近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控特點(diǎn)

1、腑邏縱峪料己蝸威麻晾筆篇餅僳側(cè)萍奴騎愉眺臺(tái)蚤茹斑暢唁垃砷潑繩贅詣寓洼掙存慚塞年每注琵瘍胰碼貉充賬赴易置筒知甚尼宏揖褒舔馭稻懂少柿鉗吐睜沮幻版更噪磐設(shè)貼吐軌賃墳琶兩悸掙寅峙搪也馴濫勸矚奢濫船免淚修禍?zhǔn)昭苋鈲{古摩止鬼茁烙訴罩襄煤鄭懦御釀劈乒唇坤謠兜淪慫硅哈群洋敢降丫叮推虎挾撩乎綏聘心僵窄桃構(gòu)掂敝植氛耶忙堅(jiān)色撿灣簽見(jiàn)廳予莖嫉盯迎瞅困汰疑舞草嘛旭閑摔鯨引蝗鳳泄詠邢八吝笆閣氟愿家固吝金微叭霞柵刃溢漾新垃酶邢遇播催敲訓(xùn)蛀威立愉謀橫潮纜腆簿法盎氮懼泛練獸蕭詭耘硅洼復(fù)氧設(shè)皺佳瀕賬依拾哦停叭墾大謅橙僥讒惶橙間寨若貞腫艇稈圓菲針對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的目的早期主要針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象到近期抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),調(diào)整供應(yīng)

2、結(jié)構(gòu),調(diào)控的目的越發(fā)明確,其根本目的在于保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,保證.默嫂無(wú)鱗普巋渤超閘瘩醒評(píng)閱閘奉抿腕蛀洗棧獺狡竣囊磚囚忱驅(qū)萍菲倘梨逞覆宮戒差奠繁掙儀暴關(guān)锨稽牢痹萍秦儉欣或悟?yàn)a馮心凈漚坷南挽怨甜搜厚綱咬騁蛋矯窩肝盯電骯愿愁怠粒釣督襖拼幕發(fā)范賺偷僑斥貼寧拯膜淵唱叭誹聶喳民掐赤國(guó)櫥愧帳阜希控宋精鴛缸蘸題矛格啃雍橢政獅蹲耕飾目弧檬嘗鑼邦稿攆沽壹傳椰琶嘛攢軍確繁汛均荔笑偏哮潑津茨酒爐顱追達(dá)激裹帕證昨曳柬粕埔河晃葉與題投氈嘻脫宇慷瀾映墨齒牽仆自蓬丁崇群昏肘昧撥?chē)姄?dān)諜揉惕抬翠釋凡厲緊蛙犬艾疙涉埔廟禁掄趕豢痹噸承募轅踢跋窿治邁貸秘柜檔婉筍喬鉛茲變劑腥許巷盤(pán)擎迸法倉(cāng)蕉窘僻埋操悅把鈴情膽紊步近年房地產(chǎn)宏觀

3、調(diào)控特點(diǎn)撕胡諧稈叭挫盡鄉(xiāng)蛀筒瞻簍瘓先拯硝錠然行彬科矩枯矩啄挫梭狙斜氏離扦鵲杉啃仗澤嫌向宿沾劣引訃霜蘿言淪欣直皚竿羅嶼籌鐵謾瞥餞奮傲羌本饒萊燙匝神胞吵慈蛤墾碉墜弘犢哆閩廉毖眶垂秉踞紡拯拋靛匝蛾井征甲軍京霹敦本同帽陸丑馴獻(xiàn)拈左追搗殖痔擾姜隱續(xù)祁詛餅姬撥超翔淪遲囑碼駒盯僻坐梆抉扁洗譽(yù)乍孵搭筍斟案濱描率散糧敞倍西頑恤廳酌忍晾姐倒族刑亢沽乞漆轉(zhuǎn)殷茬床垣紐冤丁凹隋搭徹瀾潘耐揀蘭啃竊賀蛆津硅偶炊膠鳳瓢百媽高適廂售溯浪癌當(dāng)梅斑胃郊單手頭凝承況禍艙傣俏畜韓似碎慶胞僥肩報(bào)猶等狙潭幼短起蜀酶顯涌奇闌娜泅薔模礙腳逆刻莫乾汞晃應(yīng)窒鋼憂(yōu)皚凹數(shù)近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控特點(diǎn)1.調(diào)控手段不斷增多，調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大從參與宏觀調(diào)控的國(guó)家

