物業(yè)清潔的前期介入與接管驗(yàn)收

1、一、前期介入與接管驗(yàn)收一、前期介入與接管驗(yàn)收1、物業(yè)清潔前期介入的作用、物業(yè)清潔前期介入的作用1）完善物業(yè)清潔的使用功能）完善物業(yè)清潔的使用功能2） 改進(jìn)、完善物業(yè)清潔的具體設(shè)計(jì)改進(jìn)、完善物業(yè)清潔的具體設(shè)計(jì)3）配合物業(yè)管理公司更好地監(jiān)督施工質(zhì)量）配合物業(yè)管理公司更好地監(jiān)督施工質(zhì)量4）為竣工驗(yàn)收和接管和驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)）為竣工驗(yàn)收和接管和驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)5）便于日后對(duì)物業(yè)清潔的管理）便于日后對(duì)物業(yè)清潔的管理2、物業(yè)清潔前期介入的方式和內(nèi)容、物業(yè)清潔前期介入的方式和內(nèi)容1）早期介入，充當(dāng)顧問）早期介入，充當(dāng)顧問 所謂早期介入，是指物業(yè)處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，發(fā)展商聘請(qǐng)專所謂早期介入，是指物業(yè)處在規(guī)劃設(shè)計(jì)

2、階段，發(fā)展商聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理公司作為顧問，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)符業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理公司作為顧問，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)符合國(guó)家規(guī)定的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日合國(guó)家規(guī)定的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。后管理的需要。 充當(dāng)顧問的作用具體表現(xiàn)在：充當(dāng)顧問的作用具體表現(xiàn)在：審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能的改進(jìn)建議；審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能的改進(jìn)建議；提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改進(jìn)意見提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改進(jìn)意見指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目，如泵房排水池漏水的問題等。指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目，如泵房排水池漏水的問題等。2）

3、 中期介入，扮演監(jiān)理中期介入，扮演監(jiān)理 所謂中期介入，是指物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)已封頂，所謂中期介入，是指物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)清工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)清潔管理公司參與進(jìn)來，一方面熟悉線路、管道潔管理公司參與進(jìn)來，一方面熟悉線路、管道的鋪設(shè)走向，另一方面對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，的鋪設(shè)走向，另一方面對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，其作用類似監(jiān)理。其作用類似監(jiān)理。 清潔管理中期介入的主要工作就是協(xié)助物業(yè)管清潔管理中期介入的主要工作就是協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督施工質(zhì)量。理公司進(jìn)行監(jiān)督施工質(zhì)量。 3）清潔管理晚期介入，開始）清潔管理晚期介入，開始“管家管家” 所謂晚期介入

4、，是指物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工所謂晚期介入，是指物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開始竣工驗(yàn)收，移交接管驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及籌程開始竣工驗(yàn)收，移交接管驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及籌備開業(yè)時(shí)管理公司及清潔管理全面介入，開始履備開業(yè)時(shí)管理公司及清潔管理全面介入，開始履行行“管家管家”的職責(zé)。晚期介入是清潔管理由先前的職責(zé)。晚期介入是清潔管理由先前的顧問工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性的操作工作。的顧問工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性的操作工作。 按照一般的慣例，清潔管理最遲介入的時(shí)間應(yīng)為按照一般的慣例，清潔管理最遲介入的時(shí)間應(yīng)為交付前的三個(gè)月，交付前的三個(gè)月， 3、物業(yè)清潔接管驗(yàn)收、物業(yè)清潔接管驗(yàn)收 物業(yè)清潔的接管驗(yàn)收是物業(yè)公司代表全體業(yè)主，物業(yè)清潔的接管

5、驗(yàn)收是物業(yè)公司代表全體業(yè)主，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)清潔日后使根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)清潔日后使用功能的正常發(fā)揮與管理維護(hù)的角度出發(fā)，對(duì)物用功能的正常發(fā)揮與管理維護(hù)的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方與承建商已建好的公共設(shè)施的工程進(jìn)行業(yè)委托方與承建商已建好的公共設(shè)施的工程進(jìn)行核對(duì)、檢查、確認(rèn)等工作并辦理移交手續(xù)，從而核對(duì)、檢查、確認(rèn)等工作并辦理移交手續(xù)，從而接手管理的過程。接手管理的過程。 根據(jù)移交方式及移交內(nèi)容不同，可分為新建物業(yè)根據(jù)移交方式及移交內(nèi)容不同，可分為新建物業(yè)清潔管理驗(yàn)收和原有物業(yè)清潔管理的接管驗(yàn)收等。清潔管理驗(yàn)收和原有物業(yè)清潔管理的接管驗(yàn)收等。新建物業(yè)管理的接管驗(yàn)收新建物業(yè)

