北京清境明湖二期產(chǎn)品力提煉

1、自自 然然：位于朝陽(yáng)公園西路西側(cè)，北側(cè)有朝陽(yáng)golf球場(chǎng)，附近有 亞洲最大的城區(qū)公園朝陽(yáng)公園，占地288公頃。周邊鱗 次櫛比都是高級(jí)住宅居住項(xiàng)目，外部的自然綠化環(huán)境較基 地內(nèi)具吸引優(yōu)勢(shì)。 其他公園：紅領(lǐng)巾公園、團(tuán)結(jié)湖公園、嘉林花園、農(nóng)展館。 交交 通通：位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路長(zhǎng)虹橋東側(cè)1000米路（農(nóng)展館南路） 北，朝陽(yáng)公園西路西側(cè)。東至京達(dá)國(guó)際售樓處，西至中朝 大廈，北臨博雅園公寓。多線公交車815，710，115路 ，交通非常方便。商商 業(yè)業(yè)：商務(wù)：燕莎經(jīng)濟(jì)商圈、使館文化圈、國(guó)貿(mào)商圈毗鄰京客隆 超市周邊配套機(jī)能基本是滿足居民日常生活所需的商業(yè)基 礎(chǔ)設(shè)施，郵政、銀行、醫(yī)院、學(xué)校公建配套完善。 公

2、共建設(shè)公共建設(shè): 基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，例如：運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館：朝陽(yáng)公園周邊已有網(wǎng)球館、游泳館、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)等 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館。距離朝陽(yáng)體育館、金水湖保齡球館、安迪卡 丁車俱樂(lè)部都不遠(yuǎn)。還有朝陽(yáng)廣濟(jì)堂高爾夫球俱樂(lè)部、 朝陽(yáng)高爾夫俱樂(lè)部、朝陽(yáng)網(wǎng)球俱樂(lè)部、郡王府體育館。餐餐 飲飲：快樂(lè)站、感覺(jué)、充電吧、演藝吧、銀絲帶、藍(lán)博星、蘇 茜黃、tonybar、等酒吧，以及朝陽(yáng)酒吧文化廣場(chǎng) ，肯德基、麥當(dāng)勞餐廳等餐飲設(shè)施。 教教 育育：團(tuán)結(jié)湖一、二、三中，水碓子中學(xué)，80中，水碓子幼 兒園，雙語(yǔ)幼兒園，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)。 醫(yī)醫(yī) 院院：水碓子醫(yī)院、團(tuán)結(jié)湖醫(yī)院、北京婦產(chǎn)醫(yī)院、朝陽(yáng)醫(yī)院。 郵局銀行郵局銀行：金臺(tái)路郵局、工行、

3、建行、農(nóng)行都有分布。 地址地址朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路長(zhǎng)虹橋東側(cè)朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路長(zhǎng)虹橋東側(cè)1000米路（農(nóng)展館南路）北米路（農(nóng)展館南路）北投資開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)發(fā)展商：北京南湖花園公寓有限公司；投資商：天安中國(guó)投資有限公司發(fā)展商：北京南湖花園公寓有限公司；投資商：天安中國(guó)投資有限公司建築設(shè)計(jì)建築設(shè)計(jì)規(guī)劃組合規(guī)劃組合一樓商業(yè)會(huì)所，二層（含以上）高級(jí)公寓（精裝修）。地上一樓商業(yè)會(huì)所，二層（含以上）高級(jí)公寓（精裝修）。地上2222層層+ +地下地下3 3層層總建築面積總建築面積5383353833平米（銷售面積平米（銷售面積4159741597平米，會(huì)所平米，會(huì)所25062506平米）；大樓高度平米）；大樓高度72.

4、2672.26米米基地面積基地面積82768276平方米平方米容積率容積率容積率容積率6.55，實(shí)用率，實(shí)用率78%停停 車車 位位215個(gè)，售價(jià)？萬(wàn)元，個(gè)，售價(jià)？萬(wàn)元，b1：73個(gè)，個(gè)，b2：73個(gè)，個(gè)，b3：69個(gè)個(gè)物業(yè)管理物業(yè)管理？約？元約？元/平米平米/月月開(kāi)盤時(shí)間：開(kāi)盤時(shí)間：2004/11/012004/11/01單價(jià)范圍單價(jià)范圍;約約13000-1600013000-16000元元/平米平米（精）（精）入住時(shí)間：入住時(shí)間：2005/06/302005/06/30 平均單價(jià)：平均單價(jià)：14000元元/平米平米（精）（精）開(kāi)工時(shí)間：開(kāi)工時(shí)間： 04/9/30日售樓處、樣板間完成日售樓處

