武漢復(fù)地東湖國(guó)際城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目前期定位報(bào)告123頁(yè)P(yáng)PT

1、great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789great master china limited顧問(wèn)機(jī)構(gòu)出品顧問(wèn)機(jī)構(gòu)出品20082008年年4 4月月1414日日 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:

2、69031789great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317892008年武漢六大城市綜合體項(xiàng)目分析great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷

3、策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 城市綜合體，又稱“豪布斯卡（hopsca）”。 豪布斯卡（hopsca）是一種源于歐美的造城理念，1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟曼哈頓，東京之核心六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達(dá)到的最高形態(tài)。所謂“豪布斯卡豪布斯卡”（hopscahopsca）就是由酒店（）就是由酒店（hotelhotel）寫(xiě)字樓（）寫(xiě)字樓（officeoffice）停）停車場(chǎng)（車場(chǎng)（parkingparking）大型綜合購(gòu)物中心（）大型綜合購(gòu)物中心（shopping mall

4、shopping mall）娛樂(lè)空間（娛樂(lè)空間（conventionconvention）國(guó)際公寓（）國(guó)際公寓（apartmentapartment）的復(fù)合體。在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成熟，但在中國(guó)仍處于開(kāi)拓發(fā)展期。上海的新天地項(xiàng)目屬于國(guó)內(nèi)比較成功的案例。 城市綜合體great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789

5、 雖然豪布斯卡（hopsca）在國(guó)外受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 首先，豪布斯卡（hopsca）屬于綜合性物業(yè)，由于對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以豪布斯卡（hopsca）一般分布于城一般分布于城市次中心市次中心，這樣才能使得豪布斯卡（hopsca）建筑密度降低建筑密度降低，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式； 同時(shí)，作為豪布斯卡（hopsca）必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)；此外，hopsca豪布斯卡與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要豪布斯卡（hopsca）與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在豪布斯卡（h

6、opsca）社區(qū)內(nèi)的人員的便利性。 great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 城市綜合體的思考 城市綜合體由于包含了眾多建筑形態(tài)，所以體量一般極為龐大，在城市中心城區(qū)土地極為稀缺的今天，除開(kāi)大規(guī)模的“舊城改造”項(xiàng)目有可能操作成為真正的城市綜合體外，更多的項(xiàng)目是按照城市綜合體項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)思路，在

7、一個(gè)綜合性項(xiàng)目中進(jìn)行酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)街、高檔住宅等產(chǎn)品的組合性開(kāi)發(fā)，以期達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 武漢的“都市綜合體”，除武漢新世界中心外，大多處于在建或規(guī)劃階段，如瑞安武漢天地、萬(wàn)豪聯(lián)邦中心（住宅先期開(kāi)發(fā)）、世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江。 great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789武漢典型都市綜合體武漢典

8、型都市綜合體p漢口天地（武漢天地）漢口天地（武漢天地） 位于武漢內(nèi)環(huán)漢口永青街，是永清商務(wù)區(qū)的核心組成部分，是香港瑞安集團(tuán)在漢操作的頂級(jí)品牌大盤，建筑面積近140萬(wàn)方 a地塊以辦公樓、餐飲、娛樂(lè)、零售為主。項(xiàng)目第一期工程漢口天地將會(huì)保留修建9幢上世紀(jì)二、三十年代的歷史建筑,在傳統(tǒng)建筑特色中注入新的生命力，提升其商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值,成為武漢市的新地標(biāo)。另外可能會(huì)建一幢樓高250米的標(biāo)志性建筑大樓 ，是一個(gè)極具武漢時(shí)代文化特色的城中城項(xiàng)目，目前在前期客戶積累過(guò)程之中，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期8到10年。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)

