某市某小鎮(zhèn)建設項目可研報告

1、第一章 基本概況1.1項目名稱*陽光海岸小鎮(zhèn)建設項目1.2項目承辦單位及其概況1、單位名稱：*陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、住 所：*市海濱西路25號3、法人代表：曹嚴偉4、注冊資本：壹億元5、公司類型：有限責任公司6、經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營7、承辦單位概況：*陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于*市海濱西路25號，公司于2009年3月注冊成立，*世嘉旅游置業(yè)有限公司出資8200萬元（其中貨幣出資1200萬元、土地作價入股7000萬元）曹嚴偉貨幣出資1800萬元。1.3可行性研究報告編制單位1.4可行性研究報告編制依據(jù)1、*陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關于委托山東宗匯工程咨詢有限公司編制本項目可行性

2、研究報告的委托書；2、國家、省、市有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求；3、國家現(xiàn)行有關技術設計規(guī)范和標準；4、國家發(fā)改委關于項目可行性研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；5、城市居民住宅規(guī)劃設計規(guī)范；6、投資項目可行性研究指南（中國電力出版社）7、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實務全書（中國建材工業(yè)出版社）；8、 建設單位提供的基礎數(shù)據(jù)資料；9、 山東省建筑工程綜合定額；10、山東省安裝工程綜合定額。1.5可行性研究的范圍本可行性研究報告的研究范圍主要包括：1、項目提出的背景和建設必要性2、市場分析與建設規(guī)模 3、建設地點及場址選擇4、總體規(guī)劃方案5、設計方案6、項目節(jié)能方案分析7、環(huán)境保護8、組織機構與物

3、業(yè)管理9、工程及銷售進度安排10、投資估算和資金籌措11、經(jīng)濟評價1.6可行性研究工作概況山東宗匯工程咨詢有限公司在接受委托后，即組成項目組，到建設現(xiàn)場進行了詳細考察，并與*市有關部門、項目承辦單位的領導及技術人員進行了座談，就建設用地、建設規(guī)模、設計方案及有關配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報告的一些關鍵問題達成一致，項目組又查閱了大量資料，在此基礎上，編制了本項目可行性研究報告。1.7可行性研究項目概述1.基本概況近年來，隨著*市國民經(jīng)濟的快速發(fā)展以及當?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣?，對住宅的要求已不在局限于滿足住宿的要求，追求高品質(zhì)成為新的需求標準，居民對普通商品住房的需求在逐

4、年增加。項目承辦單位*陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為滿足市場需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定進行*陽光海岸小鎮(zhèn)建設。2.建設規(guī)模項目結合市場需求情況、建設用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結構及綠化條件，同時考慮到資金籌措的可能，確定建設規(guī)模為總建筑面積99887平方米，其中，住宅樓建筑面積82736平方米；車庫建筑面積16908平方米，附屬建筑面積243平方米。本項目規(guī)劃總戶數(shù)940戶，居住人口3290人，車庫900個。本項目住宅樓為多層建筑。3.建設地址項目建設地位于*市城西，西臨*閣西苑風景旅游區(qū)。該項目工程規(guī)劃總用地99887平方米。建設區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設施齊全，非常適合

5、住宅小區(qū)的建設，地理位置優(yōu)越。4.建設特征與結構本項目住宅樓為多層建筑，結合*市地質(zhì)情況確定本項目均采用現(xiàn)澆混凝土框架結構體系，基礎采用樁基礎形式。5.環(huán)境保護本項目選址在*市城西，西臨*閣西苑風景旅游區(qū)，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設。本項目主要污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。本項目承辦單位在施工期及運營期采取相應的治理措施后，可滿足相應的國家排放標準和質(zhì)量標準，本項目建設從環(huán)境保護的角度考慮是可行的。6.投資估算經(jīng)測算，本項目總投資估算為31000.00萬元。7.工程進度本項目計劃

6、建設期為2年，從2009年2月初開始至2011年1月底建成。8.資金籌措方案本項目總投資31000.00萬元。項目資金來源渠道為：（1）自有資金籌集11000.00萬元，占總投資的35.48%；（2）申請銀行貸款資金13800.00萬元，占總投資的44.52%。（3）商品住房預售款項籌集6200.00萬元，占總投資的20.00%9.借款及還本付息項目在建設期第一年借款13800.00萬元，借款利率為年利率5.40%，開發(fā)經(jīng)營期第1年末一次性還清。10盈利能力分析本項目銷售收入50757.60萬元。經(jīng)測算，本項目建設完成后，可實現(xiàn)利潤總額15443.20萬元，稅后利潤11582.40元。投資利潤

7、率為49.82%，投資利稅率為63.73%。全部投資財務內(nèi)部收益率稅前為23.1%，稅后為18.3%；投資回收期稅前3.42年，稅后3.61年。11.主要經(jīng)濟技術指標見下頁表1.8可行性研究結論本項目建成后，可對*市廣大居民提供優(yōu)質(zhì)商品住房，同時對推進*市房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要作用。項目的建設將為*市社會各界人士及外來人員提供優(yōu)質(zhì)商品住房，滿足廣大市民及外來人員的住房需求。對于促進*市經(jīng)濟發(fā)展，加快*市城市化進程，改善*市市容市貌，提高人民居住水平等都將發(fā)揮重要的推動作用，具有明顯的社會效益，同時也具有良好的市場前景和較好的經(jīng)濟效益。綜上所述，本項目的建設是必要的、可行的。表1-1 主要經(jīng)濟

