淺析國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營概要

1、-作者xxxx-日期xxxx淺析國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營概要【精品文檔】淺析國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營鄭州市國土資源局 梁 琰摘 要：分析土地授權(quán)經(jīng)營方式的沿革，土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的概念、適用范圍和實質(zhì)，土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的適用性，以及土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的注意事項。提出了鐵路企業(yè)改制將普遍使用土地授權(quán)經(jīng)營方式。關(guān)鍵詞：企業(yè)改制 土地授權(quán)經(jīng)營 1國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方式的延革1995年以前的土地管理法律法規(guī)及規(guī)范性文件中，國有企業(yè)改革時涉及處置的劃撥土地，主要有辦理國有土地使用權(quán)作價出資（入股）、出讓和租賃三種形式。也就是說，改制企業(yè)的原劃撥土地資產(chǎn)只有在辦理出讓或租賃或國家作價出資（入股）以后，土

2、地使用權(quán)才能成為（或在有效時間內(nèi)視為）企業(yè)的法人財產(chǎn)，進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。為適應國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營的要求和國有企業(yè)改制的多樣性，1996年以后，國務院相繼批準對以國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營管理的中國石油和天然氣集團公司等國家大型企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)采取國家授權(quán)經(jīng)營方式處置，第一次明確了國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營方式。1998年2月，原國家土地管理局1998第8號令即國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定，確立了國有企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)，可以采取國家授權(quán)經(jīng)營方式進行處置。1999年11月，國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(國土資發(fā)1999433號)和關(guān)于改革土地估價結(jié)果確

3、認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知(國土資發(fā)200144號)對國有土地資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營方式作了進一步的規(guī)范，進一步明確了在國有企業(yè)改制過程中所涉及的劃撥土地使用權(quán)處置方式，主要有出讓、租賃、國家作價出資（入股）、國家授權(quán)經(jīng)營和保留劃撥五種方式。同時國有土地授權(quán)經(jīng)營方式作為處置土地資產(chǎn)的重要方式，在國家授權(quán)投資機構(gòu)內(nèi)部普遍采用。2、國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的概念、適用范圍和實質(zhì)2.1原國家土地管理局1998第8號文令指出，國有土地授權(quán)經(jīng)營是指“國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理”?！氨皇跈?quán)的國家控股公司

4、、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司憑授權(quán)書,可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地”。國土資源部國土發(fā)1999433號文指出：“對于自然壟斷的行業(yè)，提供重要公共產(chǎn)品和服務的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展要求，”可以采用授權(quán)經(jīng)營方式“向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)”。它不同于出讓、租賃和作價出資（入股）等方式，具有以下特點：1）采用這種方式可以不必支付任何處置費用(如出讓金、租金等)即可獲得有償土地使用權(quán)；2）被授權(quán)經(jīng)營的土地資產(chǎn)須經(jīng)評估，評估結(jié)果和授權(quán)經(jīng)營方式需報經(jīng)國土資源部審批；3）被授權(quán)的企業(yè)必須對授權(quán)經(jīng)營后

5、的土地資產(chǎn)的保值、增值情況提供年度報告，并須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理；4）采用授權(quán)經(jīng)營方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金；5）授權(quán)單位具有占有權(quán)、使用權(quán)和收益性；同時也擁有部分處置權(quán)。22國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的適用范圍國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營不是企業(yè)改制中普遍使用的土地資產(chǎn)處置方式，而是應在特定范圍內(nèi)實施的。按照原國家土地管理局1998第8號令和國土資源部國土資發(fā)1999433號文要求：一是企業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)屬于國家產(chǎn)業(yè)政策中需要加強的領域，如軍工、能源、基礎設施等；二是企業(yè)屬于國家確定的作為國家授權(quán)投資的機構(gòu)，其全部資產(chǎn)均是國家所投入的，即是全資的國有企業(yè)或國家控

