惠州宏益公館產(chǎn)品定位報(bào)告

1、 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來11/2011第三生活空間第三生活空間（宏益公館產(chǎn)品定位報(bào)告）（宏益公館產(chǎn)品定位報(bào)告） 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來思思 想想 踐踐 行行 未未 來來 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來核心思考點(diǎn)核心思考點(diǎn)項(xiàng)目一二期產(chǎn)品形象已經(jīng)確定，三期產(chǎn)品與一期、二期產(chǎn)品如何銜接又如何區(qū)隔？項(xiàng)目一二期產(chǎn)品形象已經(jīng)確定，三期產(chǎn)品與一期、二期產(chǎn)品如何銜接又如何區(qū)隔

2、？新瀝路與三環(huán)北路軸線產(chǎn)品堆積，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，在項(xiàng)目差異化形象已無法形成新瀝路與三環(huán)北路軸線產(chǎn)品堆積，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，在項(xiàng)目差異化形象已無法形成客戶購買的有效刺激時(shí)，項(xiàng)目三期如何有效規(guī)避競爭？客戶購買的有效刺激時(shí)，項(xiàng)目三期如何有效規(guī)避競爭？ 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來首先，從一杯咖啡開始 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來星巴克，一杯咖啡帶來的全新思考咖啡不是咖啡不止是咖啡starbucks 跨界的咖啡 2010 union property,

3、all rights reserved 思 想 踐 行 未 來咖啡氛圍決勝口味星巴克的 “客戶經(jīng)驗(yàn)”馬斯蘭：星巴克是一次開一店，顧客是一次喝一杯，我們不馬斯蘭：星巴克是一次開一店，顧客是一次喝一杯，我們不做粗制濫造的批發(fā)生意，我們追求的是做粗制濫造的批發(fā)生意，我們追求的是“重復(fù)購買重復(fù)購買”和和“忠誠忠誠度度“。 n英國英國金融時(shí)報(bào)金融時(shí)報(bào)調(diào)查顯示，在中國喝一杯星巴克咖啡顯然調(diào)查顯示，在中國喝一杯星巴克咖啡顯然要比買一件要比買一件“維多利亞的秘密維多利亞的秘密”的國際名牌內(nèi)衣更加時(shí)髦。對的國際名牌內(nèi)衣更加時(shí)髦。對于中國人來說，無論是在打手機(jī)還是在上網(wǎng)，被人知道在星巴于中國人來說，無論是在打手機(jī)

4、還是在上網(wǎng)，被人知道在星巴克，內(nèi)心的虛榮可以膨脹無數(shù)倍。克，內(nèi)心的虛榮可以膨脹無數(shù)倍。 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來不是咖啡向生活方式的突破星巴克目標(biāo)市場的定位：不是普通的大眾，而是富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)。不是普通的大眾，而是富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)。產(chǎn)品重新定義，把大眾商品重新定義為星巴克體驗(yàn)，也就是說人們社交一個(gè)場所，因此星巴產(chǎn)品重新定義，把大眾商品重新定義為星巴克體驗(yàn)，也就是說人們社交一個(gè)場所，因此星巴克相信自己銷售的不是咖啡豆而是一種體驗(yàn)克相信自己銷售的不是咖啡豆而是一種體驗(yàn) 。產(chǎn)品需求為中心生活方式為中心消費(fèi)服

5、務(wù)為中心 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來星巴克 一杯咖啡帶來的全新思考n咖啡市場競爭激烈，在同類連鎖品牌的競爭沖咖啡市場競爭激烈，在同類連鎖品牌的競爭沖擊下，各大知名品牌通過建立獨(dú)占性優(yōu)勢來完成擊下，各大知名品牌通過建立獨(dú)占性優(yōu)勢來完成市場覆蓋市場覆蓋n對于競爭激烈的咖啡品牌對于競爭激烈的咖啡品牌星巴克星巴克, ,應(yīng)該如何應(yīng)該如何在市場中尋求自己的位置？細(xì)分哪種客戶？在市場中尋求自己的位置？細(xì)分哪種客戶？n“品味品味”、“時(shí)尚時(shí)尚”、“空間氛圍空間氛圍”，全新內(nèi)，全新內(nèi)涵定位和場所精神表現(xiàn)帶給其所針對的中高端客涵定位和場

6、所精神表現(xiàn)帶給其所針對的中高端客戶前所未有的新體驗(yàn)，從根本上促動(dòng)了原來各大戶前所未有的新體驗(yàn)，從根本上促動(dòng)了原來各大品牌長期占有的品牌長期占有的“領(lǐng)地領(lǐng)地”“品味” 、“時(shí)尚”、“空間氛圍”成就星巴克的銷售神話 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來不止是咖啡星巴克的跨界：第三生活空間第四元素：悠閑第四元素：悠閑的交際空間的交際空間第三元素：第三元素：眾人的綠洲眾人的綠洲第二元素：負(fù)擔(dān)得第二元素：負(fù)擔(dān)得起的奢華起的奢華第一元素：源于第一元素：源于異國的浪漫的味異國的浪漫的味道道與客戶互動(dòng)中創(chuàng)新，形成的第三生活空間星巴克第三空間的

7、四個(gè)元素n浪漫的味道，星巴克的店鋪裝修具有異國風(fēng)味，可以為乏味的日子平添幾許浪漫。n負(fù)擔(dān)得起的奢侈，在每天購買咖啡的人群中，有學(xué)生，也有高端商務(wù)人士。“平民學(xué)生或許無法負(fù)擔(dān)得起奔馳汽車的費(fèi)用，但是他可以和高端商務(wù)人士一樣，每天享受一杯最好的咖啡。” n眾人的綠洲，星巴克倡導(dǎo)，在紛擾不堪的社會(huì)中，提供一個(gè)靜思的環(huán)境。n悠閑的交際空間，流行的交際場所，提供給人們沒有威脅感的聚集空間。是在家和公司之外的第三個(gè)好去處。 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來星巴克給本項(xiàng)目的啟示：形成獨(dú)占性的優(yōu)形成獨(dú)占性的優(yōu)勢勢塑造新的標(biāo)塑造新的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)實(shí)

8、現(xiàn)居住模式的突實(shí)現(xiàn)居住模式的突破破宏益三期宏益三期不止是住宅宏益三期打造第三生活空間宏益公館三期第三空間營造的三個(gè)準(zhǔn)則n形成獨(dú)占性的優(yōu)勢，在外部空間資源不可逆轉(zhuǎn)時(shí)，通過內(nèi)部資源的打造形成區(qū)域性的資源互補(bǔ)與獨(dú)享n塑造新的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目形象與產(chǎn)品形態(tài)的雙重差異，形成打動(dòng)客戶的有效刺激點(diǎn) n實(shí)現(xiàn)居住模式的突破，居住模式的創(chuàng)新引入，打破慣有的空間排布，形成獨(dú)特的居住概念 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來第三生活空間營造導(dǎo)圖第三生活空間營造導(dǎo)圖第三生活空第三生活空間元素認(rèn)知間元素認(rèn)知第三生活第三生活空間空間1第三生活空第三生活空間人群鎖

9、定間人群鎖定第三生活空第三生活空間框架搭建間框架搭建第三生活空第三生活空間肌理完善間肌理完善第三生活空第三生活空間符號彰顯間符號彰顯2345 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來資源環(huán)資源環(huán)境認(rèn)知境認(rèn)知開發(fā)商開發(fā)商認(rèn)知認(rèn)知可影響的外部資源較難改變的內(nèi)外資源開發(fā)商成熟度認(rèn)知 開發(fā)商開發(fā)策略認(rèn)知可掌控的內(nèi)部資源第三生活空第三生活空間元素認(rèn)知間元素認(rèn)知物業(yè)檔物業(yè)檔次定位次定位物業(yè)類物業(yè)類型定位型定位項(xiàng)目地塊認(rèn)知開發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知第三生活空第三生活空間框架搭建間框架搭建戶型配戶型配比定位比定位整體規(guī)整體規(guī)劃布局劃布局第三生活空第三生活空間

