沈陽(yáng)裕景項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告100831

1、11沈陽(yáng)裕景中心項(xiàng)目沈陽(yáng)裕景中心項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告營(yíng)銷定位報(bào)告20102010年年8 8月月12錄目Part1 Part1 沈陽(yáng)市場(chǎng)總體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)總體概況Part2 Part2 高端市場(chǎng)解析高端市場(chǎng)解析Part3 Part3 解讀金廊市場(chǎng)解讀金廊市場(chǎng)Part4 Part4 重點(diǎn)競(jìng)品解析重點(diǎn)競(jìng)品解析Part1 Part1 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀Part2 Part2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位Part3 Part3 項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位Part4 Part4 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位13沈陽(yáng)市場(chǎng)總體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)總體概況高端住宅市場(chǎng)解析高端住宅市場(chǎng)解析解讀金廊市場(chǎng)解讀金廊市場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)品解析重點(diǎn)競(jìng)品解析14沈陽(yáng)市

2、場(chǎng)總體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)總體概況15國(guó)家宏觀調(diào)控政策回顧國(guó)家宏觀調(diào)控政策回顧PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況調(diào)控政策及影響調(diào)控政策及影響居民首次購(gòu)房享受優(yōu)惠的貸款利率和首付款優(yōu)惠，購(gòu)買改善型自住同樣可以享受優(yōu)惠的貸款條件 房交會(huì)利好政策首次推出了“押舊房買新房”活動(dòng) 沈陽(yáng)精裝房契稅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào) 沈陽(yáng)精裝房交契稅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)500元/，精裝房單價(jià)在7200元/m2以上的按4%收取，單價(jià)在7200元/m2以下的按1.5%收取。住建部：取消造經(jīng)適房硬指標(biāo) 房貸七折優(yōu)惠不得搭售 銀行在辦理存量房貸利率調(diào)整業(yè)務(wù)中，一律不準(zhǔn)強(qiáng)制搭售銀行理財(cái)產(chǎn)品或其他金融產(chǎn)品。 沈陽(yáng)二套房貸政策趨緊部分銀行利率上漲10% 控制

3、信貸，防止經(jīng)濟(jì)過熱，防范金融風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放、貫徹優(yōu)惠政策抑制房地產(chǎn)過熱政策進(jìn)一步收緊遏制部分城市樓價(jià)過快上漲增加普通商品房有效供給；抑制投機(jī)購(gòu)房；加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年年底25條新政到期09年10月09年12月09年19月遏制投機(jī)需求10年4月暫停三套房貸規(guī)范市場(chǎng)秩序以住房套數(shù)界定二套房首付不得低于50%，暫停三套及以上房貸嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制；未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金16PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況調(diào)控政策及影響調(diào)控政策及影響調(diào)控目標(biāo)：由調(diào)控目標(biāo)：由“遏制房?jī)r(jià)過快上漲遏制房?jī)r(jià)過快上漲”到到 “促使房?jī)r(jià)合理回歸促使房?jī)r(jià)合理回歸 ” ，調(diào)控目

4、標(biāo)逐步，調(diào)控目標(biāo)逐步升級(jí)升級(jí)調(diào)控手段：由調(diào)控手段：由“單方面行政干預(yù)單方面行政干預(yù)”到到“立法規(guī)范立法規(guī)范”，調(diào)控手段逐步升級(jí)，調(diào)控手段逐步升級(jí)調(diào)控方向：由調(diào)控方向：由“調(diào)控供需結(jié)構(gòu)調(diào)控供需結(jié)構(gòu)”到到“規(guī)范市場(chǎng)行為規(guī)范市場(chǎng)行為”，調(diào)控方向逐步升級(jí)，調(diào)控方向逐步升級(jí)已出臺(tái)措施包括以下幾類：已出臺(tái)措施包括以下幾類：第一類：增加供應(yīng)，推進(jìn)保障房建設(shè)（2110年580萬(wàn)套保障房及棚戶區(qū)改造房硬 指標(biāo)、地方政府保障性 住房供地計(jì)劃公布前不得出讓商品住房用地、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不 得低于70%等）第二類：抑制投機(jī)投資（規(guī)范首套標(biāo)準(zhǔn)、提高首付比例、降低利率優(yōu)惠、取消優(yōu)惠措施、限制投資投

5、機(jī) 性購(gòu)房）第三類：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管（房?jī)r(jià)地方政府政績(jī)掛鉤、非主業(yè)央企限時(shí)退出、未獲預(yù)售許可不得排號(hào)、取得 預(yù)售的商品房要一次性推出市場(chǎng)、嚴(yán)查退房率高及價(jià)格異常項(xiàng)目、禁止期房轉(zhuǎn)名等）第四類：打行為擊囤地（土地出讓中首付比例不得低于50%，分期繳納期限不超過1年，未按期開工土 地將無償收回等）。已出臺(tái)調(diào)控政策小結(jié)已出臺(tái)調(diào)控政策小結(jié)17PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況調(diào)控政策及影響調(diào)控政策及影響仍有可能陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控措施仍有可能陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控措施物業(yè)稅、特別房產(chǎn)消費(fèi)稅、保有稅：物業(yè)稅、特別房產(chǎn)消費(fèi)稅、保有稅：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國(guó)，這是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作6年多來邁出的一大步。久議

6、不決的物業(yè)稅開征步伐開始提速，物業(yè)稅或成為強(qiáng)力遏制高房?jī)r(jià)的“巨斧”。對(duì)高端房產(chǎn)交易征稅，即特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，將會(huì)在重點(diǎn)城市試點(diǎn)開征，具體稅率未定。對(duì)多套房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)上征收“房產(chǎn)保有稅”，或?qū)⒃谏虾Ｔ囆小?住房保障法住房保障法起草：起草：1月29日，清華大學(xué)法學(xué)院教授王振民透露，我國(guó)已經(jīng)開始起草住房保障法，明確規(guī)定各級(jí)政府如對(duì)住房保障不力，將被追究法律責(zé)任。與此同時(shí)，各地對(duì)保障性住房也給予了前所未有的重視。明確開竣工期限：明確開竣工期限：打擊囤地囤房招拍掛制度醞釀改革：招拍掛制度醞釀改革：打擊土地財(cái)政，規(guī)范土地供應(yīng)18新政下的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)新政下的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況

7、沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況調(diào)控政策及影響調(diào)控政策及影響全國(guó)房產(chǎn)成交呈全面下降趨勢(shì)。全國(guó)房產(chǎn)成交呈全面下降趨勢(shì)。19沈陽(yáng)市場(chǎng)觀望情緒出現(xiàn)，成交量下降明顯沈陽(yáng)市場(chǎng)觀望情緒出現(xiàn)，成交量下降明顯PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況調(diào)控政策及影響調(diào)控政策及影響新政下的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)新政下的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)110別墅市場(chǎng)成交影響更加明顯。別墅市場(chǎng)成交影響更加明顯。PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況調(diào)控政策及影響調(diào)控政策及影響新政下的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)新政下的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)近郊別墅市場(chǎng)1-5月份銷售情況分析競(jìng)品統(tǒng)計(jì)來源于：蘭喬圣菲、保利十二橡樹莊園、首創(chuàng)琥珀灣、中海龍灣、金地長(zhǎng)青灣111政策影

8、響小結(jié)：政策影響小結(jié)：策略提示策略提示未來幾年，未來幾年， 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入政策調(diào)控周期。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入政策調(diào)控周期。穩(wěn)步上升為主旋律，階段震蕩為主節(jié)奏。穩(wěn)步上升為主旋律，階段震蕩為主節(jié)奏。抓住震動(dòng)波峰期，抓住震動(dòng)波峰期，跟上大勢(shì)起伏，控制面市節(jié)點(diǎn)成為關(guān)鍵。跟上大勢(shì)起伏，控制面市節(jié)點(diǎn)成為關(guān)鍵。2011年年2010年年2009年年2008年年2007年年112供應(yīng)量快速增長(zhǎng)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)2010年上半年供應(yīng)呈逐月遞增趨勢(shì)，總供應(yīng)量年上半年供應(yīng)呈逐月遞增趨勢(shì)，總供應(yīng)量481.41萬(wàn)平。萬(wàn)平。較較09年上半年供應(yīng)增長(zhǎng)年上半年供應(yīng)增長(zhǎng)13.6%。萬(wàn)平方米PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況供需狀況

