西安劉北堡村項(xiàng)目定位報(bào)告125P

1、劉北堡村項(xiàng)目定位報(bào)告劉北堡村項(xiàng)目定位報(bào)告陜西東順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20112011年年5 5月月1818日日市場競市場競爭研究爭研究項(xiàng)目屬項(xiàng)目屬性界定性界定前言前言本報(bào)告架構(gòu)本報(bào)告架構(gòu)物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展定位展定位全案營全案營銷建議銷建議公司現(xiàn)狀公司現(xiàn)狀項(xiàng)目期望項(xiàng)目期望地塊感觀地塊感觀區(qū)域解讀區(qū)域解讀價(jià)值研判價(jià)值研判宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境整體市場整體市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭整體思路整體思路營銷架構(gòu)營銷架構(gòu)問題界定問題界定發(fā)展定位發(fā)展定位物業(yè)建議物業(yè)建議前言前言案名建議案名建議公司現(xiàn)狀及對(duì)項(xiàng)目期望公司現(xiàn)狀及對(duì)項(xiàng)目期望陜西東順陜西東順新開公司新開公司初涉地產(chǎn)初涉地產(chǎn)資金短缺資金短缺快速回現(xiàn)快速回現(xiàn)穩(wěn)妥獲利穩(wěn)妥獲利

2、累積資本累積資本本案本案拿地成本高拿地成本高地塊價(jià)值低地塊價(jià)值低管委會(huì)搭橋管委會(huì)搭橋后續(xù)利益大于眼前后續(xù)利益大于眼前低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營是關(guān)鍵低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營是關(guān)鍵本案基調(diào)：適度利潤，穩(wěn)妥、快速實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)！本案基調(diào)：適度利潤，穩(wěn)妥、快速實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)！市場競市場競爭研究爭研究項(xiàng)目屬項(xiàng)目屬性界定性界定前言前言本報(bào)告架構(gòu)本報(bào)告架構(gòu)物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展定位展定位全案營全案營銷建議銷建議公司現(xiàn)狀公司現(xiàn)狀項(xiàng)目期望項(xiàng)目期望地塊感觀地塊感觀區(qū)域解讀區(qū)域解讀價(jià)值研判價(jià)值研判宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境整體市場整體市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭整體思路整體思路營銷架構(gòu)營銷架構(gòu)問題界定問題界定發(fā)展定位發(fā)展定位物業(yè)建議

3、物業(yè)建議項(xiàng)目屬項(xiàng)目屬性分析性分析案名建議案名建議地塊感觀地塊感觀拿地信息：拿地信息：城中村改造性質(zhì)導(dǎo)致部分產(chǎn)品變現(xiàn)能力稍差，城中村改造性質(zhì)導(dǎo)致部分產(chǎn)品變現(xiàn)能力稍差，需承擔(dān)村民安置及商業(yè)還建為項(xiàng)目前期帶來較大資金壓力需承擔(dān)村民安置及商業(yè)還建為項(xiàng)目前期帶來較大資金壓力北側(cè)地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊南側(cè)地塊信息梳理：信息梳理：1、本案兩地塊均為劉北堡村改造用地的一部分；2、南側(cè)地塊需承擔(dān)82000村民安置及6000商業(yè)還建；3、北側(cè)地塊為劉北堡村改造的補(bǔ)償用地，具備商品房條件。帶來問題：帶來問題：1 1、南側(cè)地塊屬城中村改造范疇，較難辦理銀行按揭業(yè)務(wù)，、南側(cè)地塊屬城中村改造范疇，較難辦理銀行按揭業(yè)務(wù)，導(dǎo)致

4、回款速度慢、變現(xiàn)能力稍差；導(dǎo)致回款速度慢、變現(xiàn)能力稍差；2 2、南側(cè)地塊承擔(dān)著村民安置及商業(yè)還建責(zé)任，需提前建設(shè)、南側(cè)地塊承擔(dān)著村民安置及商業(yè)還建責(zé)任，需提前建設(shè)此部分工程，給項(xiàng)目前期帶來較大的資金壓力；此部分工程，給項(xiàng)目前期帶來較大的資金壓力；3 3、城改項(xiàng)目轉(zhuǎn)商品房，難度較大，且進(jìn)度緩慢。、城改項(xiàng)目轉(zhuǎn)商品房，難度較大，且進(jìn)度緩慢。形狀及大?。盒螤罴按笮。旱貕K具備高容積率的潛質(zhì)，被自然區(qū)隔成不地塊具備高容積率的潛質(zhì)，被自然區(qū)隔成不規(guī)整的三塊，分期組團(tuán)開發(fā)劃分明顯規(guī)整的三塊，分期組團(tuán)開發(fā)劃分明顯南側(cè)地塊南側(cè)地塊立交控制區(qū)域立交控制區(qū)域代征綠地區(qū)域代征綠地區(qū)域代征道路區(qū)域代征道路區(qū)域41.044

5、1.04畝畝4.634.63畝畝北側(cè)地塊北側(cè)地塊用地情況：被規(guī)劃道路分割成東西兩塊地，西側(cè)呈近似“l(fā)”型的帶狀，東側(cè)近似乎矩形；用地面積：45.67畝；南側(cè)地塊南側(cè)地塊用地情況：刨去代征道路及無法利用區(qū)域，剩余地塊呈現(xiàn)不規(guī)則的多邊形；用地面積：75.48畝。無法利用區(qū)域無法利用區(qū)域代征道路區(qū)域代征道路區(qū)域容積率4.04.55.0合計(jì)最大建筑面積北側(cè)地塊121787137010152233最大可建設(shè)面積最大可建設(shè)面積為：為：401600401600南側(cè)地塊201280226440251600地表現(xiàn)狀：地表現(xiàn)狀：兩地塊均已拆遷完畢，且場地平整；但北側(cè)地兩地塊均已拆遷完畢，且場地平整；但北側(cè)地塊被世

6、園會(huì)臨時(shí)征用，南側(cè)地塊缺乏施工通道塊被世園會(huì)臨時(shí)征用，南側(cè)地塊缺乏施工通道北側(cè)地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊南側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊南側(cè)地塊暫時(shí)被世園會(huì)征用地表覆蓋綠色植被10月28日前即世園會(huì)結(jié)束前無法動(dòng)工現(xiàn)已全部拆遷完畢但豪頓國際占入口暫無可行施工通道不具快速施工條件南側(cè)地塊南側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊1 15 56 63 32 27 78 84 41 12 23 34 4北側(cè)地塊西、北兩側(cè)臨東二環(huán)和北二環(huán)延伸線，具備較高的商業(yè)價(jià)北側(cè)地塊西、北兩側(cè)臨東二環(huán)和北二環(huán)延伸線，具備較高的商業(yè)價(jià)值，但受交通噪音及粉塵影響，居住品質(zhì)不高；南側(cè)地塊北側(cè)靠近值，但受交通噪音及粉塵影響，居住品質(zhì)不高；南側(cè)地塊北

