澳大利亞房地產(chǎn)市場分析

1、澳大利亞房地產(chǎn)市場分析澳洲，世界房地產(chǎn)市場透明度排名前列，屬于高透明度市場，健全的法律，完善的法規(guī)，成熟的管理規(guī)范，自由的市場經(jīng)濟(jì)，以上種種，無一不是保障澳洲房產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的前提。市場環(huán)境分析展望澳洲房地產(chǎn)市場未來，短期影響因素影響不大，而利率和市場情緒將會引領(lǐng)主要房價變動，2012年可能的加息和預(yù)期參與資本額趨弱是利空方的主要依據(jù)，而基本面將會是利多因素。澳洲利息率趨于平穩(wěn)，只要消費(fèi)額價格指數(shù)保持穩(wěn)定，利息率近期不會調(diào)高。但是，各銀行可能會獨(dú)自提高利息率。不同時期的利率相比其他首都，澳洲首都悉尼的房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定；(悉尼房市)去年增長1.2個百分點(diǎn)，再考慮到3.3%的通貨膨脹，悉尼的房

2、價反而顯得更便宜些。城市別墅公寓悉尼$615,500$427,000墨爾本$518,500$400,500布里斯班$459,000$358,000柏斯$491,500$389,000阿德雷德$387,500$305,0002010年澳洲首府城市房價走勢下圖為悉尼房產(chǎn)價格從2006年4月至2011年4月的走勢圖：悉尼房產(chǎn)價格走勢圖市場行情走出高增長時期, 悉尼房價仍最高，但與其他城市的差距縮小。就別墅中位價格而言，墨爾本低于悉尼16%。布里斯班別墅的中位價格低于悉尼23%。主要城市的別墅中位價就公寓中位價格而言，墨爾本低于悉尼4%，布里斯班公寓的中位價格低于悉尼16%。主要城市的公寓中位價格首先

3、，中期來看收入將會穩(wěn)定增長，促進(jìn)購房能力的增長。其次，供給方的政策性不足將會導(dǎo)致房價受到“短缺溢價”影響而上漲，目前爭議在于短缺溢價是否已經(jīng)反映在房價中、是否會首先通過租賃市場的信號來表現(xiàn)。貸款和稅收規(guī)定的影響已經(jīng)在過去 20 年中被市場消化，不會繼續(xù)影響房地產(chǎn)市場的基本面。同樣，雙職工家庭的增多導(dǎo)致服務(wù)供應(yīng)增加和購房能力加強(qiáng)也已經(jīng)被市場消化。即使這些結(jié)構(gòu)型因素對房價的作用消失，但這些結(jié)構(gòu)性因素不太可能被扭轉(zhuǎn)。不夸張地說，這些結(jié)構(gòu)性因素是近幾十年來影響房價的最重要因素。而現(xiàn)在它們對房價的作用是中性的。主要城市的房產(chǎn)月度價值變化調(diào)查顯示，澳洲房價在未來12個月估計會下降0.5%，在阿德萊德、堪培

4、拉和悉尼會有微小的上升，但會被布里斯本的下降所抵消，而珀斯和墨爾本會有小小的下降。不過，該項(xiàng)調(diào)查是在去年11月底至12月初在昆省，紐省和維省的大洪災(zāi)之前進(jìn)行的。由于昆省洪災(zāi)的影響，下一次住宅調(diào)查會更糟糕。獨(dú)立房屋的資本增長預(yù)計將超過公寓房，低價位的物業(yè)（50萬元以下）在未來12個月的會有強(qiáng)勁增長。自住物業(yè)的買主在2011年仍然是市場需求的主要動力，并會繼續(xù)主宰在2011年新舊物業(yè)的市場，預(yù)計占新物業(yè)市場的48%，占舊物業(yè)市場的52%。預(yù)計在內(nèi)城區(qū)不管是新的物業(yè)還是舊的物業(yè)，需求都是最強(qiáng)勁的。澳洲房價有別于任何一個發(fā)達(dá)國家，根據(jù)澳洲APM統(tǒng)計過往40年數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，澳洲房價平均每年增長10%，房

