新泰市場(chǎng)研究

1、12021-11-3新泰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告新泰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2區(qū) 域 解 讀宏觀背景城市規(guī)劃3宏觀背景4魯中地區(qū)特色名城魯中地區(qū)特色名城新泰市新泰市位于魯中腹地，泰沂山脈中段，西靠泰山，東接山東半島沿海城市，南臨孔子故里曲阜，北依三齊舊壤。在第九屆縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力與科學(xué)發(fā)展評(píng)價(jià)中居第25位，位列全省30強(qiáng)。先后榮獲全國(guó)科技工作先進(jìn)市、國(guó)家衛(wèi)生城市、等10余項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)；獲得全省首屆文明城市、首批“平安山東”建設(shè)先進(jìn)市、省級(jí)園林城市、省適宜人居環(huán)境獎(jiǎng)等30余項(xiàng)省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。 城市地位5新泰市為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，人居環(huán)境優(yōu)越，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出新泰市為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，人居環(huán)境優(yōu)越，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)新的

2、活力。現(xiàn)新的活力。u位置：新泰市位于魯中腹地，泰沂山脈中段，西靠泰山，是山東省重要的煤炭生產(chǎn)基地和工業(yè)中心城市之一。u人口：總?cè)丝?39.2萬(wàn)，市區(qū)常駐人口約40萬(wàn)。u交通：京滬、磁萊鐵路交叉穿越，京福高速公路和2條國(guó)道、多條省際干線公路。u文化：大汶口文化、龍山文化的主要地區(qū)之一，亦深受孔孟思想影響。城市地位新泰市連續(xù)10年被評(píng)為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，在2010年最新百?gòu)?qiáng)縣排名23位；2009年被評(píng)為全國(guó)園林城市，并在全省人居環(huán)境綜合排名中排名第五。新泰市人居環(huán)境好，適合人類居住。百?gòu)?qiáng)縣排名百?gòu)?qiáng)縣排名6新泰宏新泰宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加快，觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)市場(chǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)

3、的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì) 國(guó)民生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資 社會(huì)消費(fèi)品總額 城鎮(zhèn)居民人均 年均 可支配收入增長(zhǎng)增長(zhǎng) 15.7% 年均增長(zhǎng)年均增長(zhǎng) 34% 年均增長(zhǎng)年均增長(zhǎng)15.5% 年均增長(zhǎng)年均增長(zhǎng)13.7%2001-2010年新泰市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)圖年新泰市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)圖u近年來(lái)新泰各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持快速增長(zhǎng)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定快速、穩(wěn)定發(fā)展發(fā)展為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。u城市化進(jìn)程明顯加快城市化進(jìn)程明顯加快。2010年新泰城市化率達(dá)到51%，根據(jù)城市化理論，51%屬于快速發(fā)展期，城市化速度開(kāi)始加快，城市集聚效應(yīng)明顯，農(nóng)村人口隨著城市向周邊范圍的擴(kuò)散而轉(zhuǎn)

4、變?yōu)槭忻?，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了無(wú)限潛力。u根據(jù)新泰市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息，十五期間，新泰市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅度提升力大幅度提升，會(huì)帶動(dòng)新泰市民收入的不斷增長(zhǎng)，城市居民購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)欲望也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，需求得到進(jìn)一步的鞏固；經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)必將帶動(dòng)新泰房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。前期中后期新泰城市化率51%p城市化理論：城市化理論：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到51左右時(shí)，城市化進(jìn)程將呈20年左右的高速發(fā)展階段。p新泰市城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。數(shù)據(jù)來(lái)源：新泰市政府網(wǎng)7城市經(jīng)濟(jì)新泰新泰gdpgdp的持續(xù)快速增長(zhǎng)，為新泰房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速提升的持續(xù)快速增長(zhǎng)，為新泰

