老年公寓可行性報告

1、老年公寓可行性報告如今中國已經(jīng)進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設和諧社會的其中一項大問題，而現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進行市場調(diào)查，進行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的， 因為養(yǎng)老效勞是微利甚至是不盈利的。當然，也確實有人投資建老年公寓純粹為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，老年公寓開辦以后，也還有個維持良性動轉(zhuǎn)的問題，即如何保持其自身開展。 盈虧的主要因素是入住率和效勞本錢，這里的服務本錢是指為老人效勞所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資

2、產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。其計算公式為預期入住人數(shù)X收費-效勞本錢即為盈虧，收費工程主要有床位費、生活費、取暖費三項，養(yǎng)老機構(gòu)也可就其他效勞項目收取約定的費用。一、辦院可行性分析養(yǎng)老效勞業(yè)是一個投資回收周期比擬長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量床位數(shù)及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和效勞本錢，這里的效勞本錢是指為老人效勞所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風險在于， 一是入住

3、率的缺乏，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效 攤薄，導致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構(gòu)又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。 三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老院都帶來人力和物力上的負擔。一、從市場角度武漢是個適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇， 會有越來越多的人選擇到某某養(yǎng)老。 目前武漢實際 人口 1060.77萬，其中老

4、年人口占到 163.76萬，占到15.43多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構(gòu) 208家， 床位不到11萬余張，沒有到達老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的開展空間。從區(qū)域角度來看，一一區(qū)和一一區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)相對密集，市南老城區(qū)和一一路東部人口居住密集區(qū)、新區(qū)存在養(yǎng)老機構(gòu)床位上的缺乏。二、目前深圳市內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)開展評價武漢市養(yǎng)老機構(gòu)應該說從數(shù)量上開展較慢，但總體運營水平不夠高， 特別是缺少象天津鶴童 老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機構(gòu)。具體來講，1百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構(gòu)，收費較低全部費用800元以下的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)前期投入較大，一般需要建設專

5、門的院舍，配套設施齊全。2、 百床以上收費在1000元左右的養(yǎng)老機構(gòu)， 市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構(gòu)，目前存在一定程度的入住率缺乏， 經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模 老年公寓是某市養(yǎng)老機構(gòu)的主流。這局部養(yǎng)老機構(gòu)，由于床位數(shù)到達了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人本錢較低。這種養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利需要特別提出的是，這局部養(yǎng)老機構(gòu)多自覺不自覺將效勞群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體效勞需求層面較

6、少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設。 經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持， 在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經(jīng)營這種養(yǎng)老機構(gòu)可以附設開辦學生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力缺乏。目前這種養(yǎng)老機構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年

7、檢被淘汰的養(yǎng)老院。 迫切需要專業(yè)人士介入， 對這種養(yǎng)老機構(gòu)財務 運營進行專業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營方式， 統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護康復設施， 到達降低效勞本錢的目的。二、收支情況分析以 50張床位，四人間養(yǎng)老院為例一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)前期投入1、租金投入，選擇房屋時多項選擇擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下通常收費床位費為 200元-600元， 例：50張床位的養(yǎng)老機構(gòu)總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入 6萬元。3、根本設施配備。a床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計

8、800元X 50=40000元。b床上用品700 X 50=35000元c室內(nèi)每人一個圈椅 200 X 50=10000d電視每房間一個 1000 X 15=15000e活動室設施家庭影院一套，麻將桌 2個，健身器材2件，預算約10000元。8000 元?？稍趂餐飲設施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在 開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈g洗衣設備，預算 2000 元。h洗澡設備，預算 5000 元。i辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。可時機成熟時再到位 合計最小投入 280000 元。4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約 20000 元。以上租金 +裝修 +設施 +宣

9、傳 =300000 元養(yǎng)老機構(gòu)年度運營投入1、員工工資。院長兼會計1人計4000 X 12=48000元副院長 兼采購1人計2000 X 12=24000元 護理員5人計1000X 12X 5=60000元廚師 2 人計 1200 X 12X 2=26400 元以上共計 9人計 158400元。2伙食費本錢 300X 50X 12=180000 元。3、水電費 400X 50=20000 元4、取暖費700平米X 20=14000元5、辦公費用600 X 12=7200元6、設備耗材、維護等 2000 元7、租金 10 萬元。以上投入合計 482000 元。三、 養(yǎng)老機構(gòu)收入預測按 80%床位

10、利用率， 680 元收費1、床位費四人間 200X 12X 50 X 80%=9600元。2、效勞費 200X 12X 50 X 80%=9600元3、餐費 260X 12X 50X 80%=124800元3、水電費 20X 12X 50X 80%=9600元4、取暖費 80X 3X 50X 80%=9600 元 以上收入計 336000 元 四、 經(jīng)營評估1 、 此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率55%。2、可期到達全年平均 80%的床位利用率， 每年做 1 萬元的資產(chǎn)折舊， 5000 元意外損耗， 保 守收入 280000 元。3、每位老人入住時收取 5000元意外保證金，可暫

11、收付 200000 元，可 60%用于抵付前期投 入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。三、開辦養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)手續(xù)一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)應具備的條件一符合當?shù)仞B(yǎng)老效勞機構(gòu)開展規(guī)劃；二有標準的名稱；三有固定的場所和效勞設施，有室外活動場所；四有相應的資金前期投入約 1萬元/ 床；五有與其業(yè)務相適應的從業(yè)人員醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)。二、開辦養(yǎng)老效勞機構(gòu)，應當提交以下材料：一開辦組織或個人的身份證明；二機構(gòu)章程；三資金狀況證明；四場所證明；五消防平安、衛(wèi)生防疫證明；六與養(yǎng)老效勞機構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療效勞協(xié)議或者內(nèi)設醫(yī)療機 構(gòu)的批準證書。三、開辦養(yǎng)老效勞機構(gòu)，應辦理如下手續(xù)：1、市

12、和各區(qū)市人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老效勞機構(gòu)，申辦人直接向市民 政部門提出申請。 本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老效勞機構(gòu)， 申辦人應當向養(yǎng)老效勞機構(gòu)所在 地的區(qū)市民政部門提出申請。區(qū)市民政部門應當按照本方法的有關(guān)規(guī)定進行審查， 對符合規(guī)定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老效勞機構(gòu)申請的時限為自接到申請之日起 20 日內(nèi)。2、核準開辦養(yǎng)老效勞機構(gòu)的，申辦人應當按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經(jīng)民 政部門會同有關(guān)部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。3、申辦人取得登記證書后，應當按以下規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：一利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老效勞機構(gòu)， 申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非 企業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)；二利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老效勞機構(gòu)， 申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī) 定到事業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)；三開辦營利性養(yǎng)老效勞機構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續(xù)。四、養(yǎng)老機構(gòu)享受優(yōu)惠和社會資源利用1養(yǎng)老機構(gòu)用水、電、安裝 實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次