[經(jīng)濟學]自考資產(chǎn)評估串講加計算題分析

1、資產(chǎn)評估概念資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)重新估價的過程，是一種動態(tài)性、市場化活動，具有不確定性的特點，其評定價格也是一種模擬價格。因此，資產(chǎn)評估需要規(guī)范進行。產(chǎn)生早期資產(chǎn)評估早在16世紀尼德蘭的安特衛(wèi)普出現(xiàn)了世界上最早的商品交易所時就有資產(chǎn)評估活動。特點：估價對象的種類、估價活動、估價手段方法等帶有個別性、偶然性、經(jīng)驗性?，F(xiàn)在資產(chǎn)評估活動在社會化大生產(chǎn)和商品經(jīng)濟發(fā)展到了相當高的程度以后才出現(xiàn)的。特點：現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性。資產(chǎn)評估是由中介機構(gòu)獨立 客觀 公正 不受任何方約束的情況完成評估工作。種類根據(jù)我國資產(chǎn)評估管理要求和國際資產(chǎn)評估慣例，資產(chǎn)評估中的價格標準有重置成本、現(xiàn)行市價、收益

2、現(xiàn)值和清算價格等四種。規(guī)則l、資產(chǎn)評估工作必須由專門機構(gòu)和有專業(yè)知識的人員擔任； 2、資產(chǎn)評估必須有法律依據(jù)和依照有關(guān)法規(guī)、政策進行； 3、資產(chǎn)評估必須遵循適用的原則； 4、資產(chǎn)評估必須符合規(guī)定的評估程序和標準； 5、資產(chǎn)評估必須運用科學的評估方法和統(tǒng)一的貨幣單位計價。八要素1、資產(chǎn)評估的主體，即進行資產(chǎn)評估的專業(yè)人員； 2、資產(chǎn)評估的客體，即被評估的對象； 3、資產(chǎn)評估的目的，即需要進行資產(chǎn)評估的原因； 4、資產(chǎn)評估的標準，即資產(chǎn)評估依據(jù)的價格、技術(shù)等標準； 5、資產(chǎn)評估的程序，即資產(chǎn)評估具體進行的環(huán)節(jié)、步驟； 6、資產(chǎn)評估的方法，即評估運用的符合國家規(guī)定的各種專門的方法； 7、評估的基準日

3、，即評估時所依據(jù)的時點； 8、評估的價值類型，即評估時所認定的資產(chǎn)的價值屬性。第一章 總論第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義一、資產(chǎn)評估的概念（名詞解釋）資產(chǎn)評估是指由專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循使用的原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。（簡答）（074）（多選）（064）資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。（單選）（064）評估的主題是指資產(chǎn)評估由誰來承擔，它是資產(chǎn)評估工作得以進行的重要保證。（單選）評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對置產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性。二

4、、資產(chǎn)評估的特點（簡答）（064）（多選）（024）簡述如何理解資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性特點?，F(xiàn)實性是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)的以下三個方面：（1）資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認、估價和報告的依據(jù)，沒有與過去業(yè)務及其記錄進行銜接、均衡、達成一致等約束，只需要說明當前資產(chǎn)狀況；（2）以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來；（3）現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。（單選）資產(chǎn)評估市場性特點表現(xiàn)在市場活動中的資產(chǎn)交易活動發(fā)生條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)做出評定估算和報告，并且這一估算和報告結(jié)果必須接受市場檢驗。（單選）資產(chǎn)評估的預測性是指用資產(chǎn)的未來時空的

5、潛能說明現(xiàn)實。（單選）未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。（單選）公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當事人具有獨立性。（多選）（044）（單選）（064）（034）咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務提供的專業(yè)化估價意見，能夠更好地為資產(chǎn)業(yè)務的優(yōu)化和現(xiàn)實服務。三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別（多選）（024）資產(chǎn)評估與會計計價具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）發(fā)生的前提條件不同；（2）目的不同；（3）執(zhí)行操作者不同。第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象一、資產(chǎn)的含義（單選）在國際評估準則和美國的專業(yè)評估實務統(tǒng)一準則（uspap）中，并沒有直接給出資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的定義，但卻明確地指出了作為資產(chǎn)評估

