東錦商城項目可研報告

1、第一章 總論1.1 項目名稱及擬建地項目名稱：東錦商城建設項目擬建地點：茶陵縣下東鄉(xiāng)東山壩村1.2 項目申報單位茶陵縣東錦實業(yè)有限責任公司企業(yè)法人：龍建剛公司性質(zhì)：民營企業(yè)注冊資金：1000萬元1.3 申請報告編制單位茶陵犀城項目咨詢有限公司單位地址：茶陵縣城關(guān)鎮(zhèn)炎帝中路茶陵犀城項目咨詢有限公司是經(jīng)縣工商行政管理局注冊，湖南省科學技術(shù)咨詢協(xié)會登記的咨詢服務單位。公司現(xiàn)有員工9人，其中：聘請注冊咨詢師2人，專業(yè)技術(shù)人員3人，專業(yè)管理人員4人。公司經(jīng)營范圍：運用現(xiàn)代科學知識、現(xiàn)代技術(shù)手段和現(xiàn)代分析方法，為機關(guān)、社會團體、企事業(yè)單位招商引資、爭資立項、宏觀戰(zhàn)略決策、綜合開發(fā)利用、企業(yè)技術(shù)改造、項目管

2、理、項目引進等方面提供項目評估、可行研究、咨詢論證服務。1.4 編制依據(jù)、原則與研究范圍1.4.1 編制依據(jù)1）關(guān)于編制東錦商城建設項目申請報告書的咨詢服務協(xié)議書；2）茶陵縣城市總體規(guī)劃（2002-2020）；3）茶陵縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（2011.2）；4）國家發(fā)改委、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；5）項目申請報告通用文本（2007）；6）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（2000）；7）其他相關(guān)專業(yè)設計規(guī)范；8）項目申報單位提供的相關(guān)基礎資料。1.4.2編制原則1、按照 “符合流向、相對集中、功能齊全、便于管理、合理規(guī)劃”的原則，對建設工程進行合理規(guī)劃布局調(diào)整，

3、立足現(xiàn)實，著眼發(fā)展。2、以高標準、高起點、高水平、高質(zhì)量為主要特征，堅持“以人為本”的原則，考慮主體工程功能和設施的先進性，運用現(xiàn)代規(guī)劃、設計手段，通過精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設計，建成高標準、現(xiàn)代化的東錦商城。注重建筑造型，體現(xiàn)建筑簡潔明快、美觀清新、富有時代感的新型形象。3、合理確定工程系統(tǒng)方案，注重工程建設的科技含量，利用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，節(jié)約用地，節(jié)省材料，節(jié)約投資，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推廣應用環(huán)保節(jié)能材料。4、充分考慮使用功能，堅持“安全第一”的原則，保證每個房間的采光通風、互不干擾；并最大程度地保持疏散安全、防火安全與結(jié)構(gòu)安全，嚴格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定。做到環(huán)境保

4、護、安全衛(wèi)生、消防等與主體工程同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展。5、遵守國家的環(huán)境保護法規(guī)和地方的環(huán)保有關(guān)規(guī)定，對“三廢”進行處理并達到規(guī)定排放標準。1.4.3 研究范圍根據(jù)國家有關(guān)政策、規(guī)程和規(guī)范，對東錦商城建設項目與項目相關(guān)的背景、必要性、建設條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境影響、節(jié)能、建設投資及投資效益等方面進行分析研究，供項目申報單位和政府投資管理部門決策參考。1.5建設內(nèi)容與規(guī)模 1.5.1 建設內(nèi)容東錦商城項目擬建設高層酒店1棟，多層商業(yè)樓6棟，小高層公寓裙樓4棟。其中：11號棟為高層酒店，24F，設計高度81米；1號棟商業(yè)樓為半彎形小高層裙樓，4+8F，h27m；2號棟商業(yè)樓為小高層裙樓，1

5、+4+8F，h27 m；3號棟為多層梯形商業(yè)樓，4F，h18m；4號、7號、8號、9號棟均為多層商業(yè)樓，4F，h18m；5號、6號棟商業(yè)樓為小高層裙樓， 4+8F，h 27 m；10號棟商業(yè)樓為多層商業(yè)樓，6F，h21.6m；在功能布置上，地下室為車庫（平時為車庫，戰(zhàn)時為人防工事）。1.5.2建設規(guī)模（1）東錦商城項目總用地面積為8.5953公頃，建筑占地面積 37001.61 m2（建筑基底面積）；（2）規(guī)劃總建筑面積250332.77m2；1）、計算容積率的面積為250332.77m2。其中：商業(yè)建筑面積153297.37 m2，住宅建筑面積48651.4 m2，酒店建筑面積48384 m

6、2。2）、不計算容積率的面積為53778.96m2。其中：地下室面積為53207.25m2。3）、容積率為2.8，建筑密度為40.9%，綠地率為17.25%。車位1251個，其中地下停車位1110個，地上停車位141個。1.6項目位置與主要建設條件東錦商城項目位于茶陵縣東陽街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對面。東鄰歐江路，接向陽財富城；南為白云街與居民區(qū)，西接犀城大道，北臨東陽商街。交通便利，水、電、通訊等城市基礎設施已敷設到了建設用地場址邊沿，配套設施條件良好。1.7 項目估算總投資與資金籌措方案1.7.1項目估算總投資經(jīng)估算，項目總投資68880萬元，其中：建安工程費用41186萬元，設備

