領(lǐng)域機(jī)構(gòu)北京建工北碚項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議

1、1北京建工北碚項(xiàng)目北京建工北碚項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議3區(qū)域解讀區(qū)域解讀板塊解讀板塊解讀地塊地塊認(rèn)知認(rèn)知旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)案例借鑒案例借鑒規(guī)劃建議規(guī)劃建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議特色建議特色建議開發(fā)周期開發(fā)周期價(jià)格測算價(jià)格測算營銷思路營銷思路銷售組織銷售組織案場管控案場管控領(lǐng)域優(yōu)勢領(lǐng)域優(yōu)勢本案邏輯思維導(dǎo)圖本案邏輯思維導(dǎo)圖物理定位物理定位精神定位精神定位客群定位客群定位 銷售組織銷售組織 及管控及管控 營銷營銷策略策略 產(chǎn)品產(chǎn)品策略策略 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場及市場及專題研究專題研究項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知第三章第三章 類似案例借鑒專題研究類似案例借鑒專題研究 第四章第四章 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 第五章第

2、五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第六章第六章 項(xiàng)目營銷策略思路項(xiàng)目營銷策略思路 本案匯報(bào)提綱本案匯報(bào)提綱第二章第二章 重慶旅游地產(chǎn)市場研究重慶旅游地產(chǎn)市場研究第一章第一章 項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知 第七章第七章 項(xiàng)目銷售組織體系項(xiàng)目銷售組織體系 第八章第八章 領(lǐng)域操作本案的優(yōu)勢領(lǐng)域操作本案的優(yōu)勢第一章第一章5本案認(rèn)知本案認(rèn)知cognition and analysis projectcognition and analysis p項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知項(xiàng)目所在版塊解讀項(xiàng)目所在版塊解讀北碚區(qū)域解讀北碚區(qū)域解讀本案認(rèn)知本案認(rèn)知cognition and analysis projectc

3、ognition and analysis project北碚 融入主城核心區(qū)，區(qū)域價(jià)值極大提升，重慶后花園縉云山生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源突出北碚區(qū)解讀結(jié)論北碚區(qū)解讀結(jié)論8版塊區(qū)域內(nèi)溫泉資源豐富，為項(xiàng)目地塊產(chǎn)品特色打造提供先天條件版塊區(qū)域內(nèi)溫泉資源豐富，為項(xiàng)目地塊產(chǎn)品特色打造提供先天條件區(qū)域內(nèi)溫泉常年水溫38-45，富含多種礦物質(zhì)，為中國罕見的氡溫泉，其間的北溫泉溫泉水開發(fā)利用于1600余年前，比日本最古老的溫泉還早400余年，有著“世界溫泉鼻祖”之美譽(yù)。 項(xiàng)目所在版塊解讀項(xiàng)目所在版塊解讀在十里溫泉城，用最重慶的方式，洗滌心靈項(xiàng)目所在版塊解讀小結(jié)項(xiàng)目所在版塊解讀小結(jié)區(qū)域板塊內(nèi)天

4、然的溫泉資源豐富，同時(shí)依靠政府的支持，“十里溫泉城”將成為重慶旅游市場最具特色化的溫泉產(chǎn)業(yè)群。10地理位置屬于城市核心近郊，具備優(yōu)越的交通條件地理位置屬于城市核心近郊，具備優(yōu)越的交通條件 項(xiàng)目用地距北碚舊城約7 7公里，距重慶市中心2424公里，距重慶江北國際機(jī)場2828公里。渝合高速公路由西南到東北從規(guī)劃區(qū)東南側(cè)穿過，此外還有國道212公路由規(guī)劃區(qū)穿過，區(qū)位和交通條件十分優(yōu)越。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知11項(xiàng)目地形地貌原始化，高低落差較大項(xiàng)目地形地貌原始化，高低落差較大 項(xiàng)目地塊中部高、兩側(cè)低，北側(cè)緊鄰規(guī)劃區(qū)主路，西北部為政府規(guī)劃的服務(wù)于市民的溫泉樂園，西南側(cè)臨近人民水庫,南側(cè)地勢平

5、緩且與縉云山風(fēng)景區(qū)相鄰。 地塊內(nèi)高低程變化較大，沿地塊東側(cè)、北側(cè)有一條常流溪水。北側(cè)與溫泉站一路相隔。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知12緊鄰正在修建的萬人溫緊鄰正在修建的萬人溫泉泉山脊上茂密的樹林山脊上茂密的樹林地塊內(nèi)有溪流過地塊內(nèi)有溪流過半山原始地貌半山原始地貌項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊名(1-7-2)(1-8-3)(1-9)(1-10-1)(1-10-4)用途一類居住文化娛樂總面積（）169015面積（）5658.51096125650.850749.87599593020.175995容積率1.0建筑高度（米）1215建筑密度30%25%出讓年限（年）504

6、0項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知項(xiàng)目由居住用地和文化娛樂用地性質(zhì)組成，對容積率及建筑高度有明確規(guī)定，對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，領(lǐng)域認(rèn)為應(yīng)以旅游地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)品方向進(jìn)行研究。14十里溫泉、縉云十里溫泉、縉云半山半山天然原始林區(qū)天然原始林區(qū)世外桃源，閑適世外桃源，閑適幽靜私密性好幽靜私密性好距主城高速入口距主城高速入口3030分鐘車程分鐘車程地塊部分為坡地，地塊部分為坡地，可高山望水，其可高山望水，其風(fēng)水較好，可打風(fēng)水較好，可打造頂級豪宅；造頂級豪宅；與主城心理與主城心理距離較遠(yuǎn)距離較遠(yuǎn)周邊生活配周邊生活配套稀缺套稀缺此片區(qū)是一此片區(qū)是一個(gè)全新的規(guī)劃個(gè)全新的規(guī)劃區(qū)域，目前基區(qū)域，目前基本生活配套缺本生活配套缺乏

7、；乏；十里溫泉城十里溫泉城是政府重點(diǎn)規(guī)是政府重點(diǎn)規(guī)劃劃與萬人溫泉與萬人溫泉池一溪之隔池一溪之隔外環(huán)時(shí)代接外環(huán)時(shí)代接近主城距離近主城距離緊鄰兩江新緊鄰兩江新區(qū)區(qū)政府即將對高政府即將對高檔物業(yè)征收房檔物業(yè)征收房產(chǎn)稅產(chǎn)稅周邊大量未知周邊大量未知潛在高端物業(yè)潛在高端物業(yè)供應(yīng)供應(yīng)swot項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析半山臨溪，十里溫泉，地形豐富，世外桃源，先天資源和環(huán)境十分優(yōu)越項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知小結(jié)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀認(rèn)知小結(jié)從項(xiàng)目地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)出發(fā)：項(xiàng)目適合打造從項(xiàng)目地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)出發(fā)：項(xiàng)目適合打造中高端物業(yè)中高端物業(yè)類型；類型；從項(xiàng)目地塊特點(diǎn)出發(fā)：地塊地形高差較大，可打造從項(xiàng)目地塊特點(diǎn)出發(fā)：地塊地形

