16、地下車庫的成本核算

1、地下車庫問題解析張偉winwind問題的提出？房地產(chǎn)公司開發(fā)完畢，住宅商鋪均已售出, 由于地處郊區(qū)，地下車位大量未售出。對于地 下車庫，稅務要求必須按住宅的平均單位成本 預留車庫成本，該公司住宅平均單位成本為 3000元/平方，如按此標準預留成本，每個車 位將預留成本10萬元，而目前一個車位的售價 僅為5萬元？* 問：會形成什么現(xiàn)象？31號丈件第33條的規(guī)定場所、應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。問題的提出？3?條解決稅務部門與房地產(chǎn)企業(yè)在地下停車庫成本分攤 上的難題，此條規(guī)定對于房地產(chǎn)企業(yè)是項重大利好，對地下 停車庫的成本處理采取了較簡單合理的

2、方式。房地產(chǎn)企業(yè)單 獨建造地下停車場的可能性是較小的，基本上、都是利于地 下基礎設施形成的停車場，也是為了符合小區(qū)規(guī)劃的車庫配 比要求。*由于房地產(chǎn)企業(yè)一般來說地下車位是隨著小區(qū)入住率而逐步實現(xiàn)銷售的，所以地下車位的銷售收入一般在交房后實 現(xiàn)，特別是郊區(qū)和經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的樓盤。將地下停車庫作 為公共配套設施的簡化處理后，在交房時，可以將地下車庫 的成本計入公建配套設施，攤入地上的住宅成本，則可以減 少前期應交納的企業(yè)所得稅，而以后地下停車位的銷售以及 出租所取得的收入屬于冷收入，無需成本配比，則避免以后 年度成本丄于收入的狀總。案例案例：某公司有住宅面積4萬平方米， 可售地下車位面積5000平

3、方米，利用地下 人防設旋建車位2 50個。* 稅務機關：該公司的可售面積應為 4. 5萬平方米，即：寫在預售許可證上的 地下停車位面積5000平方米，應該作為可 售面積，計算單位工程承包。* 企業(yè)認為：31號文件33條，并沒有區(qū) 分產(chǎn)權，因少匕即使寫 入預售許可證上的 地 下車位，也不應當作為可售面積。即：可 售面積為4萬平方米。國稅發(fā)200931號文第三十三條如何理解？訂【發(fā)布日期】：2010年12月24日字體：【大】【中】【小】問題內容：國稅發(fā)2009 31號文第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基 礎設施形成的停車場所，作為公共酉己套設施進彳亍處理。請問

4、對此理解是否如下：1. 規(guī)劃為可售車位的，單獨核算其成 本，如果車位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土 地和建安成本，不用 再基礎設施、配套設施、開發(fā)間 接費了 ? 對于土地成本如何分攤?按車位建筑面積和其他開發(fā)產(chǎn)品平 均分攤嗎？ 2. 如果是利用人防設施建造車位對外銷售的， 其成本是否按公共酉己套成本分攤到其他可售開發(fā)產(chǎn)品，其取 得銷售收入需要參與土地增值稅清算嗎？丄驢您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復 如下：1、計算企業(yè)所得稅時，可售車位的開發(fā)成本應與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分攤共 風成本，礬方盜可媛電愍琢嶄，怡為公共配套設施進行處理，W11:2、計算土

5、地增值稅時，利用人防設施建造的車位對外銷售，根據(jù)國家稅務總局 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（一-一）項第三點規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅歡迎您再次提問。國家稅務總局2010/12/24視同其他類開 發(fā)產(chǎn)品處理， 納入可售面積 計算。土地增值稅車位1、作為土地 增值稅收入（大 多數(shù)地方按照其 他類，個人以為 應該車位隨著房 子走）（一）有產(chǎn)權的車位（二）利用地 下人防的車位2、其成本計 入公共配套處理。轉讓人防設施如何繳納土地增值稅？（2011年2月11 日總局答復）【發(fā)布日期】：2011年02月11日

6、*字體:*公司整體轉讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面問題內容:還有住宅，不在轉讓資產(chǎn)之內），包括地下停車 位（地下停車位厲于人防設施，無廢產(chǎn)證），請 問，其中地下停墜位轉遍入需不謂要繳納土地 增值稅,受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納, 如何確定停車位部分的轉讓收入才符合稅收政策, 還會涉及哪些稅種？*回復意見：您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您 所提供的信息簡要回復如下：根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條 轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱 轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納 稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增 值稅