9、供需狀況113銷售量明顯萎縮銷售量明顯萎縮2010年上半年銷售呈波狀起伏，總成交量年上半年銷售呈波狀起伏，總成交量552.44萬(wàn)平。萬(wàn)平。較較09年上半年成交量減少年上半年成交量減少15.06%。調(diào)控月PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況供需狀況供需狀況萬(wàn)平方米114成交價(jià)格：大跨度的上揚(yáng)成交價(jià)格：大跨度的上揚(yáng)2010年沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)均價(jià)持續(xù)上升，增長(zhǎng)年沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)均價(jià)持續(xù)上升，增長(zhǎng)20%，月均漲幅，月均漲幅3.3%。調(diào)控政策對(duì)住宅銷售有一定影響，但價(jià)格卻仍然堅(jiān)挺，穩(wěn)步上升調(diào)控政策對(duì)住宅銷售有一定影響，但價(jià)格卻仍然堅(jiān)挺，穩(wěn)步上升數(shù)據(jù)來源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概

10、況供需狀況供需狀況元/平方米115策略提示策略提示成交萎縮，價(jià)格堅(jiān)挺，是這一時(shí)期震蕩的主要特點(diǎn)。成交萎縮，價(jià)格堅(jiān)挺，是這一時(shí)期震蕩的主要特點(diǎn)。高總價(jià)項(xiàng)目高總價(jià)項(xiàng)目、遠(yuǎn)郊項(xiàng)目、遠(yuǎn)郊項(xiàng)目、投資型項(xiàng)目投資型項(xiàng)目受政策影響大，市中受政策影響大，市中心中小套型滿足消費(fèi)者首次置業(yè)或改善居住環(huán)境等剛性需心中小套型滿足消費(fèi)者首次置業(yè)或改善居住環(huán)境等剛性需求，受政策影響小。求，受政策影響小。成交才是硬道理。成交才是硬道理。主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，提高性價(jià)比，才能在政策風(fēng)暴中立于不敗主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，提高性價(jià)比，才能在政策風(fēng)暴中立于不敗供需狀況小結(jié)：供需狀況小結(jié)：116根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展情況、樓盤的開展

11、情況、樓盤的開發(fā)情況，將沈陽(yáng)市發(fā)情況，將沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為以下幾大板塊以下幾大板塊其中主要的樓盤集中在中心城區(qū)、鐵西板塊以及快速發(fā)展中的渾南、長(zhǎng)白板塊。沈北新區(qū)板塊沈北新區(qū)板塊白山路板塊白山路板塊鐵西新區(qū)板塊鐵西新區(qū)板塊渾南新區(qū)板塊渾南新區(qū)板塊棋盤山板塊棋盤山板塊東東二二環(huán)環(huán)板板塊塊鐵西板塊鐵西板塊長(zhǎng)白島長(zhǎng)白島板塊板塊中心城中心城區(qū)板塊區(qū)板塊金金廊廊C CB BD D板板塊塊PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況板塊格局板塊格局沈陽(yáng)市場(chǎng)板塊劃分沈陽(yáng)市場(chǎng)板塊劃分117板塊發(fā)展時(shí)序：整體開發(fā)時(shí)序呈由圓心至環(huán)區(qū)逐漸過度的特征板塊發(fā)展時(shí)序時(shí)間新發(fā)展板塊00年以前市區(qū)板塊本地化發(fā)

12、展01年6月渾南新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)02年8月鐵西新區(qū)成立，拉開改造老工業(yè)基地大幕03年10月北金廊建設(shè)，以北站金融商務(wù)區(qū)為中心04年于洪新城規(guī)劃建設(shè)，打造現(xiàn)代生態(tài)休閑商住區(qū)05年南金廊五里河區(qū)建設(shè)，長(zhǎng)白新城啟動(dòng)，構(gòu)建大渾南新城區(qū)06年園博會(huì)召開帶動(dòng)棋盤山風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)06年11月沈北新區(qū)成立，規(guī)劃面積達(dá)千余平方公里1市區(qū)板塊7沈北新區(qū)渾南新區(qū)2棋盤山板塊63鐵西板塊于洪新城4長(zhǎng)白板塊5PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況板塊格局板塊格局118房地產(chǎn)活躍區(qū)域 房地產(chǎn)活躍區(qū)集中在沈陽(yáng)市的中部和南部，以高檔住宅居多。房地產(chǎn)活躍區(qū)集中在沈陽(yáng)市的中部和南部，以高檔住宅居多。 沈陽(yáng)市高

13、檔住宅代表板塊主要沈陽(yáng)市高檔住宅代表板塊主要為金廊板塊、棋盤山板塊以及渾南長(zhǎng)白板塊。為金廊板塊、棋盤山板塊以及渾南長(zhǎng)白板塊。板塊價(jià)格板塊價(jià)格渾南新區(qū)板塊渾南新區(qū)板塊高檔樓盤：高檔樓盤：7500-120007500-12000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：50005000元元/ /主力戶型：主力戶型： 120-150 120-150 三房三房長(zhǎng)白島板塊長(zhǎng)白島板塊高檔樓盤：高檔樓盤：8000-100008000-10000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：50005000元元/ /主力戶型：主力戶型： 90-140 90-140 兩房?jī)煞? /三房三房棋盤山板塊棋盤山板塊聯(lián)排：聯(lián)排：8000-1200

14、08000-12000元元/ /獨(dú)棟：獨(dú)棟：20000-3000020000-30000元元/ /中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊高檔樓盤：高檔樓盤：1000010000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：50005000元元/ /主力戶型：主力戶型：130-150130-150兩房?jī)煞胯F西板塊鐵西板塊高檔樓盤：高檔樓盤：65006500元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：45004500元元/ /主力戶型：主力戶型：40-11040-110一一/ /兩房?jī)煞堪咨铰钒鍓K白山路板塊高檔樓盤：高檔樓盤：60006000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：40004000元元/ /主力戶型：主力戶型：40-11040-110

15、一一/ /兩房?jī)煞可虮毙聟^(qū)板塊沈北新區(qū)板塊樓盤價(jià)格：樓盤價(jià)格：2800-34002800-3400元元/ /主力戶型：主力戶型： 90-120 90-120 兩房?jī)煞? /三房三房東二環(huán)板塊東二環(huán)板塊高檔樓盤：高檔樓盤：50005000元元/ /中檔樓盤：中檔樓盤：45004500元元/ /主力戶型：主力戶型：70-100 70-100 兩房?jī)煞拷鹄冉鹄菴BDCBD板塊板塊高檔樓盤：高檔樓盤：10000-16000010000-160000元元/ /主力戶型：主力戶型： 150-200150-200兩房?jī)煞? /三房三房鐵西新區(qū)板塊鐵西新區(qū)板塊高檔樓盤：高檔樓盤：24002400元元/ /中檔

16、樓盤：中檔樓盤：34003400元元/ /主力戶型：主力戶型： 50-100 50-100 一一/ /兩房?jī)煞縋ART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況板塊格局板塊格局119高端項(xiàng)目主要集中于高端項(xiàng)目主要集中于市中心金廊沿線、長(zhǎng)白島和渾南區(qū)域。市中心金廊沿線、長(zhǎng)白島和渾南區(qū)域。160160萬(wàn)以上萬(wàn)以上9090萬(wàn)萬(wàn)-160-160萬(wàn)萬(wàn)50-9050-90萬(wàn)萬(wàn)5050萬(wàn)以下萬(wàn)以下PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況板塊格局板塊格局價(jià)格檔次分布價(jià)格檔次分布120于洪新城：中端客戶為主長(zhǎng)白板塊：中高端客戶為主，少量高端沈北新區(qū)：中低端客戶為主棋盤山板塊：高端及頂端客戶客戶層次分布區(qū)域高端及以上主