8、高差較大，可打造原生山地建筑原生山地建筑；從項(xiàng)目地周邊環(huán)境出發(fā)：項(xiàng)目內(nèi)植被保存完好，依縉云山山景、十里溫泉城規(guī)劃從項(xiàng)目地周邊環(huán)境出發(fā)：項(xiàng)目內(nèi)植被保存完好，依縉云山山景、十里溫泉城規(guī)劃的景觀特色創(chuàng)造條件，易于打造的景觀特色創(chuàng)造條件，易于打造高端旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目高端旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目。從地塊本身出發(fā)：適合打造高端旅游度假地產(chǎn)高端旅游度假地產(chǎn)第二章第二章16重慶旅游地產(chǎn)市場研究重慶旅游地產(chǎn)市場研究chongqing tourism real estate market researchchongqing tourism real estate market 旅游地產(chǎn)市場研究結(jié)論旅游地產(chǎn)市場研究結(jié)論旅游

9、地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案研究旅游地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案研究重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析旅游地產(chǎn)發(fā)展模式研究旅游地產(chǎn)發(fā)展模式研究房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析重慶旅游地產(chǎn)市場研究重慶旅游地產(chǎn)市場研究chongqing tourism real estate market researchchongqing tourism real estate market research181 1、20102010年宏觀政策回顧年宏觀政策回顧宏觀政策調(diào)控年，打壓全國高房價(jià)。房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析19央行工作會(huì)議明確繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策1月6日1月7日關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知6月

10、21日6月13日關(guān)于規(guī)加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見6月5日6月3日關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知5月27日關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革4月20日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知4月26日關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知5月5日關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知5月26日關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知4月1日四大國有銀行全線取消首套房貸優(yōu)惠4月12日關(guān)于下達(dá)2010年全國土地利用計(jì)劃的通知4月13日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知4月14日國務(wù)院

11、常務(wù)會(huì)議室研究部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施4月17日關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知2月22日央行、銀監(jiān)局關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知3月8日關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知9月29日關(guān)于進(jìn)一步關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國發(fā)貫徹落實(shí)國發(fā)【20102010】1010號(hào)號(hào)文件的通知文件的通知1616個(gè)個(gè)城城市市頒頒發(fā)發(fā)限限購購令令7 7折折利利率率取取消消調(diào)調(diào)控控力力度度調(diào)控密集期調(diào)控密集期調(diào)控淡化期調(diào)控淡化期調(diào)控強(qiáng)化期調(diào)控強(qiáng)化期政策引導(dǎo)市場，樓市調(diào)控主旋律從政策引導(dǎo)市場，樓市調(diào)控主旋律從“ “細(xì)則版細(xì)則版” ”

12、向向“ “加強(qiáng)版加強(qiáng)版” ”轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變7月以前8-9月9月以來房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析分析結(jié)論：分析結(jié)論：20102010年為政策緊縮的一年，顯示了國家隊(duì)打年為政策緊縮的一年，顯示了國家隊(duì)打壓投資性住宅物業(yè)的決心，但只字未提商務(wù)物業(yè)，在國家壓投資性住宅物業(yè)的決心，但只字未提商務(wù)物業(yè)，在國家的打壓政策下，對商務(wù)市場反倒起著利好作用。的打壓政策下，對商務(wù)市場反倒起著利好作用。202011，房產(chǎn)稅征收？ “十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，而增值稅改革的主要任務(wù)是將征收營業(yè)稅的行業(yè)納入增值稅征收范圍，解決重復(fù)征稅問題。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將加快推進(jìn)，并逐房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將加快推進(jìn)，并逐步擴(kuò)大到全國

13、步擴(kuò)大到全國 。 財(cái)政部稅政司綜合處處長周傳華 “十二五”期間，重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，低端有保障，中端有市場，高端有遏制的思路，開開征高檔商品房房產(chǎn)稅征高檔商品房房產(chǎn)稅。重慶作為房產(chǎn)稅第一批試點(diǎn)單位，房產(chǎn)稅將于2011年第一季度開始征收。 黃奇帆房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析212011，房產(chǎn)稅勢在必行！房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析房產(chǎn)稅被稱為樓市調(diào)控的“核武器”，如果說保障房與土地供應(yīng)放量是改變樓市外部環(huán)境，那么房產(chǎn)稅則是調(diào)整樓市內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。財(cái)政部財(cái)科所所長賈康稱，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是中央已經(jīng)明確的方向，不可能不征。“房產(chǎn)稅試點(diǎn)有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計(jì)劃一年之內(nèi)將開

14、始試點(diǎn)?！薄笆濉逼陂g，重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，低端有保障，中端有市場，高端有遏制的思路，開征高開征高檔商品房房產(chǎn)稅。檔商品房房產(chǎn)稅。黃奇帆還表示，對存量和增量高檔房對存量和增量高檔房都要征稅。都要征稅。22征收方案預(yù)測征收方案預(yù)測據(jù)了解，重慶市目前上報(bào)至財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的試點(diǎn)方案，采用了“ “套數(shù)越多、面積越大套數(shù)越多、面積越大” ” 稅率逐級提高的累進(jìn)計(jì)稅稅率逐級提高的累進(jìn)計(jì)稅方式，其原理與個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅率相同。重慶在執(zhí)行試點(diǎn)的過程中，將對個(gè)人住宅的套數(shù)或者面積劃定不同的檔次；每超過一個(gè)面積或者套數(shù)的檔次，其征收的稅率就會(huì)有相應(yīng)程度的提高；擁有的房產(chǎn)套數(shù)越多，面積越

15、大，其最終繳付房地產(chǎn)稅的稅率，就將越高。房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上，平方米以上，多套房建筑面積實(shí)施累加制。多套房建筑面積實(shí)施累加制。實(shí)施思路二實(shí)施思路二對于別墅和面積超過對于別墅和面積超過200平方米以上的大戶型住宅物業(yè)，平方米以上的大戶型住宅物業(yè)，將首先被直接征收房地產(chǎn)稅。將首先被直接征收房地產(chǎn)稅。實(shí)實(shí)施思路一施思路一2320102010年年1 11212月重慶主城區(qū)土地新增供應(yīng)月重慶主城區(qū)土地新增供應(yīng)新增供應(yīng)量對比圖可以看出，2010年重慶市主城區(qū)的土地新增供應(yīng)量明顯起伏較大，供應(yīng)高峰期集中在

16、第四季度，其中12月表現(xiàn)最為突出新增土地面積416.2萬平方米占全年24.9%。而09年供應(yīng)最高峰集中在9月，占09年全年供應(yīng)的41.1%。2 2、20102010年商品房市場運(yùn)行情況年商品房市場運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析2420102010年重慶主城區(qū)土地成交區(qū)域分布年重慶主城區(qū)土地成交區(qū)域分布 2010年北碚區(qū)成交土地面積245.7萬平方米，商業(yè)住宅開發(fā)用地成交132.6萬平方米，北部高新區(qū)成交土地面積226.8萬平方米，商業(yè)住宅用地成交55.84萬平方米，分別排名一、二名。主城北部區(qū)域依舊是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。2 2、20102010年商品房市場運(yùn)行情況年商品房市場運(yùn)

17、行情況房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析25u預(yù)售：預(yù)售：20102010年重慶市主城區(qū)商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積年重慶市主城區(qū)商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積2173.022173.02萬平萬平方米；方米；u成交：成交：20102010年重慶市主城區(qū)商品房成交年重慶市主城區(qū)商品房成交241561241561套，成交建筑面積套，成交建筑面積2233.422233.42萬平方米；萬平方米；u價(jià)格：價(jià)格：20102010年重慶市主城區(qū)商品房總成交金額年重慶市主城區(qū)商品房總成交金額13381338億元，建面成交均億元，建面成交均價(jià)價(jià)59895989元元/ /平方米。平方米。20102010年重慶樓市運(yùn)行