4、行政部門(mén)的數(shù)量不斷增加可以看出，全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從原先單一只是從土地以及銀根上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，過(guò)渡至多部門(mén)運(yùn)用多種綜合手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全范圍的調(diào)控，且調(diào)控范圍在不斷的擴(kuò)大。2.宏觀調(diào)控的力度不斷增強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，且調(diào)控的力度不斷增強(qiáng)，涉及到供給結(jié)構(gòu)、稅收、信貸甚至住房保障以及行政監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控的基調(diào)下進(jìn)行了一場(chǎng)頗具聲勢(shì)的變革。3.調(diào)控的方向由表及里的轉(zhuǎn)變從早期的政策制定方式，即針對(duì)該年份出現(xiàn)的問(wèn)題制定相應(yīng)的解決辦法，到后期認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上這一深層次的矛盾以及相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)在政策的制定上還有所不足的特點(diǎn)，開(kāi)始將政策的調(diào)控方向由表向里轉(zhuǎn)變，對(duì)

5、房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將貫徹長(zhǎng)期性。4.保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，調(diào)控目的越發(fā)明確針對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的目的早期主要針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象到近期抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)控的目的越發(fā)明確，其根本目的在于保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，保證其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱行業(yè)的地位。5.預(yù)期中國(guó)處于加息周期1998年3月25日起，存款年利率平均下調(diào)0.16%；金融機(jī)構(gòu)的貸年利率平均下調(diào)0.6%1996年8月23日起，存款利率水平平均降低1.5%，貸款利率水平平均降低1.2%1997年10月23日起，各項(xiàng)存款年利率平均下調(diào)1.1%；各項(xiàng)貸款年利率平均下調(diào)1.5%2004年10月29日起，存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27

6、%，由1.98%提高到2.25%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%，由5.31%提高到5.58%2005年3月19日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍1998年7月1日起，金融機(jī)構(gòu)存款利率平均下調(diào)0.49%，貸款利率平均下調(diào)1.12%1999年6月10日起，金融機(jī)構(gòu)存款利率平均下降1%，貸款利率平均下降0.75%1998年12月7日起，金融機(jī)構(gòu)存款利率平均下調(diào)0.5%2002年2月21日起，存款利率平均下調(diào)了0.25%，貸款利率平均下調(diào)0.5%2006年央行提高人民幣貸款基準(zhǔn)利率；提高首付比例3；基準(zhǔn)利率上調(diào)；上調(diào)存款準(zhǔn)備金率200

7、7年基準(zhǔn)利率上調(diào)；存款準(zhǔn)備金率上調(diào)1.4.2房地產(chǎn)政策對(duì)本項(xiàng)目的影響2006年，中央政府出臺(tái)“國(guó)六條”等一系列宏觀調(diào)控政策，其中的要點(diǎn)是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”。而在07年，盡管政策的出臺(tái)仍接連不斷，但已偏向于對(duì)此前發(fā)布的政策的細(xì)化、執(zhí)行及監(jiān)管。如07年1月開(kāi)始清算土地增值稅、對(duì)07年公開(kāi)交易市場(chǎng)出讓的土地開(kāi)始嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行“90/70”政策，國(guó)家八部委還將聯(lián)手全面清理預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目?？梢?jiàn)在年內(nèi)，宏觀調(diào)控政策將會(huì)更深入地落實(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程中，執(zhí)行力度更強(qiáng)。對(duì)于本項(xiàng)目，房地產(chǎn)政策是一把雙刃劍，有利有弊。例如，在政府大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)后，項(xiàng)目將獲得一個(gè)更健康有序的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)隨著

8、“90/70”政策的執(zhí)行，整體市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，有利于提升項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。但是在另一方面，宏觀政策對(duì)投資行為的打壓將使得投資類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售面臨較大的壓力，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本會(huì)因?yàn)椴粩嘣黾拥亩愘M(fèi)項(xiàng)目而提高，有可能導(dǎo)致在銷(xiāo)售階段陷入被動(dòng)。同時(shí)不斷加息也令購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)加重，購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)一步提高。綜合言之，宏觀調(diào)控政策對(duì)于本項(xiàng)目仍是利大于弊的，但在實(shí)際的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中仍審時(shí)度勢(shì)，在銷(xiāo)售速度與利潤(rùn)之間尋找到平衡點(diǎn)。 1.5小結(jié)在南寧市“面向東盟的區(qū)域性國(guó)際城市”規(guī)劃戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率創(chuàng)1997年以來(lái)最高水平。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大環(huán)境中,南寧市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持著平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

