沈陽房地產(chǎn)市場分析

1、 東北大學(xué)東北大學(xué) 資源與土木工程學(xué)院資源與土木工程學(xué)院 教授教授齊錫晶齊錫晶 博士博士沈陽房地產(chǎn)市場與沈陽房地產(chǎn)市場與核心區(qū)樓盤價值核心區(qū)樓盤價值(價格價格)分析分析2009年年1月月10日日 沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)研究會沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)研究會 秘書長秘書長2一、關(guān)于沈陽房地產(chǎn)市場的基本分析一、關(guān)于沈陽房地產(chǎn)市場的基本分析（一）近年市場的簡要回顧（一）近年市場的簡要回顧1. 房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資情況房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資情況32. 沈陽市商品房銷售量沈陽市商品房銷售量 43. 商品房交易價格分析商品房交易價格分析5 近年的土地市場（平均地價）近年的土地市場（平均地價）（二）當(dāng)前（二）當(dāng)前（200

2、8年年110月）沈陽月）沈陽房地產(chǎn)市場運行情況房地產(chǎn)市場運行情況 1. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況u 1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)累計完成投資月，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)累計完成投資833.9億元，同比增長億元，同比增長46.7%；其中，住宅；其中，住宅614.7億元，同比增長億元，同比增長42.2%。u 施工面積施工面積5428.5萬平方米，比上年同期萬平方米，比上年同期增長增長 17.3%；其中，住宅；其中，住宅4155.1萬平方米，萬平方米，同比增長同比增長15%。 u 1-10月，新開工面積月，新開工面積1945.5萬平方米，萬平方米，同比下降同比下降27.2%；其中，住宅；其中，住宅1

3、563.5萬平萬平方米，同比下降方米，同比下降28.5%。u 竣工面積竣工面積531.0萬平米，同比增長萬平米，同比增長39.4%；其中，住宅；其中，住宅446.8萬平米，同比萬平米，同比增長增長32.8%。 1. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況2. 增量房銷售情況增量房銷售情況 u 110月份，全市銷預(yù)售商品房月份，全市銷預(yù)售商品房1099.07萬平方米，銷預(yù)售金額萬平方米，銷預(yù)售金額411.62億億元，同比分別增長元，同比分別增長1.44%和和7.09%；其中，；其中，商品住宅銷預(yù)售面積商品住宅銷預(yù)售面積898.36萬平方米，萬平方米，銷預(yù)售金額銷預(yù)售金額308.12億元，同比分別下

4、降億元，同比分別下降6.36%和和4.55%。 u 最近最近12個月的批準(zhǔn)入市量個月的批準(zhǔn)入市量u 最近最近12個月的登記銷售量個月的登記銷售量 u根據(jù)房產(chǎn)局合同備案數(shù)據(jù)，根據(jù)房產(chǎn)局合同備案數(shù)據(jù)，2008年年的的110月份，全市商品房銷預(yù)售價格月份，全市商品房銷預(yù)售價格為為3745元元/平方米，比去年同期上漲平方米，比去年同期上漲5.56%，其中商品住宅銷預(yù)售價格為，其中商品住宅銷預(yù)售價格為3430元元/平方米，同比上漲平方米，同比上漲1.92%。 3. 商品房價格情況商品房價格情況u 最近最近12個月的平均房價個月的平均房價 均價均價u各區(qū)縣的商品房、商品住宅平均價格各區(qū)縣的商品房、商品住宅

5、平均價格 14（三）沈陽房地產(chǎn)市場與全國（三）沈陽房地產(chǎn)市場與全國15個副省級城市的橫向比較個副省級城市的橫向比較 u據(jù)據(jù)15個副省級城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)初步分析，個副省級城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)初步分析，110月份，沈陽房地產(chǎn)投資和商品房交月份，沈陽房地產(chǎn)投資和商品房交易面積易面積已經(jīng)超過了北京市、天津市、已經(jīng)超過了北京市、天津市、廣州廣州和深圳和深圳，低于上海、重慶、成都市，在全，低于上海、重慶、成都市，在全國列第四位國列第四位 ；沈陽市房價僅高于長春市。；沈陽市房價僅高于長春市。u 按照國家宏觀調(diào)控的要求進行綜合指按照國家宏觀調(diào)控的要求進行綜合指數(shù)分析，沈陽市房地產(chǎn)市場名列副省級數(shù)分析，沈陽市房地產(chǎn)市場名列