9、權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789p世茂錦繡長(zhǎng)江世茂錦繡長(zhǎng)江 占占地面積地面積858畝，建筑總面積畝，建筑總面積165萬(wàn)平方米，會(huì)所建筑面積萬(wàn)平方米，會(huì)所建筑面積11000平方米。平方米。 一期容積率一期容積率2.68，綠化率，綠化率53%，可售，可售1044戶，停車位戶，停車位 為為1：0.4。開(kāi)發(fā)理念：四大世界風(fēng)情園林，打造國(guó)際生活圈，項(xiàng)目分四開(kāi)發(fā)理念：四大世界風(fēng)情園林，打造國(guó)際生活圈，項(xiàng)目分四期開(kāi)

10、發(fā)，一期為亞洲養(yǎng)生園、二期歐洲音樂(lè)園、三期美洲現(xiàn)代期開(kāi)發(fā)，一期為亞洲養(yǎng)生園、二期歐洲音樂(lè)園、三期美洲現(xiàn)代園、四期澳洲休閑園園、四期澳洲休閑園形象定位：重新劃分大武漢榮耀版圖形象定位：重新劃分大武漢榮耀版圖 新武漢、世中心新武漢、世中心營(yíng)銷戰(zhàn)略：以城市運(yùn)營(yíng)商為己任，構(gòu)建和諧公共空間營(yíng)銷戰(zhàn)略：以城市運(yùn)營(yíng)商為己任，構(gòu)建和諧公共空間項(xiàng)目公建項(xiàng)目公建：五星級(jí)酒店、五星級(jí)酒店、11000平方會(huì)所平方會(huì)所 1公里長(zhǎng)公里長(zhǎng)濱江商業(yè)街、下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、長(zhǎng)江博物館、開(kāi)濱江商業(yè)街、下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、長(zhǎng)江博物館、開(kāi)放式音樂(lè)廣場(chǎng)、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園放式音樂(lè)廣場(chǎng)、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園目前為一期開(kāi)發(fā)，打造亞洲風(fēng)情園、銷售均價(jià)目前為一期

11、開(kāi)發(fā)，打造亞洲風(fēng)情園、銷售均價(jià)11000元元武漢典型高端大盤武漢典型高端大盤great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789p武重地塊武重地塊地塊位置：武昌區(qū)中北路147號(hào) 土地用途：居住 總用地面積 ：527934 建筑容積率：2.29以內(nèi) 可建面積約120萬(wàn)方項(xiàng)目目前為工廠階段，由上海復(fù)地開(kāi)發(fā)與上海豫

12、園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 聯(lián)合開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)復(fù)地早期進(jìn)入武漢的理想，在武漢復(fù)制一座城隍廟，預(yù)計(jì)這也是該項(xiàng)目的文化之根。 項(xiàng)目項(xiàng)目09年交地、規(guī)劃方案不可知，但是該項(xiàng)目將是本項(xiàng)目最年交地、規(guī)劃方案不可知，但是該項(xiàng)目將是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 武漢典型高端大盤武漢典型高端大盤great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-835

13、13598 qq:69031789 用地面積： 532618.44平米 總建筑面積：1065240平米 其中:住宅 991360平米 公建 73880平米 容積率： 綠化率： 住宅總戶數(shù)：戶擬分?jǐn)M分810年開(kāi)發(fā)。年開(kāi)發(fā)。武漢典型高端大盤武漢典型高端大盤p武鍋?lái)?xiàng)目武鍋?lái)?xiàng)目great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69

14、031789 新世界中心是位于航空路口由新世界開(kāi)發(fā)的一個(gè)大型城市綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目占地3.5萬(wàn)平米，總建筑面積約27.2萬(wàn)平米地下約3.3萬(wàn)平米，整個(gè)建筑包括有商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)街和對(duì)外車位，總投資12億。 項(xiàng)目規(guī)劃有4棟聯(lián)體高層住宅638套，5層新世界高檔百貨商場(chǎng)1棟26層5a寫(xiě)字樓和1棟6星級(jí)酒店，住宅下商鋪規(guī)劃為對(duì)外步行街，對(duì)外公共車位600個(gè)，住宅銷售均價(jià)7300元/，寫(xiě)字樓12000元/，商業(yè)為自己招租，有瓦薩琦、阿瑪尼等世界頂級(jí)品牌（少量），車位按3元/小時(shí)記費(fèi)。 新世界中心great master china limited all rights reserved特別聲明

