每平米造價(jià)指標(biāo)

1、01 全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)塔樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、弱電、防雷接地等十個(gè)專業(yè)。 公共部分樓梯間、電梯間地面為水泥砂漿整體面層，天棚、內(nèi)墻面底層刷耐水膩?zhàn)?，面?擦洗涂料。含給排水、消防、通風(fēng)設(shè)備，不含電梯、衛(wèi)生潔具，弱電 （ 電視、電話、綜合布 線）只埋管不穿線?；炷翞轭A(yù)拌混凝土，土方運(yùn)距 5 公里以內(nèi)。每平米造價(jià) 1383.46 元，其中：建筑工程： 727.22 元; 裝飾工程： 289.87 元; 電氣工程： 307.14 元;管道工程： 55.95 元; 通風(fēng)工程： 3.28 元;02 框剪結(jié)構(gòu)住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風(fēng)空調(diào)、照明、動(dòng)

2、力、消防報(bào)警、綜合布線、 安全防范、有線電視、防雷接地等十三個(gè)專業(yè)。含熱交換站、消防、空調(diào)設(shè)備，中高檔衛(wèi) 生潔具，普通燈具，外窗為落地窗，不含電梯，居室門。公共部分樓梯間、電梯間地面粘 貼地磚，天棚做輕鋼龍骨裝飾石膏板吊頂，外墻外保溫粘貼聚苯板，單層輕質(zhì)陶?；炷?條板隔墻，混凝土為預(yù)拌混凝土，土方運(yùn)距 30 公里以內(nèi)。每平米造價(jià) 1219.28 元，其中：建筑工程： 681.99 元; 裝飾工程： 264.56 元; 電氣工程： 101.69 元;管道工程： 164.51 元; 通風(fēng)工程： 6.53 元;03 框剪結(jié)構(gòu)商住樓：包括建筑、裝飾、給排水 （給水、排水、中水、熱水、純凈水 ） 、消

3、防（含消防噴淋系統(tǒng) ） 、 空調(diào)水、照明、動(dòng)力、弱電、防雷接地、通風(fēng)等十個(gè)專業(yè)。外墻外保溫粘貼聚苯板、外墻 內(nèi)保溫為水泥聚苯板，增強(qiáng)水泥條板隔墻，外窗為落地窗。本工程不含采暖系統(tǒng)，采用集 中空調(diào)采暖，含給排水、通風(fēng)空調(diào)、消防設(shè)備，普通燈具，普通潔具，不含電梯，外墻玻 璃幕?；炷翞轭A(yù)拌混凝土，土方運(yùn)距 20 公里以內(nèi)。每平米造價(jià) 1870.88 元，其中：建筑工程： 957.31 元; 裝飾工程： 362.70 元; 電氣工程： 180.77 元;管道工程： 165.44 元; 通風(fēng)工程： 204.66 元;04 混合結(jié)構(gòu)住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水、照明、弱電、防雷接地、等七個(gè)專業(yè)

4、。外墻外保溫粘貼 聚苯板、外墻內(nèi)保溫粘貼無紙石膏聚苯板復(fù)合板，單層輕質(zhì)陶?；炷翖l板隔墻，陽臺(tái)不 封閉，弱電只埋管不穿線，不含衛(wèi)生潔具、燈具?；炷翞楝F(xiàn)場攪拌。每平米造價(jià) 2137.44 元，其中：建筑工程： 1122.43元;裝飾工程： 396.12元;電氣工程： 209.34 元;管道工程： 272.28 元; 通風(fēng)工程： 137.27 元工程預(yù)付款及其計(jì)算1. 預(yù)付備料款的限額預(yù)付備料款限額由下列主要因素決定：主要材料 ( 包括外購構(gòu)件 ) 占工程造價(jià)的比重 ; 材料儲(chǔ)備期 ; 施工工期。對(duì)于施工企業(yè)常年應(yīng)備的備料款限額，可按下式計(jì)算 ;備料款限額 =年度承包工程總值 *主要材料所占比重