17、要分布在市中心、長(zhǎng)白、渾南和棋盤山板塊中高端市中心板塊、渾南板塊、長(zhǎng)白及部分大東板塊中端以下于洪新城、鐵西板塊、城北板塊、大東板塊及沈北新區(qū)鐵西板塊：中端客戶為主，少量中高端客戶市中心板塊：中高端及以上客戶為主渾南板塊：中高端客戶為主，少量高端和中端大東板塊：中端客戶為主，少量中高端客戶城北板塊：中端及中端以下客戶為主 整體客戶層次以市中心（金廊）、長(zhǎng)白、渾南板塊和棋盤山板塊最高，其它板塊以中端及以下客戶為主整體客戶層次以市中心（金廊）、長(zhǎng)白、渾南板塊和棋盤山板塊最高，其它板塊以中端及以下客戶為主 城市供應(yīng)主流在中高端和中端市場(chǎng)，高端以上市場(chǎng)整體供應(yīng)量少，分布面窄城市供應(yīng)主流在中高端和中端市場(chǎng)

18、，高端以上市場(chǎng)整體供應(yīng)量少，分布面窄板塊客群板塊客群PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況板塊格局板塊格局121沿海國(guó)際中心20072007年年20082008年年唯美十方 品牌項(xiàng)目集中推售，產(chǎn)品及定位同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 市場(chǎng)由產(chǎn)品及價(jià)格主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)演化為創(chuàng)新營(yíng)銷及服務(wù)細(xì)節(jié)執(zhí)行主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)； 未來個(gè)別區(qū)域或個(gè)別樓盤異軍突起，普遍低迷的競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)呈現(xiàn)。新加坡城金地國(guó)際花園萬(wàn)科魅力之城安邦大溪地皇第龍邸萬(wàn)科城峰匯金地長(zhǎng)青灣金地濱河國(guó)際社區(qū)首創(chuàng)國(guó)際城保利花園福邸碧桂園太陽(yáng)城碧桂園銀河城碧桂園鳳凰城保利百合花園20092009年年和記黃埔地產(chǎn)華潤(rùn)置地4盤聯(lián)動(dòng)香港瑞安 中冶 吉寶首創(chuàng)琥珀灣 保利十

19、二橡樹中旅國(guó)際小鎮(zhèn)20102010年年恒基兆業(yè)龍湖地產(chǎn)中興發(fā)展佳兆業(yè)富力仙湖國(guó)際異地品牌開發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)駐對(duì)競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生重大影響異地品牌開發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)駐對(duì)競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生重大影響PART1沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況沈陽(yáng)市場(chǎng)整體概況板塊格局板塊格局122通過以上分析發(fā)現(xiàn)高端及以上市場(chǎng)主要聚通過以上分析發(fā)現(xiàn)高端及以上市場(chǎng)主要聚集于中心區(qū)、渾南長(zhǎng)白區(qū)域和棋盤山區(qū)域集于中心區(qū)、渾南長(zhǎng)白區(qū)域和棋盤山區(qū)域挖掘各高端板塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)挖掘各高端板塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)123高端市場(chǎng)解析高端市場(chǎng)解析124金廊金廊CBDCBD板塊板塊不可替代的核心區(qū)位不可替代的核心區(qū)位金廊CBD板塊主要特點(diǎn)：政府規(guī)劃的CBD工程，沈陽(yáng)最核心的發(fā)展區(qū)域，政治

20、、經(jīng)濟(jì)、文化的匯集區(qū)，配套高度完善。 板塊范圍：板塊范圍：北至北陵公園、南至渾河北岸，以青年大街、北京街為軸線； 樓盤概況：樓盤概況：金廊CBD為沈陽(yáng)核心地段，土地供應(yīng)有限，當(dāng)前所在售樓盤多接近尾盤，且多商務(wù)辦公、公寓，住宅戶型面積集中在150以上（除世茂在售的6#84-144外），區(qū)域配套設(shè)施較齊全； 銷售價(jià)格銷售價(jià)格：10000-16000元/ 代表樓盤：代表樓盤：華府天地、新華天璽、領(lǐng)先國(guó)際城、世茂五里河、萬(wàn)鑫公寓 、華潤(rùn)悅府 客戶來源客戶來源：客戶來源較廣泛，外地投資客戶較多、高檔住宅多以私企業(yè)主、高級(jí)管理人員、中高層公務(wù)人員 發(fā)展趨勢(shì)：發(fā)展趨勢(shì)：沈陽(yáng)最核心的區(qū)域，是政府大力發(fā)展的導(dǎo)向

21、，憑借不可替代的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及高度成熟的生活配套，使其成為不可逾越的高端樓盤開發(fā)區(qū)，且其稀缺的土地決定區(qū)域內(nèi)的樓盤具有不可復(fù)制性。華府天地華府天地2 2期期價(jià)格：預(yù)計(jì)12000元/平米左右主推面積：30-55新華天璽新華天璽價(jià)格：16000元/平米主推面積：45-80世茂五里河世茂五里河價(jià)格：11000-12000元/平米主推面積：三房150-200萬(wàn)鑫公寓萬(wàn)鑫公寓價(jià)格：6200元/平米主推面積：一房50-70兩房：50-90華潤(rùn)悅府華潤(rùn)悅府價(jià)格：預(yù)計(jì)18000元/平米主推面積：100-300PART2沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況金廊金廊125渾南新區(qū)板塊渾南新區(qū)板塊適度的城市距離，稀缺的渾

22、河景觀適度的城市距離，稀缺的渾河景觀兼有區(qū)位及環(huán)境的雙重優(yōu)勢(shì)。承接沈河與和平老城區(qū)的地理位置以及獨(dú)特的渾河資源成為該板塊主要的特色，板塊強(qiáng)調(diào)居住的舒適性，以中高端產(chǎn)品為主，生活配套設(shè)施目前尚未成熟。 板塊范圍：渾南新區(qū)； 樓盤概況：沈陽(yáng)房地產(chǎn)新興區(qū)域，土地供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，板塊內(nèi)多以中高檔住宅為住，以中檔舒適型戶型為主導(dǎo)產(chǎn)品，面積集中在120-160，兼有少量公寓及寫字樓，配套設(shè)施跟不上整個(gè)區(qū)域的發(fā)展； 銷售價(jià)格：5000-10000元/左右 代表樓盤：萬(wàn)科金域藍(lán)灣、金地國(guó)際花園、億豐時(shí)代廣場(chǎng)、金地長(zhǎng)青灣、左岸慧晶、上河城香堤灣、首創(chuàng)國(guó)際城客戶來源：以外地的投資客戶、沈陽(yáng)老城區(qū)內(nèi)中高等

23、收入的私企業(yè)主、管理人員、公務(wù)人員、白領(lǐng)為主 發(fā)展趨勢(shì)：沈陽(yáng)金廊CBD的延伸區(qū)未來現(xiàn)代化科技新城區(qū)，有可能成為沈陽(yáng)高端寫字樓、公寓、住宅等的聚集地。萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣價(jià)格：8000-12000元/主推戶型：三房145-160億豐時(shí)代廣場(chǎng)億豐時(shí)代廣場(chǎng)價(jià)格：6000元/平米主推戶型：兩房60-80 三房100-130首創(chuàng)國(guó)際城首創(chuàng)國(guó)際城價(jià)格：6200元/主推戶型：兩房90、三房130金地金地長(zhǎng)青灣長(zhǎng)青灣價(jià)格：7500-12000元/主推戶型：三房180-420左岸慧晶左岸慧晶價(jià)格：5700元/主推戶型：三房130上河城上河城香堤灣香堤灣價(jià)格：5700元/主推戶型：三房145-155金地國(guó)際花

