2020年(物業(yè)管理)成都市物業(yè)管理評標(biāo)規(guī)則試行

1、物業(yè)管理）成都市物業(yè)管理評標(biāo)規(guī)則試行成都市物業(yè)管理評標(biāo)規(guī)則試行第壹章總則第壹條為了規(guī)范物業(yè)管理評標(biāo)委員會組成和物業(yè)管理評標(biāo)活動， 保證評標(biāo)的公平、 公正， 維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定 （國家計(jì)委、建設(shè)部等 7 部委第 12 號令）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際制定本規(guī) 則。第二條本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目的評標(biāo)活動。 第三條評標(biāo)活動遵循公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)的原則。第四條評標(biāo)活動依法進(jìn)行，任何單位和個人不得非法干預(yù)或者影響評標(biāo)過程和結(jié) 果。第五條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要措施，保證評標(biāo)活動（現(xiàn)場答辯的除外）在嚴(yán)格保密 的情況下進(jìn)行。張東偉律師編輯第六條

2、市和各區(qū) （市）縣房產(chǎn)管理部門依照職責(zé)分工， 對評標(biāo)活動依法實(shí)施監(jiān)督， 依法查處評標(biāo)活動中的違法違規(guī)行為。第二章評標(biāo)委員會 第七條評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)評標(biāo)活動，向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人，或者根據(jù)招標(biāo)人的 授權(quán)直接確定中標(biāo)人。第八條評標(biāo)委員會由招標(biāo)人負(fù)責(zé)依法組建。評標(biāo)委員會成員名單壹般應(yīng)于開標(biāo)前 3 日內(nèi)確定，且在評標(biāo)過程必須公開前予以 保密。第九條 按成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法的規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式 選聘物業(yè)管理企業(yè)的，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成 員為 5 人之上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的 2/3 。 業(yè)主大會作為招標(biāo)人的，應(yīng)依法確定其評標(biāo)委

3、員會中招標(biāo)人代表人數(shù)，其評標(biāo)委 員會成員為 5 人之上單數(shù)，且能夠選定物業(yè)管理方面的專家參加。第十條 評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從市房產(chǎn)管理局提供的評標(biāo)專家名冊中以 隨機(jī)抽取的方式確定。被選定的專家有因本規(guī)則第十壹條原因而必須回避的，招 標(biāo)人應(yīng)另行抽取確定。第十壹條有下列情況之壹的，評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)主動提出回避： （壹）本人任職于投標(biāo)人或者和投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人有親屬關(guān)系的；（二）本人和投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的；（三）項(xiàng)目主管部門或者房產(chǎn)管理部門的人員；（四）本人或本人所在單位為投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)指導(dǎo)或制作投標(biāo)書的；（五）曾因有招標(biāo)、評標(biāo)以及其他和招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動中從事違法違規(guī)行為而受 過行政

4、處罰或刑事處罰的。評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)回避而不回避，造成招標(biāo)人或投標(biāo)人經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)依法承 擔(dān)賠償責(zé)任。第十二條評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、客觀、公正、誠實(shí)、廉潔地履行職責(zé)，遵守 職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。評標(biāo)委員會成員不得和任何投標(biāo)人或者和招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接 觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。評標(biāo)委員會成員應(yīng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，獨(dú)立地對投標(biāo)文件進(jìn)行 評審、比較、評分，不得互相串聯(lián)、議論有關(guān)標(biāo)書的內(nèi)容。 第十三條評標(biāo)委員會成員和和評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的 評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及和評標(biāo)有關(guān)的其他情況

5、。 前款所稱和評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員，是指評標(biāo)委員會成員以外的因參和評標(biāo)監(jiān) 督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員。第三章評標(biāo)的準(zhǔn)備和初步評審第十四條評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)編制供評標(biāo)使用的相應(yīng)表格，認(rèn)真研究招標(biāo)文件， 至少應(yīng)了解和熟悉以下內(nèi)容：（壹）招標(biāo)目的；（二）招標(biāo)物業(yè)的具體情況；（三）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；（四）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括招標(biāo)文件中規(guī)定的主要技術(shù)要求、管理服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和其他條件；（五）招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)報價要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法和在評標(biāo)過程中考慮 的相關(guān)因素。第十五條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向評標(biāo)委員會如實(shí)提供評標(biāo)所需的重要信息和數(shù)據(jù)，包括從 成都市物業(yè)管理信用體系中獲得的投