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速提升創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。u從gdp增長(zhǎng)看，新泰市近年來(lái)的年均增長(zhǎng)率在20%以上，宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。u與全國(guó)比較來(lái)看，近年來(lái)新泰市的gdp增長(zhǎng)率一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段。新泰新泰2006-2010年年gdp及增及增長(zhǎng)長(zhǎng)率率變動(dòng)變動(dòng)情況情況2006-2010年新泰與全國(guó)年新泰與全國(guó)gdp增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率對(duì)對(duì)比情況比情況8城市經(jīng)濟(jì)近年來(lái)新泰市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，第二產(chǎn)業(yè)比重最大第近年來(lái)新泰市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，第二產(chǎn)業(yè)比重最大第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷增加。三產(chǎn)業(yè)的比重不斷增加。u自2004年以來(lái)，新泰三大產(chǎn)業(yè)都有較快增長(zhǎng)，2009年第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別達(dá)到

6、46.2億元、293.4億元和181.9億元。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利條件。u第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明新泰產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于高級(jí)化的階段，而這個(gè)階段正是城市快速發(fā)展期。9城市經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資力度逐年加大將促進(jìn)新泰城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)入固定資產(chǎn)投資力度逐年加大將促進(jìn)新泰城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)入快速通道，而城市建設(shè)升級(jí)必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)?？焖偻ǖ溃鞘薪ㄔO(shè)升級(jí)必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)。u2009年新泰房地產(chǎn)投資4.1億元,較2008年大幅增加 ，僅占固定資產(chǎn)投資的1.73%，說(shuō)明房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。u2008年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，新泰市土地放量減少

7、，房地產(chǎn)投資有所減少，但2009年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)逐步回暖，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。10人口特征新泰常住人口新泰常住人口139.2139.2萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到51%51%，這說(shuō)明有，這說(shuō)明有更多的置業(yè)人群選擇城區(qū)。更多的置業(yè)人群選擇城區(qū)。u2010年末全市常住人口139.2萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口71萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平51%（數(shù)據(jù)來(lái)源于新泰市政府網(wǎng)）。u2009年，新泰城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員13.53萬(wàn)人；預(yù)計(jì)2010年主城區(qū)城市人口規(guī)模為42萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為48平方公里，人均113平方米。規(guī)劃近期居住用地1602.3公頃，占城市建設(shè)用地的33.7%，人均38.2平方米。職工平均收入職工平均收入

8、25764元元11人口特征新泰市打造魯中地區(qū)以煤炭和現(xiàn)代工業(yè)為主導(dǎo)的山水園新泰市打造魯中地區(qū)以煤炭和現(xiàn)代工業(yè)為主導(dǎo)的山水園林城市，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，人口結(jié)構(gòu)還處在從勞動(dòng)密集產(chǎn)林城市，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，人口結(jié)構(gòu)還處在從勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變期。業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變期。金字塔型金字塔型中間階層擴(kuò)大中間階層擴(kuò)大新泰城市新泰城市人口人口結(jié)結(jié)構(gòu)未來(lái)變化示意圖構(gòu)未來(lái)變化示意圖勞動(dòng)密集型的工業(yè)城市勞動(dòng)密集型的工業(yè)城市 低收入階層：低端產(chǎn)業(yè)工人占絕對(duì)主導(dǎo) 中高收入人群：公務(wù)員、國(guó)企管理層、私企業(yè)主以工業(yè)為主的山水宜居城市以工業(yè)為主的山水宜居城市 煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與信息、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)高

9、收入白領(lǐng)、中產(chǎn)階層； 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主 都市融合帶來(lái)財(cái)富人群流動(dòng)；u 2009年，新泰城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員13.53萬(wàn)人萬(wàn)人；個(gè)體工商戶共有22414戶，從業(yè)人員44725人；市區(qū)人口達(dá)到40萬(wàn)人，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、新礦集團(tuán)等企業(yè)房地產(chǎn)需求規(guī)模較大，多為二次置業(yè)，其他一次置業(yè)為主。u 新泰市2004至2009年第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占絕對(duì)主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)從2006年開(kāi)始有較快提升。u2009年，在崗職工平均工資25764元元；公共管理、采礦業(yè)、教育三行業(yè)從業(yè)人員眾多，收入水平高于平均水平，潛在購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)。機(jī)關(guān)事業(yè)單位泛公務(wù)員購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，制造業(yè)等企業(yè)員工購(gòu)買(mǎi)力有限。我們判