24、園金地國(guó)際花園價(jià)格：6600元/主推戶型：二-四房96-143PART2沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況渾南渾南126長(zhǎng)白島板塊長(zhǎng)白島板塊適度的城市距離與優(yōu)美的自然環(huán)境適度的城市距離與優(yōu)美的自然環(huán)境與渾南新區(qū)板塊特點(diǎn)趨同，兼有區(qū)位與環(huán)境的雙重優(yōu)勢(shì)。板塊內(nèi)大開發(fā)商云集，以中高檔樓盤為主，交通便利，環(huán)境優(yōu)越，但生活配套尚未成熟。 板塊范圍：長(zhǎng)白島板塊； 樓盤概況：土地供應(yīng)量較大，多大開發(fā)商，項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品主要以舒適型的中大戶型為主，面積集中在90-140的范圍，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境，交通便利，生活配套設(shè)施較齊全； 銷售價(jià)格：6000-10000元/左右 代表樓盤：格林生活坊、中海國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科城、新加

25、坡城 客戶來源：以外地的投資客戶、私企業(yè)主、高級(jí)管理人員、中高層公務(wù)人員、高級(jí)白領(lǐng)為主萬(wàn)科城萬(wàn)科城價(jià)格：8000-10000元/平米主推戶型：三房110-130新加坡城新加坡城價(jià)格：6000元/平米主推戶型：三房100-140 兩房90中海國(guó)際社區(qū)中海國(guó)際社區(qū)價(jià)格：6100元/平米主推戶型：三房120-150格林生活坊格林生活坊價(jià)格：6300元/平米主推戶型： 三房130PART2沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況長(zhǎng)白長(zhǎng)白127棋盤山板塊棋盤山板塊依山傍水，具有不可復(fù)制的生態(tài)環(huán)境資依山傍水，具有不可復(fù)制的生態(tài)環(huán)境資源源高檔別墅聚集區(qū)域，環(huán)境資源優(yōu)越，生活配套設(shè)施貧乏。 板塊范圍：棋盤山及周邊；

26、樓盤概況：高檔別墅聚集區(qū)域，以低密度的聯(lián)排別墅及洋房產(chǎn)品開發(fā)為主，戶型面積集中在200-300的面積區(qū)間，主要風(fēng)格為歐美的建筑風(fēng)格，周邊生活配套設(shè)施貧乏； 銷售價(jià)格：聯(lián)排：8000-12000元/ 獨(dú)棟：20000-30000元/ 代表樓盤：萬(wàn)科蘭橋圣菲、保利十二橡樹 客戶來源：沈陽(yáng)、撫順、鐵嶺及周邊區(qū)域的私企業(yè)主、高管及公務(wù)員奧林匹克花園奧林匹克花園價(jià)格：6500元/平米主推戶型：聯(lián)排300平米 獨(dú)棟460平米中旅國(guó)際小鎮(zhèn)中旅國(guó)際小鎮(zhèn)價(jià)格：8000元/平米主推戶型：聯(lián)排200300平米萬(wàn)科蘭橋圣菲萬(wàn)科蘭橋圣菲價(jià)格：30000元/平米主推戶型：聯(lián)排300-500平米保利十二橡樹保利十二橡樹價(jià)格

27、：8000-12000元/平米主推戶型：聯(lián)排300平米PART2沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況棋盤山棋盤山128高端及以上市場(chǎng)未來潛在供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈高端及以上市場(chǎng)未來潛在供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈金廊沿線：金廊沿線：220220萬(wàn)萬(wàn)mm2 2純住宅項(xiàng)目綜合商業(yè)體渾南新區(qū)：渾南新區(qū)：111111萬(wàn)萬(wàn)mm2 2長(zhǎng)白島：長(zhǎng)白島：220220萬(wàn)萬(wàn)mm2 2注：此統(tǒng)計(jì)納入了大部分高端及以上項(xiàng)目的未來供應(yīng)狀況，但為不完全統(tǒng)計(jì)，僅初步故略，目的是分析市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)壓力。區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目預(yù)計(jì)住宅面積（萬(wàn)平）預(yù)計(jì)住宅面積（萬(wàn)平）金廊沿線金廊沿線華府天地華府天地2121東森商務(wù)廣場(chǎng)東森商務(wù)廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)恒隆

28、廣場(chǎng)1616華豐文化廣場(chǎng)華豐文化廣場(chǎng)8 8嘉里項(xiàng)目嘉里項(xiàng)目3636世茂五里河世茂五里河6464茂業(yè)項(xiàng)目茂業(yè)項(xiàng)目5 5新世界花園新世界花園3535東方威尼斯東方威尼斯3535渾南及長(zhǎng)白渾南及長(zhǎng)白中海項(xiàng)目中海項(xiàng)目7070萬(wàn)科城萬(wàn)科城8080遠(yuǎn)洋項(xiàng)目遠(yuǎn)洋項(xiàng)目7070泛化商業(yè)廣場(chǎng)泛化商業(yè)廣場(chǎng)1010保利達(dá)江灣城保利達(dá)江灣城7575金地項(xiàng)目金地項(xiàng)目1414億豐廣場(chǎng)億豐廣場(chǎng)1212合計(jì)合計(jì)551551PART2沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況沈陽(yáng)高端市場(chǎng)概況板塊潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊潛在競(jìng)爭(zhēng)129高端板塊市場(chǎng)特點(diǎn)如下：高端板塊市場(chǎng)特點(diǎn)如下：三大高端板塊均具有其自身優(yōu)勢(shì)：三大高端板塊均具有其自身優(yōu)勢(shì)： 1、中心金廊板塊具有無法替代的

29、區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及高度成熟的城市生活配套；、中心金廊板塊具有無法替代的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及高度成熟的城市生活配套； 2、渾南、長(zhǎng)白板塊具有適中的城市距離以及獨(dú)特的渾河資源；、渾南、長(zhǎng)白板塊具有適中的城市距離以及獨(dú)特的渾河資源； 3、棋盤山板塊依山傍水，具有不可復(fù)制的自然生態(tài)環(huán)境。、棋盤山板塊依山傍水，具有不可復(fù)制的自然生態(tài)環(huán)境。從板塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析，渾南長(zhǎng)白板塊與中心區(qū)的金廊板塊存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，從板塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析，渾南長(zhǎng)白板塊與中心區(qū)的金廊板塊存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而棋盤山板塊則憑借低密度的產(chǎn)品與絕對(duì)頂端的客戶階層，與金廊板塊無直接競(jìng)而棋盤山板塊則憑借低密度的產(chǎn)品與絕對(duì)頂端的客戶階層，與金廊板塊無直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)

30、系。爭(zhēng)關(guān)系。渾南、長(zhǎng)白板塊及金廊板塊自身未來潛在供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。渾南、長(zhǎng)白板塊及金廊板塊自身未來潛在供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。小結(jié)小結(jié)130解讀金廊市場(chǎng)解讀金廊市場(chǎng)131PART3解讀金廊市場(chǎng)解讀金廊市場(chǎng)在建與待建項(xiàng)目分布在建與待建項(xiàng)目分布132年內(nèi)在建項(xiàng)目有9個(gè)：分別為：恒隆廣場(chǎng)、茂業(yè)中心、嘉里中心、新夏宮城市廣場(chǎng)、新世界會(huì)展中心、華豐廣場(chǎng)；未動(dòng)工項(xiàng)目有4個(gè)：恒基兆業(yè)、遠(yuǎn)東集團(tuán)地塊、星獅地塊、佳兆業(yè)；在售項(xiàng)目有5個(gè)：領(lǐng)先國(guó)際、世貿(mào)五里河、皇朝萬(wàn)鑫、新華國(guó)際金融中心天璽、東森總部商務(wù)廣場(chǎng) ；年內(nèi)有可能銷售項(xiàng)目3個(gè)： 華潤(rùn)中心悅府、華府新天地、盛華苑四期。與狼爭(zhēng)強(qiáng)與狼爭(zhēng)強(qiáng) 與虎共舞與虎