5、、樣板間完成 層高：層高：首層首層5.5米，地上米，地上3米，米，地下地下4.7米米總戶數(shù)總戶數(shù)/面積面積160戶（平層戶（平層152套，復(fù)式套，復(fù)式8套）套） 綠化率：綠化率：23.4%單層戶數(shù)單層戶數(shù)/面積：面積：2梯梯2戶，一層戶，一層8戶。戶。245-460平米平米 會(huì)所面積：會(huì)所面積：2506.25平米平米主力戶型主力戶型/面積面積245平米四居（含書房）平米四居（含書房）初裝修竣工初裝修竣工預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)04年年12月月31日日香港許李嚴(yán)（外立面、平面）；香港許李嚴(yán)（外立面、平面）；hok亞洲太平洋李屏（一樓會(huì)所、大堂、樣板間）亞洲太平洋李屏（一樓會(huì)所、大堂、樣板間）居室代號(hào)面積套數(shù)比例

6、四居（含書房）a261.092012.5 %a1265.741811.25%四居（含書房）b1245.4814 8.75%復(fù)式五居a2460.022 1.25%b2443.566 3.75%合計(jì)160100%邊單元a戶型：261.09平米優(yōu)點(diǎn)：1、平均一梯一戶，單純。2、各單元空間，格局方正。3、玄觀做隔擋設(shè)計(jì)，可放置鞋柜、衣帽柜等。4、客廳朝南，采光佳。開(kāi)間至少6米。拐角三面窗，既增進(jìn)采 光又好放置家具。5、餐廳方正，方、圓桌擺放皆適合。且有側(cè)窗采光。面積夠大 可自成一區(qū)。與客廳面積形成一體，達(dá)63.88平米。6、廚房21.55平米，方正好用，島臺(tái)做法可成為專業(yè)廚房。中、 西廚兼?zhèn)?。連接戶外

7、平臺(tái)，采光佳，可作花園洋房，增添生 活情趣。7、主臥朝南，采光佳。大面窗設(shè)計(jì)， 盡情吸納陽(yáng)光。開(kāi)間4.35米，主臥面積26平米；衣帽間4.55 平米，完全不浪費(fèi)空間使用方便。衛(wèi)生間約7平米，干濕分 離，雙臺(tái)面。朝南外凸區(qū)可作室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，面積6.11平米，即 是陽(yáng)光區(qū)又是景觀區(qū)，可放置家具或盆景等裝飾物。8、雙臥室套房，且次臥套房衛(wèi)生間有采光，淋浴享受情趣。次 臥一朝北有采光角窗，開(kāi)間近5米，拐角可運(yùn)用增進(jìn)情趣之 擺放。面積近17平米。9、次臥二開(kāi)間達(dá)3.5米，面積約14平米。10、書房開(kāi)間2.95米，面積12.71平米，正面采光。缺點(diǎn)：1、沒(méi)有用人房、洗衣設(shè)備房、儲(chǔ)藏室規(guī)劃。2、過(guò)道過(guò)長(zhǎng)，須以技

8、巧手法表現(xiàn)于樣板間，同時(shí)使得采光明亮， 否則板樓進(jìn)深達(dá)24.4米，中央為暗區(qū)。 非邊單元b戶型：245.75交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)點(diǎn)：1、同上。2、客廳開(kāi)間5.3米，南側(cè)內(nèi)采光房寬而完整。3、次臥一縮小為14.05平米，但仍保有套房衛(wèi)生間。 但衛(wèi)生間面積縮小。4、廚房外平臺(tái)改為南北長(zhǎng)條形。5、書房采光改為在角落處。缺點(diǎn)：1、交房標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容依然未定，不利于客戶肯定。2、長(zhǎng)廊過(guò)道采光問(wèn)題仍需解決，寬度1.1米，不夠舒暢。3、無(wú)用人衛(wèi)生間、洗衣設(shè)備間、儲(chǔ)藏室規(guī)劃。a2復(fù)式戶型460.02平米下層優(yōu)點(diǎn)：1. 平均一梯一戶，單純。2. 稀有2戶，同時(shí)可作以大帶小的銷售引導(dǎo)。3. 各單元空間，格局方正。4. 無(wú)玄觀隔