6、副省級城市第一位。城市第一位。15（三）沈陽房地產(chǎn)市場與全國（三）沈陽房地產(chǎn)市場與全國15個副省級城市的橫向比較個副省級城市的橫向比較 在副省級城市中，上半年，深圳市新建在副省級城市中，上半年，深圳市新建商品房銷售面積商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減萬平方米，同比減少少54.38%；住宅銷售面積；住宅銷售面積154.25萬平方米，萬平方米，同比減少同比減少54.02%。廣州商品住宅成交量為。廣州商品住宅成交量為241.78萬平方米，同比減少了萬平方米，同比減少了43.5%。南。南京上半年商品住宅銷售面積京上半年商品住宅銷售面積243.57萬平方萬平方米。杭州上半年商品房成交套數(shù)為米。

7、杭州上半年商品房成交套數(shù)為12504套，同比下降套，同比下降35.2%。 核心區(qū)房價的核心區(qū)房價的表現(xiàn)依然堅挺表現(xiàn)依然堅挺!162008年年1-10月份部分（月份部分（19個）個）大中城市房屋銷售價格指數(shù)大中城市房屋銷售價格指數(shù) 房屋的不可移動性房屋的不可移動性與市場的不均衡性與市場的不均衡性！171-10月，外地人購房占月，外地人購房占32.18%，同比增，同比增加加1.18個百分點；總體上看，外地人買房個百分點；總體上看，外地人買房仍然以中低價位為主導(dǎo)，套均建筑面積仍然以中低價位為主導(dǎo)，套均建筑面積86.28平方米，比本市居民購房套均建筑平方米，比本市居民購房套均建筑面積面積88.83平方

8、米少平方米少2.54平方米。平方米。 u關(guān)于外地人購房情況關(guān)于外地人購房情況其中，省內(nèi)外地人購房占全市購房總量其中，省內(nèi)外地人購房占全市購房總量的的18.82%，套均建筑面積，套均建筑面積87.27平方米，平方米，比本市居民購房套均建筑面積少比本市居民購房套均建筑面積少1.55平方平方米；境外人購房共米；境外人購房共141套，面積套，面積1.31萬平萬平方米，占全市購房總面積的方米，占全市購房總面積的0.15%。18u關(guān)于外地人購房情況關(guān)于外地人購房情況依然前行，步伐放緩！依然前行，步伐放緩！河北、遼寧等河北、遼寧等13省市區(qū)省市區(qū)取消農(nóng)業(yè)戶口取消農(nóng)業(yè)戶口 沈陽經(jīng)濟區(qū)沈陽經(jīng)濟區(qū)二、關(guān)于金融危機

9、與二、關(guān)于金融危機與“25條條新政策新政策” （一）金融危機（一）金融危機u金融危機，又稱金融風(fēng)暴，是指一個金融危機，又稱金融風(fēng)暴，是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(biāo)（如：短期利率、貨幣資產(chǎn)、金融指標(biāo)（如：短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金證券、房地產(chǎn)、土地、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機構(gòu)倒閉數(shù)）的急劇、短暫和超周期融機構(gòu)倒閉數(shù)）的急劇、短暫和超周期的惡化。的惡化。悲觀的預(yù)期！悲觀的預(yù)期！次級貸款危機！次級貸款危機?。ǘ┟绹ǘ┟绹按钨J危機次貸危機”的形成機的形成機理理“危?！迸c與“機機”?。ㄈ﹪曳康禺a(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變（三）國家房

10、地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變 u去年去年12月月17日，溫家寶總理主持召開日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院第國務(wù)院第40次常務(wù)會議，研究部署促進次常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。今、明年兩年，國家增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)今、明年兩年，國家增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等投資等投資4萬億元！萬億元！相關(guān)行業(yè)！相關(guān)行業(yè)！u12月月20號國務(wù)院辦公廳印發(fā)了號國務(wù)院辦公廳印發(fā)了關(guān)于關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（國辦發(fā)（國辦發(fā)2008131號）號）2008年國家出臺的年國家出臺的（部分）政策（部分）政策2008年各地出臺的年各地出臺的（部分）政策（部分）