7、側(cè)靠近一條規(guī)劃路，為城市輔道，其它均不靠路，居住環(huán)境相對(duì)較好。一條規(guī)劃路，為城市輔道，其它均不靠路，居住環(huán)境相對(duì)較好。5 56 67 78 8地塊四至：地塊四至：陜重廠對(duì)北側(cè)地塊的采光、通風(fēng)及視界影響較陜重廠對(duì)北側(cè)地塊的采光、通風(fēng)及視界影響較大，東二環(huán)及道路的影響利弊共存大，東二環(huán)及道路的影響利弊共存地塊屬性界定地塊屬性界定一土地性質(zhì)：城中村改造項(xiàng)目或半商品房半城中村改造項(xiàng)目一土地性質(zhì)：城中村改造項(xiàng)目或半商品房半城中村改造項(xiàng)目南側(cè)地塊為劉北堡村改造用地，牽涉村民安置及商業(yè)還建，僅能走城中村改造路線；北側(cè)地塊為劉北堡村改造的補(bǔ)償用地，雖與南側(cè)地塊有關(guān)聯(lián)，但具備獨(dú)立報(bào)批條件。二用地規(guī)模：無內(nèi)部環(huán)境

8、的大體量地塊，形象及品質(zhì)難塑造二用地規(guī)模：無內(nèi)部環(huán)境的大體量地塊，形象及品質(zhì)難塑造本案地塊總面積約為121.15畝，預(yù)計(jì)最大可建40萬平米體量，在西安市已屬大規(guī)模；但各種因素所限，地塊整體被切割成三塊，內(nèi)部環(huán)境較難營造，居住品質(zhì)不高。三變現(xiàn)能力：不具備快速施工條件，且部分產(chǎn)品變現(xiàn)能力差三變現(xiàn)能力：不具備快速施工條件，且部分產(chǎn)品變現(xiàn)能力差南側(cè)地塊屬于走城中村改造范疇，銀行按揭手續(xù)辦理較為麻煩，這與按揭購房的大形勢(shì)不符，勢(shì)必影響回款速度；另外，若無工程形象的配合，回款工作將更困難。區(qū)域解讀區(qū)域解讀地理位置：地理位置：城市中心區(qū)的邊緣，兩大優(yōu)勢(shì)板塊的融合地帶，城市中心區(qū)的邊緣，兩大優(yōu)勢(shì)板塊的融合地帶

9、，未來都市人居的核心位置未來都市人居的核心位置廣 安 路浐浐灞生態(tài)區(qū)灞生態(tài)區(qū)北側(cè)地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊南側(cè)地塊東二環(huán)與北二環(huán)交匯處東南浐灞與大明宮兩大板塊的融合地帶行政上隸屬大明宮遺址保護(hù)區(qū)區(qū)域上更靠近浐灞生態(tài)區(qū)未來城市生態(tài)人居的核心位置大明宮遺大明宮遺址保護(hù)區(qū)址保護(hù)區(qū)本案本案核心區(qū)核心區(qū)中心區(qū)中心區(qū)主城區(qū)主城區(qū)周邊現(xiàn)狀：周邊現(xiàn)狀：大型廠礦、倉儲(chǔ)、物流及運(yùn)輸專線并存，帶來大型廠礦、倉儲(chǔ)、物流及運(yùn)輸專線并存，帶來安全隱患、交通擁堵等負(fù)面影響，致使整體居住品質(zhì)不高安全隱患、交通擁堵等負(fù)面影響，致使整體居住品質(zhì)不高廠礦倉儲(chǔ)物流運(yùn)速專線區(qū)域現(xiàn)存的問題：區(qū)域現(xiàn)存的問題：1 1、重型卡車出沒，出行安全隱患；

10、、重型卡車出沒，出行安全隱患；2 2、專線火車占道，交通停滯狀態(tài)；、專線火車占道，交通停滯狀態(tài)；3 3、大小車輛繁多，交通堵塞現(xiàn)狀；、大小車輛繁多，交通堵塞現(xiàn)狀；4 4、各類人員混雜，居住安全存疑。、各類人員混雜，居住安全存疑。交通狀況：交通狀況：三橫兩縱的交通網(wǎng)絡(luò)及辛家廟立交，便捷了社三橫兩縱的交通網(wǎng)絡(luò)及辛家廟立交，便捷了社區(qū)業(yè)主的出行，地鐵區(qū)業(yè)主的出行，地鐵3 3號(hào)線將使社區(qū)與城市聯(lián)系更加緊密號(hào)線將使社區(qū)與城市聯(lián)系更加緊密南側(cè)地塊南側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊廣 安 路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī) 劃 路地 鐵 3 號(hào) 線地鐵站地鐵站道路情況道路情況廣安路：廣安路：連接城市與浐灞生態(tài)區(qū)的主通道；東二環(huán)：東

11、二環(huán)：被譽(yù)為城市的“黃金腰帶”，城市交通的樞紐；礦山路：礦山路：城市次干道，輔助區(qū)域交通；規(guī)劃路：規(guī)劃路：暫時(shí)均未修建，未來將成區(qū)域交通的緩沖；地鐵線：地鐵線：2011年4月份開建，2015年年底運(yùn)營通車后，將極大便利城市交通。交通情況交通情況目前20余線公交車，可抵達(dá)城市的每一個(gè)較落。但因附近大型物流及廠礦的存在，交通堵塞現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，待廠礦及物流搬遷及地鐵修通后情況將有所緩解市政配套：市政配套：各類生活設(shè)施一應(yīng)俱全，但整體檔次相對(duì)較低，各類生活設(shè)施一應(yīng)俱全，但整體檔次相對(duì)較低，導(dǎo)致區(qū)域目前居住氛圍稍差導(dǎo)致區(qū)域目前居住氛圍稍差金融：金融：中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行、中國信用合作社、西安銀行等

12、；教育：教育：陜重子校、西煤子校、育新中學(xué)、市48中；醫(yī)療：醫(yī)療：北環(huán)醫(yī)院、唐都醫(yī)院；購物：購物：福滿家超市、胡家廟市場等；餐飲：餐飲：金帝酒樓、小板栗大盤雞等；休閑：休閑：圣凱羅酒店、海闊天空浴場；公園：公園：大明宮遺址、浐灞濕地公園、世園會(huì)、桃花潭等。工商銀行工商銀行北側(cè)地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊南側(cè)地塊農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行中國信合中國信合圣凱羅酒店圣凱羅酒店西安銀行西安銀行福滿家超市福滿家超市小板栗大盤雞小板栗大盤雞陜重子校陜重子校西煤子校西煤子校浐浐灞濕地公園灞濕地公園大明宮遺址大明宮遺址世園會(huì)世園會(huì)桃花潭桃花潭唐都醫(yī)院唐都醫(yī)院市市4848中中育才中學(xué)育才中學(xué)區(qū)域?qū)傩越缍▍^(qū)域?qū)傩越缍ㄒ画h(huán)境狀況：