10、肌理完善間肌理完善第三生活空第三生活空間人群鎖定間人群鎖定住宅規(guī)劃布局其它空間打造商業(yè)規(guī)劃布局客戶定位客戶定位目標(biāo)客戶圈定產(chǎn)品客戶對位客戶aio分析第三生活空第三生活空間符號彰顯間符號彰顯形象定位形象定位物業(yè)組合類型思考商業(yè)部分組合思考市場表現(xiàn)及區(qū)域趨勢認(rèn)知項(xiàng)目戶型配比調(diào)整項(xiàng)目物業(yè)類型對位項(xiàng)目面積段對位項(xiàng)目面積配比對位報(bào)告框架報(bào)告框架形象概念 形象表現(xiàn)13第三生活空間元素認(rèn)知1 1環(huán)境及開發(fā)商認(rèn)知環(huán)境及開發(fā)商認(rèn)知 通過對項(xiàng)目所有資源的梳理和盤點(diǎn)，深度認(rèn)知項(xiàng)目的屬性；并且通過與開發(fā)商的溝通及開發(fā)項(xiàng)目的的了解，確定開發(fā)商的開發(fā)策略 2010 union property, all rights r

11、eserved 思 想 踐 行 未 來資源環(huán)資源環(huán)境認(rèn)知境認(rèn)知開發(fā)商開發(fā)商認(rèn)知認(rèn)知可影響的外部資源較難改變的內(nèi)外資源開發(fā)商成熟度認(rèn)知 開發(fā)商開發(fā)策略認(rèn)知可掌控的內(nèi)部資源第三生活空第三生活空間元素認(rèn)知間元素認(rèn)知 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來可掌控的內(nèi)部資源可掌控的內(nèi)部資源q1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及容積率是否有優(yōu)勢q2土地形狀是否有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)q1開發(fā)項(xiàng)目是否形成一定口碑和市場號召力q2開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營情況是否良好 項(xiàng)目開發(fā)及營銷能力項(xiàng)目開發(fā)及營銷能力 項(xiàng)目地塊內(nèi)部情況項(xiàng)目地塊內(nèi)部情況 2010 union property, all

12、 rights reserved 思 想 踐 行 未 來項(xiàng)目內(nèi)部地塊情況項(xiàng)目內(nèi)部地塊情況q1q1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及容積率是否有優(yōu)勢：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及容積率是否有優(yōu)勢項(xiàng)目地塊基本情況：項(xiàng)目處于惠州江北項(xiàng)目地塊基本情況：項(xiàng)目處于惠州江北26#26#小區(qū)，北三環(huán)以南，小區(qū)，北三環(huán)以南，周邊較多項(xiàng)目正在開發(fā)或者周邊較多項(xiàng)目正在開發(fā)或者待開發(fā)待開發(fā)，其中項(xiàng)目左側(cè)就是待開發(fā)的惠州，其中項(xiàng)目左側(cè)就是待開發(fā)的惠州新華書城新華書城。北側(cè)：宏益公館一二期、旺升學(xué)校北側(cè)：宏益公館一二期、旺升學(xué)校西側(cè)：義烏小商品批發(fā)市場西側(cè)：義烏小商品批發(fā)市場東側(cè)：新華書城東側(cè)：新華書城南側(cè)：新華花園南側(cè)：新華花園 用地性質(zhì)：商住用地用

13、地性質(zhì)：商住用地 占地：占地：3040030400 建面：建面：5610056100 規(guī)劃容積率：規(guī)劃容積率：2.32.3 綠化率：綠化率：30%30% 成交地價(jià)成交地價(jià)：90009000萬左右萬左右新華書城新華書城項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至地塊基本指標(biāo)地塊基本指標(biāo)本本案案 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來項(xiàng)目內(nèi)部地塊情況項(xiàng)目內(nèi)部地塊情況q1q1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及容積率是否有優(yōu)勢：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及容積率是否有優(yōu)勢項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地面積（萬）占地面積（萬）容積率容積率建筑面積（萬）建筑面積（萬）總戶數(shù)總戶數(shù)偉豪領(lǐng)御偉豪領(lǐng)御3.843.8

14、44.054.05181811121112偉豪精英匯偉豪精英匯2.62.64.04.012.412.4896896宏益公館一二期宏益公館一二期4.394.392.92.91717548548三宅一生三宅一生2 22.52.55 5447447萬科城萬科城15151.131.13323211341134金域華府金域華府5.65.62.52.51515930930鼎峰國匯山鼎峰國匯山27272.32.361.861.847604760摩卡小鎮(zhèn)摩卡小鎮(zhèn)9.449.442.52.532.132.117201720華輝名鑄華輝名鑄2.42.42.62.67.87.8456456海倫堡海倫堡8 82.72

15、.7242412581258歐尚陽光谷歐尚陽光谷0.430.435.75.73.13.1412412大隆財(cái)富廣場大隆財(cái)富廣場1.31.38.718.7115.215.2868868景升譽(yù)景灣景升譽(yù)景灣1.61.63.03.04.54.5279279佳兆業(yè)佳兆業(yè)7.17.17.27.2707012671267本案占地本案占地3.043.04萬，容積率萬，容積率2.32.3。在。在本片區(qū)具備一定的優(yōu)勢，未來產(chǎn)品本片區(qū)具備一定的優(yōu)勢，未來產(chǎn)品打造的舒適度有較好的保證打造的舒適度有較好的保證 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來項(xiàng)目內(nèi)

16、部地塊情況項(xiàng)目內(nèi)部地塊情況q2q2：土地形狀是否利于規(guī)劃及設(shè)計(jì)：土地形狀是否利于規(guī)劃及設(shè)計(jì)本案本案新新 瀝瀝路路新新 江江 一一 路路p地塊完整平坦，無需拆遷平整，同時(shí)獨(dú)立完整的地塊更加容易地塊完整平坦，無需拆遷平整，同時(shí)獨(dú)立完整的地塊更加容易規(guī)劃與設(shè)計(jì)；規(guī)劃與設(shè)計(jì)；p項(xiàng)目地形有利于項(xiàng)目空間布局及樓體排布設(shè)計(jì)，能較好的滿足項(xiàng)目地形有利于項(xiàng)目空間布局及樓體排布設(shè)計(jì)，能較好的滿足日照朝向采光能方面的功能需求；日照朝向采光能方面的功能需求；p項(xiàng)目規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境打造較難實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境打造較難實(shí)現(xiàn)。地塊指標(biāo)地塊位置：江北26號小區(qū)，新江路與新瀝路交界處地塊用途：居住、商業(yè)土塊面積：30

17、400（規(guī)劃用地）24400（指標(biāo)用地）建筑面積：56100，總戶數(shù)：327戶，1048人其它：建筑密度： 30%; 綠地率30%;建筑限高80米 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來開發(fā)能力及營銷能力開發(fā)能力及營銷能力q1q1：開發(fā)項(xiàng)目是否形成一定口碑和市場號召力？：開發(fā)項(xiàng)目是否形成一定口碑和市場號召力？q2q2：開發(fā)項(xiàng)目營銷情況是否良好？：開發(fā)項(xiàng)目營銷情況是否良好？ 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來q1q1：開發(fā)項(xiàng)目是否形成一定口碑和市場號召力？：開發(fā)