11、政策（四）沈陽的（四）沈陽的“25條新政條新政”u為了防止房地產(chǎn)市場的大起大落，繼續(xù)保持為了防止房地產(chǎn)市場的大起大落，繼續(xù)保持穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好態(tài)勢，積極應(yīng)對穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好態(tài)勢，積極應(yīng)對國際金融市場動蕩加劇、世界經(jīng)濟增長放緩、國際金融市場動蕩加劇、世界經(jīng)濟增長放緩、不確定因素增多的復(fù)雜形勢，不確定因素增多的復(fù)雜形勢，沈陽沈陽決定，要借決定，要借鑒兄弟城市的經(jīng)驗，結(jié)合沈陽實際，繼續(xù)加強鑒兄弟城市的經(jīng)驗，結(jié)合沈陽實際，繼續(xù)加強對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，從對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，從11月月1日起至明日起至明年年底，執(zhí)行年年底，執(zhí)行25條活躍房地產(chǎn)市場的新政策。條活躍房地產(chǎn)市場的

12、新政策。 土地的土地的8條！條！積極鼓勵住房消費積極鼓勵住房消費大力促進開發(fā)投資大力促進開發(fā)投資不斷優(yōu)化服務(wù)環(huán)境不斷優(yōu)化服務(wù)環(huán)境25（一）房地產(chǎn)市場運行的規(guī)律性（一）房地產(chǎn)市場運行的規(guī)律性 價值規(guī)律價值規(guī)律市場供求規(guī)律市場供求規(guī)律 競爭規(guī)律競爭規(guī)律 周期波動規(guī)律周期波動規(guī)律 三、沈陽房地產(chǎn)市場的基本展望三、沈陽房地產(chǎn)市場的基本展望 是個時機！是個時機！冬交會冬交會26（二）關(guān)于沈陽房價的主要組成（二）關(guān)于沈陽房價的主要組成 土地費用占土地費用占30%建安費用占建安費用占30%各種稅費占各種稅費占17.5%管理費、營銷費和不可預(yù)見費等管理費、營銷費和不可預(yù)見費等占占7.5%開發(fā)商利潤占開發(fā)商利潤

13、占15%10%！2728（三）商品房的屬性與價值（價格）（三）商品房的屬性與價值（價格）1. 使用屬性使用屬性2. 投資屬性投資屬性3. 虛擬屬性虛擬屬性金融產(chǎn)品金融產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的保值增值功能！保值增值功能！美國美國-深圳深圳29（四）關(guān)于沈陽房地產(chǎn)市場的預(yù)測（四）關(guān)于沈陽房地產(chǎn)市場的預(yù)測u 基于沈陽市房地產(chǎn)市場的特殊性，國家基于沈陽市房地產(chǎn)市場的特殊性，國家宏觀調(diào)控措施對沈陽的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生宏觀調(diào)控措施對沈陽的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的影響，但影響不大，不會引發(fā)沈陽一定的影響，但影響不大，不會引發(fā)沈陽房地產(chǎn)市場格局發(fā)生大的轉(zhuǎn)變；房價的漲房地產(chǎn)市場格局發(fā)生大的轉(zhuǎn)變；房價的漲幅也將控制在

14、合理的區(qū)間。幅也將控制在合理的區(qū)間。u 綜合以上多方面因素，可以對未來沈陽綜合以上多方面因素，可以對未來沈陽房地產(chǎn)市場做一個房地產(chǎn)市場做一個謹(jǐn)慎而又比較樂觀謹(jǐn)慎而又比較樂觀的估的估計，即計，即2009年沈陽房地產(chǎn)交易市場應(yīng)該是年沈陽房地產(chǎn)交易市場應(yīng)該是一個一個“平穩(wěn)發(fā)展年平穩(wěn)發(fā)展年”，至少是，至少是“平穩(wěn)調(diào)整平穩(wěn)調(diào)整年年” 。 u由于受市場波動影響較小的消費屬性由于受市場波動影響較小的消費屬性和開發(fā)企業(yè)的成本導(dǎo)向型定價始終處于和開發(fā)企業(yè)的成本導(dǎo)向型定價始終處于主導(dǎo)地位。主導(dǎo)地位。2009年沈陽市的商品房價格年沈陽市的商品房價格（均價）不會出現(xiàn)劇烈波動。（均價）不會出現(xiàn)劇烈波動。 受到拆遷成本加大、環(huán)境質(zhì)量投入增加、受到拆遷成本加大、環(huán)境質(zhì)量投入增加、外來人口購房等外來人口購房等推動價格上漲因素推動價格上漲因素的影響，的影響，以及居民總體收入水平不高、要素價格回以及居民總體收入水平不高、要素價格回落和優(yōu)惠政策導(dǎo)致房價下降等落和優(yōu)惠政策導(dǎo)致房價下降等抑制價格上抑制價格上漲因素漲因素的共同影響。的