6、標(biāo)人的相關(guān)記錄。招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底應(yīng)當(dāng)保密。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)編輯第十六條評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行系統(tǒng)地評 審和比較，且對投標(biāo)人的投標(biāo)答辯表現(xiàn)和知識能力進(jìn)行評審和比較。招標(biāo)文件中 沒有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法不得作為評標(biāo)的依據(jù)。招標(biāo)文件中規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法應(yīng)當(dāng)合理，不得含有傾向性、或者排斥潛 在投標(biāo)人的內(nèi)容，不得妨礙或者限制投標(biāo)人之間的競爭。第十七條評標(biāo)委員會能夠書面方式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確、對同類問題表述 不壹致或者有明顯文字和計(jì)算錯誤的內(nèi)容作必要的澄清、說明或者補(bǔ)正。澄清、 說明或者補(bǔ)正應(yīng)以書面方式進(jìn)行，且不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變

7、投標(biāo)文件 的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。投標(biāo)文件中用文字表示的金額和用數(shù)字表示的金額不壹致的，以文字表示的金額 為準(zhǔn)；總價金額和單價金額不壹致的，以單價金額為準(zhǔn)，但單價金額小數(shù)點(diǎn)有明 顯錯誤的除外；對不同文本投標(biāo)文件的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。第十八條評標(biāo)委員會在評標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時作出處理或者向招標(biāo)人 提出處理建議，且作書面記錄。第十九條在評標(biāo)過程中，發(fā)現(xiàn)有下述情形之壹的，評標(biāo)委員會應(yīng)將投標(biāo)人的投標(biāo) 作為廢標(biāo)處理：（壹）投標(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以行賄手段謀取中標(biāo)或者以其他弄 虛作假方式投標(biāo)的；（二）投標(biāo)人的投標(biāo)報價明顯低于管理服務(wù)成本的，或者管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、 質(zhì)量要求被實(shí)質(zhì)性裁

8、減的，或者在設(shè)有標(biāo)底時投標(biāo)報價明顯低于標(biāo)底，投標(biāo)人不 能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的；（三）投標(biāo)人資格條件不符合國家有關(guān)規(guī)定和招標(biāo)文件要求的，或者拒不按照要 求對投標(biāo)文件進(jìn)行澄清、說明或者補(bǔ)正的。第二十條評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)審查每壹投標(biāo)文件是否對招標(biāo)文件提出的所有實(shí)質(zhì)性 要求和條件作出響應(yīng)。未能在實(shí)質(zhì)性要求和條件上作出響應(yīng)的投標(biāo)文件，應(yīng)作廢 標(biāo)處理。第二十壹條評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件要求，審查且逐項(xiàng)列出投標(biāo)文件的主要投標(biāo)偏差。投標(biāo)偏差分為重大偏差和細(xì)微偏差。第二十二條下列情況屬于重大偏差：（壹）投標(biāo)文件沒由投標(biāo)人的法定代表人簽署和加蓋公章，或投標(biāo)人不是投標(biāo)資 格預(yù)審合格且確定的投標(biāo)人；（二）

9、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求；（三）投標(biāo)文件載明的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等不符合招標(biāo)文件的要求；（四）投標(biāo)文件內(nèi)容明顯不符合法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、技術(shù)規(guī)范的要求，或投標(biāo)文件提出明顯不切實(shí)際、不可實(shí)現(xiàn)的管理服務(wù)承諾目標(biāo)；（五）投標(biāo)文件附有超出物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定等使招標(biāo)人不能接受的條 件；（六）投標(biāo)文件未按招標(biāo)文件要求順序編制，或投標(biāo)文件有重要實(shí)質(zhì)內(nèi)容遺漏、 缺失；（七）投標(biāo)文件未對招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行有針對性的策劃，明顯存在文不對題、抄 襲或敷衍應(yīng)付；（八）不符合招標(biāo)文件中規(guī)定的其他實(shí)質(zhì)性要求。 投標(biāo)文件有上述情形之壹的，視為未能對招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，且按本規(guī)則 第二十

10、條規(guī)定作廢標(biāo)處理。招標(biāo)文件對重大偏差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第二十三條 細(xì)微偏差是指投標(biāo)文件在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件要求，但在個別地方存在漏項(xiàng)或者 提供了不完整的技術(shù)信息和數(shù)據(jù)等情況，且且補(bǔ)正這些遺漏或者不完整不會對其 他投標(biāo)人造成不公平的結(jié)果。細(xì)微偏差不影響投標(biāo)文件的有效性。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)書面要求存在細(xì)微偏差的投標(biāo)人在評標(biāo)結(jié)束前予以補(bǔ)正。拒不補(bǔ) 正的，在詳細(xì)評審時能夠?qū)?xì)微偏差作不利于該投標(biāo)人的量化，量化標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在 招標(biāo)文件的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法中規(guī)定。第四章詳細(xì)評審第二十四條物業(yè)管理評標(biāo)方法壹般采用綜合評估法，或者法律、行政法規(guī)允許的 其他評標(biāo)方法。第二十五條綜合評估法是將物業(yè)管理投標(biāo)評審分為投標(biāo)企業(yè)

