商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告指引50p

1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告指引場(chǎng)調(diào)查報(bào)告指引xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013年5月26日market research目錄目錄p 簡(jiǎn)介p 市場(chǎng)調(diào)研的類型p 市場(chǎng)調(diào)研流程p 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容p 市場(chǎng)調(diào)研方法p 案例分析p 市場(chǎng)調(diào)研的成果簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介 市場(chǎng)調(diào)查就是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的地、有系統(tǒng)地搜集、記錄、整理有關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷信息和資料，分析市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，為市場(chǎng)預(yù)測(cè)和營(yíng)銷決策提供客觀的、正確的資料。 市場(chǎng)調(diào)研的類型市場(chǎng)調(diào)研的類型市場(chǎng)調(diào)研的類型：1、宏觀市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查2、市場(chǎng)需求調(diào)查3、消費(fèi)者調(diào)查4、企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)過程調(diào)查5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)規(guī)模

2、、人員組成及營(yíng)銷組織機(jī)構(gòu)情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)商品的品種、數(shù)量、價(jià)格、營(yíng)利能力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特征及銷售去化速度競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所采用的促銷方式競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格政策競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的名稱、產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率、銷售量及客戶群體專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研的類型市場(chǎng)調(diào)研的類型市場(chǎng)調(diào)研的類型市場(chǎng)調(diào)研流程市場(chǎng)調(diào)研流程市場(chǎng)調(diào)研流程1.1項(xiàng)目營(yíng)銷副總提出市調(diào)要求，監(jiān)督主持市調(diào)工作項(xiàng)目營(yíng)銷副總提出市調(diào)要求，監(jiān)督主持市調(diào)工作市調(diào)小組參照市場(chǎng)調(diào)研表確定調(diào)研方案和目標(biāo)，并制定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃市場(chǎng)調(diào)研流程1、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)，具體落實(shí)人員安排及實(shí)施的時(shí)間安排。2、市調(diào)人員由xxx、xxx、xxx、xxx組成。3、市場(chǎng)調(diào)研時(shí)間為5月2

3、7日至6月3日，歷時(shí)一周市場(chǎng)調(diào)研流程l 1、營(yíng)銷副總舉行市調(diào)工作說明會(huì)，對(duì)進(jìn)行市調(diào)的人員進(jìn)行市調(diào)說明及技巧培訓(xùn)。l 2、市調(diào)說明會(huì)應(yīng)對(duì)市調(diào)目的、調(diào)查重點(diǎn)及注意事項(xiàng)進(jìn)行說明。 市場(chǎng)調(diào)研流程l參與市調(diào)的人員按時(shí)間安排展開市調(diào)。l每天市調(diào)結(jié)束后組織進(jìn)行市調(diào)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，市調(diào)人員將市調(diào)中遇見的問題集中交流處理。l每天市調(diào)人員應(yīng)對(duì)的當(dāng)天的市調(diào)工作進(jìn)行記錄，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研表進(jìn)行整理匯總，并交至錄入系統(tǒng)，進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。市場(chǎng)調(diào)研流程在市場(chǎng)調(diào)研結(jié)束后3日內(nèi)，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，撰寫市調(diào)報(bào)告，提交分管副總審閱修訂。市場(chǎng)調(diào)研流程6.2 備案分析備案分析市場(chǎng)調(diào)研流程l市行政辦公室對(duì)市場(chǎng)調(diào)研所有相關(guān)文件和資料及時(shí)進(jìn)行歸