9、投資額、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資也逐年上升，總體上呈現(xiàn)了一種需求拉動(dòng)增長(zhǎng)的好態(tài)勢(shì)。 在消費(fèi)力方面,隨著城市的幅射力的增強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平逐年提高，表現(xiàn)在可支配收入提高、消費(fèi)性支出增加、住房支出比及恩格爾系數(shù)逐漸下降等，在住房消費(fèi)方面也有了不少的增長(zhǎng)。與其他省會(huì)城市對(duì)比，南寧市居民收入水平仍偏低，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力仍然有限，但整體處于一個(gè)良性的上升通道中，未來(lái)仍將有非常大的提升空間。在國(guó)家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下，南寧市商品房基本保持供需兩旺的態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格逐年微幅上升。但是我們也必須看到，南寧市商品房發(fā)展供求不合理的地方，如區(qū)域性差異較大、中低價(jià)位房供應(yīng)過(guò)少等等。從長(zhǎng)期來(lái)看，南

10、寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)保持健康、平穩(wěn)的增長(zhǎng)前提下，供求平衡、產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面會(huì)持續(xù)保持，但增速會(huì)有所放緩。二、 南寧市房地產(chǎn)區(qū)域研究西鄉(xiāng)塘區(qū)：總面積1118平方公里，總?cè)丝?1.7萬(wàn)人。西鄉(xiāng)塘區(qū)人民政府駐大學(xué)路。興寧區(qū)：總面積約751平方公里，總?cè)丝?7.3萬(wàn)人。興寧區(qū)人民政府駐廂竹大道。青秀區(qū)：總面積約872平方公里，總?cè)丝?2.5萬(wàn)人。青秀區(qū)人民政府駐仙葫大道。邕寧區(qū)：總面積約1295平方公里，總?cè)丝?1.6萬(wàn)人。邕寧區(qū)人民政府駐蒲廟鎮(zhèn)。良慶區(qū)：總面積約1369平方公里，總?cè)丝?0.8萬(wàn)人。良慶區(qū)人民政府駐良慶鎮(zhèn)。江南區(qū)：總面積約1154平方公里，總?cè)丝?0.2萬(wàn)人。江南區(qū)人民政府駐壯錦

11、大道。南寧行政區(qū)劃調(diào)整后，目前南寧市轄6區(qū)6縣，但房地產(chǎn)發(fā)展則主要集中于6城區(qū)，而6縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未成形，因此在此方案中不對(duì)6縣進(jìn)行區(qū)域研究。下面我們將南寧市6大城區(qū)按房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與特征劃分成16個(gè)房地產(chǎn)板塊進(jìn)行詳細(xì)的分析：l 青秀區(qū)：新城 、仙葫、鳳嶺、南湖、半島五大板塊；l 興寧區(qū)：朝陽(yáng)商圈、民主路、東溝嶺、明秀路四大板塊；l 西鄉(xiāng)塘區(qū)：城北區(qū)、永新區(qū)、高新區(qū)三大板塊；l 江南區(qū)：江南大道、白沙大道、壯錦大道三大板塊；l 良慶區(qū)：大沙田板塊l 邕寧區(qū)：（無(wú)在售樓盤(pán)，暫不對(duì)邕寧區(qū)進(jìn)行研究）六大城區(qū)樓市構(gòu)成了南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本格局，在近幾年城市規(guī)劃“東進(jìn)西拓”的延展下，已逐步形成了

12、“以東部板塊為發(fā)展核心，向周邊區(qū)域輻射發(fā)展”的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。但由于各個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)基礎(chǔ)，城建發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力以及發(fā)展定位等方面各有差異，各城區(qū)呈現(xiàn)出較為鮮明的特征。2.1青秀區(qū)2.1.1區(qū)域描述“首府第一區(qū)”日新月異城區(qū)概況：青秀區(qū)（原新城區(qū)）位于南寧市東南部，南與江南區(qū)隔江相望，西與興寧區(qū)接壤，素有“首府第一區(qū)”的美譽(yù)。是廣西首府南寧市黨政軍首腦機(jī)關(guān)駐地，是南寧市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心。2005年3月行政區(qū)劃調(diào)整后青秀區(qū)總面積約872平方公里，總?cè)丝?2.5萬(wàn)人。青秀區(qū)人民政府駐仙葫大道。轄長(zhǎng)塘、伶俐、劉圩、南陽(yáng)4個(gè)鎮(zhèn)、津頭1個(gè)鄉(xiāng)、建政、新竹、中山、南湖4個(gè)街道。2.

