寫字樓招商工作思路印

1、新高度新高度 新跨越新跨越 招商營銷工作思路制定戰(zhàn)略思想制定戰(zhàn)略思想 確定招商目標確定招商目標三個大廈聯動，錯位招商 整合資源，內外兼顧（強勢推廣，挖掘利用集團內外的資源優(yōu)勢）協同作戰(zhàn)，成立專業(yè)團隊市場調研以及分析 三大廈差異化定位 招商執(zhí)行步驟執(zhí)行策略步驟 本本報報告告結結構構思思路路1 1、以傳媒大廈招租為引擎，整合集團樓宇資源、以傳媒大廈招租為引擎，整合集團樓宇資源2、打造樓宇經濟，塑造集團又一產業(yè)經濟、打造樓宇經濟，塑造集團又一產業(yè)經濟3、實現傳媒大廈招租高價值，降低空置率實現傳媒大廈招租高價值，降低空置率4、深挖大眾報業(yè)品牌內涵，提升集團文化形象深挖大眾報業(yè)品牌內涵，提升集團文化形象

2、定定招招商商目目標標確確我們的招商目標是什么？目標一：目標一：以傳媒大廈招租為引擎，以傳媒大廈招租為引擎，整合集團樓宇資源；整合集團樓宇資源；目標二：目標二：打造樓宇經濟，塑造集團打造樓宇經濟，塑造集團又一產業(yè)經濟；又一產業(yè)經濟；目標三：目標三：實現傳媒大廈招租高價值，實現傳媒大廈招租高價值，降低空置率降低空置率; ;目標四：目標四：深挖大眾報業(yè)品牌內涵，深挖大眾報業(yè)品牌內涵，提升集團文化形象。提升集團文化形象。我們的目標是什么？關鍵點（政治角度）：向全國一流傳媒集團邁進；擴大輿論傳播力；提升山東傳媒文化產業(yè)在全國影響力。關鍵點（市場角度）：品牌，比肩“央視總部”；產業(yè)，力爭打造山東樓宇經濟第

3、一品牌，使之成為集團一大產業(yè)支柱；利潤，在以銀座中心、萬達廣場等為代表的樓宇板塊中突圍，成為現代樓宇的標志，利潤價值最大化。定定戰(zhàn)戰(zhàn)略略思思想想制制三廈聯動，錯位招商 專業(yè)團隊，協同作戰(zhàn)整合資源，內外兼顧 制定戰(zhàn)略思想制定戰(zhàn)略思想強勢推廣，品牌深耕 客戶資源，統籌配置 三大指導思想三大指導思想功能互補，應勢利導 開創(chuàng)新的產業(yè)板塊開創(chuàng)新的產業(yè)板塊l 以傳媒大廈為新起點，全面開啟集團樓宇經濟新的產業(yè)板塊；l 帶動盤活山東新聞大廈、報業(yè)大廈等資源，面積共達15萬平方米；l 探索研究樓宇經濟管理新模式，給今后的文化產業(yè)園區(qū)提供樣板，成為濟南、山東乃至北方樓宇經濟“新坐標”；l 力爭三年之內實現純收入過

4、億元?；谝陨险J識，在對傳媒大廈招商招租上，應該統籌兼顧新聞大廈和報業(yè)大廈，資源共享，合理配置，合力共贏！制定戰(zhàn)略思想制定戰(zhàn)略思想行行策策略略步步驟驟執(zhí)執(zhí)第一部分：市場調研及分析第一部分：市場調研及分析濟南寫字樓發(fā)展歷程板塊分布及演變重點競爭區(qū)域分析板塊分布及演變板塊分布及演變濟南寫字樓板塊分布歷史演變呈現出中心聚集到向外擴張，實現三級跳的特征。第一次：隨著經濟發(fā)展，大量中小型企業(yè)興起，濼源大街板塊難以滿足需求特別是交通和停車硬件受限。同時城市擴散效應日漸顯著，新的寫字樓熱點區(qū)域必將誕生。山大路片區(qū)依托科技市場，承接了濟南寫字樓區(qū)域發(fā)展的使命，出現針對it、電子產業(yè)中小型企業(yè)的寫字樓，如銀座數

5、碼廣場、創(chuàng)展中心等。第二次：隨著城市不斷擴散，特別是東部的快速發(fā)展，二環(huán)東路地處市區(qū)向東部城區(qū)過渡地帶，交通便利，出現了新的寫字樓如東環(huán)國際廣場。第三次：高新區(qū)、奧體片區(qū)依靠政府的高新區(qū)發(fā)展政策和高新產業(yè)拉動，出現了一系列新興寫字樓項目，如齊魯軟件園、環(huán)保科技園、玉蘭廣場、舜泰廣場等項目。濟南寫字樓市場發(fā)展歷程濟南寫字樓市場發(fā)展歷程萌芽時期發(fā)育時期發(fā)展時期新興趨勢年代年代1995年前1996-2000年2001-2009年2010年至今特征特征政府或大型國企閑置辦公樓酒店類辦公商住類項目純寫字樓大量建設，產品多元化優(yōu)質甲級寫字樓開始出現背景背景國企為主導的計劃經濟、私營經濟萌芽私營經濟快速發(fā)展