10、斷，新泰城市的新增人口主要由兩部分組成：我們判斷，新泰城市的新增人口主要由兩部分組成：私營(yíng)業(yè)主及制造業(yè)工人（主要來(lái)自礦區(qū)及下鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主及制造業(yè)工人（主要來(lái)自礦區(qū)及下鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的吸納）人口的吸納）未來(lái)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員未來(lái)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員我們?cè)谶@12城市宏觀層面機(jī)會(huì)小結(jié)城市宏觀層面機(jī)會(huì)小結(jié)u新泰正加速建設(shè)山水園林城市山水園林城市，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)高速增長(zhǎng)，新泰向泰安、濟(jì)南融合速度加快。u社會(huì)財(cái)富的增加以及人口擴(kuò)張為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)旺盛的改旺盛的改善型需求和生存型需求善型需求和生存型需求，市場(chǎng)存在較大的需求空間；u城市中間階層中間階層是城市最具成長(zhǎng)性的階層最具成長(zhǎng)性的階層，

11、并引領(lǐng)城市的消費(fèi)風(fēng)潮。13城市規(guī)劃14城市格局新泰已形成以傳統(tǒng)老城區(qū)（青云、新汶）為依托，主要向新泰已形成以傳統(tǒng)老城區(qū)（青云、新汶）為依托，主要向東部、南部區(qū)域快速擴(kuò)張的城市發(fā)展戰(zhàn)略。東部、南部區(qū)域快速擴(kuò)張的城市發(fā)展戰(zhàn)略。u按照“山、水、城一體，生態(tài)優(yōu)先，軸向生長(zhǎng)，組團(tuán)發(fā)展”的城市空間布局原則，城區(qū)形成“一城三片”的整體布局，三片區(qū)分別是青云區(qū)、新汶?yún)^(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。u近年新泰在保證老城區(qū)發(fā)展的同時(shí)，同時(shí)確立了向、南兩個(gè)片區(qū)發(fā)展的方向。u其中： 青云區(qū)：建設(shè)以向東發(fā)展為主，重點(diǎn)建設(shè)東部新城區(qū)和東南組團(tuán)；u 新汶?yún)^(qū)：以向南發(fā)展為主，向東發(fā)展為輔；u 老城區(qū)：主要為行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育科研

12、和生活居住，繼續(xù)保持原有空間結(jié)構(gòu)；青云城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)新汶城區(qū)15新泰城市規(guī)劃向東發(fā)展，東部地區(qū)自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明新泰城市規(guī)劃向東發(fā)展，東部地區(qū)自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，是新泰未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。顯，是新泰未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。城市格局老城區(qū)東部新區(qū)青云湖作為新泰市市區(qū)唯一的大面積水源，是城市規(guī)劃的重要一個(gè)方面，連同青云山一起是東部新區(qū)發(fā)展龍頭，片區(qū)存在巨大的潛力。東部規(guī)劃區(qū)青云湖風(fēng)景區(qū)新泰教育城青龍路兩側(cè)擬建12個(gè)市局單位本區(qū)域?qū)⒊蔀樾绿┪磥?lái)的居住、文化、休閑娛樂(lè)辦公區(qū)域。16u新泰城區(qū)處于向外擴(kuò)張階段，東部由于政策扶持是城市發(fā)展的主要方向主要方向之一。u新泰城市發(fā)展向東看，東部地區(qū)自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯

13、，是新泰未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域。城市格局趨勢(shì)小結(jié)城市格局趨勢(shì)小結(jié)17地塊處于老城區(qū)東南，規(guī)劃的東部新城區(qū)；是未來(lái)新泰城市發(fā)地塊處于老城區(qū)東南，規(guī)劃的東部新城區(qū)；是未來(lái)新泰城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域展的重點(diǎn)區(qū)域老城區(qū)老城區(qū)東東部新城區(qū)部新城區(qū)項(xiàng)目地段18項(xiàng)項(xiàng)目交通：目交通：項(xiàng)目北靠青云路；南臨城市東西交通干線，青龍路；東部重興路，交通便利，通達(dá)性均好。項(xiàng)目地處東部新區(qū)，交通設(shè)施完善，區(qū)域通達(dá)性好項(xiàng)目地處東部新區(qū)，交通設(shè)施完善，區(qū)域通達(dá)性好本案青青龍龍路路青云路青云路濱濱湖路湖路重重興興路路區(qū)域交通19項(xiàng)目項(xiàng)目2 2公里范圍內(nèi)，教育公里范圍內(nèi)，教育、醫(yī)療、休閑、商業(yè)、醫(yī)療、休閑、商業(yè)等配套完等配套完善

