重慶市南岸區(qū)體育館招商策劃

1、重慶市南岸體育館招商策劃方案目 錄一、 前言4(一) 項目簡介4(二) 策劃目標和策略思路4二、 項目綜合分析5（一） 區(qū)位分析 51、 重慶地區(qū)52、 南岸地區(qū)63、 體育中心附近6（二） 競爭對手分析 71、 帝景摩爾72、 金陽·重慶映像73、 重慶地區(qū)主要體育中心8（1）重慶奧林匹克體育中心 8（2）重慶大田灣體育中心 8三、 項目機會點和問題點分析 8（一）機會點 81、 區(qū)位優(yōu)勢82、 設(shè)計優(yōu)勢9（二）問題點9四、 項目目標和定位9（一）總體定位9（二）區(qū)域細分10五、 項目后期經(jīng)營管理思路10專設(shè)招商委員會1、必要性 102、具體職能 10六、 項目招商策略11（一）

2、定價 11（二） 優(yōu)惠政策 11（三） 前期招商廣告 12（四） 招商要求 12七、 入駐商家經(jīng)營優(yōu)勢 131、 概念優(yōu)勢 132、 資源優(yōu)勢 133、 成本優(yōu)勢 134、 人文環(huán)境優(yōu)勢 13八、 效益預測（五年） 14（一）總成本14（二）總收入15（三）效益預測15九、附件15招商合同正 文一、 前言（一）項目簡介南岸區(qū)是重慶直轄發(fā)展的新星，作為重慶市未來的科技信息中心、文化藝術(shù)中心、商貿(mào)金融中心和娛樂休閑中心，正以令人矚目的速度飛快發(fā)展。為了進一步繁榮南岸經(jīng)濟，滿足人民不斷增長的文化生活需要，完善城市配套設(shè)施，新建了融合運動、休閑、娛樂、購物、舊城改造為一體的體育中心-重慶市南岸體育中心

3、。該項目按照“一場兩館一中心一廣場”的規(guī)劃思路，建設(shè)可容納30000人的標準體育場一個；可容納3500人的體育館一個；可容納1500人的室內(nèi)游泳館一個；青少年活動中心一個；體育主題公園一個，配套建筑約18萬平方米，總用地約469畝。體育中心活動范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)18841m2商業(yè)營業(yè)用房，其中4.800標高平臺10429平方米，10.200標高平臺8412平方米。附屬用房18595平方米，其中4.800標高平臺2273平方米，10.200標高平臺16322平方米，停車場8492平方米，停車位2500個。本次招商主體是南岸體育中心體育館內(nèi)部的商業(yè)用房。體育館預計在2005年10月前完成。項目用地面積

4、：11738平方米，項目建設(shè)規(guī)模：12067平方米，其中：0.000標高以上及看臺部分6228平方米；-4.800標高層4429平方米；-10.200標高層1410平方米。體育館固定座椅3000座，活動座椅500座?？蓾M足籃球、排球等多種體育比賽任務(wù)，進行文藝、展覽、集會活動，進行群眾鍛煉和娛樂服務(wù)等多項功能，并可承接大型演出。其配套商業(yè)營業(yè)用房-4.800標高層8645平方米（見附圖）；-10.200標高層8147平方米（見附圖）， 通過體育中心整體的運作，和其特有的形象特征、理念，可以使體育館內(nèi)的商機無限，從而改善現(xiàn)南濱路餐飲、娛樂火爆而購物、健身不足的現(xiàn)狀，促進南岸體育與商業(yè)協(xié)調(diào)進步。（