6、酒店辦公租金較高私營經濟規(guī)模實力增長，it、高科等三產迅速發(fā)展外資企業(yè)逐漸增多，壟斷性國企迅速發(fā)展代表項目代表項目火車站市政府周邊銀座索菲特、三慶匯文軒銀座數碼廣場、金龍大廈、東環(huán)國際、舜泰廣場奧體片區(qū)各新項目濟南寫字樓市場發(fā)展是與私營經濟、第三產業(yè)的發(fā)展壯大密切相關。隨著濟南經濟的發(fā)展，外資企業(yè)的增大，將為濟南寫字樓發(fā)展注入新的動力。萬萬達達廣廣場場重點競爭板塊重點競爭板塊濼源大街濼源大街項目位置寫字樓面積（萬平米）主力戶型面積（平米）租金（元天平米）入住率中信廣場濼源大街150號2.671702003.5100%中銀大廈濼源大街22號1.4340-50，170，200一般600平米半層出租

7、4.595%金龍大廈濼源大街229號8.8主樓大開間200，東樓單元式寫字間以40-90為主，20、110為輔2.2887郵政大廈歷下黑虎泉路181號1.7837、65、70、902.7100%勝利大廈黑虎泉西路139號1.443002.750%齊魯國際大廈歷下區(qū)泉城路180號3.52002.580%豐利大廈泉城路318號2.07090（50%），100200（50%）3.2100%永安大廈泉城路268號2.11802.8150%圣凱摩登城濼源大街29號3.35150375%良友富臨濼源大街5號1.240-1002.2895%三箭銀苑民生大街22號6240-2601.570%自由城如意街13號

8、1.8350601.540%租金水平租金水平項目樓體類型外立面空調和電梯商務配套停車位中信廣場12層石材中央空調、6部奧迪斯電梯餐廳、銀行、洗衣房、美容美發(fā)、郵局、航空票務、會議室、咖啡廳地上60個，地下40個，200元/月中銀大廈36層鋁塑板中央空調、5部奧迪斯電梯銀行、會議室地上50個，地下100個，300元/月金龍大廈主樓31層東西樓23層石材智能化系統、中央空調、 lg電梯6部、立達1部銀行、咖啡地上30個，地下400個，300元/月郵政大廈12層石材三菱電梯4部，三菱扶梯2部多功能廳地上100個，地下65個勝利大廈10層石材3部蒙哥馬利電梯高檔會議室，票務中心、商務中心、銀行等地上4

9、0個免費，地下50個200元/月齊魯國際6-10層瓷磚西子奧的斯電梯4客2貨商務中心、銀行、移動營業(yè)廳地下100個，500元/月豐利大廈6-10層寫字樓瓷磚特靈中央空調，4部奧的斯電梯地下100個永安大廈7-17層寫字樓幕墻、石材約克中央空調，大連星瑪電梯3客1貨多功能廳、休閑吧、球類棋牌區(qū)、書吧、健身房等地上30個，地下27個，480元/月圣凱摩登城3-6層寫字樓幕墻6部三菱電梯購物、休閑、娛樂、餐飲等地上80個，地下220個，300元/月良友富臨19-26層寫字間鋁塑板5部奧的斯電梯購物中心、旅行社、商務中心 、酒店、會議室、餐廳等地上60個，地下30個自由城13層玻璃4部通力電梯地下82

10、個，14-16萬/個商務配套商務配套典型項目主要行業(yè)代表企業(yè)中信廣場it、通訊電子、房地產咨詢、機械ibm、intel、中原、康橋律師事務所、通用電氣公司、中興通訊、舍弗勒、合富輝煌中銀大廈證券、房地產、機械、醫(yī)療設備華夏證券、中信建投、山東大地房地產、搜房、國科、韋萊（willis)保險經紀、銀座股份金龍大廈保險、金融、裝飾、傳媒、太平洋保險、中國人壽、城市人家裝飾公司、龍發(fā)、業(yè)之峰、民生銀行齊魯國際大廈旅游、貿易、科技、美容、通訊山東旅游公司、上海樹誠智能科技公司、濟南東潤商貿有限公司、柔婷、周大生、山木培訓機構玉泉森信咨詢、科技、貿易、裝飾、it中企動力、百度、諾基亞、華夏人壽、福斯特裝

