寶安西鄉(xiāng)鹽田街項目前期定位報告 44頁

1、11/7/20211持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道11/7/20212持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道尚美佳尚美佳 中國中國20112011年年5 5月月寶安西鄉(xiāng)鹽田街項目前期定位報告寶安西鄉(xiāng)鹽田街項目前期定位報告謹(jǐn)呈：旭生實業(yè)公司謹(jǐn)呈：旭生實業(yè)公司11/7/20213持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道內(nèi)容提要內(nèi)容提要 項目區(qū)位、屬性分析項目區(qū)位、屬性分析1 項目競爭占位項目競爭占位2 項目價值構(gòu)建項目價值構(gòu)建3 項目定位及發(fā)展建議項目定位及發(fā)展建議411/7/20214持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道一、項目區(qū)位分析一、項目區(qū)位分析u前海中心區(qū)前海中心區(qū)- -城市發(fā)展主軸線上城市發(fā)展主軸線上u地鐵一號線地鐵

2、一號線- -城市交通主動脈上城市交通主動脈上u西鄉(xiāng)客運站西鄉(xiāng)客運站- -城市商圈輻射之內(nèi)城市商圈輻射之內(nèi)羅湖中心區(qū)羅湖中心區(qū)1990-2000東門、國貿(mào)地鐵1號線福田中心區(qū)福田中心區(qū)購物公園、會展中心地鐵1號線南山中心區(qū)南山中心區(qū)南山商業(yè)中心站地鐵2號線前海中心區(qū)前海中心區(qū)“西鄉(xiāng)中心站”地鐵1號線深圳市總體規(guī)劃草案(2007-2020)，西鄉(xiāng)碧海片區(qū)為深圳前海中心區(qū)的一部分。2000-20052000-20052005-20102005-20102010-20202010-2020項目區(qū)位示意項目區(qū)位示意城市西進(jìn)，傳承交通血脈，繼羅湖、福田、南山后的城市西進(jìn)，傳承交通血脈，繼羅湖、福田、南山后

3、的下一個城市發(fā)力帶。見證下一個下一個城市發(fā)力帶。見證下一個5 5年新中心。年新中心。11/7/20215持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項目屬性分析項目屬性分析一、一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析o占地面積：17838.5平方米o(hù)容積率：3.5o建筑面積： 62434.7平方米新新灣灣路路西西 鄉(xiāng)鄉(xiāng) 大大 道道寶寶安安大大 道道金金 海海 路路鹽鹽田田街街高高尚尚居居住住生生活活區(qū)區(qū)客運站，沃客運站，沃爾瑪商圈爾瑪商圈u 項目規(guī)模不大，基本以“裙樓+塔樓”規(guī)劃布局u 位于成熟居住區(qū)及商圈輻射范圍之內(nèi)，物業(yè)功能可靈活考慮。匯一城商匯一城商圈建設(shè)圈建設(shè)11/7/20216持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項目屬

4、性分析項目屬性分析二、項目四至分析二、項目四至分析o項目立于大面積城中村內(nèi)，短期內(nèi)周邊環(huán)境難以改進(jìn)。o四周無任何可借的景觀資源，視野局限。o隸屬于鹽田街委，片區(qū)內(nèi)生活氛圍井然有序，鬧中有靜。o緊鄰鹽田成衣街、鹽田街沿街商業(yè)氛圍濃。農(nóng)民房農(nóng)民房農(nóng)農(nóng)民民房房農(nóng)民房農(nóng)民房 項目廠房項目廠房 項目北面項目北面銀海旅館銀海旅館 項目東北面項目東北面品牌服裝門店品牌服裝門店鹽鹽田田街街項目北面項目北面鹽田社區(qū)治保會鹽田社區(qū)治保會 項目西面項目西面合正拆遷安置房合正拆遷安置房 項目四周項目四周鹽田村農(nóng)民房鹽田村農(nóng)民房 項目南面項目南面成衣街成衣街11/7/20217持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道小結(jié)小結(jié)區(qū)域?qū)?/p>