14、，生活便利善，生活便利2 2公里范圍內(nèi)配套：公里范圍內(nèi)配套：u行政公共服務(wù)：市政府、財(cái)政局、環(huán)保局、交通局、房管局、郵政局u教育配套：新泰一中、華東國(guó)際幼兒園、汶南鎮(zhèn)東周聯(lián)辦小學(xué)、青云一中、平陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中國(guó)娃雙語(yǔ)小學(xué)u醫(yī)療配套：新泰協(xié)和醫(yī)院、城關(guān)醫(yī)院、人民醫(yī)院、紅強(qiáng)醫(yī)院、藥店等u商業(yè)配套：東燕超市、青云平陽(yáng)超市、萬(wàn)和成批發(fā)超市、多樂(lè)福超市、榮峰國(guó)際飯店等本案本案華東國(guó)際幼兒園汶南鎮(zhèn)東周聯(lián)辦小學(xué)中國(guó)娃雙語(yǔ)小學(xué)青云一中新泰協(xié)和醫(yī)院新泰市人民醫(yī)院城關(guān)醫(yī)院康泰大藥店康輝大藥店紅強(qiáng)醫(yī)院青云湖公園新泰市體育公園公園平陽(yáng)河公園新泰市政府新泰市財(cái)政局新泰市環(huán)保局新泰市交通局新泰市郵政局新泰市房管局新泰平陽(yáng)實(shí)

15、驗(yàn)學(xué)校東燕超市青云平陽(yáng)超市萬(wàn)和成批發(fā)超市多樂(lè)福超市新泰一中榮峰國(guó)際飯店周邊配套20地塊現(xiàn)狀為待拆遷村落，地勢(shì)不平整，區(qū)內(nèi)有水塘，后地塊現(xiàn)狀為待拆遷村落，地勢(shì)不平整，區(qū)內(nèi)有水塘，后期開(kāi)發(fā)成本較高期開(kāi)發(fā)成本較高l地塊現(xiàn)狀為待拆遷舊村，地塊不平整；l地塊北側(cè)為青云路，緊鄰新泰一中；l東側(cè)為春天城市花園成熟社區(qū)，西側(cè)為芳苑小區(qū)；l南側(cè)為回遷房，緊鄰青龍路；地塊地塊新泰一中芳苑小區(qū)回遷房春天城市花園地塊四至21市 場(chǎng) 分分 析析客 戶市 場(chǎng)產(chǎn) 品22市 場(chǎng)23u老城區(qū)：主要是銀河路以東，平陽(yáng)河以西，杏山路以南，青龍路以北的區(qū)域，是城市傳統(tǒng)商務(wù)居住核心區(qū)。u西部片區(qū)：主要指磁萊線以西，發(fā)展大道以東，新泰產(chǎn)

16、業(yè)園區(qū)。u東部片區(qū)：平陽(yáng)河以東至青云湖，是新泰未來(lái)的城市純居住區(qū)。u南部片區(qū)：南部郊區(qū)，主要是新泰城市南部、舊村結(jié)合部分。 西部產(chǎn)業(yè)板塊南部新區(qū)板塊老城區(qū)板塊東部新區(qū)板塊新泰市城區(qū)根據(jù)不同區(qū)域的特點(diǎn)形成了四大不新泰市城區(qū)根據(jù)不同區(qū)域的特點(diǎn)形成了四大不同價(jià)值的版塊。同價(jià)值的版塊。板塊劃分24目前住宅產(chǎn)品形式多為多層及小高層，高層產(chǎn)品目前住宅產(chǎn)品形式多為多層及小高層，高層產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)，未來(lái)供應(yīng)將以高層為主。開(kāi)始出現(xiàn)，未來(lái)供應(yīng)將以高層為主。產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式區(qū)域區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)盤(pán)時(shí)間盤(pán)時(shí)間產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型高高層層小高小高層層多多層層別別墅墅老城區(qū)老城區(qū)福田花園09.6空中巴比倫08.12幸福里09.9