18、狀況年重慶樓市運(yùn)行狀況2 2、20102010年商品房市場運(yùn)行情況年商品房市場運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析2620102010年重慶主城區(qū)年重慶主城區(qū)新增批準(zhǔn)預(yù)售面積新增批準(zhǔn)預(yù)售面積2010年重慶市主城區(qū)新增批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目998個(gè)，新增批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積2173.02萬平方米，其中新增住宅建筑面積1898.97萬平方米，非住宅建筑面積274.05萬平方米。2 2、20102010年商品房市場運(yùn)行情況年商品房市場運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析2720072007年年-2010-2010年重慶市主城區(qū)商品房成交面積年重慶市主城區(qū)商品房成交面積2010年重慶市主城區(qū)商品房成

19、交241561套，較2009年成交套數(shù)下降21526套，降幅為8.18%；成交建筑面積2233.42萬平方米，較2009年下降197.3萬平方米，降幅為8.12%。2 2、20102010年商品房市場運(yùn)行情況年商品房市場運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析2820072007年年-2010-2010年重慶市主城區(qū)商品房成交年重慶市主城區(qū)商品房成交均價(jià)均價(jià)2010年重慶市主城區(qū)商品房總成交金額1337.53億元，建面成交均價(jià)為5988.73元/平方米，較2009年成交均價(jià)上漲1677.59元/平方米，漲幅高達(dá)38.91%。2 2、20102010年商品房市場運(yùn)行情況年商品房市場運(yùn)行情況房

20、地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析29 市場市場分類分類 數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)信息信息2009年年2010年年增增/降幅降幅土地市場土地市場供應(yīng)面積（萬方）供應(yīng)面積（萬方）154316708.24%成交面積（萬方）成交面積（萬方）14541105-24.02%土地單價(jià)（萬元土地單價(jià)（萬元/畝）畝）307197-56.09%樓面地價(jià)（元樓面地價(jià)（元/）1495171614.78%商品房市場商品房市場供應(yīng)面積（萬方）供應(yīng)面積（萬方）1803217320.52%成交套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）263087241561-8.18%成交面積（萬方）成交面積（萬方）24302233-8.11%建面均價(jià)（元建面均價(jià)（元/）

21、4311598938.92%2009-20102009-2010年重慶土地市場及商品房市場全年數(shù)據(jù)匯總表年重慶土地市場及商品房市場全年數(shù)據(jù)匯總表房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析土地市場土地市場供應(yīng)略有放緩，成交依舊火爆供應(yīng)略有放緩，成交依舊火爆商品房市場商品房市場價(jià)升量穩(wěn)，樓市高溫不降價(jià)升量穩(wěn)，樓市高溫不降30三： 2011年，房產(chǎn)稅勢在必行，但仍未對提及到商務(wù)、商業(yè)市場的調(diào)控，相反，房產(chǎn)稅的征收將把消費(fèi)者市場大量投資需求轉(zhuǎn)向商務(wù)產(chǎn)品，商務(wù)市場引來更多關(guān)注, 前景看好。四：房產(chǎn)稅的出臺(tái)將更利于中小戶型商務(wù)產(chǎn)品！200以下中小戶型免于房產(chǎn)稅直接征收，將更受市場歡迎。二：中國商品房市場受政策調(diào)

22、控影響較大，市場基本跟隨政策走，重慶城市價(jià)值的提高促使外地房企紛紛入渝搶地，北碚、沙坪壩和北部新區(qū)三個(gè)區(qū)域中的蔡家、大學(xué)城和大竹林板塊，這些區(qū)域會(huì)成為未來五年內(nèi)商品房供應(yīng)的主力。一：2010年是中國樓市政策調(diào)控年，11個(gè)月時(shí)間，累計(jì)出臺(tái)數(shù)十項(xiàng)樓市調(diào)控政策，政策升級、信貸收緊，政府多次出手打壓高房價(jià)；領(lǐng)域觀點(diǎn)領(lǐng)域觀點(diǎn)房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)市場宏觀分析31123妥善處理現(xiàn)金流產(chǎn)品和持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品的關(guān)系，控制運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)45配備豐富的休閑娛樂配套設(shè)施，打造具有特色的環(huán)休閑境充分整合獨(dú)有的景觀資源（如溫泉、山林等），注重主題文化氛圍營造注重高端產(chǎn)品打造，瞄準(zhǔn)中高端客戶，其中高端休閑運(yùn)動(dòng)配套打造尤為關(guān)鍵注重

23、商務(wù)類型度假產(chǎn)品開發(fā)，打造具備商務(wù)會(huì)議、接待、宴請等功能的產(chǎn)品，把握企業(yè)商務(wù)群體旅游地產(chǎn)成功要點(diǎn)旅游地產(chǎn)成功要點(diǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展模式研究旅游地產(chǎn)發(fā)展模式研究重慶旅游地產(chǎn)主要集中在仙女山，地產(chǎn)開發(fā)主要依托先重慶旅游地產(chǎn)主要集中在仙女山，地產(chǎn)開發(fā)主要依托先天資源，以景觀及配套設(shè)施為亮點(diǎn)，主題性人文性不夠。天資源，以景觀及配套設(shè)施為亮點(diǎn)，主題性人文性不夠。青城山在文化主題方面做得比較突出，值得借鑒。青城山在文化主題方面做得比較突出，值得借鑒。旅游地產(chǎn)的現(xiàn)金流產(chǎn)品以旅游地產(chǎn)的現(xiàn)金流產(chǎn)品以9090120120的小別墅為主，的小別墅為主，其次是其次是50507070的度假公寓，銷售情況比較理想的度假公寓，銷售

24、情況比較理想多數(shù)項(xiàng)目具備相當(dāng)完善的高端商務(wù)、商業(yè)及運(yùn)動(dòng)休閑及保多數(shù)項(xiàng)目具備相當(dāng)完善的高端商務(wù)、商業(yè)及運(yùn)動(dòng)休閑及保健配套（五星級酒店到高爾夫球場、滑雪場、跑馬場），健配套（五星級酒店到高爾夫球場、滑雪場、跑馬場），滿足度假人群從休閑、居住到商務(wù)活動(dòng)的多種需求。滿足度假人群從休閑、居住到商務(wù)活動(dòng)的多種需求。產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃功能功能配套配套旅游地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案研究旅游地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案研究小結(jié)小結(jié)城郊型旅城郊型旅游項(xiàng)目游項(xiàng)目無論仙女山、金佛山、還是成都青城山與主城之間車程無論仙女山、金佛山、還是成都青城山與主城之間車程僅半小時(shí)到兩個(gè)半小時(shí)之間的高速路車程，交通較為方僅半小時(shí)到兩個(gè)半小時(shí)之間的高速路車程，交通較

25、為方便。從旅游度假人群和目的上看，重慶旅游地產(chǎn)項(xiàng)目目便。從旅游度假人群和目的上看，重慶旅游地產(chǎn)項(xiàng)目目前主要度假人群還是來自重慶，屬于城郊型度假地產(chǎn)。前主要度假人群還是來自重慶，屬于城郊型度假地產(chǎn)。其消費(fèi)人群度假目的主要包括其消費(fèi)人群度假目的主要包括“休閑娛樂休閑娛樂”“”“養(yǎng)生保養(yǎng)生保健健”“”“商務(wù)度假商務(wù)度假”等類型。等類型。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案研究旅游地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案研究小結(jié)小結(jié)34觀點(diǎn)一觀點(diǎn)一項(xiàng)目適合以別墅、度假公寓、企業(yè)公館等為主要業(yè)態(tài)，打造具有項(xiàng)目適合以別墅、度假公寓、企業(yè)公館等為主要業(yè)態(tài)，打造具有度度假休閑、養(yǎng)生保健、商務(wù)會(huì)議假休閑、養(yǎng)生保健、商務(wù)會(huì)議等多功能的度假型產(chǎn)品，提高市場占等多