31、共舞PART3解讀金廊市場(chǎng)解讀金廊市場(chǎng)金廊項(xiàng)目位置明細(xì)圖金廊項(xiàng)目位置明細(xì)圖1331 1、金廊核心段工程進(jìn)度在政府要求下加快：、金廊核心段工程進(jìn)度在政府要求下加快：在沈陽(yáng)市政府為了全運(yùn)會(huì)城市形象的硬性要求下，各項(xiàng)目加快施工進(jìn)度。項(xiàng)目上市期有望提前。2 2、年底前面市的住宅產(chǎn)品較少，以公寓產(chǎn)品居多：、年底前面市的住宅產(chǎn)品較少，以公寓產(chǎn)品居多：世茂五里河公開一期基本售罄，推出二期6號(hào)樓銷售近50%，新華國(guó)際金融中心天璽目前主銷公寓產(chǎn)品，華府新天地小戶型精裝公寓即將開盤，瑞安沈陽(yáng)天地公寓產(chǎn)品也有望下半年入市。目前處于蓄客階段項(xiàng)目有：華潤(rùn)中心悅府、瑞安沈陽(yáng)天地；市府恒隆市場(chǎng)一期產(chǎn)品為酒店和商場(chǎng)，短期內(nèi)不

32、會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)；3 3、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng) 壓力大：壓力大：全部為城市綜合體項(xiàng)目，建筑面積超過1000萬(wàn)；4 4、105-210105-210平產(chǎn)品供應(yīng)量大平產(chǎn)品供應(yīng)量大 ：從目前在售項(xiàng)目對(duì)外公布的情況看，大多數(shù)集中在兩段：60平左右的精裝公寓，150-200平的住宅 ；本項(xiàng)目產(chǎn)品與板塊內(nèi)在售項(xiàng)目主力面積段重疊 ；5 5、90%90%以上為精裝修產(chǎn)品，拼的都是標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)性化不突出：以上為精裝修產(chǎn)品，拼的都是標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)性化不突出：90%以上的公寓產(chǎn)品精裝修；標(biāo)準(zhǔn)為從1000-5000元/不等；6 6、多樣化的物管服務(wù)競(jìng)相面世、多樣化的物管服務(wù)競(jìng)相面世皇朝萬(wàn)鑫陸續(xù)增加的服務(wù)內(nèi)容

33、：外籍門童、讀卡式身份辨別安全入戶系統(tǒng)等；7 7、毛坯均價(jià)、毛坯均價(jià)1100011000元元/ /平的銷售價(jià)格，高品質(zhì)精裝精配公寓產(chǎn)品可以達(dá)到平的銷售價(jià)格，高品質(zhì)精裝精配公寓產(chǎn)品可以達(dá)到2500025000元元/ /平：平：金廊目前銷售價(jià)格在9500-25000之間，最低為東森總部商務(wù)廣場(chǎng)，最高皇朝萬(wàn)鑫大廈，領(lǐng)先國(guó)際項(xiàng)目的銷售均價(jià)在11000左右，09年華潤(rùn)中心悅府的銷售均價(jià)也在11000以上。PART3解讀金廊市場(chǎng)解讀金廊市場(chǎng)金廊項(xiàng)目綜述金廊項(xiàng)目綜述134項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積建筑面積建筑面積華府新天地沈陽(yáng)華銳地產(chǎn)16萬(wàn)平190萬(wàn)平華潤(rùn)中心悅府華潤(rùn)置地3萬(wàn)平11萬(wàn)平世茂

34、五里河世茂集團(tuán)18萬(wàn)平160萬(wàn)平皇朝萬(wàn)鑫大廈中一集團(tuán)1萬(wàn)平25萬(wàn)平新華國(guó)際金融中心天璽新華集團(tuán)2.7萬(wàn)平40萬(wàn)平盛華苑一方地產(chǎn)約2萬(wàn)平約20萬(wàn)平茂業(yè)中心茂業(yè)集團(tuán)2.6萬(wàn)平40萬(wàn)平基本均為國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商，開發(fā)實(shí)力雄厚，有一定的市場(chǎng)口碑基本均為國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商，開發(fā)實(shí)力雄厚，有一定的市場(chǎng)口碑PART3解讀金廊市場(chǎng)解讀金廊市場(chǎng)競(jìng)品規(guī)模競(jìng)品規(guī)模135項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商入市時(shí)間入市時(shí)間產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型面積戶型面積未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量分析分析均價(jià)均價(jià)華府新天地沈陽(yáng)華銳地產(chǎn)2010年9月精裝、清水公寓3050平713套1.1萬(wàn)元/平起價(jià)華潤(rùn)中心悅府華潤(rùn)置地2010年年底前住宅100300平700

35、套1.8-2萬(wàn)元/平世茂五里河世茂集團(tuán)在售住宅、公寓100250平70套住宅+820套公寓1.1萬(wàn)元/平皇朝萬(wàn)鑫大廈中一集團(tuán)在售精裝公寓35600平30套2.5萬(wàn)元/平新華國(guó)際金融中心天璽新華集團(tuán)在售精裝公寓45466平930套1.6萬(wàn)元/平盛華苑一方地產(chǎn)2010年9月精裝公寓3070平約1500套左右1.3萬(wàn)元/平暫定金廊沿線項(xiàng)目基本為綜合體開發(fā)，只有華潤(rùn)金廊沿線項(xiàng)目基本為綜合體開發(fā)，只有華潤(rùn)悅府和世茂五里河為住宅項(xiàng)悅府和世茂五里河為住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目雖作為綜合體項(xiàng)目，但住宅區(qū)圍合設(shè)計(jì)，具有獨(dú)立的園林景目，本項(xiàng)目雖作為綜合體項(xiàng)目，但住宅區(qū)圍合設(shè)計(jì)，具有獨(dú)立的園林景觀，其產(chǎn)品主力面積觀，其產(chǎn)品主

36、力面積105-213105-213，綜合比較，產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢(shì)不明顯。，綜合比較，產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢(shì)不明顯。PART3解讀金廊市場(chǎng)解讀金廊市場(chǎng)競(jìng)品狀況競(jìng)品狀況136金廊沿線項(xiàng)目供應(yīng)量將在金廊沿線項(xiàng)目供應(yīng)量將在20112011年集中面世，未來的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大；年集中面世，未來的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、定位相似、配套相似，要想在市場(chǎng)中搶占先機(jī)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、定位相似、配套相似，要想在市場(chǎng)中搶占先機(jī)，項(xiàng)目要具有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目要具有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)；多為綜合體項(xiàng)目，具有園林景觀的純住宅項(xiàng)目?jī)H有華潤(rùn)多為綜合體項(xiàng)目，具有園林景觀的純住宅項(xiàng)目?jī)H有華潤(rùn)悅府、世茂悅府、世茂五里河以及本案，因此園林景觀在金廊沿線

37、尤為稀缺。五里河以及本案，因此園林景觀在金廊沿線尤為稀缺。小結(jié)小結(jié)137重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目解析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目解析138p項(xiàng)目位于沈陽(yáng)五里河商務(wù)圈，金廊沿線，城市核心地段，地段價(jià)值高；p交通通達(dá)性強(qiáng)；周邊配套成熟，生活便利。位于城市商務(wù)核心地段，南臨喜來登酒店；西臨三好街；北有五里河城，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套成熟。案例案例1 1：世茂五里河：世茂五里河規(guī)模占地18萬(wàn)m2，總建160萬(wàn)m2 物業(yè)類型超高層開盤時(shí)間2008年銷售價(jià)格均價(jià)9500元/ m2銷售情況推出688套，目前還剩50多套配套會(huì)所，世茂百貨，青年大街小學(xué)、一二六中學(xué)世茂五里河世茂五里河PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析成功案例成功