5、價平均每七年翻一倍。即時面臨2008年全球金融危機(jī)，在澳洲政府的調(diào)控下，房產(chǎn)市場也僅僅微調(diào)4個點(diǎn)，澳洲也成為全世界第一個在金融危機(jī)后加息的國家。供求分析澳大利亞財政部長史旺在堪培拉舉行的房地產(chǎn)業(yè)大會上表示，目前澳洲房產(chǎn)供不應(yīng)求，供需差為17.84萬，但不到二十年這一缺口就會擴(kuò)大至60萬。史旺稱，澳洲住房供給協(xié)會估計，到20182029年度，房地產(chǎn)供需比例將更加不均衡，因此提高房屋供應(yīng)勢在必行。 房屋供不應(yīng)求是導(dǎo)致澳洲房價如此穩(wěn)定增長的最重要的原因之一，為何房屋供不應(yīng)求的現(xiàn)象一直困擾澳洲呢？ 澳信集團(tuán)投資專家根據(jù)對澳洲房產(chǎn)市場的研究后，說出了澳洲房屋供不應(yīng)求的重要原因：第一：澳洲人口的快速增長。

6、澳洲每年超過2%的人口增長，絕對是驚人的。而且這只是全國平均數(shù)字，悉尼、墨爾本、布里斯班等大城市的人口增長速度遠(yuǎn)高于澳洲平均值。人口的快速增長，自然轉(zhuǎn)化成了對房屋的大量需求。澳洲部分城市人口增長數(shù)與增長率 第二：澳洲物業(yè)是永久產(chǎn)權(quán)。從政府規(guī)劃出一塊作為住宅的用地，到開發(fā)商拿到土地，再建成房屋入住，前后一共需要約15年時間之久，其中審批、建造等相關(guān)手續(xù)相當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范，規(guī)范的審批建造工程雖延緩工期和進(jìn)度，但同時表現(xiàn)出澳洲政府對購房者和業(yè)主最大利益的維護(hù)，保障了消費(fèi)者的權(quán)益； 第三：開發(fā)商資金的投入慢，這也是澳洲和國內(nèi)最大的區(qū)別之一，澳洲開發(fā)商在房屋交割前拿不到購房者支付的購房款，包括首付款，澳洲政府

7、規(guī)定購房者只需支付10%首付款，并且是存入律師信托賬戶，直至房屋交割那天才會將購房款轉(zhuǎn)給開發(fā)商。有別于國內(nèi)首付款和貸款可以馬上到開發(fā)商賬戶的流程，澳洲此舉也避免了爛尾樓或者開發(fā)商卷款逃走的現(xiàn)象。因此購買澳洲房產(chǎn)，可以說客戶承擔(dān)的風(fēng)險是0。這也在一定程度上延緩了開發(fā)商開發(fā)的周期。第四：澳洲政府長遠(yuǎn)及人性化的城市規(guī)劃，規(guī)劃出住宅用地后，政府會有相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)工程，如醫(yī)院、學(xué)校、購物中心、交通等，由于這個環(huán)節(jié)需要大量資金，所以也需要花費(fèi)較長的時間完成。供不應(yīng)求的房屋市場不僅導(dǎo)致房價飆升，同時本地人買房償付能力也嚴(yán)重下降，因此致使大批人群無法承擔(dān)買房而選擇租房，這又大力推動了澳洲的房屋租賃市場的向

8、前發(fā)展，尤其是各大省會城市的物業(yè)租金基本每年保持8%持續(xù)提高，形成了澳洲獨(dú)有的高房價，高租金的市場現(xiàn)象，這和國內(nèi)高房價，低租金，高空置率形成了鮮明的對比。澳信集團(tuán)投資專家說，這就是為什么澳洲一直存在房屋供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也是澳洲房產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展的原因，也是投資客戶分散資產(chǎn)合理配置的安全有保障的投資產(chǎn)品。另外，澳洲憑借穩(wěn)定的政治體系、優(yōu)良的教育體制、優(yōu)越的自然環(huán)境，成為越來越多投資客、海外移民及留學(xué)生理想的國度。競爭分析 隨著海外資金的流入，澳洲房地產(chǎn)業(yè)將面臨更加激烈的競爭。據(jù)澳洲人報的報道，中國人壽保險公司及新興的主權(quán)財富基金正計劃將房地產(chǎn)列入投資組合。其中，擁有5200億美元（約5220億