15、：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789項(xiàng)目分析1、其酒店對(duì)外宣稱要打造為六星級(jí)酒店，但酒店體量只有30681平米（26層）。2、寫(xiě)字樓總體量為73701平米，定位為5a級(jí)寫(xiě)字樓，分為出售和出租兩類，出售面積約1.37萬(wàn)平米(非5a級(jí))。3、住宅并非頂級(jí)豪宅。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未

16、經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 閔東中天國(guó)際位于漢陽(yáng)鐘家村人行天橋路口，由浙江中天建設(shè)與福建閔東電力合作開(kāi)發(fā)，是一個(gè)集住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)為一體的大型城市綜合體。項(xiàng)目占地24279平方米，總建筑面積16萬(wàn)平方米，其中地上137600平方米，地上容積率近5.7。閔東中天國(guó)際 項(xiàng)目規(guī)劃有14034的商業(yè)街（部分為臨街鋪面），商場(chǎng)24045平方米（易初蓮花），2棟27-28層商業(yè)中心（酒店辦公）47537平方米，2棟30層住

17、宅樓47720平方米1240套。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789城市綜合體模式探討great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策

18、劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178914項(xiàng)目的界定公司背景：公司背景：項(xiàng)目情況：項(xiàng)目情況：客戶的戰(zhàn)略性思考：客戶的戰(zhàn)略性思考：great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178915開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)有的疑問(wèn)l 我們的

19、客戶是誰(shuí)？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？l 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動(dòng)整體項(xiàng)目的銷售？l 如何解決配套不成熟的問(wèn)題？配套的開(kāi)發(fā)策略如何？l 啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開(kāi)發(fā)中提升價(jià)格？l 如何通過(guò)本項(xiàng)目建立企業(yè)品牌？。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789

20、16事實(shí)上，項(xiàng)目的關(guān)鍵在于：great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178917綜合體和單一物業(yè)的比較比較因素綜合體綜合體單功能物業(yè)單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自

21、于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178918綜合體項(xiàng)目的操作執(zhí)行內(nèi)容u項(xiàng)目定

22、位與發(fā)展戰(zhàn)略確定；u物業(yè)發(fā)展模式；u商業(yè)資源獲取與整合；u營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)；great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178919綜合體四種發(fā)展模式模式二：以寫(xiě)

23、字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：上海商城例如：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城例如：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)例如：香港太古廣場(chǎng)、 北京華貿(mào)中心great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903

24、178920模式一各種功能均衡發(fā)展的模式外因內(nèi)因優(yōu)越的地理位置cbd/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模 建筑面積20萬(wàn)以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店甲級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓高檔/中高檔購(gòu)物中心專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)成功關(guān)鍵因素great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后

25、付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178921客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、公寓外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式二以寫(xiě)字樓為核心的模式great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量

26、房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178922外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式三以酒店為核心的模式功能化體系五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性主干道沿線客戶支持商務(wù)客戶定位差異化通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

27、海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178923外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式四以商業(yè)為核心的模式明確定位大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨

28、后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178924 不同模式的收益方式功能種類模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營(yíng)-外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字

29、樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789一次前所未有的開(kāi)發(fā)使命一次前所未有的開(kāi)發(fā)使命作為武漢樓市有史以來(lái)開(kāi)發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、作為武漢樓市有史以來(lái)開(kāi)發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、交地跨時(shí)最長(zhǎng)的項(xiàng)目，

30、同時(shí)也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開(kāi)發(fā)總量第二大武昌交地跨時(shí)最長(zhǎng)的項(xiàng)目，同時(shí)也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開(kāi)發(fā)總量第二大武昌開(kāi)發(fā)總量第一大的項(xiàng)目，大家顧問(wèn)認(rèn)為：這是一次前所未有的開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)總量第一大的項(xiàng)目，大家顧問(wèn)認(rèn)為：這是一次前所未有的開(kāi)發(fā)使命，模仿、常規(guī)注定是徒勞的使命，模仿、常規(guī)注定是徒勞的武漢沒(méi)有現(xiàn)成的范本。武漢沒(méi)有現(xiàn)成的范本。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