8、技術指標表類別編號項目單位數(shù)量備注建設指標1總用地面積m2998872總建筑面積m2998873住宅建筑面積m282736多層建筑車庫建筑面積16908附屬建筑面積2434規(guī)劃總戶數(shù)戶9405規(guī)劃總人口人32906規(guī)劃車庫數(shù)個9007綠地率%388容積率1.09建筑密度%18.55經(jīng)濟指標10開發(fā)建設投資萬元31000.0011資金籌措萬元31000.00其中自有資金萬元11000.0035.48 %預售款萬元6200.0020.00%銀行貸款萬元13800.0044.52%12投資利潤率%49.8213投資利稅率%63.7314投資回收期年3.61稅后15財務內(nèi)部收益率%18.3稅后16財務

9、凈現(xiàn)值萬元3139.42稅后第二章 項目提出的背景及建設必要性2.1項目提出的背景居住房地產(chǎn)，是所有房地產(chǎn)中占比重最大的一類。根據(jù)市場需求，采取有效措施加快商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例，是目前我國房地產(chǎn)發(fā)展政策的主要內(nèi)容之一?！靶】挡恍】担P鍵看住房”，居民的住房條件和居住質(zhì)量，是衡量一個國家或地方人民生活水平的重要指標。黨的十六大確立了我國全面建設小康社會的奮斗目標，為住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。居住房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化建設具有十分重要的意義。1、住房消費趨向于提高住房質(zhì)量。目前我國政府的各項住房建設、規(guī)劃、管理的改革仍將全國的住宅發(fā)

10、展限定于解決城鎮(zhèn)居民住房的增量和擴大住房面積的階段。雖然政府計劃在2010年使人均使用面積提高到18平方米（居住面積約12.5平方米），但隨著人民生活水平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場中購買力的需求卻已進入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段。2、住房消費需求存在較大的增長空間。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有13.6平方米，與國外發(fā)達國家人均居住面積2030平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從消費意向看，在準備買房的居民中，34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用

11、途。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉變。3、城鎮(zhèn)住房需求量持續(xù)增加。近十多年來，我國城市化的水平持續(xù)提高，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在800萬1000萬人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照研究預測，到2020年，我國城市化水平將達到52%左右。今后二十年，加快城鎮(zhèn)化進程是全面建設小康社會的一項重要任務，城市化水平依然持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。這主要反映兩個方面：一是城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求。二是，在城鎮(zhèn)化的進程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。4、我國房地產(chǎn)業(yè)要從國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，重點發(fā)展

12、面向廣大群眾的普通商品住房。國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見中指出要進一步鼓勵普通商品住房消費，重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。（1）要從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學建設、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。（2）房地產(chǎn)業(yè)應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。綜上所述，住宅建設的發(fā)展與現(xiàn)階段我國經(jīng)濟的發(fā)展相適應，是人民生活水平提高的需要，對推動我國城市化發(fā)展進程和改善城鎮(zhèn)居民生活條件有著積極的影響作用

13、。我國的住房建設所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長，更要注重提高住房水平，積極實行住房建設由粗放型向集約型的轉變。本項目建設主要進行普通商品住房建設，符合國家房地產(chǎn)發(fā)展的總體要求。2.2項目建設的必要性1、本項目建設符合國家經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的要求。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第四篇 加快發(fā)展服務業(yè)第十七章 豐富消費性服務業(yè)第二節(jié) 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 調(diào)整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。

14、2、本項目建設符合*市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中完善人居功能要求。*市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第四部分第二大條堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進一體化發(fā)展中第二項提升城市承載功能中指出：完善人居功能。以建設最適宜人類居住城市為目標，全力打造“人居*”品牌，全面啟動高檔住宅區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房“四大人居板塊”，逐步形成普通商品房、高檔商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等不同層次的住房供應體系，不斷提高城市吸引力，加快膨脹城區(qū)人口。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)小康社會居住目標，人均住房面積達到30平方米。3、本項目建設重在建設高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購買力的需求。隨著人民生活水

15、平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場中購買力的需求已進入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段?，F(xiàn)階段社會經(jīng)濟的發(fā)展和人類文明程度的提高，人們更多地關注“人”本身生存條件的改善和合理性，改善居住條件，也隨之成為人們關注的生存大事之一。本項目主要是住宅樓的建設，項目實施后，可以更好的改善一部分居民住房條件，促進當?shù)氐陌l(fā)展，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合經(jīng)濟發(fā)展的要求。4、有利于帶動相關產(chǎn)業(yè)乃至地方經(jīng)濟共同發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中具有基礎性、資源性、先導性產(chǎn)業(yè)的地位。實踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了帶動建筑、建材、裝修、家具、家電、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展外，由于產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)效應作用，它還能極大地推動運輸、商業(yè)

16、服務、郵電通訊和金融等行業(yè)的發(fā)展，對冶金、化工、輕工和機械等產(chǎn)業(yè)也有極大的推動，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟、增加財政收入等方面所起的作用是其它產(chǎn)業(yè)所無法替代的。本項目建設將極大地促進當?shù)睾拖嚓P產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。 本項目建設在為*市當?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)住房的同時，也推動了當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大，能夠有效帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此該項目建設對促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展起到一定作用。第三章 市場分析與建設規(guī)模3.1房地產(chǎn)市場發(fā)展分析1、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體態(tài)勢。我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復雜，幾年宏觀調(diào)控未達預期，國家有進一步加強宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達了繼續(xù)加強土地和

