新世界集賢莊項(xiàng)目提案

1、思源廣告思源廣告市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況 n北部樓盤可分為三大板塊：機(jī)場(chǎng)路一帶、新廣從路一帶、舊廣從路一帶。n北部樓盤向兩個(gè)極端分化：質(zhì)素一般的占大部分，一小部分檔次極高n與廣州東南西三面的樓盤相比，北部樓盤尤其顯得淡靜思源廣告思源廣告 地理因素地理因素n位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村住宅較多，發(fā)展商只能見縫插針，開發(fā)空間受到限制。n以機(jī)場(chǎng)衍生的倉(cāng)儲(chǔ)貨運(yùn)業(yè)云集，使這里成了商住混雜的地段n由于受白云區(qū)發(fā)展規(guī)劃相對(duì)滯后的影響，因此該地段不具備明顯優(yōu)勢(shì) 制約其發(fā)展的因素制約其發(fā)展的因素思源廣告思源廣告制約其發(fā)展的因素制約其發(fā)展的因素 交通因素交通因素n白云區(qū)的交通發(fā)展相當(dāng)緩慢，整個(gè)北部只有三大出入口，唯有新廣從公路較

2、為寬闊n交通十分?jǐn)D塞，車流為患，令置業(yè)者構(gòu)成了極大的陰影。思源廣告思源廣告 環(huán)境因素環(huán)境因素n受到機(jī)場(chǎng)及交通噪音的干擾。n川流不息的車流量，導(dǎo)致空氣質(zhì)量嚴(yán)重污染。n人流復(fù)雜，造成治安隱患多。制約其發(fā)展的因素制約其發(fā)展的因素思源廣告思源廣告新廣從路的樓盤因其獨(dú)有的白云山風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，從而形成了 白云山概念樓盤新建的廣州新體育館，其配套設(shè)施的興建完善了此地段市政 方面的不足，為此類概念樓盤增添了法碼白云山周邊的各種違法侵占現(xiàn)象得到了有效的抑制，使這 個(gè)“廣州市肺”重現(xiàn)過(guò)去綺麗多姿的色彩。 思源廣告思源廣告白云區(qū)正計(jì)劃將新體育館對(duì)面的白云麓建成半山公園白云機(jī)場(chǎng)將要搬遷，無(wú)疑給白云區(qū)樓市打了一支強(qiáng)心針新機(jī)

3、場(chǎng)高速公路已基本建成，地鐵二號(hào)線、輕軌二號(hào)線、 等亦在規(guī)劃中，交通便利就快實(shí)現(xiàn)購(gòu)買白云區(qū)樓盤可享受廣州藍(lán)印戶口的優(yōu)惠政策思源廣告思源廣告 尊貴型尊貴型 高檔次的山景盤不僅要有豐富的自然景觀，樓盤的內(nèi) 在質(zhì)素同樣重要 位處白云山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，擁有嚴(yán)密的保安管理、完善的 管理服務(wù)、成熟的配套設(shè)施的山景樓盤專門為講究生 活品質(zhì)的富豪度身訂做思源廣告思源廣告概況： 定位：廣州第一豪宅 廣告語(yǔ)：尊貴精神 無(wú)處不在 主要賣點(diǎn)：依山環(huán)湖 建有山頂體育中心 獨(dú)有私家立交橋 階梯式頒 近期推出“尊貴個(gè)性型華邸“代表樓盤：白云堡豪苑代表樓盤：白云堡豪苑思源廣告思源廣告 小結(jié)：1、得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)奠定豪宅位置；2、私

4、家橋的建立避免重蹈二沙島的覆轍，有力持續(xù)支持 豪宅概念；3、富豪級(jí)的配套設(shè)施與大氣、典雅的廣告打動(dòng)了消費(fèi)者；4、白云堡的成功間接提升了白云山概念樓盤的形象。代表樓盤：白云堡豪苑代表樓盤：白云堡豪苑思源廣告思源廣告健康型健康型n此類樓盤迎合了現(xiàn)代都市人對(duì)大自然的向往和復(fù)歸的心態(tài)n充分利用白云山的生態(tài)環(huán)境，營(yíng)造人性化的生態(tài)型住宅并提出健康概念是近期山景盤的開發(fā)熱點(diǎn)思源廣告思源廣告代表樓盤：白云高爾夫花園代表樓盤：白云高爾夫花園概況： 定位：尋常人家的高爾夫花園 主推概念：生態(tài)家園 主要賣點(diǎn)：分質(zhì)供水； 錯(cuò)層 廣告表現(xiàn)：早期集中訴求”生態(tài)家園“，近期集中訴 求”生態(tài)錯(cuò)層、躍式“設(shè)計(jì)思源廣告思源廣告小