18、項(xiàng)目是否形成一定口碑和市場號召力？宏益開發(fā)商住宅開發(fā)數(shù)量不多，但是通過宏益公館項(xiàng)目的銷售樹立起了較好的市場號召力宏益開發(fā)商住宅開發(fā)數(shù)量不多，但是通過宏益公館項(xiàng)目的銷售樹立起了較好的市場號召力項(xiàng)目名稱：宏益公館項(xiàng)目名稱：宏益公館項(xiàng)目占地：項(xiàng)目占地：43980項(xiàng)目建面：項(xiàng)目建面：17萬萬項(xiàng)目容積率：項(xiàng)目容積率：2.90項(xiàng)目套數(shù)：項(xiàng)目套數(shù)：1053開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2011-09-03項(xiàng)目價(jià)格：項(xiàng)目價(jià)格：7200元元/項(xiàng)目名稱：宏益尚城項(xiàng)目名稱：宏益尚城項(xiàng)目占地：項(xiàng)目占地：3349項(xiàng)目建面：項(xiàng)目建面：14142 項(xiàng)目容積率：項(xiàng)目容積率：4.32項(xiàng)目套數(shù)：項(xiàng)目套數(shù)：238開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2008

19、-03項(xiàng)目價(jià)格：項(xiàng)目價(jià)格：4500元元/ 項(xiàng)目名稱：惠州宏益商業(yè)廣場項(xiàng)目名稱：惠州宏益商業(yè)廣場項(xiàng)目占地：項(xiàng)目占地：項(xiàng)目建面：項(xiàng)目建面：項(xiàng)目容積率：項(xiàng)目容積率：項(xiàng)目套數(shù)：項(xiàng)目套數(shù)：開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：項(xiàng)目價(jià)格：項(xiàng)目價(jià)格： 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來q2q2：開發(fā)項(xiàng)目營銷情況是否良好？：開發(fā)項(xiàng)目營銷情況是否良好？p銷售情況：宏益公館一期火爆熱銷，半年時(shí)間接近售罄，二期推出也備受客戶追捧，銷售率不斷提高。p口碑良好：隨著宏益商業(yè)廣場、宏益尚城、宏益公館的陸續(xù)開發(fā)，在市場上已經(jīng)形成了良好的口碑，物業(yè)管理服務(wù)也備受業(yè)主贊揚(yáng)，維

20、系老業(yè)主活動(dòng)也不斷完美舉行。p產(chǎn)品打造：在產(chǎn)品打造上，也越來越精細(xì)化，在硬件和軟件方面力求達(dá)到完美，運(yùn)用至智能環(huán)保，創(chuàng)新領(lǐng)先的發(fā)展方向宏益開發(fā)項(xiàng)目市場關(guān)注度高，銷售火熱，產(chǎn)品打造上也不斷創(chuàng)新精細(xì)，物業(yè)服務(wù)也在業(yè)主里形成很好的口碑宏益開發(fā)項(xiàng)目市場關(guān)注度高，銷售火熱，產(chǎn)品打造上也不斷創(chuàng)新精細(xì)，物業(yè)服務(wù)也在業(yè)主里形成很好的口碑 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來可影響的外部資源可影響的外部資源q1q1：區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展是否利好？：區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展是否利好？q2q2：項(xiàng)目競爭環(huán)境是否嚴(yán)峻？：項(xiàng)目競爭環(huán)境是否嚴(yán)峻？ 2010 union

21、property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來q1q1：區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展是否利好？：區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展是否利好？江北已建成麗日雙子星、投資中心、德賽大廈、大江北已建成麗日雙子星、投資中心、德賽大廈、大隆大廈等高端商務(wù)大廈，中國電信、中國移動(dòng)、金隆大廈等高端商務(wù)大廈，中國電信、中國移動(dòng)、金寶集團(tuán)、大隆集團(tuán)等總部以落戶江北，市民樂園、寶集團(tuán)、大隆集團(tuán)等總部以落戶江北，市民樂園、慈云圖書館、體育館等文化體育設(shè)施和科技館、博慈云圖書館、體育館等文化體育設(shè)施和科技館、博物館、文化中心、北湖公園、鵝潭公園等硬件設(shè)施物館、文化中心、北湖公園、鵝潭公園等硬件設(shè)施基本完善，江北區(qū)域

22、優(yōu)勢日益得到強(qiáng)化同時(shí)也為越基本完善，江北區(qū)域優(yōu)勢日益得到強(qiáng)化同時(shí)也為越來越多的人所認(rèn)可。來越多的人所認(rèn)可。這幾乎是無可質(zhì)疑的。這幾乎是無可質(zhì)疑的。江北新區(qū)成為惠州城市發(fā)展的重心。江北新區(qū)規(guī)劃有序合理、起點(diǎn)也更高，作為惠州新的城市中心。華貿(mào)中心，佳兆業(yè)中心等大型商住項(xiàng)目的開發(fā)，極大的豐富和提高的江北的商業(yè)檔次。凱賓斯基，富力萬麗，合生國際酒店等一批五星級酒店的建成和投入使用也必將極大的提升江北的區(qū)域價(jià)值。江北新區(qū)在未來惠州高端住宅和商業(yè)寫字樓市場占據(jù)龍頭地位，吸引更多購房者入住和品牌企業(yè)進(jìn)駐，這幾乎是無可質(zhì)疑的。 2010 union property, all rights reserved

23、思 想 踐 行 未 來q2q2：項(xiàng)目競爭環(huán)境是否嚴(yán)峻？：項(xiàng)目競爭環(huán)境是否嚴(yán)峻？沿江路軸線三環(huán)北軸線新瀝路軸線文昌二路軸線菊花一路軸線自然資源、區(qū)域成熟、交通自然資源、區(qū)域成熟、交通便利便利典型項(xiàng)目：帝景灣、華貿(mào)、典型項(xiàng)目：帝景灣、華貿(mào)、富力富力價(jià)格：價(jià)格：10000-18000元元/物業(yè)：高層為主物業(yè)：高層為主商務(wù)區(qū)、商業(yè)配套、交通發(fā)達(dá)商務(wù)區(qū)、商業(yè)配套、交通發(fā)達(dá)典型項(xiàng)目：金裕碧水灣典型項(xiàng)目：金裕碧水灣價(jià)格：價(jià)格：6500-7500物業(yè)：高層為主物業(yè)：高層為主發(fā)展空間大、社區(qū)規(guī)模、全新物業(yè)類型發(fā)展空間大、社區(qū)規(guī)模、全新物業(yè)類型典型項(xiàng)目：萬科城、國匯山、海倫堡典型項(xiàng)目：萬科城、國匯山、海倫堡價(jià)格：

24、價(jià)格：50006000元元/物業(yè)：高層、別墅為主物業(yè)：高層、別墅為主區(qū)域成熟、社區(qū)規(guī)模、性價(jià)比區(qū)域成熟、社區(qū)規(guī)模、性價(jià)比典型項(xiàng)目：偉豪領(lǐng)御、宏益公館、三宅典型項(xiàng)目：偉豪領(lǐng)御、宏益公館、三宅一生一生價(jià)格：價(jià)格：6000-7500元元/物業(yè)：高層、小高層物業(yè)：高層、小高層區(qū)域成熟、社區(qū)規(guī)模、性價(jià)比區(qū)域成熟、社區(qū)規(guī)模、性價(jià)比典型項(xiàng)目：盛世華府典型項(xiàng)目：盛世華府價(jià)格：價(jià)格：5000-6500元元/物業(yè)：高層物業(yè)：高層 p江北競爭集中在新瀝路軸線及三環(huán)北軸線p新瀝路軸線及三環(huán)北軸線產(chǎn)品線豐富，項(xiàng)目開發(fā)集中，供應(yīng)量大p并且具有一定的價(jià)格優(yōu)勢，供應(yīng)項(xiàng)目的整體性價(jià)比較高p項(xiàng)目位于新瀝路軸線未來競爭激烈 201