11、資信部分、 技術(shù)部分、 商務(wù)部分、 現(xiàn)場答辯等四部分的評審，采取百分制的方法將四個部分評審評分加權(quán)求和，按 總評分從高到低順序最后確定中標(biāo)候選人的評標(biāo)方法。資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場答辯部分評審評分權(quán)重比例 能夠?yàn)?20:30:30:20 ；四個部分評審的評分項(xiàng)目和評分方法、 評分權(quán)重等應(yīng)在招標(biāo)文件的 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法中明確。第二十六條資信部分評審，是招標(biāo)人將投標(biāo)人資質(zhì)等級、管理現(xiàn)狀和業(yè)績、項(xiàng)目主要管理人 員業(yè)績、從物業(yè)管理信用體系中獲得的有關(guān)情況，提供給評標(biāo)委員會進(jìn)行綜合評 比、打分。技術(shù)部分評審，是評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件中的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度

12、、項(xiàng)目收支預(yù)算和各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報價等，進(jìn)行 評比、打分 商務(wù)部分評審，是評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)和其他委 托代理服務(wù)的費(fèi)用等，進(jìn)行評比、打分。投標(biāo)答辯評審，是由招標(biāo)人組織，投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)答辯人出席作答，評標(biāo)委員會 按評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對投標(biāo)答辯人進(jìn)行現(xiàn)場提問、考核、比較，且量化打分。 第二十七條經(jīng)投標(biāo)有效性評審合格的投標(biāo)文件，評標(biāo)委員會應(yīng)評審、衡量投標(biāo)文 件是否最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)評價標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招標(biāo)文件確定的評 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件載明的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)承諾 目標(biāo)、資源配置、管理措施、服務(wù)流程設(shè)計(jì)、 管理服務(wù)成本分析等作進(jìn)壹步評審、 比較，

13、且量化打分。第二十八條根據(jù)綜合評估法，評分加權(quán)后總評分最高，且最大限度地滿足招標(biāo)文 件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選人。第二十九條評標(biāo)委員會對各個評審因素進(jìn)行量化時，應(yīng)當(dāng)將量化指標(biāo)建立在同壹 基礎(chǔ)或者同壹標(biāo)準(zhǔn)上，使各投標(biāo)文件具有可比性。第三十條評標(biāo)和定標(biāo)應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期結(jié)束日 30 個工作日內(nèi)完成。不能在投標(biāo) 有效期結(jié)束日 30 個工作日內(nèi)完成評標(biāo)和定標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通知所有投標(biāo)人延 長投標(biāo)有效期。拒絕延長投標(biāo)有效期的，投標(biāo)人有權(quán)收回投標(biāo)保證金。同意延長 投標(biāo)有效期的投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長其投標(biāo)保證金的有效期，但不得修改投標(biāo)文件 的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。因延長投標(biāo)有效期造成投標(biāo)人損失的，

14、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，但 因不可抗力需延長投標(biāo)有效期的除外。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)載明投標(biāo)有效期。投標(biāo)有效期從提交投標(biāo)文件截止日起計(jì)算。 第五章推薦中標(biāo)候選人第三十壹條評標(biāo)委員會根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人的，應(yīng)由評標(biāo)委員會成 員各自根據(jù)評定結(jié)果對投標(biāo)人進(jìn)行排序后交評標(biāo)委員會匯總確定中標(biāo)人。評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人的，應(yīng)當(dāng)以評審綜合得分高低向招標(biāo)人推薦不多于 3 名且標(biāo)明排列順序的中標(biāo)候選人。第三十二條 評標(biāo)委員會根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和本規(guī)則的規(guī)定及招標(biāo)文件的要求，否決不合格投 標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)少于 3 個使得投標(biāo)明顯缺乏競爭的，評標(biāo)委員 會應(yīng)要求招標(biāo)人重新招標(biāo)。第三十三條評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo) 委員會對投標(biāo)文件的評審、比較意見。評標(biāo)報告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下主要內(nèi)容： （壹）基本情況和數(shù)據(jù)表；（二）評標(biāo)委員會成員名單；（三）開標(biāo)記錄；（四）符合要求的投標(biāo)壹覽表；（五）廢標(biāo)情況說明；（六）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法或者評標(biāo)因素壹覽表；（七）經(jīng)評審的價格或者評分比較壹覽表；（八）推薦的標(biāo)明排列順序的中標(biāo)候選人名單；（九）簽訂合同前要處理的事宜； （十）澄清、說明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要。第三十