9、擋，但設(shè)置有獨(dú)立客用衣帽間。5. 客廳朝南，大而方正，開(kāi)間6.2米，結(jié)合角窗采光極佳。客廳外陽(yáng)臺(tái)面積12.89平米，可做更直接的戶外賞景之用。6. 休閑室等同family room，開(kāi)間3.45米，結(jié)合室內(nèi)陽(yáng)光區(qū)，采光完整。此為彈性空間，例如作酒吧，可提供大戶人家社交機(jī)能。同時(shí)。內(nèi)含衛(wèi)生間，亦可作為客用?？梢圆ＡУ雀羝练绞脚c客廳結(jié)合。7. 客廳后方，可作鋼琴區(qū)，大而完整，若將整個(gè)客廳連 同休閑室，面積可達(dá)95.17平米，非常奢華且作到功能明 顯區(qū)分。a2復(fù)式戶型460.02平米上層優(yōu)點(diǎn)：一、一樓回車道結(jié)合燈光設(shè)計(jì)規(guī)劃。下車區(qū)為具有裝飾性一、一樓回車道結(jié)合燈光設(shè)計(jì)規(guī)劃。下車區(qū)為具有裝飾性 地面的

10、地面的地毯地毯圖形和正式入口，并以入口為標(biāo)志。圖形和正式入口，并以入口為標(biāo)志。二、前院入口大門兩側(cè)有兩座雕塑，結(jié)合低矮的植物，加二、前院入口大門兩側(cè)有兩座雕塑，結(jié)合低矮的植物，加 上盆栽植物，可增加視覺(jué)舒適感。上盆栽植物，可增加視覺(jué)舒適感。三、一樓大堂：利用三、一樓大堂：利用lime stone與皮質(zhì)墻皮材料做整與皮質(zhì)墻皮材料做整 體視覺(jué)效果搭配，結(jié)合透天光的中央園林水景與代表體視覺(jué)效果搭配，結(jié)合透天光的中央園林水景與代表 中國(guó)竹節(jié)的運(yùn)用，可實(shí)現(xiàn)中國(guó)竹節(jié)的運(yùn)用，可實(shí)現(xiàn)小而美小而美的精致特色。的精致特色。四、大堂放置四、大堂放置室內(nèi)藝術(shù)品室內(nèi)藝術(shù)品可以提升整體氛圍，若是真品更佳?？梢蕴嵘w氛圍

11、，若是真品更佳。五、室內(nèi)泳池，設(shè)計(jì)實(shí)木平臺(tái)梯，是一大特色。五、室內(nèi)泳池，設(shè)計(jì)實(shí)木平臺(tái)梯，是一大特色。六、休閑室，希望能有六、休閑室，希望能有雪茄房雪茄房的規(guī)劃設(shè)計(jì)。的規(guī)劃設(shè)計(jì)。七、道路和行人區(qū)地面鋪設(shè)材料和飾面以黑色和淺灰色的七、道路和行人區(qū)地面鋪設(shè)材料和飾面以黑色和淺灰色的 花崗石為主體，與建筑外觀相呼應(yīng)。花崗石為主體，與建筑外觀相呼應(yīng)。八、整體建筑外觀包含車道雨遮的回車道入口做法，呈現(xiàn)八、整體建筑外觀包含車道雨遮的回車道入口做法，呈現(xiàn) 出的是現(xiàn)代簡(jiǎn)約的明亮建筑風(fēng)格。但整體外觀的水平出的是現(xiàn)代簡(jiǎn)約的明亮建筑風(fēng)格。但整體外觀的水平 與垂直線條似乎稍嫌繁復(fù)。與垂直線條似乎稍嫌繁復(fù)。九、戶型面積門

12、檻統(tǒng)一，可訴求九、戶型面積門檻統(tǒng)一，可訴求客戶質(zhì)感相類似、身份客戶質(zhì)感相類似、身份 統(tǒng)一統(tǒng)一的效應(yīng)，戶數(shù)不多，走的就是的效應(yīng)，戶數(shù)不多，走的就是精雕細(xì)琢精雕細(xì)琢路路線。線。一、銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：一、銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：9月底要正式開(kāi)盤銷售是不現(xiàn)實(shí)的，月底要正式開(kāi)盤銷售是不現(xiàn)實(shí)的， 因?yàn)檎w準(zhǔn)備工作尚未完成。除了現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度外，銷因?yàn)檎w準(zhǔn)備工作尚未完成。除了現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度外，銷 售人員的招聘與訓(xùn)練是另一重點(diǎn)。豪宅的銷售，永遠(yuǎn)售人員的招聘與訓(xùn)練是另一重點(diǎn)。豪宅的銷售，永遠(yuǎn) 是是欲速則不達(dá)欲速則不達(dá)，寧可準(zhǔn)備充分再上陣，更何況如，寧可準(zhǔn)備充分再上陣，更何況如果果 要賣好價(jià)格。要賣好價(jià)格。二、本項(xiàng)目的主要缺點(diǎn)：二、