5、性界定：區(qū)域?qū)傩越缍ǎ撼鞘嗅绕鸬陌l(fā)力帶上，區(qū)域魅力已然彰顯。自身屬性界定：自身屬性界定：典型的城中村項目代表；商圈住宅結(jié)合部；鹽田居委內(nèi)。項目與區(qū)域項目與區(qū)域價值融合價值融合項目體現(xiàn)：項目體現(xiàn)：前海中心（區(qū)域增值）地鐵物業(yè)（交通增值）項目體現(xiàn)：項目體現(xiàn)：物業(yè)功能靈活；鬧中帶靜的天然氣質(zhì)。如何在城市中如何在城市中搶占一席之位搶占一席之位？11/7/20218持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道二、項目競爭占位二、項目競爭占位o知己知彼，從市場中尋找機(jī)會。 大勢態(tài)：大勢態(tài)：“關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)”土地飽和，現(xiàn)實版土地飽和，現(xiàn)實版“寸土寸金寸土寸金”愈演愈愈演愈烈。烈?！瓣P(guān)外關(guān)外” ” 受眾關(guān)注持續(xù)升溫。城市西進(jìn)已是專

6、業(yè)人受眾關(guān)注持續(xù)升溫。城市西進(jìn)已是專業(yè)人士的共識！士的共識！ 寶安批量小幅增加寶安批量小幅增加創(chuàng)歷年住宅供應(yīng)新低創(chuàng)歷年住宅供應(yīng)新低2010年深圳全市批售住宅402萬平米，同比減少12.95%，推售住宅414萬平米，同比減少11.7%。房地產(chǎn)市場2010年全市批售最多區(qū)域為龍崗、寶安。其中龍崗小幅減少，寶安小幅增加。推售量變化不大。深圳歷年及2010年各區(qū)住宅房地產(chǎn)供應(yīng)情況住宅重點供應(yīng)區(qū)域，新居住中心的重點轉(zhuǎn)移方向！11/7/20219持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道房地產(chǎn)政策冰天雪地政策年，市場成交下陷，首置、剛需凸顯，間歇冰天雪地政策年，市場成交下陷，首置、剛需凸顯，間歇性觀望態(tài)勢仍在繼續(xù)性觀望

7、態(tài)勢仍在繼續(xù) 政策關(guān)鍵詞供略大于求供略大于求2010年全市各區(qū)成交量均大幅回落，整體供求比在1.5：1以內(nèi)，屬于合理范圍。加息限購二套房提高首付款提高首付比例支持中小戶支持剛需2010年深圳各區(qū)住宅房地產(chǎn)成交情況上半年連續(xù)兩次加息，累計加息給購房者帶來心理壓力，在剛需市場中，低總價、高性比產(chǎn)品仍被看好。 限購令加速樓市成交量二次觸底11/7/202110持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道二、項目競爭占位二、項目競爭占位u著眼于寶安！著眼于寶安！“洼地效應(yīng)洼地效應(yīng)”，價格洼地既城市客戶的吸納力。，價格洼地既城市客戶的吸納力。20102010年深圳各區(qū)住宅成交均價年深圳各區(qū)住宅成交均價 20102010

8、年年4 4月月-2011-2011年年4 4月寶安新房成交均價與套數(shù)月寶安新房成交均價與套數(shù) 單位：萬元單位：萬元/ /平米平米 單位：萬元單位：萬元/ /平米平米 近年寶安均價與全市基本持平。龍華、中心區(qū)已進(jìn)入破近年寶安均價與全市基本持平。龍華、中心區(qū)已進(jìn)入破2 2萬時代，西鄉(xiāng)作為三萬時代，西鄉(xiāng)作為三大主力片區(qū)之一，即將蓄勢待發(fā)。大主力片區(qū)之一，即將蓄勢待發(fā)。龍華1.5萬元以上占60%以上2萬元以上占55%以上2萬元以上占50%以上中心區(qū)西鄉(xiāng)11/7/202111持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項目競爭占位項目競爭占位u著眼于片區(qū)！高尚居住群，居住屬性突出，未來競爭激烈。著眼于片區(qū)！高尚居住群，