38、案例139沈陽(yáng)金廊上的綜合體項(xiàng)目沈陽(yáng)金廊上的綜合體項(xiàng)目p地理位置十分優(yōu)越，而且項(xiàng)目的整體規(guī)劃也十分完善，商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店式公寓以及五星級(jí)酒店一應(yīng)俱全；p人車分流，地下兩層、車位配比近1：1；p挑空兩層的大堂，在純住宅運(yùn)用酒店式公寓的大堂，增強(qiáng)尊貴感；住宅區(qū)住宅區(qū)五星級(jí)五星級(jí)酒店酒店酒店式公寓酒店式公寓寫字樓寫字樓商業(yè)商業(yè)會(huì)所會(huì)所世茂五里河世茂五里河PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析成功案例成功案例140p項(xiàng)目園林綠化空間近70%，采用歐式古典園林，景觀方面注重細(xì)節(jié)的塑造，p在園區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)花壇、景觀島及疊水噴泉等p在草木方面，針對(duì)北方氣候環(huán)境，栽種松柏類樹種，使得項(xiàng)目園區(qū)四季如春。

39、拓高樓的高度，增加園林的空間，著力打造法式古典皇家園林，使項(xiàng)目拓高樓的高度，增加園林的空間，著力打造法式古典皇家園林，使項(xiàng)目環(huán)境在周邊的嘈雜環(huán)境中脫穎而出環(huán)境在周邊的嘈雜環(huán)境中脫穎而出世茂五里河世茂五里河PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析成功案例成功案例141p現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，色調(diào)沉穩(wěn)內(nèi)斂。p建筑設(shè)計(jì)邀請(qǐng)國(guó)際著名建筑設(shè)計(jì)公司，打造沈陽(yáng)乃至東北三省第一高度的住宅樓簡(jiǎn)潔的外立面，體現(xiàn)出現(xiàn)代、高效的城市節(jié)奏，力求將五里簡(jiǎn)潔的外立面，體現(xiàn)出現(xiàn)代、高效的城市節(jié)奏，力求將五里河打造成為沈陽(yáng)城市新名片河打造成為沈陽(yáng)城市新名片世茂五里河世茂五里河PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析成功案例成功案

40、例142p建造了“花園式會(huì)所”，為業(yè)主提供了更為高檔、完善的配套設(shè)施:在住宅區(qū)中心設(shè)置在住宅區(qū)中心設(shè)置“花園式會(huì)所花園式會(huì)所”為客戶提供了高檔、尊享的服務(wù)為客戶提供了高檔、尊享的服務(wù)室內(nèi)調(diào)溫式游泳池籃球館臺(tái)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)室內(nèi)高爾夫球練習(xí)中心多功能宴會(huì)廳美容中心棋牌室網(wǎng)球場(chǎng)閱覽室世茂五里河世茂五里河PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析成功案例成功案例143戶型設(shè)計(jì)方正、實(shí)用，設(shè)計(jì)有創(chuàng)新，適宜居住戶型設(shè)計(jì)方正、實(shí)用，設(shè)計(jì)有創(chuàng)新，適宜居住p戶型設(shè)計(jì)較為合理，功能分區(qū)明確;p5.5-6.3米的超大面寬設(shè)計(jì)，最大程度的增加采光面，居住的舒適度較高;p但由于項(xiàng)目面積設(shè)計(jì)較大，總價(jià)較高;p項(xiàng)目為超高層，

41、公攤面積相對(duì)較大，公攤面積25%左右世茂五里河世茂五里河PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析成功案例成功案例144p戶型面積較大，滿足客戶對(duì)居住舒適性的追求；p項(xiàng)目2008年開盤推出688套，至今僅剩50套，銷售速度較快；p由于項(xiàng)目樓層過高，40層以上超高層房源市場(chǎng)接受度較差。由于項(xiàng)目現(xiàn)為第一期開發(fā)，定價(jià)相對(duì)較低，為投資客戶預(yù)留一定的空間，由于項(xiàng)目現(xiàn)為第一期開發(fā)，定價(jià)相對(duì)較低，為投資客戶預(yù)留一定的空間，存在較大的投資價(jià)值，使項(xiàng)目銷售速度加快；存在較大的投資價(jià)值，使項(xiàng)目銷售速度加快；戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)套數(shù) 比例比例兩房?jī)煞?00-15010068%22.

42、68%三房三房160-200160-20030030043.60%43.60%四房四房210-257210-25723223233.72%33.72%合計(jì)合計(jì)688688100%100%世茂五里河世茂五里河PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析成功案例成功案例145規(guī)劃規(guī)劃新華國(guó)際金融中心整體規(guī)劃為城市綜合體，包括一棟5A級(jí)智能寫字樓、2個(gè)商場(chǎng)、2棟30層精裝酒店式公寓、2000平米業(yè)主會(huì)所。新華公館為精裝酒店式公寓，分為天璽、天匯兩個(gè)組團(tuán)。天璽全部為精裝修公寓，共30層，面積45到466平，精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平。新華新華天璽天璽PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析失敗案例失敗案例

43、案例案例2 2：新華：新華天璽天璽146規(guī)劃點(diǎn)評(píng)規(guī)劃點(diǎn)評(píng)在寸土寸金的地段做足容積率，大大節(jié)省了土地資源。利用商場(chǎng)屋頂做園林，在不浪費(fèi)土地的情況下提高了項(xiàng)目的綠化率。由于公寓產(chǎn)品屬于過渡性或臨時(shí)性居住，居住者早出晚歸，對(duì)外部景觀依賴性小，故將公寓規(guī)劃在項(xiàng)目看不到市府廣場(chǎng)的北部，并以較高的裝修提高性價(jià)比；而寫字間白天使用率最高，故規(guī)劃在緊鄰景觀面的一側(cè)，這樣的設(shè)計(jì)大大提高了項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。新華新華天璽天璽PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析失敗案例失敗案例147I戶型： 1室1廳1衛(wèi)58.98戶型點(diǎn)評(píng)：塔樓，通風(fēng)差?？臻g布局比較合理，在小空間里衛(wèi)生間、廚房、臥室、餐廳功能都得到了體現(xiàn)。4.3

44、米的開間，居住比較寬敞。東南雙向采光，采光面積大。C戶型：1室1廳1衛(wèi)75 戶型點(diǎn)評(píng)：塔樓邊位戶型，通風(fēng)采光好。75平做一室一廳，在小戶型里感受豪宅氣派?？臻g布局比較合理，在小空間里衛(wèi)生間、廚房、臥室、餐廳功能都得到了體現(xiàn)。5.6米的開間，居住比較寬敞。主臥配備獨(dú)立步入式衣帽間，提升生活品質(zhì)。衛(wèi)生間衛(wèi)浴分離。開放式廚房與吧臺(tái)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)現(xiàn)代都市生活新格調(diào)。產(chǎn)品分析（一）產(chǎn)品分析（一）新華新華天璽天璽PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析失敗案例失敗案例148D戶型：1室1廳1衛(wèi)62.05 戶型點(diǎn)評(píng)：塔樓，進(jìn)深大采光通風(fēng)不好?？臻g布局比較合理，在小空間里衛(wèi)生間、廚房、臥室、餐廳功能都得到了體現(xiàn)

45、，空間浪費(fèi)少。4.2米開間，空間比較寬敞。E戶型：2室1廳1衛(wèi)110.75戶型點(diǎn)評(píng)：塔樓，通風(fēng)差，客廳采光不好?？臻g布局比較合理，在小空間里衛(wèi)生間、廚房、臥室、餐廳功能都得到了體現(xiàn)，空間浪費(fèi)少。兩個(gè)臥室均有窗子，采光較好。產(chǎn)品分析（二）產(chǎn)品分析（二）新華新華天璽天璽PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析失敗案例失敗案例149產(chǎn)品亮點(diǎn)：產(chǎn)品亮點(diǎn)：戶型方正，布局合理，空間浪費(fèi)小。在面積較大的公寓中做一室一廳的設(shè)計(jì)，面積雖小卻不失豪華感。精裝小公寓是投資性群體鐘愛的產(chǎn)品，投資小，收益高，降低了投資門檻的同時(shí)提升了項(xiàng)目的性價(jià)比，大大降低了銷售抗性。不足之處：不足之處：點(diǎn)式樓，居住舒適度低。5000

