商品房銷售法律知識培訓

1、目錄目錄第一部分第一部分與商品房買賣有關的與商品房買賣有關的法律、法規(guī)及司法解釋法律、法規(guī)及司法解釋 第二部分第二部分 與商品房銷售有關的法律知識與商品房銷售有關的法律知識1 1、商品房的銷售面積如何計算？、商品房的銷售面積如何計算？2 2、商品房銷售應具備哪、商品房銷售應具備哪“五證五證”？3 3、法律禁止轉讓的商品房有哪些？、法律禁止轉讓的商品房有哪些？4 4、購買商品房的基本程序是什么？、購買商品房的基本程序是什么？5 5、面積差異處理、面積差異處理6 6、商品房銷售應具備哪些條件？、商品房銷售應具備哪些條件？7 7、銷售禁止行為及法律責任、銷售禁止行為及法律責任 8 8、銷售廣告及銷售

2、承諾問題、銷售廣告及銷售承諾問題9 9、定金問題、定金問題1010、變更通知的義務、變更通知的義務 1111、簽訂合同時的形式審查、簽訂合同時的形式審查1212、商品房買賣合同與補充協(xié)議、商品房買賣合同與補充協(xié)議 的關系的關系1313、商品房預售合同登記備案的法律效力、商品房預售合同登記備案的法律效力1414、商品房購買人為境外主體的注意事項、商品房購買人為境外主體的注意事項1515、開發(fā)商延期交房的違約責任開發(fā)商延期交房的違約責任1616、合同的成立與合同生效的區(qū)別合同的成立與合同生效的區(qū)別第一部分第一部分 與商品房銷售有關的主要法律、法與商品房銷售有關的主要法律、法規(guī)及司法解釋規(guī)及司法解釋

3、 我國房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)是房地產(chǎn)業(yè)進行經(jīng)濟活動的指南，具體講就是調整人們在房地產(chǎn)權屬、開發(fā)、經(jīng)營交易、管理服務、房地產(chǎn)金融、涉外房地產(chǎn)等方面所發(fā)生的權利義務關系的法律規(guī)范。包含房地產(chǎn)開發(fā)建設管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理方面的法規(guī)、城市房屋管理方面的法規(guī)、城市房地產(chǎn)市場管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)管理方面的法規(guī)。 我們在商品房的銷售過程中，熟悉其相關規(guī)定是十分必要的。目前，與我們的工作相關的、現(xiàn)行的規(guī)范主要有：1、中華人民共和國合同法2、中華人民共和國物權法 3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 4、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例5、中華人民共和國土地管理法6、商品房銷售管理辦法7、城市商品

4、房預售管理辦法8、物業(yè)管理條例9、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋（以下簡稱“解釋”）10、其他相關的法律、法規(guī)等第二部分第二部分 與商品房銷售有關的法律知識與商品房銷售有關的法律知識 （一）商品房的銷售面積如何計算？（一）商品房的銷售面積如何計算？ 商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或者單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)面積）與應分攤的公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和（1）套內(nèi)建筑筑面積：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設計規(guī)范（GBJ96-86）規(guī)定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑

5、設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設計規(guī)范計算；套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非公用墻兩種：a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積；b.非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。（2）商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：作為獨立使用空間

6、租、售的地下室、車棚等；作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室。公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)面積之和分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)一般高層住宅公用建筑面積分攤系數(shù)為0.4左右。因此，商品房銷售面積還可以表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積（1+公用建筑面積分攤系數(shù)約為0.4）（二）商品房銷售應具備哪（二）商品房銷售應具備哪“五證五證”？無論是期房、現(xiàn)房，作為銷售方的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都必須具備下列“五證”，才能證明它是合法的銷售主體，其銷售行

7、為合法，購房者與之簽訂合同合法有效，這樣才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權證，這“五證”指的是： 第一個是“國有土地使用證”，我國土地管理法規(guī)定，只有在國有土地上建設的房屋才能用于出售。開發(fā)商向國家交納土地出讓金，即可取得土地使用權，房屋才能正常合法的進行交易。 第二個是“建設用地規(guī)劃許可證”，根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，建設用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃。 第三個是“建設工程規(guī)劃許可證”，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的許可。 第四個是“建設工程開工許可證”，只有擁有此證工程才能施工。 第五個是“銷售許可證（預售許可證）”，沒有此證，房子就不能銷售或預售?！?/p>