9、居住屬性突出，未來競爭激烈。圖例中戶型按區(qū)域樓盤戶型配比界定：小戶型60-70平米，中戶型80-110平米，大戶型120平米以上目前寶源路、新湖路及目前在建項目均以中等規(guī)模高尚住宅為主，戶型均目前寶源路、新湖路及目前在建項目均以中等規(guī)模高尚住宅為主，戶型均衡；未來西鄉(xiāng)片區(qū)將有衡；未來西鄉(xiāng)片區(qū)將有120120多萬的住宅放量，偏向于規(guī)模盤中大戶型。品牌多萬的住宅放量，偏向于規(guī)模盤中大戶型。品牌開發(fā)商云集，裝修房市場缺位；開發(fā)商云集，裝修房市場缺位；西鄉(xiāng)待售項目：匯一城中糧鴻云圣淘沙駿園金港華庭碧海名園中熙香緹灣泰華陽光海灣檳城西岸海灣明珠花園碧?；▓@深圳恒生醫(yī)院西鄉(xiāng)體育中心碧海灣高爾夫俱樂部銀田工

10、業(yè)區(qū)富通城11/7/202112持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道u代表項目代表項目-匯一城（匯一城（臨近項目，在售，銷售成績突出）臨近項目，在售，銷售成績突出）2011.1.1,2011.1.1,元旦，合正匯一城，開盤共推出元旦，合正匯一城，開盤共推出946946套單位，套單位，銷售銷售900900套，銷售率套，銷售率95%95%，銷售金額突破，銷售金額突破1515億；億； 均價均價1980019800元元/ /平米。一度為寶安成交金額之冠。平米。一度為寶安成交金額之冠?？偨妫?31520平米住宅建筑面積：1620000平米商業(yè)建筑面積：85000平米容積率：4.95住宅套數(shù)1493公寓套數(shù)57

11、4車位：2050東有萬象，西匯一城。為前海，造中心。東有萬象，西匯一城。為前海，造中心。mallmall，地鐵上蓋，綜合體，地鐵上蓋，綜合體11/7/202113持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道總建面：19204.6平米住宅建筑面積：53866.24平米商業(yè)建筑面積：17478.3平米辦公建筑面積：20050平米目前尾盤在售，售價18000-19000/平左右，含標(biāo)準(zhǔn)精裝1500元/平米。西岸唯一的綜合體樓盤西岸唯一的綜合體樓盤 u代表項目代表項目-財富港財富港產(chǎn)品多為復(fù)式，具有超大贈送空產(chǎn)品多為復(fù)式，具有超大贈送空間；恒豐集團(tuán)將進(jìn)駐，自有物業(yè)，間；恒豐集團(tuán)將進(jìn)駐，自有物業(yè)，提升市場信心提升市場信

12、心 。（臨近項目區(qū)域，尾盤在售，小戶綜合體）（臨近項目區(qū)域，尾盤在售，小戶綜合體）11/7/202114持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道u代表項目代表項目-玉湖灣（玉湖灣（臨近項目區(qū)域，售罄，精裝公寓）臨近項目區(qū)域，售罄，精裝公寓）總建面：92510平米住宅建筑面積：81000平米商業(yè)建筑面積：78000平米容積率：2.4住宅套數(shù)960均價：17000元/平米賣點：一線賣點：一線golf golf 、一線海景、一線海景 、超高贈送、超高贈送、500500米地鐵圈、純中戶、米地鐵圈、純中戶、多贈送、多級道路多贈送、多級道路”網(wǎng)中央網(wǎng)中央”、不高于、不高于2.52.5的豪宅級容積率、的豪宅級容積率、3

13、 3萬平米萬平米以上集中園林、中心區(qū)地段。以上集中園林、中心區(qū)地段。贈送比例贈送比例35-40%35-40%，快產(chǎn)快，快產(chǎn)快銷的營銷策略銷的營銷策略一居：一居：41-4341-43平米平米二居：二居：72-7772-77平米平米三居：三居：82-8982-89平米平米11/7/202115持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道u代表項目代表項目-西津美地（西津美地（臨近項目區(qū)域，售罄，公寓）臨近項目區(qū)域，售罄，公寓）總建面：23143平米住宅面積：13170平米架空層園林：1115.98平米商業(yè)配套：2485.22平米均價：13000元/平米9090平米以下親地小戶型平米以下親地小戶型一居：一居：36-