6、管理的接管驗(yàn)收 新建物業(yè)的特點(diǎn)新建物業(yè)的特點(diǎn) 新建物業(yè)容易受建筑廢料的影響新建物業(yè)容易受建筑廢料的影響 受其他工程及水電等因素的影響較大受其他工程及水電等因素的影響較大 新建物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備未經(jīng)使用考驗(yàn)新建物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備未經(jīng)使用考驗(yàn) 新建物業(yè)易于清潔管理新建物業(yè)易于清潔管理新建物業(yè)清潔管理驗(yàn)收的方式方法新建物業(yè)清潔管理驗(yàn)收的方式方法1 1）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別 驗(yàn)收的目的不同驗(yàn)收的目的不同竣工驗(yàn)收是檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求；接竣工驗(yàn)收是檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求；接管驗(yàn)收是對(duì)全體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再檢驗(yàn)。管驗(yàn)收是對(duì)全體結(jié)構(gòu)安全

7、與滿足使用功能的再檢驗(yàn)。 驗(yàn)收條件不同驗(yàn)收條件不同竣工驗(yàn)收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備均已安裝調(diào)試到位竣工驗(yàn)收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備均已安裝調(diào)試到位等；接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完等；接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用，房屋編號(hào)已經(jīng)認(rèn)可等。全能正常使用，房屋編號(hào)已經(jīng)認(rèn)可等。 移交對(duì)象不同移交對(duì)象不同竣工驗(yàn)收是由施工單位移交給開發(fā)建設(shè)單位；接管驗(yàn)收是由開竣工驗(yàn)收是由施工單位移交給開發(fā)建設(shè)單位；接管驗(yàn)收是由開發(fā)單位移交給物業(yè)管理單位。發(fā)單位移交給物業(yè)管理單位。 2 2）物業(yè)公司自檢（內(nèi)容如下）物業(yè)公司自檢（內(nèi)容如下 ）清點(diǎn)公共設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)

8、公共設(shè)施設(shè)備小區(qū)道路小區(qū)道路管道及排水系統(tǒng)管道及排水系統(tǒng)街心花園及噴水池街心花園及噴水池園林建筑及小品園林建筑及小品 3）聽取建設(shè)單位介紹）聽取建設(shè)單位介紹 在接管驗(yàn)收前，一般建設(shè)單位要向接管單位介在接管驗(yàn)收前，一般建設(shè)單位要向接管單位介紹工程情況，包括整個(gè)工程的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)情紹工程情況，包括整個(gè)工程的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)情況以及室外工程、室內(nèi)工程、沙井、檢查井和況以及室外工程、室內(nèi)工程、沙井、檢查井和化糞池工程，明暗溝、排污管道工程，道路工化糞池工程，明暗溝、排污管道工程，道路工程、給排水工程、電氣設(shè)備工程等。在聽情況程、給排水工程、電氣設(shè)備工程等。在聽情況介紹的過程中，要及時(shí)提出有疑問的地方，讓介

9、紹的過程中，要及時(shí)提出有疑問的地方，讓建設(shè)單位解釋清楚。建設(shè)單位解釋清楚。 驗(yàn)收操作步驟驗(yàn)收操作步驟 物業(yè)公司發(fā)出驗(yàn)收通知書后，物業(yè)公司及建設(shè)單位各自組織物業(yè)公司發(fā)出驗(yàn)收通知書后，物業(yè)公司及建設(shè)單位各自組織好專業(yè)人員，并按約定時(shí)間到指定地點(diǎn)集中，在好專業(yè)人員，并按約定時(shí)間到指定地點(diǎn)集中，在“驗(yàn)收人員驗(yàn)收人員簽到簿簽到簿”上簽到。上簽到。由建設(shè)單位主要負(fù)責(zé)人介紹整個(gè)工程的建設(shè)概況。由建設(shè)單位主要負(fù)責(zé)人介紹整個(gè)工程的建設(shè)概況。 建設(shè)單位各分項(xiàng)工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹自己負(fù)責(zé)項(xiàng)目的情況。建設(shè)單位各分項(xiàng)工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹自己負(fù)責(zé)項(xiàng)目的情況。 建設(shè)單位及物業(yè)公司各專業(yè)負(fù)責(zé)人分別分組對(duì)本專業(yè)工程進(jìn)建設(shè)單位及物業(yè)

10、公司各專業(yè)負(fù)責(zé)人分別分組對(duì)本專業(yè)工程進(jìn)行驗(yàn)收。行驗(yàn)收。 驗(yàn)收結(jié)束后，物業(yè)公司根據(jù)自檢及驗(yàn)收情況將發(fā)現(xiàn)的問題歸驗(yàn)收結(jié)束后，物業(yè)公司根據(jù)自檢及驗(yàn)收情況將發(fā)現(xiàn)的問題歸類列出，在類列出，在1212個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)給建設(shè)單位，要求在規(guī)定時(shí)個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)給建設(shè)單位，要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，或約定補(bǔ)償辦法。間內(nèi)進(jìn)行整改，或約定補(bǔ)償辦法。 物業(yè)公司對(duì)整改部分進(jìn)行再驗(yàn)收。物業(yè)公司對(duì)整改部分進(jìn)行再驗(yàn)收。 驗(yàn)收合格的工程單位給物業(yè)公司相關(guān)人員進(jìn)行關(guān)鍵技術(shù)培訓(xùn)。驗(yàn)收合格的工程單位給物業(yè)公司相關(guān)人員進(jìn)行關(guān)鍵技術(shù)培訓(xùn)。 4）正式驗(yàn)收）正式驗(yàn)收 驗(yàn)收內(nèi)容驗(yàn)收內(nèi)容工程質(zhì)量驗(yàn)收工程質(zhì)量驗(yàn)收資料的驗(yàn)收資料的驗(yàn)收 產(chǎn)權(quán)資料產(chǎn)權(quán)資料