25、0 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來較難改變的內(nèi)外部資源較難改變的內(nèi)外部資源q1q1：經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境是否利好：經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境是否利好q2q2：項(xiàng)目周邊環(huán)境是否稀缺：項(xiàng)目周邊環(huán)境是否稀缺q3q3：區(qū)域是否有強(qiáng)勢配套入駐：區(qū)域是否有強(qiáng)勢配套入駐 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來q1q1：經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境是否利好：經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境是否利好 在限購政策上，在限購時(shí)間到期后，北京、上海等多個(gè)城市宣布繼續(xù)限購，廣州等城市也明確表示停止限購沒有時(shí)間表。 在信貸政策上，相關(guān)部門已經(jīng)坦言調(diào)控

26、政策對首次購房者的誤傷，部分城市首套房基準(zhǔn)利率。 2011年1月，即春節(jié)前夕，“國八條”出臺，確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)，同時(shí)也拉開了全國范圍嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕。（1）控價(jià)格：“國八條”首次釋放通過調(diào)控平抑的信號，即“將房價(jià)控制在合理水平”，并且要求地方政府上報(bào)年度價(jià)格控制目標(biāo)。（2）強(qiáng)保障：再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住宅建設(shè)，并確定年度、十二五期間建設(shè)目標(biāo)，并要求地方政府逐級分解。（3）嚴(yán)問責(zé)：對房價(jià)控制、保障房建設(shè)均有明確的目標(biāo)和時(shí)間限制，并要求公開，使“問責(zé)制”的落實(shí)有據(jù)可依并可由公眾監(jiān)督。（4）擴(kuò)范圍：將限購、限貸等調(diào)控政策的涉及范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)行全國性的房地產(chǎn)調(diào)控。p 存準(zhǔn)率在2011

27、年上調(diào)和下調(diào)，說明了2011年經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性;p 而房地產(chǎn)宏觀政策從嚴(yán)從緊，銀行利率回歸基準(zhǔn)，剛性需求客戶購房熱情將有所點(diǎn)燃。 2011年是流動(dòng)性收縮、資金緊張的一年，這一年金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率創(chuàng)歷史最高水平。伴隨著cpi的不斷膨脹，央行上半年連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，到6月份，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷史最高的21.5%。 不過，下半年情況發(fā)生了變化，央行宣布，從12月5日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來q2q2：項(xiàng)目周邊景觀是

28、否稀缺：項(xiàng)目周邊景觀是否稀缺項(xiàng)目自然景觀相對缺失，高層可遠(yuǎn)眺東江江景項(xiàng)目景觀以城市景觀為主江北的東區(qū)和西區(qū)有良好的江景資源 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來q3q3：區(qū)域是否有強(qiáng)勢配套入駐：區(qū)域是否有強(qiáng)勢配套入駐p項(xiàng)目處于惠州江北26#小區(qū)，北三環(huán)以南，周邊較多項(xiàng)目正在開發(fā)或者待開發(fā)：p距項(xiàng)目2分鐘路程有義務(wù)小商品城，生活家居用品采購便捷；p10分鐘路程內(nèi)配備沃爾瑪大型超市；p緊鄰項(xiàng)目地塊為規(guī)劃中的新華書店用地，未來文化氛圍濃厚 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐

29、行 未 來優(yōu)勢優(yōu)勢s s1 1、可掌控的內(nèi)部資源：、可掌控的內(nèi)部資源：p容積率較低，項(xiàng)目整體舒適度較容積率較低，項(xiàng)目整體舒適度較低低p土地平整，易于規(guī)劃設(shè)計(jì)土地平整，易于規(guī)劃設(shè)計(jì)2 2、可影響的內(nèi)外資源：、可影響的內(nèi)外資源：p項(xiàng)目區(qū)域利用因素多項(xiàng)目區(qū)域利用因素多3 3、較難改變的內(nèi)外資源：、較難改變的內(nèi)外資源：p銀行首套利率松動(dòng)，首次置業(yè)需銀行首套利率松動(dòng)，首次置業(yè)需求將逐步釋放求將逐步釋放p周邊有較為強(qiáng)勢的配套支撐周邊有較為強(qiáng)勢的配套支撐弱點(diǎn)弱點(diǎn)ww1 1、可掌控的內(nèi)部資源：、可掌控的內(nèi)部資源：p雖已有一定的市場認(rèn)知度，但雖已有一定的市場認(rèn)知度，但是是開發(fā)商口碑仍需進(jìn)一步培育；開發(fā)商口碑仍需

30、進(jìn)一步培育；p項(xiàng)目規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境打造項(xiàng)目規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境打造力度較弱力度較弱2 2、可影響的內(nèi)外資源：、可影響的內(nèi)外資源：p項(xiàng)目競爭異常激烈。客戶購買項(xiàng)目競爭異常激烈。客戶購買力不足力不足3 3、較難改變的內(nèi)外資源：、較難改變的內(nèi)外資源：p項(xiàng)目無稀缺的自然景觀資源項(xiàng)目無稀缺的自然景觀資源機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)o o1 1、可掌控的內(nèi)部資源：、可掌控的內(nèi)部資源：p開發(fā)及管理能力的逐步提高開發(fā)及管理能力的逐步提高2 2、可影響的內(nèi)外資源：、可影響的內(nèi)外資源：p區(qū)域規(guī)劃利好，軌道交通的臨近區(qū)域規(guī)劃利好，軌道交通的臨近3 3、較難改變的內(nèi)外資源：、較難改變的內(nèi)外資源：p政策雖無明顯松動(dòng)，但是行業(yè)整體政政策雖無

31、明顯松動(dòng)，但是行業(yè)整體政策動(dòng)向趨于穩(wěn)定策動(dòng)向趨于穩(wěn)定威脅威脅t t1 1、可掌控的內(nèi)部資源：、可掌控的內(nèi)部資源：p周遭項(xiàng)目開發(fā)實(shí)力雄厚，品牌開周遭項(xiàng)目開發(fā)實(shí)力雄厚，品牌開發(fā)商集體進(jìn)駐發(fā)商集體進(jìn)駐2 2、可影響的內(nèi)外資源：、可影響的內(nèi)外資源：p項(xiàng)目競爭激烈，同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重項(xiàng)目競爭激烈，同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重3 3、較難改變的內(nèi)外資源：、較難改變的內(nèi)外資源：p基本生活配套得到滿足，但是商基本生活配套得到滿足，但是商業(yè)業(yè)態(tài)較為低端業(yè)業(yè)態(tài)較為低端soso戰(zhàn)略戰(zhàn)略利用資源利用資源1 1、開發(fā)具有差異化屬性的產(chǎn)品、開發(fā)具有差異化屬性的產(chǎn)品體系體系wowo戰(zhàn)略戰(zhàn)略規(guī)避弱勢資源規(guī)避弱勢資源1 1、借助宏益公館一二期的