13、發(fā)展緩慢的城市潛力板塊，未來發(fā)展前景較好一環(huán)境狀況：發(fā)展緩慢的城市潛力板塊，未來發(fā)展前景較好歷史遺留原因，區(qū)域存在大量的廠礦、物流及舊村落，導(dǎo)致其城市建設(shè)步伐緩慢；但其地處大明宮和浐灞兩大城市優(yōu)勢(shì)板塊融合地帶的優(yōu)越位置，促使其前景良好。二配套條件：各類生活設(shè)施齊全，但現(xiàn)階段規(guī)模及檔次較低二配套條件：各類生活設(shè)施齊全，但現(xiàn)階段規(guī)模及檔次較低便利的交通及臨近二環(huán)的位置，促使區(qū)域內(nèi)或周邊配套設(shè)施已能滿足區(qū)域內(nèi)客戶日常需求，但目前而言，其規(guī)模及檔次均低。三城市資源：臨近資源，卻不占有資源，致使優(yōu)勢(shì)不太明顯三城市資源：臨近資源，卻不占有資源，致使優(yōu)勢(shì)不太明顯區(qū)域內(nèi)共有三大優(yōu)勢(shì)資源：大明宮、浐灞和地鐵3號(hào)

14、線。從效能上講，大明宮和浐灞對(duì)居住品質(zhì)的提升具有決定性的作用，本案距離二者稍遠(yuǎn)，影響不大；價(jià)值研判價(jià)值研判 基于對(duì)地塊條件及區(qū)域情況的研究，我們認(rèn)為本案地塊具備三大核心價(jià)值：居住價(jià)值居住價(jià)值商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值投資價(jià)值投資價(jià)值居住價(jià)值：居住價(jià)值：浐浐灞與大明宮兩大板塊驅(qū)動(dòng)，促使區(qū)域環(huán)境逐灞與大明宮兩大板塊驅(qū)動(dòng)，促使區(qū)域環(huán)境逐步提升；生活效率的下降，加速都市人群沿地鐵線置業(yè)步提升；生活效率的下降，加速都市人群沿地鐵線置業(yè)浐浐灞生態(tài)區(qū)灞生態(tài)區(qū)大明宮遺址保護(hù)區(qū)大明宮遺址保護(hù)區(qū)區(qū)域居住環(huán)境提升區(qū)域居住環(huán)境提升大明宮遺址保護(hù)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)輻射帶動(dòng)作用舊廠礦拆遷舊村落改造物流中心搬遷城市配套設(shè)施興建本案地鐵沿線

15、漸成首選地鐵沿線漸成首選都市人群開始郊區(qū)置業(yè)生活效率下降人口增多交通堵塞消費(fèi)擁擠城市飛速發(fā)展居住價(jià)值居住價(jià)值奢侈品頂級(jí)時(shí)尚品牌名牌服飾餐飲、娛樂、休閑廣場其它各類賣場普通門店商業(yè)價(jià)值：商業(yè)價(jià)值：本案周邊商業(yè)類型繁雜、整體價(jià)值一般，但二本案周邊商業(yè)類型繁雜、整體價(jià)值一般，但二環(huán)與地鐵站的存在，使北側(cè)地塊商業(yè)價(jià)值上升至全新高度環(huán)與地鐵站的存在，使北側(cè)地塊商業(yè)價(jià)值上升至全新高度北二環(huán)東二環(huán)地鐵3號(hào)線辛家廟站本案本案商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)價(jià)值的關(guān)系價(jià)價(jià)值值區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃消費(fèi)客群消費(fèi)客群區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展地鐵3號(hào)線增大人群流動(dòng)性拉大城市框架推 動(dòng)帶 來鏡鑒曲江新區(qū)發(fā)展模式，浐灞生態(tài)區(qū)和大明宮遺址保護(hù)區(qū)未

16、來5年發(fā)展思路必然是：旅游居住投資價(jià)值：投資價(jià)值：區(qū)域在售商品房均價(jià)遠(yuǎn)低于全市水平，未來升區(qū)域在售商品房均價(jià)遠(yuǎn)低于全市水平，未來升值空間極大，且容易實(shí)現(xiàn)；但在短期內(nèi)出租市場不太活躍值空間極大，且容易實(shí)現(xiàn)；但在短期內(nèi)出租市場不太活躍投資出租出租升值升值租金時(shí)平租金時(shí)平銷售均價(jià)銷售均價(jià)兩室簡裝1200元/平米遠(yuǎn)低于城市其它區(qū)域商品房均價(jià)6300元/低于全市的7000元/區(qū)域市場出租市場不活躍出租市場不活躍升值空間較大升值空間較大旅游居住旅游居住居住區(qū)域居住區(qū)域本案本案地鐵地鐵3 3號(hào)線號(hào)線大明宮版塊大明宮版塊浐浐灞生態(tài)區(qū)灞生態(tài)區(qū)曲江新區(qū)發(fā)展模式1、一期：旅游資源開發(fā)，并帶動(dòng)住宅市場開發(fā)；2、二期：

17、旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，并完善區(qū)域功能：居住辦公、商業(yè)、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游、觀光等。價(jià)值屬性界定價(jià)值屬性界定一居住價(jià)值：一居住價(jià)值：浐浐灞和大明宮將成本案居住價(jià)值提升的雙驅(qū)動(dòng)灞和大明宮將成本案居住價(jià)值提升的雙驅(qū)動(dòng)浐灞與大明宮兩大優(yōu)勢(shì)板塊的不斷發(fā)展，將促使區(qū)域居住環(huán)境改善和功能完善；地鐵3號(hào)線的存在，將促使區(qū)域漸成潛在客戶置業(yè)首選。二商業(yè)價(jià)值：地鐵為本案高端商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)帶來充足客群二商業(yè)價(jià)值：地鐵為本案高端商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)帶來充足客群地鐵3號(hào)線將逐步拉動(dòng)城市框架，提升區(qū)域的地域價(jià)值，并為本案北側(cè)地塊商業(yè)價(jià)值的提升帶來充足的高端消費(fèi)群體。三投資價(jià)值：本案升值空間極大，但短期內(nèi)出租前景不樂觀三投資價(jià)值：本

18、案升值空間極大，但短期內(nèi)出租前景不樂觀區(qū)域在售商品房銷售均價(jià)較低，具有較大的升值空間；浐灞、大明宮和地鐵3號(hào)線將促使溢價(jià)空間較快實(shí)現(xiàn)；但短期內(nèi)，區(qū)域出租市場將持續(xù)不活躍。市場競市場競爭研究爭研究市場競市場競爭研究爭研究項(xiàng)目屬項(xiàng)目屬性界定性界定前言前言本報(bào)告架構(gòu)本報(bào)告架構(gòu)物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展定位展定位全案營全案營銷建議銷建議公司期望公司期望外部環(huán)境外部環(huán)境地塊感觀地塊感觀區(qū)域解讀區(qū)域解讀價(jià)值研判價(jià)值研判宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境整體市場整體市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭整體思路整體思路營銷架構(gòu)營銷架構(gòu)問題界定問題界定發(fā)展定位發(fā)展定位物業(yè)建議物業(yè)建議案名建議案名建議宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境調(diào)控政策調(diào)控政策新國五條新國五條國十一條國

