地下封閉(回填)空間典型案例分析

1、地下封閉（回填）空間典型案例分析建管處2016年4月1日 在建筑項目的設計圖文中，地下或局部被掩埋的樓層中往往出現(xiàn)一些四周有圍護結(jié)構(gòu)，頂部有頂蓋但無法到達的空間表達，此類空間一般標注為“回填土空間”、“封閉空間”或“結(jié)構(gòu)回填空間”，在設計體系中，此類封閉(回填)空間不可到達，且不承擔使用功能。 在2005版和2013版建筑工程建筑面積計算規(guī)范（以下簡稱面積計算規(guī)范）中，未對此類地下封閉（回填）空間專門進行條文說明和規(guī)定，但因為不可到達，不具備使用功能，根據(jù)面積計算規(guī)范的計算原則，此類封閉（回填）空間是可以規(guī)避建筑面積計算的，由此會帶來相關(guān)建設配套稅費的減免、配套設施的減配以及降低消防撲救等級等

2、多方面有利因素，加上重慶系山地城市，地形本身存在高差，設計條件復雜，確有施工需要或符合工程慣例的必要，因而，建設單位易在建筑項目的地下或局部被掩埋的樓層中布置封閉（回填）空間。地下封閉（回填）空間的由來 面積計算規(guī)范雖然沒有關(guān)于地下封閉（回填）空間的專門條文說明和規(guī)定，但其他條文中可以看出，對于有頂蓋、有圍護結(jié)構(gòu)的空間，應按其結(jié)構(gòu)底板投影計算建筑面積。 同時，坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎架空層，設計加以利用并有圍護結(jié)構(gòu)的，層高在2.20m及以上的部位應計算全面積；層高不足2.20m的部位應計算1/2面積。設計加以利用、無圍護結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的1/2計算；設計不利用

3、的深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺下的空間不應計算面積。 可見，對此類空間是否計算建筑面積的關(guān)鍵是看它“是否可以利用”。地下封閉（回填）空間在規(guī)范中的定義 按照以上原則，在兼顧設計合理性和符合一般工程慣例的前提下，在建設項目方案中設計不可到達、不可利用的空間在理論上是合情合理的。但因為此部分空間從計算原則上是不計入面積計算基數(shù)的，在實際操作中，往往會成為建設單位規(guī)避建筑面積計算的手段。 規(guī)劃部門若不謹慎對待，該封閉（回填）空間將有可能成為開發(fā)商宣傳贈送的噱頭，除擾亂正常的房地產(chǎn)銷售市場秩序以外，一旦打開進行利用，將形成違法建筑，會增加后期執(zhí)法的難度，引發(fā)信訪和訴訟，存在

4、極大的法律風險。地下封閉（回填）空間的運用和管理風險 我市某行政區(qū)內(nèi)有一建設項目，該項目于2011年通過招拍掛出讓的方式取得土地使用權(quán)屬，2012年在我局辦理建設用地規(guī)劃許可證，同年辦理了方案審查意見書，2013年1月辦理了建設工程規(guī)劃許可證。 該項目由兩地塊組成，用地性質(zhì)均為住宅兼容商業(yè)，容積率均為1.5，地塊內(nèi)主要布置以3-9層為主的多層和小高層住宅、一棟商業(yè)以及分別獨立的地下一層車庫。場地內(nèi)地形最大高差約40米。案例分析 在方案審查階段，建設單位提出，因現(xiàn)狀地形高差較大，為較少挖方、節(jié)約成本，住宅塔樓地下僅布置結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)，塔樓滴水線投影到車庫的部分表達為封閉回填空間。 考慮到停車車位已按規(guī)

5、定配足，且該部分封閉空間基本位于多層塔樓投影線下，本身結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)非常密集，使用價值不高，分局判斷建設單位的訴求有一定合理性，辦理了該項目的相關(guān)手續(xù)。 案例分析 2015年，該項目實施完畢后對外銷售，小區(qū)業(yè)主向我局舉報建設單位擅自改變建設工程規(guī)劃許可證及附件、附圖內(nèi)容進行建設，存在違法修建地下室的行為。 經(jīng)分局核查，確存在部分封閉回填空間已被打開作為贈送空間交由業(yè)主使用的情況。因存在擅自違反建設工程許可證附件、附圖修建的事實，分局受理此案，對已打開的2000余方封閉回填空間作出對建設單位處以建設工程造價10%罰款的行政處罰決定，并將該部分接受處罰的封閉回填空間作為“其他”類性質(zhì)予以了規(guī)劃核實。案例