17、沁園春10.3東東部部秀水花苑07.2春天城市花園06.12玉蘭花園10.10平步青云09.8辰暉觀瀾10.9銘流府邸06.12西部西部春天陽(yáng)光苑07.11南部南部通濟(jì)花園老城區(qū)板塊：老城區(qū)板塊：多層、小高層為主，開(kāi)始出現(xiàn)高層產(chǎn)品；東部板塊：東部板塊：多層、小高層為主，綠城玉蘭花園將有高層產(chǎn)品供應(yīng)；西部板塊：西部板塊：產(chǎn)品形式為多層；南部板塊：南部板塊：產(chǎn)品形式為多層未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)：未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)：以以高層為主，高層為主，11年已開(kāi)盤(pán)和待開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中均規(guī)劃有高層產(chǎn)品。25片區(qū)片區(qū)單位：萬(wàn)單位：萬(wàn)總體量總體量已推出已推出已售量已售量銷銷售率售率總剩余量總剩余量20102010銷銷售量售量東部板塊東部板

18、塊秀水花苑秀水花苑9.89.89.8100%01.5春天城市花園春天城市花園222222100%01.5悠然天地悠然天地5.55.5473%1.53玉玉蘭蘭花園花園4783100%442.5辰辰暉觀瀾暉觀瀾1.31.30.754%0.60.5平步青云平步青云332.585%0.52.5老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊福田花園福田花園50（含團(tuán)購(gòu)）504998%13空中巴比空中巴比倫倫2.82.82.8100%01.5幸福里幸福里8.48.48.297%0.22沁園春沁園春10109.898%0.23.7西部板西部板塊塊春天陽(yáng)光苑春天陽(yáng)光苑887.999%0.13心悅世家心悅世家60060陽(yáng)光世陽(yáng)光世紀(jì)紀(jì)城

19、城6006泰和名城泰和名城250025總計(jì)總計(jì)24.724.7供需情況20102010年新泰房地產(chǎn)市場(chǎng)消化量約年新泰房地產(chǎn)市場(chǎng)消化量約24.724.7萬(wàn)萬(wàn)，各項(xiàng)目消化，各項(xiàng)目消化率都較高，市場(chǎng)存量較少，整體市場(chǎng)供不應(yīng)求，需求未率都較高，市場(chǎng)存量較少，整體市場(chǎng)供不應(yīng)求，需求未得到充分釋放。得到充分釋放。26價(jià)格平臺(tái)價(jià)格平臺(tái)區(qū)域區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格價(jià)格老城老城區(qū)區(qū)福田花園4300空中巴比倫5500（loft）幸福里4200沁園春3800東東部部秀水花苑4500春天城市花園4000玉蘭花園6700平步青云4200西部西部春天陽(yáng)光苑3100南部南部通濟(jì)花園2600價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿0100020003000

20、40005000600070008000福田花園空中巴比倫幸福里沁園春秀水花苑春天城市花園玉蘭花園平步青云春天陽(yáng)光苑通濟(jì)花園老城區(qū)：老城區(qū)：均價(jià)3800-5500東部：東部：均價(jià)4000-6700西部和南部：西部和南部：均價(jià)2500-3100老城區(qū)均價(jià)在老城區(qū)均價(jià)在3800-55003800-5500元元/ /，東部均價(jià)在，東部均價(jià)在4000-4000-67006700元元/ /，西部和南部均價(jià)在，西部和南部均價(jià)在2500-31002500-3100元元/ /。27項(xiàng)目主力面積段（平）主力戶型市場(chǎng)均價(jià)（元/平）主力總價(jià)段（萬(wàn)元）福田花園福田花園80-140三房430035-60幸福里幸福里10