19、十一條新國四條新國四條新國十條新國十條地方限購令地方限購令限制購房套數(shù)，抑制投資限制購房套數(shù)，抑制投資明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高首付，提高貸款利率提高首付，提高貸款利率加快推進(jìn)房產(chǎn)稅出臺(tái)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅出臺(tái)限制第三套貸款限制第三套貸款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)央行加息央行加息貨幣政策貨幣政策供求關(guān)系供求關(guān)系土地成本上漲土地成本上漲剛性需求增多剛性需求增多開發(fā)商信心高漲開發(fā)商信心高漲觀望情緒加重觀望情緒加重投資客戶減少投資客戶減少成交量下滑成交量下滑房價(jià)繼續(xù)上漲房價(jià)繼續(xù)上漲 對(duì)區(qū)域項(xiàng)目的影響對(duì)區(qū)域項(xiàng)目的影響銷售中心日上客量下降6成以上；單月成交量普遍下降6080；新到訪客戶觀望

20、心理嚴(yán)重。政策環(huán)境：政策環(huán)境：階段性的高壓調(diào)控和過嚴(yán)的貨幣政策，促使客階段性的高壓調(diào)控和過嚴(yán)的貨幣政策，促使客戶普遍觀望，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目上客量和成交量嚴(yán)重下滑戶普遍觀望，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目上客量和成交量嚴(yán)重下滑年度人均gdp2004年15115元2005年15925元2006年17825元2007年20704元2008年25560元2009年32351元2010年38127元億元房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp增幅與房地產(chǎn)關(guān)系增幅與房地產(chǎn)關(guān)系小于445%58%大于8% 萎靡萎靡 停滯停滯 穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展高速發(fā)展人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系0800

21、美元8004000美元40008000美元800010000美元 啟動(dòng)期啟動(dòng)期 快速發(fā)展期快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期減緩發(fā)展期?04-10年西安市經(jīng)濟(jì)增長速度始終維持在較高的水平上，10年西安 市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3241億元，比上年增長14.5%。這充分說明西 安經(jīng)濟(jì)增長處于騰飛的時(shí)期，并且受到外部的影響相對(duì)較??；?04-10年間，西安人均gdp增長到38127元人民幣，以2009年平均匯 率計(jì)算，折合為5790美元，按照人均gdp與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，西 安房地產(chǎn)依然處于快速發(fā)展期，并且即將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)環(huán)境：持續(xù)多年的競爭增長和人均持續(xù)多年的競爭增長和人均g

22、dpgdp增加，為區(qū)域增加，為區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來更為廣闊的發(fā)展前景房地產(chǎn)市場帶來更為廣闊的發(fā)展前景年度2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年城市人均gdp15155元15296元17825元21339元26259元32351元38127元城市居民人均可支配收入8544元9628元10905元12662元15206元18963元22000元城市居民人均消費(fèi)性支出7428元7900元8987元10098元11996元7677元7969元發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp8003000美元30004000美元40008000美元8000美元

23、以上需求特性生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主，質(zhì)量與數(shù)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型? 2004-2009年西安市人均gdp逐年上漲，2010年達(dá)到5790美元合人民幣38127元。按照聯(lián)合按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)如果人均國的標(biāo)準(zhǔn)如果人均gdpgdp達(dá)到達(dá)到300030001000010000美元之間，就意味著國美元之間，就意味著國民經(jīng)濟(jì)達(dá)到相當(dāng)實(shí)力；民經(jīng)濟(jì)達(dá)到相當(dāng)實(shí)力；? 2010年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22000元，比上年增長14.5，收入增長的速度要快于經(jīng)濟(jì)增長速度，西安市居西安市居民收入增長處于快速

24、發(fā)展期民收入增長處于快速發(fā)展期, ,城市居民的消費(fèi)能力越來越強(qiáng)城市居民的消費(fèi)能力越來越強(qiáng)購買力的提升能夠保障西安房購買力的提升能夠保障西安房地產(chǎn)迅速發(fā)展。地產(chǎn)迅速發(fā)展。人均收入：人均收入：城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出連年城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出連年持續(xù)增加，促使地產(chǎn)市場開始逐步向改善型需求市場過渡持續(xù)增加，促使地產(chǎn)市場開始逐步向改善型需求市場過渡億元? 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，西安的城建投資從2002年200多億猛增到2003年的620億以后，城建投資開始逐年增加；? 2006、2007年，西安城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到投資1000億，2008年超過2000億；2009年城鎮(zhèn)固定投資達(dá)

25、到 2500.13億元，同比增長31.2%；2010年城鎮(zhèn)固定投資達(dá)到3066.53億元，同比增長29.80；? 從宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，西安市固定資產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。房地產(chǎn)開發(fā)投資696.34億元，增長28.9%。城市建設(shè)：城市建設(shè)：較高份額的城建投資，帶動(dòng)城郊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施較高份額的城建投資，帶動(dòng)城郊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，并逐步拉大的不斷完善，并逐步拉大城市骨架，驅(qū)使客戶郊區(qū)置業(yè)城市骨架，驅(qū)使客戶郊區(qū)置業(yè)? 主城區(qū)范圍：到2010年主城區(qū)人口規(guī)模為 524.5萬人；2020年主城區(qū)人口規(guī)模為600 萬人。? 市區(qū)范圍：到2010年，市區(qū)總?cè)丝谝?guī)模為 700.7萬人；2020年，市區(qū)總?cè)丝?/p>

26、規(guī)模為 773.36萬人。? 市域范圍：到2010年市域總?cè)丝谝?guī)模為 955.46萬人；2020年市域總?cè)丝谝?guī)模為 1030.69萬人?？紤]到流動(dòng)人口因素，本 次規(guī)劃確定西安城市人口規(guī)模近期 為1000萬人，遠(yuǎn)期為1200萬人。我們判斷，西安城市的新增人口主要由三部分組成：我們判斷，西安城市的新增人口主要由三部分組成：? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（城南、高新和城北）；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（城南、高新和城北）；? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員（高新、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員（高新、浐浐灞）；灞）；? 制造業(yè)工人（城北為主）。制造業(yè)工人（城北為主）。人口增長：人口增長：數(shù)量上的穩(wěn)定快速增長和新型產(chǎn)業(yè)人口的涌入，數(shù)量上的穩(wěn)定快速增長和

27、新型產(chǎn)業(yè)人口的涌入，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來更多的潛在客群為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來更多的潛在客群宏觀環(huán)境對(duì)本案的啟示宏觀環(huán)境對(duì)本案的啟示一政策：階段性的高壓調(diào)控和貨幣政策，為本案蒙上發(fā)陰影一政策：階段性的高壓調(diào)控和貨幣政策，為本案蒙上發(fā)陰影目前，全市房地產(chǎn)市場普遍處于階段性高壓調(diào)控控和過嚴(yán)貨幣政策的陣痛期，上客量及成交量均處于歷史低谷，且在短期內(nèi)較難改觀。二經(jīng)濟(jì)：連年持續(xù)高增長，為本案開發(fā)帶來更為廣闊的前景二經(jīng)濟(jì)：連年持續(xù)高增長，為本案開發(fā)帶來更為廣闊的前景經(jīng)濟(jì)的連年持續(xù)增長，帶動(dòng)城市快速的建設(shè)步伐，促使郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善和生活配套逐步健全，為本案開發(fā)帶來更適宜的周邊環(huán)境。三客戶：人口增加和消費(fèi)