7、購置及安裝費用620萬元，相關(guān)報建費3888萬元，土地費用20866萬元（土地出讓金20320萬元，土地征收費546萬元）；基本預備費2320萬元。1.7.2資金籌措項目估算總投資68880萬元。所需建設資金由項目建設業(yè)主單位自籌。1.8 主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表1-1。1.9 主要研究結(jié)論1、東錦商城項目增加茶陵商品房供給，滿足消費者和市場需求，符合國家、茶陵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策。項目建設是十分必要的。2、項目符合茶陵縣城市規(guī)劃的要求，擬建場址交通便利，供水、供電、通訊等基礎設施和生活配套設施完備，供應可靠，項目建設內(nèi)外部條件良好。3、項目估算總投資68880 萬元，建設

8、資金自籌。4、項目預計可實現(xiàn)銷售收入97246萬元，全部投資收益率 6.9 %，財務效益較好。因此，項目建設是必要的、可行的。表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標值備注1總用地面積m2859521.1城市道路m210275.61951.2建筑占地面積m237001.60992總建筑面積m2250332.76622.1商業(yè)建筑面積m2153297.3692.2住宅建筑面積m248651.39722.3酒店建筑面積m2483843地下室m253207.254容積率2.85建筑密度%40.96最高層數(shù)F247總戶數(shù)戶10248停車位個12519建設工期年310估算總投資萬元6888011

9、預計銷售收入萬元9724612利潤總額萬元1901313所得稅萬元475314凈利潤萬元1426015投資利潤率%20.716投資利稅率%27.617全部投資收益率%6.918財務凈現(xiàn)值萬元38419投資回收期年3.18包括建設期 第二章 項目建設背景與必要性2.1 項目建設背景1、茶陵縣加快建設統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)國務院將長株潭列為全國兩型社會綜合改革示范區(qū),國家將給予更大的發(fā)展改革空間和一定的政策環(huán)境,先行試點機遇將給茶陵發(fā)展注入新的動力,茶陵發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資茶陵縣亦必將受益，茶陵縣的市場價值將得到更好的發(fā)掘。示范區(qū)效應帶來了外界對茶陵的廣泛關(guān)注，預期未來隨茶陵

10、縣城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，相對于中同類大城市，茶陵縣的資產(chǎn)價格將有不小的“補漲”空間。目前雖然茶陵縣房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與周邊城市房地產(chǎn)價格相比仍然還有一定差距，與茶陵縣的功能定位有一些偏離，因此，還有較大的投資價值。 2、以主城區(qū)為核心的一小時經(jīng)濟圈開發(fā)提速從特殊縣情出發(fā)，考慮到茶陵縣生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實際情況，茶陵通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強對產(chǎn)業(yè)及人口的承載力,促進人與自然和諧發(fā)展,集中力量建設新城區(qū),按照規(guī)劃，將進一步完善主城特大城市集聚功能、服務功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競爭力。1、實施大開發(fā)和加快縣域經(jīng)濟發(fā)展的需要根據(jù)茶陵縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五

11、年規(guī)劃綱要，國家實施的羅霄山脈片區(qū)開發(fā)和扶貧攻堅,將我縣列重點實施的六縣之一,茶陵縣在大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設成為該區(qū)域的經(jīng)濟中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能，形成全縣經(jīng)濟新的增長極。改革開放以來，茶陵縣在城市建設、房地產(chǎn)開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎設施的建設取得了可喜的成績，工業(yè)基礎、城市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。實施大開發(fā)戰(zhàn)略，為茶陵縣經(jīng)濟社會發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇。因此，實施本項目，加快城中村改造，加快城鎮(zhèn)化建設，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價值，完善基礎設施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，增加財政收入，對實現(xiàn)茶陵縣“十二五”規(guī)劃、

12、推動大開發(fā)進程具有現(xiàn)實意義。2、是解決茶陵城市居民居住環(huán)境和城市面貌，改善民生的需要加快推進茶陵縣主城區(qū)城市建，是社會統(tǒng)籌發(fā)展樹立以人為本，堅持科學發(fā)展觀的重要體現(xiàn)，是保障人民群眾安居樂業(yè)，改善居住條件，增加綠化面積，樹立茶陵縣城市形象的的一項民生工程，是全縣城市建設工作的重要舉措。根據(jù)茶陵縣人民政府的工作目標，完成東錦商城建設工作，使本區(qū)域居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。通過本項目建設，可解決東山壩村農(nóng)民變市民的問題，讓廣大市民共享改革發(fā)展的成果，切實改善老百姓的生活質(zhì)量。3、完善基礎設施建設，提高土地利用價值，促進社會穩(wěn)定的需要下東鄉(xiāng)東山壩村，現(xiàn)有建筑多為上世紀607

13、0年代建筑，房屋破損嚴重，部分空置。生活配套設施亂，村容村貌差，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩(wěn)定等諸多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價值體現(xiàn)出來。通過實施本項目，促進片區(qū)道路工程改造實施，形成快速、便捷的連接外部交通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎設施，為城市建設創(chuàng)造良好的條件，對加快加大吸引房地產(chǎn)開發(fā)商進入該區(qū)域的力度及時間。同時通過項目建設采取有效的安置補償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經(jīng)濟補償。同時，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)