26、功能的度假型產(chǎn)品，提高市場占有率有率觀點(diǎn)二觀點(diǎn)二現(xiàn)有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以別墅、公寓為主，尚未出現(xiàn)為企業(yè)服務(wù)的商務(wù)現(xiàn)有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以別墅、公寓為主，尚未出現(xiàn)為企業(yè)服務(wù)的商務(wù)性產(chǎn)品，隨著當(dāng)前企業(yè)商務(wù)行為郊區(qū)化趨勢，可打造兼具私人度假性產(chǎn)品，隨著當(dāng)前企業(yè)商務(wù)行為郊區(qū)化趨勢，可打造兼具私人度假服務(wù)功能和企業(yè)商務(wù)度假服務(wù)功能的度假公館型產(chǎn)品切入服務(wù)功能和企業(yè)商務(wù)度假服務(wù)功能的度假公館型產(chǎn)品切入企業(yè)商務(wù)企業(yè)商務(wù)服務(wù)服務(wù)市場空白，形成差異化競爭。市場空白，形成差異化競爭。旅游地產(chǎn)市場研究結(jié)論旅游地產(chǎn)市場研究結(jié)論領(lǐng)域觀點(diǎn)領(lǐng)域觀點(diǎn)35觀點(diǎn)三觀點(diǎn)三旅游地產(chǎn)市場別墅產(chǎn)品面積控制在旅游地產(chǎn)市場別墅產(chǎn)品面積控制在200200

27、以下，具備較以下，具備較高的市場去化率。其中以高的市場去化率。其中以100 100 左右的產(chǎn)品為主左右的產(chǎn)品為主觀點(diǎn)四觀點(diǎn)四項(xiàng)目宜結(jié)合旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，打造豐富的項(xiàng)目宜結(jié)合旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，打造豐富的休閑運(yùn)動(dòng)、商業(yè)、休閑運(yùn)動(dòng)、商業(yè)、酒店酒店等配套（如等配套（如溫泉溫泉spaspa、精品商業(yè)、精品商業(yè)等），國際先進(jìn)的等），國際先進(jìn)的酒店式運(yùn)營酒店式運(yùn)營管理管理，提供一站式的度假休閑服務(wù)。，提供一站式的度假休閑服務(wù)。旅游地產(chǎn)市場研究結(jié)論旅游地產(chǎn)市場研究結(jié)論領(lǐng)域觀點(diǎn)領(lǐng)域觀點(diǎn)36觀點(diǎn)五觀點(diǎn)五距離主城較近的城郊型度假項(xiàng)目更受市場歡迎，本項(xiàng)目距離主城較近的城郊型度假項(xiàng)目更受市場歡迎，本項(xiàng)目離主城距

28、離較近，適宜打造離主城距離較近，適宜打造城郊型度假項(xiàng)目城郊型度假項(xiàng)目，拉近客戶，拉近客戶距離。距離。觀點(diǎn)六觀點(diǎn)六依托依托溫泉溫泉和優(yōu)越的和優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境，以，以文化文化+ +度假度假的理念，打造的理念，打造主題鮮明主題鮮明，文化純厚，文化純厚的重慶旅游地產(chǎn)金牌之作，是本案形成個(gè)性化、差異化的重慶旅游地產(chǎn)金牌之作，是本案形成個(gè)性化、差異化的最佳選擇。建議以的最佳選擇。建議以中國傳統(tǒng)文化中國傳統(tǒng)文化為核心內(nèi)涵。為核心內(nèi)涵。市場研究結(jié)論市場研究結(jié)論領(lǐng)域觀點(diǎn)領(lǐng)域觀點(diǎn)37根據(jù)項(xiàng)目地塊及旅游地產(chǎn)市場分析所得出的結(jié)論，以下從土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、開發(fā)成本、產(chǎn)品價(jià)值、銷售速度以及項(xiàng)目對開發(fā)商形象提升等5個(gè)方面

29、進(jìn)行綜合評判，得出本案最佳的產(chǎn)品初步發(fā)展方向。產(chǎn)品形態(tài) 容積率（1） 開發(fā)成本產(chǎn)品價(jià)值銷售速度提升開發(fā)商形象綜合評判別墅 洋房 企業(yè)公館公寓 從上表的結(jié)論我們可以看出，在相同的地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下，別墅及企業(yè)公館產(chǎn)品的綜合開發(fā)優(yōu)勢是最大的。鑒于本案地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定，為了實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值的最大化以及提升開發(fā)商的市場形象，領(lǐng)域認(rèn)為“ “別墅別墅+ +企業(yè)公館企業(yè)公館” ”是本案產(chǎn)品的最佳發(fā)展方向。是本案產(chǎn)品的最佳發(fā)展方向。本案產(chǎn)品發(fā)展方向初判本案產(chǎn)品發(fā)展方向初判第三章第三章38類似案例借鑒專題研究類似案例借鑒專題研究relevant case research projects for reference

30、relevant case research projects for 重慶柏聯(lián)溫泉（溫泉度假代表作）重慶柏聯(lián)溫泉（溫泉度假代表作）萬科棠樾（中式別墅代表作）萬科棠樾（中式別墅代表作）深圳天麓（山地別墅代表作）深圳天麓（山地別墅代表作）龍湖小院青城（文化旅游代表作）龍湖小院青城（文化旅游代表作）成都芙蓉古城（中國文化代表作）成都芙蓉古城（中國文化代表作）案例借鑒專題研究案例借鑒專題研究relevant case research projects for referencerelevant case research projects for reference開發(fā)思路：開發(fā)思路：城市化進(jìn)程與

31、滿足人們?nèi)找嬖鲩L的休閑文化需求城市化進(jìn)程與滿足人們?nèi)找嬖鲩L的休閑文化需求功能分區(qū)：功能分區(qū)：各種建筑風(fēng)格和功能的分區(qū)，使每個(gè)區(qū)域相對各種建筑風(fēng)格和功能的分區(qū)，使每個(gè)區(qū)域相對 獨(dú)立，風(fēng)格統(tǒng)一獨(dú)立，風(fēng)格統(tǒng)一建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：突出外立面，門頭等特點(diǎn)，內(nèi)部仍然按照現(xiàn)代人突出外立面，門頭等特點(diǎn)，內(nèi)部仍然按照現(xiàn)代人 生活習(xí)慣設(shè)計(jì)生活習(xí)慣設(shè)計(jì)園林景觀：園林景觀：傳統(tǒng)風(fēng)格的園林設(shè)計(jì)，老成都建筑園林的移植與重現(xiàn)傳統(tǒng)風(fēng)格的園林設(shè)計(jì)，老成都建筑園林的移植與重現(xiàn)文化植入：文化植入：感中華文化之深厚底蘊(yùn)，天府飲食文化、童趣、街區(qū)感中華文化之深厚底蘊(yùn)，天府飲食文化、童趣、街區(qū) 文化、民風(fēng)民俗、茶文化文化、民風(fēng)民俗、茶文