32、市場影、借助宏益公館一二期的市場影響力和居住氛圍打造項(xiàng)目宜居環(huán)響力和居住氛圍打造項(xiàng)目宜居環(huán)境境2 2、以特色產(chǎn)品參與市場競爭跳出、以特色產(chǎn)品參與市場競爭跳出競爭藍(lán)海競爭藍(lán)海stst戰(zhàn)略戰(zhàn)略轉(zhuǎn)危為安轉(zhuǎn)危為安1 1、開發(fā)能力的調(diào)高為產(chǎn)異化的產(chǎn)品打造、開發(fā)能力的調(diào)高為產(chǎn)異化的產(chǎn)品打造提供可能提供可能2 2、物管能力的提高，為后期產(chǎn)品高端化、物管能力的提高，為后期產(chǎn)品高端化客戶的購買提供更好的服務(wù)客戶的購買提供更好的服務(wù)3 3、行業(yè)暫時(shí)發(fā)展放緩是未來、行業(yè)暫時(shí)發(fā)展放緩是未來更為健康的發(fā)展的前兆更為健康的發(fā)展的前兆3 3、wtwt戰(zhàn)略戰(zhàn)略挑戰(zhàn)資源挑戰(zhàn)資源引入較為高端的服務(wù)型商業(yè)配套，引入較為高端的服務(wù)型

33、商業(yè)配套，將生活配套商業(yè)做出區(qū)域特色將生活配套商業(yè)做出區(qū)域特色項(xiàng)目資源環(huán)境項(xiàng)目資源環(huán)境swotswot分析分析從可掌控地段內(nèi)部資源、可影響的內(nèi)外資源、較難改變的內(nèi)外資源三個(gè)方面對項(xiàng)目進(jìn)行深刻剖析從可掌控地段內(nèi)部資源、可影響的內(nèi)外資源、較難改變的內(nèi)外資源三個(gè)方面對項(xiàng)目進(jìn)行深刻剖析 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來開發(fā)商認(rèn)知開發(fā)商認(rèn)知q1q1：開發(fā)商成熟度如何分類：開發(fā)商成熟度如何分類q2q2：開發(fā)商成熟度與策略如何對位：開發(fā)商成熟度與策略如何對位q3q3：本項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)策略如何對位：本項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)策略如何對位 2010

34、union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來q1q1：開發(fā)商成熟度如何分類？：開發(fā)商成熟度如何分類？成熟度高成熟度高全熟全熟成熟度中成熟度中七成熟七成熟成熟度低成熟度低三成熟三成熟成熟度非常低成熟度非常低生的生的開發(fā)能力強(qiáng)開發(fā)能力強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)豐富經(jīng)驗(yàn)豐富或者視野卓越或者視野卓越開發(fā)能力可開發(fā)能力可經(jīng)驗(yàn)一般經(jīng)驗(yàn)一般開發(fā)能力一般開發(fā)能力一般有一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)有一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)首次開發(fā)首次開發(fā)r4r4r3r3r2r2r1r1r1r1r2r2r3r3r4r4通常保守，不敢通常保守，不敢冒進(jìn)，求穩(wěn)求快，冒進(jìn)，求穩(wěn)求快，渴望資金趕緊回渴望資金趕緊回籠籠心態(tài)很復(fù)雜，通心態(tài)很復(fù)雜，

35、通常也不求冒進(jìn)，常也不求冒進(jìn)，抗風(fēng)險(xiǎn)意識強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)意識強(qiáng)，走短線走短線渴望蛻變，但求渴望蛻變，但求穩(wěn)穩(wěn)一定要做老大，一定要做老大，冒險(xiǎn)意識強(qiáng)冒險(xiǎn)意識強(qiáng)不同成熟度的發(fā)展不同成熟度的發(fā)展商通常有不同開發(fā)商通常有不同開發(fā)心態(tài)心態(tài) 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來資源好，已有優(yōu)勢和可挖掘優(yōu)勢資源好，已有優(yōu)勢和可挖掘優(yōu)勢多多資源差，已有優(yōu)勢和可挖掘優(yōu)勢資源差，已有優(yōu)勢和可挖掘優(yōu)勢少少r4r4r3r3r2r2r1r1領(lǐng)先型進(jìn)取戰(zhàn)略領(lǐng)先型進(jìn)取戰(zhàn)略差異化進(jìn)取戰(zhàn)略差異化進(jìn)取戰(zhàn)略一般型保守戰(zhàn)略一般型保守戰(zhàn)略專一型保守戰(zhàn)略專一型保守戰(zhàn)略r4發(fā)展

36、商背景強(qiáng)大，資金鏈充足，不論持有何種資源都一定要做區(qū)域領(lǐng)先者！即使拿了一副壞牌，也會(huì)將自身強(qiáng)大的開發(fā)能力發(fā)揮得淋漓盡致，規(guī)避各種劣勢，提升資源價(jià)值r3發(fā)展商如果持有好牌，如果資金鏈正常，開發(fā)節(jié)奏穩(wěn)定，由于其能力不遜色，通常也會(huì)采取領(lǐng)先型戰(zhàn)略，做老大，如資金壓力大，可能會(huì)相對保守，如果拿到壞牌，走穩(wěn)妥牌，四平八穩(wěn)地開發(fā)是通常行為r2發(fā)展商有提升可能，一旦拿到好牌，開發(fā)信心也會(huì)強(qiáng)，但產(chǎn)品品質(zhì)未必能引領(lǐng)市場，需要引導(dǎo)，一旦拿壞牌，估計(jì)，也會(huì)選擇快速變現(xiàn)得穩(wěn)妥路線r1發(fā)展商完全沒有經(jīng)驗(yàn)和背景，拿好牌也未必敢大膽嘗試做鳳頭，四平八穩(wěn)，最快變現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)最低得做法是其最愿意嘗試得q2q2：開發(fā)商成熟度與策略如

37、何對位：開發(fā)商成熟度與策略如何對位 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來不同類型發(fā)展商定位常規(guī)思路不同類型發(fā)展商定位常規(guī)思路核心：盡力彌補(bǔ)資源不足核心：盡力彌補(bǔ)資源不足差異化進(jìn)取戰(zhàn)略差異化進(jìn)取戰(zhàn)略任何發(fā)展商任何發(fā)展商標(biāo)桿標(biāo)桿產(chǎn)品具備強(qiáng)勢競爭力產(chǎn)品具備強(qiáng)勢競爭力引導(dǎo)消費(fèi)及居住習(xí)慣引導(dǎo)消費(fèi)及居住習(xí)慣價(jià)格超越競爭對手價(jià)格超越競爭對手美譽(yù)度高美譽(yù)度高檢具社會(huì)價(jià)值檢具社會(huì)價(jià)值領(lǐng)先型進(jìn)取戰(zhàn)略領(lǐng)先型進(jìn)取戰(zhàn)略一般型保守戰(zhàn)略一般型保守戰(zhàn)略r3r3r2r2r1r1產(chǎn)品具備超越對手的競產(chǎn)品具備超越對手的競爭力，但不是行業(yè)標(biāo)爭力，但不是行業(yè)標(biāo)桿，不標(biāo)

38、新立異桿，不標(biāo)新立異產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)有一定特產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)有一定特色，具備一定競爭力，色，具備一定競爭力，滿足區(qū)域內(nèi)特定客戶的滿足區(qū)域內(nèi)特定客戶的喜好喜好r2r2r1r1區(qū)域最多人，最易成區(qū)域最多人，最易成交的產(chǎn)品和價(jià)格，但交的產(chǎn)品和價(jià)格，但保持一定特色，品質(zhì)保持一定特色，品質(zhì)滿足舒適居住滿足舒適居住投入最少，風(fēng)險(xiǎn)最投入最少，風(fēng)險(xiǎn)最低，但保證基本居住低，但保證基本居住品質(zhì)，大眾親民路線品質(zhì)，大眾親民路線 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來1 1資源體系利用戰(zhàn)略：開發(fā)特色產(chǎn)品，利用區(qū)域利好資源體系利用戰(zhàn)略：開發(fā)特色產(chǎn)品，利用區(qū)域利好