6、對象的資產(chǎn)與會計學中的資產(chǎn)存在差異性。（多選）（084）從技術(shù)上說，被評估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。諸如商標權(quán)的評估，其所有權(quán)價值和許可使用權(quán)價值是不同的。再如有關(guān)資源資產(chǎn)評估，涉及到地質(zhì)、礦藏、森林、旅游資源等個人擁有的不動產(chǎn)。（單選）判斷和評估一項財產(chǎn)是否是資產(chǎn)、其價值如何，首要問題是判斷其是否具有獲利能力。二、資產(chǎn)的分類（多選）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。（多選）（054）可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)，有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)。（單選）從西方發(fā)達國家資產(chǎn)評估歷史分析，最初的資產(chǎn)評估對象主要是不

7、動產(chǎn)。第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的特定目的（多選）資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估的影響表現(xiàn)在兩個方面：（1）在什么樣的條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟行為時應該評估和可以評估；（2）不同的經(jīng)濟行為決定了評估價值類型的差異，引致資產(chǎn)評估結(jié)果的差異。（多選）我國資產(chǎn)評估實踐證明，資產(chǎn)評估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算抵押擔保；企業(yè)租賃；債務重組等等。（多選）股份經(jīng)營是指資產(chǎn)占有單位實施股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。二、資產(chǎn)評估的價值類型（多選）價值類型在資產(chǎn)評估業(yè)務中具有重要的作

8、用，表現(xiàn)在：1、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。2、價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。3、明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。（多選）對于市場價值的理解，應著重從以下三個方面把握；（1）公開和公平的市場條件；（2）當事人是理性的；（3）市場價值是價值估計數(shù)額。（名詞解釋）在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。（單選）與市場價值相比，投資價值是個人的價值，它未必是市場價值。（單選）如果持續(xù)經(jīng)營價值超過生產(chǎn)終

9、止時的生產(chǎn)價值，那么進行經(jīng)營是有意義的。（單選）清算價格一般低于現(xiàn)行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。清算價格一般取決于下列幾個因素：（1）資產(chǎn)的通用性；（2）清算時間的限制。（單選）保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。（單選）（054）決定和影響價值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）評估的特定目的（經(jīng)濟行為）；（2）市場條件；（3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。上述三項因素是一個有機整體，核心問題是評估的特定目的，因為特定目的確定以后直接影響市場條件，進而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。（單選）（024）不同價值類型下的評估價值與實際資產(chǎn)交易值的差異度是不同的。如果企業(yè)破產(chǎn)

10、評估選用清算價格這種價值類型，實際處置時，處置值和評估值差異就會很小；而如果選用市場價值類型時，處置值和評估值差異就會較大。可見，同樣評估目的，不同價值類型的評估值所表現(xiàn)的實際交易值與評估值的差異程度不同。第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設（簡答）（034）（單選）（064）適用資產(chǎn)評估的假設有以下幾種：（1）繼續(xù)使用假設；從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（多選）在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：資產(chǎn)能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；資產(chǎn)尚有顯著的剩余適用壽命；資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用；充

11、分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。（2）公開市場假設;公開市場假設在假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。（3）清算（清償）假設；（名詞解釋）（084）清算（清償）假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則（單選）（064）（024）資產(chǎn)評估的工作原則包括：（1）獨立性原則；（2）客觀性原則；（3）科學性原則；（單選）（084）符合資產(chǎn)評估科學性原則的是必須根據(jù)評估的特定目的選擇適當?shù)膬r值類型和方法；對于特定的資產(chǎn)

12、業(yè)務價值類型的選擇具有唯一性；對于特定的資產(chǎn)業(yè)務評估方法的選擇具有多樣性。（單選）（044）資產(chǎn)評估的科學性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當?shù)膬r值類型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學合理。（4）專業(yè)性原則。（簡答）（054）（單選）（074）（044）簡述資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。（1）貢獻原則;貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。（2）替代原則；替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。（3）預期原則；預期原則是指在資

13、產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的定義（單選）狹義的資產(chǎn)評估程序是從資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當事人提交資產(chǎn)評估報告書結(jié)束。（多選）按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析，資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；（3）編制資產(chǎn)評估計劃；（4）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；（5）收集資產(chǎn)評估資料；（6）評定估算；（7）編制和提交資產(chǎn)評估報告書；（8）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。（單選）（084）狹義的資產(chǎn)評估程序包括：編制資產(chǎn)評估計劃；評定估算；編