32、化休閑配套：休閑配套：會(huì)所的設(shè)置，多種休閑娛樂活動(dòng)的引入，體現(xiàn)休閑會(huì)所的設(shè)置，多種休閑娛樂活動(dòng)的引入，體現(xiàn)休閑 的生活風(fēng)貌的生活風(fēng)貌可借鑒的營銷元素可借鑒的營銷元素最傳統(tǒng)的東方人居智慧，最純粹的中國傳統(tǒng)建筑，在建筑風(fēng)格、園林景觀、標(biāo)志性建筑（城樓）等方面都體現(xiàn)了最中國的特色芙蓉古城對本案的營銷啟示芙蓉古城對本案的營銷啟示文化的植入最純粹最徹底，詩詞歌賦，琴棋書畫，玉雕欄玉砌，亭臺(tái)樓閣，步入園區(qū)，猶如回到了500百年前的深宅大院，無處不體現(xiàn)了濃厚的中國韻味推廣尤為值得稱道，用最純粹的中國元素，最富個(gè)性的表現(xiàn)出了中式大宅，豪門望族的調(diào)性，迅速在市場上取得了鶴立雞群、婦孺皆知的效果第四章第四章42項(xiàng)

33、目整體定位項(xiàng)目整體定位project overall positioningproject overall 目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位核心價(jià)值體系打造核心價(jià)值體系打造項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位確定項(xiàng)目物業(yè)屬性方向確定項(xiàng)目物業(yè)屬性方向項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位project overall positioningproject overall positioning項(xiàng)目與休閑旅游地產(chǎn)匹配度分析項(xiàng)目與休閑旅游地產(chǎn)匹配度分析44確定項(xiàng)目物業(yè)屬性確定項(xiàng)目物業(yè)屬性休閑地產(chǎn)休閑地產(chǎn)價(jià)值要素價(jià)值要素本項(xiàng)目資源本項(xiàng)目資源匹配度匹配度問題問題景觀資源縉云山、北溫泉如何資源利用最大化休閑娛樂主題與配套市場空白，機(jī)遇？如

34、何設(shè)置休閑娛樂配套環(huán)境品質(zhì)開發(fā)商投入？投入多大？細(xì)節(jié)如何打造房地產(chǎn)板塊地形優(yōu)勢、容積率較低產(chǎn)品如何組合？并實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)優(yōu)勢？既有規(guī)劃是否最優(yōu)？調(diào)整？顛覆？城市發(fā)展背景依托北碚十里溫泉城的規(guī)劃如何引入差異化競爭總評從價(jià)值要素分析，與休閑地產(chǎn)的匹配度非常高，本從價(jià)值要素分析，與休閑地產(chǎn)的匹配度非常高，本項(xiàng)目的物業(yè)屬性以旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品為主項(xiàng)目的物業(yè)屬性以旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品為主45物業(yè)類型物業(yè)類型物業(yè)特征物業(yè)特征別墅別墅以聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟等為主要形態(tài)，大尺度露臺(tái)及入戶花園（部分高端產(chǎn)品帶以特色保健休閑配套），強(qiáng)調(diào)品質(zhì)性及舒適性洋房洋房各類情景洋房、mini洋房為代表，戶型范圍覆

35、蓋較大，強(qiáng)調(diào)性價(jià)比及舒適性企業(yè)公館企業(yè)公館形態(tài)涵蓋別墅到洋房，兼具商務(wù)及居住功能，度假、會(huì)議、接待、談判、宴請等功能產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店具有商務(wù)及投資功能，專業(yè)化的酒店式物業(yè)管理，為度假人群提供完善的商務(wù)會(huì)議及宴請配套，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象，為其他產(chǎn)品提供商務(wù)人群商業(yè)休閑配套商業(yè)休閑配套滿足度假人群從休閑娛樂到觀光購物的一站式消費(fèi)需求（如高爾夫、溫泉spa），實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目文化氛圍塑造及形象提升，為其他產(chǎn)品提供商業(yè)消費(fèi)人群旅游地產(chǎn)物業(yè)類型特征旅游地產(chǎn)物業(yè)類型特征度假別墅度假別墅度假洋房度假洋房企業(yè)公館企業(yè)公館商業(yè)商業(yè)會(huì)所會(huì)所酒店酒店項(xiàng)目產(chǎn)品組合方向項(xiàng)目產(chǎn)品組合方向確定項(xiàng)目物業(yè)屬性確定項(xiàng)目物業(yè)屬性確定項(xiàng)目

36、產(chǎn)品屬性后，對于本項(xiàng)目應(yīng)該打造什么樣調(diào)性的旅游地產(chǎn)？將成為一切營銷工作的前提。因此，我們必須先對項(xiàng)目進(jìn)行整體定位！我們必須先對項(xiàng)目進(jìn)行整體定位！47項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位物理定位：物理定位：項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位精神定位：精神定位：本案三大特色主題構(gòu)建本案三大特色主題構(gòu)建注：此部分只做三大主題概念演繹，整個(gè)產(chǎn)品的功能劃分及設(shè)置詳見注：此部分只做三大主題概念演繹，整個(gè)產(chǎn)品的功能劃分及設(shè)置詳見“ “第五章第五章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議” ”特色主題一：溫泉演繹特色主題一：溫泉演繹秦始皇建“驪山湯”是為了治療瘡傷；徐福為了山海尋找長生不老藥，輾轉(zhuǎn)漂流到了日本歌山縣，至今當(dāng)?shù)厝员Ａ袅恕靶?/p>

37、福”之湯溫泉浴場；到了唐朝，唐太宗特建“溫泉宮”，詩人也留下了不少創(chuàng)作，描寫脂粉美女從溫泉出浴的情形 足見我國悠久的溫泉?dú)v史文化。第一代第一代第二代第二代第三代第三代 第一代溫泉文第一代溫泉文化只是洗浴，化只是洗浴，就是人們常說就是人們常說的的“ “泡湯泡湯 第二代溫泉文化第二代溫泉文化是洗浴加游戲，是洗浴加游戲，強(qiáng)調(diào)溫泉的動(dòng)感、強(qiáng)調(diào)溫泉的動(dòng)感、豐富豐富 第三代溫泉文化第三代溫泉文化則是洗浴加休閑，則是洗浴加休閑，突出溫泉是一種突出溫泉是一種休閑旅游休閑旅游第四代第四代 第四代溫泉文化第四代溫泉文化是最具包容性的，是最具包容性的，它不再專屬年輕它不再專屬年輕人，而是與上一人，而是與上一代共同享

38、有的引代共同享有的引入保健概念的全入保健概念的全新溫泉新溫泉重慶溫泉十二釵重慶溫泉十二釵重慶溫泉精致雋永，藏于群山江河之間，氣勢磅礴，世上只有被譽(yù)為溫泉之都的匈牙利首都布達(dá)佩斯的溫泉可以相提并論。北溫泉北溫泉柏聯(lián)柏聯(lián)spaspa南溫泉南溫泉貝迪頤貝迪頤園園中央溫中央溫泉泉天賜溫天賜溫泉泉頤尚溫頤尚溫泉泉融匯溫融匯溫泉泉統(tǒng)景溫統(tǒng)景溫泉泉金劍山金劍山溫泉溫泉秀泉映秀泉映月月威特卡威特卡絲絲東方民東方民俗溫泉俗溫泉北溫泉地位北溫泉地位本案溫泉概念設(shè)計(jì)本案溫泉概念設(shè)計(jì)公共溫泉公共溫泉+ +私家溫泉私家溫泉p公共溫泉：設(shè)置在文化娛樂地塊上，建造公共溫泉：設(shè)置在文化娛樂地塊上，建造“ “露天露天spasp

