上海青浦朱家角尚都里項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議報(bào)告1

1、前言前言青浦商業(yè)概況青浦商業(yè)概況青浦區(qū)商圈主要為兩個(gè)，分為東部城區(qū)商圈及朱家角古鎮(zhèn)商圈，并主要以城區(qū)商圈為核心；東部城區(qū)商圈及朱家角古鎮(zhèn)商圈，并主要以城區(qū)商圈為核心； 以目前的城市發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，青浦東部城區(qū)尤其是百聯(lián)橋梓灣青浦東部城區(qū)尤其是百聯(lián)橋梓灣是目前青浦城市發(fā)展中“城市化進(jìn)程最快、基礎(chǔ)設(shè)施最齊全、整體定位檔次最高的商業(yè)區(qū)域”； 古鎮(zhèn)商圈主要是以朱家角古鎮(zhèn)為核心，及輻射周邊區(qū)域。朱家角古鎮(zhèn)為核心，及輻射周邊區(qū)域。東部城區(qū)商圈概況東部城區(qū)商圈概況百貨情況一覽百貨情況一覽項(xiàng)目名稱商圈位置規(guī)模/開(kāi)業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)狀況成泰百貨老城邊緣80002000.5佳青浦百貨大樓老城區(qū)30002003.9良東方商廈

2、老城區(qū)110002005.12佳凱特利廣場(chǎng)新城區(qū)200002006.12差商鋪商業(yè)基本情況商鋪商業(yè)基本情況名稱名稱商圈位置商圈位置商家種類商家種類經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況百聯(lián)橋梓灣老城區(qū)百貨、餐飲、娛樂(lè)、專賣等經(jīng)營(yíng)較好港隆廣場(chǎng)城北商圈建材、餐飲、專賣等除好美家外，經(jīng)營(yíng)較差凱特利廣場(chǎng)東部城區(qū)百貨、餐飲娛樂(lè)一般夏陽(yáng)湖商鋪東部城區(qū)大型餐飲、浴場(chǎng)、超市等一般歐洲街東部城區(qū)服飾、餐飲、旅行社等經(jīng)營(yíng)狀況較差 目前東部城區(qū)商圈商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)模與業(yè)態(tài)布局仍處于逐步上升的發(fā)展階段逐步上升的發(fā)展階段，尤其休閑購(gòu)物型商業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況仍有待發(fā)展。經(jīng)營(yíng)狀況仍有待發(fā)展。餐飲類商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況：餐飲類商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況：名稱位置營(yíng)業(yè)

3、面積（）消費(fèi)檔次（元）經(jīng)營(yíng)狀況伊麗名豪城北2000100-200生意一般，做婚宴來(lái)天華老城區(qū)4000120-170生意較好天天漁港新城工業(yè)區(qū)附近3000100中午生意差，晚上生意較好，多為工業(yè)區(qū)客戶象山海鮮新城區(qū)千岱大廈2000100-150生意較好白玉蘭海鮮老城區(qū)城中路2000100-150生意較好目前東部城區(qū)餐飲類商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)，憑借周邊密集分布的居住人群，餐飲類商業(yè)餐飲類商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較為良好；經(jīng)營(yíng)狀況較為良好； 東部城區(qū)商圈概況東部城區(qū)商圈概況部分酒店經(jīng)營(yíng)狀況：部分酒店經(jīng)營(yíng)狀況：旅旅 游游 星星 級(jí)級(jí) 賓賓 館館 基基 本本 情情 況況指 標(biāo)單 位合 計(jì)三星級(jí)二星級(jí)飯店數(shù)個(gè)16 7 9 客

4、房數(shù)間1051 681 370 床位數(shù)張1954 1271 683 客房平均出租率%42.6 40.4 46.7 營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元11549 8426 3123 東部城區(qū)商圈概況東部城區(qū)商圈概況p當(dāng)前東部城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)上的各種主要商業(yè)類型布局已經(jīng)基本完成，對(duì)于這些商業(yè)對(duì)于各自消費(fèi)人氣的拉動(dòng)作用研究后，發(fā)現(xiàn)，其中百貨購(gòu)物、餐飲百貨購(gòu)物、餐飲以及超級(jí)市場(chǎng)以及超級(jí)市場(chǎng)三類業(yè)態(tài)對(duì)于商業(yè)消費(fèi)人群的拉動(dòng)性最大；三類業(yè)態(tài)對(duì)于商業(yè)消費(fèi)人群的拉動(dòng)性最大；p但東部城區(qū)商圈的酒店業(yè)目前還處于初級(jí)階段初級(jí)階段，多為二、三星級(jí)的賓館，缺乏高級(jí)酒店場(chǎng)所（這塊市場(chǎng)已經(jīng)有所被重視，據(jù)悉已有多家高級(jí)酒店項(xiàng)目正在審批過(guò)程中），從其客房