31qq:69031789一次前所未有的開(kāi)發(fā)壓力一次前所未有的開(kāi)發(fā)壓力35.02億單次成交總價(jià)之最、億單次成交總價(jià)之最、3290元元/m的武漢樓面地價(jià)之最等帶來(lái)的武漢樓面地價(jià)之最等帶來(lái)宣傳光輝的背后，是面對(duì)的武漢前所未有的成本與策略壓力；而跨宣傳光輝的背后，是面對(duì)的武漢前所未有的成本與策略壓力；而跨越三年的交地時(shí)限、越三年的交地時(shí)限、106萬(wàn)萬(wàn)m的內(nèi)環(huán)以內(nèi)第二大的開(kāi)發(fā)總量、涉及的內(nèi)環(huán)以內(nèi)第二大的開(kāi)發(fā)總量、涉及18萬(wàn)萬(wàn)m的拆遷量、保留道路與原植樹(shù)的規(guī)劃限制、的拆遷量、保留道路與原植樹(shù)的規(guī)劃限制、9070政策對(duì)于戶型政策對(duì)于戶型發(fā)揮空間的壓縮，則為未來(lái)的開(kāi)發(fā)之路帶來(lái)了前所未

32、有的挑戰(zhàn)。發(fā)揮空間的壓縮，則為未來(lái)的開(kāi)發(fā)之路帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789一次前所未有的市場(chǎng)挑戰(zhàn)一次前所未有的市場(chǎng)挑戰(zhàn) 這是一個(gè)非典項(xiàng)目（非典型、非常規(guī)項(xiàng)目），是武漢樓市這是一個(gè)非典項(xiàng)目（非典型、非常規(guī)項(xiàng)目），是武漢樓市歷史上一個(gè)前所未有的項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的策略與

33、創(chuàng)新歷史上一個(gè)前所未有的項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的策略與創(chuàng)新要求極高。上述壓力就是需要解決的問(wèn)題，本司的前期研要求極高。上述壓力就是需要解決的問(wèn)題，本司的前期研究將秉承找到研判路徑與解決方案的目的究將秉承找到研判路徑與解決方案的目的great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789一個(gè)原則：延伸研究?jī)r(jià)值鏈的原則延

34、伸研究?jī)r(jià)值鏈的原則將規(guī)劃、產(chǎn)品與營(yíng)銷創(chuàng)新作為解決方案的主前期手段，將財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量、稅務(wù)負(fù)擔(dān)三大因素變成研究的有機(jī)組成部分，以此實(shí)現(xiàn)打通價(jià)值鏈、實(shí)現(xiàn)高增值的目的。一種模式：平行關(guān)聯(lián)定位模式平行關(guān)聯(lián)定位模式根據(jù)本項(xiàng)目前期研究的關(guān)聯(lián)因素較多的事實(shí)，將采用“平行關(guān)聯(lián)定位模式”，對(duì)前期紛紜關(guān)聯(lián)的因素進(jìn)行整合判斷。一個(gè)反傳統(tǒng)：動(dòng)態(tài)客戶研究動(dòng)態(tài)客戶研究綜合考慮本項(xiàng)目自身規(guī)模、資源與市場(chǎng)影響等因素，通過(guò)市場(chǎng)趨勢(shì)法、典型案例借鑒法、專家討論法、異業(yè)資源整合法四個(gè)方面進(jìn)行綜合研究，找出武漢高端市場(chǎng)與客戶的演變規(guī)律，并對(duì)發(fā)展趨勢(shì)做出判斷。 great master china limited all righ