14、制和提交資產(chǎn)評估報告書。二、資產(chǎn)評估程序的重要性（單選）恰當執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。三、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容（單選）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項是資產(chǎn)評估程序的第一個環(huán)節(jié)。（多選）（074）資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評估業(yè)務委托之前，應當采取與委托人等相關(guān)當事人討論、閱讀基本資料、進行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當事人共同明確一下資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項：（1）委托方和相關(guān)當事方基本情況；（多選）在不同的資產(chǎn)評估項目中，相關(guān)當事方有所不同，主要包括資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等。（2）資產(chǎn)評估目的；（3）評估對

15、象基本情況；（4）價值類型及定義；（5）資產(chǎn)評估基準日；（單選）評估基準日的選擇應當有利于資產(chǎn)評估結(jié)論有效地服務于資產(chǎn)評估目的。（6）資產(chǎn)評估限制條件和重要建設；（7）其他需要明確的重要事項。（多選）資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎(chǔ)上，應當分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項目：（1）評估項目風險。（2）專業(yè)勝任能力。（3）獨立性分析。（名詞解釋）資產(chǎn)評估業(yè)務約定書是資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認資產(chǎn)評估業(yè)務的委托與委托關(guān)系，明確委托目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務等相關(guān)重要事項的合同。（單選）根據(jù)我國資產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)行規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師承辦資產(chǎn)評估業(yè)務，應當由其所

16、在的資產(chǎn)評估機構(gòu)統(tǒng)一受理，并由評估機構(gòu)與委托人簽訂書面資產(chǎn)評估業(yè)務的約定書。（多選）資產(chǎn)評估機構(gòu)人員應當對所收集的資產(chǎn)評估資料進行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性。（單選）資產(chǎn)評估人員在選擇恰當?shù)馁Y產(chǎn)評估方法后，應當根據(jù)評估基本原理和規(guī)范要求恰當運用評估方法進行評估，形成初步評估結(jié)論。（多選）資產(chǎn)評估報告書主要內(nèi)容包括：委托方和資產(chǎn)評估機構(gòu)情況，資產(chǎn)評估目的，資產(chǎn)評估結(jié)論價值類型，資產(chǎn)評估基準日，評估方法及其說明，資產(chǎn)評估假設和限制條件等內(nèi)容。（單選）資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應當以恰當?shù)姆绞綄①Y產(chǎn)評估報告書提交給委托人。（單選）資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在向委托人提交資產(chǎn)評估報告書后，應當將資產(chǎn)評估工

17、作檔案歸檔。四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求（單選）資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應當將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。第二章 資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié) 市場法一、市場法及其適用的前提條件（名詞解釋）市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。（多選）市場法應用的前提條件：（1）需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場；（2）參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。（單選）運用市場法，重要的是能夠找到與被評估資產(chǎn)相同或相類似

18、的參照物。二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式（單選）（064）用市場法對資產(chǎn)評估時，評估值的評定應參照相同或相似資產(chǎn)的市場價格。（單選）一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。（多選）參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：（1）時間因素；（2）地域因素；（3）功能因素。三、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點（多選）運用市場法評估資產(chǎn)時，一般按下列程序（或步驟）進行：（1）明確評估對象；（2）進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；（3）分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物；（4）把被評估資產(chǎn)與參照物比

19、較；（5）分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。（單選）（074）市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。（簡答）市場法的缺點表現(xiàn)在：（單選）（054）（024）市場法不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié) 成本法一、成本法及其適用的前提條件（名詞解釋）成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。（單選）（074）在成本法中，資產(chǎn)的貶值或者損耗最多有3種。

20、二、成本法運用的思路及其各項指標的估算（名詞解釋）（074）（單選）（064）更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標準、設計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。（多選）（074）更新重置成本與復原重置成本的差別保羅：制造標準；利用的材料；設計、格式、技術(shù)。（單選）（044）更新重置成本和復原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設計、標準方面的差異。（單選）（024）對于設計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復原重置成本是一樣的。（多選）（064）重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法；（2）物價指數(shù)法；（單

21、選）（074） =資產(chǎn)歷史成本*或:資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本*（1+物價變動指數(shù)）（單選）（084）（054）物價指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本。（3）功能價值法：（單選）（06-4）被評估資產(chǎn)重置成本=（單選）（084）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法的有關(guān)說法正確的是：這種方法并不適用于所有的機器設備；它運用的條件是生產(chǎn)能力與價格存在一定比例關(guān)系；指數(shù)的取值范圍一般在0.4-1.2之間。（單選）（054）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法計算被評估資產(chǎn)的重置成本：被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本（單選）（064）（044）采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本運用的步驟是：（