17、投資控制的意向，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進一步加強。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機性需求等方面。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展在住房供給、供應結構及房地產(chǎn)土地供給方面將呈現(xiàn)以下幾點態(tài)勢：（1）住房供給方面在住房供給方面，基于2007年住宅用地供給的較大增長和國家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快，2008年住房供給量將保持增加態(tài)勢。（2）供應結構方面在供應結構方面，基于2007年經(jīng)濟適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供

18、給將有較大幅度提高，住房供應結構將進一步改善。（3）土地供給方面土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。2008年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時隨著國家加強對閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級市場進入實質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。在用地結構方面，隨著國家相關政策的落實，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴格限制。 2、我國房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售現(xiàn)狀（1）我國房地產(chǎn)開發(fā)完成情況我國2008年1-10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23917.71億元，同比增長24.6%，增幅比

19、1-9月回落1.9個百分點。其中，商品住宅完成投資17482.35億元，同比增長27.4%，比1-9月回落1.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.1%。其中，山東省2008年1-10月，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資共計1541.84億元，同比增長了29.5%，商品住宅完成投資1223.92萬元，同比增長了32.1%。2008年1-10月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積24.8億平方米，同比增長18.7%；房屋新開工面積7.9億平方米，增長7.3%；房屋竣工面積3.1億平方米，增長9.1%。其中，住宅竣工面積2.5億平方米，增長7.6%；同時，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.0億平方米，同比下

20、降5.6%；完成土地開發(fā)面積1.9億平方米，同比下降 2.5%。 （2）商品房銷售和空置情況   2008年 1-10月，我國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%。其中，商品住宅銷售面積下降17.0%；商品房銷售額17590億元，同比下降17.4%。其中，商品住宅銷售額下降18.2%。山東省商品房銷售面積3737.41萬平方米，同比增長了11.7%，商品房銷售額達到1124.26億元，同比增長了16.0%。     截至10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%，增幅比1-9月提高2.9個百

21、分點。其中，空置商品住宅6835萬平方米，同比增長18%，增幅比1-9月提高3.9個百分點。 表一 2008年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況地 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）商品住宅投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投額比去年同期增長（%）商品住宅投資額比去年同期增長（%）全國總計23917.7117482.3524.627.4北 京1315.29682.02-7.3-4.5天 津487.66329.3228.333.3河 北813.15653.6642.640.0遼 寧1636.641265.9842.443.4上 海1123.07701.443.61.3江 蘇2418.421847.8225.027.

22、9浙 江1538.701098.3116.914.8福 建896.02625.645.211.1山 東1541.841223.9229.532.1表二 2008年1-10月份房屋銷售面積及銷售額情況地 區(qū) 銷售面積 比去年同期銷售額 比去年同期（萬平方米） 增長（%）（億元） 增長（%）全國總計44722.96-16.517590.03-17.4北 京830.83-49.61049.60-43.5天 津826.57-22.0495.30-14.8河 北1520.452.5448.7114.7遼 寧2722.092.81020.4810.0上 海1813.12-40.41514.32-38.6江

23、 蘇4000.49-26.01672.12-23.1浙 江2220.83-35.31437.52-26.8福 建1238.34-30.0566.00-31.8山 東3737.4111.71124.2616.0由以上分析知，山東省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、商品住宅完成投資及商品房銷售面積、銷售額呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。因此，本項目建設具有良好的市場發(fā)展空間。3、城鎮(zhèn)住宅市場展現(xiàn)出強大發(fā)展?jié)摿ΑｋS著我國經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建設特別是城鎮(zhèn)住宅建設仍有巨大的潛力，城鎮(zhèn)住宅總量需求將長期保持在較高水平，并成為貫穿我國全面建設小康社會始終的重要的推動力量。按照2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建

24、筑面積達到32平方米估算，2003年2020年間，我國城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積應當達到140億平方米左右。住宅總量需求來源于三個方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善的需求；城鎮(zhèn)化進程加快城市人口增加的住房需求；現(xiàn)有110多億平方米舊住宅更新改造的需求。因此，我國城鎮(zhèn)住宅市場具有強大的發(fā)展?jié)摿?。通過以上分析，可以看到今后較長時期我國房地產(chǎn)和商品住宅發(fā)展的良好發(fā)展前景。3.2*市房地產(chǎn)市場山東作為全國的一個大省，還正處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期階段，市場發(fā)展蘊含巨大開發(fā)價值。而*作為山東僅有的幾個沿海城市之一，其房地產(chǎn)市場尤其是旅游地產(chǎn)的市場更是前景廣闊。一個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展往往是基于城市的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展

25、與經(jīng)濟發(fā)展密切相關，近年來，*市經(jīng)濟穩(wěn)步增長、人民生活水平及城市化進程不斷提高為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。為了滿足市場的實際購房需求，解決目前的供需矛盾，穩(wěn)定住房價格，*市按照“合理布局、整體開發(fā)”的原則，通過市場化運作的手段，降低房地產(chǎn)門檻，積極引進國內(nèi)外有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)建設高檔住宅小區(qū)、普通商品房、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房等項目。重點開發(fā)了一批有代表性的住宅小區(qū)。*市房地產(chǎn)開發(fā)不僅實現(xiàn)了為市民提供舒適的居住和生活環(huán)境，開發(fā)商贏得合理的利潤回報，政府贏得城市投資環(huán)境的改善的“三贏”效果，還增加了政府收益，滿足了大量農(nóng)村和外來人口向城市集聚，拉動三產(chǎn)、度假旅游等消費