35、ts reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 目目 錄錄 part1 part1 巔峰挑戰(zhàn)巔峰挑戰(zhàn)理解與判斷理解與判斷part2 part2 解決方案解決方案趨優(yōu)化創(chuàng)新趨優(yōu)化創(chuàng)新part3 part3 挑選客戶挑選客戶靜止的動(dòng)態(tài)靜止的動(dòng)態(tài)part4 part4 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析增產(chǎn)不增收增產(chǎn)不增收part5 part5 外觀復(fù)地外觀復(fù)地高利潤(rùn)告終高利潤(rùn)告終great m

36、aster china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789part 1巔峰挑戰(zhàn)巔峰挑戰(zhàn)理解與判斷理解與判斷great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必

37、備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789一、挑戰(zhàn)與壓力前所未有 最高的宗地總價(jià)最高的宗地總價(jià) 最高的樓面地價(jià)最高的樓面地價(jià) 最長(zhǎng)的交地時(shí)限最長(zhǎng)的交地時(shí)限 最多的設(shè)計(jì)限制最多的設(shè)計(jì)限制 武昌最大的開(kāi)發(fā)總量武昌最大的開(kāi)發(fā)總量 如何歸避限制如何歸避限制實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利？實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利？這是本項(xiàng)目必須逾越的最大挑戰(zhàn)。這是本項(xiàng)目必須逾越的最大挑戰(zhàn)。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其

38、中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789二、三鎮(zhèn)地王爭(zhēng)峰【判斷】：未來(lái)幾年的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，將出現(xiàn)武漢三大地王爭(zhēng)峰格局。地塊地塊漢口地王漢口地王- -永清地塊永清地塊漢陽(yáng)地王漢陽(yáng)地王- -鸚鵡洲片鸚鵡洲片武昌地王武昌地王- -武重地塊武重地塊開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè) 瑞安房地產(chǎn) 世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 武漢天地待定土地面積土地面積479600平方米572093平方米465321平方米總建筑面積140萬(wàn)m左右150萬(wàn)m左右 106萬(wàn)mgreat master chin

39、a limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789地塊漢口地王-武漢天地漢陽(yáng)地王-世茂錦繡長(zhǎng)江武昌地王-武重地塊交易時(shí)間2005年4月28日2005年2月2日2007年1月31日容積率a地塊3.8，b地塊2.52.32.29樓面地價(jià)2339元/m1967元/m3290元/m產(chǎn)品類型和租售政策綜合體開(kāi)發(fā)：綜合體開(kāi)發(fā)：住宅：75.8萬(wàn)m，全部出

40、售；64.7萬(wàn)m的酒店、寫(xiě)字樓和商業(yè)設(shè)施全部出租綜合體開(kāi)發(fā)：綜合體開(kāi)發(fā)：5萬(wàn)m酒店，出租，128萬(wàn)m住宅、23萬(wàn)m寫(xiě)字樓、商業(yè)全部出售住宅為主：住宅為主：主要為用于出售的住宅產(chǎn)品，其中90m以下的戶型面積占60%以上預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期十年五年六-十年土地初始成本起拍33.9億元，成交33.9億元起拍21億元，成交31.5億元起拍19.7億元，成交價(jià)35.02億元拆遷進(jìn)度（截止2006.12.31）a地塊已經(jīng)基本拆遷完畢，達(dá)到整體拆遷量的80%以上a1地塊已經(jīng)拆遷完畢，正在進(jìn)行a2地塊的拆遷主要為即將荒廢的廠區(qū)，有約18萬(wàn)方的建筑物需要拆除工程進(jìn)度（截止2006.12.31）a4地塊的歷史重建區(qū)正在施

41、工中a1地塊已全面開(kāi)工，會(huì)所建成，首期高層住宅封頂尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)進(jìn)度一期美食商業(yè)街正在招租一期17萬(wàn)高層住宅正在預(yù)售三鎮(zhèn)地王開(kāi)發(fā)指標(biāo)對(duì)比 great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789三大地王比較思考本項(xiàng)目特點(diǎn)明顯：規(guī)模次之；容積率較??；樓面地價(jià)和成交總價(jià)最高規(guī)劃以住宅為主；地塊封閉性強(qiáng)；受到的規(guī)劃限制較