22、1）在核定資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分為若干類型。（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。（3）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為：k=r/r式中：k資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)； r某類抽樣資產(chǎn)的重置成本； r某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)k估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄中取得。（單選）（084）資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。（多選）總使用年限指的

23、是實際已使用年限與尚可使用年限之和。（單選）(034)資產(chǎn)利用率=（單選）當資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。（單選）尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素預計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。（單選）功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。（單選）凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。（單選）（084）功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本（單選）（024）經(jīng)濟型貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（單選）當資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。（多選）（

24、024）成新率的估算方法有以下幾種：（1）觀察法；（2）使用年限法；（3）修復費用法。（單選）（024）修復費用法計算公式如下：成新率=1-（多選）資產(chǎn)使用過程中，價值的運動依次經(jīng)過價值損耗、價值轉(zhuǎn)移和價值補償。（單選）折舊座位轉(zhuǎn)移價值，是在損耗基礎(chǔ)上確定的。（單選）資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的同時，具有更新的性質(zhì)。（單選）經(jīng)濟性貶值是資產(chǎn)外部原因引起的。三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點（多選）運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行：（1）確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；（2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限；（3）估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；（4）計算確定被評估資產(chǎn)的價值。（簡答）成本法的優(yōu)缺

25、點：采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有：（1）比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；（2）有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；（3）在不易于計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應用；（4）有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。但是，采用成本法的缺點是工作量較大。而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性。另外，經(jīng)濟性貶值也不易全面準確計算。第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件（名詞解釋）收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。（多選）（054）適宜采用收益法評估的資產(chǎn)有：資源性資產(chǎn)；無形資產(chǎn)；商業(yè)用房地產(chǎn)

26、等。（單選）運用收益法對資產(chǎn)評估時，是以資產(chǎn)投入使用后能夠連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。（多選）如果在資產(chǎn)上進行投資不是為了獲利，進行投資后沒有預期收益或預期收益很少而且又不穩(wěn)定，則不能采用收益法。二、收益法應用的形式（單選）收益法的應用，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預期收益進行折現(xiàn)。（單選）（034）收益法下：評估值=式中：未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；n收益年期；r折現(xiàn)率。（單選）（084）未來收益不等額的情形。基本公式為：資產(chǎn)評估值（預期收益凈值）= 前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)三、收益法中各項指標的確

27、定（多選）收益法中的主要指標有三個，即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。（多選）（084）對于收益額的確定，應把握兩點：（1）收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預測分析獲得的；（2）收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項資產(chǎn)形成的收益應分離出來。關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點：稅后利潤，即凈利潤；現(xiàn)金流量；利潤總額。（單選）折現(xiàn)率是管理的報酬。（單選）（044）收益法中各指標間的關(guān)系是：本金化率越高，收益現(xiàn)值越低。四、運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點（多選）收益法評估資產(chǎn)的程序：（1）收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務狀況的信息資料；（2）計算和對比分析有關(guān)指標及其

28、變化趨勢；（3）預測資產(chǎn)未來預期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）將預期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。（簡答）收益法的優(yōu)點是：（1）能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值；（2）與投資決策相結(jié)合，應用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。（簡答）收益法的缺點是：（1）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系（單選）一般來說，成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上的。（簡答）（064）資產(chǎn)評估過程總，市場法和成本法往

29、往容易混淆。區(qū)別市場法和成本法具有重要的理論和實踐意義。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為：（1）成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某項資產(chǎn)的耗費來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價格來確定。（2）市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格（購建價格），還包括該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。（3）市場法的運用于原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。（4）成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)額各項損耗（或貶值

30、）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標確定有著不同的思路。二、資產(chǎn)評估方法的選擇（簡答）（084）（044）（022）資產(chǎn)評估方法的選擇主要應考慮下面幾個因素：（1）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。資產(chǎn)評估價值類型與資產(chǎn)評估方法是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估價值類型說明“評什么”，是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對評估方法具有約束性；資產(chǎn)評估方法說明“如何評”，是資產(chǎn)評估價值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務于評估價值類型。（2）資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。

31、評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評估方法與之相適應。同時，資產(chǎn)評估對象的理化狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。（3）評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。各種方法的運用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進行分析處理和轉(zhuǎn)換。第三章 機器設備評估第一節(jié) 機器設備評估的特點一、機器設備及其分類（多選）通過對機器設備一般情況的了解，從其自身特征以及評估需要，可以看出機器設備的特點。（1）機器設備作為主要勞動手段，屬于會計學中所稱的固定資產(chǎn)，具有單位價值高、使用期限長的特點。（2）機器設備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。（

