物業(yè)管理風險防范范

1、物業(yè)管理風險防范與服務(wù)案例主主 講講：邵小云邵小云 時時 間間：2012012 2年年0 03 3月月2021-10-29導讀導讀劃分劃分主觀風險客觀風險按形成風險按形成風險內(nèi)在原因內(nèi)在原因一、物業(yè)管理風險類別一、物業(yè)管理風險類別按形成不同風險按形成不同風險內(nèi)在因素內(nèi)在因素按按造成造成風險風險損失類型損失類型項目客觀風險經(jīng)營管理風險人為責任風險劃分劃分財產(chǎn)風險損失人身風險損失責任風險損失劃分劃分2021-10-29導讀導讀二、風險來源二、風險來源 過度依附房地產(chǎn)過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商。 各行政部門、專各行政部門、專業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不到位。到位。 業(yè)主、住戶、業(yè)業(yè)主、住戶、業(yè)

2、委會對物業(yè)服務(wù)消委會對物業(yè)服務(wù)消費觀念不成熟和不費觀念不成熟和不規(guī)范運作。規(guī)范運作。外外部部風風險險內(nèi)內(nèi)部部風風險險 企業(yè)領(lǐng)導追企業(yè)領(lǐng)導追求短期利益。求短期利益。 物業(yè)服務(wù)人物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。員素質(zhì)偏低。 內(nèi)部管理不內(nèi)部管理不科學、不規(guī)范?？茖W、不規(guī)范。風風險險來來源源2021-10-29導讀導讀三、三、風險防范的對策風險防范的對策u物業(yè)管理公司要學法、懂法和守法。u加強物業(yè)內(nèi)部管理。u妥善物業(yè)管理管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系。u重視宣傳，樹立良好形象。u適當引入市場化的風險分擔機制。u提升防范意識，建立危機管理機制。 要注意研究風險的發(fā)生規(guī)律，加強控制和防范風險的能力，把握風險的規(guī)律性，應(yīng)建

3、立事先科學預測，事中應(yīng)急處理，事后妥善解決的風險防范和控制的機制，把握風險的規(guī)律，引入先進的風險防范技規(guī)避轉(zhuǎn)移和控制風險。2021-10-29目錄目錄物業(yè)管理項目承接風險物業(yè)管理項目承接風險一治安風險治安風險二消防事故和隱患風險消防事故和隱患風險三裝修管理風險防范裝修管理風險防范四高空墜物風險防范高空墜物風險防范五物業(yè)服務(wù)收費風險防范物業(yè)服務(wù)收費風險防范六公共設(shè)施設(shè)備風險防范公共設(shè)施設(shè)備風險防范七公共環(huán)境風險防范公共環(huán)境風險防范八車輛管理風險防范車輛管理風險防范九人力資源風險防范人力資源風險防范十第一章第一章物業(yè)管理項目承接風險物業(yè)管理項目承接風險2021-10-29第一章 物業(yè)管理項目承接風

4、險 一、招投標過程中的風險防范存在的風險存在的風險防范措施防范措施 背景調(diào)查背景調(diào)查可行性分析決定可行性分析決定u了解開發(fā)商的資信情況、歷史產(chǎn)品質(zhì)量等。u了解新項目所在地物業(yè)項目中的層次和地位、同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費標準和物業(yè)服務(wù)費的收繳率情況。u了解新項目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)、地方性財稅政策、地方性勞動用工政策等。u了解新項目所在地的公共事業(yè)費結(jié)算處理方法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素。 通貨膨脹風險通貨膨脹風險 經(jīng)營風險經(jīng)營風險 自然條件自然條件 其它風險其它風險2021-10-29第一章 物業(yè)管理項目承接風險 二、簽訂合同過程中的風險防范存在的風險存在的風險防范措施防范措施 合同應(yīng)

5、當對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的使用和管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任以外，一定要注重免責條款的約一定要注重免責條款的約定。定。 缺乏對另一方合同簽訂主體的缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查資質(zhì)及資信的審查 承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與收費標準對等的服務(wù)內(nèi)容和水平收費標準對等的服務(wù)內(nèi)容和水平 合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏 物業(yè)管理合同中存在不平等條款物業(yè)管理合同中存在不平等條款 物業(yè)管理收費問題不明確物業(yè)管理收費問題不明確 物業(yè)管理責任范圍不明確物業(yè)管理責任范圍不明確2021-1

6、0-29第一章 物業(yè)管理項目承接風險 三、接管驗收中的風險防范存在的風險存在的風險防范措施防范措施交接雙方應(yīng)當嚴格按照標準進行驗收。驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責任單位返修，再約定時間復檢，直至驗收合格。注意保存驗收資料的完整性及真實性。對驗收資料，要有交接雙方的簽字認可，以明確相關(guān)責任。對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的，由當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)解決。 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題 開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決以處理和解決20

7、21-10-29第一章 物業(yè)管理項目承接風險 四、新舊物業(yè)交接中的難點與對策1 1、新舊物業(yè)管理交接新舊物業(yè)管理交接難的表現(xiàn)難的表現(xiàn)2 2、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策 處理好三方面關(guān)系處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強企溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強企業(yè)團隊建設(shè)和規(guī)避風險的意識業(yè)團隊建設(shè)和規(guī)避風險的意識。A A、小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)

8、施等移交難。B B、物業(yè)資料移交難物業(yè)資料移交難。C C、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難（物業(yè)管理費賬物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難（物業(yè)管理費賬目管理雜亂；代收費用的差額問題；物業(yè)管理費欠目管理雜亂；代收費用的差額問題；物業(yè)管理費欠交。交。其它費用）其它費用）2021-10-29第一章 物業(yè)管理項目承接風險案例案例一一、如何認定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力、如何認定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力？2007年A物業(yè)公司與景苑小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定管理費2.2元每平米。業(yè)主水費由A物業(yè)公司代收代繳，同時與供水部門簽訂供水委托代收代繳協(xié)議，并按業(yè)主實際用水量向業(yè)主收取水費。