7、。根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）規(guī)定：“銷售建 筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的 行另。以無讓有限產(chǎn)權或永久使用權方弍齬售建筑物，視 同銷售建筑物據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉讓有限產(chǎn) 權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取 得銷售收入應繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受 讓方不能辦理車位產(chǎn)權手續(xù)，不需要繳納車位契稅。上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜 請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將年庫或者停車位軟讓，其收入 是否計入房地產(chǎn)轉讓收入？答：根據(jù)房地產(chǎn)相關法律. 法規(guī)等有關規(guī)定，開發(fā)項 目 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車

8、的車位、車庫的歸屬， 由當事人通過出售. 附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫. 車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住 房轉讓收入；附贈的車庫. 車位因未取得轉讓收入，按出 售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內的使 用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)軼 讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形 成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)與購房人簽訂車庫. 車位一定期限租賃使用權合同， 其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉

9、讓收入。河南省的規(guī)定（一丿*豫地稅函2010202號kTo刁廣方皿勺小/戸|工七孕六個人認為，非常合理，可惜幾k個月后，政策又變了！房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買 了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收 土地增值稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是沒有產(chǎn)權的地下車 位，其成本已經(jīng)進入了公共配套設施分攤，但是 將收入全部進入其他住宅，收入與成本嚴重不配 比！i贈送車位（如果要車位，單價提 高，否則單價降低）I、JJ I，八 / | M V -7 I J'CJ J 琳 r o房地產(chǎn)購買者未購買房屋但單獨購買了地下 室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。 本公告自20

10、12年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有 關規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。【2007】104號文件*沈陽市地方稅務局：你局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營地下停車位有關稅收問題的請示（沈地稅發(fā)2006 209號）收悉，現(xiàn)批復如下：一、根據(jù)財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑 征收房產(chǎn)稅的通知（財稅2005 181號）第三條規(guī)定：“出租的 地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅”的規(guī) 定，對出租方式經(jīng)營地下車位所取得的租金收入，應按12%的稅率 計算征收房產(chǎn)稅。對其簽訂的租賃合同，應按財產(chǎn)租賃合同征收印 花稅。二、根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)暫行條例、中華人民共和

11、國土地增值稅暫行條例和中華人民共和國印花稅暫行條例及 其有關規(guī)定，對擁有地下車位產(chǎn)權的單位和個人征收房產(chǎn)稅，對于 出售地下車位使用權的，由于其權屬未發(fā)生轉移，因而，不應對其 征收土地增值稅，應按租賃合同征收印花稅。遼亍省的規(guī)定（188號丈件丿*遼地稅函【2009】188號文件一、關于出租地下停車位問題。*對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位,一次性收取的租金相當于停車位銷售價值的, 視同銷售，征收土地增值稅。車住與土地增值稅繳納土地增值稅?房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權，與業(yè)主簽訂合同約定 使用年限為20年，使用費一次性收取。對這筆收入是否應當*發(fā)布日期：2009年06月29日 來源：國家稅務

12、總局納稅服 務自*字體：【大】【中】【小】*答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細則的有關規(guī)定, 土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用 權、貶上的逢筑暢及其附著賜的行為濟征區(qū)的稅。出售義聶 讓應當以辦理相應產(chǎn)權為標志，產(chǎn)權耒發(fā)生轉移就不構成出 售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權的 轉移，不需要繳納土地增值稅，應按照“服務業(yè)租賃業(yè)”項目，以5%的稅率繳納營業(yè)稅。* 熱點問題答案謹供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和 規(guī)范性文件的規(guī)定為準。*問題的提出？實務中目前所遇到的財務處理方式來看，可售車位成本 一般弱換照棄愛產(chǎn)品簞獨歸蕖，可售車任歳本歸蕖島會釬處 理方弍肴：* 1、按總開發(fā)成本中剔除土地成本和其他個別不相關開發(fā) 成本成未后按可售岔積進行分攤，以此確認車位成本，理由 是車庫為地下基礎系整個開發(fā)工程的組成部分，大部分開發(fā) 成未都間接相關；* 2、按土建的單獨審價報告確定工程土建成本，將土建成 本按總可售面積在房屋和車位中進行分攤，車位僅確認土建 成本，理由是車位成本除了土建外，和其他關聯(lián)很??；3、按項目預測的毛利率或車位銷售的預計毛利率先預測 車位