26、，促進了全市經(jīng)濟快速發(fā)展。綜上所述，*市房地產(chǎn)業(yè)在*市穩(wěn)步增長的的經(jīng)濟條件、人民生活水平及城市化進程的不斷提高的大背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。3.3建設項目競爭優(yōu)勢（1）政策環(huán)境優(yōu)勢*市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中指出：完善人居功能。以建設最適宜人類居住城市為目標，全力打造“人居*”品牌，全面啟動高檔住宅區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房“四大人居板塊”，逐步形成普通商品房、高檔商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等不同層次的住房供應體系，不斷提高城市吸引力，加快膨脹城區(qū)人口。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)小康社會居住目標，人均住房面積達到30平方米。*市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中提出要

27、完善人居功能，鼓勵普通商品房發(fā)展，本項目建設符合*市相關政策要求。（2）自然環(huán)境與地理區(qū)位優(yōu)勢本項目所在地*市，坐落于美麗的渤海、黃海交匯處，素有人間仙境之美譽，該地區(qū)四季分明，氣候宜人，風景秀麗，*閣旅游景區(qū)聞名全球。本項目位于*市東關路東、富民路南，屬*市非常有發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶之一，空氣質(zhì)量優(yōu)良，商業(yè)、交通便利，各項基礎設施配套完善，升值潛力巨大。項目建成后，不僅為當?shù)鼐用裉峁┦孢m的居住環(huán)境，而且促進當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項目借助于得天獨厚的自然環(huán)境與區(qū)位優(yōu)勢，適應目前*市房地產(chǎn)市場需求，具有廣闊的市場前景。（3）產(chǎn)品優(yōu)勢本項目所開發(fā)的產(chǎn)品，自始至終站在“以人為本”“健康、環(huán)?！钡某霭l(fā)點

28、上，從總體規(guī)劃到空間布置處處體現(xiàn)著適用性、安全性、舒適性和健康性，從設計到施工遵循健康住宅建設技術要點（2004年版）的要求。從規(guī)劃布局來看，能夠滿足居民的生活需求。本項目小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理先進、綜合配套設施完善，整個小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、休息健身、社區(qū)廣場各種公建設施應有盡有，符合居民休憩健身等需求。（4）營銷優(yōu)勢本項目建設秉承“以人為本”的設計理念，力求環(huán)境優(yōu)美、方便、舒適，實行一級物業(yè)管理，結構強調(diào)院落，強化人車分流，滿足多方面的需求。區(qū)內(nèi)住宅設計新穎，追求人與自然的和諧統(tǒng)一，創(chuàng)造富有個性的理想人居。該項目建設主題明確，開發(fā)定位合理，有大量的目標客戶群作保障。本項目生態(tài)、舒適、方便的居住條件、完備的

29、生活及市政配套，高標準的物業(yè)管理成為購房者的首選因素，這些都為項目的正常市場運作提供了有利條件。3.4建設規(guī)模項目結合市場需求情況、建設用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結構及綠化條件，同時考慮到資金籌措的可能，確定建設規(guī)模為總建筑面積99887平方米，其中，住宅建筑面積82736平方米，車庫建筑面積16908平方米；附屬建筑面積243平方米。規(guī)劃總戶數(shù)940戶，居住人口3290人，車庫900個。第四章 建設地點及場址選擇4.1建設地點1、建設地點本項目建設位于*市城西，西臨*閣西苑風景旅游區(qū)，規(guī)劃總用地99887平方米。建設區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設施齊全，非常適合生活小區(qū)的

30、建設，地理位置優(yōu)越。2、擬建場地分析（1）區(qū)位適宜，屬*市房地產(chǎn)升值潛力較大的區(qū)域之一；（2）緊鄰道路，工程機械和材料出入口設置限制不大，施工便利；（3）水、電、暖供應均有保障；（4）交通方便。擬建項目周邊的交通條件良好，有公交車及城市環(huán)城車通往該處。4.2場址選擇 1、建設地點社會經(jīng)濟現(xiàn)狀*，位于山東半島最北端，渤海、黃海在此浩蕩交匯，與遼東半島、日韓隔海相望。*是我國著名的海濱旅游城市，是我國綜合實力百強縣市和“全國科技實力百強縣”。域內(nèi)歷史悠久、物產(chǎn)豐富，現(xiàn)轄5個街道辦事處7個建制鎮(zhèn)1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)581個行政村，總面積1128.6平方公里，2007年末全市總人口44.49萬人。*市內(nèi)交通

31、發(fā)達，通訊便利。基礎設施完善，公路遍及城鄉(xiāng)。*港為一類對外開放口岸，并開通了*至旅順的客貨滾裝航線，*新港萬噸級深水碼頭投入運營；與全國各地和世界180多個國家和地區(qū)開通了傳真和直撥互聯(lián)網(wǎng)等通訊業(yè)務，緊臨的煙臺港已同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航。已形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡。*市發(fā)展旅游有著優(yōu)越的地理位置和環(huán)境。*市經(jīng)濟勢力亦非常雄厚，形成了以黃金、機械、電子、建材、化工、輕紡為主導的工業(yè)生產(chǎn)體系，其中，旅游、黃金、酒類、飲料、木材、醫(yī)藥化工已發(fā)展成為五大類主導產(chǎn)業(yè)，與美、英、法、德、日、韓等世界上20多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟合作和貿(mào)易往來。由于立足區(qū)位優(yōu)勢、園區(qū)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和人