39、a、文化、文化spaspa、叢、叢林林spaspa、理療、理療spaspa” ”等四大主題溫泉等四大主題溫泉p私家溫泉：主要通過將溫泉水引入為每一戶提供私家溫泉：主要通過將溫泉水引入為每一戶提供私家溫泉池私家溫泉池注：此部分只做概念演繹，整個(gè)產(chǎn)品的功能劃分及設(shè)置詳見注：此部分只做概念演繹，整個(gè)產(chǎn)品的功能劃分及設(shè)置詳見“ “第五章第五章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議” ”露天露天spaspa文化文化spaspa叢林叢林spaspa理療理療spaspa私家溫泉私家溫泉spaspa沐浴溫泉已經(jīng)成為療養(yǎng)身體、釋放心靈甚至是靈魂皈依的一種養(yǎng)生途徑，已經(jīng)是一種養(yǎng)生文化。我們認(rèn)為本項(xiàng)目只有溫泉養(yǎng)生還不夠

40、，還需要植入更多的養(yǎng)生種類。因此，領(lǐng)域建議做五大主題養(yǎng)生，即：溫泉養(yǎng)生、理五大主題養(yǎng)生，即：溫泉養(yǎng)生、理療養(yǎng)生、食療養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生療養(yǎng)生、食療養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生特色主題二：養(yǎng)生演繹特色主題二：養(yǎng)生演繹注：此部分只做概念演繹，整個(gè)產(chǎn)品的功能劃分及設(shè)置詳見注：此部分只做概念演繹，整個(gè)產(chǎn)品的功能劃分及設(shè)置詳見“ “第五章第五章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議” ”溫泉養(yǎng)生溫泉養(yǎng)生溫泉的保健功效主要有三部分，一是依靠地?zé)崴臏囟龋菧厝鲃?dòng)時(shí)產(chǎn)生的機(jī)械沖擊作用，三是溫泉中所含的礦物質(zhì)成分。汩汩流動(dòng)的泉水柱本身就對人體有按摩作用，在一些專門修建的“按摩池”中，泉水集束瀉下，利用落差產(chǎn)

41、生的沖擊力，“按摩”人肩部、背部、腰部、腿部的肌肉，對平常久坐電腦前的肩背僵硬、腰酸腿疼有明顯的改善作用，贏得許多上班族的贊嘆。理療養(yǎng)生理療養(yǎng)生利用人工或自然界物理因素作用于人體，使之產(chǎn)生有利的反應(yīng)，達(dá)到預(yù)防和治療疾病的目的，包括礦泉、氣候、空氣、日光、海水療法等食療養(yǎng)生食療養(yǎng)生主用在公共配套餐廳或酒店設(shè)置飲食指南、飲食養(yǎng)生科普等，并提供餐飲養(yǎng)生大餐。主用在公共配套餐廳或酒店設(shè)置飲食指南、飲食養(yǎng)生科普等，并提供餐飲養(yǎng)生大餐。生態(tài)養(yǎng)生生態(tài)養(yǎng)生人與自然環(huán)境、人與其他生物之間的和諧共處與良性互動(dòng)，生態(tài)養(yǎng)生既注重個(gè)體人的健康，也注重人與人之間、人與生存環(huán)境之間的和諧健康中國文化六大生活哲學(xué)中國文化六大

42、生活哲學(xué)道法自然，天人合一，具體體現(xiàn)在六大中國傳統(tǒng)生活哲學(xué)：道法自然，天人合一，具體體現(xiàn)在六大中國傳統(tǒng)生活哲學(xué)：退退隱隱靜靜禮禮雅雅趣趣69退退退是一種生存智慧和處世哲學(xué)，昔乎顏淵以退為進(jìn)，天下鮮儷。知退而有進(jìn)，退末而進(jìn)本；以別墅退臺(tái)之地，涵養(yǎng)立身處世之道，身系方寸，心耕天下，正所謂“退身一步路自寬，直掛云帆濟(jì)滄?！?。產(chǎn)品結(jié)合：退臺(tái)式別墅、退臺(tái)式洋房產(chǎn)品結(jié)合：退臺(tái)式別墅、退臺(tái)式洋房70結(jié)廬在人境的情懷，向來為名仕所想。郁郁林隱深竹，溪流藏小樓，超然辭世偽，得意在丘中。居縉云半山，掩映于林，靜隱于山，雅隱于泉，胸中有丘壑，讀盡天下書，再道一句“未必絲與竹，山水有清音”。產(chǎn)品結(jié)合：森林資源，世外桃

43、源產(chǎn)品結(jié)合：森林資源，世外桃源隱隱71修身齊家治國平天下，皆以禮為本；國尚禮，則國昌，家尚禮，則家興，身尚禮，則修身。于勝境之中筑建天際會(huì)所，進(jìn)出皆為禮儀；全方位私享貼身服務(wù)，禮遇尊崇人生。產(chǎn)品結(jié)合：會(huì)所，物管服務(wù)，知禮尊禮的財(cái)富階層產(chǎn)品結(jié)合：會(huì)所，物管服務(wù)，知禮尊禮的財(cái)富階層禮禮72以詩心、書骨、畫眼、樂感、文蘊(yùn)、哲理建構(gòu)園趣，“形”“景”兼?zhèn)?，由“景”生“情”，由“情”生“理”，景境合一，其樂融融。產(chǎn)品結(jié)合：園林景觀，一步一景，山水動(dòng)景，鳥語花香，產(chǎn)品結(jié)合：園林景觀，一步一景，山水動(dòng)景，鳥語花香，溫泉養(yǎng)生理療等配套服務(wù)溫泉養(yǎng)生理療等配套服務(wù)趣趣73青磚綠瓦、各抱地勢、廊腰縵回，檐牙高啄；每

44、一處建筑細(xì)節(jié)均體現(xiàn)中國文化特色與主人的清雅品味。產(chǎn)品結(jié)合：建筑細(xì)節(jié)的優(yōu)雅、配套設(shè)施的雅致、裝飾小品產(chǎn)品結(jié)合：建筑細(xì)節(jié)的優(yōu)雅、配套設(shè)施的雅致、裝飾小品的文雅的文雅雅雅74依縉云，傍湯泉，夜深知雪重，時(shí)聞?wù)壑衤暋Ｓ谛鷩讨?，體驗(yàn)世外桃源，靜心養(yǎng)性。產(chǎn)品結(jié)合：生態(tài)自然，脫離城市喧囂，養(yǎng)生與溫泉產(chǎn)品結(jié)合：生態(tài)自然，脫離城市喧囂，養(yǎng)生與溫泉靜靜在這樣的定位下，項(xiàng)目的核心價(jià)值就已經(jīng)非常明顯六重核心價(jià)值六重核心價(jià)值引領(lǐng)文化旅游地產(chǎn)標(biāo)桿！引領(lǐng)文化旅游地產(chǎn)標(biāo)桿！中產(chǎn)財(cái)富階層靜心養(yǎng)性、休閑放松的私屬領(lǐng)地，提供一種超脫俗世的天人合一，回歸自然的生活方式隱隱禮禮趣趣雅雅靜靜六大中國傳統(tǒng)修身養(yǎng)心生活哲學(xué)，六大中國傳統(tǒng)修