11、飾設計有限公司、韓國（株）商事濟南辦事處郵政大廈保險、電信、石油天安保險、中國電信、?？当ｋU、安華農業(yè)保險、民生人壽、中石油勝利大廈金融、媒體、房地產tom、中國證券報記者站、上海證券報記者站、焦點房地產、中國證監(jiān)會山東監(jiān)督局、山東上市公司協會永安大廈金融、廣告合眾人壽、首創(chuàng)期貨、天際國際傳媒良友富臨資詢、科技、律師事務所等北京同有飛驥科技駐濟辦事處、山東常春藤律師事務所、濟南安泰投資咨詢新聞大廈金融、電子等lg移動通信濟南分公司、雅思入住行業(yè)入住行業(yè)1、板塊租金較高：、板塊租金較高：濼源大街板塊，做為濟南傳統cbd。（注：各寫字樓租金、物業(yè)費的收取 方式各不相同，強制性的額外服務及其他附加收

12、費也不同，可參閱前表。）2 2、入住率較高、入住率較高： 部分高檔寫字樓如中信廣場只租不售，入住率多在95%以上，像中信廣場、 新聞大廈、中銀大廈等寫字樓常年保持90%的高入住率。3 3、區(qū)域配套完善、區(qū)域配套完善：周邊金融機構、酒店、商業(yè)較多，配套齊全，樓宇硬件配置和商務配套也較 高，一般配有商務中心和會議室。小結（一）：小結（一）：4 4、車位配備不足、車位配備不足： 板塊處于市中心，用地緊張，車位配置不足，車位在100-200個/項目為主， 部分項目不足100個車位，租金200-400元/月。5 5、入住行業(yè)比較集中：、入住行業(yè)比較集中：通訊電子（大型外資或中資機構駐濟辦事處）、金融保險

13、（金融機構駐濟 南分支機構或山東總部）、機械化工、咨詢培訓、貿易物流等現代服務業(yè) 占據了濼源大街區(qū)域寫字樓物業(yè)的半壁江山。而其他行業(yè)分布較為平均，多 為各行業(yè)內代表性企業(yè)。小結（二）：小結（二）：啟示與機遇啟示與機遇啟示一：在市中心核心區(qū)域，具備形象標桿、視覺焦點，利于形成商務集群效應；啟示二：從硬件來看，區(qū)域內唯一5a甲級商務綜合體，塑造了傳媒大廈強有力的競爭優(yōu)勢；啟示三：從軟件來看，全省文化地標性建筑、純粹的文化商務綜合體，兼具大眾報業(yè)品牌影 響力，對大品牌、大企業(yè)能夠形成強大的吸附能力；啟示四：周邊樓宇功能配套完善，確定了“新聞大廈”為傳媒大廈的配套必要性。啟示啟示機遇機遇機遇一：高租金

14、、高入駐率，說明了市場的潛力空間大，大大提升了招租信心；機遇二：周邊樓宇逐漸沒落，區(qū)域內唯一5a甲級寫字樓，會成為品牌大企業(yè)入住本區(qū)域的首選；機遇三：通訊、電子、金融等國際化大品牌占了該區(qū)域承租客戶的半壁江山，這些行業(yè)客戶會成 為傳媒大廈重點招租對象。第二部分：三大廈差異化定位第二部分：三大廈差異化定位傳媒大廈單體分析3大廈聯動組合方式3棟大廈價格策略p品質：濼源大街片區(qū)，5a甲級寫字樓，檔次較高。p規(guī)劃：現已規(guī)劃成型，需根據整體格局選定招商行業(yè)，對行業(yè)的“適應性”有所限定。p租金：根據行業(yè)及我們與各企業(yè)的“匹配度”，實現租金的“靈活跨度”，將空置率降到最低的前提下，實現區(qū)域內的高價格。p附加

15、值：除傳統意義上的樓宇內部配套外，可將大廈底商轉化為“外部配套”優(yōu)勢。以商業(yè)部分的便利配套，提供諸如購物、餐飲等，滿足“寫字樓文化”的補缺。傳媒大廈傳媒大廈9-21層出租部分簡析層出租部分簡析大眾傳媒大廈定位功能大眾傳媒大廈定位功能從外在屬性來講：5a甲級 寫字樓；全省文化標志性建筑 和文化創(chuàng)意產業(yè) 研發(fā)基地；濟南城市核心區(qū) 文化商務綜合體；從內部承載的功能意義來講：大眾傳媒大廈集團“樓宇經濟” 發(fā)展“新引擎”！以傳媒大廈為引擎以傳媒大廈為引擎形象統一形象統一物業(yè)服務標準統一物業(yè)服務標準統一角色：補缺者角色：補缺者吸納傳媒大廈的吸納傳媒大廈的“淘汰客群淘汰客群”入駐。入駐。角色：領導者角色：領