39、經(jīng)營戰(zhàn)略戰(zhàn)略：創(chuàng)新戰(zhàn)略，差異化競爭戰(zhàn)略，以快速盈利為目的經(jīng)營戰(zhàn)略戰(zhàn)略：創(chuàng)新戰(zhàn)略，差異化競爭戰(zhàn)略，以快速盈利為目的開發(fā)可能一：需要較大程度提升開發(fā)視野一超出預(yù)期價(jià)開發(fā)可能一：需要較大程度提升開發(fā)視野一超出預(yù)期價(jià)值和片區(qū)價(jià)值的高端住宅產(chǎn)品值和片區(qū)價(jià)值的高端住宅產(chǎn)品2 2開發(fā)可能二：保持目前競爭優(yōu)勢，產(chǎn)品上創(chuàng)新，滿開發(fā)可能二：保持目前競爭優(yōu)勢，產(chǎn)品上創(chuàng)新，滿足大眾需求，風(fēng)險(xiǎn)最小足大眾需求，風(fēng)險(xiǎn)最小3 3超越超越保守保守防御防御進(jìn)取進(jìn)取戶型面積大小符戶型面積大小符合最多購買能力合最多購買能力的大眾需求的大眾需求總價(jià)關(guān)系合理總價(jià)關(guān)系合理產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新保守型戰(zhàn)略保守型戰(zhàn)略+ +差異化進(jìn)取戰(zhàn)略差異化進(jìn)取戰(zhàn)

40、略p保持和大眾需求貼近保持和大眾需求貼近p創(chuàng)新物業(yè)贏取市場眼光創(chuàng)新物業(yè)贏取市場眼光q3q3：本項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)策略如何對位：本項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)策略如何對位 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來第三生活空間元素認(rèn)知小結(jié)第三生活空間元素認(rèn)知小結(jié)p地塊有規(guī)劃利好，有打造高端產(chǎn)品的容積率優(yōu)勢，但規(guī)模較小內(nèi)部景觀較難打造；p地塊所處區(qū)域具有規(guī)劃優(yōu)勢，但也存在激烈的競爭項(xiàng)目，需要結(jié)合資源選擇市場空白點(diǎn)；p開發(fā)商具有一定的市場口碑，但開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)較少，保守型的戰(zhàn)略和差異化進(jìn)取戰(zhàn)略是其可以思考的路線。36第三生活空間框架搭建2 2物業(yè)檔次、類型及

41、物業(yè)檔次、類型及配比建議配比建議 在開發(fā)商開發(fā)策略確定后，根據(jù)項(xiàng)目屬性及市場環(huán)境，對項(xiàng)目的物業(yè)檔次、產(chǎn)品類型、戶型配比進(jìn)行研判，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的最優(yōu)組合 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來框架目錄框架目錄開發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知開發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知項(xiàng)目整體物業(yè)檔次定位項(xiàng)目整體物業(yè)檔次定位項(xiàng)目物業(yè)類型定位項(xiàng)目物業(yè)類型定位項(xiàng)目地塊認(rèn)知項(xiàng)目地塊認(rèn)知市場表現(xiàn)及區(qū)域趨勢認(rèn)知市場表現(xiàn)及區(qū)域趨勢認(rèn)知物業(yè)組合類型思考物業(yè)組合類型思考商業(yè)部分組合思考商業(yè)部分組合思考項(xiàng)目戶型配比定位項(xiàng)目戶型配比定位項(xiàng)目面積段對位項(xiàng)目面積段對位項(xiàng)目面積配比對位項(xiàng)目面積配比對位項(xiàng)目

42、戶型配比調(diào)整項(xiàng)目戶型配比調(diào)整項(xiàng)目物業(yè)類型對位項(xiàng)目物業(yè)類型對位 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來開發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知開發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知項(xiàng)目整體物業(yè)檔次定位項(xiàng)目整體物業(yè)檔次定位項(xiàng)目地塊認(rèn)知項(xiàng)目地塊認(rèn)知 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來開發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知開發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知目標(biāo)分析：低風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)，高形象建立、利潤最大及現(xiàn)金回流速度較快目標(biāo)分析：低風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)，高形象建立、利潤最大及現(xiàn)金回流速度較快形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品：形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品：高端高端形象形象高端高端體驗(yàn)體驗(yàn)高端價(jià)值產(chǎn)品高端價(jià)值產(chǎn)品

43、高端價(jià)值產(chǎn)品高端價(jià)值產(chǎn)品形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品高高形形象象貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)度度低低利潤貢獻(xiàn)度利潤貢獻(xiàn)度高高補(bǔ)充型產(chǎn)品補(bǔ)充型產(chǎn)品明星產(chǎn)品明星產(chǎn)品主流產(chǎn)品主流產(chǎn)品中端中端產(chǎn)品產(chǎn)品高性高性價(jià)比價(jià)比現(xiàn)金牛產(chǎn)品：現(xiàn)金牛產(chǎn)品：品牌品牌利潤利潤風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來項(xiàng)目地塊認(rèn)知項(xiàng)目地塊認(rèn)知自身價(jià)值認(rèn)知自身價(jià)值認(rèn)知本項(xiàng)目的規(guī)模較小，無稀缺自然資源支撐；未來有強(qiáng)勢配套入駐，但需要時(shí)間實(shí)現(xiàn)；容積率有一定的優(yōu)本項(xiàng)目的規(guī)模較小，無稀缺自然資源支撐；未來有強(qiáng)勢配套入駐，但需要時(shí)間實(shí)現(xiàn)；容積率有一定的優(yōu)勢

44、，產(chǎn)品舒適度有一定的保障。勢，產(chǎn)品舒適度有一定的保障。項(xiàng)目的規(guī)模項(xiàng)目的規(guī)模在目前的市場的供應(yīng)產(chǎn)品在目前的市場的供應(yīng)產(chǎn)品中，本項(xiàng)目的占地規(guī)模較中，本項(xiàng)目的占地規(guī)模較小，內(nèi)部空間打造不易實(shí)小，內(nèi)部空間打造不易實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)品創(chuàng)新尤為關(guān)鍵現(xiàn)，產(chǎn)品創(chuàng)新尤為關(guān)鍵項(xiàng)目容積率項(xiàng)目容積率在目前的市場的供應(yīng)產(chǎn)品在目前的市場的供應(yīng)產(chǎn)品中，本項(xiàng)目的容積率較有中，本項(xiàng)目的容積率較有優(yōu)勢，優(yōu)勢， 適合打造高端形適合打造高端形象的產(chǎn)品象的產(chǎn)品項(xiàng)目的資源項(xiàng)目的資源在目前的片區(qū)競爭中，本在目前的片區(qū)競爭中，本項(xiàng)目的資源較為有限，有項(xiàng)目的資源較為有限，有一定的資源支撐，但是需一定的資源支撐，但是需要時(shí)間實(shí)現(xiàn)要時(shí)間實(shí)現(xiàn) 2010 un

45、ion property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來項(xiàng)目地塊認(rèn)知項(xiàng)目地塊認(rèn)知地段價(jià)值認(rèn)知地段價(jià)值認(rèn)知項(xiàng)目屬性界定：本案處于惠州江北重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域較為核心位置，片區(qū)配套齊項(xiàng)目屬性界定：本案處于惠州江北重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域較為核心位置，片區(qū)配套齊全，地段價(jià)值較高。全，地段價(jià)值較高。三線城市三線城市惠州現(xiàn)階段還處于三線城市的范疇惠州現(xiàn)階段還處于三線城市的范疇城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域江北處于惠州發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，前景廣闊江北處于惠州發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，前景廣闊正在開發(fā)，區(qū)域人氣逐步聚集正在開發(fā)，區(qū)域人氣逐步聚集處于江北片區(qū)正在發(fā)展位置，周邊項(xiàng)目入伙較少，缺乏人氣處