5、 / 年度施工日歷天數(shù) *材料儲(chǔ)備天數(shù) 一般建筑工程不應(yīng)超過當(dāng)年建筑工作量 (包括水、電、暖 )的 30%，安裝工程按年安裝 工作量的 10%;材料占比重較多的安裝工程按年計(jì)劃產(chǎn)值的 15%左右撥付。2. 備料款的扣回 發(fā)包單位撥付給承包單位的備料款屬于預(yù)支性質(zhì)，到了工程實(shí)施后，隨著工程所需主 要材料儲(chǔ)備的逐步減少，應(yīng)以抵充工程價(jià)款的方式陸續(xù)扣回?？劭畹姆椒ǎ?1) 可以從未施工工程尚需的主要材料及構(gòu)件的價(jià)值相當(dāng)于備料款數(shù)額時(shí)起扣， 從每次 結(jié)算工程價(jià)款中，按材料比重扣抵工程價(jià)款，竣工前全部扣清。其基本表達(dá)公式是：T=PM/NT 起扣點(diǎn)，即預(yù)付備料款開始扣回時(shí)的累計(jì)完成工作量金額 ;M 預(yù)付備

6、料款限額 ;N 主要材料所占比重 ;P 承包工程價(jià)款總額。(2) 扣款的方法也可以在承包方完成金額累計(jì)達(dá)到合同總價(jià)的一定比例后， 由承包方開 始向發(fā)包方還款，發(fā)包方從每次應(yīng)付給承包方的金額中扣回工程預(yù)付款，發(fā)包方至少在合 同規(guī)定的完工期前將工程預(yù)付款的總計(jì)金額逐次扣回。工程進(jìn)度款的支付 (中間結(jié)算 )施工企業(yè)在施工過程中，按逐月 ( 或形象進(jìn)度、或控制界面等 )完成的工程數(shù)量計(jì)算各 項(xiàng)費(fèi)用，向建設(shè)單位 (業(yè)主)辦理工程進(jìn)度款的支付 (即中間結(jié)算 )。工程進(jìn)度款支付過程中，應(yīng)遵循如下要求：1. 工程量的確認(rèn)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，工程量的確認(rèn)應(yīng)做到：(1) 承包方應(yīng)按約定時(shí)間，向工程師提交已完工程量的報(bào)告

7、。(2) 工程師收到承包方報(bào)告后 7天內(nèi)未進(jìn)行計(jì)量， 第 8天起，承包方報(bào)告中開列的工程 量即視為已被確認(rèn)，作為工程價(jià)款支付的依據(jù)。(3) 工程師對(duì)承包方超出設(shè)計(jì)圖紙范圍和 ( 或) 因自身原因造成返工的工程量， 不予計(jì)量2. 合同收入的組成(1) 合同中規(guī)定的初始收入， 即建造承包商與客戶在雙方簽訂的合同中最初商定的合同 總金額，它構(gòu)成了合同收入的基本內(nèi)容。(2) 因合同變更、索賠、獎(jiǎng)勵(lì)等構(gòu)成的收入，這部分收入并不構(gòu)成合同雙方在簽訂合同 時(shí)已在合同中商定的合同總金額，而是在執(zhí)行合同過程中由于合同變更、索賠、獎(jiǎng)勵(lì)等原 因而形成的追加收入。3. 工程進(jìn)度款支付 國家工商行政管理總局、建設(shè)部頒布的

8、建設(shè)工程施工合同 （示范文本 ） 中對(duì)工程進(jìn) 度款支付作了如下詳細(xì)規(guī)定：（1） 工程款 （進(jìn)度款 ）在雙方確認(rèn)計(jì)量結(jié)果后 14天內(nèi)，發(fā)包方應(yīng)向承包方支付工程款 （進(jìn) 度款） 。按約定時(shí)間發(fā)包方應(yīng)扣回的預(yù)付款，與工程款 （ 進(jìn)度款 ）同期結(jié)算。（2） 符合規(guī)定范圍的合同價(jià)款的調(diào)整， 工程變更調(diào)整的合同價(jià)款及其他條款中約定的追 加合同價(jià)款，應(yīng)與工程款 （進(jìn)度款） 同期調(diào)整支付。（3）發(fā)包方超過約定的支付時(shí)間不支付工程款 （進(jìn)度款 ） ，承包方可向發(fā)包方發(fā)出要求付 款通知，發(fā)包方收到承包方通知后仍不能按要求付款， 可與承包方協(xié)商簽訂延期付款協(xié)議， 經(jīng)承包方同意后可延期支付。 協(xié)議須明確延期支付時(shí)間和