32、文優(yōu)勢，國民經(jīng)濟和社會事業(yè)取得快速發(fā)展和全面進步，人民物質(zhì)生活水平和精神文明素質(zhì)都有了大幅提高。*市先后榮獲中國優(yōu)秀旅游城市、全國綜合實力百強縣、全國科技實力百強縣、全國文化先進市、全國體育先進市、山東雙擁模范市、山東省信訪工作先進市等榮譽稱號，連續(xù)多年保持全省社會治安綜合治理模范市榮譽。2007年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值242億元，同比增長16.2%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值18.92億元，增長2.9%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值153.78億元，增長15.4%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值70.24億元，增長22.5%。三次產(chǎn)業(yè)比重為7.8：63.3：28.9 。大力發(fā)展特色經(jīng)濟，培育形成了以旅游業(yè)、臨港工業(yè)、葡萄及

33、葡萄酒業(yè)、汽車及零部件加工四大產(chǎn)業(yè)為主導的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系。2、建設條件（1）工程地質(zhì)條件地形、地貌及地下水場區(qū)總的地形為南高北低，最大相對高差為6.9米。區(qū)域地貌為丘陵坡地與山前沖積平地。場區(qū)內(nèi)未見穩(wěn)定的含水層位，但在巖石的風化裂隙中會有少量的風化裂隙潛水，水量不豐，其來源主要為大氣降水的滲透補給。場地地層結構及工程地質(zhì)特征據(jù)鉆探資料表明，場區(qū)內(nèi)的地層結構主要由雜填土層（q4ml）、粉質(zhì)粘土層（q4al+pl）、含礫粉質(zhì)粘土層(q4al+pl) 、礫砂層（q4pl+al）、卵石層（q4pl+al）及風化砂巖層（kw）構成，現(xiàn)從上而下，由新至老依次分述如下：1層雜填土層（q4ml）場地內(nèi)均有分布，

34、層厚0.31.3米不等，物質(zhì)成分以粉質(zhì)粘土為主，少量的植物根莖及玄武巖碎塊、砂巖碎塊，結構疏松，無層理，切面粗糙，易碎。2層粉質(zhì)粘土層（q4al+pl）場地內(nèi)均有分布，伏于雜填土層之下，頂面埋深一般在0.51.3米之間，層頂標高7.8314.50米，層厚1.6-6.1米，其分布趨勢由東向西逐漸變厚。土黃色，可塑狀態(tài)，高壓縮性，濕，切面較粗糙，無搖振反應，見較多的植物根莖及少量的長石、石英顆粒，局部見玄武巖礫及粉土透鏡體。3層含礫粉質(zhì)粘土層(q4al+pl)場地均有分布，伏于粉質(zhì)粘土層之下，頂面埋深2.46.7米，層頂標高在3.5712.9米，層厚0.3-6.9米，北薄南厚，棕紅-黃褐色，可塑狀

35、態(tài)，中等壓縮性，切面較光滑，無搖振反應，粘性強，混較多的長石、石英顆粒，云母片細小。4層礫砂層（q4pl+al）分布于場地的中北部，南部缺失，伏于含礫粉質(zhì)粘土層之下，頂面埋深6.3-10.50米，層頂標高0.8-3.48米。層厚1.4-6.9米，在場地的北端最厚?；野?灰黃色，飽和，稍密-中密，物質(zhì)成分以長石、石英顆粒為主，混少量的玄武巖礫，泥質(zhì)少量。5層卵石層（q4pl+al）青灰色，頂面埋深13.2米，層頂標高-4.77米，層厚0.3米，物質(zhì)成分以玄武巖塊為主，次棱角狀，礫徑一般在3-5cm，泥質(zhì)少量。6-1層全風化礫巖層伏于卵石層及礫砂層之下，頂面埋深0.7-2.8米，層厚2.5米。紫紅

36、色，巖芯風化呈砂土狀、碎塊狀，其成分以石英砂、泥質(zhì)為主。巖石堅硬等級為軟巖，巖體完整程度為破碎，巖體基本質(zhì)量等級為v級。6-2層強風化礫巖層場地內(nèi)均有分布，是構成場地的基地巖石，頂面埋深0.3-13.5米，鉆孔最大揭露深度為4.1米，該層由南向北埋深逐漸增大。紫紅色，巖芯呈碎塊狀、塊狀，礦物成分以石英砂為主，泥質(zhì)膠結。巖石堅硬等級為軟巖，巖體完整程度為較破碎，巖體基本質(zhì)量等級為v級。地基土承載力特征值按照建筑地基基礎設計規(guī)范（gb50007-2002），結合當?shù)亟ㄖ?jīng)驗，綜合確定各層地基土承載力特征值fak(kpa)如下表：層號巖土名稱承載力特征值fak(kpa)1雜填土層（q4ml）)2粉質(zhì)