46、5000元元/ /平的精裝修，由于裝修風(fēng)格不符合東北客群喜好品味，市場(chǎng)接受度低平的精裝修，由于裝修風(fēng)格不符合東北客群喜好品味，市場(chǎng)接受度低。產(chǎn)品分析（三）產(chǎn)品分析（三）新華新華天璽天璽PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析失敗案例失敗案例150銷售歷程銷售歷程2010年4月1日，天璽開始開放接待中心，正式開始蓄客，同時(shí)開始認(rèn)購(gòu)，根據(jù)時(shí)間優(yōu)惠遞減，最高優(yōu)惠3萬(wàn)。2010年4月20日，汪明荃親臨天璽，項(xiàng)目開始亮相。2010年6月16日，天璽樣板間開放。2010年6月26日開盤，推出6-10層、19層共110套，成交價(jià)格1.5-2.4萬(wàn)，均價(jià)1.6萬(wàn)，成交套數(shù)26套。新華新華天璽天璽PART4重

47、點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析失敗案例失敗案例151推廣方式推廣方式宣傳媒體：遼沈晚報(bào)、沈陽(yáng)晚報(bào)、沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)等沈陽(yáng)本地報(bào)紙沈城樓市雜志、搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、新浪樂居等地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)、短信。推廣活動(dòng)：2010年4月邀請(qǐng)汪明荃出席認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。 2010年5月舉行中國(guó)大東北財(cái)富論壇暨天璽項(xiàng)目推介。2010年6月認(rèn)購(gòu)業(yè)主聯(lián)誼酒會(huì)。平面表現(xiàn)：新華新華天璽天璽PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析失敗案例失敗案例152個(gè)案分析總結(jié)：個(gè)案分析總結(jié)：天璽占據(jù)優(yōu)良的地段，投入了大量的宣傳，但從開盤至今的銷售情況來看，營(yíng)銷操作不是很成功，失敗之處主要有：定價(jià)與產(chǎn)品存在一定偏差：產(chǎn)品優(yōu)越度不足，定價(jià)偏高。裝修風(fēng)格不符合東北客

48、群口味，未能將品質(zhì)感充分顯現(xiàn)。營(yíng)銷體系差：包括物料、火炬大廈接待中心環(huán)境、接待人員服裝和氣質(zhì)均無法與項(xiàng)目售價(jià)相稱。導(dǎo)視系統(tǒng)差：看房者無法快速找到售樓地點(diǎn)。產(chǎn)品重大缺陷：前后左右都有高層建筑遮擋，并且距離很近，使通風(fēng)、采光、景觀、視野、私密性都很差。新華新華天璽天璽PART4重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分析失敗案例失敗案例153市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)從市場(chǎng)整體分析，高端市場(chǎng)供需量逐年增加，為高端項(xiàng)目開發(fā)提供市場(chǎng)從市場(chǎng)整體分析，高端市場(chǎng)供需量逐年增加，為高端項(xiàng)目開發(fā)提供市場(chǎng)基礎(chǔ)?；A(chǔ)。從板塊分析，金廊板塊與渾南長(zhǎng)白板塊存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，棋盤山板塊從板塊分析，金廊板塊與渾南長(zhǎng)白板塊存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，棋盤山

49、板塊以低密度產(chǎn)品開發(fā)為主，與金廊板塊無直接競(jìng)爭(zhēng)。以低密度產(chǎn)品開發(fā)為主，與金廊板塊無直接競(jìng)爭(zhēng)。從金廊沿線分析，金廊沿線項(xiàng)目產(chǎn)品基本為綜合體，大多定位高端，產(chǎn)從金廊沿線分析，金廊沿線項(xiàng)目產(chǎn)品基本為綜合體，大多定位高端，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，自身競(jìng)爭(zhēng)激烈。品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，自身競(jìng)爭(zhēng)激烈。從項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析，高性價(jià)比的項(xiàng)目（如世茂五里河）具有一定從項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析，高性價(jià)比的項(xiàng)目（如世茂五里河）具有一定市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，高定價(jià)而低產(chǎn)品力的項(xiàng)目無法沖擊市場(chǎng)（如新華市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，高定價(jià)而低產(chǎn)品力的項(xiàng)目無法沖擊市場(chǎng)（如新華天璽）。天璽）。154項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客群定位客群定位 價(jià)格定位價(jià)格定位15

50、5項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀156項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀1-1-貴族血統(tǒng)，不可復(fù)制。金廊中軸之上。貴族血統(tǒng)，不可復(fù)制。金廊中軸之上。地段、地段、還是地段。惟有金廊，代表沈陽(yáng)恒久價(jià)值標(biāo)桿。S SW WO OT TS S、優(yōu)勢(shì)分析、優(yōu)勢(shì)分析PART11572-2-地位。富人居住區(qū)，身份、財(cái)富的象征。地位。富人居住區(qū)，身份、財(cái)富的象征。緊臨市府，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，高端物業(yè)云集，高端財(cái)富的象征。緊臨市府，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，高端物業(yè)云集，高端財(cái)富的象征。S S、優(yōu)勢(shì)分析、優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀S SW WO OT TPART11583-3-地標(biāo)。金廊之上。第一地標(biāo)地標(biāo)。金廊之上。第一地標(biāo)91層高度，蝶型建筑圍

51、合規(guī)劃，全景設(shè)計(jì)。S S、優(yōu)勢(shì)分析、優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀S SW WO OT TPART11594-4-景觀環(huán)境。市府廣場(chǎng)與全景式園林設(shè)計(jì)。景觀環(huán)境。市府廣場(chǎng)與全景式園林設(shè)計(jì)。外部，項(xiàng)目緊鄰市府廣場(chǎng)，步行外部，項(xiàng)目緊鄰市府廣場(chǎng)，步行3 3分鐘既可到達(dá)，踏青、休閑、娛樂分鐘既可到達(dá)，踏青、休閑、娛樂“0”0”距離；距離；內(nèi)部，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃大面積中心景觀，建筑環(huán)繞景觀排布，讓金廊上的建筑不再僅依內(nèi)部，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃大面積中心景觀，建筑環(huán)繞景觀排布，讓金廊上的建筑不再僅依靠外部景觀，更擁有園區(qū)內(nèi)自身的景觀與休閑空間?？客獠烤坝^，更擁有園區(qū)內(nèi)自身的景觀與休閑空間。S S、優(yōu)勢(shì)分析、優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解

52、讀S SW WO OT TPART11605-5-生活。高規(guī)格配套。生活。高規(guī)格配套。創(chuàng)享無憂生活。生活配套逐漸成熟，一應(yīng)俱全，創(chuàng)享無憂生活。生活配套逐漸成熟，一應(yīng)俱全，沈陽(yáng)最大型沈陽(yáng)最大型SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL，娛樂購(gòu)物近在咫尺，娛樂購(gòu)物近在咫尺，一級(jí)的教育配套環(huán)伺左右，形成良好居住氛圍。一級(jí)的教育配套環(huán)伺左右，形成良好居住氛圍。娛樂休閑設(shè)施:快樂迪創(chuàng)聲ktv購(gòu)物：恒隆百聯(lián)家樂福華府生活：中街商圈太原街商圈五愛商圈北站商圈教育：40中學(xué)二經(jīng)二小學(xué)一經(jīng)二小學(xué)醫(yī)療：三院醫(yī)大一院盛京醫(yī)院第四人民醫(yī)院S S、優(yōu)勢(shì)分析、優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀S SW WO OT TPART