9、業(yè)主應(yīng)按月向A物業(yè)公司繳納管理費及水費，逾期支付按日萬分之五標準計算帶納金。2008年4月20日，原告與景苑小區(qū)業(yè)主委員會達成補充協(xié)議，約定小區(qū)物業(yè)管理費上調(diào)至至2。6每平米。廣森公司是景苑小區(qū)的業(yè)主，從2007年11月至2009年8月，無正當理由共拖欠管理費人民幣1800元、水費418元，滯納金118元。A物業(yè)公司提起訴訟要求被告繳清管理費、水費和根據(jù)物業(yè)管理合同的約定滯納金。被告認為：1、原告關(guān)于水費的訴訟請求依據(jù)不足，原告主張拖欠水費的證據(jù)是自已打印的，沒有經(jīng)過被告確認，原告應(yīng)當承擔舉證不能的法律效果；2、物業(yè)管理合同中關(guān)于滯納金的約定沒有法律效力。滯納金帶有公權(quán)性質(zhì)，不是平等主體可以約

10、定，因此物業(yè)管理合同的約定的滯納金為無效約定；3、原告與業(yè)主委會簽訂的補充協(xié)議未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，對全本業(yè)主沒有法律約束力。問題：一、如何確認原告水費抄表打單的證據(jù)效力？二、被告關(guān)于滯納金的抗辯理由是否成立？三、你認為補充協(xié)議是否有力，對補充協(xié)議訴效力，原告應(yīng)當提供哪一些證據(jù)？四、如果你是原告你會采取哪一些風險防范措施？2021-10-29第一章 物業(yè)管理項目承接風險案例案例二二、維修資金檔是否屬于物業(yè)公司所有、維修資金檔是否屬于物業(yè)公司所有？A物業(yè)公司于1998年8月開始管理晶品小區(qū)，2000年3月，晶品小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂晶品小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議，合同期為3年。2003年9月，雙方解

11、除協(xié)議。2004年3月，晶品小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)公司就晶品小區(qū)進行財務(wù)移交，但物業(yè)公司未將公共維修資金的收支明細及相應(yīng)的財務(wù)憑證進行移交。之后，經(jīng)多次交涉無效。晶品小區(qū)業(yè)主委會訴至法院，原告：要求物業(yè)公司移交有關(guān)公共維修資金的明細及相關(guān)財務(wù)憑證。被告辯稱：晶品小區(qū)不具備訴訟主體資格，并且訴訟請求沒有任何事實和法律依據(jù)。問題一、晶品小區(qū)業(yè)委會是否具備訴訟主體資格？二、晶品小區(qū)業(yè)委會的訴訟請求是否能獲得法院支持？三、如果你是被告你會采取哪一些風險防范措施？第二章第二章治安風險治安風險2021-10-29第二章 治安風險入室盜入室盜竊竊搶奪、搶劫搶奪、搶劫故意殺人等故意殺人等由于外界第三人的過錯和違

12、法行業(yè)，給物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主造成人身損害和財產(chǎn)損失導致物業(yè)管理服務(wù)風險。治安風險治安風險故意傷害故意傷害2021-10-29第二章 治安風險治安風險防范措施治安風險防范措施u明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責。u支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識。u完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。u完善執(zhí)行管理制度。u安排護衛(wèi)巡邏，堅持對巡邏工作進行監(jiān)督檢查。u充分挖掘護衛(wèi)人員的防范能效。u委托給專業(yè)護衛(wèi)公司。u做好群防群治工作。u突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預案。2021-10-29第二章 治安風險案例、物業(yè)管理放行條制度是否違法案例、物業(yè)管理放行條制度是否違法？2009年11月上午，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到灣畔花園小區(qū)搬

13、運一大二小舊沙發(fā)。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無“放行條”不放行，朱某稱“放行條”于法無據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為?！胺判袟l”作為物業(yè)管理一種手段不具有強制性。如果你懷疑我偷盜他人物品，你可以報警。但門衛(wèi)保安不聽朱某的勸說，仍然要求朱某出示“放行條”才能放行。無奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運回到家。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車損失。被告的行為違反了物業(yè)管理條例第47條第2款已構(gòu)成侵權(quán)，請求被告書面道歉并賠償原告經(jīng)濟損失800元。問題一、被告制定的放行條制度是否合法？二、被

14、告是侵害了原告的自由出入權(quán)？三、如果你是被告你會采取哪一些風險防范措施？第三章第三章消防事故和隱患風險消防事故和隱患風險2021-10-29第三章 消防事故和隱患風險 由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護和養(yǎng)護直接關(guān)系到火災發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑危苯迂熑稳撕推髽I(yè)主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。2021-10-29第三章 消防事故和隱患風險風險防范措施風險防范措施接管時接管時確認是否有消防驗收合格證確認是否

15、有消防驗收合格證業(yè)主裝修時要做好防火工作業(yè)主裝修時要做好防火工作監(jiān)督消防隱患的整改監(jiān)督消防隱患的整改u物業(yè)公司消防組織建立物業(yè)公司消防組織建立。u確定區(qū)域防火責任人確定區(qū)域防火責任人。u簽訂區(qū)域防火責任協(xié)議書簽訂區(qū)域防火責任協(xié)議書。積極開展消防宣傳和培訓積極開展消防宣傳和培訓做好消防檔案的管理做好消防檔案的管理加強消防檢查巡查加強消防檢查巡查建立消防組織，全員參與消防工作建立消防組織，全員參與消防工作定期開展消防演習定期開展消防演習u物業(yè)公司消防組織建立物業(yè)公司消防組織建立。u確定區(qū)域防火責任人確定區(qū)域防火責任人。u簽訂區(qū)域防火責任協(xié)議書簽訂區(qū)域防火責任協(xié)議書。u明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻明確