5、結(jié)：1、率先倡導(dǎo)“健康空氣、健康直飲水、小山會(huì)所、日照輪廓法、分鐘步行社區(qū)、仿生色外立面設(shè)計(jì)、綠色通道”等生態(tài)特色的生活方式2、運(yùn)用廣告、新聞發(fā)布會(huì)、研討會(huì)、消費(fèi)者座談等方式，全方位將生態(tài)概念傳播出來(lái)代表樓盤：白云高爾夫花園代表樓盤：白云高爾夫花園思源廣告思源廣告前衛(wèi)型前衛(wèi)型n前衛(wèi)、創(chuàng)新、富有個(gè)性的樓盤，成為了一部分賣家 追求時(shí)尚、喜新厭舊的目標(biāo)n依托白云山良好的外部環(huán)境，結(jié)合樓盤新穎的園林 設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格，也是近期山景盤的一個(gè)開發(fā)方向思源廣告思源廣告代表樓盤：盈翠華庭代表樓盤：盈翠華庭概況： 定位：市中心白云山景完美小城 廣告語(yǔ)：超越時(shí)尚 活出精彩 主要賣點(diǎn)：國(guó)際大師開辟的精彩世界： 國(guó)際建

6、筑大師樂(lè)民成 國(guó)際園林設(shè)計(jì)貝爾高林設(shè)計(jì)思源廣告思源廣告小結(jié)：1、以“世界十大環(huán)境設(shè)計(jì)公司精心設(shè)計(jì)，美國(guó) 首席建筑精 心締造”為主要賣點(diǎn)，憑著前衛(wèi)的理念在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 脫穎而出。2、既座擁市區(qū)便利，又有郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境，加上適中 的價(jià)格，是買家追捧的主要原因代表樓盤：盈翠華庭代表樓盤：盈翠華庭思源廣告思源廣告大眾型大眾型n大眾型山景盤位居白云山二線，缺乏良好的自然景觀n普羅大眾，注重實(shí)際，以低價(jià)格、配套齊來(lái)打動(dòng)工薪階層n由于鄰近白云山且價(jià)格便宜，綜合質(zhì)素高的大眾型山景盤仍被市場(chǎng)看好思源廣告思源廣告代表樓盤：東方明珠花園代表樓盤：東方明珠花園概況：概況： 定位：白云山畔一顆明珠 主要賣點(diǎn)： 地鐵二號(hào)線

7、就在家門口 與東方樂(lè)園、新體育館相鄰 首期推出的住宅素質(zhì)較低，剛推的二期各方面 都有較大的改善 廣告宣傳量極少 思源廣告思源廣告小結(jié)： 1、十分大眾化的樓盤，沒(méi)有自己的鮮明特色 2、外部環(huán)境的因素極之良好，得天獨(dú)厚 3、廣告宣傳相對(duì)保守，沒(méi)有將利好的因素宣傳出 去 代表樓盤：東方明珠花園代表樓盤：東方明珠花園思源廣告思源廣告總總 結(jié)結(jié)n無(wú)論如何，白云山概念樓盤將代表北部樓盤的發(fā)展趨勢(shì)n山水樓盤資源有限，買少見少，因而相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較熱銷n外部環(huán)境跟不上山水盤概念，村屋、垃圾堆、三無(wú) 人員、沆洼小路，與廣告所說(shuō)的“高尚”相差太遠(yuǎn)n至目前為此，該地段還未出現(xiàn)一個(gè)代表性的、規(guī)模 性的，有實(shí)力的大型社區(qū)

8、出現(xiàn)思源廣告思源廣告總總 結(jié)結(jié)n整個(gè)地段的樓盤素質(zhì)參差不齊、兩極分化，影響該 地段整體形象的提升n但幾乎所有樓盤的廣告都是以白云山作為賣點(diǎn)，共 性相同，個(gè)性不突顯n白云堡豪苑無(wú)論從樓盤質(zhì)素及廣告推廣都堪稱大 哥大n但個(gè)別樓盤廣告宣傳較少，推廣手法單一思源廣告思源廣告項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析n位置：白云區(qū)永泰村，南湖渡假區(qū)附近，新廣從公 路的東側(cè)n占地面積：100萬(wàn)萬(wàn)平方米n綠地率：30%n目前狀況：首期“教師新村”18萬(wàn)平方米已入住，中 心花園2萬(wàn)平方米已投入使用，二期住宅已封頂， 會(huì)所及三期也即將開工思源廣告思源廣告樓盤定位：生態(tài)與山水概念相結(jié)合的大型生活社區(qū)建筑風(fēng)格：與山水園林相結(jié)合，淡雅清新風(fēng)格