46、于江北片區(qū)正在發(fā)展位置，周邊項(xiàng)目入伙較少，缺乏人氣周邊配套周邊配套可享受江北可享受江北cbd配套配套未來前景未來前景周邊聚集大量實(shí)力開發(fā)商，未來前景廣闊周邊聚集大量實(shí)力開發(fā)商，未來前景廣闊u區(qū)域?qū)傩砸怀鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域區(qū)域?qū)傩砸怀鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域u項(xiàng)目屬性一重點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目屬性一重點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)片區(qū) 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來客戶認(rèn)知客戶認(rèn)知區(qū)域的整個(gè)的客戶結(jié)構(gòu)區(qū)域的整個(gè)的客戶結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)紡錐形的呈現(xiàn)紡錐形的 客戶結(jié)客戶結(jié)構(gòu)，低端和構(gòu)，低端和 高端的客高端的客戶數(shù)量少戶數(shù)量少 ，中端的客，中端的客戶多，戶多， 承受承受1

47、00100萬以上萬以上的總價(jià)的客戶不足的總價(jià)的客戶不足6 6 區(qū)域反地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)域反地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格存在比較明顯存在比較明顯 的天花板的天花板的現(xiàn)象，的現(xiàn)象， 普通商品房的普通商品房的價(jià)格都低于價(jià)格都低于70007000元元/ /平平 米，超過天花板價(jià)格的米，超過天花板價(jià)格的 樓盤的接受度很低樓盤的接受度很低 高端客戶高端客戶低端客戶低端客戶中端客戶中端客戶區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)呈紡錐形的形狀，中端的客戶眾多，需進(jìn)行把握， 高端的客戶和低端的客戶比較少 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來整體物業(yè)檔次定位：整體物業(yè)檔次定位：綜合以上

48、兩個(gè)方面的分析，本項(xiàng)目定位綜合以上兩個(gè)方面的分析，本項(xiàng)目定位高端形象，中高端產(chǎn)品高端形象，中高端產(chǎn)品為主為主的城市熱點(diǎn)區(qū)域舒適型社區(qū)的城市熱點(diǎn)區(qū)域舒適型社區(qū)作用作用1 1：提升開發(fā)商品牌影響力：提升開發(fā)商品牌影響力作用作用2 2：提升社區(qū)形象及社區(qū)價(jià)值：提升社區(qū)形象及社區(qū)價(jià)值作用作用3 3：形成圈層影響力，聚集高素：形成圈層影響力，聚集高素質(zhì)客戶群體質(zhì)客戶群體高檔形象的作用高檔形象的作用 地塊資源地塊資源 企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo) 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)作用作用1 1：主流產(chǎn)品資金快速回流：主流產(chǎn)品資金快速回流作用作用2 2：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，滿足主流客戶對：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，滿足主流客戶對中高端品質(zhì)樓盤需求中高端品質(zhì)樓盤

49、需求中高檔產(chǎn)品作用中高檔產(chǎn)品作用基于如下原因，對項(xiàng)目開發(fā)檔次進(jìn)行分析：基于如下原因，對項(xiàng)目開發(fā)檔次進(jìn)行分析： 地塊因子分析：地塊條件支持開發(fā)中高檔次物業(yè)；地塊因子分析：地塊條件支持開發(fā)中高檔次物業(yè)； 企業(yè)目標(biāo)：快速去化、建立品牌；企業(yè)目標(biāo)：快速去化、建立品牌； 目標(biāo)客戶鎖定：中端、中高端人群為主；目標(biāo)客戶鎖定：中端、中高端人群為主； 目標(biāo)客戶需求：濃郁居住氛圍、高品質(zhì)、高附加值產(chǎn)品、舒適社區(qū)環(huán)境。目標(biāo)客戶需求：濃郁居住氛圍、高品質(zhì)、高附加值產(chǎn)品、舒適社區(qū)環(huán)境。產(chǎn)品檔次確定為高端市場形象，中高端品質(zhì)和定位的城市熱產(chǎn)品檔次確定為高端市場形象，中高端品質(zhì)和定位的城市熱點(diǎn)區(qū)域適型住宅社區(qū)點(diǎn)區(qū)域適型住宅

50、社區(qū) 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來市場表現(xiàn)及區(qū)域認(rèn)知市場表現(xiàn)及區(qū)域認(rèn)知項(xiàng)目物業(yè)類型定位項(xiàng)目物業(yè)類型定位物業(yè)組合類型思考物業(yè)組合類型思考商業(yè)部分組合思考商業(yè)部分組合思考 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來根據(jù)項(xiàng)目容積率和占地規(guī)模，通常可能出現(xiàn)三種產(chǎn)品形式的組合方式容積率2.3根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件以及客戶目標(biāo)，通過項(xiàng)目研究可以看到在容積率不大于2.3的情況下，一般可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形式有以下幾種：普通居家型住宅產(chǎn)品高端住宅產(chǎn)品商務(wù)型住宅產(chǎn)品大面積小高層及多層

51、產(chǎn)品大面積高層產(chǎn)品+別墅類產(chǎn)品酒店公寓產(chǎn)品sohosoho類產(chǎn)品類產(chǎn)品loftloft類產(chǎn)品類產(chǎn)品 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來在對項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)組合類型思考之前，先看三個(gè)市場表現(xiàn)和三個(gè)趨勢發(fā)展在對項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)組合類型思考之前，先看三個(gè)市場表現(xiàn)和三個(gè)趨勢發(fā)展 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來住宅市場住宅市場公寓公寓區(qū)域共有區(qū)域共有1919個(gè)公寓項(xiàng)目，市場呈現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，公寓產(chǎn)品整體供應(yīng)量較少且品質(zhì)略顯不足個(gè)公寓項(xiàng)目，市場呈現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，公

52、寓產(chǎn)品整體供應(yīng)量較少且品質(zhì)略顯不足江北的環(huán)境很不錯(cuò)，未來潛力很大，可惜沒有品質(zhì)很好的公寓。我挺喜歡復(fù)式結(jié)構(gòu)的公寓，上次去看了名流公館，感覺一般。某企業(yè)高層惠州高端公寓項(xiàng)目品質(zhì)感一般，一些項(xiàng)目除了地段好些外，在產(chǎn)品打造上比較平庸，戶型布局不合理、不少項(xiàng)目我都看過，但與心理期望有差距，因此沒有買。 高端商務(wù)人士中高端公寓中高端公寓中低端公寓中低端公寓約約7 7個(gè)中高檔公個(gè)中高檔公寓項(xiàng)目寓項(xiàng)目約個(gè)約個(gè)1212中低端項(xiàng)中低端項(xiàng)目目6500惠州目前人口結(jié)構(gòu)惠州目前人口結(jié)構(gòu)惠州人口結(jié)構(gòu)趨勢惠州人口結(jié)構(gòu)趨勢 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未

53、 來區(qū)域市場上酒店式公寓產(chǎn)品性價(jià)比不高，未來高檔次、周邊配套完善的產(chǎn)品有更好的發(fā)展空間區(qū)域市場上酒店式公寓產(chǎn)品性價(jià)比不高，未來高檔次、周邊配套完善的產(chǎn)品有更好的發(fā)展空間pcbdcbd區(qū)域機(jī)構(gòu)及配套的完善是目前市場上服務(wù)式公區(qū)域機(jī)構(gòu)及配套的完善是目前市場上服務(wù)式公寓和小戶型酒店式公寓取得良好租賃業(yè)績的原因寓和小戶型酒店式公寓取得良好租賃業(yè)績的原因p隨著江北經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，外來人口的進(jìn)一步涌隨著江北經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，外來人口的進(jìn)一步涌入，周邊配套較齊全、高品質(zhì)星級酒店式公寓的租賃入，周邊配套較齊全、高品質(zhì)星級酒店式公寓的租賃狀況將進(jìn)一步向更好的方向發(fā)展。狀況將進(jìn)一步向更好的方向發(fā)展。 客戶需求p