16、消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感、風機、排煙風機、排煙、消防栓消防栓、防火卷防火卷簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。u確定消防設(shè)施安全檢查的責任確定消防設(shè)施安全檢查的責任人及要求人及要求。u要求做好消防檢查記錄要求做好消防檢查記錄。2021-10-29第三章 消防事故和隱患風險組織消防演習的相關(guān)步驟組織消防演習的相關(guān)步驟2.Description of the companys sub contents制定消防演習方案申請批準消防演習實施通知消防演習前的培訓和宣傳做好消防設(shè)備設(shè)施器材等的準備準備工作落實情況的檢查消防演習實施消防演習相

17、關(guān)記錄生成與存檔保管2021-10-29第三章 消防事故和隱患風險案例、高空墜物致人死亡物業(yè)公司是否承擔責任？案例、高空墜物致人死亡物業(yè)公司是否承擔責任？2007年10月10日下午，李某的母親準備帶兩歲半大的孫子陳義（化名）下樓散步，在9樓欲坐電梯下樓時走散，陳義不知去向，后發(fā)現(xiàn)其已墜至一樓不幸死亡。經(jīng)法醫(yī)鑒定為“高墜死亡”。李某向?qū)⑽飿I(yè)公司和開發(fā)商告上了法庭。原告稱：所居住的小區(qū)存在嚴重的安全隱患，離電梯口不足一米的樓道通風窗戶太低且沒有任何防護措施、安全消防通道的通風窗口離地面高度不足50厘米。該走道及安全消防通道窗戶根本無法關(guān)閉。作為被告一開發(fā)商，應(yīng)當保證其開發(fā)出售的房子能適合人體居住并

18、能保障人體安全而且杜絕明顯的安全隱患；被告二物業(yè)公司作為小區(qū)的管理單位應(yīng)盡到責任保護好每位住戶及其家庭的生命財產(chǎn)安全，物業(yè)公司擁有先進的安全監(jiān)控設(shè)備，應(yīng)當合理地預見可能在安全事故并在預可能發(fā)生的安全事故時盡力避免。一個剛二二歲的，身高不過1米的小孩獨立在電梯里時，被告物業(yè)公司使用的監(jiān)控設(shè)備應(yīng)當能夠發(fā)現(xiàn)并應(yīng)當立即派人保護，可是，被告不僅沒有發(fā)現(xiàn)且在原告的母親去尋找孩子時也不能提供準確地點，故二被告應(yīng)承擔此次事故的責任，請求賠償各項損失60萬。2021-10-29第三章 消防事故和隱患風險（接上頁）（接上頁）被告一開發(fā)商辯稱：在原告之子死因未明的情況下，由被告承擔責任沒有依據(jù)；涉案小區(qū)是通過國家主

19、管部門驗收合格的商品房，被告不存在過錯，不應(yīng)承擔任何責任。被告二物業(yè)公司辯稱：1、原告之子的死亡是由于原告監(jiān)護過錯造成，理應(yīng)自己承擔責任。2、監(jiān)控錄像示發(fā)現(xiàn)陳義獨自在電梯的蹤跡。被告在實施物業(yè)管理的過程中沒有過錯行為，不應(yīng)承擔法律責任。3、根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)定，被告物業(yè)公司無權(quán)自己決定改造小區(qū)的物業(yè)設(shè)施，涉案的樓梯口用于通風的窗戶，物業(yè)公司只能維系現(xiàn)狀，無權(quán)改造。法院查明：9樓電梯間窗戶從窗臺到地面的高度為21.5厘米，窗臺上安裝有護欄，護欄高度為78厘米；樓梯間窗戶從窗臺到地面的高度為64.5厘米，沒有安裝護欄。問題：一、陳義的父母是否承擔責任？二、開發(fā)商的抗辯理由是否成立？三、物業(yè)公司應(yīng)否

20、承擔責任？第四章第四章裝修管理風險防范裝修管理風險防范2021-10-29第四章 裝修管理風險防范裝修引起裝修引起的風險問題的風險問題相鄰關(guān)相鄰關(guān)系處理系處理安全安全隱患隱患建筑外建筑外觀形象觀形象侵占他侵占他人利益人利益違規(guī)違規(guī)裝修裝修環(huán)境環(huán)境衛(wèi)生衛(wèi)生施工施工噪聲噪聲施工人施工人員管理員管理2021-10-29第四章 裝修管理風險防范重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂 進行多方溝通、尋求深度合作進行多方溝通、尋求深度合作 與相關(guān)行業(yè)進行合作與相關(guān)行業(yè)進行合作 制定完善的裝修管理方案制定完善的裝修管理方案 四四一一二二三三風險防范措施風險防范措施集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公

21、室集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室 五五2021-10-29第四章 裝修管理風險防范在裝修的各階段都加以精細化管理在裝修的各階段都加以精細化管理 六六u裝修前的準備工作裝修前的準備工作。u材料、工人進場進的管理材料、工人進場進的管理。u水、電線路施工管理水、電線路施工管理。u結(jié)構(gòu)改造管理結(jié)構(gòu)改造管理。u地板、地磚鋪設(shè)地板、地磚鋪設(shè)。u下水管道、煙道的施工管理下水管道、煙道的施工管理。u木工施工管理木工施工管理。u油漆施工油漆施工。u裝修工程的收尾及驗收裝修工程的收尾及驗收。u違規(guī)裝修的工程管理違規(guī)裝修的工程管理。裝修三裝修三個階段個階段裝修巡裝修巡檢要點檢要點u裝修手續(xù)辦理（裝修手續(xù)圖）u裝修