8、兩書”指的是： 住宅質量保證書及住宅使用說明書，開發(fā)商應在交付房屋時向購房者提交。 （三）法律禁止轉讓的商品房有哪些？（三）法律禁止轉讓的商品房有哪些？（1）以出讓方式取得土地使用權的，未取得土地使用權證書并未按規(guī)定完成開發(fā)投資總額的25%以上的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有商品房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。（四）購買商品房的基本程序是什么？（四）購買商品房的基本程序是什么？商品房購買因商品房性質不同而有所差異，但總

9、的來講，以下基本步驟是每個購房者都必須經(jīng)歷的：（1）簽訂認購書，并按開發(fā)商要求交納定金或預付款；（2）簽訂商品房買賣合同，按合同約定交付房價款；（3）辦理商品房抵押貸款的，應與銀行簽訂個人住房貸款借款合同（4）買賣雙方到房屋土地管理局辦理登記備案；（5）購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù)；（6）購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入住前或入住后與有關物業(yè)管理公司簽訂有關物業(yè)管理公約及有關附件；（7）辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，購房者領取房屋產(chǎn)權證。（五）面積差異處理（五）面積差異處理一般而言，現(xiàn)房銷售的商品房面積誤差的問題比較少，也比較容易處理。目前，問題較多的是期房建成后的實測面積與合同約定的暫測面積有誤差的情況。從公平

10、合理角度出發(fā)，購房者可根據(jù)具體情況，在合同中約定解決的方式。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積

11、誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。商品房買賣合同第七條，明確約定了“合同雙方以產(chǎn)權登記面積為準，按照合同第四條約定的商品房單價據(jù)實結算房價款，多退少補?！奔匆詫崪y面積為準，按照合同約定的單價，多退少補，據(jù)實結算。（六）商品房銷售應具備哪些條件？（六）商品房銷售應具備哪些條件？ 開發(fā)企業(yè)可自行銷售，也可委托房地產(chǎn)中介服務機構銷售。預售條件： 1、土地使用權證；2、建設工程規(guī)劃許可證；3、預售許可證；4、投入開發(fā)建設的資金達

12、到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度及竣工交付日期。（內(nèi)部認購）現(xiàn)售條件： 1、開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質；2、取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；3、取得建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；4、已通過竣工驗收；5、拆遷安置已經(jīng)落實；6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；7、物業(yè)管理方案已落實。 （七）銷售禁止行為及法律責任（七）銷售禁止行為及法律責任 1、開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。 2、開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 3、開發(fā)企業(yè)

13、不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 4、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 5、違反上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將被處以警告、責令限期改正、并可處以1-3萬元罰款。 （八）銷售廣告及銷售承諾問題（八）銷售廣告及銷售承諾問題 廣告宣傳沒兌現(xiàn)，購房人能否要賠償？銷售人員的口頭承諾算不算數(shù)？是購房人與我們專業(yè)銷售人員同樣關注的問題，我們先從宣傳廣告的法律性質入手，分析這一問題。 一般來講，商業(yè)廣告的目的在于通過宣傳自己產(chǎn)品的優(yōu)越性，希望他人購買自己的商品。在法律意義上，合同的成立要經(jīng)過要約與承諾的過程，而商業(yè)廣告屬于一種要約邀請，并非要約。要約邀請只是當事人訂立合同的預備行為，在法律

14、上無須承擔責任，只有商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，才被視為要約。因此，廣告的內(nèi)容并不當然成為合同一個組成部分，不具有合同效力，不受法律保護。只有將廣告宣傳的內(nèi)容在購房合同中約定，使之成為合同的一個組成部分，才具有法律約束力。 另外，銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，雖然作為口頭表示可以構成合同，也受法律保護，但往往在買賣雙方出現(xiàn)糾紛時，難以取證，認定有一定的難度。若銷售人員的承諾在合同的補充條款中加以約定了，則買賣雙方應承擔法律責任。 既然宣傳廣告內(nèi)容及銷售承諾若未在合同中約定，合同雙方無須相互承擔權利義務。但并不等于說，宣傳廣告可以任意夸大奇辭，虛假承諾。在廣告的發(fā)布方面，國家同樣頒布了一系