16、導者以整帶零，以高品質吸引實力雄厚的大型企業(yè)入駐。以整帶零，以高品質吸引實力雄厚的大型企業(yè)入駐。角色：創(chuàng)新型補缺者角色：創(chuàng)新型補缺者方式一：整棟出租方式一：整棟出租方式二：外立面改造后，以低價吸引小型企業(yè)方式二：外立面改造后，以低價吸引小型企業(yè)三個大廈聯動策略三個大廈聯動策略1雙子效應雙子效應傳媒大廈和新聞大廈聯袂出手，“雙子效應”打造純粹的商務綜合體形象?！吧虡I(yè)+商務+酒店”=商務綜合體：高檔次的寫字樓、豪華星級酒店和再引入金融商業(yè)服務。外部因素： 城市核心區(qū)位，配套交通優(yōu)勢絕佳；緊鄰城市交通主干道，人流、車流基礎性強；高水準的外部形象： 高水平高品質的建筑形象；項目整體成為城市形 象標桿和

17、視覺焦點；復合、互補的多功能關系： 對外，多功能復合形成競爭合力；對內，各部分之間形成互惠優(yōu)勢。商務綜合體價值報業(yè)大廈：三大廈聯動中創(chuàng)新補缺； 面向中高端客戶； 體現性價比優(yōu)勢，應整棟承租。優(yōu)點：區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，停車方便；不足：設備老化，功能結構不合理，利用率較低；出租對象：國際性、國內知名品牌的商務連鎖酒店。三個大廈聯動策略三個大廈聯動策略2 創(chuàng)新補缺創(chuàng)新補缺聯動組合方式聯動組合方式關鍵詞：功能型轉換、租金均衡補缺傳媒大廈新聞大廈報業(yè)大廈備注客群品質高中低大客戶基準租金價格高中低市場價值基準招商節(jié)奏快中慢營銷推出時間推廣力度前期力度大中期力度大末期力度大營銷時間把控營銷成本中低高宣傳推廣

18、成本租金評測租金評測關鍵詞：租金差異化項目傳媒大廈新聞大廈報業(yè)大廈備注整層租金3-3.52.5-32-2.5(含物業(yè)費)半層租金3-42.5-3.52-3.5散戶租金4-53-42.5-4其他費用水、電、空調、車位及其他附加費另收。以上租金價格依據目前市場現狀初步制定，實際租金需根據市場變化、客戶“需求水平”、客戶“品質”等因素另行確定。價格策略價格策略把這棟5a甲級寫字樓租出去租出去，有如下四種方式。您選擇選擇哪一種？價格策略價格策略1：低租金，短租期。：低租金，短租期。 解析：以相對低價吸引新租客戶，但只簽一年，第二年利用客戶替換成本的存在，提高續(xù)租價格。 優(yōu)勢：1、短期合約避免在租金上漲

19、階段的價格風險，有助于獲得更高的租金收益。2、短期合約的簽署可以憑借客戶替換成本的存在，而獲得更高的續(xù)租價格。風險：1、由于短期，無法避免一年內的淡季，在淡季相對需求較少，供應較多。 業(yè)主方的討價還價能力降低，且容易受比價和瞬間供應量的沖擊。2、短期合約降低了客戶違約的風險，提高了客戶的流動比率。 高流動比例，帶來高空置率，潛在收益期望值將存在差距。3、合約期限的縮短將增加招商部門的工作量，高傭金支出不可避免。價格策略價格策略2：相對高價，簽訂：相對高價，簽訂3年以上長約。年以上長約。 優(yōu)勢：1、客戶鎖定成本，業(yè)主鎖定利潤，雙方同時降低不確定性。2、降低空置率和傭金支出，減少業(yè)主運營成本。3、

20、降低租賃部門“權力尋租”行為的風險。風險：1、長期約的簽署，業(yè)主方喪失了租金遞增的權利。2、招商難度較大，前期空置率較高，存在x因素。價格策略價格策略3：定時免租（低租）期。：定時免租（低租）期。 解析：需明確免租期限、合約總期限。以便制定續(xù)租價格，達到最終的租金收益平衡。優(yōu)勢：1、免租（低租）期雖然降低了實際租金，但抬高了續(xù)租的談判基準價。2、鉗制客戶的“轉換成本”，當租賃期到期后，續(xù)租已是高價要約。這就是所謂的“免租期陷阱”。風險：1、若客戶到期，因經營策略或辦公面積預算變化要遷租時，再高的原價均于事無補，即損失了客源。2、若行業(yè)相同的客源”扎堆“，則租期滿后，被低價”挖墻腳“的風險較大。