9、園林風(fēng)格：體現(xiàn)嶺南文化的園林風(fēng)格配套設(shè)施：規(guī)劃中的有醫(yī)院、電影院、廣化中心、中小 學(xué)、圖書館、銀行、藥店、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析思源廣告思源廣告項(xiàng)目的項(xiàng)目的swot分析分析優(yōu)勢(shì)n發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，知名度高n項(xiàng)目規(guī)模超大，有整體規(guī)劃n一期已入住，中心花園已使用，開發(fā)基礎(chǔ)較好思源廣告思源廣告項(xiàng)目的項(xiàng)目的swot分析分析劣勢(shì)n距白云山及南湖有一定距離，難以令人聯(lián)想到山景盤n市政配套設(shè)施不完備n距離市中心較遠(yuǎn)，交通不便n白云區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體的購(gòu)買力不強(qiáng)思源廣告思源廣告項(xiàng)目的項(xiàng)目的swot分析分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)：n在大眾化與富豪級(jí)價(jià)位之間存在著真空地帶，這就是 中高檔價(jià)位的樓盤n市政府決定白云山麓不再批

10、地，真正白云山地段的樓 盤將不再出現(xiàn)n九運(yùn)會(huì)的召開將為該地段增加人氣思源廣告思源廣告項(xiàng)目的項(xiàng)目的swot分析分析 威脅點(diǎn)n大眾化的低價(jià)位樓盤，會(huì)分流了一部分客源n離廣州中心較近的樓盤具有距離優(yōu)勢(shì)思源廣告思源廣告一、白領(lǐng)一族（外地人為主）1、年齡在25-35歲之間、大專以上學(xué)歷2、收入中等，但較穩(wěn)定、實(shí)惠型消費(fèi)者3、首次置業(yè)，買房子是畢生最大的愿望，因而會(huì)相當(dāng) 謹(jǐn)慎，看重小區(qū)規(guī)模、舒適性，希望上班方便4、向往高質(zhì)素的生活，希望擁有良好的居住環(huán)境，但受經(jīng) 濟(jì)條件限制，只能選擇中等價(jià)格的近郊盤目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析思源廣告思源廣告二、在白云區(qū)經(jīng)商的外地人1、3045歲左右、已成家2、在廣州經(jīng)商

11、多年，行業(yè)分布廣泛、有一定積蓄3、多為首次置業(yè)，希望改善居住環(huán)境4、地段對(duì)他們來(lái)說(shuō)很重要，希望與生意點(diǎn)相近5、文化層次不高，業(yè)余愛(ài)好不多6、通過(guò)朋友介紹及報(bào)紙來(lái)了解樓盤信息目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析思源廣告思源廣告目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析三、白云區(qū)或市中心邊緣居民1、年齡在2540歲左右2、習(xí)慣了山清水秀的居住環(huán)境，有一定的戀鄉(xiāng)情結(jié)4、有自己的房屋，購(gòu)房是為了享受小區(qū)的配套設(shè)施 和生活便利5、對(duì)他們來(lái)說(shuō)，住進(jìn)小區(qū)有面子最重要6、追隨型消費(fèi)者，接受中等價(jià)格的樓盤7、文化層次普遍不高思源廣告思源廣告 產(chǎn)品 對(duì)消費(fèi)者意味著 品牌、品質(zhì) 信心 大型社區(qū) 安心 綠色生態(tài) 舒心 周全管理 放心 思源

12、廣告思源廣告他們的核心愿望他們的核心愿望 信心信心 安心安心 舒心舒心 放心放心我的家我的家 我的夢(mèng)我的夢(mèng)思源廣告思源廣告他們的共同選擇他們的共同選擇我的夢(mèng)我的家溫馨的家 穩(wěn)定的家新生的家白領(lǐng)一族外地商人原居民思源廣告思源廣告品牌定位品牌定位對(duì)于白領(lǐng)一族、經(jīng)商人士、置業(yè)人士來(lái)說(shuō)， （目標(biāo)消費(fèi)群）集賢苑是實(shí)現(xiàn)我夢(mèng)想的理想生活家園， （產(chǎn)品） （ 定位）它讓我住得安心、住得放心、住得舒心， （核心利益）因?yàn)樗型晟频呐涮自O(shè)施、周全的服務(wù)管理、優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 。（支持點(diǎn)） 思源廣告思源廣告思源廣告思源廣告品牌發(fā)展規(guī)劃（綱要）品牌發(fā)展規(guī)劃（綱要）品牌概念品牌概念創(chuàng)意概念創(chuàng)意概念創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)整合傳播整合傳播思源廣