6、分析 分局將處罰的結(jié)果按程序告知舉報人，該舉報人以處罰標準適用條款不當為由，先后以信訪和訴訟的方式向市規(guī)劃局申訴其主張，同時還直接向住建部申請了行政復議。 住建部關(guān)于此案的行政復議決定是：將其他（架空層、轉(zhuǎn)換層等）建筑面積核實確認為2000余方，部分事實認定不清楚，本應依法予以撤銷，鑒于撤銷該行政行為會對社會公共利益造成重大損害，可以不予撤銷但予以確認違法。 案例分析 按照決定書意見，此案的敗訴點，既有對此類違法建筑僅處工程造價10%的罰款存在量刑過低、適用條款不當?shù)囊蛩?；也有對打開形成違法建筑的地下封閉空間，依法給予行政處罰后，沒有責令其回填反而予以竣工核實的因素。 此案給我們的啟示，除了需

7、總結(jié)對處罰條款適用性的把握以外，追溯此類情況成因，也讓我們意識到，若能在方案審查階段，對地下封閉（回填）空間的合理性進行有效的判斷，將從源頭上盡可能的遏制后期違法建筑的產(chǎn)生。 那么，何為可以認定的、具有合理性的 地下封閉（回填）空間了？案例分析 可能出現(xiàn)的封閉（回填）空間種類 近年來，在全市范圍內(nèi)，因打開地下封閉（回填）空間加以利用形成違法建筑引發(fā)信訪和訴訟的情況時有發(fā)生。為此，2012年新版技術(shù)規(guī)定和2013年新版建筑工程建筑面積計算規(guī)范出臺以后，市局通過收集大量案例并專題分析研究，以案例匯編及培訓會的方式加以了規(guī)范，從源頭上遏制不合理地下封閉（回填）空間的產(chǎn)生，引導市場秩序健康發(fā)展。 面積

8、計算規(guī)范中雖無專門的條文對地下封閉（回填）空間進行說明和規(guī)范，但按照其他條款的設計初衷，以及工程慣例等為依據(jù)可對地下封閉空間是否合理做以下綜合判斷： 一是看是否符合一般工程慣例，是否從施工技術(shù)上具備可行性； 二是看是否存在可利用的可能性； 三是看是否有擾亂市場正常秩序的趨勢； 四是看是否有實土綠化、消防撲救等其它方面的特殊要求。 應對的措施一、按照一般工程慣例，項目施工時會進行整體開挖再澆灌結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)，若再進行回填處理，除回填需要增加成本以外，還需加強圍護結(jié)構(gòu)的強度，既不經(jīng)濟也不合理，不符合一般工程慣例；二、該封閉空間底部有樓板，頂部有建筑，四周有圍護結(jié)構(gòu)，雖與相鄰房屋不開設通道，但具備一旦打開

9、后與周圍使用用空間整合利用的價值；三、對于此類臨商鋪設計的封閉空間，市場中存在打開作為贈送面積贈予商鋪業(yè)主使用的情況，嚴重的干擾了正常的房地產(chǎn)市場秩序。四、因封閉空間上存在建筑，沒有實土綠地率等其它方面的特殊要求。建議：該部門回填封閉空間既不合理，也不符合一般工程慣例，應要求在設計圖文中打開，計算建筑面積，部分臨街在16米進深范圍內(nèi)的還應計算容積率。 審查的基本原則案例一 某建設項目，底層臨道路設計有商鋪,負二層標高為188.5米與道路標高基本一致，負一層也為臨街商鋪，標高為193.3米，商鋪后排空間標為結(jié)構(gòu)回填空間。 對A5、6、7、10、11住宅樓投影范圍對應的地下回填空間。一、按照一般工

10、程慣例，項目施工時會進行整體開挖再澆灌結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)，若再進行回填處理，除回填需要增加成本以外，還需加強圍護結(jié)構(gòu)的強度，既不經(jīng)濟也不合理，不符合一般工程慣例；二、該封閉空間底部有樓板，頂部有建筑，四周雖有圍護結(jié)構(gòu)，但位于車庫范圍內(nèi)，周邊均為可使用空間，具有與周邊整合利用的價值；三、對于這種多層住宅建筑投影到車庫內(nèi)的封閉空間，市場中存在打開后作為贈送面積贈予業(yè)主使用的情況，嚴重的干擾了正常房地產(chǎn)市場秩序。四、因封閉空間上存在建筑，沒有實土綠地率等方面的要求。建議：該部門回填封閉空間既不合理，也不符合一般工程慣例，應要求在設計圖文中打開，計算建筑面積。多層及低層建筑投影到地下車庫內(nèi)的封閉空間，開發(fā)商在銷