21、價格策略價格策略4：高租金，高優(yōu)惠：高租金，高優(yōu)惠 。 解析：向客戶提供一些”邊際成本“，但對客戶來說邊際價值高的額外優(yōu)惠服務，如免費車位、”自營企業(yè)“的會員卡等。優(yōu)勢：1、以較小的成本抬高了續(xù)租的談判基準價。2、所提供的優(yōu)惠，通常轉換成客戶公司員工的福利，提高了使用者對寫字樓的滿意度。即附加價值導向的向好輿論。 風險：1、入市價格高，招商難度較大，存在x因素。第三部分：執(zhí)行策略步驟第三部分：執(zhí)行策略步驟3棟大廈價格策略及客群定位kpi體系推廣執(zhí)行策略工作計劃倒排表寫字樓招商的籌備工作如何展開？傳統的寫字樓招商需涉及五大流程：1、確定招商目標客戶2、確定目標客戶意向3、意向客戶聯絡洽談4、客戶

22、合作條件洽談5、審批及簽訂意向書正式合同kpi體系體系線上線下的線上線下的“組合拳組合拳”kpi體系：構建核心價值鏈，細化各項指標，完整、有效的開展各項工作。體系：構建核心價值鏈，細化各項指標，完整、有效的開展各項工作。kpi體系體系線上推廣線上推廣5a級寫字樓，“傳媒大廈+新聞大廈”雙子星概念導入。泉城cbd濼源大街的絕對地緣優(yōu)勢。營銷過程中的信息點切入+品牌價值循環(huán)塑造并提升。大眾日報社的歷史足跡，齊魯大地的影響力。線下執(zhí)行線下執(zhí)行產品自身剖析，整合提煉產品價值體系。寫字樓、商業(yè)市場調研，精準客戶定位及價格策略。物業(yè)、工程部門協同作戰(zhàn)，“軍需部”保障營銷推進。人文市場調研，厘清品牌推廣的要

23、點塑造。寫字樓、商業(yè)營銷（招租）團隊組建。營銷節(jié)點制訂，營銷工作執(zhí)行計劃，過程中把控。宣傳推廣，制作社會輿論，塑造“百年品牌”；傳媒大廈“文化商務綜合體”的高端定位；實現市場、政治等角度的形象提升。營銷團隊組建，大廈核心價值鏈構建；“傳媒大廈+新聞大廈+報業(yè)大廈”3盤聯動，客戶需求組合共享，價值體系梳理；后勤行政總協調，“工程+物業(yè)+營銷”3方協同作戰(zhàn)，完成集團目標。招商的準備統籌工作招商的準備統籌工作原則：招商工作涉及面較廣，系統、周期較長的工程，需要相關部門與各個環(huán)節(jié)做足功課，協調統一，共同作戰(zhàn)。前期準備工作尤為重要：1、市場調研以及相應的營銷報告（心中有數，隨行就市）2、物業(yè)公司盡快介入

24、確定，給工程、招商指導性合理化的建議3、招商資料準備，招商百問整理4、一線招商隊伍的培訓，設立一固定形象較好的招商辦公場所5、建立行管、工程、物業(yè)、營銷等部門參與的定期會議聯系制度，便于統籌安排相關環(huán)節(jié)的工作進行。時間計時間計劃表（總表）劃表（總表）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎工基礎工作籌備作籌備春節(jié)春節(jié)團隊組建策劃、招商系統培訓第二

25、輪市場調研工作工作節(jié)點節(jié)點工程工程營營銷銷執(zhí)行執(zhí)行梳理梳理物業(yè)物業(yè)線上線上推廣推廣備注備注第一次客戶摸底項目項目入市期入市期項目項目第一批次第一批次預約承租預約承租2013-2014年度租約期滿年度租約期滿2012-2013年度租約期滿年度租約期滿元旦元旦大廈交大廈交付使用付使用項目項目強勢推廣期強勢推廣期強銷期強銷期項目項目強勢推廣期強勢推廣期持銷期持銷期企業(yè)企業(yè)入駐前入駐前裝修裝修工程進度表工程百問物業(yè)確定物業(yè)百問企業(yè)+項目形象總協調四部門會議百問梳理外圍形象各項制度確定現場辦公團隊整合分工項目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓大客戶團隊組建第二次團隊整合及節(jié)點培

26、訓項目賣點信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場調研第一批次承租客戶維系活動整體形象展示具備看房條件看房通道現場基礎接待、停車引導等集中式簽約招租團隊現場辦公條件無團隊培訓中小型推介會招租任務倒排入駐倒計時團隊沖刺階段詳細工作計劃現場各項問題處理及服務持續(xù)簽約項目入駐倒計時本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用計劃。交付使用計劃。若否，則順延。若否，則順延。后勤后勤行政行政營銷期間，營銷期間，線上與線下線上與線下實行實行3棟大廈棟大廈聯動聯動+客戶調客戶調劑互補策略。劑互補策略。督促各部工作進度現場辦公指導營銷工作督促物業(yè)完善各項工作督促工程出具詳細進度總協調挖掘項目價值體系團隊團隊整合