9、元）資金的世界第二大主權(quán)財富基金挪威政府養(yǎng)老基金就是其中之一。 挪威政府養(yǎng)老基金已在10年正式開始進(jìn)入澳洲房產(chǎn)市場。法律正逐漸發(fā)生改變以放松對投資本地房產(chǎn)業(yè)管制，挪威政府養(yǎng)老基金的投資就是一個很好的例子。 挪威政府養(yǎng)老基金于10年做出了第一筆房產(chǎn)投資，將4.5億英鎊（7.14億元）資金投入屬于英國皇家財產(chǎn)局位于倫敦West End的113棟房產(chǎn)。挪威政府養(yǎng)老基金可用于房產(chǎn)投資的資金最高限額為總資產(chǎn)的5%。該資金也是歐洲最大的證券投資商，其中60%的資金用于投資股票，35%的資金用于投資債券。澳洲房產(chǎn)市場的新玩家還將包括中國的人壽保險公司。十月份，北京一家公司已通過了申請。此外，日本企業(yè)也正在謹(jǐn)

10、慎地尋找海外市場，而澳洲則是本區(qū)域中最具透明度的國家。隨著自住房購買的減少，投資活動日趨活躍。與去年同期相比，自住房貸款比例下降19%，投資性貸款上升了11%。自住房和投資房的信貸額鑒于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好趨勢和澳洲穩(wěn)定的政治形勢，消費(fèi)者信心將進(jìn)一步上揚(yáng)。消費(fèi)者信心指數(shù)租賃分析收益率將會開始緩慢下降、租金將會調(diào)整。辦公樓市場的持續(xù)緊張將導(dǎo)致未來數(shù)年內(nèi)的租金上調(diào)，并進(jìn)而引發(fā)一輪新建周期。從2010年初開始，由于首次購房者的歷史性增長，帶動了租金收益在今后期間的穩(wěn)步上升，得到了持續(xù)的改善。從下圖中可知，各主要城市的別墅租金收益均高于3.5%，而各主要城市的公寓租金收益率更是都大于4.1%。澳洲樓市呈現(xiàn)租

11、金高收益率等利好，正是置業(yè)最好時機(jī)，“以房養(yǎng)學(xué)”漸成留澳新選擇。各主要城市的別墅租金收益各主要城市的公寓租金收益 “以房養(yǎng)學(xué)”是指留學(xué)生在澳洲留學(xué)期間，買一套多房一廳房產(chǎn)，自住一間，另外幾間租給同學(xué)收房租。隨著土地的升值，當(dāng)留學(xué)生畢業(yè)后房產(chǎn)升值將達(dá)30%40%，此時將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，升值部分套現(xiàn)的資金加上租金足以抵消學(xué)費(fèi)及生活費(fèi)。近期澳洲樓市呈現(xiàn)出“四低三高”的格局：即“低利率、低匯率、低新屋動工率和低空置率”及“高回報率、高人口出生率和高移民人口增長率”，正是澳洲置業(yè)好時機(jī)。購買墨爾本市中心地段很好的公寓，按實(shí)用面積結(jié)算，現(xiàn)在每平方米的價格為人民幣2500030000元，目前租金年回報率高達(dá)6%7

12、%。另據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局資料顯示，澳大利亞現(xiàn)在租房需求量是19萬套，但是目前在市面上現(xiàn)房和期房加起來才只有14萬套，市場前景頗為看好。10年首府城市租金漲幅墨爾本CBD辦公樓收益率在接下來數(shù)年的表現(xiàn)都將很強(qiáng)。過去6個月中持續(xù)的就業(yè)機(jī)會增加明顯降低了空置率。租金較其他東部沿海首府城市而言非常穩(wěn)定，但仍然有一定下降。由于2009年末以來資本投入下降18%，資本收益率依然堅挺，但是依然存在租金調(diào)整和收益率收縮的可能。在布里斯班CBD辦公樓市場的過去6個月中由于供應(yīng)量小，即使經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，需求并不旺盛，仍然出現(xiàn)了空置率大幅下降。2007年租金翻倍以后一直維持在這一水平上，但若經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)繼續(xù)不佳則前景堪憂。珀斯CBD辦公樓市場由于大宗商品行業(yè)的強(qiáng)勢興起而抵消了供應(yīng)量大幅增加的負(fù)面作用，目前空置率正在下降。在價格方面，租金和資本回報率在全球金融危機(jī)以后崩潰，目前市場仍在尋找一個合理的價格。由于西澳州的經(jīng)濟(jì)前景看好，房租和房價仍將保持穩(wěn)定。阿德萊德CBD地區(qū)租金在全球金融危機(jī)時期在全國一枝獨(dú)秀，辦公樓價格亦有上升(20