37、粘土層（q4al+pl）1503含礫粉質(zhì)粘土層(q4al+pl)1804礫砂層（q4pl+al）2005卵石層（q4pl+al）2006-1全風化砂巖層2506-2強風化砂巖層300場地的地震效應評價擬建場地抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值為0.15g，設計地震分組為第一組，該場地土類別為中軟土，建筑場地類別屬類，場地液化等級為輕微液化，為對建筑抗震一般地段。場地穩(wěn)定性和地基適宜性評價場地地貌單元為丘陵坡地與山前沖積平地共同組成的復合地貌單元，該場地地層種類稍多，場地內(nèi)不存在震動液化土層。場地內(nèi)地下水在干濕交替條件下對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋中腐蝕性，對鋼結構具中等腐蝕

38、性。根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，擬建場地內(nèi)無隱伏活動斷裂構造，建筑場地類型為類，場地土類型為中軟場地土。因此，擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設。 （2）市政公用工程條件供水本項目水源為城市自來水，由*市自來水公司，為本項目提供居民生活所需用水。排水排水采用雨污分流。雨、污水分別排至場區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。能夠滿足本項目小區(qū)排水需求。供電本工程設10kv電源由市政道路引入，電源為兩路10kv電纜埋地引入。供熱*東海熱電廠對本項目各住戶集中供熱，可滿足用戶對采暖的需求。 供氣本項目供氣采用管道天然氣。住宅區(qū)內(nèi)新建燃氣調(diào)壓站一座，即可滿足用戶用燃氣的問題。3、地址綜述項目選址*市城西，西臨*閣西苑風景旅游

39、區(qū)，交通網(wǎng)絡四通八達、基礎設施日臻完善、道路寬敞暢通、供水條件優(yōu)越、排水自然通暢、電力設施齊全、通訊設施完備、寬帶上網(wǎng)便捷、有線電視到位、熱力供應保證、燃氣條件具備、土地自然平整，并且社會穩(wěn)定、環(huán)境幽靜，非常適合小區(qū)建設，是理想的居住場所。第五章 總體規(guī)劃方案5.1 規(guī)劃依據(jù)1、建設單位提供的用地紅線圖和地形圖2、 建設單位的設計委托書3、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范4、城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范5、住宅設計規(guī)范6、建筑設計防火規(guī)范7、通用設計通則5.2 規(guī)劃指導思想1、規(guī)劃定位整個規(guī)劃以*市總體規(guī)劃為依據(jù)，以面向廣大群眾需求為出發(fā)點，以推進*市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導思想，以加快*市城市化建設提高居民

40、居住水平為目的，同時根據(jù)*市生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對國土的現(xiàn)狀分析為前提，以設計要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設計目標。本項目住宅樓為居民提供舒適居住環(huán)境，將本項目定位為優(yōu)質(zhì)、生態(tài)住宅小區(qū)。2、規(guī)劃理念充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“綠色生態(tài)社區(qū)”的主題，貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。充分體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設計手法，注重組團“院落”空間的塑造。創(chuàng)造出一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化社區(qū)。重視人文環(huán)境，一是傳統(tǒng)與潮流的體現(xiàn)，二是健康生活的倡導，三是以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務體現(xiàn)對人性

41、的尊重。5.3 規(guī)劃目標環(huán)境優(yōu)先是本次規(guī)劃所倡導的理念，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、文化社區(qū)。環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標是：基于文化、塑造環(huán)境。1、結合市場需求及項目特點，確定以“綠色生態(tài)，健康生活”概念為項目主題。使本小區(qū)成為適合居住的家，追求人與自然、人與人的和諧，社區(qū)環(huán)境營造一種幽雅舒適的居住空間使居住者盡享生活樂趣。2、本小區(qū)體現(xiàn)人與自然和諧共處的做法是接近綠地，親近、熱愛綠地；使居民進一步了解自然，熱愛自然，以便更好的保護自然。另一方面，將綠化賦予人們喜歡的文化品位或藝術風格。最持久的綠化風格是自然風格，是永遠

42、充滿生機活力使人百看不厭、玩味無窮的自然景象和自然情調(diào)。3、營造綠色生態(tài)的要求營造生態(tài)園林，注重綠化氛圍，創(chuàng)造出綠地、漫步小徑等相互搭配而協(xié)調(diào)的新型景觀。在總體布局上，與自然地勢相互協(xié)調(diào)，既考慮滿足日照要求、留足綠地空間，又考慮相互間適當?shù)母卟睿纬商厣?。在戶型設計上，充分利用環(huán)境特點，使主要空間享有最佳景觀。5.4 規(guī)劃方案*陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在*市城西，西臨*閣西苑風景旅游區(qū)，建設優(yōu)質(zhì)、生態(tài)的住宅小區(qū)。本項目建設規(guī)劃總用地99887平方米，總建筑面積99887平方米，包括住宅建筑面積82736平方米，車庫建筑面積16908平方米，附屬建筑面積243平方米。具體規(guī)劃方案如下：1、總

