房地產(chǎn)項目策劃與決策

1、 第三章第三章 房地產(chǎn)前期策劃與決策房地產(chǎn)前期策劃與決策第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目前期策劃房地產(chǎn)項目前期策劃第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的可行性研究房地產(chǎn)項目的可行性研究第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇一、房地產(chǎn)項目前期策劃的涵義一、房地產(chǎn)項目前期策劃的涵義房地產(chǎn)項目策劃是指把項目建設意圖轉房地產(chǎn)項目策劃是指把項目建設意圖轉換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標具體且換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標具體且有策略性運作思路的系統(tǒng)活動過程。是有策略性運作思路的系統(tǒng)活動過程。是保證項目完成后獲得滿意的經(jīng)濟效益、保證項目完成后獲得滿意的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益提供科學的依據(jù)。環(huán)境效益和社會效益提供科

2、學的依據(jù)。項目總體策劃項目總體策劃項目局部策劃項目局部策劃策劃范圍不同策劃范圍不同（二）房地產(chǎn)項目策劃的（二）房地產(chǎn)項目策劃的分類分類決策階段決策階段單向性單向性/ /專業(yè)性問題專業(yè)性問題 按策劃范圍不同劃分按策劃范圍不同劃分建設項目前期構思策劃建設項目前期構思策劃項目實施策劃項目實施策劃 按項目建設程序不同劃分按項目建設程序不同劃分建設程序不同劃建設程序不同劃分分（二）房地產(chǎn)項目策劃的（二）房地產(chǎn)項目策劃的分類分類房地產(chǎn)項目構思策劃是在項目決策階段進行房地產(chǎn)項目構思策劃是在項目決策階段進行的策劃。的策劃。房地產(chǎn)項目構思策劃的主要任務房地產(chǎn)項目構思策劃的主要任務提出項目構思提出項目構思進行項目

3、定義和定位進行項目定義和定位全面構思該房地產(chǎn)項目全面構思該房地產(chǎn)項目（1）提出項目構思；）提出項目構思；（2）項目在社會經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用和影響力）項目在社會經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用和影響力的策劃；的策劃；（3）項目性質、用途、建設規(guī)模、建設水準的策劃；）項目性質、用途、建設規(guī)模、建設水準的策劃；（4）項目總體功能、項目系統(tǒng)內部各單項單位工程）項目總體功能、項目系統(tǒng)內部各單項單位工程的構成及各自的功能和相互關系、項目內、外部系的構成及各自的功能和相互關系、項目內、外部系統(tǒng)的協(xié)調和配套的策劃；統(tǒng)的協(xié)調和配套的策劃；（5）與項目實施及運行相關的重要環(huán)節(jié)的策劃。）與項目實施及運行相關的重要環(huán)節(jié)的策

4、劃。房地產(chǎn)項目實施策劃：使構思策劃成為現(xiàn)實房地產(chǎn)項目實施策劃：使構思策劃成為現(xiàn)實可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導性的設想。指導性的設想。房地產(chǎn)項目實施策劃房地產(chǎn)項目實施策劃組織策劃組織策劃融資策劃融資策劃控制策劃控制策劃管理策劃管理策劃項目控制策劃項目控制策劃項目控制策劃是指對項目實施系統(tǒng)及項目全項目控制策劃是指對項目實施系統(tǒng)及項目全過程的控制策劃。過程的控制策劃。房地產(chǎn)項目控制策劃的主要內容房地產(chǎn)項目控制策劃的主要內容項目目標體系的確定；項目目標體系的確定；控制系統(tǒng)的建立；控制系統(tǒng)的建立；項目運行策劃。項目運行策劃。房地產(chǎn)項目管理策劃是對項目實