22、施工過程u裝修驗收2021-10-29第四章 裝修管理風險防范違規(guī)裝修的工程管理違規(guī)裝修的工程管理 七七線路改動線路改動以及房屋以及房屋外觀改變外觀改變結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)改動改動改變房改變房屋用途屋用途u在承重墻上開門、開孔、做壁櫥。u改變室內(nèi)樓梯位置。u在室內(nèi)砌磚墻。u在天花板上安裝很重的物品。u在室內(nèi)安裝閣樓。u拆除臥室窗下墻體。u在外墻上隨意打孔開門開窗等。注：堅決制定這一類違規(guī)裝修，和要注：堅決制定這一類違規(guī)裝修，和要時采取一些非常手段，同時上報相時采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共同處理。關(guān)管理部門共同處理。破壞環(huán)破壞環(huán)境衛(wèi)生境衛(wèi)生2021-10-29第四章 裝修管理風險防范案例、室內(nèi)空

23、調(diào)水管爆裂致鄰居財產(chǎn)損害賠償案案例、室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財產(chǎn)損害賠償案。2005年4月28日，樂德公司與第三人簽訂一份租賃合同，約定原告向第三人租賃某大廈6層0106單元。2006年6月23日凌晨3時左右，大廈615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通過樓道浸泡了樂德公司的辦公室。樂德公司要求：稱自己的裝修工人于凌晨5時左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到物業(yè)公司的保安人員，但物業(yè)公遲至上午9時才來處理該事故。物業(yè)公司未及時解決水管爆裂導致的積水問題，造成了樂德公司重新裝修及裝修材料報廢的損失35.2萬，物業(yè)公司應(yīng)當全部賠償損失，將物業(yè)公司告上法庭。物業(yè)公司辨稱：1、本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財產(chǎn)損失

24、是因615房的使用人琥珀公司裝修不慎導致615房間內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水浸泡而造成。琥珀公司是侵權(quán)人，因此不應(yīng)當成為本案的被告。2、被告收到原告裝修工人的報告后即派巡邏人員上樓組織搶險，并于6時30分清潔完畢，被告已履行了自己的職責，不存在過錯，不應(yīng)承擔賠償責任。問題：一、被告的第一項抗辯理由是否成立？二、針對第二項抗辯理由，被告應(yīng)當提供哪一些證據(jù)？三、此案對于我們有何提示和啟發(fā)？第五章第五章高空墜物風險防范高空墜物風險防范2021-10-29第五章 高空墜物風險防范高空墜物兩種情況高空墜物兩種情況 一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻

25、。 一是高空拋物。民法通則第民法通則第126126條規(guī)定：條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施及建筑物建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。錯的除外。u 高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償。高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償。u高空拋物的危害：高空拋物的危害：A A）衛(wèi)生保潔難維護；衛(wèi)生保潔難維護；B B）小區(qū)居民小區(qū)居民挑起矛盾；挑起矛盾；C C）事故賠償風險難免事故賠償風險難免。建筑物上的墜

26、物建筑物上的墜物高空拋物高空拋物2021-10-29第五章 高空墜物風險防范風險防范措施風險防范措施建筑物及附著物風險防范建筑物及附著物風險防范u 承接項目時考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì)承接項目時考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì)。u 就幕墻的養(yǎng)護、維修與開發(fā)做出相關(guān)約定就幕墻的養(yǎng)護、維修與開發(fā)做出相關(guān)約定u 交接時要謹慎交接時要謹慎。u 加強外墻面維護和保養(yǎng)的監(jiān)督力度加強外墻面維護和保養(yǎng)的監(jiān)督力度。按照玻按照玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)定，在竣工驗收后一年時，璃幕墻工程技術(shù)規(guī)定，在竣工驗收后一年時，書面通知書玻璃幕墻的施工單位對其進行一次書面通知書玻璃幕墻的施工單位對其進行一次全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做

27、好全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做好相關(guān)記錄。相關(guān)記錄。u 定期排查隱患定期排查隱患。u 購買適當?shù)谋ｋU購買適當?shù)谋ｋU。高空拋物風險防范高空拋物風險防范高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司積極處理積極處理u隨意亂拋垃圾隨意亂拋垃圾。u盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機會盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機會。u裝修階段明確責任裝修階段明確責任。u學校、居委會、街道辦共同合作，加強社學校、居委會、街道辦共同合作，加強社會宣傳。會宣傳。u無事故損失的處理無事故損失的處理。u發(fā)生損失的事故處理發(fā)生損失的事故處理。u認真對待居民投訴認真對待居民投訴。第六章第六章物業(yè)服務(wù)收費風險及預防物業(yè)服務(wù)收費風險及預防

28、2021-10-29第六章 物業(yè)服務(wù)收費風險及預防 物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報酬，是物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障，目前我國物業(yè)管理市場不規(guī)范，亂收費現(xiàn)象嚴重，也成為投訴的熱點，并影障，目前我國物業(yè)管理市場不規(guī)范，亂收費現(xiàn)象嚴重，也成為投訴的熱點，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。一一、物業(yè)服務(wù)收費糾紛的表現(xiàn)：部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)收費糾紛的表現(xiàn)：

