第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究模擬試題.

1、第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究模擬試題一、單項(xiàng)選擇題。1 在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程中，項(xiàng)目策劃，構(gòu)造可供 評價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案，選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中（ ） 的基礎(chǔ)。A 定性分析 B 理論分析 C 定量分析 D 系統(tǒng)分析2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成中的其他費(fèi)用主要包括（）A 管理費(fèi) B 不可預(yù)見費(fèi) C 業(yè)務(wù)招待費(fèi) D 臨時(shí)用地費(fèi)3 初步可行性研究階段對階段對項(xiàng)目投資估算的精度一般可以達(dá)A ±30%B±20% C±10% D±5%4 預(yù)見可行性研究費(fèi)用約占項(xiàng)目總投資的A 0.2%0.8% B 0.2%1.0% C 0.25%

2、1.5% C 1.0%3.0%5 不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和除稅務(wù)外的全部費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程 度，以項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)費(fèi)用的（ ）進(jìn)行估算。A 2%6% B 3%7% C 4%8% D5%9%6在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，在實(shí)際中人們經(jīng)常用（）A 主觀概率 B 客觀概率 C 古典概率 D 等可能概率 7風(fēng)險(xiǎn)分析對房地產(chǎn)投資者行為的第一個(gè)影響，就是令投資者根據(jù)投資風(fēng) 險(xiǎn)的大小確定其合理的A 投資方向 B 投資規(guī)模 C 投資回收期D 投資收益水平8房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府相關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開 發(fā)商的（ ） 相配合。A 融資方式 B 經(jīng)營方式C 投資目標(biāo)D 投資策略9房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售

3、收入等于（）的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。A 建筑面積 B 可租售面積 C 使用面積 D 竣工面積 10構(gòu)造評價(jià)方案，就是在（ ）的基礎(chǔ)聲，構(gòu)造出可供評價(jià)比較的具體開 發(fā)經(jīng)營方案。A 項(xiàng)目策劃 B 物業(yè)檔次C 租售面積 D 物業(yè)類型、多項(xiàng)選擇題。1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用主要體現(xiàn)在它（）等方面A 是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)B 是籌集建設(shè)資金的依據(jù)C 是取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的依據(jù)D 是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)E 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的依據(jù)主要是（）A 國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針，政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃B 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)C國家批準(zhǔn)的城市總統(tǒng)規(guī)劃，

4、詳細(xì)規(guī)劃，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等D 自然，地理，氣象，水文，地質(zhì)，經(jīng)濟(jì)，社會等基礎(chǔ)資料E房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全套施工圖設(shè)計(jì)圖紙及說明書3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作階段可以劃分為（）A 初步可行性研究B 詳細(xì)可行性研究C. 項(xiàng)目的評估和決策D. 投資機(jī)會研究E. 開發(fā)項(xiàng)目工程施工圖設(shè)計(jì)4. 由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容主要包括： （）等若干個(gè)方向。A. 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定B. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇C. 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃D. 開發(fā)項(xiàng)目全套施工圖紙及說明書E. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析5. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的步

5、驟為：A. 調(diào)查研究B. 方案選擇和優(yōu)化C. 工程施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)D. 財(cái)務(wù)評價(jià)E. 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)6. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析與選擇，包括（）。A. 地域分析與選擇B. 具體地點(diǎn)的分析與選擇C. 自然條件分析與選擇D. 環(huán)境分析與選擇E. 交通條件分析與選擇7. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)包括（）等。A. 時(shí)間參數(shù)B. 融資相關(guān)參數(shù)C. 收益相關(guān)指標(biāo)D. 貸款利率E. 預(yù)售收入8. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案，通常包括（）等內(nèi)容。A. 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B. 開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇C. 合作方式的分析與選擇D. 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇E. 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇9. 房地產(chǎn)開

6、發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有（）三種渠道。A. 資本金B(yǎng). 債券C. 預(yù)租售收入D. 基金E. 貸款資金10房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是項(xiàng)目評估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分，其內(nèi)容包括 （ ）。A. 盈虧平衡分析B. 銷售收入預(yù)算C. 現(xiàn)金流量分析D. 資金來源與運(yùn)用表E. 貸款償還分析三、判斷題。1初步可行性研究是在預(yù)可行性研究的基礎(chǔ)上， 進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性 與潛在效益進(jìn)行論證和分析。（）2. 財(cái)務(wù)項(xiàng)目內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是：投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目 壽終了時(shí)，所有投資可以本完全收回。（）3開發(fā)商的利潤是指對開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)有回報(bào)基礎(chǔ)上所超額部分 的收益。（）4.在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，項(xiàng)目動態(tài)投