14、崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境起到穩(wěn)定的作用。4、是提升城市形象、改善城市品質(zhì)的重要抓手本項目是茶陵危舊房改造的一個重點，按照“減量、增綠、留白、整容”原則實施后，該項目地塊將增加城市綠地面積十萬多平方米，能夠提升城市形象，改善人居環(huán)境，將茶陵建成清潔、清新、宜居、方便之地，成為吸引更多高素質(zhì)人才和生產(chǎn)要素的“黃金區(qū)”，對茶陵縣未來的良性發(fā)展大有益處。5、為茶陵縣成為羅霄山脈片域經(jīng)濟中心打牢基礎經(jīng)濟中心是指在特定區(qū)域范圍內(nèi)，承擔區(qū)域金融、貿(mào)易以及生產(chǎn)性服務等多種功能，茶陵作為區(qū)域經(jīng)濟的控制和決策中心，具有強大吸引能力、輻射能力和綜合服務能力，能夠滲透和帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟

15、發(fā)展的城市，將會成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集地。第三章 項目場址及土地利用3.1 項目選址東錦商城項目位于茶陵縣東陽街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對面。東鄰歐江路，接向陽財富城；南為白云街與居民區(qū)，西接犀城大道，北臨東陽商街。交通便利，水、電、通訊等城市基礎設施已敷設到了建設用地場址邊沿，配套設施條件良好。由于項目用地位于茶陵縣主城區(qū)，城市基礎設施及配套設施齊全，適宜房地產(chǎn)開發(fā)。3.2 用地規(guī)模和現(xiàn)狀本項目總用地面積 8.5952公頃（合 128.928畝），其中：，農(nóng)用地7.3934公頃（耕地6.6530公頃、旱地0.1478公頃、有林地0.5926公頃），其他農(nóng)用地0.12018公頃（農(nóng)村道路、水利

16、用地、農(nóng)村居民點用地）。場內(nèi)地勢平坦，原有建筑物已基本拆除，項目場址經(jīng)土地平整后既可實施建設。用地內(nèi)部主要是丘陵地貌，目前規(guī)劃區(qū)用地基本沒進行大規(guī)模開發(fā)建設，各項基礎設施較差。在建設用地范圍內(nèi)，土地類別為農(nóng)田、旱地、農(nóng)村道路、部分農(nóng)村低層住宅。3.3 土地獲取方式及土地利用的合理該項目所用土地是下東鄉(xiāng)東山壩村集體土地。土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地。根據(jù)茶陵城市建設規(guī)劃，為建好東錦商城項目，下東鄉(xiāng)政府與東山壩村五組、六組、九組村民小組協(xié)商后，報縣國土資源局預征收的土地。預征收的征地補償費由縣國土資源局支付給各村民小組，待項目用地經(jīng)省人民政府批準后，按省人民政府批準的征收方案及補償標準進行補差，并按

17、征收土地程序完善征地手續(xù)?？h國土資源局出具建設項目用地預審意見，茶囯土資預審字201238號?？h規(guī)劃局出具建設項目選址意見書，茶規(guī)選字第2012城西27號。因此，建設單位擬在此宗地開發(fā)建設商城項目，符合茶陵縣城市總體規(guī)劃，也符合茶陵縣土地利用規(guī)劃。第四章 建設條件4.1項目建設地區(qū)經(jīng)濟社會概況茶陵縣位于北緯26°30'25"-27°07'25"，東經(jīng)113°20'55"-113°55'23"。古因陵谷多生茶茗而稱“茶鄉(xiāng)”，后因炎帝神農(nóng)氏崩葬于“茶鄉(xiāng)之尾”而得名“茶陵”。行政隸屬株洲市

18、?？偯娣e2500km2，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個辦事處?？h域東界江西省蓮花、永新、井岡山三縣（市），西抵郴州安仁，南接炎陵，北鄰攸縣。茶陵是一座歷史古城，漢高祖五年（公元前202年）置縣，宋代曾為軍，元、明、清曾為州。茶陵設治之始，含炎陵全境。南宋嘉慶4年（1211年），置酃縣。1994年酃縣更名為炎陵縣。茶陵是一個紅色搖籃，是井岡山革命根據(jù)地六縣之一，是湘贛革命根據(jù)地重點縣、模范縣，是毛澤東親手締造的中國第一個紅色政權(quán)茶陵縣工農(nóng)兵政府的誕生地。新民主主義革命時期，茶陵為革命犧牲達5萬余人，有25位農(nóng)家子弟成長為共和國開國將軍。茶陵是一方綠色之邑，是農(nóng)耕文化發(fā)祥地之一，是中國歷史上唯一一個以茶命名的

19、行政縣，是一塊投資沃土。境內(nèi)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)資源達20余種，水能開發(fā)量達20萬千瓦，已建成水電站32個。2011年，茶陵總?cè)丝跒?7.53萬人，其中縣城區(qū)人口10.3萬人。2011年完成地區(qū)生產(chǎn)總值101.1億元，增長13.9%；完成財政收入7.31億元，增長37.66%；完成固定資產(chǎn)投資46.8億元，增長36.3%；實現(xiàn)社會消費品零售總額34.6億元，增長19%。4. 2 自然條件1、地形：茶陵境內(nèi)山丘蟠紆，盆谷鑲嵌。萬洋山綿亙東南，武功山雄踞西北，茶永盆地斜枕于中部，醴攸盆地東南端延伸于境西。西北、東南山地矗立，地勢逐漸向中部傾斜，形成一個向西南敞開的丘陵性盆地?？h境地貌按形態(tài)類型分