28、意愿增強(qiáng)，為本案提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)三客戶：人口增加和消費(fèi)意愿增強(qiáng)，為本案提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)城市居民數(shù)量連年不多增加，將為房地產(chǎn)市場帶來眾多潛在剛性需求客戶；而隨著經(jīng)濟(jì)收入的增加，越來越多的人愿意購置房產(chǎn)。整體市場整體市場整體格局：整體格局：城南、城北、城東和西高新成為西安市普通住城南、城北、城東和西高新成為西安市普通住宅銷量四大主力軍宅銷量四大主力軍成交面積：萬成交金額：萬元成交面積：萬成交金額：萬元成交面積：萬成交金額：萬元成交面積：萬成交金額：萬元從2007-2010年分城區(qū)商品房成交面積及成交金額對(duì)比圖上可以看出，城南、城北城南、城北城東和西高新城東和西高新是西安市普通住宅銷量的主力軍。品牌格局

29、：品牌格局：全國品牌開發(fā)商布局西安各個(gè)區(qū)域，已經(jīng)成為全國品牌開發(fā)商布局西安各個(gè)區(qū)域，已經(jīng)成為各區(qū)域價(jià)格的主導(dǎo)者各區(qū)域價(jià)格的主導(dǎo)者項(xiàng)目均價(jià)周邊均價(jià)中海國際社區(qū)8500元/7000元/湖城大境1.2萬元/9000元/項(xiàng)目均價(jià)周邊均價(jià)融僑城8500元/7500元/融僑馨苑7500元/7000元/項(xiàng)目均價(jià)周邊均價(jià)恒大綠洲6500元/5500元/項(xiàng)目均價(jià)周邊均價(jià)新地城9000元/6500元/振業(yè)泊墅御錦城萬科城城金域曲江華僑城108坊富力城匯通太古城中建開元壹號(hào)華遠(yuǎn)君城恒基碧翠錦華首創(chuàng)國際城發(fā)展格局：發(fā)展格局：隨著城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，經(jīng)開區(qū)、隨著城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，經(jīng)開區(qū)、浐浐灞生態(tài)、灞生態(tài)、城東將成新

30、一輪房產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域城東將成新一輪房產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)6000-75006000-7500元元/ /中高端板塊中高端板塊未央湖未央湖5500-65005500-6500元元/ /中端板塊中端板塊涇渭新區(qū)涇渭新區(qū)3500-40003500-4000元元/ /低端板塊低端板塊浐浐灞區(qū)灞區(qū)6000-90006000-9000元元/ /中端板塊中端板塊西咸區(qū)西咸區(qū)4000-50004000-5000元元/ /中低端板塊中低端板塊城西區(qū)城西區(qū)5000-60005000-6000元元/ /中端板塊中端板塊高新區(qū)高新區(qū)6000-90006000-9000元元/ /中高端板塊中高端板塊曲江曲江90

31、00-300009000-30000元元/ /高端板塊高端板塊城南區(qū)城南區(qū)6500-95006500-9500元元/ /中高端板塊中高端板塊城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)8000-100008000-10000元元/ /高端板塊高端板塊城東區(qū)城東區(qū)6000-70006000-7000元元/ /中端板塊中端板塊6000元/以下6000-8000元/8000元/以上目前，西安市城區(qū)核心區(qū)土地供應(yīng)量逐步減少，2010年西安中高端市場供需失衡，以高新和曲江為代表的一線品牌開發(fā)商旗下項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象，受此影響，未來2年核心板塊價(jià)值將會(huì)持續(xù)上升，同時(shí)也給新興區(qū)、邊緣區(qū)品牌項(xiàng)目帶來了更大發(fā)展機(jī)會(huì)。發(fā)展解析：發(fā)

32、展解析：雖歷經(jīng)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，但雖歷經(jīng)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，但20102010年依然超過前年依然超過前年同期，成交價(jià)格先后突破年同期，成交價(jià)格先后突破60006000元元/ /、70007000元元/ /大關(guān)大關(guān)20102010年分月土地供應(yīng)量年分月土地供應(yīng)量2010年西安市商品房成交1420萬平米，較去年亦有一定的上漲，成交均價(jià)在7月突破6000元/平米大關(guān)，并在11月份突破7000元/平米大關(guān)。雖然今年4月經(jīng)歷了房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，成交量在之后有所下滑，但較去年仍有不少的增幅。單位：萬平米單位：萬平米單位：元/平米市場需求：市場需求：西安市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人群結(jié)構(gòu)，決定了普通住西安市的經(jīng)濟(jì)基

33、礎(chǔ)和人群結(jié)構(gòu)，決定了普通住宅主力戶型面積段為宅主力戶型面積段為70-11070-110平米平米從2007-2010年西安市普通住宅各面積段銷售套數(shù)分布圖可以看出，西安市西安市主力需求戶型面積為主力需求戶型面積為90-90-110110平米，連續(xù)平米，連續(xù)4 4年銷售套年銷售套數(shù)占總比例的數(shù)占總比例的20%20%以上；以上；其次是70-90平米戶型，在2008年整體市場不好情況下，70-90平米戶型銷量上漲明顯；銷量比較穩(wěn)定的戶型面積為120-144平米三房，銷量基本保持在10%左右。整體市場對(duì)本案的啟示整體市場對(duì)本案的啟示一經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使城市重心外移，一經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使城市重心外移，浐浐灞生態(tài)區(qū)

34、漸成開發(fā)熱點(diǎn)灞生態(tài)區(qū)漸成開發(fā)熱點(diǎn)隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)有城市規(guī)模已不能滿足不斷增長的人口需求，城市輪廓逐步外擴(kuò)，諸多開發(fā)商開始郊區(qū)拿地，促使二、三環(huán)之間的浐灞生態(tài)區(qū)漸成熱點(diǎn)區(qū)域。二外阜資本的大量涌入，促使開發(fā)水平與樓盤品質(zhì)逐步提升二外阜資本的大量涌入，促使開發(fā)水平與樓盤品質(zhì)逐步提升隨著西安國際化大都會(huì)的發(fā)展戰(zhàn)略成型，大量外阜資本開始入駐西安，帶來了許多沿?；蛞痪€城市先進(jìn)的開發(fā)理念，促使西安整體開發(fā)水平與樓盤品質(zhì)的不斷提升。三房價(jià)的不斷上漲，促使三房價(jià)的不斷上漲，促使70-11070-110平米緊湊型兩房和三房走俏平米緊湊型兩房和三房走俏近年來，購房客戶年輕化趨勢(shì)明線；房價(jià)不斷上揚(yáng)和購買力的雙重