53、11616- 6-便捷。地鐵上蓋物業(yè)。便捷。地鐵上蓋物業(yè)。3 3分鐘直達(dá)地鐵一、二號(hào)線的交匯處、十幾條公交路線，出行高度便捷分鐘直達(dá)地鐵一、二號(hào)線的交匯處、十幾條公交路線，出行高度便捷西臨青年大街，北臨一經(jīng)街，交通路網(wǎng)四通八達(dá)西臨青年大街，北臨一經(jīng)街，交通路網(wǎng)四通八達(dá)本案本案S S、優(yōu)勢(shì)分析、優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀S SW WO OT TPART11627-7-規(guī)劃。寫字間、公寓與住宅分離，人性化設(shè)計(jì)。規(guī)劃。寫字間、公寓與住宅分離，人性化設(shè)計(jì)。園區(qū)規(guī)劃有寫字間、酒店、公寓與住宅。園區(qū)規(guī)劃有寫字間、酒店、公寓與住宅。通過住宅自身圍合排布，將住宅與五星級(jí)酒店，超甲級(jí)寫字樓，公寓等進(jìn)行有通過住宅自

54、身圍合排布，將住宅與五星級(jí)酒店，超甲級(jí)寫字樓，公寓等進(jìn)行有效的分離，形成獨(dú)立的住宅社區(qū)。效的分離，形成獨(dú)立的住宅社區(qū)。S S、優(yōu)勢(shì)分析、優(yōu)勢(shì)分析住宅區(qū)公寓、寫字間區(qū)項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀S SW WO OT TPART11638- 8-品牌。裕景地產(chǎn)集團(tuán)。品牌。裕景地產(chǎn)集團(tuán)。外資背景，業(yè)務(wù)遍及世界，企業(yè)實(shí)力雄厚。頂級(jí)物業(yè)締造專家。傾力打造沈陽(yáng)金廊之上的地標(biāo)性項(xiàng)目S S、優(yōu)勢(shì)分析、優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀S SW WO OT TPART1164S SW WO OT TWW、劣勢(shì)分析、劣勢(shì)分析1- 1-戶型非南北通透設(shè)計(jì)，戶型非南北通透設(shè)計(jì)，與項(xiàng)目整體高端形象不符。與項(xiàng)目整體高端形象不符。項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解

55、讀PART1165WW、劣勢(shì)分析、劣勢(shì)分析2- 2-產(chǎn)品力不足。項(xiàng)目公攤面積大，產(chǎn)品力不足。項(xiàng)目公攤面積大，僅交通井公攤面積達(dá)僅交通井公攤面積達(dá)130130余平；此余平；此外，戶型設(shè)計(jì)單一，項(xiàng)目住宅部分外，戶型設(shè)計(jì)單一，項(xiàng)目住宅部分僅僅3 3種戶型，以上兩點(diǎn)在一定程度種戶型，以上兩點(diǎn)在一定程度上拉低項(xiàng)目在市場(chǎng)中的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。上拉低項(xiàng)目在市場(chǎng)中的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。S SW WO OT T項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀PART1166WW、劣勢(shì)分析、劣勢(shì)分析3- 3-超高層建筑，社區(qū)密度較高，影響居住舒適度超高層建筑，社區(qū)密度較高，影響居住舒適度高層建筑高層建筑高端項(xiàng)目，超高層建筑會(huì)形成高密度居高端項(xiàng)目，超高層建筑會(huì)

56、形成高密度居住社區(qū)，極大的影響居住品質(zhì)及舒適度。住社區(qū)，極大的影響居住品質(zhì)及舒適度。S SW WO OT T項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀PART1167WW、劣勢(shì)分析、劣勢(shì)分析4- 4-不夠純粹。項(xiàng)目屬于綜合型項(xiàng)目，規(guī)劃當(dāng)中包括了商業(yè)、寫字樓、不夠純粹。項(xiàng)目屬于綜合型項(xiàng)目，規(guī)劃當(dāng)中包括了商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅，相對(duì)于純粹的高端住宅項(xiàng)目而言，難以滿足高端客戶群公寓、住宅，相對(duì)于純粹的高端住宅項(xiàng)目而言，難以滿足高端客戶群在私密性、安全性等方面的要求。在私密性、安全性等方面的要求。S SW WO OT T項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀PART1168政府發(fā)展導(dǎo)向政府斥資打造金廊區(qū)域，是政府的重點(diǎn)發(fā)展導(dǎo)向中心區(qū)土地稀缺市中心

57、優(yōu)良住宅用地緊缺，作為城市核心區(qū)內(nèi)的中心地塊，具有不可復(fù)制的稀缺性，較強(qiáng)的升值潛力城市新地標(biāo)項(xiàng)目建筑層高達(dá)91層，是沈陽(yáng)的第一地標(biāo)建筑，是身份與地位的象征，會(huì)極大的吸引追求身份、彰顯品位的目標(biāo)人群。大沈陽(yáng)發(fā)展戰(zhàn)略的確立提升了沈陽(yáng)的核心城市地位與城市輻射力，對(duì)周邊二、三線城市內(nèi)富有階層吸引力提升，高端客戶群體增加。O O、機(jī)會(huì)分析、機(jī)會(huì)分析S SW WO OT T項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀PART1169項(xiàng)目所處板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，分流客戶項(xiàng)目所處板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，分流客戶金廊板塊項(xiàng)目產(chǎn)品大多定位高端，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，項(xiàng)目彼此間存在一定客戶分流金廊板塊項(xiàng)目產(chǎn)品大多定位高端，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，項(xiàng)目彼此間存在一定客戶分流

58、T T、威脅分析、威脅分析S SW WO OT T項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀PART1170宏觀政策對(duì)高端市場(chǎng)調(diào)控力度加大，未來市場(chǎng)發(fā)展存在一宏觀政策對(duì)高端市場(chǎng)調(diào)控力度加大，未來市場(chǎng)發(fā)展存在一定不確定因素定不確定因素T T、威脅分析、威脅分析今年上半年多家房地產(chǎn)公司將原定于下半年推出的貨量提前至上半年推出（如萬(wàn)科金域今年上半年多家房地產(chǎn)公司將原定于下半年推出的貨量提前至上半年推出（如萬(wàn)科金域國(guó)際等），以防止下半年市場(chǎng)的變化，未來市場(chǎng)發(fā)展仍存在一定政策方面的不確定因素國(guó)際等），以防止下半年市場(chǎng)的變化，未來市場(chǎng)發(fā)展仍存在一定政策方面的不確定因素S SW WO OT T項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀PART1171透過項(xiàng)目

59、的表象透過項(xiàng)目的表象尋找項(xiàng)目的核心價(jià)值尋找項(xiàng)目的核心價(jià)值172金廊中軸之上金廊中軸之上成熟配套，成熟配套，便捷生活便捷生活金廊地標(biāo)，金廊地標(biāo)，全景規(guī)劃全景規(guī)劃品質(zhì)打造，品質(zhì)打造，高端社區(qū)高端社區(qū)富人居住區(qū)，富人居住區(qū)，同質(zhì)而居同質(zhì)而居本案本案核心價(jià)值思考核心價(jià)值思考PART2項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考在金廊激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，什么才是本案的唯一？在金廊激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，什么才是本案的唯一？173項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目核心問題 什么是本案的唯一,是目標(biāo)群非要不可的理由？174絕對(duì)中心核心價(jià)值一：大隱于市，藏而不露，上層生活PART2項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考175絕對(duì)地標(biāo)建筑核心價(jià)值二：91層的建筑，近30

60、0米的建筑高度，在歷史悠久的沈陽(yáng)城市是絕對(duì)的地標(biāo)建筑，是這座古城的城市名片，更是人們身份與地位的彰顯PART2項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考176全景式圍合規(guī)劃核心價(jià)值三：在現(xiàn)今的金廊之上，很難尋找到具有大面積綠化景觀的高品質(zhì)住宅社區(qū)PART2項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考177高度成熟配套核心價(jià)值四：遼寧大劇院、遼寧省博物院、恒隆、百聯(lián)、市府、火炬大廈、地鐵一號(hào)/二號(hào)PART2項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考178處于金廊中軸、城市中心的之上，擁有高度便捷生活配套的城市新地標(biāo)，全景式圍合規(guī)劃設(shè)計(jì)，與其他金廊沿線項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目又將是什么？本項(xiàng)目，PART2項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考179通過以上分析，我們的項(xiàng)目應(yīng)