5、數(shù)量及床位數(shù)量來(lái)看都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于實(shí)際的客流量，這也是朱家角古鎮(zhèn)成為短途旅游而不能稱為逗留點(diǎn)的原因之一。東部城區(qū)商圈概況東部城區(qū)商圈概況朱家角古鎮(zhèn)商圈分析朱家角古鎮(zhèn)商圈分析典型依靠旅游度假商業(yè)拉動(dòng)消費(fèi)，商圈等級(jí)仍需升級(jí)典型依靠旅游度假商業(yè)拉動(dòng)消費(fèi)，商圈等級(jí)仍需升級(jí)u朱家角作為以旅游度假為導(dǎo)向的古鎮(zhèn)商業(yè)，受旅游業(yè)影響較大，具有節(jié)假日商業(yè)的特色；u整體商圈等級(jí)仍處于初級(jí)階段，尚需升級(jí)及合理化集中式配置；u隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)、交通的發(fā)展、旅游業(yè)的興盛，延伸行業(yè)的帶動(dòng)，勢(shì)必為朱家角商圈的興起提供條件。目前商業(yè)規(guī)模較小，商業(yè)聚客聚焦性能力差目前商業(yè)規(guī)模較小，商業(yè)聚客聚焦性能力差u朱家角古鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)主要是以

6、淀浦河兩岸的特色商鋪為主，其服務(wù)定位是面向來(lái)朱家角觀光旅游的游客；u在核心景區(qū)之外，則多以社區(qū)型商鋪為主，各類商鋪及中小型的超市，主營(yíng)對(duì)象是朱家角的本地和周邊的居民。u上述商鋪共同的特點(diǎn)是總體規(guī)模都不大，小到10多平方米，大到上百平方米不等。朱家角古鎮(zhèn)商圈分析朱家角古鎮(zhèn)商圈分析主體經(jīng)營(yíng)方向?yàn)檠睾铀l(xiāng)特色商業(yè)，結(jié)合旅游度假商業(yè)主體經(jīng)營(yíng)方向?yàn)檠睾铀l(xiāng)特色商業(yè)，結(jié)合旅游度假商業(yè)u古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪是朱家角目前最為興旺的商業(yè)形態(tài)，主要集中在淀浦河兩岸的北大街、漕河街等區(qū)域；u上述商鋪本身就是景區(qū)的景點(diǎn)之一，店鋪面積不大，從十幾平方米到二三百平方米不等，主要以經(jīng)營(yíng)具有地方特色的餐飲、鄉(xiāng)土小吃、

7、臨河茶樓、戲劇表演以及手工藝品等為主；u特別是緊鄰水系的店鋪，更是彌足珍貴，多是經(jīng)營(yíng)餐飲、茶樓為主。既融合了歷史人文底蘊(yùn)也深受來(lái)往游客的喜愛(ài)。朱家角古鎮(zhèn)商圈分析朱家角古鎮(zhèn)商圈分析景區(qū)外主要商業(yè)街景區(qū)外主要商業(yè)街祥凝浜路祥凝浜路u祥凝浜路是朱家角中心鎮(zhèn)區(qū)最主要的商業(yè)街，主要消費(fèi)群體為朱家角當(dāng)?shù)鼐用?，其主要業(yè)態(tài)為滿足日常生活用品；u其也是朱家角主要的金融一條街、各銀行網(wǎng)點(diǎn)主要集中于此，同時(shí)，公交站點(diǎn)也集中于此；u其發(fā)展的程度將與本案的開(kāi)發(fā)息息相關(guān)。古鎮(zhèn)外圍主要集中了度假村經(jīng)濟(jì)古鎮(zhèn)外圍主要集中了度假村經(jīng)濟(jì)u古鎮(zhèn)景區(qū)外圍以休閑、度假以及商務(wù)培訓(xùn)功能的度假村、農(nóng)家樂(lè)為主，且又以淀山湖、大淀湖的湖景觀光游