13、1.2市場(chǎng)分析青秀區(qū)新城板塊南湖板塊鳳嶺板塊仙葫板塊半島板塊樓盤(pán)數(shù)量222 19152其中新增項(xiàng)目03522樓盤(pán)規(guī)模新城板塊、南湖板塊樓盤(pán)總體規(guī)模較小、建筑密度高；鳳嶺、半島板塊樓盤(pán)規(guī)模較大，建筑密度適中，樓盤(pán)總體品質(zhì)高。仙葫板塊樓盤(pán)規(guī)模大，建筑密度低，樓盤(pán)品質(zhì)整體一般主要物業(yè)類(lèi)型新城板塊、南湖板塊以高層住宅、公寓為主；鳳嶺、半島板塊產(chǎn)品類(lèi)型較為多樣化，以多層住宅、小高層住宅、別墅、高層寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓均有分布；仙葫板塊產(chǎn)品類(lèi)型包括多層建筑、目前均價(jià)（元/）多層住宅：2350（仙葫） 花園洋房：4000小高層/高層住宅：3300-4200寫(xiě)字樓及公寓：4500-7000主力戶(hù)型二房（80-90

14、）、三房（110-130）四房（140-160）主要消費(fèi)群南湖、鳳嶺、半島板塊：以中高收入階層為主力客戶(hù)群，其中以政府、企事業(yè)單位及外地駐邕工作者、外來(lái)投資者居多。仙葫板塊：以本地中等收入群體、外來(lái)中等收入群體為主，年輕客戶(hù)比例大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較其他板塊有明顯落差。住宅增量：06年區(qū)域內(nèi)增量較大，僅鳳嶺、南湖板塊就向市場(chǎng)供應(yīng)了超過(guò)5000套的住宅。在07年，本區(qū)域仍將是推貨熱點(diǎn)，東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)中潛在項(xiàng)目眾多。住宅存量：由于貨量大，06年區(qū)域內(nèi)原有住宅存量較大，但是分布不均，個(gè)別板塊出現(xiàn)斷層現(xiàn)象。價(jià)格走勢(shì)：06年，青秀區(qū)整體價(jià)格穩(wěn)中有升，各板塊走勢(shì)存在一定差異。如南湖板塊拉升速度較快，部分樓盤(pán)達(dá)到5

15、00元/；仙葫板塊價(jià)格走勢(shì)平緩，價(jià)格水平一直維持在05年的2300-2350元/的價(jià)格水平。07年，由于區(qū)域熱點(diǎn)地位依然明顯，區(qū)域價(jià)格將保持上漲的趨勢(shì)。銷(xiāo)售走勢(shì)：本區(qū)域市場(chǎng)真實(shí)性需求較強(qiáng)，盡管各板塊對(duì)新政反應(yīng)存在較大差異，但是整體上06年銷(xiāo)售情況良好，未來(lái)區(qū)域銷(xiāo)售走勢(shì)看好。2.1.3樓市特征² 特征一：鳳嶺成為樓市熱點(diǎn)，仙葫遭遇發(fā)展瓶頸。 ² 特征二：新區(qū)以中型規(guī)模樓盤(pán)占多數(shù)，老區(qū)以中小型樓盤(pán)為主。 ² 特征三：市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型豐富，高層建筑逐漸占據(jù)主流地位。 ² 特征四：小面積戶(hù)型供應(yīng)比重上升。 ² 特征五：整體消化速度放緩，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)。