7、資回收期應(yīng)當(dāng)大于基準(zhǔn)回收期，則表明發(fā) 開項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。（）5財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按行業(yè)的內(nèi)部收益率，將各年的凈現(xiàn)金流 量全部折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。（）6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成中，管理費(fèi)中還包括了懷帳損失和報(bào)廢損失 等。 （）7通常情況下，如果開發(fā)商對項(xiàng)目建成后獲利能力的期望值越高，那么其卻 確定的投資收益率就會低些。（）8房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的一個(gè)重要目的，就是在法律上允許、技術(shù)上 可能的前提下，通過系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，形成和優(yōu)選出比較具體的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方 案。（）9. 施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 工程監(jiān)理費(fèi)等均屬于房屋

8、開發(fā)費(fèi)。（）10. 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定分析中。盈虧平衡分析的目的，主要是為了 確定開發(fā)項(xiàng)目所能獲得利潤的大小。（）四、計(jì)算題（20題）1. 假設(shè)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金運(yùn)動情況如下表所示，求該項(xiàng)的靜態(tài)投資揮手期。單位：萬元年份 內(nèi)容0123456投資 收入6000400050006000800080007500支出20002500300035003500凈現(xiàn)金流量|-6000 |-4000 | 3000| 3500| 5000| 4500| 40002. 求上題該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期（ic=10%）。3. 求上題該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= 10%）。4. 求上題該項(xiàng)目的凈年值率（ic=1

9、0%）。5. 求上題該項(xiàng)目的凈年值（ic=10%）。6. 求上題該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。7. 某投資項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。單位：萬元年份12345678920凈現(xiàn)金流量-180-250-15084112150150150150X 128. 求上題該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期（ic=10%）。9. 求上題該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= 10%）。10. 求上題該項(xiàng)目的凈年值率（ic= 10%） o11. 求上題該項(xiàng)目的凈年值（ic= 10%）。12. 求上題該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。13. 某項(xiàng)目總投資為750萬元，正常年份的銷售收入為500萬元，年經(jīng)營成本為 290萬元

10、，年折舊費(fèi)為50萬元，年銷售稅金為10萬元，試求該項(xiàng)目的投資利潤 率和投資利稅率。14. 某項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量如下圖所示，求此項(xiàng)目的凈現(xiàn)值及凈現(xiàn)率（ic= 10%）A=140萬元_T廠"1廠"1t0 _!1 _2+34567 89200萬15. 某項(xiàng)目各年的現(xiàn)金流量如下所示，求該項(xiàng)目的凈年值（ic= 15%）年收入4500 萬兀亠1殘值0 123456萬兀年支岀1500萬元1投資9000萬元300t16某項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率單位：萬元年末012345凈現(xiàn)金流量-200406040808017.某置業(yè)投資者欲以200萬元購入一宗房地產(chǎn)后出租，

11、預(yù)計(jì) 5年內(nèi)每年凈租金 收入為25萬元，5年后該宗地房地產(chǎn)可能以250萬元之價(jià)位轉(zhuǎn)讓。若該投資者 希望每年的投資匯報(bào)率為15%，試問該投資者購入此宗房地產(chǎn)是否值得？18某房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品房的每期開發(fā)和銷售預(yù)計(jì)如下：當(dāng)開發(fā)量<3000 m2時(shí)，固定成本為100萬元；而開發(fā)量三3000 m時(shí)，固定成本為200萬元；單位 可變成本450元/ m。當(dāng)銷售量<5000 m時(shí)，單位銷售為950元/ m2；銷售量三5000 m時(shí)，超過5000 m的部分，將把單位售價(jià)降低為900元/ m。假定所開發(fā)的商品 房均可售出，且不計(jì)稅金。試作盈虧平衡分析。19. 某開發(fā)商擬購一塊寫字樓用地， 土地規(guī)劃

12、使用條件為：土地面積為3800 m，容積率為4.5，建筑覆蓋率小于55%。預(yù)定寫字樓租金水平為35元/月m（可 按出租面積計(jì)），建筑成本為750元/ m貸款利率為6%,預(yù)計(jì)建設(shè)期為1年，前 期工程需6個(gè)月，租售期為6個(gè)月，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，并知建筑物的可 出租面積系數(shù)為 0.75，出租成本為毛租金收入的25%，取綜合資本化率為10.5 %。試測算開發(fā)商能夠承受的最高地價(jià)水平。20. 某商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總占地面積 4200 m,規(guī)劃建設(shè)用地面積為4000 m,總?cè)莘e率為6.5，地上容積率為5.0。已知項(xiàng)目開發(fā)周期為2.5年，購買土地使用權(quán)后 6個(gè)月開始開工建設(shè)，工期為一年半，租售期為半年。購買土地使用權(quán)的地價(jià)為 7000萬元，購買土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)稅金為地價(jià)的1.5 %。項(xiàng)目開發(fā)成本為4500元/ m,開發(fā)商籌建的管理費(fèi)和廣告宣傳及市場推廣費(fèi)粉筆哦阿為開發(fā)成本的3.0 %和1.0 %。貸款利率為15%，融資手續(xù)費(fèi)及傭金為貸款利息的10%。銷售 代理費(fèi)和銷售手續(xù)費(fèi)分別為總開發(fā)價(jià)值的2.0