35、作用，促使緊湊型房型越來越受市場青睞，尤其以70-80平米兩房和90-110平米三房為最。區(qū)域競爭區(qū)域競爭區(qū)域在售項(xiàng)目一覽區(qū)域在售項(xiàng)目一覽中新中新浐浐灞半島灞半島振業(yè)振業(yè) 泊墅泊墅榮德榮德 棕櫚陽光棕櫚陽光浐浐灞壹號(hào)灞壹號(hào)紅星美凱城紅星美凱城安誠安誠 御花園御花園本案本案海海璟璟 印象城印象城翠屏灣翠屏灣東方羅馬花園東方羅馬花園金源金源 地中海岸地中海岸華遠(yuǎn)華遠(yuǎn) 海藍(lán)城海藍(lán)城中建中建 開元壹號(hào)開元壹號(hào)華遠(yuǎn)君城華遠(yuǎn)君城唐樾唐樾 六和坊六和坊魯能魯能浐浐灞項(xiàng)目灞項(xiàng)目中天錦庭中天錦庭紫微紫微 東進(jìn)東進(jìn)匯林華城匯林華城區(qū)域項(xiàng)目一覽區(qū)域項(xiàng)目一覽在售項(xiàng)目一覽在售項(xiàng)目一覽西岸國際花園西岸國際花園恒大名都恒大

36、名都開發(fā)總量：開發(fā)總量：開發(fā)潛力巨大，以每年近開發(fā)潛力巨大，以每年近300300萬萬的新開發(fā)量的新開發(fā)量激增，未來幾年競爭將異常強(qiáng)烈激增，未來幾年競爭將異常強(qiáng)烈進(jìn)入年份2007年2008年2009年2010年2011年預(yù)計(jì)進(jìn)入項(xiàng)目中新浐灞半島310萬翠屏灣31萬安誠御花園91萬榮德棕櫚陽光42萬華遠(yuǎn)海藍(lán)城20萬東方羅馬花園30萬華遠(yuǎn)君城82萬金源地中海岸80萬魯能浐灞項(xiàng)目100萬恒大名都31萬海璟印象城80萬紅星美凱城62萬紫微東進(jìn)50萬匯林華城150 萬西岸國際花園160 萬浐灞壹號(hào)60萬中建開元壹號(hào)100萬羅馬花園2期30萬桐樹灣15萬振業(yè)泊墅130萬唐樾六和坊10萬體量合計(jì)460萬267

37、萬 443萬294萬200萬 2007年，西安第一大盤中新浐灞半島的橫空 出世，從此揭開了浐灞生態(tài)區(qū)開發(fā)熱潮的序幕； 2008年至今，片區(qū)內(nèi)每年新增開發(fā)量近300萬； 20092010年，全市房地產(chǎn)市場一片大好，片區(qū) 市場亦全面爆發(fā)，高、中、低檔項(xiàng)目層出不窮； 據(jù)悉：2011年區(qū)域新增開發(fā)量至少在200萬以上單位：萬去化速度：去化速度：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目年均銷量在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目年均銷量在7-207-20萬萬之間，之間，去化速去化速度較快，說明區(qū)域具備快打快銷、迅速回現(xiàn)的潛質(zhì)度較快，說明區(qū)域具備快打快銷、迅速回現(xiàn)的潛質(zhì)項(xiàng)目名稱總體量已去化量去化周期年均去化量備注中新浐灞半島310萬約80萬約4年約20萬恒大

38、名都31萬約30萬約2年約15萬已基本售罄西岸國際花園160萬約20萬約2年約10萬浐灞壹號(hào)60萬約15萬約1年半約10萬翠屏灣31萬約14萬約2年約7萬本案約32-40萬按年均7-10萬的去化速度，4年基本可去化完畢單位：萬單位：萬數(shù)據(jù)表明：區(qū)域項(xiàng)目年均去化量在7-20萬之間，去化銷售速度較快，說明區(qū)域內(nèi)具備較強(qiáng)的房源去化能力，具備快打快銷的潛質(zhì)；從體量對(duì)比分析看，本案適本案適宜的去化速度應(yīng)為年均宜的去化速度應(yīng)為年均7-107-10萬萬。產(chǎn)品特性：產(chǎn)品特性：主分三類，高端路線型、高性價(jià)比型和高差異主分三類，高端路線型、高性價(jià)比型和高差異化型化型類別典型項(xiàng)目位置分布建筑類型產(chǎn)品亮點(diǎn)營銷特色備注

39、高端路線型中建開元壹號(hào)唐樾六和坊華遠(yuǎn)君城中新浐灞半島振業(yè)泊墅或臨近大明宮或臨近浐灞水資源板式小高層點(diǎn)板結(jié)合高層多層洋房別墅或資源無法復(fù)制或高舒適度產(chǎn)品品質(zhì)形象包裝樣板示范展示大面積推廣銷售情況良好口碑極佳高性價(jià)比型浐灞壹號(hào)榮德棕櫚陽光西岸國際花園翠屏灣二環(huán)及延伸線沿線、礦山路沿線點(diǎn)式小高層或點(diǎn)式高層或贈(zèng)送面積或緊湊戶型或科技配置品質(zhì)形象包裝樣板示范展示適度推廣銷售情況好客戶較為認(rèn)可高差異化型東方羅馬花園礦山路點(diǎn)式塔樓loft產(chǎn)品1層面積1.5倍價(jià)格品質(zhì)形象塑造樣板間展示城東區(qū)域大面派單銷售情況一般客戶認(rèn)可度低最適合本案區(qū)域在售項(xiàng)目一覽區(qū)域在售項(xiàng)目一覽區(qū)域項(xiàng)目一覽區(qū)域項(xiàng)目一覽銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：

40、因城市城市資源的存在，各項(xiàng)目售價(jià)差別大，因城市城市資源的存在，各項(xiàng)目售價(jià)差別大，在在6000-90006000-9000元元/ /之間，本案從屬之間，本案從屬600060006500065000元元/ /片區(qū)片區(qū)中新中新浐浐灞半島灞半島85008500元元/ /榮德榮德 棕櫚陽光棕櫚陽光62006200元元/ /浐浐灞壹號(hào)灞壹號(hào)65006500元元/ /紅星美凱城紅星美凱城62006200元元/ /安誠安誠 御花園御花園60006000元元/ /海海璟璟 印象城印象城63006300元元/ /翠屏灣翠屏灣63006300元元/ /東方羅馬花園東方羅馬花園1300013000元元/ /中建中建

41、開元壹號(hào)開元壹號(hào)85008500元元/ /華遠(yuǎn)君城華遠(yuǎn)君城8 5008 500元元/ /唐樾唐樾 六和坊六和坊8000 8000 元元/ /振業(yè)振業(yè) 泊墅泊墅90009000元元/ /西岸國際花園西岸國際花園65006500元元/ /8000800085008500元元/ /6000600065006500元元/ /8500850090009000元元/ /本案本案西岸國際花園西岸國際花園地理位置：地理位置：辛家廟轉(zhuǎn)盤向東1500米；占地面積占地面積：200畝；建設(shè)體量建設(shè)體量：160萬；建筑類型建筑類型：小高層或高層，兩梯四戶；立面風(fēng)格立面風(fēng)格：灰、棕色立面，簡歐風(fēng)格；景觀綠化景觀綠化：大面