6、股公司。符合這兩個條件的企業(yè)，在改制時所涉及的劃撥土地使用權(quán)，政府才允許按國家授權(quán)經(jīng)營方式處置土地。23國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的實質(zhì)國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是政府為體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策的需要，對取得國家授權(quán)投資機構(gòu)資格的企業(yè)集團，在一定年期內(nèi)將涉及的原劃撥土地使用權(quán)授權(quán)其經(jīng)營，企業(yè)集團可將其取得的授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)在其系統(tǒng)全資企業(yè)、控股企業(yè)和參股企業(yè)進行作價出資（入股）、出租或轉(zhuǎn)讓，也就是說國家在讓渡土地使用權(quán)的同時，以授權(quán)經(jīng)營的方式把應收取的土地收益金重新投入國有企業(yè)，增加國家資本金，體現(xiàn)了國家的投資行為。3、國有土地資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營的適用性31 國有土地資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營具有相對的自主性已授權(quán)經(jīng)營方式配置

7、土地時，授權(quán)單位取得授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)后，可以在其內(nèi)部進行多次配置，配置方式采取作價、出資（入股）、租賃、轉(zhuǎn)讓等多種方式，土地的處置權(quán)在授權(quán)投資機構(gòu)，只有不改變用途或未向集團公司以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓，均可隨意處置，并享有相立的收益權(quán)。32 強化了對土地資產(chǎn)定位的準確性長期以來，在國有資產(chǎn)統(tǒng)計中，劃撥土地資產(chǎn)按照國家財務制度規(guī)定是計入企業(yè)無形資產(chǎn)的。在2003年鐵道部資產(chǎn)清查時期劃撥土地使用權(quán)也是按照無形資產(chǎn)計入的。尤其是鐵路用地絕大部分劃撥取得，在財務帳面上價值難以體現(xiàn)，易引起管理不夠準確的概念。實質(zhì)上其資產(chǎn)評估變現(xiàn)后價值量極高。那么國有土地資產(chǎn)長期處于一種靜止的狀態(tài)，既未形成資產(chǎn)，也很難講清

8、保值和增值。2000年鐵通移交時其資產(chǎn)評估報告中，也不包含土地這一塊，以至于其使用的土地資產(chǎn)其權(quán)屬界定、變更登記工作最早也要到2008年年底才能結(jié)束。通過國家對土地資產(chǎn)的管理定位將進一步顯化土地資產(chǎn)地位和作用。33降低了企業(yè)改制成本由于土地出讓、租賃方式自身的特點，企業(yè)改制時需支付數(shù)額較大的地價款后，才能取得有償性質(zhì)的土地使用權(quán)；以作價出資（入股）方式處置土地時，其作價形成的股權(quán)有國家委托的國有資產(chǎn)投資主體持有，土地是一次性配置，其處置權(quán)在政府。國有土地資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營方式解決了這兩個問題，企業(yè)在不必支付地價款的前提下，又具有部分處置權(quán)，降低了改制成本，減輕了資產(chǎn)負債，同時又活化了土地資產(chǎn)，促進了

9、國有企業(yè)的資產(chǎn)流動。2004年以來，鐵道部按照“存量換增量”的股權(quán)融資模式，有步驟地選擇部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重組改制，大秦公司和廣深公司的上市，其土地資產(chǎn)都是采用授權(quán)經(jīng)營的方式進行處置的。34有利于了國有企業(yè)的資產(chǎn)配置1）國家一次性注入了大筆資本金，降低了集團公司的資產(chǎn)負債，優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)，無形中增強了其市場競爭力。2）集團公司具有較大的土地資產(chǎn)自主處置權(quán)，可以選擇適宜的方式在系統(tǒng)內(nèi)部重新配置土地，吸引合資企業(yè)、控股企業(yè)的形成；3）可以向系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)收取相關(guān)數(shù)量的土地收益金，用這一筆穩(wěn)定的收入用于整個投資機構(gòu)（集團公司）的生產(chǎn)經(jīng)營。4、國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營中的問題41以授權(quán)經(jīng)營方式取得的土地使用