5、二）策劃目標和策略思路 策劃目標：吸引廣大商家入駐，將其打造成集運動、休閑、娛樂、購物為一體的體育中心。策略思路：強化優(yōu)勢、突出品牌特色。二、 項目綜合分析（一）區(qū)位分析1、重慶地區(qū)2004年重慶市經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持強勢的增長速度，1-11月，國民生產(chǎn)總值達1995.92億元，同比增長11.2%，預計全年的增長速度達到11.3%。固定資產(chǎn)投資保持了快速增長的勢頭，1-11月我市全社會累計完成固定資產(chǎn)投資988.67億元，同比增長29.6，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資257.48億元，同比增長51.8，占固定資產(chǎn)投資26%。其中，住宅建設(shè)完成投資143.24億元，增長36.8；商業(yè)營業(yè)用房投資37.10億元

6、，增長30.8；辦公樓投資8.5億元，同比增長42.2%。房地產(chǎn)增加值75.98億元，同比增長14.6%，占國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值3.8%，繼續(xù)保持拉動經(jīng)濟增長的重要作用。近年來人們的生活方式和觀念發(fā)生了巨大改變，加上gdp連續(xù)多年近10%的增長，積累了巨大的市場需求。重慶作為西部上游的中心城市，是中西部的連接點，重慶不僅連接起了西部，更將西部和全國更緊密得聯(lián)系在一起，這使重慶的gdp增長卯足了后勁，重慶的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。在重慶市活躍的經(jīng)濟環(huán)境之下，片區(qū)經(jīng)濟在迅速崛起2、 南岸地區(qū)作為重慶主城區(qū)的南岸區(qū)，規(guī)劃建成面積為54平方公里，人口60萬，現(xiàn)各項城市建設(shè)快速發(fā)展，人民的物質(zhì)文化需要在不斷提高，

7、政府著力于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)濟的發(fā)展，這些都為此次招商提供了良好經(jīng)濟環(huán)境。3、 體育中心附近附近有東海地產(chǎn)、海棠小月社區(qū)、海棠煙雨公園等住宅休閑區(qū)，人流集中。是南海片區(qū)的核心位置，而南海片區(qū)為區(qū)政府所確定的“五邊戰(zhàn)略”的重要一邊（建設(shè)江邊）。距南坪轉(zhuǎn)盤米，距長江大橋南橋頭米，南彈路與南濱路從南北包圍海棠曉月并與海棠大道，四海大道相連，交通網(wǎng)絡(luò)日趨完善。隨著濱江路的竣工通車，景觀商業(yè)街，旅游碼頭，濱江公園，體育館，五星級酒店的陸續(xù)建成，再與萬畝南山飲食文化風景區(qū)遙相呼應(yīng)，南海片區(qū)必將是一個五彩繽紛、充滿魅力的新社區(qū)。而居于其核心位置的體育中心，無疑正是該片區(qū)一顆最耀眼的明珠，增值潛力無可限量，商

8、機無限。（二）競爭對手分析1、帝景摩爾該項目位于南坪轉(zhuǎn)盤中心，是由帝景集團在南岸中心商圈打造的一個重量級商業(yè)物業(yè)區(qū)，緊接南坪商業(yè)廣場與南坪商業(yè)步行街。作為南岸中心商圈中的巨無霸，該項目總占地面積36000平方米，其中商業(yè)總建筑面積超過十萬平方米。在緊湊的城市空間環(huán)境下，以商業(yè)步行街為核心，組合多種商務(wù)文化活動空間，演繹國際第三代以生態(tài)、休閑為特色的人性化商業(yè)區(qū)摩爾。該項目的優(yōu)勢在于位于南岸區(qū)商業(yè)繁華、人流集中的黃金地段，定位在高檔休閑、娛樂、購物區(qū)。但是其出租、售賣價格偏高，會增加商家的經(jīng)營成本，且帝景摩爾商鋪的整體形象只是一種普遍的都市商務(wù)休閑區(qū)。2、金陽·重慶映像該項目位于重慶市