5、施的任務分房地產(chǎn)項目管理策劃是對項目實施的任務分解和分項任務組織工作的策劃。解和分項任務組織工作的策劃。房地產(chǎn)項目管理策劃的主要內容房地產(chǎn)項目管理策劃的主要內容合同結構策劃；合同結構策劃；項目招標策劃；項目招標策劃；項目管理機構設置和項目運行機制策劃；項目管理機構設置和項目運行機制策劃；項目組織協(xié)調策劃；項目組織協(xié)調策劃；項目信息管理策劃。項目信息管理策劃。作作 用用明確項目系統(tǒng)的構建框架明確項目系統(tǒng)的構建框架為項目決策提供保證為項目決策提供保證全面指導項目管理工作全面指導項目管理工作系統(tǒng)目標系統(tǒng)目標房地產(chǎn)項目構思房地產(chǎn)項目構思項目定義與定位項目定義與定位項目目標設計項目目標設計 項目系統(tǒng)構成

6、項目系統(tǒng)構成 項目策劃報告項目策劃報告知識庫知識庫環(huán)境信息環(huán)境信息可行性研究的發(fā)展歷程可行性研究的發(fā)展歷程最早應用于最早應用于2020世紀世紀3030年代年代5050年代開始用于技術的成功可行性論證年代開始用于技術的成功可行性論證6060年代成為投資決策前必做工作年代成為投資決策前必做工作7070年代開始引進可行性研究方法并在政府主導下加年代開始引進可行性研究方法并在政府主導下加以推廣以推廣聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在19781978年、年、19801980年分別編寫年分別編寫工業(yè)可行性研究工業(yè)可行性研究和和關于項目評價手冊關于項目評價手冊19811981年，國家計委明確年，國家計

7、委明確“把可行性研究工作把可行性研究工作作為建設前期工作中一個重要的技術經(jīng)濟論作為建設前期工作中一個重要的技術經(jīng)濟論證階段，納入基本建設程序證階段，納入基本建設程序”19831983年，頒發(fā)了年，頒發(fā)了關于建設項目可行性研究關于建設項目可行性研究的試行管理辦法的試行管理辦法19871987年，頒發(fā)了年，頒發(fā)了建設項目經(jīng)濟評價方法與建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)參數(shù) 項目可行性研究是指在對某房地產(chǎn)項目做項目可行性研究是指在對某房地產(chǎn)項目做投資決策之前，先對該項沒得相關的技術、投資決策之前，先對該項沒得相關的技術、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進行的調查研究，經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進行的調查研究，對項目可能的

8、擬建方案進行技術經(jīng)濟分析論對項目可能的擬建方案進行技術經(jīng)濟分析論證，研究項目在技術上的先進實用性，經(jīng)濟證，研究項目在技術上的先進實用性，經(jīng)濟上的合理性和建設上的可能性，對項目建成上的合理性和建設上的可能性，對項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等進行后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等進行的科學的預測和評價。的科學的預測和評價?？尚行匝芯恳话銘卮鹨韵缕邆€方面的問題：可行性研究一般應回答以下七個方面的問題：（1 1）該項目在技術上是否可行？）該項目在技術上是否可行？（2 2）該項目經(jīng)濟上是否有生命力？）該項目經(jīng)濟上是否有生命力？（3 3）該項目財務上是否盈利？盈利多少？）該項目財務上是否盈利

9、？盈利多少？（4 4）建設該項目需要多少投資？）建設該項目需要多少投資？（5 5）這些投資通過哪些渠道籌集？）這些投資通過哪些渠道籌集？（6 6）建設的工期多長？）建設的工期多長？（7 7）建設和維持該項目的生存發(fā)展需要多少人力、）建設和維持該項目的生存發(fā)展需要多少人力、物力資源（包括建設時期和投產(chǎn)后的需要）？物力資源（包括建設時期和投產(chǎn)后的需要）？在我國，建設項目可行性研究的依據(jù)主要有：在我國，建設項目可行性研究的依據(jù)主要有：（1 1）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃；規(guī)劃；（2 2）批準的項目建議書或同等效力的文件；）批準的項目建議書或同等效力

10、的文件；（3 3）國家批準的資源報告、工業(yè)基地規(guī)劃、國）國家批準的資源報告、工業(yè)基地規(guī)劃、國土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡規(guī)劃、河流流域土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等；規(guī)劃等；（4 4）自然、地理、氣象、地質、水文、）自然、地理、氣象、地質、水文、經(jīng)濟、社會等基礎資料；經(jīng)濟、社會等基礎資料；（5 5）有關工程技術方面的標準、規(guī)范、）有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料；指標、要求等資料；（6 6）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標。）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標。 1.1.可行性研究是投資決策的重要依據(jù)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)2.2.可行性研究是項目審批的依據(jù)可行性研究是項目

