商業(yè)項目服務建議書

1、商業(yè)項目服務容簡介感謝貴公司對商策咨源的信任與支持，通過與貴司有關領導的初步溝通，我方深切感受到甲方對此項 目的重視和決心。基于貴公司背景及未來發(fā)展戰(zhàn)略，我方非常有興趣也非常有信心為貴公司的發(fā)展帶來更 大價值的提升。基于對項目的梗概了解，作為專業(yè)的商業(yè)顧問，我司一直秉承“大膽假設，小心求證”的 基本工作思路，我方僅就項目服務容、合作模式等給予初步建議。XXXX項目前期服務工作板塊與周期一、前期策劃顧問（3個月）二、招商顧問（6-9個月）三、運營管理顧問（基礎服務周期12個月）四、團隊搭建及培訓服務項目前期服務容簡述第一板塊：項目落地性策略顧問（3個月）第一階段：項目運作可行性判斷及落地性定位策

2、劃在第一階段項目工作中，我們將通過對于項目操盤背景的研究，分析項目開發(fā)、開業(yè)及后期運營所具備 的基本條件，深度分析商業(yè)市場的機會及風險，總結出影響項目發(fā)展的問題。對于項目運作空間進行可行 性研判，挖掘商業(yè)運作要素并將其組合推衍出項目運作總體策略。第一階段基礎部分：一、項目運作背景深研1. 城市及區(qū)域背景深研? 城市宏觀經(jīng)濟水平分析（GDP、社會消費品零售總額、產(chǎn)業(yè)結構、人口結構等）? 城市/區(qū)域規(guī)劃分析（城市功能、區(qū)域特征、未來發(fā)展趨勢及機會分析）結論：項目所可能具備的高度及可能面臨的問題2. 項目自身條件背景深研? 地塊指標（項目功能、商業(yè)規(guī)模、地塊分布特點等）? 交通條件初步研究（道路通達

3、性、公共交通線路、軌道交通距離、其它交通相關因素）? 其它基礎條件（展示面、進深、形狀等）結論：現(xiàn)有規(guī)劃基本特征對于商業(yè)運作空間的制約（如有規(guī)劃方案）1、潛在消費人口分析與商圈規(guī)模深研1. 研究區(qū)域圍判斷2. 區(qū)域城市功能及人口數(shù)量分析（依據(jù)計劃開業(yè)時間動態(tài)分析）? 潛在消費人口數(shù)量統(tǒng)計? 潛在消費人口類型及基本特征結論：項目可能的輻射圍的消費規(guī)模初步預估（在不考慮深度競爭的情況下）二、商業(yè)市場深度研究1. 城市商業(yè)發(fā)展水平分析? 城市商圈分布及發(fā)展過程梳理? 城市標桿商業(yè)項目分析結論：對標出下一步提升的空間和方向，提示市場潛在的風險2. 區(qū)域市場深度研究? 區(qū)域存量及增量商業(yè)分布、規(guī)模? 結

4、合本案自身特點初篩競爭對手? 初篩競爭對手深度研究項目開業(yè)時市場競爭態(tài)勢預測及競爭對手鎖定?項目核心競爭策略推衍結論：經(jīng)過深度分析對于項目定位方向、輻射圍、核心競爭策略推衍和確認、 項目商業(yè)建筑條件分析1. 項目地塊價值分析a) 基地界面，展示性分析b) 地塊商業(yè)價值判斷c) 本案主要出入口設置評判及調(diào)整建議來向及商業(yè)展示性2. 外部人車流動線規(guī)劃初步調(diào)整原則a) 結合主要商業(yè)人車流來向，進行人車流動線梳理b) 人流動線安排是否清晰，是否能符合商業(yè)經(jīng)營的需求3. 項目整體外部形象分析a) 項目商業(yè)主入口形象分析b) 商業(yè)外立面形象分析c) 組團氛圍、空間景觀優(yōu)化方向建議4. 項目動線形式分析及

5、初步調(diào)整原則a) 通過對現(xiàn)有平面進行分析，初步建議商業(yè)主動線形式b) 根據(jù)項目現(xiàn)有條件進行中庭空間設置分析c) 判斷項目是否存在商業(yè)薄弱區(qū)，進行針對性建議d) 總結部空間調(diào)整原則e) 部水平、垂直動線優(yōu)化方向建議四、項目核心落地策略結論1. 商業(yè)定位方向闡述?主題定位? 消費客群定位? 商圈輻射圍定位? 功能、檔次定位等2. 影響建筑產(chǎn)品的主力店策略論證?特色主力店點可行性論證3. 基于核心策略的商業(yè)亮點建議? 業(yè)態(tài)亮點? 空間亮點? 經(jīng)營亮點? 品牌示意等第二階段：項目定位深化、業(yè)態(tài)及品牌規(guī)劃方案、收益預估在第二階段項目工作中，我們將通過分析類比案例，結合城市消費群體和商戶的研究，深化項目定

6、位 策略，并基于對于各組團使用需求的分析，提出業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑等方面建議。一、城市/區(qū)域消費群體深研1. 消費客群基本特征（年齡、收入水平、家庭結構、職業(yè)背景及受教育水平等）2. 消費行為（消費伙伴、時間分配、消費結構、消費水平等）3. 消費價值取向評估（對于產(chǎn)品本身、服務及環(huán)境等體驗、個人感受等等）4. 消費趨勢預測（未來可能發(fā)生的變化或可被引導的點）結論：潛在消費客群及行為刻畫，深化消費客群定位描述二、主力品牌商戶引入可行性研究1. 零售品牌發(fā)展水平評估2. 餐飲品牌發(fā)展水平評估3. 生活零售及服務類品牌發(fā)展水平評估4. 兒童類品牌發(fā)展水平評估5. 結合上述結論根據(jù)公司品牌商引入可行性模型鎖