14、3736-37平米平米二居：二居：73-8473-84平米平米戶型南北通透、落地大凸窗、空中花園戶型南北通透、落地大凸窗、空中花園面對客戶：泛面對客戶：泛8080后首置人群后首置人群11/7/202116持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道臨近地鐵一號線西鄉(xiāng)中心站。沃爾瑪、客運站商圈輻射帶，商業(yè)價值帶動住宅價值提升。隸屬鹽田街委，臨成衣街，社區(qū)商業(yè)配套好。項目周邊高尚住宅氛圍成形，提升居住檔次。周邊被農(nóng)民房包圍，無景觀優(yōu)勢。項目近西客站、銀田工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房，臟亂的印象存在心理距離。自身體量較小，無規(guī)模優(yōu)勢，項目可塑空間有限。周邊在建、在售項目規(guī)模較大，必然帶來部分客源的分流。 位于沿海中心區(qū)，區(qū)域規(guī)劃

15、，城市西進(jìn)，為項目帶來不可限量的增值空間。 西鄉(xiāng)后續(xù)高尚項目延續(xù)崛起，根據(jù)市場放量的速度借勢造市。 仍處于政策監(jiān)督期，房地產(chǎn)市場發(fā)展拘謹(jǐn)，市場觀望期并未過渡。o項目項目swotswot分析分析項目優(yōu)勢：項目劣勢：項目機(jī)會：項目威脅：11/7/202117持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道o項目競爭策略項目競爭策略發(fā)揮優(yōu)勢：彌補(bǔ)劣勢：抓住機(jī)會：規(guī)避風(fēng)險：突出宜商、宜居、宜投資。為項目注入靈魂，提升項目認(rèn)知度。通過技術(shù)手段，分別項目與周邊鬧市的感知距離。跟隨城市西進(jìn)，做新居住中心區(qū)項目政策緊逼、連續(xù)加息，緩解購房者心理壓力，考慮低總價、高性比產(chǎn)品。11/7/202118持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項目競

16、爭占位項目競爭占位領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)老大產(chǎn)品有不可重復(fù)性游戲規(guī)則的制定者追隨者追隨者次/非主流市場市場主流產(chǎn)品搭便車，借勢補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者敏銳的機(jī)會主義者創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點瞄準(zhǔn)市場縫隙，目標(biāo)明確挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者中大規(guī)模市場強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值改變游戲規(guī)則前提：需要開發(fā)商具備一定影響前提：需要開發(fā)商具備一定影響力，項目自身素質(zhì)較好。力，項目自身素質(zhì)較好。前提：大規(guī)模進(jìn)攻策略，對項目規(guī)前提：大規(guī)模進(jìn)攻策略，對項目規(guī)模有一定要求。模有一定要求。前提：缺少差異化市場競爭條件，一般前提：缺少差異化市場競爭條件，一般穩(wěn)打慢跑的發(fā)展策略。穩(wěn)打慢跑的發(fā)展策略。行業(yè)老大產(chǎn)品有不可重復(fù)性游戲規(guī)則的制定者城市的補(bǔ)缺者，植入特有

17、產(chǎn)品概念和創(chuàng)新，提升項目認(rèn)知。城市的補(bǔ)缺者，植入特有產(chǎn)品概念和創(chuàng)新，提升項目認(rèn)知。11/7/202119持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 三、項目價值構(gòu)建三、項目價值構(gòu)建房地產(chǎn)房地產(chǎn)價值價值城市發(fā)城市發(fā)展價值展價值區(qū)域規(guī)區(qū)域規(guī)劃價值劃價值商圈物商圈物業(yè)價值業(yè)價值地鐵物地鐵物業(yè)價值業(yè)價值價值提煉價值提煉內(nèi)外價值體系內(nèi)外價值體系地鐵物地鐵物業(yè)價值業(yè)價值產(chǎn)品認(rèn)產(chǎn)品認(rèn)知價值知價值通過價值提煉和塑造，確定項目產(chǎn)品定位，拔高項目價值。通過價值提煉和塑造，確定項目產(chǎn)品定位，拔高項目價值?？陀^存在（外）客觀存在（外）客觀存在（外）客觀存在（外）客觀存在（外）客觀存在（外）客觀存在（內(nèi)）客觀存在（內(nèi)）客觀存在（內(nèi)）