21、0-140三房420040-55空中巴比空中巴比倫倫49、85二房、三房550027-47沁園春沁園春88-140兩房、三房380030-53春天陽(yáng)光苑春天陽(yáng)光苑90-130兩房、三房310028-40春天城市花園春天城市花園80-140兩房、三房400032-56秀水花園秀水花園90-130兩房、三房450040-58玉玉蘭蘭花園花園130-150三室670085-100平步青云平步青云90-130三室420037-50新泰在售樓盤(pán)產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)單一化，戶型多為新泰在售樓盤(pán)產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)單一化，戶型多為90-13090-130平米三房，平米三房，9090平米以下小戶型較少，平米以下小戶型較少，最

22、受歡迎的為最受歡迎的為110110平米左右的緊湊型三居平米左右的緊湊型三居，總價(jià)區(qū)段多位于，總價(jià)區(qū)段多位于5050萬(wàn)元以下。萬(wàn)元以下。在售樓盤(pán)28截止到2010年8月，新泰市土地供應(yīng)量達(dá)到46.74萬(wàn)，同比去年全年增長(zhǎng)達(dá)295%，未來(lái)3年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)激增，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇。潛在供應(yīng)量隨著新泰城中村改造的持續(xù)進(jìn)行以及土地供應(yīng)量的激隨著新泰城中村改造的持續(xù)進(jìn)行以及土地供應(yīng)量的激增，未來(lái)新泰房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇。增，未來(lái)新泰房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇。綠城玉蘭公寓，建筑面積約47萬(wàn)。今年新泰市把城市建設(shè)作為三大重點(diǎn)工作之一，全面推進(jìn)城中村開(kāi)發(fā)改造工作。新泰市開(kāi)工建設(shè)建筑面積達(dá)400多萬(wàn)平方米多

23、萬(wàn)平方米，2010年上半年開(kāi)工面積達(dá)136萬(wàn)萬(wàn)平方米平方米。 資料來(lái)源：新泰市政府網(wǎng)29潛在供應(yīng)量目前，全市在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目13個(gè)，建筑面積128.79萬(wàn)平，待建項(xiàng)目19個(gè)，建筑面積436.54萬(wàn)平，66個(gè)“城中村”改造規(guī)劃全部高起點(diǎn)、高質(zhì)量完成，已有50個(gè)村居動(dòng)工建設(shè)，共拆遷居民原有房屋4220戶，87.5萬(wàn)平，開(kāi)工在建居民回遷樓352棟，建筑面積112.4萬(wàn)平，建成居民回遷樓245棟，可回遷安置居民7300余戶，開(kāi)工在建商品住宅樓47棟，建筑面積39.5萬(wàn)平。30產(chǎn) 品31空中巴比倫是新泰振宇房地產(chǎn)公司投資的房產(chǎn)項(xiàng)目，空中巴比倫是新泰振宇房地產(chǎn)公司投資的房產(chǎn)項(xiàng)目，均為復(fù)式均為復(fù)式lof

24、tloft，單層面積為，單層面積為4949和和8585，分南北兩戶。，分南北兩戶。空中巴比倫建筑面積：建筑面積：28000主力戶型主力戶型：49、85 推廣形象推廣形象：5米挑高純復(fù)式公寓，買(mǎi)一層的兩層嶄新“越”層生活。項(xiàng)目特征項(xiàng)目特征：北戶送500元/的裝修部分房型50大客廳設(shè)計(jì)。項(xiàng)目感知項(xiàng)目感知：低檔產(chǎn)品，客戶面狹窄。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置：新泰市杏山路中段南側(cè)。外部配套外部配套：位于老城區(qū)，毗鄰實(shí)驗(yàn)中學(xué)，周邊配套比較完善。內(nèi)部配套內(nèi)部配套：三重安全防范，24小時(shí)流動(dòng)安保物業(yè)類型物業(yè)類型：兩棟高層，建筑面積2.8萬(wàn) 。目前均價(jià)：5800元/32沁園春是山東新泰辰暉置業(yè)有限公司投資的房產(chǎn)項(xiàng)目，沁園