7、定重點訪談品牌結論：影響商戶進駐的要素總結及對本案操作策略的啟示三、項目規(guī)劃調(diào)整方向建議1. 部水平、垂直動線優(yōu)化建議2. 店鋪劃分優(yōu)化建議3. 組團氛圍、空間景觀優(yōu)化建議4. 后勤服務優(yōu)化建議四、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位（需有建筑平面圖紙）1. 項目業(yè)態(tài)組合原則（依據(jù)項目建筑產(chǎn)品特點分析）2. 各組團落位深化3. 各樓層業(yè)態(tài)落位及品牌示意4. 項目亮點提煉（需結合產(chǎn)品空間闡述）五、初步租金收益測算（十年經(jīng)營收益預估）1. 租金調(diào)研2. 主力客戶租金水平預測3. 各業(yè)態(tài)客戶平均租金水平預測4. 項目首十年租金收益測算第二板塊：招商顧問（6-9個月）1. 主力商戶招商及整體招商顧問-對整體招商計劃

8、給予顧問建議-協(xié)助制定招商租金政策（目標租金、報價租金、底線租金）-協(xié)助確定招商文件模板（包括合同，意向書等）-提出招商流程建議（看房流程、位置推薦流程、報價流程、部審批流程等）-重點商戶持續(xù)摸底訪談-推進主力客戶意向洽談-跟進主力客戶工程條件復核-根據(jù)主力商戶洽談簽約情況， 協(xié)助修正及優(yōu)化樓層主題定位及其它品牌落位方案并給出建議-根據(jù)主力店招商洽談情況提出租賃條款及優(yōu)惠扶植政策顧問方案根據(jù)主力客戶及大型餐飲客戶的物業(yè)條件需求，提出對接配合建議-協(xié)助甲方完成主力客戶的合同簽約-根據(jù)招商進度對于項目落位方案、租金政策等進行動態(tài)的調(diào)整和修正建議提報甲方審核后執(zhí)-在招商各節(jié)點提供專業(yè)培訓（具體培訓容

9、根據(jù)項目進展及甲方需求確定，行）2. 招商階段推廣顧問容-協(xié)助甲方確認公關、廣告公司制作之推廣文案、形象圖稿-協(xié)助甲方確認開業(yè)前后的市場活動方案-協(xié)助甲方選擇合適媒體-協(xié)助甲方甄選合格的廣告公司、公關公司，并督導招商道具執(zhí)行-確定招商媒體組合及策略制定、調(diào)整-提出招商推介會活動策劃顧問建議-項目導視系統(tǒng)顧問建議第三板塊：運營管理顧問服務（基礎服務周期12 個月）-、商業(yè)運營管理服務1. 半年及整年推廣宣傳推廣計劃建議、營運管理文件執(zhí)行情況的評估與修訂建議2. 經(jīng)營數(shù)據(jù)分析3. 租戶管理經(jīng)營狀況分析與評價二、租約管理及租戶服務1. 對既有租戶的租約執(zhí)行情況的分析與建議2. 對租戶調(diào)整和新租戶引進

10、工作分析與建議3. 執(zhí)行租務控制與預警系統(tǒng)情況的分析與建議4. 處理租戶及公眾的投訴情況的分析與建議系統(tǒng)設施管理建議服務1. 公共空間規(guī)劃調(diào)整建議2. 各系統(tǒng)設備設施的管理評價3. 標牌指引系統(tǒng)、停車場管理控制、收費系統(tǒng)、系統(tǒng)運行節(jié)能及能源再生措施方案建議四、推廣服務1. 商戶推廣活動方案建議2. 媒體宣傳建議3. 公共區(qū)域裝飾裝修建議4. 租戶推廣工作協(xié)調(diào)與管理建議及其它相關推廣策略的建議五、公共秩序安全管理服務1. 項目車輛分流方案建議2. 人流分析與建議3. 公共廣播系統(tǒng)管理方案建議4. 定期緊急事故處理演練安排建議第四板塊：團隊搭建及培訓顧問服務1. 商業(yè)物業(yè)相關培訓2. 實操團隊培訓

11、（招商談流程、合同談判、運營管理、案例講解等）注：關于實際操作容的培訓，需依據(jù)甲方在實際工作中的需求共同確定。項目服務模式第一板塊：前期策劃顧問商策咨源將成立本項目專案組，通過實地調(diào)研、專家訪談、商戶深訪、策略研究等多種方式開展工作。在工作開展全過程中，雙方將保持全面的溝通，包括但不限于每月1次的例會溝通、溝通、往來等，以保證工作順利推進。第二板塊：招商顧問商策咨源將成立本項目專案組，采用非駐場形式，乙方通過參加每周一次的例會每次現(xiàn)場2天工作時間來了解情況，結合甲方提供相關資料和現(xiàn)場實地查看，按照工作容中的相關項目，每月15日前向甲方提供上月運營招商狀況的書面報告及建議，或根據(jù)雙方商定的容提供培訓和其他服務。第三板塊：運營管理顧問商策咨源將成立本項目專案組，采用非駐場形式，乙方通過參加每周一次的例會每次現(xiàn)場辦公2天來了解情況，結合甲方提供相關資料和現(xiàn)場實地查看，按照工作容中的相關項目，每月15日前向甲方提供上月運營狀況的書面報告及建議，或根據(jù)雙方商定的容提供培訓和其他服務。服務取費標準前期策劃顧問：服務費共計人