20、山地和丘陵（含崗地、盆地及河谷平源），分別占總面積的51.69%和48.31%，大體形成“七山半水分半田，一分道路加莊園”的土地構(gòu)成。2、地貌：西北、東南山地崛起，西北有武功山綿亙，東南有萬洋山蜿蜒，中部和西部丘崗起伏，地勢朝中部、西南部傾斜，并呈階梯狀逐級下降，形成一個三面環(huán)山，朝西南開口的半環(huán)形盆地。縣內(nèi)最高峰為西北邊界處的太和仙，海拔1404.9米，次高點是東部的石峰仙，海拔1344米。全縣地貌類型以山地為主，丘陵次之，崗、平俱備。項目所在區(qū)屬丘陵地貌，地形起伏相對較小，便于土方平整。3、地質(zhì)：全縣地質(zhì)狀態(tài)主要為砂頁巖、變質(zhì)巖、花崗巖和石灰?guī)r，中部、西南部為紅巖和第四紀松散堆積物。地質(zhì)構(gòu)

21、造穩(wěn)定，屬弱震區(qū)，基本地震烈度相當于度。項目區(qū)用地地質(zhì)災害危險性屬II區(qū)、III區(qū)，地質(zhì)災害危險性較小，稍作工程處理，基本可滿足建設要求。根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖，茶陵縣地震動峰值加速度小于0.05g，反映譜特征周期0.35s，無自發(fā)性震源，地震基本烈度小于度，屬地震穩(wěn)定地帶。4、氣象：茶陵縣屬于中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，境內(nèi)四季分明，同時，由于西北有武功山阻擋，減弱了北方冷空氣南侵的勢力；東南萬洋山植被較好，溫度大；中部朝西南開口的走廊狀盆地，成為西南暖濕氣流的天然通道，因而形成了熱量豐富，雨量充沛，年降雨量1500mm；日照充足的農(nóng)業(yè)氣候資源特征，年平均氣溫17.9；平均年日照1744.7h

22、，年日照率為39%，屬全省日照最多的縣之一。冬寒期短，無霜期286天。5、水文：茶陵縣有大小河流79條，主要支流有米水、茶水，境內(nèi)控制集雨面積達2494.1km2。平均年降水總量37.1億m3。項目區(qū)毗鄰云陽山，米水畔，水資源十分豐富。4.3基礎設施條件1、交通：縣城北去長沙212km，距株洲市167km，沿106國道南行654km，直抵廣州。茶陵交通便捷，“4211”的大交通格局融通湘贛閩、連貫湘桂粵。縣內(nèi)已村村通公路。有航道242千米，全年通航109千米，交通運輸十分方便，周邊縣（市）的物資多在此集散。項目區(qū)位于新城區(qū)，與衡炎高速出入口不足1.5公里，與衡茶吉鐵路茶陵火車南站不足3公里，而

23、且項目區(qū)周邊三面環(huán)路，尤其是西臨新城區(qū)主干道路犀城大道，對外交通運輸十分便捷。2、給排水給水：該項目用水由縣自來水廠供給，犀城大道、東陽商街兩側(cè)分別敷設有市政給排水管干管，市政給水管網(wǎng)DN200的給水管為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質(zhì)達到生活用飲用水衛(wèi)生標準，項目的給排水條件可滿足當前建設和今后生活的要求。排水：區(qū)內(nèi)排水實行雨污分流制，設有排水管道，區(qū)內(nèi)雨污水匯集后就近排入市政雨污水管網(wǎng)，進入曲江污水處理廠進行凈化處理。3、供電該項目用電由縣供電總公司供給，犀城大道、東陽商街均設有10KV的電力線路，可向項目供電。供電電源可以就近的開關(guān)站引入。電源就近供電網(wǎng)接線，在項目區(qū)內(nèi)建設變電

24、室，即可滿足商業(yè)生活用電需要。4、電信茶陵縣城區(qū)內(nèi)的電信、寬帶網(wǎng)絡、有線電視等電信設施條件良好，犀城大道、東陽商街均設有且項目附近均有接入點，通訊條件可滿足項目的需求。5、燃料茶陵城區(qū)居民現(xiàn)用燃氣是以瓶裝石油液化氣為主，城區(qū)內(nèi)瓶裝石油液化氣的供應站點較多，可為項目區(qū)的居民用氣提供方便。十二五期茶陵燃氣規(guī)劃已實施，目前燃氣公司正敷設供氣網(wǎng)管，將來該項目區(qū)居民生活用燃料可由燃氣公司提供。4.4生活配套設施條件 項目所在地為茶陵縣城新城區(qū)，北接東陽商街，臨近茶陵縣市民服務中心、縣文體中心，加油站、洋嶺農(nóng)貿(mào)市場、茶業(yè)交易市場、世紀星學校及在建的東陽學校、中醫(yī)院。距縣人民醫(yī)院、茶陵一中、云陽中學、城西小