9、南岸區(qū)原橋梁公司地塊，處于通往經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和鵝公巖大橋方向的入口，是時也是通往銅元局及長江電工廠的主路口。由南坪西路以北、西連二路以東、南銅路以西的城市主要道路圍合成一塊“四方形”用地，該項目擬建成商業(yè)步行街，依托于南坪核心商圈，結(jié)合體驗經(jīng)濟的原理，在完好保留巴渝本土傳統(tǒng)文化的同時，引入現(xiàn)代的商業(yè)文明，定位于“休閑旅游性商業(yè)”。 其項目特色：它是屬于傳統(tǒng)的，是懷舊、文化與現(xiàn)代時尚結(jié)合的產(chǎn)物，給人以懷舊感，令人留連忘返。但是，其地理位置不占優(yōu)勢，且這懷舊的形象與都市的購物生活不相協(xié)調(diào)。3、 重慶地區(qū)主要體育中心（1）重慶奧林匹克體育中心重慶奧林匹克體育中心位于重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，該體育場

10、總用地118600，建設(shè)面積62500，是一座能容納6萬名觀眾的大型體育場。雖然該體育中心規(guī)模較大，是重慶市一座標志性體育建筑，但是主體內(nèi)部沒有商業(yè)營業(yè)用房。（2）重慶大田灣體育中心大田灣體育中心已退出競技體育中心的寶座，轉(zhuǎn)而面向市民開放。重慶市將對大田灣體育場及周邊進行改造擴建，一座內(nèi)設(shè)市民體質(zhì)測試中心，面積2.5441萬平方米的市民健身綜合樓將出現(xiàn)在大田灣。此外，新建的市民健身廣場及體育用品商城面積將達到2萬平方米，同時對現(xiàn)有網(wǎng)球場進行擴建，外足球場也將改造為人工草皮球場該體育中心定位為市民健身中心，以健身和休閑帶動周邊商業(yè)的發(fā)展，因此和我們有正面競爭趨勢。其優(yōu)勢在于：由于其建成時間較長，

11、在市民中有較高知名度；交通便利；其劣勢在于：設(shè)備陳舊、規(guī)模較小。三、 項目機會點和問題點分析（一）機會點：1、區(qū)位優(yōu)勢地理方面，南岸體育中心位于南岸區(qū)的南坪組團與彈子石組團之間的柏子橋片區(qū)，地理位置在南岸區(qū)的中心地帶，其北臨南濱路及南彈路，西接四海路，南靠南山。在彈子石和南坪中間，是經(jīng)濟建設(shè)重點區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展前景美好。位于南濱路的旁邊，南濱路是重慶典型的高檔消費區(qū)，對體育中心附近的經(jīng)濟發(fā)展有良好的帶動作用。在交通方面，體育館四面環(huán)路，在四海路和南彈路、煙雨路交錯處，可以說是交通方便四通八達。2、 設(shè)計優(yōu)勢該項目由西南設(shè)計院設(shè)計，聚集國內(nèi)外建筑精英智慧的五種規(guī)劃設(shè)計方案，以“加速項目建設(shè)開發(fā)，帶

12、動片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展”為宗旨，將“城在山上，山在城中”這一重慶特有的城市形態(tài)特征充分體現(xiàn)在設(shè)計方案中，以立足于體育場館建設(shè)與體育產(chǎn)業(yè)結(jié)合為出發(fā)點，力求構(gòu)筑全天候使用，集比賽、健身休閑、餐飲娛樂、專業(yè)用品店等為一體的多功能體育中心。在此規(guī)劃方案下，招商后所形成的商業(yè)圈會融于“運動、時尚”的理念中，充滿個性、具有活力，更能滿足消費者的需要，吸引大眾。 （二）問題點：1、該項目由于前期宣傳力度不大，知名度不高。2、雖然是重點經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，但現(xiàn)在周邊經(jīng)濟還不夠發(fā)達。四、 項目目標和定位（一）總體定位該招商項目定位于，集健身休閑、餐飲娛樂、專業(yè)用品店、金融等為一體的綜合型商業(yè)圈。一般而言，店鋪形式主要有兩種：一