11、 技術(shù)資料技術(shù)資料 接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng) (1)(1)接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收為合格工程，但接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收為合格工程，但并不意味著接管驗(yàn)收時(shí)就沒有問題。并不意味著接管驗(yàn)收時(shí)就沒有問題。 (2)(2)現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個(gè)物業(yè)現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個(gè)物業(yè)( (土建和設(shè)備及土建和設(shè)備及附屬設(shè)備附屬設(shè)備) )同時(shí)移交的。同時(shí)移交的。 (3)(3)接管驗(yàn)收一定要寫明接管日期，接管驗(yàn)收一定要寫明接管日期， “驗(yàn)收接管備忘錄驗(yàn)收接管備忘錄”的撰寫的撰寫 “驗(yàn)收接管備忘錄驗(yàn)收接管備忘錄”是在驗(yàn)收結(jié)束后，物業(yè)公司將存在的問是在驗(yàn)收結(jié)束后，物業(yè)公司將存在的問題及驗(yàn)收情況匯總編

12、號(hào)而成，經(jīng)建設(shè)單位或委托單位及物業(yè)題及驗(yàn)收情況匯總編號(hào)而成，經(jīng)建設(shè)單位或委托單位及物業(yè)公司簽字認(rèn)可，反映所驗(yàn)收的基本情況及存在問題的一份備公司簽字認(rèn)可，反映所驗(yàn)收的基本情況及存在問題的一份備忘錄，它應(yīng)與圖紙等資料一起作為檔案長(zhǎng)期保存。忘錄，它應(yīng)與圖紙等資料一起作為檔案長(zhǎng)期保存。工程名稱；工程名稱； 設(shè)計(jì)單位、施工承建單位、委托單位、物業(yè)公司名稱；設(shè)計(jì)單位、施工承建單位、委托單位、物業(yè)公司名稱； 參加驗(yàn)收人員；參加驗(yàn)收人員； 驗(yàn)收時(shí)間；驗(yàn)收時(shí)間； 所驗(yàn)收項(xiàng)目的基本情況，包括面積所驗(yàn)收項(xiàng)目的基本情況，包括面積( (公共面積、綠地面積、道公共面積、綠地面積、道路面積等路面積等) )、室內(nèi)室外公共設(shè)備

13、設(shè)施、樓梯、管道、洗手間等；、室內(nèi)室外公共設(shè)備設(shè)施、樓梯、管道、洗手間等； 設(shè)備清單及運(yùn)作情況；設(shè)備清單及運(yùn)作情況； 存在的問題及解決方法；存在的問題及解決方法； 雙方負(fù)責(zé)人簽字。雙方負(fù)責(zé)人簽字。 5）新建物業(yè)清潔接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法）新建物業(yè)清潔接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法 主要是對(duì)公共小區(qū)和大廈的公共場(chǎng)所、娛樂活動(dòng)設(shè)施及房主要是對(duì)公共小區(qū)和大廈的公共場(chǎng)所、娛樂活動(dòng)設(shè)施及房?jī)?nèi)的水電配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。內(nèi)的水電配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。 （一）參照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收（一）參照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收 全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、全國(guó)物業(yè)管理示全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)范大廈標(biāo)準(zhǔn)、城市環(huán)境清

14、潔工程施工及驗(yàn)收規(guī)范城市環(huán)境清潔工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的的標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)性質(zhì)、檔次要求等標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)性質(zhì)、檔次要求等 （二）新建物業(yè)清潔管理驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)（二）新建物業(yè)清潔管理驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) （72-7772-77） 公共設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 原有物業(yè)清潔的接管驗(yàn)收原有物業(yè)清潔的接管驗(yàn)收 1 1）原有物業(yè)清潔設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)）原有物業(yè)清潔設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn) 業(yè)主已經(jīng)入住，周圍人員相對(duì)固定，受建筑工程影響較小業(yè)主已經(jīng)入住，周圍人員相對(duì)固定，受建筑工程影響較小 建筑設(shè)施設(shè)備基本定型建筑設(shè)施設(shè)備基本定型 門窗、扶手、樓梯、供水系統(tǒng)因環(huán)境或人為原因，需要維門窗、扶手、樓梯、供水系統(tǒng)因環(huán)境或人為原因，需要維修；修； 清潔面積與設(shè)計(jì)資料已有出入；清潔面積與設(shè)計(jì)資料已有出入； 水、電供應(yīng)等配套