25、學等社會公共設施均不超過3km。隨著新城區(qū)開發(fā)力度的加大，項目區(qū)周邊的生活配套設施條件將會日益完善。第五章 平面布置、豎向布置、交通組織及商業(yè)業(yè)態(tài)5.1平面布置1）、犀城大道與東陽商街交匯處（西北角），為項目主出入口，布置半彎形1號棟4+8F小高層商業(yè)樓、3號棟4F商業(yè)樓；北部地段，與東陽商街平行布置2號棟1+4+8F 小高層商業(yè)樓；2）、項目區(qū)南向地段、與白云路平行分別布置10棟6F辦公樓、8號棟4F商業(yè)樓；3）、項目區(qū)西向地段，與犀城大道平行布置5號棟4+8F小高層商業(yè)樓；4）、項目區(qū)白云路與歐江路交匯處布置11號棟24F星級大酒店；5）、項目區(qū)東部地段，與歐江路平行布置4號棟、7號棟、9

26、號棟4F商業(yè)樓；6）、項目區(qū)中部地段布置4號棟4+8F小高層商業(yè)樓；7）、上述建筑物中心地段布置布置下沉式廣場，并設置中心景觀；8）、綠化主要布置在項目區(qū)四周、中心地帶的廣場，以及區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)5.2豎向布置項目場地東北部高、中、西南部低，主要的控高因素是丘崗地，從東向南穿越場地標高從116.5米到107.9米，高差達8.6米，從東北向穿越場地標高從116.5米到西向標高106.4米，高差達10.1米。各建筑平面采取平坡式布置，有利于雨水、污水排入犀城大道市政排水干管。為了減少土方和造價，場地的廣場設計順應地勢向北面中間放坡。南北向的高差則通過建筑和綠地系統(tǒng)來消化，使得整個廣場的交通和排水都比較

27、順暢。5.3交通流線組織1）、項目區(qū)設有11個出入口，主入口位于犀城大道與東陽商、街交匯處（西北角），寬約56米；10個次出入口分別位于東向4個，南向4個，西向1個，北向1個。沿小區(qū)周邊及建筑物之間設置環(huán)形道路和回車場，道路寬度不低于15米，以便于消防車等機動車輛通行。道路力求通順、流暢、方便、實用2）、項目區(qū)東、南、西、北四個方位角設分別布置5個地下車庫出入口，中部下沉式廣場設置2個車庫出入口3）、區(qū)內(nèi)的交通流線分為外圍流線和內(nèi)部流線兩部分，外圍主要是車流通過式的交通，它被建筑、綠化、微地形等阻隔在廣場的外圍，減少對廣場的影響；內(nèi)部流線則主要分為目的性強的便捷道和游玩式的自由聯(lián)系，廣場內(nèi)部幾

28、乎四通八達，各功能區(qū)塊間都相互聯(lián)系。4）、建筑物周邊停車是一種最普遍采用的停車方式，為了能夠有一個合理有序而且又使用高效的停車設施，在布置車輛停車位時，應當盡量使其靠近出入口；在平面設計上既要注意節(jié)約土地，又要考慮停車方便，便于疏散和進出；5.4商業(yè)業(yè)態(tài)1）、第1號棟為本項目主體標志性建筑，前部分第一層為商業(yè)門面，第二層至第六層均為商業(yè)樓層，兩側(cè)裙樓部分五至八層為商住樓；2）、第3號棟為本項目商業(yè)中心，為大型商場；3）、第2、5、6號棟一至四層為商業(yè)門面，裙樓部分五至八層為商住樓；4）、第4、7、8、911號棟為商業(yè)門面；5）、第10號棟為綜合辦公樓；6）、第11號棟為星級酒店。7）、地下室平

29、時為本項目停車場，戰(zhàn)時作人防工事之用。第六章 主要工程技術(shù)方案6.1 建筑結(jié)構(gòu)與基礎（1）設計依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準（GB50068-2001）建筑抗震設計規(guī)范 （GB50011-2001）民用建筑設計通則 （GB50352-2005）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 （GB50009-2001）砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 （GB50003-2001）混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 （GB50010-2002）建筑地基基礎設計規(guī)范 （GB5007-2002）建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 （JGJ74-2002）建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它國家現(xiàn)行標準規(guī)范、規(guī)程。（2）地質(zhì)狀況按照中國地震

30、動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）、建筑抗震設計規(guī)范（GB5011-2001（2008年版）附錄A，我國主要城鎮(zhèn)抗震設防烈度設計基本地震加速度和設計地震分組，茶陵縣抗震設防烈度小于6度，為非抗震區(qū)。由于項目尚未進行地質(zhì)勘探，參照場址周邊已建項目的地質(zhì)情況，初步推斷項目場址的地質(zhì)條件穩(wěn)定，宜于本工程建設。（3）設計荷載取值（標準值）活荷載取值樓面用途活載（KN/m²）樓梯3.5住房2.0走廊、樓梯3.5不上人屋面0.5衛(wèi)生間2.0恒荷載取值按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB20009-2001（2006年版）附錄A計算項目恒載（KN/m²）90厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻1.06190厚混