27、整合20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎工基礎工作籌備作籌備春節(jié)春節(jié)團隊組建策劃、招商系統培訓第二輪市場調研工作工作節(jié)點節(jié)點工程工程營營銷銷執(zhí)行執(zhí)行梳理梳理物業(yè)物業(yè)線上線上推廣推廣備注備注第一次客戶摸底項目項目入市期入市期項目項目第一批次第一批次預約承租預約承租2013-2014年度租約期滿年度租約期滿2012-2013年度租約期滿年度租約期

28、滿元旦元旦大廈交大廈交付使用付使用項目項目強勢推廣期強勢推廣期強銷期強銷期項目項目強勢推廣期強勢推廣期持銷期持銷期企業(yè)企業(yè)入駐前入駐前裝修裝修工程進度表工程百問物業(yè)確定物業(yè)百問企業(yè)+項目形象總協調四部門會議百問梳理外圍形象各項制度確定現場辦公團隊整合分工項目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓大客戶團隊組建第二次團隊整合及節(jié)點培訓項目賣點信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場調研第一批次承租客戶維系活動整體形象展示具備看房條件看房通道現場基礎接待、停車引導等集中式簽約招租團隊現場辦公條件無團隊培訓中小型推介會招租任務倒排入駐倒計時團隊沖刺階段詳細工作計劃現場各項問題處理

29、及服務持續(xù)簽約項目入駐倒計時本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用計劃。交付使用計劃。若否，則順延。若否，則順延。后勤后勤行政行政營銷期間，營銷期間，線上與線下線上與線下實行實行3棟大廈棟大廈聯動聯動+客戶調客戶調劑互補策略。劑互補策略。督促各部工作進度現場辦公指導營銷工作督促物業(yè)完善各項工作督促工程出具詳細進度總協調挖掘項目價值體系團隊團隊整合整合第一批次的預約承租？第一批次的預約承租？多數企業(yè)的承租期為3年以上，且均為年底/年初確定后階段的辦公地點選址；提前搶奪市場客群，降低大廈在選擇企業(yè)中的空置率；大廈形象的前期塑造；蓄客，為新聞大廈、報業(yè)大廈積累客群。強勢推廣期分強勢推廣期分“強

30、銷強銷”和和“持銷持銷”？強勢推廣期可奠定大廈的高端形象，并帶來大量意向企業(yè)；強銷期以水平價格吸引客群，增大“整租”簽約率；持銷期在水平價格基礎上略有漲幅，增大收益；強勢推廣期間，加強“散租”的積累，在滿足傳媒大廈的基礎上，將客戶等次及需求區(qū)分后，納入新聞大廈、報業(yè)大廈。時間計時間計劃表（重點工作）劃表（重點工作）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月2014

31、3月基礎工基礎工作籌備作籌備春節(jié)春節(jié)團隊組建策劃、招商系統培訓第二輪市場調研工作工作節(jié)點節(jié)點工程工程營營銷銷執(zhí)行執(zhí)行梳理梳理物業(yè)物業(yè)線上線上推廣推廣備注備注第一次客戶摸底項目項目入市期入市期項目項目第一批次第一批次預約承租預約承租2013-2014年度租約期滿年度租約期滿2012-2013年度租約期滿年度租約期滿元旦元旦大廈交大廈交付使用付使用項目項目強勢推廣期強勢推廣期強銷期強銷期項目項目強勢推廣期強勢推廣期持銷期持銷期企業(yè)企業(yè)入駐前入駐前裝修裝修工程進度表工程百問物業(yè)確定物業(yè)百問企業(yè)+項目形象總協調四部門會議百問梳理外圍形象各項制度確定現場辦公團隊整合分工項目招租信息釋放第一批次承租第一批

32、次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓大客戶團隊組建第二次團隊整合及節(jié)點培訓項目賣點信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場調研第一批次承租客戶維系活動整體形象展示具備看房條件看房通道現場基礎接待、停車引導等集中式簽約招租團隊現場辦公條件無團隊培訓中小型推介會招租任務倒排入駐倒計時團隊沖刺階段詳細工作計劃現場各項問題處理及服務持續(xù)簽約項目入駐倒計時本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用計劃。交付使用計劃。若否，則順延。若否，則順延。后勤后勤行政行政營銷期間，營銷期間，線上與線下線上與線下實行實行3棟大廈棟大廈聯動聯動+客戶調客戶調劑互補策略。劑互補策略。督促各部工作進度現場辦公指導營銷工作督促物業(yè)