32、3）機器設備屬于有形資產(chǎn)，但同時要考慮附著于機器設備中的無形資產(chǎn)。（4）機器設備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高耗能、低效能、污染大的機器設備，盡管實體成新程度高，但還是應按低值甚至按報廢處理。（單選）（024）通用機器設備、專用機器設備、非標準設備，屬于按機器設備的技術(shù)性特點所作的分類。（多選）1999年財政部財評字199991號文件資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定中，通常將作為固定組成部分的設備類資產(chǎn)在匯總時歸集成機器設備、運輸車輛及電子設備三類。二、及其設備評估的特點（單選）機器設備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)的一個組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如房屋建筑物、土地、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)

33、等，共同完成某項特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨立的獲利能力。三、機器設備評估的程序（多選）在機器設備評估中，對機器設備進行必要的鑒定，目的是確定其適用性、可用度以及主要技術(shù)參數(shù)。（多選）機器設備評估最常用的方法是市場法和成本法。第二節(jié) 機器設備的核查與鑒定一、機器設備的核查（多選）（084）機器設備核查的方式可分為逐項清查和抽樣核查兩種。二、機器設備的鑒定（單選）（024）機器設備鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值判斷提供依據(jù)。（多選）評估人員在對設備進行鑒定之前，首先要明確評估對象的范圍、評估目的、擬采用的評估方法，制定設備鑒定方案。（多選）機器設備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計性

34、鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計性鑒定又分為宏觀鑒定和微觀鑒定。（多選）（074）在為宏觀鑒定及其設備搜集數(shù)據(jù)資料時，應考慮下列內(nèi)容：（1）企業(yè)名稱和地址；（2）生產(chǎn)購建日期；（3）生產(chǎn)產(chǎn)品名稱，列出成產(chǎn)工序和名稱及簡要說明；（4）設備數(shù)量；（5）生產(chǎn)能力，包括設計能力、額定及實際的均衡生產(chǎn)能力；（6）設備維修狀況、維修方式及維修費用；大修理間隔期及每次維修所需時間；（7）日產(chǎn)能力和工作時間；（8）原材料供應情況；（9）產(chǎn)成品或半成品銷售渠道及市場需求情況；（10）每臺設備的燃料、動力消耗；（11）自動化程度；（12）役齡，即賬面年限和有效壽命；（13）安全、環(huán)保及輔助設施情況；（14）收益或虧損，

35、或虧損原因。（單選）在機器設備的鑒定中，微觀鑒定是辨識設備個別性特征的過程，主要針對單臺設備。（單選）（044）判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機器設備的有關(guān)指標進行的分析判斷。這些指標包括設備的新舊程度、剩余經(jīng)濟壽命等。（單選）對整體型機器設備無論采用何種評估方法，宏觀鑒定都是非常重要的。第三節(jié) 機器設備評估的成本法（計算）（054）（034）（024）（多選）（064）成本法可以用公式表示為：機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值一、機器設備重置成本的構(gòu)成（單選）（034）重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新設備所需的一切合理的

36、直接費用和間接費用，如設備購置成本、運雜費、安裝費、基礎(chǔ)費、其他間接費用、稅金、資金成本等。（多選）重置成本的構(gòu)成要素與評估對象、評估前提、評估目的有關(guān)。（單選）（084）對于不需要安裝的單臺機器設備，重置成本可能僅包括設備購置成本、運雜費，需要安裝的機器設備還包括安裝費、基礎(chǔ)費，另外可能還包括資金成本、稅金等。（多選）（054）進口設備重置成本還包括設備的進口從屬費用，如：（1）海外運費；（2）海外保險費；（3）進口關(guān)稅；（4）增值稅；（5）公司代理手續(xù)費；（6）銀行手續(xù)費；（7）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費；（8）商檢費等。二、機器設備重置成本額估算（單選）（074）（064）（044）cif為到岸價，

37、指離岸價加途中保險費和國外運雜費。（單選）剔除報價水分的一個方法，就是向近期購買該廠同類產(chǎn)品的其他客戶了解實際成交價。（單選）目前，我國進出口公司的進口費率一般在1%1.5%（多選）車輛購置附加費的計算基礎(chǔ)有：車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費稅+增值稅）費率（單選）自制標準通用設備重置成本應參考專業(yè)生產(chǎn)廠家的標準設備價格，在充分考慮自制設備和標準設備質(zhì)量因數(shù)的前提下，運用替代原則合理確定。（單選）（054）物價指數(shù)如下：設備重置成本=設備歷史成本或：=設備成史成本環(huán)比物價指數(shù)（多選）物價指數(shù)可分為定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)。（多選）物價指數(shù)法知識按物價的變化將已知的歷史成本轉(zhuǎn)變成基