15、列規(guī)范加以調整，如合同法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、商品房銷售管理辦法，開發(fā)企業(yè)或中介機構發(fā)布的廣告若違反上述規(guī)范，需要承擔法律責任。注：注：為避免日后購房者以現(xiàn)房與廣告宣傳（如樓書）不符作為證據(jù)，要求退房或賠償事宜（類似這事宜在其它樓盤中曾發(fā)生，故此應慎重），在廣告中可注明“樓書最終解釋權歸本公司”、“房屋面積最終以政府房地產(chǎn)產(chǎn)權部門之測定為準”等詞句，避免日后之麻煩。 對于商品房的銷售廣告和宣傳資料引起的糾紛的解決，在解釋施行以前，司法實務界一般依據(jù)商品房銷售管理辦法第14條和15條，認為銷售廣告和宣傳資料只有寫進商品房買賣合同中的內(nèi)容才被認定為合同要約，否則只能視為要約邀請，即銷售

16、廣告和宣傳資料內(nèi)容只有寫入商品房買賣合同的才對開發(fā)企業(yè)具有約束力，而沒有寫入商品房買賣合同中的內(nèi)容，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只承擔因違反廣告法及房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定的行政責任或因欺詐誤導購買人的民事責任。 解釋第三條對此作出新的規(guī)定為“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！奔粗灰唐贩康匿N售廣告和宣傳資料具備以下三個條件，即使沒有被寫入商品房買賣合同，也將被認定為要邀

17、，開發(fā)企業(yè)將受其約束，要嚴格履行承諾內(nèi)容，否則將承擔違約責任：（1）說明和允諾是就開發(fā)項目規(guī)劃范圍內(nèi)的 項目規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作出的；（2）說明和允諾具體、確定（如比例、數(shù)字、型號、名稱等）；（3）對合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。這一新規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在制作商品房的銷售廣告和宣傳資料（包括售樓書、模型、彩圖、報紙雜志及電視上的宣傳）時，就開發(fā)項目規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施，對沒有充分信心實現(xiàn)的事項不能輕易對消費者作出具體、確定的承諾，否則可能給自己帶來比較嚴重的法律后果。（九）定金問題（九）定金問題 “定金”與“訂金”不同，定金作為合同履行的一種擔保方式，受法律保護，

18、而訂金則不具有任何法律意義。在商品房的銷售過程中，開發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預訂款性質的費用。符合銷售條件的，開發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預訂款性質的費用，在訂立合同之時，應當?shù)肿鞣績r款，未能訂立合同的，應當返還。但買賣雙方另有約定的，從其約定。也就是說，若買賣雙方約定，開發(fā)企業(yè)違約，買受人要求雙倍返還，若買受人違約，開發(fā)企業(yè)沒收其費用，這樣的約定具有法律效力。 實務中，買賣雙方因商品房合同的內(nèi)容不能取得合意而不能簽訂合同所引發(fā)糾紛也是比較常見的問題。關于簽訂認購協(xié)議后沒有簽訂正式商品房買賣合同的責任劃分問題，在實務中集中體現(xiàn)在簽訂認購協(xié)議后沒有簽訂正式商品房買賣合

19、同時，對定金的處理原則。解釋第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙了方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！焙螢椤耙虍斒氯艘环皆颉?？又何為“不可歸責于雙方當事人的事由”？本人認為，一方當事人對不簽訂正式商品房買賣合同存有故意或過失就屬于這一規(guī)定中的“因當事人一方原因”。以下情況應當屬于“當事人一方原因”：（1）買受人簽訂認購書后，根本未在約定的時間內(nèi)與出買賣人協(xié)商簽訂商品房買賣合同的；該種情況下，應屬買受人的責任，出賣

20、人有權不退還定金。（2）出賣人簽訂認購書后，拒絕與買受人在約定的時間內(nèi)協(xié)商簽訂商品房買賣合同的，甚至于出賣人已將房屋出賣給第三人的；該種情況下，應屬出賣人的責任，出賣人雙倍退還定金給買受人。 （3）雙方在約定時間內(nèi)協(xié)商簽訂商品房買賣合同，但某一方因不同意合同某些內(nèi)容而未在期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，但該爭議內(nèi)容已在認購書及附件中有約定，則應當屬于異議方的責任。例如，若認購書中已明確約定房屋位置、戶型、面積、交房時間、價格等主要內(nèi)容，在簽訂認購協(xié)議后，認購人以房屋位置、戶型、面積、交房時間、價格等不合意出賣人又不讓步為理由不簽訂正式合同，就應屬于認購人一方原因，因為在簽訂認購協(xié)議前，認購人就能夠、