43、體布局規(guī)劃在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎上，對建筑區(qū)域進行合理布局,詳見建設項目總平面圖。在整體規(guī)劃中，項目形態(tài)協(xié)調(diào)對應，體現(xiàn)規(guī)劃的整體性，尤其是在空間、形態(tài)和尺度上，項目規(guī)劃具有延續(xù)性。在規(guī)劃中，突出了方正嚴謹而具有圍合感的特點，講究對稱之美，通過大組團綠地，與區(qū)域整體的大氣的規(guī)劃尺度相呼應，積極地融于整體規(guī)劃的形態(tài)之中。本項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部共建住宅樓33棟，為5+1f、4f格局，由西向東依次排列。與基地周圍的建筑、城市道路、環(huán)境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設計、城市規(guī)劃的要求。2、公共服務設施規(guī)劃本項目配備建筑有1處調(diào)壓站，1處供熱配電室，以滿足居民的生活需要，小區(qū)配備

44、完善的環(huán)衛(wèi)設施系統(tǒng)，集運設施系統(tǒng)，實現(xiàn)垃圾袋裝化。按規(guī)定60-80米的服務半徑設置垃圾收集點。3、道路交通規(guī)劃道路系統(tǒng)是整個項目的骨架，決定基地的總體布局結構。本項目道路交通組織和停車重點體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。結合地形特點與空間布局，形成良好的道路景觀效果。同時，道路設計與綠地空間、建筑空間相結合，共同塑造戶外空間景觀，在創(chuàng)造獨特景觀的同時，實現(xiàn)功能與形式的完美結合。為適應私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織。具體規(guī)劃如下：（1）出入口的設置規(guī)劃在本項目小區(qū)南側設一個出入口，與周邊道路相連。（

45、2）車行系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路斷面分三種方式：進入社區(qū)的干道，紅線寬度8米；社區(qū)環(huán)路，紅線寬度7米，宅間路，紅線跨度2.5米。（3）步行系統(tǒng)合理的人車分流體系是創(chuàng)造人居和購物環(huán)境的重要因素之一。社區(qū)步行系統(tǒng)通過建筑中間開放式、枝狀林蔭步行道，實現(xiàn)社區(qū)人車分流的交通體系。（4）靜態(tài)交通為適應私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織，在住宅樓規(guī)劃停車位，采用植草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。4、綠化景觀系統(tǒng)規(guī)劃環(huán)境是住宅區(qū)生活品質(zhì)的重要構成部分。隨著建設生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量，對于建設高品質(zhì)住宅區(qū)，提高業(yè)主擇屋購房的吸引力起到相當重要的作用。本規(guī)

46、劃在整體規(guī)劃結構布局的基礎上，堅持因地制宜的綠化設計基本原則，強調(diào)以綠為主。設計以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領域，使人們能獲得重返自然的美好享受。規(guī)劃采用林蔭步行道串聯(lián)公共活動空間的設計手法，形成適合人體尺度的公共交流空間。林蔭步行道為開放空間環(huán)境，給人以強烈的中軸線感覺，具有空間的導向性。林蔭步行道串聯(lián)公共活動空間的設計手法，體現(xiàn)了“均好性”的設計理念，以使盡可能多的住戶臨近綠地，創(chuàng)造事宜的人居和購物環(huán)境。5、規(guī)劃指標主要規(guī)劃技術指標見下表。表5-1 主要經(jīng)濟技術指標類別編號號項目單位數(shù)量備注建設指標1總用地面積m2998872總建筑面積m2998873住宅建筑面積m282736

47、多層建筑車庫建筑面積16908附屬建筑面積2434住宅戶數(shù)戶9405總規(guī)劃人口人32906綠地率%38.007容積率1.08建筑密度%18.55第六章 設計方案6.1 建筑設計1、主要設計依據(jù)民用建筑設計通則住宅建筑設計標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范民用建筑照明設計標準建筑設計防火規(guī)范民用建筑隔聲設計規(guī)范工程建設標準強制性條文工程建設地方標準強制性條文建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準2、住宅單體設計在戶型設計中，將節(jié)約實用作為設計的重點。在規(guī)范允許的情況下，盡量減少公攤面積，使整個建筑成本大大減少。在戶型布置上，充分考慮到當?shù)鼐用竦纳盍晳T，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關的設計手法。

48、動靜分區(qū)明確，而且設計中加上開敞式大陽臺，滿足當?shù)厝说纳钚枰粜驮O計中盡量做到房間方正，實用，沒有無謂的空間浪費，而且戶型空間比較自由，可以自由組合改造。每戶都有良好的朝向，景觀和通風。各房間布置緊湊。住宅立面采用簡潔大方的設計手法，運用簡單節(jié)省的建筑語言，創(chuàng)造一個現(xiàn)代，新穎的住宅立面。在細部的處理上，力圖將精致，簡潔的細部構件呈現(xiàn)給居民。在對立面整體的把握方面，力圖在最終的效果上是“清鮮，自然，健康”。（1）平面布局住宅單體為5+1f、4f格局，設計集中突出合理性、創(chuàng)造性和科學性。合理性表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動靜、晝夜分區(qū)；廚房衛(wèi)生間使用、設備、管線的合理設計。創(chuàng)新性表現(xiàn)為不同住宅形式的新的

49、探索。科學性表現(xiàn)為高科技和成套產(chǎn)品的應用。功能分區(qū)合理，睡眠、活動、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，減少相互干擾而又分區(qū)的設計，以提升樓盤品質(zhì)。戶型平面交通流線順暢，無交叉無干擾。廚房設置在入戶門附近，利于日常用品與食物的運輸。主臥設置在平面最深處，以給主人一個安靜的休息環(huán)境。其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應盡量做到完美。如：結構與建筑尺寸的差異造成的室內(nèi)凹凸應注意，用異型柱代替矩形柱可使墻面較平整，廚衛(wèi)上下水管盡量集中布置。建筑設計應盡可能的考慮裝修時的思路，把建筑設計和裝修設計更有機的串聯(lián)起來，使整個戶型的設計理念達到完美的統(tǒng)一。（2）戶型設計戶型的設計是決定項目開發(fā)成功與否的關