31、凝土空心砌塊內(nèi)墻2.24190厚MU10燒結(jié)多孔磚外墻2.79衛(wèi)生間1.5樓面1.5施工荷載按規(guī)范取值。（4）結(jié)構(gòu)設計本項目建筑結(jié)構(gòu)特點結(jié)構(gòu)安全等級二級結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)1.0設計使用年限50年抗震設防類別6級場地類別類地基基礎設計等級丙級自然條件基本風壓地面粗糙程度基本雪壓w0=0.35KN/m²B類S=0.45KN/m²結(jié)構(gòu)體系本項目建筑為最高層數(shù)為33層，根據(jù)建筑物的平面形狀、功能特點、建筑體形，高度，荷載及施工工藝等因素，擬采用框架結(jié)構(gòu)，樓屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋板。（5）基礎設計本項目尚未進行地質(zhì)勘查，從現(xiàn)場表象觀測，山體巖石均為砂頁巖，地質(zhì)條件較好。由于項目申報單

32、位暫未進行工程地質(zhì)勘察，建議在工程實施前應進行工程地質(zhì)勘察，待工程地質(zhì)勘探資料出來后，再科學確定建筑物基礎。（6）主要結(jié)構(gòu)材料鋼筋 HPB235（fy=210N/mm²），HRB335（fy=300N/mm²）HRB400（fy=360N/mm²）。外墻采用190厚燒結(jié)多孔磚外墻，190厚混凝土空心砌塊內(nèi)承重墻，90厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻（非承重墻）。燒結(jié)多孔磚強度等級為MU10，M5混合砂漿，空洞率大于等于25%，混凝土空心砌塊強度等級MU7.5，砂漿M7.5（地面以下或者防潮層以下的砌體所用材料均可采用以上強度等級）?；炷翉姸鹊燃墸夯A、柱、梁、板采用C25C

33、35。環(huán)境類別：基礎、基礎梁及露天構(gòu)件環(huán)境類別二類。主要構(gòu)件尺寸樓面構(gòu)件截面尺寸為100120mm現(xiàn)澆板；屋頂構(gòu)件截面尺寸為120mm現(xiàn)澆板（7）抗震設防根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB183062001），株洲地區(qū)地震動峰值加速度分區(qū)（g=0.05）與地震基本烈度對照為度以下。根據(jù)“株洲市城市抗震設防區(qū)劃”和株洲市發(fā)展計劃委員會、株洲市建設局、株洲市規(guī)劃局、株洲市科技局聯(lián)合下發(fā)的株計字【2002】193號文件關(guān)于將建設工程項目抗震設施要求管理納入基本建設程序的通知的要求，本項目按相關(guān)規(guī)范和要求進行抗震設防，本工程抗震設防烈度為6級。6.2供配電（1）電源及負荷分級本工程屬二類高層建筑，其消防控

34、制室、消防水泵室、消防電梯、防排煙設備、火災自動報警及聯(lián)動控制等用電負荷為一級負荷，普通電梯、排水泵及保安負荷為二級負荷，其它負荷為三級負荷。根據(jù)用電負荷的等級確定本工程采用雙電源供電，電源由犀城大道10KV高架線路引入。（2）用電負荷商業(yè)建筑面積153297.37 m2；住宅建筑面積48651.4m2，400戶；酒店建筑面積48384 m2。用電負荷標準：住宅戶按110kw/戶計算，商業(yè)用房按20w/m2計算，酒店按20w/m2計算，地下車庫按10w/m2計算，其他用電按上述用電總和2%計算。住宅：300×110=33000（kw），年耗電396000 kw；商業(yè)：153297.3

35、7 m2×15=2299.5（kw），年耗電27593.5kw；酒店：48384 m2×20=967.7（kw）年耗電11612.4kw；地下車庫： 53207.25m2×10=532（kw）年耗電6384 kw；其他用電：36799×2%=736（kw）；年耗電37535×12=450420（kw）；計算負荷：有功計算負荷Pjs=Kx·Pe=0.6×36799=22079（kw）無功計算負荷Qjs=Pjs·tg=22079×0.48=10598（Kvar）本項目總視在計算負荷為 180.77 VA。（3

36、）供配電設計1）高壓配電系統(tǒng)在靠近項目用電負荷后面設置1座變配電室。根據(jù)需要設置若干干式電力變壓器，將10KV電源降為220/380V后對各區(qū)域低壓用電設備供電。采用高奪真空斷路器或高壓負荷開關(guān)加高壓熔斷器供電方式滿足項目供電要求。變壓器高壓側(cè)分別設置電源進線柜、計量柜、PT柜、隔離柜、聯(lián)絡柜及變壓器出線柜等。2）低壓配電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)的電壓等級為380V/220V。低壓配電采用可靠性較高的放射式配電系統(tǒng)供電。3）住宅配電每幢住宅的總電源進線斷路器應具有漏電保護功能。每套住宅單相進線，設置電源總斷路器并采用可同時斷開相線和中性線的開關(guān)。住宅進戶線不小于10mm2，分支回路線不小于2.5mm2

37、?？照{(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設置獨立回路及漏電保護。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。4）戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設，再穿管埋地暗敷引至用電點。項目戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以美化、亮化環(huán)境。5）應急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設置疏散照明及其標志。采用蓄電池作為備用電源。6.3 給排水（1）給水1）水源項目的供水水源為城市自來水。由犀城大道或炎帝南路的市政供水管引入，可滿足項目的生活與消防給水要求。在生活區(qū)內(nèi)以環(huán)、枝狀供水管網(wǎng)供水。2）用水量估算項目設計用水量應包括下列各種