42、積社區(qū)景觀，以松柏為主；社區(qū)配套社區(qū)配套：商業(yè)、幼兒園、會(huì)所、健身房；容積率容積率：3.49；綠化率綠化率：40%；總戶數(shù)總戶數(shù)：約1800戶；去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計(jì)-1萬8萬10萬1萬20萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳1-2衛(wèi)面積-88-88.290.08126.18125-130比例-40%20%30%10%2室2廳1衛(wèi) 88.23室2廳1衛(wèi) 90.083室2廳2衛(wèi) 126.184室2廳1衛(wèi) 1304室2廳2衛(wèi) 125.134室2廳1衛(wèi) 1304室2廳2衛(wèi) 127中新中新 浐灞半島浐

43、灞半島地理位置：地理位置：東湖路與浐河交匯處200米；占地面積：占地面積：3854畝；建設(shè)體量：建設(shè)體量：310萬；建筑類型：建筑類型：多層、小高層、高層、別墅；立面風(fēng)格：立面風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格；景觀規(guī)劃：景觀規(guī)劃：水系景觀為主；配套：配套：幼兒園、中小學(xué) 、會(huì)所、酒店及商業(yè)容積率：容積率：2.02；綠化率：綠化率：45%；總戶數(shù)：總戶數(shù)：3萬戶；去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計(jì)10萬15萬30萬20萬約2萬77萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局1室1廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)-3廳3衛(wèi)面積48-6877-85

44、86-9894-115116-138136-245比例5%16%24%20%20%15%2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 77.3477.342 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 85852 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 91.3691.363 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 1211213 3室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 94943 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 1021023 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 1131133 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 129129中建中建 開元壹號(hào)開元壹號(hào)地理位置：地理位置：太華路與太元路交匯東北角；占地面積：占地面積：411畝；建設(shè)體量：建設(shè)體量：100萬；建筑類型：建筑類型：

45、小高層、高層，兩梯三/四戶；立面風(fēng)格：立面風(fēng)格：現(xiàn)代手法，演繹新唐里坊；景觀規(guī)劃：景觀規(guī)劃：中式園林景觀；社區(qū)配套：社區(qū)配套：會(huì)所、中央商街；容積率：容積率：2.95；綠化率：綠化率：36%；總戶數(shù)：總戶數(shù)：8000戶；去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計(jì)-10萬2萬16萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)-3室2廳1衛(wèi)-面積-74-84-120-140-比例-50%-50%-2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 74742 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 84843 3室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 1251253 3室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 1241

46、243 3室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 1251253 3室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 1201203 3室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 1291293 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 140140華遠(yuǎn)華遠(yuǎn) 君城君城地理位置地理位置：太元路與景東路交匯處占地面積占地面積：300畝建設(shè)體量建設(shè)體量：82萬建筑類型建筑類型：小高層、高層立面風(fēng)格立面風(fēng)格：灰白色現(xiàn)代立面風(fēng)格景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃：現(xiàn)代中軸景觀規(guī)劃社區(qū)配套社區(qū)配套：會(huì)所、幼兒園、商街容積率容積率：3.19綠化率綠化率：42%總戶數(shù)總戶數(shù)：6000戶去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計(jì)10萬20萬6萬41萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊

47、湊三房舒適三房其它布局1室1廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)面積59-6584.0187-99107-108129-161185比例6%10%40%8%32%4%2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 87.7487.742 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 90.7990.792 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 94.9494.942 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 99.2699.263 3室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 107.97107.973 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 129.61129.613 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 137.07137.072 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)

48、衛(wèi) 84.0184.01唐樾唐樾 六和坊六和坊地理位置地理位置：城北太元路中段；占地面積占地面積：44畝；建設(shè)體量建設(shè)體量：10萬 ；建筑類型建筑類型：純板小高層；立面風(fēng)格立面風(fēng)格：磚藍(lán)灰色現(xiàn)代立面，新中式；景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃：中式庭院；社區(qū)配套社區(qū)配套：地輻熱供暖；容積率容積率：2.76；綠化率綠化率：40.5%；總戶數(shù)總戶數(shù)：756戶；去化量分析2008年2009年2010年2011年合計(jì)-2萬50002.5萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)面積-91-100115136-155153比例-20%10%60%10%安誠安誠 御

49、花園御花園地理位置：地理位置：北二環(huán)與東二環(huán)交匯東北角；占地面積：占地面積：303畝；建設(shè)體量：建設(shè)體量：91萬；建筑類型：建筑類型：小高層、高層；立面風(fēng)格：立面風(fēng)格：深紅色現(xiàn)代立面；景觀規(guī)劃：景觀規(guī)劃：中央圍合景觀；社區(qū)配套：社區(qū)配套：會(huì)所、商業(yè)街；容積率：容積率：4.5；綠化率：綠化率：38%；總戶數(shù)：總戶數(shù)：8000戶。去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計(jì)-2萬8萬10萬2萬22萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局1室1廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)-面積50-7166-8287-10699-100119-135-比例5%

50、35%30%10%20%-2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 66.7266.722 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 71.8171.812 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 82.5382.532 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 87.3387.332 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 92.2792.272 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 97.4497.443 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 119.42119.423 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 127.35127.35浐灞壹號(hào)浐灞壹號(hào)地理位置：東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處占地面積：200畝建設(shè)體量：60萬建筑類型：高層 板塔結(jié)合立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡約景觀規(guī)劃：6萬平米

51、現(xiàn)代主題園林 社區(qū)配套：五星級(jí)室內(nèi)恒溫游泳池 千米商業(yè)街容積率：3.5綠化率：48%總戶數(shù)：4000戶去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合計(jì)-6萬1萬7萬類型緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房緊湊四房緊湊四房布局3室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)面積88.09105.89127.77139比例33.3%28.5%19%19%105.89105.89105.8988.09127.77139.07127.7788.09139.07東方羅馬花園東方羅馬花園地理位置：礦山路中段占地面積：200畝建設(shè)體量：45萬建筑類型：高層 板塔結(jié)合立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡約景觀規(guī)劃：羅

52、馬風(fēng)格現(xiàn)代主題園林 社區(qū)配套：幼兒園、商業(yè)街容積率：2.8綠化率：40%總戶數(shù)：5000戶去化量分析2007年2008年2009年2010年2011年合計(jì)-8萬8萬8萬2萬35萬類型緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房緊湊四房緊湊四房布局loft復(fù)式loft復(fù)式loft復(fù)式loft復(fù)式loft復(fù)式-面積25.8436.0343-4554.5364.99-比例14.8%7%55%7%7%-45.4343.5536.0364.9954.5325.8443.3644.29榮德榮德 棕櫚陽光棕櫚陽光地理位置：地理位置：浐灞一路與北郊路十字東北角 占地面積：占地面積：152畝建設(shè)體量：建設(shè)體量：42萬平米建

53、筑類型：建筑類型：點(diǎn)板結(jié)合，高層或小高層立面風(fēng)格：立面風(fēng)格：簡歐現(xiàn)代風(fēng)格景觀規(guī)劃：景觀規(guī)劃：三大主題加州風(fēng)情景觀社區(qū)配套：社區(qū)配套：社區(qū)幼兒園容積率：容積率：3.5綠化率：綠化率：42%總戶數(shù)：總戶數(shù)：3268戶去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合計(jì)-2萬2萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)-面積-89-97112.4893139-比例-58%21%10%11%-97.2889.62122.4896.5590.5394.9110193139海璟海璟 印象城印象城地理位置：礦山路與東二環(huán)十字東南角 占地面