50、鍵之一，一定要新穎而合理。應采用多陽臺處理，觀光、娛樂、實用面面俱到。該項目住宅樓主要戶型有兩種：（1）兩室一廳一廚一衛(wèi)，（2）三室一廳一廚一衛(wèi)。住宅樓面積由72m2109 m2不等，其中90 m2 以下的戶型占85%，戶型及面積種類繁多，給客戶較大的選擇空間。（3）建筑外立面運用現(xiàn)代的建筑語匯，立面造型以橫向板塊穿插為主，連貫陽臺凸窗及分隔色帶，選擇清晰，硬朗，富有邏輯性的表達方式，將門窗，百葉，欄桿等元素進行整合統(tǒng)一，通過大量的重復與排列，使立面產(chǎn)生強烈的虛實對比與陰影效果。在建筑的頂部與端部結合構架，退臺以及本身的躍層處理，創(chuàng)造了獨特的空間感受，呈現(xiàn)出豐富的視覺效果。并且與周圍原有建筑風

51、格相協(xié)調(diào)。6.2 結構設計1、設計依據(jù)（1）設計規(guī)范國家現(xiàn)行的結構設計規(guī)范，規(guī)程和構造手冊。建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準 gb50068-2001建筑結構荷載規(guī)范 gb50009-2001混凝土結構設計規(guī)范 gb50010-2002建筑抗震設計規(guī)范 gb50011-2001建筑地基基礎設計規(guī)范 50007-2002建筑樁基技術規(guī)范 jgj94-94（2）自然條件:基本風壓值: 0.60kn/m2基本雪壓值: 0.35kn/m2最大凍土深度: 0.5m建筑場地類別屬類，場地抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值為0.15g，設計地震分組為第一組。 本工程為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結構，抗震等級為三級。

52、2、結構設計（1）設計使用年限、安全等級及混凝土耐久性規(guī)定結構設計基準期：50年建筑物安全等級：二級（2）結構選型概述結構設計須根據(jù)建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、層數(shù)、設防烈度，本著安全、適用、經(jīng)濟、技術先進的原則進行結構選型。本工程包括住宅樓，采用框架抗震體系，現(xiàn)澆混凝土框架結構體系?？蚣芸拐鸬燃壘慈壴O計、構造。內(nèi)外墻采用加氣蒸壓混凝土砌塊砌筑。工程基礎采用獨立樁基礎。（3）建筑材料材質(zhì)和強度等級混凝土：c25，基礎墊層：c10。鋼筋：hpb235鋼筋 fy=210n/mm2 hrb335鋼筋 fy=300n/mm2型鋼、鋼板：q2356.3 給排水設計1、設計依據(jù)及原則設計方案任務

53、書；建筑及其它專業(yè)提供的相關資料建筑給水排水設計規(guī)范gb50015-2003；建筑設計防火規(guī)范gb50016-2006；室外給水設計規(guī)范gb50013-2006；室外排水設計規(guī)范gb50014-2006；居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范cecs57：94；2、室外部分（1）給水：引自城區(qū)自來水管網(wǎng)，為本項目提供居民生活所需用水，要求引入管不小于dn100，在建設場地內(nèi)呈環(huán)狀布置。（2）排水：排水采用雨污分流。雨、污水分別排至場區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。（3）消防：室外消火栓給水與生活供水采用低壓合流制，雙路供水，區(qū)內(nèi)分高低區(qū)成環(huán)狀布置。高低環(huán)在室外設接力泵或減壓閥井使其互為備用。室外消火栓沿消防通道布置，

54、采用地下式，并有明顯的標志，消火栓間距不大于120米。3、室內(nèi)部分（1）給水：本項目供水水源由*市自來水公司供給。（2）排水：排水采用污廢分流制，樓內(nèi)污水匯集排至室外化糞池，經(jīng)化糞池處理后，排至市政污水管網(wǎng)。（3）消防：住宅樓內(nèi)設建筑手提式滅火器。根據(jù)供水管網(wǎng)的供水壓力，無需設消防水泵，室內(nèi)消火栓用水量10升/s。4、節(jié)能環(huán)保（1）采用節(jié)水潔具。（2）給水系統(tǒng)根據(jù)用水對象和區(qū)域劃分，分別設置水表，計量用水量，提高人們的節(jié)水意識。（3） 市政引水管設倒流防止器，防止紅線內(nèi)給水管網(wǎng)的水倒流污染城市管網(wǎng)。6.4 暖通設計1、設計依據(jù)采用通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范 建筑設計防火規(guī)范 公共建筑節(jié)能設計標準 民用建筑節(jié)能設計標準（采用居住建筑部分）住宅設計規(guī)范 城市熱力網(wǎng)設計規(guī)范 建設方提供的項目產(chǎn)品定位報告及建筑專業(yè)提供的設計資料2、設計內(nèi)容本工程設計包括：采暖、通風及防排煙系統(tǒng)設計。3、采暖系統(tǒng)設計（1）接引城市集中供熱管道，在建設區(qū)域設