38、用水：A）居民生活用水量；B）公建用水量；C）澆灑道路、花園和綠化用水；D）未可預見用水量及管網(wǎng)漏水量。經(jīng)計算本工程正常時最高日用水量為1148.2 m3，最大時用水量為163 m3。詳見用水量表：表6-1 項目用水量表序號名稱用水標準用水數(shù)量用水時間日用水量（m3/d）日變化（k）最大時用水量（m3/h）1住宅100L/人·天1000人2410028.32酒店10L / m24838412483.81.590.73商業(yè)用房3L/ m2153297124601.557.53未預見水量按10%計24104.41.56.54合 計1148.21633）給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)A）室外給水系統(tǒng)室外

39、給水為生活、消防合一的給水系統(tǒng)。B）室內(nèi)給水系統(tǒng)按城市供水壓力、建筑使用性質(zhì)和高度，建筑分兩區(qū)供水。三層及以下為低區(qū)，由城市供水管網(wǎng)直接供給，三層以上擬采用無負壓變頻調(diào)速給水設備供水。消防給水系統(tǒng)A）室外形成消防與生活合一的給水系統(tǒng)。項目入口處設置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設置一座室外消防栓。B）室內(nèi)消防室內(nèi)消防主要為設置一定數(shù)量的室內(nèi)消火栓及自動噴淋系統(tǒng)。（2）排水1）排水體制排水體制采用雨、污分流制。2）排水去向項目的雨水采用雨水溝收集后，排入項目內(nèi)排水管，匯集后排入犀城大道的市政排水管道。從建筑物內(nèi)排出的污水進入項目內(nèi)的污水管網(wǎng)，匯集后排入犀城大道的市政污水管道，再排入曲江污水

40、處理廠作凈化處理。3）排水量計算生活污水日排放量按項目用水量的60%計算，約為689m3/d。6.4 消防安全（1）防火等級本項目由多層和高層建筑物組成，耐火等級為一級。（2）消防給水消防給水水源由城市自來水供水，設置室內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)。小區(qū)設集中消防水泵房及消防水池。（3）消防用水量根據(jù)建筑設計防火規(guī)范GB50016-2006、高層民用建筑設計防火規(guī)范（GB50045-95）、自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，本項目一次消防用水量約為604.8m3，一小時用水量約為352.8m3。詳見下表：表3-3 消防用水量計算表序號用水系統(tǒng)用水名稱用水標準小時用水量（m3）一次消防水量用水時間消防水

41、量（m3）1消防栓給水系統(tǒng)室外消火栓消防40L/S144.02h288.0室內(nèi)消火栓消防30L/S108.02h216.02自動噴水滅火系統(tǒng)28L/S100.81h100.8352.8604.8（4）消防給水管及通道系統(tǒng)按照建筑消防的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項目周邊的室外消防設施，在小區(qū)入口處設置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設置一座室外消防栓。高層建筑室外單獨設置消防栓。室內(nèi)每層設置室內(nèi)消防給水設施，備齊相關(guān)的配件。項目區(qū)周圍的現(xiàn)有室外消火栓系統(tǒng)可為項目的消防提供方便。建筑物周圍設計成環(huán)形消防通道，還可利用建筑物臨近的城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應急條件。（5）電氣消防安全措施在按規(guī)范

42、要求必須設置火災自動報警和聯(lián)動控制裝置的建筑物，均設置相應的報警和聯(lián)動控制裝置，當發(fā)生火災時，聯(lián)動啟系統(tǒng)相關(guān)消防設施，撲救火災；在不設消防報警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當發(fā)生火災時，由建筑物消火栓按鈕直接啟動消防泵，撲救火災。在重要場所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設置應急照明。6.5 人防本項目的人防工程建設應貫徹執(zhí)行中華人民共和國人民防空法和有關(guān)人防工程規(guī)定，在建筑設計和施工中要嚴格按照人防工程規(guī)范執(zhí)行。根據(jù)規(guī)范要求，高層建筑應建設“滿堂紅”地下室，建筑面積53207.25m2，平時用于停車，戰(zhàn)時用于防空，實行平戰(zhàn)結(jié)合。6.6 綠化景觀工程主要包括入口、門面綠化設計、下沉式廣場和

43、景觀設計、以及周邊環(huán)境設計等。6.6.1主導思想 綠化景觀建設主導思想重點突出高低錯落、色彩豐富、造型簡潔、格調(diào)淡雅、層次分明、和諧有序，體現(xiàn)建筑設計風格為原則，使綠化景觀和建筑相互融合，相輔相成，打造山水園林生態(tài)商業(yè)區(qū)。 6.6.2綠化綠地充分發(fā)揮廣場綠地、道路綠地效益，營造綠色立體空間，充分體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)環(huán)保型的設計思想。植物配置疏密適當，高低錯落，形成一定的層次感；主要以常綠樹種作為“背景”，四季不同花色的花灌木進行搭配。盡量避免裸露地面，廣泛進行自然式綠化方式以及各種灌木和草本類花卉加以點綴，使項目區(qū)達到四季常綠，三季有花。道路周圍的綠地既要對主體建筑物起到延伸和襯托，又能獨立成景，使項