8、為賣點(diǎn)的度假村；u但其由于經(jīng)營(yíng)模式比較單一，運(yùn)營(yíng)時(shí)間較早，其娛樂(lè)想及設(shè)施都已出現(xiàn)陳舊和老化，其已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚、新潮等消費(fèi)元素的需求。朱家角古鎮(zhèn)商圈分析朱家角古鎮(zhèn)商圈分析朱家角古鎮(zhèn)商圈分析朱家角古鎮(zhèn)商圈分析朱家角古鎮(zhèn)商圈分析朱家角古鎮(zhèn)商圈分析地塊名稱地塊名稱業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱總建面積總建面積地上建面地上建面地下建面地下建面套均面積套均面積套數(shù)套數(shù)容積率容積率用地面積用地面積e1特色商業(yè)326642516475002201150.735949e2a（北）特色商業(yè)22139170395100220780.71623798f4-3特色商業(yè)16203124533750220571.21037

9、8f5聯(lián)排疊院 23598181485450200910.7524197.7e2b（北）枕水別墅1122886332595250350.3226977e2b（南）精品酒店6498499815000.77140e2a（南）會(huì)議中心391030109000.74300朱家角古鎮(zhèn)商圈分析朱家角古鎮(zhèn)商圈分析該項(xiàng)目主力產(chǎn)品為以下三種：該項(xiàng)目主力產(chǎn)品為以下三種： 聯(lián)排別墅（住宅性質(zhì)）聯(lián)排別墅（住宅性質(zhì)）-聯(lián)排疊院聯(lián)排疊院 共92套，套均面積200平米，從此類產(chǎn)品符合朱家角板塊的主體市場(chǎng)需求，去化難度較小符合朱家角板塊的主體市場(chǎng)需求，去化難度較??； 枕水別墅、精品酒店、大宅門、會(huì)議中心（商業(yè)性質(zhì)）枕水別墅、

10、精品酒店、大宅門、會(huì)議中心（商業(yè)性質(zhì)） 精品酒店及會(huì)議中心屬于運(yùn)營(yíng)類產(chǎn)品精品酒店及會(huì)議中心屬于運(yùn)營(yíng)類產(chǎn)品，借助朱家角的資源優(yōu)勢(shì)后市看好，精品酒店的地上面積僅5000左右，枕水別墅及大宅門產(chǎn)品屬于50年產(chǎn)權(quán)的別墅功能產(chǎn)品； 商鋪（商業(yè)性質(zhì)）商鋪（商業(yè)性質(zhì)）-特色商業(yè)特色商業(yè) 共250套，套均面積220，此類產(chǎn)品證大將其視為此項(xiàng)目的絕對(duì)主力產(chǎn)品絕對(duì)主力產(chǎn)品，也是“尚都里”項(xiàng)目在未來(lái)的主要區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目。古鎮(zhèn)商圈商業(yè)小結(jié)古鎮(zhèn)商圈商業(yè)小結(jié)p朱家角古鎮(zhèn)商圈是依托于得天獨(dú)厚的旅游資源形成的，已經(jīng)成為上海旅游、朱家角古鎮(zhèn)商圈是依托于得天獨(dú)厚的旅游資源形成的，已經(jīng)成為上海旅游、休閑、度假的重要熱點(diǎn)之一。但由于其

11、規(guī)模較小、知名度一般，只能承接短休閑、度假的重要熱點(diǎn)之一。但由于其規(guī)模較小、知名度一般，只能承接短期旅行，無(wú)法留客，這也是本案可以有所突破之處；期旅行，無(wú)法留客，這也是本案可以有所突破之處；p其吸引外部消費(fèi)者的商業(yè)體主要圍繞著古鎮(zhèn)旅游區(qū)展開(kāi)，而本地消費(fèi)者的日其吸引外部消費(fèi)者的商業(yè)體主要圍繞著古鎮(zhèn)旅游區(qū)展開(kāi)，而本地消費(fèi)者的日常生活需求則主要及集中在常生活需求則主要及集中在“祥凝浜路祥凝浜路”沿線商業(yè)，并有消費(fèi)外流的情況；沿線商業(yè)，并有消費(fèi)外流的情況；p目前，古鎮(zhèn)旅游區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以休閑小面積餐飲、旅游購(gòu)物為主，同質(zhì)化情況目前，古鎮(zhèn)旅游區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以休閑小面積餐飲、旅游購(gòu)物為主，同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重，也阻