38、準日的成本，沒有考慮技術(shù)進步和市場變化的影響。（單選）（054）采用物價指數(shù)法測算進口設備重置成本，可用下列公式表示：重置成本=賬面原值中的到岸價格評估基準日外匯匯率進口時的外匯匯率（1+進口設備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）（1+現(xiàn)行進口關(guān)稅稅率）（1+其他稅費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格（1+國內(nèi)同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）（單選）（074）運用物價指數(shù)法測算進口設備重置成本時，采用的價格指數(shù)是設備出口國的同類資產(chǎn)價格指數(shù)。（單選）對于技術(shù)已經(jīng)更新的進口設備不宜采用物價指數(shù)法。（多選）利用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法對機器設備進行評估時，當x=1時，被評估機器設備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，當x>

39、;1時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關(guān)系，設備價格的上漲速度大于設備生產(chǎn)能力上漲速度；當x<1時。機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關(guān)系，設備價格的上漲速度小于設備生產(chǎn)能力上漲速度。三、機器設備的實體性貶值及其估算（單選）（074）設備的實體性貶值率或成新率的估測可以分別采用使用年限法、觀測分析法和修復費用法進行，也可以同時采用上述方法中的幾種方法，相互配合使用，綜合分析獲得較為科學的結(jié)論。（單選）（064）每臺機器設備都有其壽命期間，在這個期間內(nèi)，實體性貶值隨時間的推移而增加，因此，使用年限的長短可以用來反映其實體性貶值的程度。其計算公式表示為：成新率=或成新率=（單選）（084）采

40、用使用年限法估算機器設備的成新率（或?qū)嶓w性貶值率）涉及三個基本參數(shù)，即機器設備的總使用年限、已使用年限和尚可使用年限（剩余使用年限）。（多選）機器設備的物理壽命的長短取決于機器設備制造質(zhì)量、使用強度、保養(yǎng)和維護情況。（多選）機器設備的物理壽命的長短取決于社會技術(shù)進步和技術(shù)更新的速度和周期。（單選）經(jīng)濟壽命是指機器設備從開始使用到經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。所謂經(jīng)濟上不合算，即使用該設備不能獲得收益。（多選）（034）機器設備的經(jīng)濟壽命不但受機器本身的物理性能、技術(shù)進步速度、機器設備的使用情況的影響，而且還與原始投資成本、維護使用費用以及外部經(jīng)濟環(huán)境變化等都有直接聯(lián)系。（單選）（034）

41、（024）成新率=其中：加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本=已使用年限更新成本（單選）在對機器的實體性貶值率或成新率進行估測時，修復費用法的使用前提是設備實體性貶值具有可補償性。（多選）使用修復費用法要注意區(qū)分可補償性損耗和不可補償性損耗。四、機器設備的功能性貶值及其估算（單選）（074）機器設備的功能性貶值是由于科學技術(shù)的發(fā)展，導致被評估的機器設備與新機器相比功能相對落后而引起的貶值。（單選）超額運營成本引起的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。（計算）（074）計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下：（1）分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素；（2）確定被評估設備的尚可使用壽命，

42、計算每年的超額運營成本；（3）計算凈超額運營成本；稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本（1-所得稅）；（4）確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值。凈超額運營成本的折現(xiàn)值=五、機器設備的經(jīng)濟性貶值及其估算（多選）（044）機器設備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。如：由于市場競爭的加劇，產(chǎn)品需求減少，導致設備開工不足，生產(chǎn)能力相對過剩；原材料、能源等提價，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價沒有相應提高；國家有關(guān)能源、環(huán)境保護等限制或有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)等規(guī)定使產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設備強制報廢，縮短了設備的正常使用壽命，等等。（單選）（044）因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶

43、值率=1-（）100%（多選）環(huán)境保護法規(guī)管制和懲罰的方式主要有下列三種：（1）限制產(chǎn)生污染的設備使用期限（2）產(chǎn)生污染的設備可以繼續(xù)使用，但要交罰金（3）必須立刻糾正和治理污染，否則不準使用。第四節(jié) 機器設備評估的市場法一、運用市場法評估機器設備的基本步驟（簡答）運用市場法評估機器設備的基本步驟是：（1）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料；（2）進行市場調(diào)查，選取市場參照物；（3）因素比較；（4）計算評估值。二、運用市場法評估機器設備中比較因素分析（多選）運用市場法評估機器設備時，應對被評估機器設備與參照物進行比較。這些比較因素包括：個別因素、交易因數(shù)、時間因素、地域因素等四個方面。

44、（多選）（044）在采用市場法評估機器設備過程中，將被估設備與參照物進行比較式，交易因素有：（1）市場狀況；（2）交易動機及背景；（3）交易數(shù)量。第四章 房地產(chǎn)評估第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)的概念（名詞解釋）房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物，土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)的特征與其他類型資產(chǎn)相比較，房地產(chǎn)具有不同的特征，表現(xiàn)在：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值趨勢。三、房地產(chǎn)的評估程序（多選）房地產(chǎn)評估程序，是房地產(chǎn)評估全過程的各個具體環(huán)節(jié)按其內(nèi)在聯(lián)系所排列

45、出的邏輯順序，主要由以下環(huán)節(jié)順序組成；明確評估基本事項；擬定評估方案；實地勘查收集數(shù)據(jù)資料；選用評估方法評定估算；確定評估結(jié)果；撰寫評估說明或評估報告。第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)（名詞解釋）土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。二、土地資產(chǎn)的分類及其特性（多選）按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當土地。（多選）按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢，土地可分已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。（多選）土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。（多選）土地的自然特

46、性表現(xiàn)在以下方面：（1）土地面積的有限性；（2）土地空間位置的固定性；（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性；（4）土地的不可替代性。（單選）（084）土地市場的不完全競爭性決定于土地位置固定性。（單選）（054）土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：（1）用途多樣性；（2）經(jīng)濟地理位置的可變性；（3）可壟斷性。三、土地資產(chǎn)價格體系（單選）地產(chǎn)是指土地資產(chǎn)，在我國確切的提法應該是土地使用權(quán)資產(chǎn)。（多選）土地資產(chǎn)價格類型：1、基準地價（多選）基準地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。從定義中可以看到：（1）基準地價是一個地域性的平均地價；（2）基準地價是各類用地的平均地價；（3）基準地價是政府在一定時期內(nèi)

47、評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格；（4）基準地價是單位土地面積的地價。2、標定地價（單選）（054）標定地價是政府評估的具體地塊的低價，即宗地地價。3、土地使用權(quán)出讓底價4、轉(zhuǎn)讓價格。（單選）（084）由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，轉(zhuǎn)讓價格形成是由交易雙方來決定的。5、出租價格。（單選）（044）基準地價和標定地價、土地使用權(quán)出讓底價的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價。（多選）目前我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。（多選）土地資產(chǎn)的價格特點是 由土地的自然特性和經(jīng)濟特性決定的，其表現(xiàn)如下：（

48、1）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)；（2）土地價格主要由土地的需求決定；（3）土地價格具有明顯的區(qū)域性；（4）土地價格的上漲性。四、影響地產(chǎn)價格的因素（多選）（024）我國大城市地價水平高于中小城市地價水平的主要原因在于經(jīng)濟發(fā)展水平差異、城市化程度不同。1、一般因素（多選）影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素主要有：（1）行政因素；（2）社會因素；（3）經(jīng)濟因素；（4）其他一般因素。2、區(qū)域因素（多選）區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素

49、。這些因素主要包括位置、交通條件、基礎(chǔ)設施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃限制等。（多選）影響商業(yè)用土地價格的區(qū)域因素：（1）商業(yè)繁華程度；（2）交通便捷度；（3）環(huán)境優(yōu)劣度；（4）規(guī)劃限制；（5）其他因素。（多選）（034）影響住宅用地價格的區(qū)域因素：（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基礎(chǔ)設施保證度；（4）公用設施完備度；（5）環(huán)境質(zhì)量度；（6）規(guī)劃限制；（7）其他因素。（單選）容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。3、個別因素（多選）個別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特殊如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進深等對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。（簡答）（064）簡述土地用途與容積率如何影響地價。容積率是指地塊的

50、建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就相應增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導致土地價格的增加。由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實際支付地價的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的低價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地的地價要高于農(nóng)業(yè)用地的地價。五、（多選）土地使用權(quán)評估的原則1、替代原則（單選）在土地估價中經(jīng)常采用的市場法是以替代原則為基礎(chǔ)的。2、最有效使用原則（單選）（054）由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式所能為權(quán)利人帶來的收益量不