11、售中，一般將其作為贈送面積贈予一層業(yè)主使用。應要求其打開使用并計算建筑面積。 審查的基本原則案例二某項目，地下設計有集中車庫，車庫以上為多層住宅。其中A5、6、7、10、11 住宅樓在負一層的投影范圍被車庫范圍線包含，另有A1、2、3、4、8、9、12、13住宅樓在負一層的投影范圍處于車庫范圍線以外，僅有樓梯連接。對A1、2、3、4、8、9、12、13住宅樓投影范圍對應的地下空間。一、該部分地下空間雖然位于車庫范圍以外，按照一般工程慣例，也會與車庫一起進行整體開挖。但考慮到重慶特殊的巖層結(jié)構(gòu)，若輔以特殊的施工工藝，獨立于車庫整體開挖以外單獨進行基礎施工從技術(shù)上也是具備一定的可行性。二、建設單位

12、申報的圖紙中，此部分無圍護結(jié)構(gòu)，屬實土區(qū)域；建議：該部分設計不符合一般工程慣例，但技術(shù)上具備一定的可行性，且建設單位申報為不利用實土區(qū)域，可不計算建筑面積，僅對表達為連接通道的區(qū)域計算建筑面積。 同時，應加強對該部分的后期跟蹤管理力度，要求建設單位在驗收階段提供此部分的專項竣工核實圖文備查，促使建設單位按圖施工，對產(chǎn)生的違法建設行為的建設單位應納入誠信管理機制進行管理。 審查的基本原則案例二某項目，地下設計有集中車庫，車庫以上為多層住宅。其中A5、6、7、10、11 住宅樓在負一層投影范圍的周邊基本上被車庫范圍線包含，另有A1、2、3、4、8、9、12、13住宅樓在負一層的投影范圍基本處于車庫

13、范圍線以外，僅設計有樓梯間與車庫連接。 一、按照一般工程慣例，該項目地形較平整，施工時通常會對整個場地進行開挖，一般不會再對建筑之間的只有9米寬的區(qū)域回填。但若在增加成本、輔以特殊施工工藝的情況下，對該部分區(qū)域進行回填，從技術(shù)層面仍是具備可能性的；二、建設單位申報時提出，該項目擬打造高品質(zhì)多層住宅小區(qū)，建筑密度已經(jīng)達到了45%，為滿足綠地率不小于35%的條件，需對部分開挖區(qū)域回填。建議：該部分空間設計不符合一般工程慣例，但技術(shù)上具備一定的可行性，且有實土綠化方面的特殊要求，可不計算建筑面積。 同樣的，應加強對該部分的后期跟蹤管理力度，應要求建設單位在驗收階段提供此部分的專項竣工核實圖文備查，促

14、使建設單位按圖施工，對產(chǎn)生的違法建設行為的建設單位應納入誠信管理機制進行管理。 審查的基本原則案例三某項目，用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀地形較平，用地內(nèi)行列式布置多棟多層建筑，綠地率不小于35%，車庫呈“王”字型，內(nèi)部有多處封閉回填空間，但該部分回填空間上面均為實土層，無建筑覆蓋。一、建筑塔樓、在地下層的投影范圍（黃色范圍），按照一般工程慣例該部分會與周邊區(qū)域整體開挖，但同時也具備單獨進行基礎施工的技術(shù)條件，可認定為合理設計，不計算建筑面積；二、建筑、在地下層的投影范圍（藍色范圍），按照一般工程慣例該部分會與周邊區(qū)域整體開挖，回填即不經(jīng)濟也不合理，且具有可利用價值，應計算建筑面積；三、車庫范圍內(nèi)、建筑投影以

15、外的回填空間（棕色范圍），按照一般工程慣例該部分會與周邊區(qū)域整體開挖，回填即不經(jīng)濟也不合理，且具有可利用價值，應計算建筑面積；四、車庫與商業(yè)等建筑之間的封閉回填土部分（綠色范圍）按照一般工程慣例該部分會與周邊區(qū)域整體開挖，但同時也具備回填的技術(shù)條件，兼顧有合理利用地形高差、滿足實土綠化或人防地下室掩埋等其他特殊需要的因素，可認定為合理設計；五、對認定為不合理的空間設計，應要求其打開并進行相應面積計算；對認定為技術(shù)上可行的封閉空間，應加強對該部分的后期跟蹤管理力度，要求建設單位在驗收階段提供此部分的專項竣工核實圖文備查，促使建設單位按圖施工，對產(chǎn)生的違法建設行為的建設單位應納入誠信管理機制進行管理。 總結(jié)綜上，對地下封閉（回填）空間的認定主要依靠合理性判斷，一方面需要我們繼續(xù)加強對地下封閉（回填）空間的分析研究，另一方面也需要我們具備一定的管理素養(yǎng)，掌握一些一般規(guī)律： 關(guān)于梳理建筑項目地下封閉（回填）空間審批情況的通知關(guān)于梳理建筑項目地下封閉（回填）空間審批