12、礙了其商業(yè)升級(jí)的腳步，較為嚴(yán)重，也阻礙了其商業(yè)升級(jí)的腳步，“尚都里尚都里”項(xiàng)目要項(xiàng)目要“贏贏”，就必須，就必須有所突破；有所突破；p由于朱家角將積極向北發(fā)展，因此，在不久的未來(lái)將會(huì)有大量的商業(yè)項(xiàng)目上由于朱家角將積極向北發(fā)展，因此，在不久的未來(lái)將會(huì)有大量的商業(yè)項(xiàng)目上市（如朱家角新城、證大西鎮(zhèn)等），對(duì)本案來(lái)說(shuō)勢(shì)必形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。市（如朱家角新城、證大西鎮(zhèn)等），對(duì)本案來(lái)說(shuō)勢(shì)必形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。周邊參考案例周邊參考案例 根據(jù)本案所處區(qū)域、產(chǎn)品類型、項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品品根據(jù)本案所處區(qū)域、產(chǎn)品類型、項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)等五大因素綜合考慮，我司選取了以下實(shí)例作為本質(zhì)等五大因素綜合考慮，我司選取了以下實(shí)例作為

13、本案的定價(jià)參考案例。案的定價(jià)參考案例。確定比較參數(shù)：1、地段位置；2、交通配套；3、周邊環(huán)境；4、經(jīng)營(yíng)管理；5、建筑設(shè)計(jì)；6、產(chǎn)品戶型；7、政府規(guī)劃；8、投資前景；9、品牌實(shí)力。案例分析案例分析戶型面積段戶型面積段數(shù)量數(shù)量占比例占比例50-5910套15.625%60-696套9.375%70-798套12.5%80-891套1.5625%90-994套6.25%100-1098套12.5%110-1195套7.8125%120-1496套9.375%150-1797套11%180-3007套11%450以上2套3.1245%案例分析案例分析案例分析案例分析案例分析案例分析戶型面積段戶型面積段

14、數(shù)量數(shù)量占比例占比例30-5942套47.7%60-8919套21.6%90-1309套10.3%150-1906套6.8%200-2494套4.5%250-2995套5.7%300以上3套3.4%案例分析案例分析案例分析案例分析戶型面積段戶型面積段數(shù)量數(shù)量占比例占比例20-3939套31.7%40-5930套24.4%60-7936套30%80-992套1.6%100-1195套4%120-1392套1.6%150-1994套3.25%200以上2套1.6%案例分析案例分析小結(jié)小結(jié)p朱家角古鎮(zhèn)商圈內(nèi)目前可售商鋪均為二手掛牌商鋪，掛牌價(jià)格普遍較朱家角古鎮(zhèn)商圈內(nèi)目前可售商鋪均為二手掛牌商鋪，掛牌

15、價(jià)格普遍較高，古鎮(zhèn)商鋪售價(jià)甚至與青浦新城商業(yè)核心區(qū)域價(jià)格基本持平；高，古鎮(zhèn)商鋪售價(jià)甚至與青浦新城商業(yè)核心區(qū)域價(jià)格基本持平；p由于其商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重，同時(shí)，伴隨招商力度不充分，由于其商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重，同時(shí)，伴隨招商力度不充分，造成古鎮(zhèn)商業(yè)出現(xiàn)了造成古鎮(zhèn)商業(yè)出現(xiàn)了 “ “有價(jià)無(wú)市有價(jià)無(wú)市”的窘境；的窘境；p借鑒周邊商業(yè)出現(xiàn)的借鑒周邊商業(yè)出現(xiàn)的“癥結(jié)癥結(jié)”，尚都里項(xiàng)目必須腳踏實(shí)地從，尚都里項(xiàng)目必須腳踏實(shí)地從“招商招商”工作出發(fā)，最終落實(shí)到項(xiàng)目的順利營(yíng)銷執(zhí)行。工作出發(fā)，最終落實(shí)到項(xiàng)目的順利營(yíng)銷執(zhí)行。整體原則整體原則n 租售并舉，以招商促進(jìn)商鋪銷售出高價(jià)格，招商與銷售進(jìn)行互動(dòng)；n 以