11、審批的依據(jù)3.3.可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)4.4.可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)5.5.可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)6.6.是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)7.7.是項目的科研試驗、機構設置、職工培訓、生產(chǎn)組是項目的科研試驗、機構設置、職工培訓、生產(chǎn)組織的依據(jù)織的依據(jù)8.8.是項目考核的依據(jù)是項目考核的依據(jù)（一）可行性研究的階段（一）可行性研究的階段1.投資機會研究投資機會研究2.初步可行性研究初步可行性研究3.詳細可行性研究詳細可行性研究4

12、.項目可行性研究報告的評估項目可行性研究報告的評估可行性研究的步驟及其主要工作內容可行性研究的步驟及其主要工作內容主要任務主要任務:為工程建設項目投資方向提出建議，即為工程建設項目投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究又分為一般機會研究和特定項目的機投資機會研究又分為一般機會研究和特定項目的機會研究。會研究。一般機會研究又分三種：地區(qū)研究；分部門研究；一般機會研究又分三種：地區(qū)研究；分部門研究；以資源為基礎的研究。以資源為基礎的研究。特定項目的機

13、會研究是要選擇確定項目的投資機遇，特定項目的機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。投資機會研究比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估投資機會研究比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度的精確度為為3030，所需費用約占投資總額所需費用約占投資總額的的0.20.21.01.0。如果機會研究證明投資項目是可行的，就可如果機會研究證明投資項目是可行的，就可以進行下一階段的研究以進行下一階段的研究亦稱亦稱“預可行性研究預可行性研究”或或“前可行性研究前可行性研究”。是在機會研究的基礎上，

14、進一步對項目建設是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決：決：（1 1）分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎）分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定；上做出是否投資的決定；（2 2）是否應該進行最終可行性研究；）是否應該進行最終可行性研究；（3 3）有哪些關鍵性問題需要做）有哪些關鍵性問題需要做輔助研究輔助研究。輔助研究：輔助研究：是對投資項目的一個或幾個重要是對投資項目的一個或幾個重要方面進行的單獨研究，是進行初步可行性研方面進行的單獨研究，是進行初步可行性研究和可行性研究的先決條件，或用以支持這究

15、和可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。兩項研究。與初步可行性研究或可行性研究同時進行的與初步可行性研究或可行性研究同時進行的輔助研究，可以確?？尚行匝芯康慕Y果更加輔助研究，可以確保可行性研究的結果更加穩(wěn)妥可靠。初步可行性研究階段投資估算的穩(wěn)妥可靠。初步可行性研究階段投資估算的精確度可達精確度可達2020，所需費用約占投資總額所需費用約占投資總額的的0.250.251.51.5最終可行性研究，是建設項目投資決策的基最終可行性研究，是建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后做出投資與否的關鍵步驟。上的可行性后做出投資與否的

16、關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精確度在這一階段對建設投資估算的精確度在1010，所用費用，小型項目約占總投資的所用費用，小型項目約占總投資的1.01.03.03.0，大型復雜的工程約占大型復雜的工程約占0.20.21.01.0。（1 1）作為投資決策和編制設計任務書的依據(jù)；）作為投資決策和編制設計任務書的依據(jù)；（2 2）作為向銀行和其他金融機構申請貸款的依據(jù)；）作為向銀行和其他金融機構申請貸款的依據(jù)；（3 3）作為建設部門申請建設執(zhí)照和同有關部門簽訂）作為建設部門申請建設執(zhí)照和同有關部門簽訂合同的依據(jù)；合同的依據(jù)；（4 4）作為項目下階段設計的依據(jù)；）作為項目下階段設計的依據(jù)；（5 5）作