10、權(quán)法律依據(jù)不足。目前，我國國有土地有償使用制度的形式主要有以下幾種：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)租賃、土地使用權(quán)作價出資（入股）、土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營、收繳土地使用費或場地使用費（外資企業(yè)）五種形式。土地管理法實施條例第二十九條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括：1）國有土地使用權(quán)出讓；2）國有土地租賃；3）國有土地使用權(quán)作價出資或者入股”。而土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方式只有原國家土地局1998第8號令和國土資源部國土資發(fā)1999433號文以及國土資發(fā)200144號文作了規(guī)定。也就是說，土地管理法律、行政法規(guī)規(guī)定的土地使用權(quán)取得方式僅有四種，即劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股），以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得土

11、地使用權(quán)只在部門規(guī)章、規(guī)范性文件中作了明確，法律層次較低。其實，授權(quán)經(jīng)營就是土地有償使用的一種方式，在今后的土地管理法律法規(guī)的修訂中，應明確授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)作為國有土地有償使用方式的相關(guān)依據(jù)和內(nèi)容，以提高其法律層次。42要嚴格授權(quán)經(jīng)營的使用范圍1）由于取得授權(quán)經(jīng)營的投資機構(gòu)隸屬中央，由于土地收益（含地租）因素的利益關(guān)系，就要求妥善處理好與地方政府的關(guān)系，征得當?shù)卣睦斫夂驼J同。2）在執(zhí)行國務院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家經(jīng)貿(mào)委國有大中型企業(yè)建立現(xiàn)代化企業(yè)制度和加強管理基本規(guī)范（試行）的通知（國辦發(fā)200064號）過程中，要防止一般競爭性行業(yè)，不屬于授權(quán)經(jīng)營條件的企業(yè)也采取授權(quán)經(jīng)營方式處置土地行為的發(fā)

12、生或延續(xù)，以保證國有土地授權(quán)經(jīng)營政策具有長期性和穩(wěn)定性，以利于促進以出讓、租賃方式配置土地為主體的國有土地使用制度的進一步深化。43要對授權(quán)經(jīng)營的土地進行實質(zhì)上的監(jiān)管1）按照原國家土地局1998第8號令的總體要求，國有資產(chǎn)的管理部門和土地管理部門均立對授權(quán)集團的土地資產(chǎn)運轉(zhuǎn)、配置、經(jīng)營狀況以及保值增值情況實施監(jiān)管。2）及時了解掌握授權(quán)集團土地資產(chǎn)的再次配置情況，監(jiān)督授權(quán)集團按授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的權(quán)益和范圍使用，不得改變用途或向外部轉(zhuǎn)讓，同時立保護好授權(quán)集團應享有的占有權(quán)，使用權(quán)和收益權(quán)。3）授權(quán)經(jīng)營集團可授國土資源部的委托,成立相關(guān)機構(gòu)，加強同地方的溝通，對授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的地籍管理，建立和

13、健全授權(quán)土地內(nèi)部配置的統(tǒng)計和登記臺帳，增強授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)內(nèi)部再配置的透明度?？傊恋刭Y產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營方式是國家給予改制國有大型骨干企業(yè)的最大的優(yōu)惠政策，因而該處置方式的使用范圍受到嚴格限制。國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應當依法逐步實行有償使用制度，變國有土地無償、無期限和無流動為有償、有期限和流動的土地有償使用制度改革，是土地使用制度改革的基本方向。鐵路作為國民經(jīng)濟的大動脈，國家重要基礎設施和大眾化交通工具，在我國經(jīng)濟社會發(fā)展中具有重要作用。隨著鐵路改革進程的加快和國家土地政策的進一步深化，鐵路企業(yè)改制將教普遍的享用國家賦予的土地授權(quán)經(jīng)營政策。參考文獻：中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理辦法實施條例（中華人民共和國國務院第256號令）國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定（國家土地管理局19