45、身養(yǎng)心生活哲學(xué)，融于每一個(gè)角落、每一項(xiàng)服務(wù)、融于每一個(gè)角落、每一項(xiàng)服務(wù)、每一位業(yè)主。每一位業(yè)主。項(xiàng)目核心價(jià)值體系打造項(xiàng)目核心價(jià)值體系打造退退第六價(jià)值第六價(jià)值服務(wù)服務(wù)第一價(jià)值第一價(jià)值溫泉養(yǎng)生溫泉養(yǎng)生第二價(jià)值第二價(jià)值自然生態(tài)自然生態(tài)第五價(jià)值第五價(jià)值配套配套第四價(jià)值第四價(jià)值中國文化中國文化第三價(jià)值第三價(jià)值區(qū)位區(qū)位六大六大價(jià)值價(jià)值天人合一天人合一道法自然道法自然項(xiàng)目核心價(jià)值體系打造項(xiàng)目核心價(jià)值體系打造6 6大價(jià)值打造大價(jià)值打造“ “道法自然，天人合一的傳統(tǒng)生活哲學(xué)道法自然，天人合一的傳統(tǒng)生活哲學(xué)項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹第一價(jià)值：溫泉養(yǎng)生（四大特色溫泉、戶戶私家溫泉、五大主題養(yǎng)生、十里溫

46、泉）第一價(jià)值：溫泉養(yǎng)生（四大特色溫泉、戶戶私家溫泉、五大主題養(yǎng)生、十里溫泉）項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹第二價(jià)值：自然生態(tài)（縉云山、山頂生態(tài)保護(hù)區(qū)、空氣質(zhì)量、溫度第二價(jià)值：自然生態(tài)（縉云山、山頂生態(tài)保護(hù)區(qū)、空氣質(zhì)量、溫度）項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹第三價(jià)值：區(qū)位（第三價(jià)值：區(qū)位（3030主城，主城，1010北碚城區(qū)，近城近景，離城市最近的世外桃源北碚城區(qū)，近城近景，離城市最近的世外桃源項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹第四價(jià)值：中國文化（現(xiàn)代中式、退臺(tái)別墅、戶型、細(xì)節(jié)等）第四價(jià)值：中國文化（現(xiàn)代中式、退臺(tái)別墅、戶型、細(xì)節(jié)等）項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹項(xiàng)目核心價(jià)值概念演

47、繹第五價(jià)值：服務(wù)（尊崇服務(wù)、五星級服務(wù)第五價(jià)值：服務(wù)（尊崇服務(wù)、五星級服務(wù)）項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹項(xiàng)目核心價(jià)值概念演繹第六價(jià)值：配套（會(huì)所、休閑娛樂、餐飲、私家養(yǎng)生顧問、資產(chǎn)托管第六價(jià)值：配套（會(huì)所、休閑娛樂、餐飲、私家養(yǎng)生顧問、資產(chǎn)托管）84確定項(xiàng)目產(chǎn)品組合方向，并進(jìn)行項(xiàng)目物理定位和賦予的精神定位，建立核心價(jià)值體系后，我們就不得不去思考，這樣的項(xiàng)目應(yīng)該賣給誰？這群客戶有什么樣的特性？賣給誰？這群客戶有什么樣的特性？85項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位根據(jù)領(lǐng)域多年對高端客戶的研究分析，我們首先界定客戶的區(qū)域來源，領(lǐng)域認(rèn)為以重慶本地為主，外地客戶為輔重慶本地為主，外地客戶為輔，其比例預(yù)計(jì)：p重慶主城，占到

48、重慶主城，占到80%80%；p北碚及周邊區(qū)縣，占到北碚及周邊區(qū)縣，占到10%10%；p外地客戶，占到外地客戶，占到10%10%。從購買的目的，我們認(rèn)為本案是目標(biāo)客戶用于休閑度假的居所從購買的目的，我們認(rèn)為本案是目標(biāo)客戶用于休閑度假的居所86重慶客戶階層分析模型重慶客戶階層分析模型就本項(xiàng)目未來吸納的客群而言，必定是以資產(chǎn)階層為主，覆蓋小部分的城市財(cái)就本項(xiàng)目未來吸納的客群而言，必定是以資產(chǎn)階層為主，覆蓋小部分的城市財(cái)富階層和中產(chǎn)階層，形成項(xiàng)目完整的客戶組合群。這部分客戶對本項(xiàng)目肯定是富階層和中產(chǎn)階層，形成項(xiàng)目完整的客戶組合群。這部分客戶對本項(xiàng)目肯定是作為第二甚至第三居所。作為第二甚至第三居所。根據(jù)

49、中國社科院重慶財(cái)富階層分析模型以及重慶統(tǒng)計(jì)局在2009年末對重慶城市常駐人口統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，重慶財(cái)富階層呈現(xiàn)倒t字結(jié)構(gòu)，中產(chǎn)階級以上人群僅占城市總?cè)丝诒瓤偟?1.93%，約合700萬人。其中資產(chǎn)階級以上高收入人群僅占城市總?cè)丝诘?.89%總?cè)丝诨鶖?shù)不到230萬人。從項(xiàng)目客戶階層劃分從項(xiàng)目客戶階層劃分項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位87重慶客戶階層職業(yè)對照分析模型根據(jù)中國社科院重慶財(cái)富階層分析模型對應(yīng)職業(yè)特征以及重慶統(tǒng)計(jì)局在2009年末對重慶城市常駐人口統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，重慶客戶階層共計(jì)由11個(gè)職業(yè)群組成，其中財(cái)富階層包含廳以上公務(wù)員，國企、央企、上市企業(yè)高層管理者以及部分大中型私營企業(yè)主構(gòu)成。本項(xiàng)目未來客群職業(yè)特征

50、應(yīng)當(dāng)集中在以企業(yè)高管、私營業(yè)主、企業(yè)中層為主，本項(xiàng)目未來客群職業(yè)特征應(yīng)當(dāng)集中在以企業(yè)高管、私營業(yè)主、企業(yè)中層為主，并且能夠吸納部分資深公務(wù)員。考慮到項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品跨度較大，物業(yè)產(chǎn)品較豐并且能夠吸納部分資深公務(wù)員?？紤]到項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品跨度較大，物業(yè)產(chǎn)品較豐富，富，“ “度假公館度假公館” ”對普通白領(lǐng)、公務(wù)員、個(gè)體工商戶、醫(yī)生、老師、記者等職業(yè)對普通白領(lǐng)、公務(wù)員、個(gè)體工商戶、醫(yī)生、老師、記者等職業(yè)人群同樣有一定的吸引力。人群同樣有一定的吸引力。項(xiàng)目客戶職業(yè)特征劃分項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位客戶特征提取：客戶特征提?。簩?nèi)外環(huán)境要求高 口碑傳播有特定圈子 顯示身份產(chǎn)品增值 安靜私密崇尚人文 配套齊全交通

51、便利 重視下一代教育活動(dòng)（action）事業(yè)忙碌、時(shí)間自由、特定生活圈子、應(yīng)酬多、要求生活便利完善；興趣(interest)山水資源、上層身份認(rèn)同、圈內(nèi)生活領(lǐng)地、子女教育觀點(diǎn)(opinion)私密性、安全、環(huán)境優(yōu)異、服務(wù)、口碑傳播、性價(jià)比客戶客戶aioaio量表量表他們就是重慶，新知富階層（財(cái)富階層、資產(chǎn)階層、中產(chǎn)階層）他們，是市場經(jīng)濟(jì)與知識(shí)經(jīng)濟(jì)中成長起的新菁英他們，是老板、上司，倍受矚目與尊敬，然而內(nèi)心卻偶爾涌現(xiàn)出智者的寂寞他們，求取富裕成功，但不狂熱地追名逐利，具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)力量，事業(yè)處于上升通道他們，生活觀念不矯情，目標(biāo)明確，醉心于精致，享受舒適與權(quán)利，但不鋪張奢靡他們，崇尚自由心靈，追求