29、部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費。二二、物業(yè)服務(wù)收費糾紛產(chǎn)生的原因：物業(yè)服務(wù)收費糾紛產(chǎn)生的原因： 對服務(wù)不滿，對受約束不滿對服務(wù)不滿，對受約束不滿。 對收費標準、項目、方式等不滿對收費標準、項目、方式等不滿。 業(yè)主認為物業(yè)費太高業(yè)主認為物業(yè)費太高。 業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含意業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含意。 建設(shè)單位遺留問題所致。建設(shè)單位遺留問題所致。 企業(yè)內(nèi)部管理問題企業(yè)內(nèi)部管理問題。 鄰里關(guān)系等問題引起的鄰里關(guān)系等問題引起的。 對外部大環(huán)境不滿對外部大環(huán)境不滿。 無支付能力無支付能力。2021-10-29第六章 物業(yè)服務(wù)收費風險及預防三三、物業(yè)服務(wù)費糾紛風險防范措施物業(yè)服務(wù)費糾紛風險防范措施：

30、 多走訪業(yè)主、多做溝通工作多走訪業(yè)主、多做溝通工作。 借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。 自覺增加物業(yè)管理費用的透明度自覺增加物業(yè)管理費用的透明度。 改進服務(wù)、計費方式和收費方法改進服務(wù)、計費方式和收費方法。 完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴格依約行事完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴格依約行事。 分析業(yè)主拖欠的原因分析業(yè)主拖欠的原因。 選擇恰當?shù)氖召~策略選擇恰當?shù)氖召~策略。A A）收款方法收款方法。B)B)催款要注意預防超過訴訟時效催款要注意預防超過訴訟時效。 對欠費業(yè)主保持足夠的壓力對欠費業(yè)主保持足夠的壓力。 建立應(yīng)收賬款壞賬制度建立應(yīng)收賬款壞賬制度。 在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決

31、在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決。2021-10-29第六章 物業(yè)服務(wù)收費風險及預防案例、物業(yè)服務(wù)合同終止后的管理費是否應(yīng)支付案例、物業(yè)服務(wù)合同終止后的管理費是否應(yīng)支付？A公司與華融大廈建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期為三年，從2005年1月1日至2007年12月31日，2007年3月，華融大廈成立業(yè)委會，同時經(jīng)業(yè)主大會決議，華融大廈業(yè)委會通過公開招標的方式重新選聘B公司，并與B公司簽訂了為期三年的物業(yè)服務(wù)合同，同年12月，華融大廈業(yè)主委會員書面通知A公司，要求其于2008年1月1日退出物業(yè)管理區(qū)域。A公司認為華融大廈業(yè)主委會員組織召開的業(yè)主大會違反法律規(guī)定，拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。在政府

32、主管部門協(xié)調(diào)下，A公司于2008年3月31日退出。2008年10月，A公司將華融大廈業(yè)主陳某告上法庭，原告：要求其支付2005年3月至2008年3月的管理費4200元。陳某稱：原告的合同期限至2007年12月31日屆滿，其無權(quán)收取2008年之后的管理費；原告服務(wù)質(zhì)量差無權(quán)收費，大廈經(jīng)常停電停水，電梯無法正常運行，而且原告的財務(wù)管理混亂、拖欠水電部門費用，業(yè)主繳納的各項費用不知去向；原告主張2005年3月至2006年10月的管理費已超過法定的訴訟時效。問題：一、原告是否有權(quán)向被告收取2008年的管理費？二、被告以服務(wù)質(zhì)量差作為免交管理費的理由是否成立？三、被告關(guān)于訴訟時效的抗辯理由是否成立？四、

33、如果你是原告你會采取哪一些風險防范措施？第七章第七章公共設(shè)施設(shè)備風險防范公共設(shè)施設(shè)備風險防范2021-10-29第七章 公共設(shè)施設(shè)備風險防范 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人善都有可能導致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施身和財產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風險頻頻發(fā)生。風險頻頻發(fā)生。2021-10-29第七章 公共設(shè)施設(shè)備風險防范一、無過錯責任原則的概念一、無過錯責任原則的概念 也稱無過失責任原則，是指沒有過錯造成他人損害的，依法

34、律規(guī)定由與造成損害原因有關(guān)的人承擔民事責任的歸責原則。適用這一原則，主要不是根據(jù)行為人的過錯，而是基于損害事實的客觀存在，根據(jù)行為人的活動及所管理的人或物的危險性質(zhì)與所造成損害后果的因果關(guān)系，由法律規(guī)定的特別加重責任。 民法通則第民法通則第106106條第條第3 3款規(guī)定：款規(guī)定：“沒有過錯，但法律沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當承擔責任的，應(yīng)當承擔民事責任。規(guī)定應(yīng)當承擔責任的，應(yīng)當承擔民事責任。”這是我這是我國民法對無過錯責任原則的承認。無過錯責任原則適國民法對無過錯責任原則的承認。無過錯責任原則適用于法律有特別規(guī)定的情況用于法律有特別規(guī)定的情況。2021-10-29第七章 公共設(shè)施設(shè)備風險防范二、

35、無過錯責任的構(gòu)成要件 1、損害事實的客觀存在。2、特殊侵權(quán)行為的法定性。包括侵權(quán)行為的法定性和免責事由的法定性。沒有法律條款的明文規(guī)定，不能構(gòu)成無過錯責任；同時，沒有法定的免責事由不能免責。3、特殊侵權(quán)行為與損害事實之間存在因果關(guān)系。4、行為人不必過錯。是指責任的承擔不考慮行為人是否具有過錯，在認定責任時無需受害人對行為人具有過錯提供證據(jù)，行為人也無需對自己沒有過錯提供證據(jù)，即使提供出自己沒有過錯的證據(jù)也應(yīng)承擔責任。 2021-10-29第七章 公共設(shè)施設(shè)備風險防范三、無過錯責任的法律特征(一)法定的適用范圍：無過錯責任原則必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)適用，不能隨意擴大或者縮小其適用范圍。民法通則規(guī)

