房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、背景介紹從 2007 年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300 余個(gè)。單拿xx 為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428 家，開發(fā)項(xiàng)目 120 余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。 2007 年稅收收入0.9億， 2013 年截止 11 月份， 已增到 12 億， 房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入 50% 以上。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況?？v觀 2007 年 2013 年 xx 市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們

2、發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲” “抑制房?jī)r(jià)過快上漲” “遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中， xx 市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球， 受政策影響不大。 在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上， 關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革， 集體土地使用權(quán)的變化， 以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素1 、房?jī)r(jià)組成要素：土地費(fèi)用：目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政，財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價(jià)越高，土地成本越大，

3、這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。 隨著改革力度加大， 中央對(duì)財(cái)稅體制的改革， 土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善， 那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，變化，供給增多，則同樣的均衡量下，價(jià)的重要影響因素。配上圖：需求供給曲線也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的均衡價(jià)格下降， 因此這是對(duì)房稅金及費(fèi)用： 2007 年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7% 左右，目前的稅負(fù)率近 13% 。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過 1.2 億 /80 套，新增稅負(fù)就要達(dá)到 600 萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù) 7.5 萬，平均每平米房?jī)r(jià)增加 535 元。房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)

4、狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的 1.2% 征收，從租按照12% ，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。 那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)， 所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的。對(duì)于非普通住宅，利潤(rùn)空間較大。我們做過調(diào)查，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70% 來自于商鋪及寫字間， 開盤時(shí) 4 萬/ 平米， 目前已升至 6 萬/ 平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。 拿星河灣來

5、說， 開盤時(shí)一房難求 2 萬/平米， 到目前已降至1.8 萬/ 平米， 該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤(rùn)2 、社會(huì)因素國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導(dǎo)向社區(qū)環(huán)境選擇地理位置其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增， 這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。 通常來講， 一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、 收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、 金融形勢(shì)越好， 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大， 房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從

6、中國(guó)的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比， 房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)， 就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。三、政府的調(diào)控政策三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障， 不能主導(dǎo)， 真正將資源推向市場(chǎng)， 與國(guó)際接軌。體制改革的深化程度稅制的設(shè)置房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易 20% 的個(gè)稅問題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)， 太原樓市開始趨于明朗化， 接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升； 但也有相關(guān)人士反映： 市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)， 加大了（銷） 預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度， 這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)， 那么就需要減少