54、積：320畝建設(shè)體量：80萬平米建筑類型：高層 小高層 多層立面風(fēng)格：artdeco風(fēng)格 景觀規(guī)劃：歐洲園林景觀和藝術(shù)大街 社區(qū)配套：一所幼兒園 7萬平商業(yè)容積率：3.86綠化率：43.4%總戶數(shù)：7000戶去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合計(jì)-2萬4萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局-2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)-面積-89.9595.69119144.40-比例-32%24%29%15%-89.9595.6995.6995.0695.06144.40144.4089.95紅星紅星 美凱城美凱城地理位置：北辰大道與鳳城一路交匯處

55、占地面積：180畝建設(shè)體量：60萬平米建筑類型：高層 小高層立面風(fēng)格：現(xiàn)代景觀規(guī)劃：歐式園林社區(qū)配套：幼兒園 游泳池 運(yùn)動(dòng)場容積率：2.88綠化率：38%總戶數(shù)：4000戶去化量分析2007年2007年2009年2010年2011年合計(jì)-8萬2萬10萬類型一房緊湊兩房舒適兩房緊湊三房舒適三房其它布局2室2廳1衛(wèi)2室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)面積53-8586-89116比例35%48%17%116.4988.1085.5989.1982.6453.2486.7874.49區(qū)域競爭對(duì)本案的啟示區(qū)域競爭對(duì)本案的啟示一供需情況：開發(fā)量大、去化速度快，區(qū)域市場異?；钴S一供需情況：開發(fā)量大、去化速度快，區(qū)域市

56、場異?；钴S區(qū)域內(nèi)以每年近300萬的新開量激增，且各項(xiàng)目每年以7-10萬平米的速度去化房源，說明區(qū)域市場較為活躍，本案銷售前景大好。二產(chǎn)品特性：三類產(chǎn)品、競相爭艷，高差異化型境況稍次二產(chǎn)品特性：三類產(chǎn)品、競相爭艷，高差異化型境況稍次區(qū)域產(chǎn)品分為高端路線型、高性價(jià)比型和高差異化型三類；高端路線型因其資源、實(shí)力及產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)而情況最優(yōu)，高性價(jià)比型產(chǎn)品次之，而高差異化型產(chǎn)品暫不看好。三銷售價(jià)格：整體在三銷售價(jià)格：整體在6000-90006000-9000元元/ /間，并間，并呈三分天下態(tài)勢(shì)呈三分天下態(tài)勢(shì)因資源享有度及開發(fā)度不同，區(qū)域價(jià)格呈三小片區(qū)態(tài)勢(shì)，浐灞水域開發(fā)稍早，價(jià)格最高，為85000-9000元

57、/；大明宮周邊次之；本案從屬6000-65000元/的板塊融匯片區(qū)。物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展定位展定位市場競市場競爭研究爭研究物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展定位展定位項(xiàng)目屬項(xiàng)目屬性界定性界定前言前言本報(bào)告架構(gòu)本報(bào)告架構(gòu)全案營全案營銷建議銷建議公司現(xiàn)狀公司現(xiàn)狀項(xiàng)目期望項(xiàng)目期望地塊感觀地塊感觀區(qū)域解讀區(qū)域解讀價(jià)值研判價(jià)值研判宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境整體市場整體市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭整體思路整體思路營銷架構(gòu)營銷架構(gòu)問題界定問題界定發(fā)展定位發(fā)展定位物業(yè)建議物業(yè)建議案名建議案名建議問題界定問題界定問題問題1 1：城中村改造性質(zhì)的影響？城中村改造性質(zhì)的影響？項(xiàng)目用地原屬劉北堡村改造用地的一部分，其無法規(guī)避的集體土地性質(zhì)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生如下影響：

58、城改性質(zhì)，客戶期望值較低城改性質(zhì)，客戶期望值較低銀行按揭難辦，回款速度慢銀行按揭難辦，回款速度慢手續(xù)辦理緩慢，客戶存疑慮手續(xù)辦理緩慢，客戶存疑慮近年來西安市城中村改造項(xiàng)目層出不窮，產(chǎn)品檔次良莠不齊，正規(guī)的和非正規(guī)的魚龍混雜，不乏租地收款不建房的先例，致使客戶對(duì)城中村改造項(xiàng)目印象較差，期望值較低，影響項(xiàng)目未來售價(jià)。原則上，國有銀行不提供城改項(xiàng)目的按揭辦理。故此，大多項(xiàng)目多采取一次性和分期付款方式，致使項(xiàng)目資金回籠較慢或部分難以回籠。加之，客戶年輕化及購房按揭趨勢(shì)影響，回款難度較大。依據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，城改項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)較難辦理，且過程相對(duì)漫長，已辦理出房產(chǎn)證的項(xiàng)目少之又少！受此觀念影響，客戶普遍對(duì)此較

59、為擔(dān)憂，未來勢(shì)必影響銷售速度，從而帶來較大的資金壓力。北商南改，把影響降至最低北商南改，把影響降至最低與小銀行戰(zhàn)略合作，加快回款與小銀行戰(zhàn)略合作，加快回款利用政府牌，增強(qiáng)項(xiàng)目可信度利用政府牌，增強(qiáng)項(xiàng)目可信度問題問題2 2：需進(jìn)行村民安置的影響？需進(jìn)行村民安置的影響？安置村民1、需安置住宅82000平米；2、需還建商業(yè)6000平米；3、安置部分需提前施工；45.6745.67畝畝75.4875.48畝畝需安置村民弱化社區(qū)形象弱化社區(qū)形象降低投資收益率降低投資收益率增加前期資金壓力增加前期資金壓力注重形象塑造，提升品質(zhì)，拉高售價(jià)注重形象塑造，提升品質(zhì)，拉高售價(jià)提前銷售，盡早回款提前銷售，盡早回款問

60、題問題3 3：地塊受多重條件限制，致使整體形象及品質(zhì)不高地塊受多重條件限制，致使整體形象及品質(zhì)不高的影響？的影響？城中村改造性質(zhì)城中村改造性質(zhì)需大量安置村民需大量安置村民受地形條件限制受地形條件限制客戶期望不高，售價(jià)稍低客戶期望不高，售價(jià)稍低利潤實(shí)現(xiàn)需最大化容積率利潤實(shí)現(xiàn)需最大化容積率居住舒適度差居住舒適度差客戶與村民混居客戶與村民混居整體形象不高整體形象不高業(yè)主整體素質(zhì)低業(yè)主整體素質(zhì)低無法營造大面積景觀無法營造大面積景觀居住環(huán)境稍差居住環(huán)境稍差缺乏公共活動(dòng)空間缺乏公共活動(dòng)空間細(xì)節(jié)處做文章，增加產(chǎn)品的性價(jià)比細(xì)節(jié)處做文章，增加產(chǎn)品的性價(jià)比具體包含銷售部搭建及裝修配飾、陣地包裝、物料印制及前期推廣