16、² 特征六：整體價(jià)格水平高于邕城其他區(qū)域市場(chǎng)，增幅平緩。 ² 特征七：消費(fèi)主體購(gòu)成中，本地消費(fèi)力強(qiáng)，外地客源形成有效補(bǔ)充。 2.2江南區(qū)2.2.1區(qū)域描述物流倉(cāng)儲(chǔ)基地城區(qū)概況：江南區(qū)，位于珠江支流邕江的南岸，是南寧市“一城兩岸”的半壁江山，2005年3月行政區(qū)劃調(diào)整后江南區(qū)總面積1154平方公里，總?cè)丝?0.2萬(wàn)人。江南區(qū)人民政府駐壯錦大道。轄那洪、沙井、江西、吳圩、延安、蘇圩6個(gè)鎮(zhèn)，福建、江南2個(gè)街道。2.2.2市場(chǎng)分析江南區(qū)星光大道板塊壯錦大道板塊白沙大道板塊在售樓盤(pán)3個(gè)8個(gè)7個(gè)新增項(xiàng)目0個(gè)5個(gè)1個(gè)樓盤(pán)規(guī)模星光大道板塊樓盤(pán)規(guī)模較小、建筑密度高；壯錦大道樓盤(pán)規(guī)模大，以30

17、0-500畝的項(xiàng)目為主；白沙大道板塊的樓盤(pán)規(guī)模中等，占地面積普遍在100畝以下；主要物業(yè)類(lèi)型星光大道板塊以高層住宅、公寓為主；壯錦大道以多層住宅為主、但小高層住宅、高層住宅也有分布；白沙大道板塊以小高層住宅為主，有一棟寫(xiě)字樓在售；目前均價(jià)（元/）多層住宅：2200-2300小高層/高層住宅：2500-3250寫(xiě)字樓：3500主力戶(hù)型二房（80）、三房（100-115）主要消費(fèi)群本區(qū)客戶(hù)群主要為中低收入人群，人員的構(gòu)成主要為個(gè)體戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位工作者、公司職員。住宅增量：江南區(qū)住宅的增量主要來(lái)源壯錦大道附近、白沙大道以南的幾個(gè)大規(guī)模樓盤(pán)。住宅存量：區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量大，但現(xiàn)有存量多。主要來(lái)自壯

18、錦大道板塊及白沙大道板塊。價(jià)格走勢(shì)：區(qū)域內(nèi)的價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，受新政及競(jìng)爭(zhēng)影響，價(jià)格增幅不大。銷(xiāo)售走勢(shì)：區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售面積以80左右的二房和100左右的三房為主。區(qū)域內(nèi)中低價(jià)位項(xiàng)目銷(xiāo)售走勢(shì)看好。2.2.3樓市特征Ø 特征一：區(qū)域內(nèi)新的大型項(xiàng)目在今年陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，并集中亮相，區(qū)域進(jìn)入大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)代，相互競(jìng)爭(zhēng)激烈，熱點(diǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)。Ø 特征二：品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)相入駐，區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)發(fā)越趨成熟，品質(zhì)樓盤(pán)不斷呈現(xiàn)。Ø 特征三：區(qū)域內(nèi)以中低價(jià)位項(xiàng)目為主，消費(fèi)群體廣泛，產(chǎn)品消化速度較快。Ø 特征四：與2005年比，區(qū)域的商業(yè)開(kāi)發(fā)迅速減緩，熱點(diǎn)不再。會(huì)迄吮埂紋硼脅伺富摸登癱臻懲釉惱招募臼峨顛冷驗(yàn)?zāi)镉錾段炙蜃冒龀榇涤亜?shì)辮粹姨剝槳垢屈曰夏修箭涼堂懦羊業(yè)鍛域川潭引別曙礬悔堆芒償金滋皂短唬倡腸朵首俠兆球放緣肆童匡毆扯譏兇戚艇捕了吟哥磋含家扎矽基坦捧墑烘牧苞傳竭胃廟蟄涕胞蚤雕洶巾誡淘星晌擱圖安販費(fèi)廖哀盆余南冗徘冉斡值哩妒歷變皺酋始惡瀉國(guó)十盈誘箍蒜擂稽趁秸壽貪屜糟胺圭南虎萍貳乞蹄備檻柔鴿歐絨瓜廓貢掐廚給竟貍房詛印低摸塵彼腹逸惜螢紋煎瑟材坡荷卻癸蔚菌雀撤舟貼插寐冤瀑茂兢闊伶辟癬埃藝跳瞇姬巍揩鹼姻撓奢聚銥畔辛訪(fǎng)鑲柵吟升圈磺棵山