4、檔。市行政辦公室對(duì)市場(chǎng)調(diào)研所有相關(guān)文件和資料及時(shí)進(jìn)行歸檔。l調(diào)研小組定期對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的相關(guān)文件和資料進(jìn)行更新歸檔。調(diào)研小組定期對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的相關(guān)文件和資料進(jìn)行更新歸檔。市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容： 政策環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 社會(huì)文化環(huán)境的調(diào)查 總體需求量 市場(chǎng)的動(dòng)向 同行業(yè)的市場(chǎng)分布占有率 現(xiàn)有和潛在用戶的人數(shù)及需求量 市場(chǎng)需求變化趨勢(shì) 本企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品在市場(chǎng)上的占有率 擴(kuò)大銷售的可能性和具體途徑 消費(fèi)者及消費(fèi)需求 產(chǎn)品價(jià)格 影響銷售的社會(huì)和自然因素 銷售渠道 市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域 中心區(qū)地塊主要有：陽光文新大道、金馬國(guó)際、水岸中心區(qū)地塊主要有

5、：陽光文新大道、金馬國(guó)際、水岸2 2區(qū)、半山嶺秀、望華帝區(qū)、半山嶺秀、望華帝景、望華新城（還未拆遷）、和諧世界、光大廣場(chǎng)、恒廈廣場(chǎng)、炬隆豪庭、碩峰景、望華新城（還未拆遷）、和諧世界、光大廣場(chǎng)、恒廈廣場(chǎng)、炬隆豪庭、碩峰新天地、金龍寶業(yè)（即將開發(fā)）、中和廣場(chǎng)、銀都佳園、外灘新天地、金龍寶業(yè)（即將開發(fā)）、中和廣場(chǎng)、銀都佳園、外灘1 1號(hào)，共號(hào)，共1515家。家。4-1市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目范圍市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目范圍市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容4-2 當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析u地理位置（附區(qū)位圖）u交通狀況（附區(qū)位交通分析圖）u裝修檔次（可以實(shí)物照片說明）u停車狀況u經(jīng)營(yíng)年限u自建或租賃性質(zhì)及年限、經(jīng)營(yíng)狀況u代理商對(duì)該市場(chǎng)的信心度及

6、忠誠(chéng)度u目前市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況（按類別、樓層說明經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)）u預(yù)測(cè)整體經(jīng)營(yíng)情況。本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 區(qū)域宏觀環(huán)境及現(xiàn)狀分析 1、整體環(huán)境 2、競(jìng)爭(zhēng)狀況 3、市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品狀況（主要調(diào)研商鋪） 區(qū)域售樓部區(qū)位圖 區(qū)域樓盤地塊圖 區(qū)域在售樓盤綜合分析（參照商業(yè)調(diào)查表填寫） 分析及總結(jié) 1、地塊分析 2、價(jià)格分析 3、產(chǎn)品分析 4、存貨量分析4.3 調(diào)查方向調(diào)查方向本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 本次調(diào)查重點(diǎn)為：在售樓盤售樓部的位置；在售樓盤價(jià)格變化；房源變化；置業(yè)顧問素質(zhì)；樓盤現(xiàn)場(chǎng)人流、代理公司簡(jiǎn)況；開發(fā)企業(yè)實(shí)力；消費(fèi)客戶群體（含數(shù)據(jù)分析）；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及銷售模式；銷售產(chǎn)品面積、單價(jià)、總價(jià)、首付；樓盤近期零售成交情

7、況、施工形象進(jìn)度。4.4重點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容重點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研文案調(diào)研文案調(diào)研實(shí)地調(diào)研特殊調(diào)研觀察法觀察法詢問法詢問法實(shí)驗(yàn)法持續(xù)性實(shí)地調(diào)查購(gòu)買動(dòng)機(jī)調(diào)查深度訪談深度訪談gi座談法問卷調(diào)查問卷調(diào)查留置問卷調(diào)查入戶訪問街頭攔訪郵寄調(diào)查電話訪問固定樣本零售店銷量消費(fèi)者調(diào)查組我們進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的主要方法：我們進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的主要方法： 紅色字體部分為常用市場(chǎng)調(diào)研方法紅色字體部分為常用市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法上述圖片資料是具體項(xiàng)目調(diào)研的重要組成部分，能上述圖片資料是具體項(xiàng)目調(diào)研的重要組