9、從發(fā)包方計(jì)量結(jié)果確認(rèn)后第 15 天 起計(jì)算應(yīng)付款的貸款利息。（4）發(fā)包方不按合同約定支付工程款 （ 進(jìn)度款） ，雙方又未達(dá)成延期付款協(xié)議， 導(dǎo)致施工 無法進(jìn)行，承包方可停止施工，由發(fā)包方承擔(dān)違約責(zé)任。工程價(jià)款價(jià)差調(diào)整的主要辦法1. 工程造價(jià)指數(shù)調(diào)整法 這種方法是甲乙方采用當(dāng)時(shí)的預(yù)算 （或概算 ） 定額單價(jià)計(jì)算出承包合同價(jià)，待竣工時(shí)， 根據(jù)合理的工期及當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門所公布的該月度 （ 或季度）的工程造價(jià)指工程合同 價(jià)數(shù)，對(duì)原承包合同價(jià)予以調(diào)整，重點(diǎn)調(diào)整那些由于實(shí)際人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)等 費(fèi)用上漲及工程變更因素造成的價(jià)差，并對(duì)承包商給以調(diào)價(jià)補(bǔ)償。2. 實(shí)際價(jià)格調(diào)整法 在我國，由于建筑材

10、料需要市場采購的范圍越來越大，有些地區(qū)規(guī)定對(duì)鋼材、木材、 水泥等三大材的價(jià)格采取按實(shí)際價(jià)格結(jié)算的方法。工程承包商可憑 * 按實(shí)報(bào)銷。這種方法 方便而正確。但由于是實(shí)報(bào)實(shí)銷，因而承包商對(duì)降低成本不感興趣，為了避免副作用，地 方主管部門要定期發(fā)布最高限價(jià)，同時(shí)合同文件中應(yīng)規(guī)定建設(shè)單位或工程師有權(quán)要求承包 商選擇更廉價(jià)的供應(yīng)來源。3. 調(diào)價(jià)文件計(jì)算法 這種方法是甲乙方采取按當(dāng)時(shí)的預(yù)算價(jià)格承包，在合同工期內(nèi)，按照造價(jià)管理部門調(diào)價(jià)文件的規(guī)定，進(jìn)行抽料補(bǔ)差，在同一價(jià)格期內(nèi)按所完成的材料用量乘以價(jià)差。也有的地 方定期發(fā)布主要材料供應(yīng)價(jià)格和管理價(jià)格，對(duì)這一時(shí)期的工程進(jìn)行抽料補(bǔ)差。4. 調(diào)值公式法 建筑安裝工程

11、費(fèi)用價(jià)格調(diào)值公式一般包括固定部分、材料部分和人工部分。但當(dāng)建筑安裝工程的規(guī)模和復(fù)雜性增大時(shí)，公式也變得更為復(fù)雜。調(diào)值公式一般為：P=Po（ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+）式中 P 調(diào)值后合同價(jià)款或工程實(shí)際結(jié)算款 ;Po 合同價(jià)款中工程預(yù)算進(jìn)度款 ;ao 固定要素，代表合同支付中不能調(diào)整的部分占合同總價(jià)中的比重 ;al、a2、a3、a4-代表有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用（如：人工費(fèi)用、鋼材費(fèi)用、水泥費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)等）在合同總價(jià)中所占比重ao+a1+a2+a3+a4=1;Ao Bo、Co Do基準(zhǔn)日期與al、a2、a3、a4對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)費(fèi)用的基期價(jià)格指數(shù)或價(jià) 格;A、B、C D

12、與特定付款證書有關(guān)的期間最后一天的 49天前與al、a2、a3、a4對(duì) 應(yīng)的各項(xiàng)費(fèi)用的現(xiàn)行價(jià)格指數(shù)或價(jià)格。在運(yùn)用這一調(diào)值公式進(jìn)行工程價(jià)款價(jià)差調(diào)整中要注意如下幾點(diǎn)：（1）固定要素通常的取值范圍在 0.15-0.35 左右。（2）調(diào)值公式中有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用，按一般國際慣例，只選擇用量大、價(jià)格高且具有代表 性的一些典型人工費(fèi)和材料費(fèi)，并用它們的價(jià)格指數(shù)變化綜合代表材料費(fèi)的價(jià)格變化，以 便盡量與實(shí)際情況接近。（3）各部分成本的比重系數(shù)， 在許多招標(biāo)文件中要求承包方在投標(biāo)中提出， 并在價(jià)格分 析中予以論證。（4）調(diào)整有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用要與合同條款規(guī)定相一致。（5）調(diào)整有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)注意地點(diǎn)與時(shí)點(diǎn)。（6）各品種系

13、數(shù)之和加上固定要素系數(shù)應(yīng)該等于 1房地產(chǎn)建筑成本 （ 按建筑平方米算 ）1、樁基工程 （如有）： 701 00元/平方米;2、鋼筋：4075KG平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160300元/平方米；3、砼： 0.30.5 立方/平方米（多層含量較低、 高層含量較高 ），合 100165元/平方米;4、砌體工程： 60120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低 ）;5、抹灰工程： 2540元/平方米;6、外墻工程 （包括保溫） ： 50100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻， 則可能高達(dá) 3001000元/平方米;7、室內(nèi)水電安裝工程 （含消防）： 60120元/平方米（