16、主力店、品牌商家落位，控制人流動(dòng)線，提高租金收入，盤活銷售死角；n 開(kāi)發(fā)商短時(shí)間持有一定比例的鋪位，掌握項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理主導(dǎo)權(quán)，便于主力店入駐；n 價(jià)格策略則建議低開(kāi)高走，控制總價(jià)；n 通過(guò)漢宇進(jìn)行招商，同時(shí)以漢宇的多渠道平臺(tái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化和高利潤(rùn)回報(bào)。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略租售并舉，雙管齊下租售并舉，雙管齊下銷售、招商策略的互動(dòng)關(guān)系銷售、招商策略的互動(dòng)關(guān)系 市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià) 銷售目標(biāo)均價(jià)銷售目標(biāo)均價(jià) 營(yíng)銷組合溢價(jià)營(yíng)銷組合溢價(jià) + + 產(chǎn)品包裝產(chǎn)品包裝主力店價(jià)值主力店價(jià)值附加；附加；招商規(guī)劃招商規(guī)劃多年投資利多年投資利率保證；率保證；溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)招商策略招商策略銷售策略銷售策略營(yíng)銷策略營(yíng)銷策

17、略主入口主入口1、以西側(cè)為主入口，沿“新風(fēng)路”排布主力店做形象，在入口、交通樞紐中轉(zhuǎn)廣場(chǎng)設(shè)置特色店、品牌店為“路標(biāo)”，以導(dǎo)入人流、輻射周邊商鋪；2、主力店落位原則：選擇位置為入口、交通樞紐中轉(zhuǎn)站、拐角處；物業(yè)形態(tài)以多層連鋪、二層為主，有利于主力店需要較大面積的需求。交通樞交通樞紐中轉(zhuǎn)紐中轉(zhuǎn)交通樞交通樞紐中轉(zhuǎn)紐中轉(zhuǎn)交通樞交通樞紐中轉(zhuǎn)紐中轉(zhuǎn)入口入口交通樞交通樞紐中轉(zhuǎn)紐中轉(zhuǎn)主力店布局與人流動(dòng)線主力店布局與人流動(dòng)線首先確定主力店群首先確定主力店群穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)；盤活銷售死角；吸引投資客，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商；影響中小店的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入；其次確定中小店群其次確定中小店

18、群滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群或投資者的的需求；其核心為銷售快速回籠資金為目的其租金是項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來(lái)源即客戶的投資回報(bào)率；主力店布局與人流動(dòng)線主力店布局與人流動(dòng)線目標(biāo)商家目標(biāo)商家以主帶輔以主力業(yè)種帶動(dòng)輔助品牌以外激內(nèi)以外地品牌商激活本地品牌商聯(lián)營(yíng)及合作開(kāi)發(fā)以多種經(jīng)營(yíng)模式共同培育市場(chǎng)招商觸摸的考量點(diǎn)景觀休閑概念?yuàn)蕵?lè)中心概念多元化 消費(fèi)者構(gòu)成多元化。除旅游區(qū)內(nèi)游客為固定客源外，形成對(duì)外輻射的商務(wù)消費(fèi)本項(xiàng)目建筑具有一定的特色，利用其與戶外公共設(shè)施形成休閑聚集地，對(duì)于商業(yè)而言能有效吸引人流、帶動(dòng)消費(fèi)旅游休閑+ +家庭娛樂(lè)業(yè)態(tài)形成娛樂(lè)購(gòu)物中心概念招商三大概念主力店布局與人流動(dòng)線主力店布局與人流

19、動(dòng)線開(kāi)業(yè)初期主力店面積占比業(yè)態(tài)比例案例業(yè)態(tài)比例上海正大廣場(chǎng)上海港匯廣場(chǎng)香港又一城平均主力店/次主力店23%23%19%20-23% 一般情況下商業(yè)項(xiàng)目的主力店面積約占15%，而在開(kāi)業(yè)初期則在20%23%。本項(xiàng)目商業(yè)面積約為27666m，建議主力店面積保持在5961.05 m，約為總面積的21.5%。主力店面積配比建議主力店面積配比建議 本項(xiàng)目100m以下鋪位套數(shù)約為57.1%，而其總面積占比則相對(duì)較小，影響到項(xiàng)目整體銷售價(jià)格，不利于項(xiàng)目銷售； 建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略采取“低開(kāi)高走”，低價(jià)入市，逐步調(diào)整； 建議對(duì)大面積鋪位進(jìn)行分割，從而控制總價(jià)； 若無(wú)法改變其面積，則先期保留面積較大的鋪位進(jìn)行招商，待