42、多 思考在武昌區(qū)域，依托區(qū)位、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，毫無(wú)疑問(wèn)是區(qū)域的第一大盤，因此武重地塊屬性是 武昌燈塔項(xiàng)目理解規(guī)模大既是優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也是操盤的考驗(yàn)所在，大盤開(kāi)局不利則將極大地影響后續(xù)開(kāi)發(fā)、而其涉及的教育、資源、配套等的要求也更高，不能試錯(cuò)。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789三、模式與品類安排定贏利 項(xiàng)

43、目世茂“錦繡長(zhǎng)江”瑞安“武漢天地”開(kāi)發(fā)步驟帶狀開(kāi)發(fā)塊狀開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式以住帶商：以住帶商：先開(kāi)發(fā)出售性住宅再開(kāi)發(fā)出租性酒店，有利于資金回收，投資回收期短，但不利于人氣的培育以商促?。阂陨檀僮。合乳_(kāi)發(fā)出租性商業(yè)后開(kāi)發(fā)銷售性住宅，不利于資金回收，投資回收期長(zhǎng)，但有利于培育人氣盈利模式以售為本：以售為本：除約5萬(wàn)m的酒店用于出租外，其他151萬(wàn)m的住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)設(shè)施全部出售，由于出售比例高，因此主要依靠短期的銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利以租為本：以租為本：除75.8萬(wàn)住宅出售以外，其他64.7萬(wàn)m的酒店、寫(xiě)字樓和商業(yè)設(shè)施全部出租，由于持有出租比例高，因此主要依靠長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利主要風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，能

44、否將住宅順利出售是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，能否將商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功是項(xiàng)目成敗關(guān)鍵自有資金占用自有資金占用較少，目前一期銷售順利，已經(jīng)投入了約5億元資本 自有資金占用較高，大量被土地和出租物業(yè)占用，目前已投資本超10億表：世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江與瑞安武漢天地的運(yùn)營(yíng)對(duì)比 great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:6903178

45、9開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)啟示【啟示一】開(kāi)發(fā)模式將影響大盤盈利模式，同時(shí)帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn) 武重項(xiàng)目的前期研究中，對(duì)于開(kāi)發(fā)模式或主題的定位思路將極大地影響項(xiàng)目整體的風(fēng)險(xiǎn)界定。而這，將作為本司在后續(xù)合作中研究的重點(diǎn)?！締⑹疽弧可虡I(yè)的借力非常關(guān)鍵 武重項(xiàng)目與上述兩個(gè)項(xiàng)目不同，缺乏規(guī)模的商業(yè)借力，但是如何安排的不同品類、不同產(chǎn)品類型的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，同樣也將影響項(xiàng)目的贏利模式和資金要求。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中

46、城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789四、六大矛盾：難以回避的尷尬 矛盾1 1最高地價(jià)最高地價(jià)vsvs現(xiàn)實(shí)售價(jià)現(xiàn)實(shí)售價(jià) 本項(xiàng)目樓面地價(jià)周邊項(xiàng)目樓面地價(jià)本項(xiàng)目樓面地價(jià)周邊項(xiàng)目樓面地價(jià)2 2（周邊為（周邊為18001800元左右）；元左右）； 本項(xiàng)目成本（本項(xiàng)目成本（6000600070007000元元/m/m ）武漢）武漢20062006年環(huán)東湖區(qū)域高端市場(chǎng)均價(jià)年環(huán)東湖區(qū)域高端市場(chǎng)均價(jià)（68316831元元/m/m ，而目前項(xiàng)目周邊特別是中北路房?jī)r(jià)僅僅為，而目前項(xiàng)目周邊特別是中北路房?jī)r(jià)僅僅為5000500060006000元元/m/m