36、定的典型的適用無過錯責任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權(quán)民法通則規(guī)定的典型的適用無過錯責任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權(quán)行為、高度危險作業(yè)的侵權(quán)行為、環(huán)境污染的侵權(quán)行為、地面施工行為、高度危險作業(yè)的侵權(quán)行為、環(huán)境污染的侵權(quán)行為、地面施工引起的侵權(quán)行為、飼養(yǎng)的動物引起的侵權(quán)行為、國家機關(guān)工作人員引起的侵權(quán)行為、飼養(yǎng)的動物引起的侵權(quán)行為、國家機關(guān)工作人員執(zhí)行職務(wù)中的侵權(quán)行為、無民事行為能力或限制民事行為能力人的執(zhí)行職務(wù)中的侵權(quán)行為、無民事行為能力或限制民事行為能力人的侵權(quán)行為、法人工作人員的侵權(quán)行為、因建筑物等物件引起的侵權(quán)侵權(quán)行為、法人工作人員的侵權(quán)行為、因建筑物等物件引起的侵權(quán)行為致人損害的賠償案件。行為致

37、人損害的賠償案件。(二)法定的免責事由：適用無過錯責任的特殊侵權(quán)行為的免責條件由法律規(guī)定，但各特殊侵僅行為的法定免責事由并不是完全相同的。 2021-10-29專項管理委托給專業(yè)公司專項管理委托給專業(yè)公司加強設(shè)備運行管理加強設(shè)備運行管理購買保險購買保險事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對交接過程中要進行查驗應(yīng)明確自己的管理責任范圍第七章 公共設(shè)施設(shè)備風險防范風險防風險防范措施范措施重點部位設(shè)置警示標識、定期重點部位設(shè)置警示標識、定期檢查消除隱患檢查消除隱患應(yīng)明確自己民法通則第126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有

38、人或管理者人應(yīng)承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。這種損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中沒有過錯或者損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。的管理責任范圍u建立完善標準體系建立完善標準體系u預防性措施；預防性措施；u技改技改u組織措施（加強員工培訓，開組織措施（加強員工培訓，開班會，加強協(xié)調(diào)）班會，加強協(xié)調(diào)）2021-10-29第七章 公共設(shè)施設(shè)備風險防范案例、公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應(yīng)否賠償案例、公用雨

39、水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應(yīng)否賠償？李某是灣畔花園204號業(yè)主，2008年1月李某外出辦事，其間小區(qū)物業(yè)管理公司于1月7號電話通知其樓下房屋滲水，希望盡快回家處理。李某以為是自來水管問題，沒太在意。此后物業(yè)公司又數(shù)次聯(lián)系李某，李某仍未予理會。2月1日，李某從外地返回家中，發(fā)現(xiàn)房因雨水倒灌受損嚴重。李某當即找到鄰居黃某與管理處一起查看現(xiàn)場，并私自將現(xiàn)場各方談話內(nèi)容錄音。李某認為公用雨水管堵塞是引起雨水管倒灌造成其財產(chǎn)損失的根本原因，于是將物業(yè)公司告上法庭，原告：要求物業(yè)賠償各項損失15萬元。被告辯稱：1、原告不能證明水浸是雨水倒灌引起的，原告在陽臺上私自安裝了自來水龍頭，水浸有可能是自來水龍頭

40、漏水造成的；2、事情發(fā)生后，被告工作人員從雨水管掏出大量裝修垃圾，而此前只有原告進行過裝修，雨水管堵塞很有可能是原告自己造成的，原告的損失應(yīng)由自己承擔。李某為支持其水浸原因的主張，向法院提交了黃某的證人證言和現(xiàn)場的談話錄音。被告未提交相應(yīng)證據(jù)。問題：一、李某向法院提交的證據(jù)是否以證明水浸的原因？二、物業(yè)公司的兩項抗辯理由是否成立？三、李某的損失應(yīng)當由誰來承擔？四、如果你是被告你會采取哪一些風險防范措施？第八章第八章公共環(huán)境風險防范公共環(huán)境風險防范2021-10-29第八章 公共環(huán)境風險防范公共環(huán)境風險衛(wèi)生保衛(wèi)生保潔風險潔風險綠化綠化管理管理占道占道管理管理共它（顯性共它（顯性和隱性）和隱性）2

41、021-10-29第八章 公共環(huán)境風險防范二、建立完善管理機制四、做好保潔綠化計劃安排一、保潔管理機構(gòu)設(shè)置及職責劃分三、建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)七、交給專業(yè)公司去做六、開展質(zhì)量檢查四級制五、制定科學的操作程序第九章第九章車輛管理風險防范車輛管理風險防范2021-10-29第九章 車輛管理風險防范車輛外表被兒童包括其他第三人用器具劃傷。車輛亂停亂放，造成交通堵塞。被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞。在停放期間被盜竊或搶劫。2021-10-29四、制定車場意外應(yīng)變預案四、制定車場意外應(yīng)變預案第九章 車輛管理風險防范一、一、加強交通的管理加強交通的管理u劃出停車位。u建立安全措施。u制定、健全停車場管

42、理制度。u制定車場各崗位工程程序。u進出車輛嚴格控制。u進行車輛檢查、巡視。u停車卡的辦理。u制定收費制度。風險防范措施三、三、嚴格停車卡的辦理和收費管理嚴格停車卡的辦理和收費管理二、二、完善停車管理措施完善停車管理措施2021-10-29第九章 車輛管理風險防范案例一：案例一：車輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應(yīng)否賠償車輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應(yīng)否賠償？亞洲花園業(yè)主李某，2006年3月1日購買一臺豐田小汽車，價值21萬元，自購車之日起，李某每月向某物業(yè)公司交納停車費100元，每日將車停在小區(qū)內(nèi)，2009年3月9日凌晨左右，李某駕車回小區(qū)，刷卡進入停車場尋找車位，因車位不夠，又刷卡駛出停車場，將車