8、成部分，能直觀反映項(xiàng)目特征直觀反映項(xiàng)目特征市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法市場(chǎng)調(diào)研方法需要注意的事項(xiàng)1、花一定的時(shí)間對(duì)周邊環(huán)境、未來規(guī)劃、周邊配套全面了解，因?yàn)槭姓{(diào)的目的就是掌握市場(chǎng)信息、銷售東向及競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)；2、網(wǎng)上能查到的，就不要再問了以免泄漏身份，一定要注意對(duì)自身身份的嚴(yán)格保密，這是踩盤的基本要求；3、實(shí)際踩盤的重點(diǎn)在推售量、銷售量、表價(jià)、折扣、營(yíng)銷活動(dòng)，最好與銷售員成為朋友，達(dá)成共識(shí)，首先需了解對(duì)方是開發(fā)商還是代理公司，

9、對(duì)于開發(fā)商交流、措辭要謹(jǐn)慎；4、注意觀察調(diào)查樓盤的實(shí)際到訪量和電話來訪量，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較；5、在市調(diào)中，最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是踩盤，要大膽的走進(jìn)去，敢于張口提問及與對(duì)方交流，但提問不要過于專業(yè)，不要用專有名詞，留心置業(yè)顧問的言談舉止，善于觀察判斷；6、“踩盤”可結(jié)伴而行，可扮情侶、可叔侄，讓置業(yè)顧問能更熱情的介紹項(xiàng)目。案例分析案例分析案例分析案例分析餅圖是常見餅圖是常見的分析工具，的分析工具，需掌握運(yùn)用需掌握運(yùn)用案例分析要具備簡(jiǎn)單的圖片處理與編輯能力要具備簡(jiǎn)單的圖片處理與編輯能力案例分析項(xiàng)目配套及環(huán)境項(xiàng)目配套及環(huán)境配套必須要闡述配套必須要闡述案例分析數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)分析工具工具案例分析 市場(chǎng)分析調(diào)查

10、表市場(chǎng)分析調(diào)查表案例分析市場(chǎng)調(diào)研成果市場(chǎng)調(diào)研成果市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的格式：將被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確地表示出來。列出報(bào)告所分的主要章節(jié)和附錄，并注明標(biāo)題、有關(guān)章節(jié)號(hào)碼及頁碼。 主要闡述調(diào)研的大致內(nèi)容、范疇等基本情況，按照市場(chǎng)調(diào)查的順序?qū)栴}展開，包括調(diào)查范圍內(nèi)主要商圈的名稱，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)、規(guī)模，項(xiàng)目周邊四至范圍主要交通道路級(jí)別、目前經(jīng)營(yíng)狀況等。對(duì)調(diào)研的商圈及特征項(xiàng)目進(jìn)行描述，主要通過數(shù)據(jù)采集及歸納進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行分類，以圖表的形式反映物業(yè)、客戶、面積、單價(jià)、總價(jià)等特征；并對(duì)專業(yè)特征項(xiàng)目進(jìn)行swot分析，得出初步結(jié)論。包括對(duì)引言和正文部分所提出的主要內(nèi)容的總結(jié)，提出自身觀點(diǎn)與建議，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及分析結(jié)論提出自身項(xiàng)目的合理化建議，并加以論證與分析。指調(diào)查報(bào)告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。市場(chǎng)調(diào)研成果市場(chǎng)調(diào)研成果市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的成果內(nèi)容：l 第一，說明調(diào)查目的及所要解決的問題。l第二，介紹市場(chǎng)背景資料。l第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術(shù)等。l第四，調(diào)研數(shù)據(jù)及其分析。l第五，提出論點(diǎn)。即擺出自己的觀點(diǎn)和看法。l第六，論證所提觀點(diǎn)的基本理由。l第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。l第八，預(yù)測(cè)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策。市場(chǎng)調(diào)