47、）great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789矛盾矛盾2 2高額投入、交地緩慢高額投入、交地緩慢vsvs財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在07年年底，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金凈流出金額預(yù)計(jì)達(dá)到21億元，資金要求高，整體壓力大；來(lái)自土地增值稅、高端物業(yè)消費(fèi)稅及開(kāi)發(fā)政策的限制條款土地增值稅、高端物業(yè)消費(fèi)稅及開(kāi)發(fā)政策的限制條款出臺(tái)的不

48、確定性，未來(lái)武漢高端市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，將加大風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性。項(xiàng)目支付對(duì)象比例構(gòu)成07年4月1日之前2007年12月31日移交場(chǎng)地10日內(nèi)政府一費(fèi)制收入武漢土地儲(chǔ)備中心轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交價(jià)款的50%第一期人民幣5億元第二期人民幣3億元及部分土地溢價(jià)款支付余下土地款轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償款武漢重型機(jī)床集團(tuán)公司轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交價(jià)款的50%第一期人民幣5億元第二期人民幣3億元及部分土地溢價(jià)款支付余下土地款合計(jì)-10億元約10億元約15億great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)

49、容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 內(nèi)部鐵路/原植栽形成道路的保留/一期不規(guī)則鋸齒式形狀形成對(duì)整體規(guī)劃的高難要求； 要實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利就必須創(chuàng)新，但是規(guī)劃限制無(wú)疑限制了創(chuàng)新的用武之地。矛盾矛盾3規(guī)劃限制規(guī)劃限制vs產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)

50、大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789項(xiàng)目90m以下戶型不少于總規(guī)模的60%，是面積不是套數(shù)；一般地說(shuō)，中小戶的附加值更低、單位開(kāi)發(fā)成本更高；同時(shí)，本司估計(jì)90/70政策在武漢的房地產(chǎn)供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)的影響將在2008年遞進(jìn)式呈現(xiàn)； 困擾形成利潤(rùn)及銷售方面的壓力，加大后續(xù)規(guī)模化中小戶型產(chǎn)品價(jià)值的兌現(xiàn)。 方向通過(guò)“以小戶之名做大戶之實(shí)”的設(shè)計(jì)創(chuàng)新矛盾矛盾4強(qiáng)制戶型政策強(qiáng)制戶型政策vs中小戶低附加值中小戶低附加值 great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)

51、機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789矛盾矛盾5超大盤運(yùn)作超大盤運(yùn)作vs大盤新人大盤新人 現(xiàn)狀：開(kāi)發(fā)商復(fù)地在全國(guó)范圍之內(nèi)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)大規(guī)模城市中心的高端大盤經(jīng)驗(yàn)。武重項(xiàng)目將是復(fù)地自身開(kāi)發(fā)歷史上一次重大的、具有戰(zhàn)略意義的飛躍和挑戰(zhàn)。 要求：超級(jí)大盤，系統(tǒng)借力、專業(yè)分工、貼近所在地的消費(fèi)實(shí)際更為重要。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)

52、機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789矛盾矛盾6封閉特征封閉特征vs展示要求展示要求 現(xiàn)狀：地塊沒(méi)有真正意義的臨街面和景觀，地塊封閉性強(qiáng)，昭示性差； 局限：限制營(yíng)銷整體效益的發(fā)揮，無(wú)法通過(guò)大規(guī)模的不同類型高附加值產(chǎn)品（商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店）配置，達(dá)到樓面地價(jià)降低的目的。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用

53、、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789part 2解決方案解決方案趨優(yōu)化創(chuàng)新趨優(yōu)化創(chuàng)新great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789一、研究思路項(xiàng)目六大矛

54、盾高端項(xiàng)目售價(jià)理論支持方法模型合理化的解決方案提出規(guī)律性路徑發(fā)現(xiàn)最終方案財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)論證案例佐證內(nèi)部要素判斷外部要素判斷great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789房地產(chǎn)趨優(yōu)論 【理論】：根據(jù)長(zhǎng)尾理論，全球的市場(chǎng)正在迅速改變，趨優(yōu)消費(fèi)是一種爆炸式蔓延現(xiàn)象，是指消費(fèi)者渴望以高價(jià)購(gòu)買優(yōu)秀產(chǎn)品、而以低價(jià)購(gòu)買基本