43、停在小區(qū)大門內(nèi)消防通道上，當時李某問值班的保安員王某“將車停在此處有無關(guān)系”，王某回答說“一般沒事”。3月10日下午二點，李某發(fā)現(xiàn)車輛被盜，當即報警。事后，雙方多次協(xié)商賠償事宜未果。李某將物業(yè)公司告上了法庭。原告認為：其按月向被告交納停車費，被告為原告辦理了停車卡，雙方已構(gòu)成了車輛保管合同關(guān)系 ?，F(xiàn)原告的車輛在被告的停車場損失，被告應(yīng)賠償車輛被盜損失21萬元。被告辯稱：被告從未承諾為原告車輛提供保管服務(wù)，原告交納的是停車費而非車輛保管費。被告已在停車場入口公示僅供車輛停放，不負責車輛的保管。原告將車輛停放在消防通道上丟失，應(yīng)當自行承擔損失。法院查明：小區(qū)停車場有車輛出入的道閘，小區(qū)出入口無道閘

44、，車場外公開張貼停車場管理規(guī)定第5條提示規(guī)定：車輛必須停放于指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車場嚴禁停車。問題：一、被告對停放在消防通道上的車輛是否有管理的義務(wù)？二、原告是否應(yīng)當自行承擔車輛丟失的責任？三、此案例對你有何啟法和提示？2021-10-29第九章 車輛管理風險防范案例二、電動三輪車被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償案例二、電動三輪車被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償？2008年2月1日凌晨二點，小區(qū)業(yè)主徐某的電動三輪車被二個不明身份的人撬掉防盜鎖，從小區(qū)內(nèi)盜走。徐某稱，自小區(qū)入住以來，從未拖欠物業(yè)管理費，而物業(yè)管理公司在二個不明身份的人盜走其電動三輪車時，未履行其門衛(wèi)義務(wù)，因雙方協(xié)商未果，徐

45、某將物業(yè)公司告上法庭。原告：請求法院判令物業(yè)公司賠償其購車款4800元。被告稱：其多次要求原告將電動三輪車停放到指定車棚內(nèi)并簽訂保管合同，但原告置之不理，本次失竊與被告無關(guān)，不同意原告的訴訟請求。原告提供了：交管理費的單據(jù)，小區(qū)物業(yè)管理合同及購車單據(jù)和公安機關(guān)調(diào)取的監(jiān)控錄像證實相應(yīng)事實。法院經(jīng)審查明：2008年1月1日，原告購買的電動三輪車購買價格4800元，管理費2008年1月至3月每月20元物業(yè)管理費。2008年2月1日凌晨二點，兩個不明身份的人同乘一輛摩托車進入正門完全敞開的住宅小區(qū)，大約5分鐘后，這二人乘一輛摩托車和一輛電動三輪車從大門開出去，未有任何人上門詢問。按規(guī)定大門應(yīng)有二名值班

46、人員且凌晨通常應(yīng)適當關(guān)閉大門，但從監(jiān)控錄像上看，凌晨二點至四點小區(qū)大門敞開，無其他人出入。2008年2月2日上午8時，原告向派出所報案，證明上述被盜事實。問題一、物業(yè)公司對徐某的電動車是否負有安全保障義務(wù)？二、物業(yè)公司應(yīng)否承擔賠償責任？第十章第十章人力資源的風險及防范人力資源的風險及防范2021-10-29第十章 人力資源的風險及防范招聘與招聘與配置配置人力資人力資源規(guī)劃源規(guī)劃薪酬薪酬管理管理績效績效管理管理培訓與培訓與開發(fā)開發(fā)人力資人力資源系統(tǒng)源系統(tǒng)勞動關(guān)勞動關(guān)系管理系管理2021-10-29第十章 人力資源的風險及防范 一、人力資源規(guī)劃一、人力資源規(guī)劃2 2、基本作用、基本作用u狹議的人力

47、資源規(guī)劃：人員配備計劃、狹議的人力資源規(guī)劃：人員配備計劃、人員補充計劃、人員晉升計劃；人員補充計劃、人員晉升計劃；u廣議的人力資源規(guī)劃：人員培訓開發(fā)計廣議的人力資源規(guī)劃：人員培訓開發(fā)計劃、員工薪酬激勵計劃、職業(yè)生涯規(guī)劃劃、員工薪酬激勵計劃、職業(yè)生涯規(guī)劃u滿足企業(yè)總體戰(zhàn)咯發(fā)展的需求；滿足企業(yè)總體戰(zhàn)咯發(fā)展的需求；u促進企業(yè)人力資源管理的開展；促進企業(yè)人力資源管理的開展；u協(xié)調(diào)人力資源管理的各項計劃；協(xié)調(diào)人力資源管理的各項計劃；u提高企業(yè)人力資源的利用效率提高企業(yè)人力資源的利用效率u使組織與個人發(fā)展目標相一致使組織與個人發(fā)展目標相一致1 1、基本定義、基本定義2021-10-29第十章 人力資源的風

48、險及防范 二、招聘與配置二、招聘與配置1、招聘崗位分析：2、招聘渠道：3、招聘方式：4 4、招聘實施：、招聘實施：u簡歷并不能代表本人簡歷并不能代表本人u工作經(jīng)歷比學歷更重要工作經(jīng)歷比學歷更重要u不要忽視求職者個性特牲不要忽視求職者個性特牲u讓應(yīng)聘者更多地了解組織讓應(yīng)聘者更多地了解組織u給應(yīng)聘者更多表現(xiàn)機會給應(yīng)聘者更多表現(xiàn)機會u注意不忠誠和欠缺誠意的應(yīng)聘者注意不忠誠和欠缺誠意的應(yīng)聘者u關(guān)注特殊員工關(guān)注特殊員工u慎重做決定慎重做決定u面試考官注意自身的形象面試考官注意自身的形象招聘工作中招聘工作中應(yīng)注意的幾個問題應(yīng)注意的幾個問題面試提問的類型面試提問的類型u背景性問題背景性問題u知識性問題；知識

