因此，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行貸款重金投入這個市場，以獲得更多的房源來擴大生產(chǎn)規(guī)模。所以這些高額的土地成本及銀行貸款利息就形成開發(fā)成本，成本高，售價自然就高。所以房屋價格上漲成為了必然。六、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策存在的問題綜上所述，“限購令”在短時間內(nèi)確實對住宅商品房市場有一定的

43、影響，對住宅商品房銷售面積和住宅商品房平均銷售價格的增長起到了一定的抑制作用。遏制了一部分居民對住宅商品房的投資需求。但是，從長遠發(fā)展的角度來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然存在很多隱患，因為房地產(chǎn)市場的根本問題供求關(guān)系并沒有得到解決。而因為供求矛盾引起了一系列相關(guān)問題。（一）過度強調(diào)“限購”，無法抑制投機需求南京房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策集中在對購房套數(shù)的限制上。例如本地戶口居民不得購買超過兩套住宅商品房、非本地戶口居民在在繳納一年社會保險和個人所得稅的前提下不得購買超過一套住宅商品房。但這樣僅僅限制了購房套數(shù)，并不能很好地抑制居民的投機需求，居民依然會通過其他途徑購買住宅。所以住宅商品房的銷售面積仍

44、然呈現(xiàn)上漲趨勢。房地產(chǎn)市場上仍然存在著大批量的投機資本。（二）住宅商品房銷售構(gòu)成不合理，無法滿足住房剛性需求因為宏觀調(diào)控政策不夠全面，僅以限購的方式來控制房價，以求保障居民正常購房需求。這樣是效果欠佳的。因為房地產(chǎn)市場上住宅商品房包括公寓、別墅、集體宿舍、職工家屬宿舍等。因為居民購房套數(shù)受到限制，所以房地產(chǎn)商為了追求最大利潤，會在高檔公寓、別墅上進行大量投資。相對而言，對改善性住房的投資會減少。使得改善性住房在住宅商品房銷售構(gòu)成中占比變少。因而造成住宅商品房銷售構(gòu)成不合理，無法滿足居民的住房剛性需求。（三）沒有引導(dǎo)居民進行理性投資因為政策限制了購房的數(shù)量，居民的住房剛性需求沒有得到滿足。住宅商

45、品房價格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢。而從投資需求來看，房地產(chǎn)作為長期資本性投資的代表，具有價值高增長性、高保值性和高穩(wěn)定性。所以投資者紛紛對其進行長期投資?！跋拶徚睢钡某雠_在一定程度上會影響此類投資者的利益。但若是長期投資者，則影響不大，因為就未來而言，中國房地產(chǎn)價格仍然有著上漲的趨勢。所以投資者即使在“限購令”出臺的大環(huán)境下，仍然會堅持長期投資。為了在未來獲得更大的收益。使得居民紛紛進入房地產(chǎn)市場投資，房地產(chǎn)市場上充斥著大量的閑置資本，加速了房地產(chǎn)泡沫的形成。七、對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的建議我們要對限購政策重新進行考量評定。分析利與弊，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)。有針對性全面完善房地產(chǎn)市場的限購政策。為了穩(wěn)定住

46、宅商品房價格，針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場限購政策，提出以下幾點建議：（一）適度稅收政策替代限購政策，以抑制投機需求限購政策雖然在短期對住宅商品房價格有一定的抑制作用，但是對整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展是不利的，因為住宅商品房價格和住宅商品房銷售面積的下降都是暫時的。供大于求的狀態(tài)也是暫時性的。而政策力度一旦減輕，則會帶來住宅商品房價格迅速上漲；如果限購政策長期一直存在，整體房地市場將會萎縮，因此，在對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時，政府因采用經(jīng)濟手段而非行政手段。為了抑制居民對住宅商品房的投資與投機需求，政府頒布了限購政策，但是以戶籍為區(qū)分標準的限購政策對非本地人口是相當不利的?？刹捎锰岣呱虡I(yè)貸款利率、增收交易稅和提

47、高首付比例的方式來代替限制戶籍，抑制投機需求。具體表現(xiàn)為，在居民購買房產(chǎn)時，對其名下住宅數(shù)量進行核查，首套房可享受較低的商業(yè)貸款利率、較低的交易稅及較低的首付比例。二套房及以上則需要承擔較高的商業(yè)貸款利率、交易稅和首付比例。另外，針對不同戶型也可采取不同的增稅方式。若是90平方米以下或是在90140平方米之間的住宅商品房可享受較低的利率，140平方米以上的住房、別墅和商品房則可以增加稅率。這樣可以有效抑制居民對住宅商品房的投機和投資需求。 （二）增加改善性住房的供應(yīng)，滿足居民的住房剛性需求住宅商品房市場的供求不平衡狀況是其價格持續(xù)走高的主要原因。南京作為一個經(jīng)濟文化發(fā)展較好的城市，擁有眾多外來

48、人口。一大波有志青年來寧求學(xué)、就職及創(chuàng)業(yè)。推動南京GDP的增長，為南京的經(jīng)濟發(fā)展筑基。并為南京經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供保障。但是，由于源源不斷增長的外來人口眾多，而南京市的土地供應(yīng)量又有限，所以在導(dǎo)致供求不平衡的狀況下，使得南京市的住宅商品房呈現(xiàn)稀缺狀態(tài)，進而擁有了增值的空間。從而引起了大量的投資者和投機者的興趣。因此，限購政策并不能將房地產(chǎn)市場的供求不平衡問題處理好。為此，政府應(yīng)該合理規(guī)劃城市住宅用地格局，鼓勵地產(chǎn)商多進行經(jīng)濟適用房及改善型住宅的開放，并給予地產(chǎn)商一定的優(yōu)惠政策或是獎勵。來滿足持續(xù)增長的住房剛性需求。通過改善供給結(jié)構(gòu)來使房地產(chǎn)市場的供求矛盾不平衡狀況減輕，使住宅商品房價格可以達到較為穩(wěn)定的狀態(tài)。（三）增加投資選擇性，避免居民投資盲目性2011年開始，南京實行住宅限購政策，對首套房實行限購，二套房增收交易稅和房產(chǎn)稅，使得居民在購買時會考慮自身所能承擔的交易成本和持有成本。短期內(nèi)，限購政策確實達到了一定的效果。可是限購政策的措施是無法合乎市場規(guī)律的，也會導(dǎo)致宏觀市場的