13、是以小開間的便利商業(yè)店鋪為主；二是以規(guī)模經(jīng)營為主的金融中心、購物中心、休閑娛樂中心。（二）區(qū)域細分 1、體育館商業(yè)商業(yè)用房分為三個區(qū)域，分別是： a區(qū)：位于一層。占地面積：8147平方米 （見附圖） b區(qū)：位于二層。占地面積：8645平方米 （見附圖） c區(qū)：位于三層。占地面積：約400平方米（見附圖）2、定位趨向 a區(qū)：休閑娛樂、大型超市。如健身房、新世紀超市、迪廳等 b區(qū)：餐飲、百貨、金融機構(gòu)。如kfc、麥當勞、咖啡吧等休閑餐飲業(yè)；銀行、證券營業(yè)所等相關(guān)金融設(shè)施c區(qū)：專賣店、精品店。如耐克、李寧、石頭記。五、 項目后期經(jīng)營管理思路基于經(jīng)營管理需要，結(jié)合現(xiàn)代成功的管理模式，特成立商社管理委員

14、會。1、必要性成立商社管理委員會是很有必要的，對體育中心、入駐商家和消費者都有著重大意義。對體育中心和入駐商家來說，有助于管理、組織協(xié)調(diào)、發(fā)揮團隊優(yōu)勢，提升體育中心形象、提高商家的商譽、信譽。2、具體職能 （1）成立廣告基金。由各商家按照一定的比例分攤機制籌集資金，成立廣告基金，共同宣傳，發(fā)揮團隊優(yōu)勢。 （2）集體促銷。由管理委員會協(xié)調(diào)控制，在節(jié)假日、消費旺季組織一些促銷活動。 （3）活動促銷。將體育館的體育活動與商家的商業(yè)活動結(jié)合成個性化的促銷方式。六、 招商策略（一）定價定價程序：確定需求測算成本分析競爭著的成本、價格選擇定價法確定最終定價 采用隨行就市定價法大概定價為：（1） 租金 ：均

15、價40-60元/平方米/月（2） 銷售 a區(qū)：6000元/9000元/ b區(qū)：10000元/15000元/c區(qū)：8000元/12000元/（二）優(yōu)惠政策 以優(yōu)惠的政策來吸引商家是常用可行的的招商策略之一，結(jié)合項目的自身情況，可以采用的優(yōu)惠政策有如下幾種：（1）館內(nèi)的相應(yīng)設(shè)施相對于商家進行優(yōu)惠政策或免費開放，體育在人們的生活中非常重要，商家可以利用這有利的資源，來更好的帶動員工，吸引消費者。（2）對物業(yè)管理費用采取前幾個月免收或逐漸增加的前期優(yōu)惠政策，這樣對一些小的商家的嘗試性投資由很大得吸引性。（3）采取價格的浮動策略，對于大型商家的長期入駐要有一定的優(yōu)惠政策，還可以采用鼓勵先者，進行價格優(yōu)惠

16、。另外，采用優(yōu)惠策略時一定要掌握尺度，不能影響我們的品牌形象和品質(zhì)特征。（三）前期招商廣告廣告宣傳招商前期的主體，我們首先要確定我們的廣告主題，突出我們的特色，處于體育中心內(nèi)就是我們最大的特點，應(yīng)該采用“運動、時尚”為主題，突出閃光點。經(jīng)過分析我們在地理位置上并不存在什么優(yōu)勢，所以要求我們的訴求方式避實就虛，主推建筑特色化、人文理念、體育運動理念，形象定位于：運動、時尚不失品質(zhì)的綜合性購物休閑、娛樂場所。要有別于解放碑的高檔都市化消費場所，定位于綠色的、活力的、別具一格的。建議采用報紙、戶外廣告兩大媒體共同打造廣告主題，注意輔助采用其他特殊的廣告宣傳方式，如搞一個公益的體育活動等。（四）招商要