49、性問題；u思維性問題；思維性問題；u經(jīng)驗性問題；經(jīng)驗性問題；u情境性問題；情境性問題；u壓力性問題；壓力性問題；u行為性問題。行為性問題。2021-10-29第十章 人力資源的風險及防范5、面試的分類：A、根據(jù)面試的標準化程序分為結(jié)構(gòu)化面試和非結(jié)構(gòu)化面試。B、根據(jù)面試實施的方式：單獨面試與小組面試。C、根據(jù)面試的進程分為：一次性面試與分階段面試。D、根據(jù)面試題目的內(nèi)容：情景性面試和經(jīng)驗性面性。6、招聘決策：7、招聘成本核算（錄用率、離職率）：8、招聘風險防范：A、建立科學的員工素質(zhì)測評體系（標準、標度和標記）B、設(shè)計科學的簡歷表C、背景調(diào)查2021-10-29第十章 人力資源的風險及防范根據(jù)冰

50、山理論，影響員工行為的因素有知識、技能、態(tài)度和習慣。在海平面上可以看到的，可稱為“行為”，也就是說一個人表現(xiàn)在外面，為人們所看到的，如同冰山一角。行為的構(gòu)成，源自于員工知識的多少，技能的熟練程度、態(tài)度及習慣的好壞。所以，根據(jù)員工的行為，可以判斷出員工在知識、技能、態(tài)度以及習慣方面存在的問題。找準問題，對癥下藥，使培訓達到預期的目的。三三、培訓與、培訓與開發(fā)開發(fā)2021-10-29第十章 人力資源的風險及防范 1 1、培訓分為內(nèi)部培訓和外部培訓、培訓分為內(nèi)部培訓和外部培訓2 2、培訓規(guī)劃的主要內(nèi)容：、培訓規(guī)劃的主要內(nèi)容： 12345678910培訓規(guī)劃培訓規(guī)劃主要內(nèi)容主要內(nèi)容培訓培訓目的目的培訓

51、培訓目標目標培訓對培訓對象內(nèi)容象內(nèi)容培訓培訓范圍范圍培訓培訓規(guī)模規(guī)模培訓培訓時間時間培訓培訓地點地點培訓培訓費用費用培訓培訓方法方法培訓培訓教師教師計劃計劃實施實施2021-10-29第十章 人力資源的風險及防范 3 3、培訓成本、培訓成本2 2、間接培訓成本、間接培訓成本u培訓者與受訓者的一切費用總和。培訓者與受訓者的一切費用總和。u培訓老師的費用、學員往來交通、食宿培訓老師的費用、學員往來交通、食宿費用、教室設(shè)備的租借費、教材印發(fā)購置費用、教室設(shè)備的租借費、教材印發(fā)購置的費用的費用。u培訓項目的設(shè)計費用培訓項目的設(shè)計費用。u培訓項目的管理費用培訓項目的管理費用。u培訓對象受訓期間的工資福利

52、、培訓項培訓對象受訓期間的工資福利、培訓項目的評估費用等。目的評估費用等。1 1、直接培訓成本、直接培訓成本2021-10-29第十章 人力資源的風險及防范4 4、培訓管理流程、培訓管理流程A、培訓需求信息分析、培訓前準備（課件、器材、費用等）、培訓實施、培訓評估。B、培訓評估標準的確定：反應(yīng)評估、學習評估、行為評估、結(jié)果評估。5 5、培訓項目成本收益分析培訓項目成本收益分析（培訓的質(zhì)量和培訓的效果分析）（培訓的質(zhì)量和培訓的效果分析）投資回報率=培訓項目產(chǎn)出/項目項目投入100%投資凈回報率=（培訓項目收益-培訓項目成本）/培訓項目成本100%6 6、培訓風險防范培訓風險防范A、簽訂培訓協(xié)議，

53、約定服務(wù)期限、違約責任和違約金。違約金=總培訓費用-乙方已服務(wù)月份（總培訓費用服務(wù)期限月份）B、保密協(xié)議等補充協(xié)議2021-10-29第十章 人力資源的風險及防范四、績效管理（四、績效管理（MBOMBO、KPIKPI）五、勞動關(guān)系五、勞動關(guān)系1、勞動關(guān)系的確認2、勞動安全衛(wèi)生管理勞動安全衛(wèi)生管理制度：安全生產(chǎn)責任制度；安全技術(shù)措施計劃管理制度；安全生產(chǎn)教育制度；安全生產(chǎn)檢查制度；重大事故隱患管理制度；安全衛(wèi)生認證制度；傷亡事故報告和處理制度；個人勞動安全衛(wèi)生防護用品管理制度；勞動者健康檢查制度。3、勞動爭議處理A、勞動爭議的分類：按勞動爭議的主體劃分：個別爭議、集體爭議、團體爭議按勞動爭議的性質(zhì)牙分：權(quán)利爭議、利益爭議按勞動爭議的標的劃分：勞動合同爭議；勞動安全衛(wèi)生、工作時間、休息休假、保險福利而發(fā)生的爭議；關(guān)于勞動報酬、培訓、獎懲等因適用條件的不同理解與實施發(fā)生的爭議。2021-10-29第十章 人力資源的風險及防范4、勞動爭議處理的原則A、著重調(diào)解及時處