14、按小區(qū)檔次，多層略低一些 ）;8、屋面工程： 1530元/平方米（多層含量較高、高層含量較低 ）;9、門窗工程（不含進(jìn)戶門 ）：每平方米建筑面積門窗面積約為 0.250.5 平方米（與設(shè)計(jì) 及是否高檔很大關(guān)系 ,高檔的比例較大 ）, 造價(jià) 90300元/平方米，一般為 90150元/平方米， 如采用高檔鋁合金門窗，則可能達(dá)到 300元/平方米;10、 土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān) 系很大，檔次越高，造價(jià)越高 ）;11、地下室（如有） ：增加造價(jià) 40100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低 ）;12、電梯工程 （如有） ：40200元/ 平方

15、米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的 多少有很大關(guān)系，一般工程約為 100元/ 平方米 ;13、人工費(fèi)： 130200元/ 平方米;14、室外配套工程： 30300元/平方米，一般約為 70100元/ 平方米;15、模板、支撐、腳手架工程 （ 成本） ：70150元/ 平方米 ;16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等 （ 約為總造價(jià)的 58%：約 6090元/ 平 方米;17、臨時(shí)設(shè)施 （生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時(shí)設(shè)施 （ 水、電、排污、形 象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房 ）：3050元/ 平方米;18、檢測、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用： 1030元/ 平方米;19、承包

16、商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤等各種費(fèi)用 （ 約為 10%）：以上各項(xiàng)之和 *10%=90180 元/平方米 ;20、上交國家各種稅費(fèi) （總造價(jià) 3.33.5%）:3370 元/ 平方米，高檔的可能高達(dá) 100元/ 平方米。以上沒有算精裝修，一般造價(jià)約為 10002000元/ 平方米，高檔小區(qū)可達(dá) 3500元以上。 以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。 精裝修造價(jià)一般為 5001500元/ 平方米， 這要看檔次高低，也有 300元/ 平方米簡裝修，更有 300010000元/ 平方米超高檔裝修 （拎 包入?。?。21、設(shè)計(jì)費(fèi) （含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用 ）：15100元/平方米;22、監(jiān)理費(fèi)：

17、 330元/ 平方米;23、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般30200元/平方米，高者可達(dá) 500元/平方米以上;24、土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū) （老郊區(qū)地帶）為70100萬/畝，容積率一般為 1.02.0 ， 故折算房價(jià)為： 5251500元/ 平方米，市區(qū)中心地帶一般為 200 萬元/畝，折算房價(jià)為： 15003000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá) 300萬元/畝以上，單方土地造價(jià)更高 ; 一線城市甚至 有高達(dá) 20000元/ 平方米以上的土地單方造價(jià) ; 三線城市、 縣城等土地單方造價(jià)較低， 一般 為 100500元/ 平方米，也有高達(dá) 2000元/ 平方米以上的情況 ;25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一

18、般為土地費(fèi)的 15%左右，二線城市一般為 100500 元/ 平方 米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。結(jié)論：基本建設(shè)費(fèi)是固定的，即使是不收土地款的動(dòng)遷房，以國家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造 價(jià)也難以少于 1000元/平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在 1200元/ 平方 米左右，小高層與高層普通商品房， 建安成本大約在 15001800元/ 平方米左右，檔次越高， 造價(jià)越高。能讓利的主要是：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費(fèi)及地方政府部分的稅費(fèi)、 廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。另外，開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一 味壓價(jià)，品質(zhì)是要差一些 ; 民營開發(fā)商比國營 / 政府開發(fā)商的成本確實(shí)也低一些，這主

19、要有 兩方面的原因，一是大多數(shù)民營企業(yè)主要以效益為主導(dǎo)，成本一般控制得好一些，二是民營企業(yè)腐敗成本相對(duì)要低一些。 不論何種原因， 同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會(huì)超過 100200 元/ 平方米工程成本測算方法1、計(jì)算工程量。這個(gè)工作很簡單，就是一點(diǎn)：統(tǒng)籌計(jì)算，事半功倍。2. 組綜合單價(jià)。 這也是影響中標(biāo)與否的關(guān)鍵一步，特別是很多的工程已經(jīng)開始清單報(bào)價(jià)，價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)我們施工單位來說更加重要。 一定要根據(jù)材料價(jià)格信息和已調(diào)查到的人工價(jià)格 （ 分?jǐn)偟嚼?面）。3. 測算綜合單價(jià)。 工程子項(xiàng)很多，但是占造價(jià)大部分的就那幾個(gè)項(xiàng)目，我一般對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行測算： 混凝土、鋼筋、外架、模板 （ 措施費(fèi) ） 、地