33、完善各項工作督促工程出具詳細進度總協調挖掘項目價值體系團隊團隊整合整合7月前無宣傳推廣？月前無宣傳推廣？項目核心價值是否清晰、健全？招租百問是否出具？租金價格是否已制定？招租行業(yè)是否已限定？ 此時推廣，必有意向客群電話來訪，當我們不能對以上問題給出答案時，客群就流失了?，F場辦公條件？現場辦公條件？大氣、精致的現場辦公場所，配合營銷人員+物業(yè)的“5a甲級服務”，是大廈形象的一個有力展示。若具備良好的現場辦公條件，可吸引客戶到訪，最大限度的促進成交。具備現場辦公條件，可有效的積累客源，為新聞大廈、報業(yè)大廈奠定基礎。時間計時間計劃表（重點工作）劃表（重點工作）20125月20127月20126月20

34、128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎工基礎工作籌備作籌備春節(jié)春節(jié)團隊組建策劃、招商系統培訓第二輪市場調研工作工作節(jié)點節(jié)點工程工程營營銷銷執(zhí)行執(zhí)行梳理梳理物業(yè)物業(yè)線上線上推廣推廣備注備注第一次客戶摸底項目項目入市期入市期項目項目第一批次第一批次預約承租預約承租2013-2014年度租約期滿年度租約期滿2012-2013年度租約期滿年度租約期滿元旦元旦大廈交大廈交付使用付使用項目項目強

35、勢推廣期強勢推廣期強銷期強銷期項目項目強勢推廣期強勢推廣期持銷期持銷期企業(yè)企業(yè)入駐前入駐前裝修裝修工程進度表工程百問物業(yè)確定物業(yè)百問企業(yè)+項目形象總協調四部門會議百問梳理外圍形象各項制度確定現場辦公團隊整合分工項目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓大客戶團隊組建第二次團隊整合及節(jié)點培訓項目賣點信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場調研第一批次承租客戶維系活動整體形象展示具備看房條件看房通道現場基礎接待、停車引導等集中式簽約招租團隊現場辦公條件無團隊培訓中小型推介會招租任務倒排入駐倒計時團隊沖刺階段詳細工作計劃現場各項問題處理及服務持續(xù)簽約項目入駐倒計時本表，按本表，按

36、2014年元旦年元旦交付使用計劃。交付使用計劃。若否，則順延。若否，則順延。后勤后勤行政行政營銷期間，營銷期間，線上與線下線上與線下實行實行3棟大廈棟大廈聯動聯動+客戶調客戶調劑互補策略。劑互補策略。督促各部工作進度現場辦公指導營銷工作督促物業(yè)完善各項工作督促工程出具詳細進度總協調挖掘項目價值體系團隊團隊整合整合外圍形象展示外圍形象展示+看房通道？看房通道？2103年度突擊工作，即招租企業(yè)入駐前的各項準備工作。良好的外圍形象和看房通道，能讓意向客戶產生更直觀的訴求。時間計時間計劃表（重點工作）劃表（重點工作）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211

37、月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎工基礎工作籌備作籌備春節(jié)春節(jié)團隊組建策劃、招商系統培訓第二輪市場調研工作工作節(jié)點節(jié)點工程工程營營銷銷執(zhí)行執(zhí)行梳理梳理物業(yè)物業(yè)線上線上推廣推廣備注備注第一次客戶摸底項目項目入市期入市期項目項目第一批次第一批次預約承租預約承租2013-2014年度租約期滿年度租約期滿2012-2013年度租約期滿年度租約期滿元旦元旦大廈交大廈交付使用付使用項目項目強勢推廣期強勢推廣期強銷期強銷期項目項目強勢推廣

38、期強勢推廣期持銷期持銷期企業(yè)企業(yè)入駐前入駐前裝修裝修工程進度表工程百問物業(yè)確定物業(yè)百問企業(yè)+項目形象總協調四部門會議百問梳理外圍形象各項制度確定現場辦公團隊整合分工項目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓大客戶團隊組建第二次團隊整合及節(jié)點培訓項目賣點信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場調研第一批次承租客戶維系活動整體形象展示具備看房條件看房通道現場基礎接待、停車引導等集中式簽約招租團隊現場辦公條件無團隊培訓中小型推介會招租任務倒排入駐倒計時團隊沖刺階段詳細工作計劃現場各項問題處理及服務持續(xù)簽約項目入駐倒計時本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用計劃。交付使用計劃

39、。若否，則順延。若否，則順延。后勤后勤行政行政營銷期間，營銷期間，線上與線下線上與線下實行實行3棟大廈棟大廈聯動聯動+客戶調客戶調劑互補策略。劑互補策略。督促各部工作進度現場辦公指導營銷工作督促物業(yè)完善各項工作督促工程出具詳細進度總協調挖掘項目價值體系團隊團隊整合整合中小型意向推介會？中小型意向推介會？利用集團以及各子報在行業(yè)的影響力，將政府、金融企業(yè)、百強企業(yè)辦事處等關系單位進行聯誼整合，組成合作意向客群，進行系統的推介說明。旨在擴大行業(yè)輿論，制造影響力。大客戶拜訪大客戶拜訪+大客戶推介會？大客戶推介會？為第一批次預約承租奠定基礎整理3大廈的核心價值，進行一對一推介。時間計時間計劃表（重點工