17、求 招商對象主要為國際知名品牌商家、國內(nèi)和重慶市一流品牌商家。 各廠商必須持有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件，并符合國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營范圍中涉及國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，須提交有關(guān)部門的批準文件 實行商品保真經(jīng)營、嚴禁假冒偽商品入場。所有業(yè)主經(jīng)營戶或經(jīng)營機構(gòu)均須按招商流程順序入場。七、 入駐商家經(jīng)營優(yōu)勢 1、 概念優(yōu)勢現(xiàn)在人們越來越注重體育，而且北京承辦2008年奧運會,“運動健身”目前已經(jīng)成為時尚，而我們的概念主題就是“運動、時尚”，這對吸引消費者有著很大的優(yōu)勢。2、資源優(yōu)勢 由于商業(yè)營業(yè)用房位于體育館內(nèi)部，體育中心內(nèi)還有公園、游泳館、體育場等休閑運

18、動設(shè)施，這給商家提供了吸引消費者的硬件資源、人流資源，商家可以借此增加效益。3、 成本優(yōu)勢 商鋪出租、出售的定價較低；體育中心位于南岸重點經(jīng)濟建設(shè)區(qū)，政府會有相應(yīng)的優(yōu)惠政策；其交通便利，可以減少物流成本。這些將大幅度降低商家的經(jīng)營成本。4、 人文環(huán)境優(yōu)勢體育中心與商家融為一體，形成共同的品牌形象，使商家融于體育中心的人文環(huán)境，增加無形資產(chǎn)。八、 效益預測（五年）（一）總成本 1、建設(shè)投資：1.5億 2、廣告費（前期最高有招商會和vi手冊和廣告宣傳費用約共占70%，后期主要以路牌廣告和公交車廣告為主）：約500萬簡單列舉幾個媒體的廣告價格： 宣 傳 媒 體 版面大小/ 時段 價格（萬元）重慶交通

19、廣播電臺廣告（16次/天/一月）4.1 報紙重慶日報新聞+整版軟廣告4.5重慶晨報新聞+整版軟廣告4.8 重慶晚報新聞+整版軟廣告6.6 華西都市報新聞+整版軟廣告1.53、管理費（1）招商部： 三個人總年薪：10萬×5年=50萬（2）管理部： 服務(wù)人員 5人×800元×12個月×5年=25萬財務(wù)人員 1人×2萬×5年=10萬 保安 6人×800元×12個月×5年=28萬清潔工5人×400元×12個月×5年=12萬其他管理費用 20萬（3）管理部（外包其它物業(yè)公司）： 4元/

20、月/平方米×1.7萬×12月×5年=408萬（二）總收入1、銷售收入（假設(shè)占總面積的20%） 1.7萬平方米×20%×8000元/平方米=2720萬2、出租收入（假設(shè)占總面積的80%） 1.7萬平方米×80%×50元/平方米/月×60月=4080萬（三）效益預測 估計五年總效益：5000萬九、附件合同范本 檔案編號：甲方：南岸區(qū)體育中心乙方：南岸區(qū)體育中心體育館內(nèi)有部分區(qū)域為商業(yè)用房，可以進行休閑娛樂、大型超市餐飲、百貨、金融機構(gòu)、銀行、證券營業(yè)所、專賣店等方面的商業(yè)經(jīng)營為此，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：一、合同雙方：南岸區(qū)體育中心：企業(yè)名稱： （簡稱甲方）地址：電話： 傳真：法人代表：租賃商： 企業(yè)名稱： （簡稱乙方）地址：電話： 傳真：法人代表：二、雙方責任：甲方責任：1、提供乙方攤位 平方米，并可以按照乙方要求，隔離成商品展示區(qū)和辦公區(qū)。2、為乙方提供存放一個貨柜的倉儲空間。3、提供水