20、磚、外墻高級(jí)裝修如干掛。下面對(duì)以上幾個(gè)單項(xiàng)說說我的過程：混凝土： 每一個(gè)單價(jià)不外乎人工、材料、機(jī)械三大塊 （ 管理費(fèi)等等另外計(jì)算 ），人工不 要照定額上的人工費(fèi)，因?yàn)椴粶?zhǔn)的，人工費(fèi)按清工價(jià)格另行總計(jì)算。機(jī)械費(fèi)按現(xiàn)場總配置 的機(jī)械設(shè)備按總工期總費(fèi)用 （折舊或租費(fèi) ）統(tǒng)一計(jì)算，機(jī)械人工就不管了，因?yàn)橐话愣际怯?清工合同中包含的。我們僅僅算一個(gè)材料費(fèi)就夠了。以C25混凝土為例：通過當(dāng)?shù)氐钠渌こ滔嗤牧袭a(chǎn)地的同級(jí)配比看看水泥砂石水泥含量是多少，如果沒有，可以到工程所在 地的實(shí)驗(yàn)室找找。級(jí)配單的級(jí)別一般要高過實(shí)際設(shè)計(jì)等級(jí)的。還要看工程所在地附近的材 料情況。這些要在投標(biāo)的勘察摸清楚。如果是商品混凝土的

21、話就更簡單了。通過級(jí)配分析 出整個(gè)工程的水泥砂石用量，注意：不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到這 里分析。分析好了之后就是對(duì)混凝土的損耗進(jìn)行分析。大家都知道混凝土的損耗量一般是3%。但是大家有沒有注意到，混凝土的工程量計(jì)算是不扣除鋼筋體積的，而鋼筋的比重是7.85t/m3，也就是說一個(gè)10000 m2的工程，按含鋼量50kg/ m2的話，就有500噸的鋼筋， 也就是說鋼筋占了 64m3的混凝土，這64m3的混凝土可以用來完成一個(gè)普通的 300 m2的框 架結(jié)構(gòu)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層。 這么多的混凝土夠不夠你浪費(fèi)的 ?不夠不要高興得太早了， 施工損耗 和鋼筋的體積相抵消了，但是還有損耗的。你以為

22、送料的車能給足你量嗎?不可能的，頂多給你97%不過不要緊，施工單位還有一招啊：樓板 12cm,國家規(guī)范允許土 5mm算算一個(gè) 樓面下來你能按國家允許范圍內(nèi)省多少 ?繞來繞去，就是為了讓大家更加了解工程上的實(shí)際 情況。我一般都是混凝土取 1%的損耗就夠了?；炷恋呐浔群慷贾懒耍治鼋Y(jié)果乘以你所調(diào)查的材料單價(jià)就好了鋼筋：鋼筋推薦用魯班鋼筋軟件抽料， 魯班軟件做的比較細(xì)膩。 如果不抽料的情況下， 可以按定額含量暫估?？⒐せ蜻M(jìn)度款支付同期調(diào)整。鋼筋同混凝土一樣，人工費(fèi)機(jī)械費(fèi)暫 時(shí)不管，只算材料費(fèi)，關(guān)鍵是定損耗，實(shí)際中的損耗是 1%。而且建議在和鋼筋班組定合同 中就把這個(gè) 1%損耗定死，超了就算他的。因?yàn)閷?shí)際中，科學(xué)合理的下料和進(jìn)料， 1%的損耗 控制不在話下。工程量出來了，結(jié)合你所了解的材料單價(jià)及其走勢 （ 總價(jià)合同時(shí)用 ）相乘就 是可以了。外架： 外架的測算相對(duì)繁瑣一點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)涉及到施工組織設(shè)計(jì)和國家的搭設(shè)規(guī)范以 及當(dāng)?shù)氐陌踩O(jiān)督站的要求。要知道，安徽和浙江的搭設(shè)要求不一樣的， 杭州和寧波的搭 設(shè)規(guī)范也有不同之處，市區(qū)和郊區(qū)的搭設(shè)要求也不一樣。不過大體上是一樣的。我對(duì)這個(gè) 測算一般是按柱距1500mm道踢腳桿一道攔腰桿來算的。根據(jù)建筑物外墻