20、項(xiàng)目商業(yè)氛圍成熟后再作銷售。面積區(qū)間（面積區(qū)間（mm ）鋪位數(shù)鋪位數(shù)占比占比100以下7257.1%1002001713.5%20030097.1%3005001411.1%50070032.4%70090086.3%1000以上32.4%總計(jì)126100%以招商劃分圖計(jì)算價(jià)格策略建議價(jià)格策略建議根據(jù)漢宇地產(chǎn)多年對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于招商工作其談判周期長(zhǎng)、難度高、專業(yè)性強(qiáng)，因此，成功的招商具有很大的難度；在招商過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商手中掌握的商家資源極為有限，短時(shí)間內(nèi)要使主力店落位具有很大的困難，而漢宇地產(chǎn)是一家多年從事招商的專業(yè)機(jī)構(gòu)，我司掌握大量商家資源，熟悉商家的選址要求，對(duì)品牌商家、大

21、面積商鋪招商起到?jīng)Q定性的作用。漢宇招商資源漢宇招商資源項(xiàng)目招商策略策略項(xiàng)目招商策略策略漢宇自有資源整合漢宇自有資源整合項(xiàng)目洽談會(huì)項(xiàng)目洽談會(huì)與行業(yè)協(xié)會(huì)合作的洽談會(huì)是招商最為常見(jiàn)的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對(duì)性地與商家洽談。其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。項(xiàng)目發(fā)布會(huì)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項(xiàng)目主辦者在一定的場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。旅游合作交流會(huì)旅游合作交流會(huì)旅游合作交流會(huì)是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點(diǎn)是

22、層次較高，范圍較大?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。常規(guī)性招商常規(guī)性招商設(shè)立招商中心，定點(diǎn)招商。漢宇合作品牌資源漢宇合作品牌資源通過(guò)策劃大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，漢宇地產(chǎn)主動(dòng)通過(guò)策劃大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，漢宇地產(chǎn)主動(dòng)運(yùn)用城市運(yùn)營(yíng)的思路，大范圍整合城市的資源運(yùn)用城市運(yùn)營(yíng)的思路，大范圍整合城市的資源 香港、北京、上海、廣州、深圳、大連、重慶香港、北京、上海、廣州、深圳、大連、重慶眾多商業(yè)品牌的追隨者!次主力店次主力店超市超市時(shí)尚服飾時(shí)尚服飾奢侈品牌奢侈品牌餐飲餐飲國(guó)際品牌國(guó)際品牌brand漢宇合作品牌資源漢宇合作品牌資源通過(guò)策劃大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，漢宇地產(chǎn)主動(dòng)通過(guò)策劃大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，漢宇地產(chǎn)主動(dòng)運(yùn)用城市運(yùn)營(yíng)的思路，大范

23、圍整合城市的資源運(yùn)用城市運(yùn)營(yíng)的思路，大范圍整合城市的資源 香港、北京、上海、廣州、深圳、大連、重慶香港、北京、上海、廣州、深圳、大連、重慶眾多商業(yè)品牌的追隨者!餐飲咖啡餐飲咖啡服務(wù)服務(wù)spa休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)銀行銀行高科技高科技漢宇銷售體系漢宇銷售體系多平臺(tái)銷售體系多平臺(tái)銷售體系多平臺(tái)銷售體系多平臺(tái)銷售體系多平臺(tái)銷售體系多平臺(tái)銷售體系多平臺(tái)銷售體系多平臺(tái)銷售體系多平臺(tái)銷售體系多平臺(tái)銷售體系服務(wù)客戶服務(wù)客戶和記黃埔地產(chǎn)嘉里置業(yè) 華潤(rùn)置地萬(wàn)科地產(chǎn)恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司恒隆地產(chǎn) 東方海外集團(tuán) 瑞安集團(tuán)世貿(mào)濱江房產(chǎn) 保利 地產(chǎn)盛高置地中海地產(chǎn)高德置地集團(tuán)廣州珠江實(shí)業(yè) 深圳萬(wàn)科地產(chǎn) 深圳百仕達(dá)集團(tuán) 上海實(shí)業(yè)集團(tuán)合生創(chuàng)展 （排名不分（排名不分先后）先后）項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷組織策略建議項(xiàng)目營(yíng)銷組織策略建議營(yíng)銷組織攻略營(yíng)銷組織攻略銷售、招商節(jié)奏控制銷售、招商節(jié)奏控制銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行前期預(yù)熱公開(kāi)發(fā)售預(yù)熱階段：1.商圈人文及配套地圖；2.宣傳單張和鋪型圖的制作和完成；3.售樓處的包裝；4.發(fā)售方案確定；5.完成價(jià)格表；公開(kāi)發(fā)售階段：1.后續(xù)媒體發(fā)布；2.營(yíng)銷策略的調(diào)整及后續(xù)方案制訂；招