18、客觀存在（內(nèi)）主觀打造（內(nèi)）主觀打造（內(nèi)）11/7/202120持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道四、項目定位及發(fā)展建議四、項目定位及發(fā)展建議o檔次定位通過地塊因子分析，尋找地塊自身資源條件與項目開發(fā)檔次的匹配度：通過地塊因子分析，尋找地塊自身資源條件與項目開發(fā)檔次的匹配度：根據(jù)地塊自身因素、區(qū)域環(huán)境條件、最大價值化實現(xiàn)根據(jù)地塊自身因素、區(qū)域環(huán)境條件、最大價值化實現(xiàn)建議開發(fā)中高檔物業(yè)。建議開發(fā)中高檔物業(yè)。11/7/202121持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項目定位項目定位結(jié)合市場競爭占位結(jié)合市場競爭占位融入?yún)^(qū)域價值體系融入?yún)^(qū)域價值體系具延展性、聯(lián)想性，以便后期擴(kuò)充具延展性、聯(lián)想性，以便后期擴(kuò)充結(jié)合檔次

19、定位結(jié)合檔次定位充分提煉價值優(yōu)勢資充分提煉價值優(yōu)勢資源源符合項目自身特質(zhì)符合項目自身特質(zhì)塑造認(rèn)知價值塑造認(rèn)知價值o形象定位（城市新生代，活力、創(chuàng)新、國際化）（城市新生代，活力、創(chuàng)新、國際化）（中高檔）（中高檔）（生動簡捷的生活理念）（生動簡捷的生活理念）（功能靈活、偏重居住性）（功能靈活、偏重居住性）（宜商、宜居、宜投資）（宜商、宜居、宜投資）（城市新居住中心）（城市新居住中心）11/7/202122持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道高精神附加值高精神附加值, ,提高項目認(rèn)知提高項目認(rèn)知o形象定位闡述關(guān)鍵詞o “活力四射、高效前瞻、創(chuàng)意空間、國際化符號”yohoyoho是一種年輕的心態(tài)。這里是一種年

20、輕的心態(tài)。這里的人，懂得品味生活，把握潮流的人，懂得品味生活，把握潮流脈搏，充滿個性和活力！脈搏，充滿個性和活力！11/7/202123持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價值認(rèn)知價值1 1：品牌化、符號化：品牌化、符號化生活理念：提倡生活理念：提倡“joy of living”joy of living”快樂生活、輕松生活快樂生活、輕松生活 ，將，將yohoyoho生活生活品牌化。時下，快節(jié)奏生活帶來的亞品牌化。時下，快節(jié)奏生活帶來的亞健康危機(jī)，充斥著每個人的內(nèi)心生活。健康危機(jī)，充斥著每個人的內(nèi)心生活。連續(xù)加息，步步緊逼的房地產(chǎn)政策，連續(xù)加息，步步緊逼的房地產(chǎn)政策，不斷為購房者添加壓力。積極的生

21、活不斷為購房者添加壓力。積極的生活理念將會迎合人心。理念將會迎合人心。11/7/202124持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價值認(rèn)知價值2 2：國際化、綠色智能化：國際化、綠色智能化住宅智能化，將各種家庭自住宅智能化，將各種家庭自動化設(shè)備、計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系動化設(shè)備、計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合。打造一個健康、時尚的合。打造一個健康、時尚的生活環(huán)境。生活環(huán)境。環(huán)保、安全雙保障。環(huán)保、安全雙保障。排出污濁空氣排出污濁空氣排氣機(jī)排氣機(jī)進(jìn)風(fēng)口進(jìn)風(fēng)口室內(nèi)空氣流動室內(nèi)空氣流動直接引入新風(fēng)直接引入新風(fēng)定時調(diào)速開關(guān)進(jìn)風(fēng)口出風(fēng)口進(jìn)風(fēng)口 室內(nèi)通風(fēng)換氣系統(tǒng)室內(nèi)通風(fēng)換氣系統(tǒng)11/7/