17、為采用新技術、新設備計劃的依據(jù)；）作為采用新技術、新設備計劃的依據(jù)；（6 6）作為補充資料和政府有關部門審查的依據(jù)。）作為補充資料和政府有關部門審查的依據(jù)?？尚行匝芯繎山ㄔO單位或委托咨詢機構完成，并可行性研究應由建設單位或委托咨詢機構完成，并經(jīng)國家財政部門或銀行提出審查意見。經(jīng)國家財政部門或銀行提出審查意見。項目可行性研究報告的任務項目可行性研究報告的任務通過分析和判斷項目可行性研究報告的正確通過分析和判斷項目可行性研究報告的正確性、真實性、可靠性和客觀性，對可行性研性、真實性、可靠性和客觀性，對可行性研究報告進行全面的評價，判斷項目是否可行，究報告進行全面的評價，判斷項目是否可行，并確定最

18、佳投資方案。并確定最佳投資方案。一、組織準備一、組織準備二、資料收集及市場調查二、資料收集及市場調查三、開發(fā)方案的設計及評價三、開發(fā)方案的設計及評價四、詳細研究四、詳細研究五、編制可行性研究報告五、編制可行性研究報告在項目建議書被批準之后，建設單位（主管部門或在項目建議書被批準之后，建設單位（主管部門或企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對擬建項目進行可行企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對擬建項目進行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內容；及協(xié)作方式等內

19、容；承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究內容，制定工作計劃，并收集有關的基礎資料、究內容，制定工作計劃，并收集有關的基礎資料、基本參數(shù)、指標、規(guī)范、標準等基本依據(jù)?；緟?shù)、指標、規(guī)范、標準等基本依據(jù)。市場調查市場調查應查明和預測產(chǎn)品的需求量、價格應查明和預測產(chǎn)品的需求量、價格和競爭能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟規(guī)模；和競爭能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟規(guī)模；資源調查資源調查包括原材料、能源、工藝技術。廠包括原材料、能源、工藝技術。廠址、建材、勞動力、運輸條

20、件、外圍基礎設址、建材、勞動力、運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、組織管理和人員培訓等社會施、環(huán)境保護、組織管理和人員培訓等社會和經(jīng)濟的調查，為選定建設地點、生產(chǎn)工藝、和經(jīng)濟的調查，為選定建設地點、生產(chǎn)工藝、技術方案、設備選型、組織機構和定員等提技術方案、設備選型、組織機構和定員等提供確切的技術經(jīng)濟分析資料。供確切的技術經(jīng)濟分析資料。根據(jù)項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在根據(jù)項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立幾種可供選擇收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立幾種可供選擇的技術方案和建設方案，進行反復的方案論證和比的技術方案和建設方案，進行反復的方案論證和比

21、較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，從若干個方案中選擇合理方案，研究論優(yōu)選標準，從若干個方案中選擇合理方案，研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定產(chǎn)品方案、證項目在技術上的可行性，進一步確定產(chǎn)品方案、生產(chǎn)的經(jīng)濟規(guī)模、工藝流程、設備選型、車間組成、生產(chǎn)的經(jīng)濟規(guī)模、工藝流程、設備選型、車間組成、組織機構、人員配置等方案。組織機構、人員配置等方案。 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進行詳細對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進行詳細的財務預測、財務分析、經(jīng)濟效益和國民經(jīng)的財務預測、財務分析、經(jīng)濟效益和國民經(jīng)濟評價。由項目的投資、成本和銷售收益進

22、濟評價。由項目的投資、成本和銷售收益進行贏利性分析、費用效益分析和不確定性分行贏利性分析、費用效益分析和不確定性分析，研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利析，研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利性，進一步提出資金籌措建議和項目實施總性，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。進度計劃。 經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可行性研究報告，推薦行性研究報告，推薦1 1個以上的可行方案和實個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見和措施建議，供決施計劃，提出結論性意見和措施建議，供決策部門作為決策的依據(jù)。策部門作為決策的依據(jù)。1.1.項目概況項目概況2.2.市場分