52、個(gè)性、夢想與創(chuàng)新，追求享受特立獨(dú)行但不標(biāo)榜另類在這里，在這里，我不再思考合同的條款，我不再思考合同的條款，不再擔(dān)心股市的漲跌，不再擔(dān)心股市的漲跌，不再害怕競爭對手的強(qiáng)大壓力不再害怕競爭對手的強(qiáng)大壓力在這里，在蔥綠的森林中，在廣闊的大山里，在柔在這里，在蔥綠的森林中，在廣闊的大山里，在柔軟的溫泉中，軟的溫泉中，我感受的唯一一件事物就是我自己，我閉上眼睛，我感受的唯一一件事物就是我自己，我閉上眼睛，停下腳步，敞開胸懷，傾聽內(nèi)心最原始的呼喚，與停下腳步，敞開胸懷，傾聽內(nèi)心最原始的呼喚，與大自然融為一體。大自然融為一體。 第六章第六章91項(xiàng)目營銷策略思路項(xiàng)目營銷策略思路overall marketin

53、g strategy of the project ideasoverall marketing strategy of the project 項(xiàng)目營銷策略制定項(xiàng)目營銷策略制定項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測分析項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測分析項(xiàng)目銷售周期建議項(xiàng)目銷售周期建議項(xiàng)目開發(fā)策略建議項(xiàng)目開發(fā)策略建議項(xiàng)目營銷策略思路項(xiàng)目營銷策略思路overall marketing strategy of the project ideasoverall marketing strategy of the project ideas93項(xiàng)目開發(fā)策略建議項(xiàng)目開發(fā)策略建議項(xiàng)目開發(fā)周期建議項(xiàng)目開發(fā)周期建議根據(jù)項(xiàng)目地勢情況及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，我們建議本

54、項(xiàng)目分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的不斷深入，項(xiàng)目產(chǎn)品類型和檔次都將不斷提升。開發(fā)順序開發(fā)順序產(chǎn)品產(chǎn)品1別墅+公館+會(huì)所+露天溫泉2企業(yè)公館+商業(yè)+酒店+叢林spa第一期第一期第二期第二期第一期第一期第二期第二期分期開發(fā)推進(jìn)線分期開發(fā)推進(jìn)線第一階段（第一階段（1-91-9、1-8-31-8-3、1-7-21-7-2、1-10-41-10-4部分地塊）部分地塊）第二階段（第二階段（ 1-10-4 1-10-4 地塊）地塊）度假別墅度假公館一期景觀園林會(huì)所商業(yè)街區(qū)溫泉spa叢林溫泉酒店以首先呈現(xiàn)會(huì)所，為啟動(dòng)銷售奠定形象，引進(jìn)專業(yè)養(yǎng)生文化管理公司，通過養(yǎng)生文化配套帶動(dòng)度假別墅、公館直接

55、銷售，保證前期主要利潤來源，保證資金流、快速回收資金。待整個(gè)項(xiàng)目的形象及市場地位建立后，進(jìn)行企業(yè)公館銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益價(jià)值最大化。企業(yè)公館項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏建議項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)時(shí)間：2年開發(fā)時(shí)間：1年二期園林景觀96項(xiàng)目銷售周期建議項(xiàng)目銷售周期建議項(xiàng)目銷售周期建議項(xiàng)目銷售周期建議 從項(xiàng)目體量項(xiàng)目約從項(xiàng)目體量項(xiàng)目約1616萬方分析，結(jié)合市場現(xiàn)狀及預(yù)測分析，萬方分析，結(jié)合市場現(xiàn)狀及預(yù)測分析，以及領(lǐng)域操作同類高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目：以及領(lǐng)域操作同類高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目：銷售周期：銷售周期：2 2年年項(xiàng)目銷售節(jié)奏劃分項(xiàng)目銷售節(jié)奏劃分銷售節(jié)奏劃分理由：銷售節(jié)奏劃分理由：1、從工程施工角度

56、考慮，維護(hù)工程形、從工程施工角度考慮，維護(hù)工程形象。象。2、從產(chǎn)品組合的角度，先別墅洋房后、從產(chǎn)品組合的角度，先別墅洋房后企業(yè)公館，以首先呈現(xiàn)會(huì)所，為啟企業(yè)公館，以首先呈現(xiàn)會(huì)所，為啟動(dòng)銷售奠定形象，塑造項(xiàng)目調(diào)性，動(dòng)銷售奠定形象，塑造項(xiàng)目調(diào)性，待整個(gè)項(xiàng)目的形象及市場地位建立待整個(gè)項(xiàng)目的形象及市場地位建立后，進(jìn)行企業(yè)公館銷售后，進(jìn)行企業(yè)公館銷售第一批次第一批次第二批次第二批次第三批次第三批次第四批次第四批次第五批第五批次次第六批次第六批次第七批次第七批次第八批次第八批次項(xiàng)目亮相示范區(qū)打造建議項(xiàng)目亮相示范區(qū)打造建議以以“會(huì)所及酒店會(huì)所及酒店”作為銷售案場及作為銷售案場及示范區(qū)，具體建議：示范區(qū)，具體

57、建議：1、會(huì)所作為項(xiàng)目銷售案場、會(huì)所作為項(xiàng)目銷售案場2、酒店作為樣板房展示區(qū)、酒店作為樣板房展示區(qū)3、露天溫泉作為園林示范區(qū)、露天溫泉作為園林示范區(qū)示范區(qū)示范區(qū)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議從項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)分析，項(xiàng)目于從項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)分析，項(xiàng)目于20112011年中動(dòng)工年中動(dòng)工, ,預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)1111個(gè)月達(dá)到銷售條件。個(gè)月達(dá)到銷售條件。從市場競爭分析，北碚高端地產(chǎn)市場在從市場競爭分析，北碚高端地產(chǎn)市場在20112011年會(huì)有一個(gè)集中爆發(fā)期，同時(shí)年會(huì)有一個(gè)集中爆發(fā)期，同時(shí)結(jié)合宏觀政策調(diào)控影響。結(jié)合宏觀政策調(diào)控影響。101項(xiàng)目入市價(jià)格預(yù)測分析項(xiàng)目入市價(jià)格預(yù)測分析領(lǐng)域價(jià)格觀領(lǐng)域價(jià)格觀p價(jià)格由價(jià)格由思維思維決定，不由價(jià)值決定決定，不由價(jià)值決定p 價(jià)格的作用不僅僅關(guān)系到利潤的多少；更表明了項(xiàng)目的價(jià)格的作用不僅僅關(guān)系到利潤的多少；更表明了項(xiàng)目的地位地位和姿態(tài)和姿態(tài)p 價(jià)格策略的應(yīng)用，對客戶有積極地引導(dǎo)作用，是一種優(yōu)秀的推廣價(jià)格策略的應(yīng)用，對客戶有積極地引導(dǎo)作用，是一種優(yōu)秀的推廣手段手段102103 均價(jià)定性修正均價(jià)定性修正 類比均價(jià)修正和權(quán)重修正類比均價(jià)修正和權(quán)重修正 綜合量化分析綜合量化分析pric