54、對于該物業(yè)企業(yè)高管是主要的承對于該物業(yè)企業(yè)高管是主要的承租客戶；城市中產(chǎn)階級是主要的投租客戶；城市中產(chǎn)階級是主要的投資客戶資客戶p擁有完善的周邊配套、擁有完善的周邊配套、高檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)以及高品質(zhì)服務(wù)的物業(yè)深的物業(yè)深受客戶青睞受客戶青睞市場供給p 酒店公寓數(shù)量少，分布位置差異性較酒店公寓數(shù)量少，分布位置差異性較大大p產(chǎn)品忽略了產(chǎn)品本身的檔次和品質(zhì)的產(chǎn)品忽略了產(chǎn)品本身的檔次和品質(zhì)的提升，無法達(dá)到應(yīng)有的裝修及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升，無法達(dá)到應(yīng)有的裝修及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目項(xiàng)目均價(jià)均價(jià)( (元元/ /) )客戶來源客戶來源后續(xù)推量后續(xù)推量富麗麗港富麗麗港80008000外地客戶居多，投資客一半以上外地客戶居多，投資客

55、一半以上售完售完麗格公寓麗格公寓60006000本地客戶居多，投資兼自住本地客戶居多，投資兼自住售完售完住宅市場住宅市場公寓公寓 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來區(qū)域別墅多以生態(tài)景觀資源及內(nèi)部環(huán)境打造作為賣點(diǎn)，惠博沿江路上別墅以性價(jià)比吸引客戶置區(qū)域別墅多以生態(tài)景觀資源及內(nèi)部環(huán)境打造作為賣點(diǎn)，惠博沿江路上別墅以性價(jià)比吸引客戶置業(yè)，城市別墅項(xiàng)目稀缺。業(yè)，城市別墅項(xiàng)目稀缺。p分布情況：區(qū)域內(nèi)別墅以居住型別墅，其中集中分布在惠博沿江路上，以居住型別墅，其中集中分布在惠博沿江路上，居住型別墅零散得分步在城市居住板塊中；居住型別墅零散

56、得分步在城市居住板塊中；p物業(yè)類型：以雙拼、聯(lián)拼等類型為主，輔之以獨(dú)棟；以雙拼、聯(lián)拼等類型為主，輔之以獨(dú)棟；p銷售情況：價(jià)格價(jià)格700018000元元/平方米。平方米。項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)類型物業(yè)類型均價(jià)均價(jià)(元元/)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素鼎峰國匯山鼎峰國匯山住宅住宅均價(jià)均價(jià)6500景觀居所景觀居所,公園地產(chǎn)公園地產(chǎn)保利山水城保利山水城住宅、別墅、公寓、住宅、別墅、公寓、商鋪商鋪均價(jià)均價(jià)4400宜居生態(tài)地產(chǎn)宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所低密居所半山一號半山一號別墅別墅起價(jià)起價(jià)14800水景地產(chǎn)水景地產(chǎn),特色別墅特色別墅,旅游旅游地產(chǎn)地產(chǎn)鴻威金都雅苑鴻威金都雅苑住宅、別墅住宅、別墅 均價(jià)均價(jià)4700公園地產(chǎn)公

57、園地產(chǎn),低密居所低密居所,花園花園洋房洋房住宅市場住宅市場別墅別墅 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，江北已經(jīng)進(jìn)入了都市從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，江北已經(jīng)進(jìn)入了都市mallmall的發(fā)展期；百貨類業(yè)態(tài)和大型賣場正在被逐步替換的發(fā)展期；百貨類業(yè)態(tài)和大型賣場正在被逐步替換商業(yè)發(fā)展模式我國商業(yè)類型的發(fā)展歷程人均人均gdp(美元美元/年年)相應(yīng)開發(fā)模式相應(yīng)開發(fā)模式消費(fèi)者情況消費(fèi)者情況1000-2000傳統(tǒng)商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)價(jià)格敏感度高價(jià)格敏感度高20004000綜合業(yè)種業(yè)態(tài)綜合業(yè)種業(yè)態(tài)自由購物空間自由購物空間40008000

58、綜合商業(yè)形式綜合商業(yè)形式多種需求多種需求800020000轉(zhuǎn)型商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式個(gè)性化消費(fèi)個(gè)性化消費(fèi)時(shí)間段時(shí)間段業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1990年代初期年代初期百貨商店、批發(fā)市場百貨商店、批發(fā)市場1990年代中期年代中期大型綜合超市、倉儲(chǔ)商場大型綜合超市、倉儲(chǔ)商場1990年代后期年代后期商業(yè)街商業(yè)街2000年后年后shopping- mall江北所處階段江北所處階段江北所處階段江北所處階段我國商業(yè)類型的發(fā)展歷程商業(yè)發(fā)展模式商業(yè)市場商業(yè)市場華貿(mào)中心義烏小商品城麗日購物廣場沃爾瑪超市意生廣場江北商圈的強(qiáng)勢商業(yè)及品牌商戶為：江北商圈的強(qiáng)勢商業(yè)及品牌商戶為：l零售業(yè)是最具吸引力的業(yè)態(tài)零售業(yè)是最具吸引力的業(yè)態(tài)l華貿(mào)中

59、心：對周邊市縣及商圈中高端消費(fèi)者有較強(qiáng)的吸引力，惠州大型購物中心華貿(mào)中心：對周邊市縣及商圈中高端消費(fèi)者有較強(qiáng)的吸引力，惠州大型購物中心l麗日百貨江北店：最早入駐江北區(qū)域的大型百貨，搶占江北市場的消費(fèi)前線麗日百貨江北店：最早入駐江北區(qū)域的大型百貨，搶占江北市場的消費(fèi)前線l意生廣場及沃爾瑪大型超市的開放，讓江北的商業(yè)形態(tài)更為豐富意生廣場及沃爾瑪大型超市的開放，讓江北的商業(yè)形態(tài)更為豐富l佳兆業(yè)：華潤萬家佳兆業(yè)：華潤萬家1.11.1萬平方的入駐，二期萬平方的入駐，二期1111萬的商業(yè)面積，這無疑將打破惠州商萬的商業(yè)面積，這無疑將打破惠州商業(yè)新格局業(yè)新格局l未來江北商圈零售百貨業(yè)氛圍濃厚，競爭激烈，將大

60、大刺激商圈的發(fā)展未來江北商圈零售百貨業(yè)氛圍濃厚，競爭激烈，將大大刺激商圈的發(fā)展l餐飲業(yè)餐飲業(yè)/ /娛樂娛樂/ /服務(wù)業(yè)：服務(wù)業(yè)：l比較集分散但不具特色，無大型品牌商家入駐，比較集分散但不具特色，無大型品牌商家入駐，l除了義烏批市場，缺乏有規(guī)模有檔次的品牌商家，專業(yè)市場沒有形成一定規(guī)模除了義烏批市場，缺乏有規(guī)模有檔次的品牌商家，專業(yè)市場沒有形成一定規(guī)模 2010 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來辦公物業(yè)處于啟動(dòng)階段，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的深入，中高檔辦公物業(yè)將受到成長、發(fā)展型企業(yè)的歡迎辦公物業(yè)處于啟動(dòng)階段，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的深入，中高檔辦