55、產(chǎn)品（趨低消費(fèi)），位于中間的產(chǎn)品處境則越來(lái)越尷尬。 【理解】：1、通過(guò)規(guī)劃、產(chǎn)品、營(yíng)銷創(chuàng)新來(lái)提高項(xiàng)目附加值和市場(chǎng)適應(yīng)能力；2、通過(guò)對(duì)地段、區(qū)域、社會(huì)、品牌的價(jià)值包裝實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化； great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789平行關(guān)聯(lián)定位模型 應(yīng)用前提：定位中，條件和前提繁多；關(guān)聯(lián)限制作業(yè)；綜合整體考

56、慮； 本司按照將運(yùn)用平行思維論證和尋求定位方向，同時(shí)在案例上予以佐證，從財(cái)務(wù)上加以可行性印證； great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789二、區(qū)域?qū)傩远ㄎ焕斫饧敖ㄗh 地段主流化：實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)價(jià)值的飛躍 作為房地產(chǎn)，其主要的或者說(shuō)基礎(chǔ)的價(jià)值，其實(shí)就是地段本身的價(jià)值，因此在高地價(jià)情況下，首先要提升地段所蘊(yùn)涵

57、的區(qū)域價(jià)值、資源價(jià)值、景觀價(jià)值。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317891、區(qū)域現(xiàn)狀理解 中北路片區(qū)、東湖片區(qū)、徐東片區(qū)潛在的競(jìng)爭(zhēng)大盤少，為武昌第一大盤。 徐東土地成本差異巨大，整體檔次較低。目前達(dá)到5500-6000元/m右； 東湖片區(qū)多為中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，項(xiàng)目知名度和市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)可度卻較高，開(kāi)發(fā)

58、商小而不弱，目前均價(jià)為800010000元/平m 周邊片區(qū)相對(duì)低價(jià)樓盤的存在，對(duì)于武重項(xiàng)目未來(lái)的銷售將存在客戶分流的現(xiàn)象。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317892、區(qū)域價(jià)值的城市理解都市湖區(qū)第一盤 必須棄“中北路”而入“東湖”； 中北路：中北路：發(fā)展轉(zhuǎn)型，難以承擔(dān)較高的附加值要求； 環(huán)東湖板塊環(huán)

59、東湖板塊：地產(chǎn)峰值區(qū)域，有較高的市場(chǎng)附加值和歷史沉淀； 都市湖區(qū)都市湖區(qū)：個(gè)性特質(zhì)已獲得市場(chǎng)認(rèn)可，中國(guó)最大的城市內(nèi)湖，武漢城市名片。武昌環(huán)東湖區(qū)域已經(jīng)成為中國(guó)罕見(jiàn)的都市湖區(qū)； 市場(chǎng)價(jià)值力市場(chǎng)價(jià)值力：東湖區(qū)域的輻射能力和直接影響范圍都較中北路廣；可以獲取光谷、青山及武大等東湖周邊區(qū)域客戶的好感，容易為市場(chǎng)認(rèn)同接受。great master china limited all rights reserved特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317893、區(qū)域價(jià)值的社會(huì)理解湖北湖北“中南海中南?！保罕谎鐾纳鐣?huì)上層：被仰望的社會(huì)上層富人區(qū)基本要素富人區(qū)基本要素：優(yōu)良的交通條件或城市中心；良好的人文氛圍和沉淀；稀缺的景觀資源。城市中樞城市中樞：省政駐地，是湖北行政權(quán)利中心，上層建筑所在。地理上屬三鎮(zhèn)內(nèi)環(huán)線東端節(jié)點(diǎn)，輻射能力強(qiáng)；宜居善所宜居善所：東看東湖，西看沙湖與長(zhǎng)江，北達(dá)徐東商圈，作為兼具人文（省府、高校）和自然資源的地塊，優(yōu)勢(shì)明顯，資源配置密集，是最適居住區(qū)域之一。樓市高地樓市高