22、202125持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價值認(rèn)知價值3 3：主題裝飾、定制式精裝：主題裝飾、定制式精裝我的生活我做主！我的生活我做主！體現(xiàn)個性、創(chuàng)意的生活態(tài)度，定體現(xiàn)個性、創(chuàng)意的生活態(tài)度，定制服務(wù)代表產(chǎn)品的制服務(wù)代表產(chǎn)品的尊貴和特權(quán)尊貴和特權(quán)。在標(biāo)準(zhǔn)化裝修的基礎(chǔ)上，享受在標(biāo)準(zhǔn)化裝修的基礎(chǔ)上，享受精精致、樂趣致、樂趣生活。生活。童真小資童真小資創(chuàng)意小資創(chuàng)意小資時尚小資時尚小資sohosoho小資小資11/7/202126持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價值認(rèn)知價值4 4：年輕化：年輕化忙并快樂著，快樂忙并快樂著，快樂分享著！分享著！網(wǎng)絡(luò)客戶群的心聲網(wǎng)絡(luò)客戶群的心聲共鳴。共鳴。這里有一個時代的

23、聲音，有一群志這里有一個時代的聲音，有一群志趣相投的朋友。趣相投的朋友。彼此的交流可以深化內(nèi)心，拉近心彼此的交流可以深化內(nèi)心，拉近心與心的距離。與心的距離。11/7/202127持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道認(rèn)知價值認(rèn)知價值5 5：城市的動力先鋒：城市的動力先鋒唯有緊跟城市的脈動，才能唯有緊跟城市的脈動，才能遠(yuǎn)瞻城市的生活！遠(yuǎn)瞻城市的生活！年輕需要施展的舞臺。年輕需要施展的舞臺。這里就是一個供遠(yuǎn)瞻和演繹的這里就是一個供遠(yuǎn)瞻和演繹的平臺。平臺。11/7/202128持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項目定位項目定位物業(yè)類型選擇原則：物業(yè)類型選擇原則： 地塊規(guī)劃指標(biāo)限制地塊規(guī)劃指標(biāo)限制 項目建面項目建面6

24、2434.762434.7平米平米 市場空間分析市場空間分析剛性需求主流、投資自住兩剛性需求主流、投資自住兩相宜。相宜。 政策限制考慮政策限制考慮仍處于政策監(jiān)督期，部分改仍處于政策監(jiān)督期，部分改善生活置業(yè)仍受限制。善生活置業(yè)仍受限制?？赡芪飿I(yè)類型可能物業(yè)類型o項目可能的物業(yè)類型o項目建模：裙樓+塔樓o項目類型及屬性偏向：o普通住宅（住宅性質(zhì)）o商務(wù)辦公（商務(wù)性質(zhì)）o酒店公寓（酒店性質(zhì)）11/7/202129持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道方向一方向一方向二方向二方向三方向三方向考慮方向考慮普通住宅商務(wù)辦公酒店式公寓引進(jìn)酒店進(jìn)駐引入酒店式服務(wù)概念方向評判方向評判項目檔次定位中高檔，僅以普通住宅項目入

25、市，難以吸引大眾，價格空間難以提升。項目離干路距離較遠(yuǎn)，立于居住片區(qū)，昭示性較弱，價格高，銷售速度慢，純辦公物業(yè)風(fēng)險較大。項目體量較小，引入酒店前期投入成本高，且減少項目可售面積，不立于資金回籠。市場常規(guī)做法，風(fēng)險低，但不一定實現(xiàn)項目價值最大化。方向建議方向建議o項目發(fā)展初判11/7/202130持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道概念整合提升產(chǎn)品價值概念整合提升產(chǎn)品價值（公寓為主，商務(wù)酒店增值配套）（公寓為主，商務(wù)酒店增值配套）o打造片區(qū)內(nèi)唯一的一個核心力，三大價值體系。一個核心力，三大價值體系。o項目核心價值11/7/202131持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道城中西域城中西域升級版定制精裝公寓升級版