44、目區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。以下沉式廣場為中心，布局大型山水園林景觀，商住樓周邊輔以風格統(tǒng)一、造型別致的小品景觀，使整個項目區(qū)的環(huán)境和諧統(tǒng)一，達到“五步一景，滿眼皆綠，花開四季”。綠化景觀設計營造出“四境”：即品味高雅的文化環(huán)境、嚴謹開放的交流環(huán)境、舒適宜人的休閑環(huán)境、和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。以綠為主”，最大限度提高綠視率，體現(xiàn)自然生態(tài)。設計中主要采用以植物造景為主， “綠地中配置高大喬木，茂密的灌木，與建筑有機連為一體，營造出令人心曠神怡的居住環(huán)境。6. 6.3景觀工程注重夜景打造，通過將照明與景觀塑造有機接合，努力營造溫馨祥和、典雅優(yōu)美的城市夜景，打造茶陵縣城區(qū)夜景風景線。公共雕

45、塑及一些環(huán)境藝術(shù)設施、采用軸線設計來聯(lián)系整個項目。 “因地制宜”選用植物造景，充分反映出地方特色，做到最經(jīng)濟、最節(jié)約，也能使植物發(fā)揮出最大的生態(tài)效益，起到事半功倍的效果。 “崇尚自然”尋求人與自然的和諧。堅持“接近自然，回歸自然”法則，在有限的生活空間利用自然、師法自然，營造小品景觀，使人與建筑、山水、植物之間和諧共處。景點設計。把原有水渠改建，開鑿出蜿蜒曲折的水渠，在水渠兩旁種植垂柳，用景橋連接兩岸給人們營造出一個安靜、充滿綠意的環(huán)境。6.6.4廣場廣場設計要求：突出有現(xiàn)代氣息，突出有綠色之美，突出有茶陵特色，突出有文化元素。廣場環(huán)境設計采用多種處理手法：廣場環(huán)境應賦予廣場豐富的文化內(nèi)涵，與

46、其周圍的建筑物、街道、周圍環(huán)境，共同構(gòu)成該城市商業(yè)文化活動的中心。另外“夜生活”也是城市文化的重要內(nèi)容，也是創(chuàng)造人們交往的場所空間的一種方式，能為商城創(chuàng)造出更多的市民夜間活動的文化內(nèi)容和五彩繽紛的城市燈光夜景。注重廣場與周邊建筑、城市交通、城市形象的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。組成廣場環(huán)境的重要因素就是其周圍的建筑，結(jié)合廣場規(guī)劃性質(zhì)，運用適當?shù)奶幚硎址ǎ瑢⒅車ㄖh(huán)境融入廣場環(huán)境中；依據(jù)用地條件，本項目廣場設計采用下沉式手法，強調(diào)廣場軸線和中心，整個廣場設計構(gòu)圖簡潔大方，追求廣場的開闊環(huán)境和商業(yè)文化內(nèi)涵。6.7防雷與接地按照“建筑物防雷設計規(guī)劃”GB50057-94的要求，擬建的住宅樓按第三類防雷保護建筑設防

47、。在建筑物易受到雷擊部位裝設避雷帶作為接閃器，避雷帶的網(wǎng)格距離不應大于10m×10m或12m×8m。防雷引下線不應小于2根，其間距不應大于24m，引下線應與所有防雷裝置連為一體。低壓配電系統(tǒng)的接地方式采用TNS系統(tǒng)，一般配電設備的接地電阻不應大于4，建筑物的防雷接地電阻一般不應大于10，采用基礎接地方式，以基礎的主鋼筋等金屬體牢靠焊為一體作為接地裝置體。6.8弱電項目樓內(nèi)集中設置布線箱，對有線電視、通信、網(wǎng)絡、安全監(jiān)控等線路集中布線。電視、電話、網(wǎng)絡管線直接到戶。住宅設有有線電視系統(tǒng)，其設備和線路應滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊蟆Ｔ谥髋P室、起居室、書房應設有有線電視、電話插座。

48、弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設備和插座。6.9無障礙設計本項目總平面坡度雖然較小，但應考慮輪椅通過，并設有殘疾人車位。建筑入口應設有無障礙坡道，入口坡度滿足城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范（JGJ50-2001 J114-2001）要求。電梯采用無障礙電梯，候梯廳深度要求大于1.8m。6.10物業(yè)管理物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理服務不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售（租賃）的進度，而且有利于維護業(yè)主或投資者的利益，達到保值增值的目的。隨著物業(yè)管理方式、手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理也發(fā)生了實質(zhì)性的變化。因此，應聘用有資質(zhì)的物業(yè)公司對東錦商城進行物業(yè)管理。物業(yè)公司把“業(yè)主至尊，服務至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把業(yè)主滿意與否作為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。通過運用創(chuàng)新的業(yè)主服務理念，建立全方位業(yè)主服務系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務，不斷提高業(yè)主滿意度。6.11通風通暖空調(diào)系統(tǒng)擬采用風動力空調(diào)。公共衛(wèi)生間均設置機械排風系統(tǒng)，排風通過排風機經(jīng)風道直接排出室外。第七章 項目實施計劃與管理 7.1 項目實施計劃該項目建設期為38個月，2012年11月啟動，項目報告批復后立即著手準備工作，組織施工圖設計，招標，選定施工隊伍和材料供應廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，加快工程進度，力求高速、優(yōu)