25、春是山東新泰辰暉置業(yè)有限公司投資的房產(chǎn)項(xiàng)目，為高層住宅加商業(yè)。為高層住宅加商業(yè)。沁園春總規(guī)劃面積總規(guī)劃面積：29540建筑面積近建筑面積近：10萬(wàn)主力戶型主力戶型：88兩室兩廳一衛(wèi)，95.8三室兩廳兩衛(wèi)，143四室兩廳兩衛(wèi)推廣形象推廣形象：家門(mén)口的購(gòu)物、上學(xué)、運(yùn)動(dòng)、自然項(xiàng)目特征項(xiàng)目特征：配有15000平米地下超市，充足的地 下停車(chē)場(chǎng)位置優(yōu)越。項(xiàng)目感知項(xiàng)目感知：地處新泰中心地段，周?chē)肆髁看蟆ｍ?xiàng)目位置項(xiàng)目位置：新泰市平陽(yáng)路中段原白酒廠外部配套外部配套：實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園，實(shí)驗(yàn)中學(xué)明珠廣場(chǎng)，銀座商城、新泰不夜城內(nèi)部配套內(nèi)部配套：大型地下商業(yè)物業(yè)類型物業(yè)類型：2棟17層，1棟22層，1棟24層，1500

26、0地下商業(yè)，15000地下停車(chē)場(chǎng)+3層沿街商業(yè)+部分四層景觀商業(yè)。目前均價(jià)：3800元/33幸福里目前均價(jià)：4200元/平項(xiàng)項(xiàng) 目目 位位 置置 ：地處新泰市金斗路76號(hào)。配套：配套：中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村信用合作社、新甫銀座、銀座商城、匯豐大酒店、實(shí)小、實(shí)中、新泰市第一人民醫(yī)院、工業(yè)醫(yī)院等。物業(yè)類型：物業(yè)類型：多層8棟、小高層2棟、高層2棟。多層為6+1層結(jié)構(gòu)，其余樓座均為11+1層、17+1層結(jié)構(gòu)，總建筑面積6萬(wàn)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目處于新泰市居住片區(qū)板塊，寧?kù)o祥和。高綠化率是低物業(yè)費(fèi)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)的一大特色，周邊配套十分完善?？蛻簦嚎蛻簦褐苓吤旱V職工，羊流客戶，因孩子上學(xué)而購(gòu)

27、房戶較多。主力戶型：主力戶型：100平米左右平米左右三室兩廳三室兩廳推廣形象推廣形象：居城市中央，對(duì)話尚品生活在城市中央，在繁華之畔，lohas生活正在傾情上演34福田花園項(xiàng)項(xiàng) 目目 位位 置置 ：新泰市東周路北段西側(cè)、興隆路北側(cè)配套：配套：濕地公園，美食城，實(shí)驗(yàn)中學(xué)，第一人民醫(yī)院物業(yè)類型：物業(yè)類型：南區(qū)以多層為主，共30棟多層，6棟小高層；北區(qū)以小高層為主，共33棟小高層、高層，15棟多層項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于新泰市的黃金地段，該社區(qū)現(xiàn)為新泰市規(guī)劃城市生活區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)較高，而且人居環(huán)境優(yōu)美，有一定的前瞻性。客戶：客戶：大部分北財(cái)政局以及公安局團(tuán)購(gòu)。目前均價(jià)：4300元/平推廣形象推廣形象

28、：未來(lái)生活風(fēng)向標(biāo)典范大盤(pán)、品質(zhì)生活、城市新生活區(qū)新名片戶戶型型：三室二廳、二室二廳、二室一廳戶型結(jié)構(gòu)齊全充分滿足不同層次人群的各種需求，其中陽(yáng)光戶型，超大樓間距比較吸引客戶35新泰市市中開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，產(chǎn)品以小高層、多新泰市市中開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，產(chǎn)品以小高層、多層為主，目前已售罄，二手房?jī)r(jià)格在層為主，目前已售罄，二手房?jī)r(jià)格在45004500元元/ /以上。以上。秀水花苑項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹：以多層和小高層為主，平層、錯(cuò)層、復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)齊全，充分滿足不同層次人群的各種需求。 陽(yáng)光戶型，超大樓間距，落地外飄窗，南北朝向，采光通風(fēng)性好，明亮寬敞的空間感受，塑造完美極至的居家享受。項(xiàng)目特征項(xiàng)