26、定制精裝公寓yoho國際新領(lǐng)域國際新領(lǐng)域引入酒店服務(wù)式管理、引入酒店服務(wù)式管理、商務(wù)居住空間靈活分商務(wù)居住空間靈活分割、地鐵商圈活力帶割、地鐵商圈活力帶價值二：泛綜合體價值二：泛綜合體價值一：升級版定制價值一：升級版定制生態(tài)智能、主題裝飾、生態(tài)智能、主題裝飾、雙復(fù)式精裝修、靈動雙復(fù)式精裝修、靈動空間空間價值三：價值三：yohoyoho集結(jié)令集結(jié)令宣揚輕松生活、快樂宣揚輕松生活、快樂生活的理念，網(wǎng)羅客生活的理念，網(wǎng)羅客戶心脈戶心脈o 核心價值：前海中心區(qū)、主城沿線帶，新居住核心價值：前海中心區(qū)、主城沿線帶，新居住中心區(qū)，地段決定價值。中心區(qū)，地段決定價值。o 三大價值體系三大價值體系11/7/2

27、02132持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道戶型定位戶型定位o全市歷往“投資+剛需”的物業(yè)形態(tài)偏向以“剛需”為主，改善型物業(yè)和大戶型物業(yè)為市場成交主流。寶安片區(qū)小戶型物業(yè)和大戶型物業(yè)成交比例相當(dāng)。除市區(qū)外，是“投資+自住”客戶較為匯集的區(qū)域。調(diào)控政策重撞投資客戶，物業(yè)形態(tài)來看，投資成份銳減。調(diào)控政策重撞投資客戶，物業(yè)形態(tài)來看，投資成份銳減。2010年深圳全市各區(qū)成交戶型面積、套數(shù)、比例圖。11/7/202133持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道戶型定位戶型定位o 根據(jù)目前市場在售項目（80-120平米中大戶型為主），及項目自身定位，政策限制，市場戶型成交比例，建議戶型定位以中小戶型為主。o 建議主力戶型:

28、60-90平米o(hù) 建筑設(shè)計上考慮靈活分割、自由組合、創(chuàng)意空間。o 戶型模擬配比戶型面積配比一房40-5020%小二房60-7035%大二房（復(fù)式）70-9035%三房100-11010%o“送面積”、控制總價、實際低單價兩極戶型少量，偏重小戶型。60-90平米小戶型占70%。11/7/202134持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道客戶類別客 戶 特 征客 戶 來源比例自?。ㄊ状沃脴I(yè)）城市新貴，有點積蓄，置業(yè)保守，看重項目產(chǎn)品素質(zhì)。深圳市區(qū)、寶安片區(qū)白領(lǐng)35%自住+投資（首次置業(yè)）更看重區(qū)域規(guī)劃前景，項目升值潛力，自主創(chuàng)業(yè)型消費群。深圳市區(qū)、西鄉(xiāng)本土私營業(yè)主及企業(yè)白領(lǐng)、在此工作的其它區(qū)域置業(yè)者40%投

29、資（二次置業(yè)）看重項目增值性，以租為主。 全市范圍15%游離客戶性價比西鄉(xiāng)區(qū)本土企業(yè)普通員工10%客戶定位客戶定位11/7/202135持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道價格定位價格定位o價格預(yù)測市場基礎(chǔ)價：參考此片區(qū)與該案同類項目均價價格：14000元-15000/平米，保守取14500元/平方米。市場升幅：預(yù)計在5%-8%產(chǎn)品溢價格：住宅產(chǎn)品溢價空間在7%左右,以5%市場增幅保守預(yù)計此項目銷售均價： 14500*（1+5%）2*（1+7%） =17000元/平米 以8%市場增幅樂觀預(yù)計此項目銷售均價： 14500*（1+8%）2*（1+7%） =18000元/平米 建議住宅產(chǎn)品價格區(qū)間：建議住宅產(chǎn)品價格區(qū)間：17000170001800018000元元/ /平米平米（贈送（贈送10001000元元/ /平米裝修）平米裝修）11/7/202136持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道四、項目發(fā)展建議四、項目發(fā)展建