40、作）劃表（重點工作）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎工基礎工作籌備作籌備春節(jié)春節(jié)團隊組建策劃、招商系統培訓第二輪市場調研工作工作節(jié)點節(jié)點工程工程營營銷銷執(zhí)行執(zhí)行梳理梳理物業(yè)物業(yè)線上線上推廣推廣備注備注第一次客戶摸底項目項目入市期入市期項目項目第一批次第一批次預約承租預約承租2013-2014年度租約期滿年度租約期滿2012-2013年度租

41、約期滿年度租約期滿元旦元旦大廈交大廈交付使用付使用項目項目強勢推廣期強勢推廣期強銷期強銷期項目項目強勢推廣期強勢推廣期持銷期持銷期企業(yè)企業(yè)入駐前入駐前裝修裝修工程進度表工程百問物業(yè)確定物業(yè)百問企業(yè)+項目形象總協調四部門會議百問梳理外圍形象各項制度確定現場辦公團隊整合分工項目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓大客戶團隊組建第二次團隊整合及節(jié)點培訓項目賣點信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場調研第一批次承租客戶維系活動整體形象展示具備看房條件看房通道現場基礎接待、停車引導等集中式簽約招租團隊現場辦公條件無團隊培訓中小型推介會招租任務倒排入駐倒計時團隊沖刺階段詳細工作計劃

42、現場各項問題處理及服務持續(xù)簽約項目入駐倒計時本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用計劃。交付使用計劃。若否，則順延。若否，則順延。后勤后勤行政行政營銷期間，營銷期間，線上與線下線上與線下實行實行3棟大廈棟大廈聯動聯動+客戶調客戶調劑互補策略。劑互補策略。督促各部工作進度現場辦公指導營銷工作督促物業(yè)完善各項工作督促工程出具詳細進度總協調挖掘項目價值體系團隊團隊整合整合招聘信息招聘信息發(fā)布發(fā)布以大規(guī)模的招聘信息為契點，奪人眼球，并以此塑造高品質的市場第一印象；形象形象推廣推廣主打傳媒大廈形象、品質、核心價值點提煉；預約承預約承租信息租信息為第一批次預約承租續(xù)客，并擴大其影響力；賀歲信賀歲信息

43、發(fā)布息發(fā)布為新年后的推廣續(xù)力；項目核心價值宣傳項目核心價值宣傳進行單一行業(yè)的推廣宣傳，強勢的宣傳推廣吸引客群；紙媒、電臺、戶外組合應用，不濫用，追求最大效果下的節(jié)約使用；此時介入新聞大廈、報業(yè)大廈的信息整合。入駐信入駐信息發(fā)布息發(fā)布主打各大企業(yè)入駐信息，營造市場氣氛；新聞大廈、報業(yè)大廈持續(xù)宣傳；盛大入盛大入駐宣傳駐宣傳各大企業(yè)入駐信息聯名，營造火爆氣氛。余房信息；新聞大廈、報業(yè)大廈持續(xù)宣傳；時間計時間計劃表（重點工作）劃表（重點工作）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月

44、20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎工基礎工作籌備作籌備春節(jié)春節(jié)團隊組建策劃、招商系統培訓第二輪市場調研工作工作節(jié)點節(jié)點工程工程營營銷銷執(zhí)行執(zhí)行梳理梳理物業(yè)物業(yè)線上線上推廣推廣備注備注第一次客戶摸底項目項目入市期入市期項目項目第一批次第一批次預約承租預約承租2013-2014年度租約期滿年度租約期滿2012-2013年度租約期滿年度租約期滿元旦元旦大廈交大廈交付使用付使用項目項目強勢推廣期強勢推廣期強銷期強銷期項目項目強勢推廣期強勢推廣期持銷期持銷期企業(yè)企業(yè)入駐前入駐前裝修裝修工程進度表工程百問物業(yè)確定物業(yè)百問企業(yè)+項目形象總協調四部門會議百問梳理外圍形象各項制度確定現場辦公團隊整合分工項目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓大客戶團隊組建第二次團隊整合及節(jié)點培訓項目賣點信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場調研第一批次承租客戶維系活動整體形象展示具備看房條件看房通道現場基礎接待、停車引導等集中式簽約招租團隊現場辦公條件無團隊培訓中小型推介會招租任務倒排入駐倒計時團隊沖刺階段詳細工作計劃現場各項問題處理及服務持續(xù)簽約項目入駐倒計時本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付