21、也應該了解房屋的位置，也能夠決定自己能不能接受房屋的價格。下列情況應當屬于“不可歸責于雙方當事人的事由”：（1）任何一方因不可抗力事件導致不能簽訂或不能在約定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同。（2）雙方在約定時間內(nèi)協(xié)商簽訂商品房買賣合同，但雙方對合同某些內(nèi)容不能達成一致意見，因而未在期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，且該爭議內(nèi)容在認購書及附件中并沒有約定。（十）變更通知的義務（十）變更通知的義務 “經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的,出賣人應當在有關部門批準之日起10日內(nèi),書面通知買受人”(該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向)買受人有權在通在到達之

22、日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復.買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的,視同接受變更.（十一）簽訂合同時的形式審查（十一）簽訂合同時的形式審查 1、主體審查（1）單位購買主體時的審查：審查執(zhí)照。如不是獨立法人（法人的分支機構），需審查是否超過其經(jīng)營范圍和職權范圍；法人的職能部門對外簽訂的合同未經(jīng)法人授權或認可，對該法人無效。（2）自然人購買主體的審查：審查身份證是否真實；審查是否成年。2、必須有印章或簽字，且名稱、姓名必須與印章、身份證相符。3、如由代理人以被代理人名義所簽訂合同的情形，要注意審查代理人的資格。4、注意寫上訂約時間，很多合同都約定從簽約時生效，也有約定義務在簽約或合同

23、生效后一定時間內(nèi)履行。5、填上雙方真實的通訊地址、郵政編碼和聯(lián)系電話。（十二）商品房買賣合同與補充協(xié)議（十二）商品房買賣合同與補充協(xié)議 的關系的關系1、補充協(xié)議存在的必要性補充協(xié)議是對商品房買賣合同相關條款的補充說明，當商品房買賣合同與補充協(xié)議內(nèi)容不一致時，以補充協(xié)議的相關約定為準。 2、補充協(xié)議的重要性我司所提供的合同文本中的補充協(xié)議對對物業(yè)管理、不可抗力、通知、相鄰關系、合同的解除、樓宇的命名權、房屋的專有區(qū)域及公共區(qū)域使用權、保溫節(jié)能等進行了約定。 （十三）商品房預售合同登記備案的法律效力（十三）商品房預售合同登記備案的法律效力開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理商品房

24、預售合同登記備案手續(xù)。登記備案不是商品房預售合同生效的條件。 （十四）商品房購買人為境外主體的注意事項（十四）商品房購買人為境外主體的注意事項 1、2002年后，再也沒有內(nèi)銷、外銷商品房之分。2、境外機構或個人購房有一定的限制條件限制。關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見(建設部、商務部、發(fā)展改革委 、人民銀行、工商總局、外匯局2006年7月11日)第三條規(guī)定：（1）境外機構在境內(nèi)設立的分支、代表機構（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內(nèi)工

25、作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。 （2）符合規(guī)定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批準設立駐境內(nèi)機構的證明，境外個人應持其來境內(nèi)工作、學習，經(jīng)我方批準的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產(chǎn)權登記，對不符合條件的不予登記。3、臺灣同胞與內(nèi)地居民在購房方面享有同等待遇。這是臺灣同胞投資保護法規(guī)定的。 （十五）開發(fā)商延期交房的違約責任（十五）開發(fā)商延期交房的違

26、約責任郴州市商品房買賣合同第十條約定：除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 1 種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過180日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行； （2）逾期超過180日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第五條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。2、 / 。 （十六）合同的成立與合同生效的區(qū)別（十六）合同的成立與合同生效的區(qū)別合同成立并不意味著合同就生效，合同成立與合同生效是兩個不同的法律概念。區(qū)分合同成立與合同生效有很大的實踐意義，兩者區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾方面：(一)構成條件不同。合同成立的條件包括：訂約主體存在雙方或多方當事人，訂約當事人就合同的主要條款達成合意。至于當事人意思表示是否真實，則在所不問，它著重強調合同的外在形式所表現(xiàn)。而合同生效的條件主要有：行為人