51、同，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。3、變動原則4、供需原則5、貢獻原則第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置一、土地權(quán)屬的類型（多選）土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。（單選）根據(jù)國家土地管理局劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法和房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，單獨的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。（單選）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨設定抵押權(quán)。（單選）目前，建設用地的土地使用權(quán)一般采取有償使用的辦法。二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置（多選）（054）根據(jù)原國家土

52、地管理局頒發(fā)的國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定，評估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾種方式：（1）企業(yè)依法辦理出讓；（2）國有土地租賃；（3）國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）；（4）授權(quán)經(jīng)營。第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法一、市場法（計算）（024）公式為：待估土地評估值=比較案例土地價格（單選）市場法的理論依據(jù)是交易中的替代原理。（計算）（084）（064）市場法應用的步驟與過程：（1）廣泛收集交易資料；（2）進行交易情況的修正；（3）進行交易時間的修正；（4）進行區(qū)域因素修正；（5）進行個別因素修正；（6）確定待估土地評估值。（單選）（064）某當事人擬購置一塊土地建房，較經(jīng)濟的一宗土地是容

53、積率較低的土地。（單選）（054）環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴重五個等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往下修正0.5%。（單選）（084）宗地形狀分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往上修正1%。（名詞解析）基準地價系數(shù)修正法是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當?shù)卣贫C布的基準地價作為參照物（比較案例），對其各種因素進行系數(shù)修正，求得待估土地評估值的一種方法。其計算公式為：待估土地使用權(quán)評估值=基準地價基準地價時間因素系數(shù)個別因素修正系數(shù)市場轉(zhuǎn)讓 因素修正系數(shù)（多選）（044）運用基準地價修正系數(shù)法評估土地價值

54、時，可能需要修正的因素有：土地使用權(quán)年限、基準地價時間因素、容積率。（單選）（024）土地使用年限修正系數(shù)公式：k=或k=(1+r)其中：k年限修正系數(shù)；n最高出讓年限；n實際出讓或轉(zhuǎn)讓年限；r 還原利率。二、收益法（多選）土地使用權(quán)評估中的收益法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。（計算）（074）（單選）（044）（024）基本公式表示為：p=式中：p土地使用權(quán)評估值；a土地收益；r還原利率；n土地收益年限。當n，p=a/r，即為土地所有權(quán)價值。（多選）土地的收益可以分為實際收益和客觀收益。三、成本法（多選）（024）成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交

55、實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采用，同時可在對既無收益又很少有交易情況的公園、學校、公共建筑、公益設施等具有特殊性的土地評估時采用。（多選）（074）（064）土地開發(fā)給主要包括基礎(chǔ)設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。（單選）（034）利息計算公式為：利息=土地取得費土地開發(fā)期相應利息率+土地開發(fā)費土地開發(fā)期相應利息率50%四、假設開發(fā)法（單選）（074）假設開發(fā)法中專業(yè)費估算的計費基礎(chǔ)通常為建筑費。（單選）（054）利潤是指全部預付資本的機會成本，假設正常利潤率為p，則利潤=（地價+建筑費+轉(zhuǎn)業(yè)費） p第五節(jié) 建筑物評估的特點一、建筑物及其分類（多選）對建筑物進行分類，

56、目的在于使評估人員更好地了解不同類別的建筑物的特點，準確把握評估對象的建筑風格、結(jié)構(gòu)類型、建筑功能，使評估結(jié)果科學、合理。（單選）（074）（064）磚混結(jié)構(gòu)。建筑物的屋蓋、墻體、樓板、過梁為鋼或鋼筋混泥土制作，墻柱為磚砌。二、建筑物評估的特性（多選）在建筑物評估中，我們通常會遇到三種類型的價格評估，即房屋所有權(quán)價格評估、房屋使用權(quán)價格評估和租用權(quán)價格評估。（多選）在通常情況下，建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。三、建筑物評估時需考慮的因素（多選）（064）評估建筑物應重點考慮以下諸方面因素：（1）物理因素；（2）環(huán)境優(yōu)劣的影響；（3）經(jīng)濟地理因素；（4）新舊程度；（5）用途；（6）產(chǎn)權(quán)；（7）政策因素；（8）供需狀況；（9）其他。四、建筑物評估的原則（多選）建筑物評