23、析和需求預測市場分析和需求預測3.3.規(guī)劃方案的優(yōu)選規(guī)劃方案的優(yōu)選4.4.開發(fā)進度安排開發(fā)進度安排5.5.項目投資估算項目投資估算6.6.融資與融資成本估算融資與融資成本估算7.7.財務評價財務評價8.8.風險分析風險分析9.9.國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價10.10.結論結論在可行性研究報告中，應將有關的調查研究在可行性研究報告中，應將有關的調查研究資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作為附件備查。為附件備查。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水

24、文地質等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要地質等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經(jīng)濟指標等。技術經(jīng)濟指標等。 在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括

25、選定方后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等?？刂菩砸?guī)劃技術指標等。 對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內容同時做出統(tǒng)籌安排。要對各期開發(fā)的

26、內容同時做出統(tǒng)籌安排。 項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費等。估算的設施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。 根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，根

27、據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。資金，保證項目的正常運行。 財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項和外匯平衡等項目財務狀

28、況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內容包括項目的銷售目財務可行性的一種方法。其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、債務償務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。還期、資產(chǎn)負債率等。 風險分析是可行性研究的一項重要內容，主風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、

29、敏感性分析和概率分要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。參考。 國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源家、全社會的角度考

30、察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益濟

31、評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。評價。運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。建議。是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉是房地產(chǎn)項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產(chǎn)項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產(chǎn)項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應的主要方法是房地產(chǎn)項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產(chǎn)市場

32、供應的主要方法是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、 規(guī)劃設計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎等規(guī)劃設計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎等調查內容調查內容宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境微觀環(huán)境微觀環(huán)境房地產(chǎn)的供需狀房地產(chǎn)的供需狀況況消費者需求狀況消費者需求狀況文化、風俗文化、風俗經(jīng)濟科技經(jīng)濟科技 政治法律政治法律中觀環(huán)境中觀環(huán)境競爭對手調查競爭對手調查中介機構情況中介機構情況房地產(chǎn)企業(yè)情況房地產(chǎn)企業(yè)情況該城市的規(guī)劃建該城市的規(guī)劃建設設市場調查的準備市場調查的準備市場調查的實施市場調查的實施資料處

33、理資料處理確定市場調查的內容和目的確定市場調查的內容和目的擬定詳細、周密的調查計劃擬定詳細、周密的調查計劃選擇專業(yè)調查人員選擇專業(yè)調查人員收集相關的信息資料收集相關的信息資料設計調查問卷設計調查問卷現(xiàn)場實地調查現(xiàn)場實地調查編輯整理信息資料編輯整理信息資料 撰寫市場調查報告撰寫市場調查報告 歸檔存儲歸檔存儲 問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。總建筑基底面積總建筑基底面積總用地面積總用地面積建筑密度建筑密度=總建筑面積總建筑面積總用地面積總用地面積建筑面積密度建筑面積密度=（容積率）（容積率）（住宅）總建筑面積（住宅）總建筑面積 （住宅）總基底面積（住

34、宅）總基底面積平均層數(shù)平均層數(shù)（住宅）住宅）= 評分綜合評價法評分綜合評價法就是對方案的各項指標規(guī)定一個就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權重，根據(jù)計滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。tttcocicfnttttnttticociicfnpv11)1 ()1 (0)1 ()1 (11nttttntttirrcociirrcfnpvfirrfnpv注意：注意：i i2 2i i1 10 0；

35、 fnpvfnpv（i i1 1）0 0；fnpvfnpv（i i2 2）0 0。采用內差法時，要使采用內差法時，要使fnpvfnpv（i i1 1） fnpvfnpv（i i2 2）都接近）都接近于于0 0，以保證計算的精確度。通常差值不應大于，以保證計算的精確度。通常差值不應大于5%5%。例例)()()_()(211211ifnpvfnpvfnpvfirriiiii)()()_()(211211ifnpvfnpvfnpvfirriiiii)()()_()(211211iiiiiifnpvfnpvfnpvfirrfnpv（i1）0年份年份12345678910凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-150-250-100150150180180150150200(p/f,10%,t).9091.8264.7513.6830.6209.5645.5132.4665.4241.3855 年項目01234525開發(fā)游資開發(fā)游資2502，5002，600經(jīng)營費用經(jīng)營費用400450500經(jīng)營收入經(jīng)營收入