29、目特征：項(xiàng)目位置優(yōu)越，周邊配套齊全，處于城市發(fā)展的主方向上，塑造的產(chǎn)品品質(zhì)好。項(xiàng)目感知項(xiàng)目感知：區(qū)位優(yōu)越，產(chǎn)品口碑好?？蛻簦嚎蛻簦嚎蛻粢允袇^(qū)中高端客戶為主，新礦及下鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較多。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置：青龍路以北，青云路以南。外部配套外部配套：銀行、超市、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等，配套優(yōu)越，交通便利。內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：電子智能化無(wú)死角安保系統(tǒng)，道路綠化物業(yè)類型物業(yè)類型：全部為多層和小高層，多層為5層結(jié)構(gòu)，小高層為9層、11層 。建筑面積9.8萬(wàn)。主力面積主力面積：120-140平米。主力戶型主力戶型：兩室，三室，復(fù)式二手房?jī)r(jià)格4500元/以上。36綠城集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，體量大，產(chǎn)品形態(tài)包括綠城產(chǎn)品系列

30、綠城集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，體量大，產(chǎn)品形態(tài)包括綠城產(chǎn)品系列中成熟的法式多層、小高層、高層公寓，引領(lǐng)新泰市高端樓盤(pán)市中成熟的法式多層、小高層、高層公寓，引領(lǐng)新泰市高端樓盤(pán)市場(chǎng)。場(chǎng)。玉蘭花園多層推廣形象多層推廣形象：法式多層，端莊尊貴項(xiàng)目特征項(xiàng)目特征：開(kāi)發(fā)商為國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商綠城集團(tuán)，其良好的口碑，成熟優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品體系牢牢的吸引了新泰高端客戶的目光。項(xiàng)目感知項(xiàng)目感知：營(yíng)銷展示良好，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)商良好的品牌影響力塑造了較高端的形象。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置：位于青云區(qū)，東至濱湖路，西至重興路，南至榮峰國(guó)際大廈，北臨明珠路。外部配套外部配套：學(xué)校，超市，銀行等。內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：社區(qū)會(huì)所，商業(yè)街，戶外游泳

31、池，中心花園等物業(yè)類型物業(yè)類型： 多層，小高層、高層 ，總規(guī)模47萬(wàn)。高層均價(jià)6700元/主力戶型以主力戶型以150平米左右為主平米左右為主導(dǎo)，輔以導(dǎo)，輔以180、200左右的戶型，左右的戶型，戶型平面緊湊，使用率高戶型平面緊湊，使用率高37客 戶38區(qū)域區(qū)域價(jià)格平臺(tái)價(jià)格平臺(tái)典型戶型典型戶型客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成區(qū)域價(jià)值點(diǎn)區(qū)域價(jià)值點(diǎn)典型樓盤(pán)典型樓盤(pán)老城區(qū)板塊3800-4500兩房(80-90)、三房(110-140）主要為泛公務(wù)員群體、煤礦職工、私營(yíng)業(yè)主等依托城市商貿(mào)中心，配套成熟齊全幸福里福田花園東部板塊4000-7000兩房(80-100)、三房(110-140)以市區(qū)中高端客戶為主，新礦及下鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較多高尚居住區(qū)，周邊環(huán)境好，區(qū)域認(rèn)可度高秀水花園、春天城市花園、玉蘭花園西部板塊3000-3500兩房(90)、三房(95-130）主要為周邊居民、私營(yíng)業(yè)主以及周邊企業(yè)員工區(qū)域形象一般春天陽(yáng)光苑南部板塊2600兩房(70-90)、三房(110-130）周邊居民為主區(qū)域形象一般通濟(jì)花園新泰各板塊客戶分析新泰各板塊客戶分析客戶分析客戶分析39典型客戶客戶基本信息：25歲左右，企業(yè)職工，未婚。置業(yè)特征：首次置業(yè)，打算用作