13、本項(xiàng)目的主要缺點(diǎn)：停工是事實(shí)停工是事實(shí)，如何重新包裝，如何重新包裝， 賦予其新的生命力，是首要任務(wù)。北京豪宅推廣的前賦予其新的生命力，是首要任務(wù)。北京豪宅推廣的前 車之鑒：車之鑒：瑞城中心瑞城中心鉑宮鉑宮。同時(shí)，基地東側(cè)的。同時(shí)，基地東側(cè)的京達(dá)京達(dá) 國(guó)際公寓三期國(guó)際公寓三期未來(lái)完工后，必然會(huì)直接遮蔽并影響未來(lái)完工后，必然會(huì)直接遮蔽并影響 最有價(jià)值的東向朝陽(yáng)公園景觀性。最有價(jià)值的東向朝陽(yáng)公園景觀性。對(duì)策對(duì)策 1.如何讓客戶明白如何讓客戶明白豪宅豪宅與與大雜院大雜院的差異。的差異。 2.深入比較本項(xiàng)目與北京市場(chǎng)公認(rèn)的深入比較本項(xiàng)目與北京市場(chǎng)公認(rèn)的十大名宅十大名宅有有 何不同。何不同。 并從中透過(guò)比

14、較與分析強(qiáng)化我與其它項(xiàng)目的差異并從中透過(guò)比較與分析強(qiáng)化我與其它項(xiàng)目的差異 性，不足處在最短時(shí)間內(nèi)修正，使產(chǎn)品力必須做性，不足處在最短時(shí)間內(nèi)修正，使產(chǎn)品力必須做 到到無(wú)可取代無(wú)可取代并具有話題性。并具有話題性。 3.樣板間的呈現(xiàn)與銷售說(shuō)辭與推廣策略，都必須貫樣板間的呈現(xiàn)與銷售說(shuō)辭與推廣策略，都必須貫 徹徹以大帶小以大帶小的觀念和做法。的觀念和做法。三、產(chǎn)品力的改良：三、產(chǎn)品力的改良：做法做法1.北側(cè)園林受限于可規(guī)劃的深度與面積不足，必須在規(guī)劃北側(cè)園林受限于可規(guī)劃的深度與面積不足，必須在規(guī)劃 上做到上做到大隱隱于市大隱隱于市的回家入門感覺(jué)，豪宅主人既要的回家入門感覺(jué)，豪宅主人既要 方便性方便性又要

15、又要隱秘性隱秘性。又要有能兼顧面子的。又要有能兼顧面子的主主題性題性。 前車之鑒：前車之鑒：新加坡新加坡福景苑福景苑。同時(shí)，園林樹種必須。同時(shí)，園林樹種必須考考 量冬季的常綠遮蔽與景觀性。量冬季的常綠遮蔽與景觀性。2.大堂回車道的做法，必須結(jié)合燈光設(shè)計(jì)，必須要能顯現(xiàn)大堂回車道的做法，必須結(jié)合燈光設(shè)計(jì)，必須要能顯現(xiàn) 氣派性。氣派性。3.未來(lái)會(huì)所的健身房與泳池，指導(dǎo)教練的安排。未來(lái)會(huì)所的健身房與泳池，指導(dǎo)教練的安排。4.一樓大堂電梯間不夠大，寬度僅一樓大堂電梯間不夠大，寬度僅1.4米，如何減少客戶等米，如何減少客戶等 待時(shí)間，并且讓等待不會(huì)產(chǎn)生無(wú)聊感覺(jué)?？紤]電梯速度，待時(shí)間，并且讓等待不會(huì)產(chǎn)生無(wú)聊

16、感覺(jué)?？紤]電梯速度， 以及藝術(shù)品的裝飾擺放。以及藝術(shù)品的裝飾擺放。5.一樓室內(nèi)泳池的四周美化設(shè)計(jì)，包含燈光。一樓室內(nèi)泳池的四周美化設(shè)計(jì)，包含燈光。6.樣板間樣板間b戶型，既然作為戶型，既然作為交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容必須盡快，內(nèi)容必須盡快定定 案。同價(jià)值套餐的可能彈性？例如：實(shí)木地板的種類。案。同價(jià)值套餐的可能彈性？例如：實(shí)木地板的種類。7. 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的顧問(wèn)準(zhǔn)備。范例：和喬麗晶。室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的顧問(wèn)準(zhǔn)備。范例：和喬麗晶。8.樣板間目前的設(shè)計(jì)能量，整體質(zhì)感，豪宅的生活品位仍樣板間目前的設(shè)計(jì)能量，整體質(zhì)感，豪宅的生活品位仍 顯不足。顯不足。9.樣板間、一樓銷售大堂的施工裝修必須要在細(xì)節(jié)處，給樣板間

17、、一樓銷售大堂的施工裝修必須要在細(xì)節(jié)處，給 予高強(qiáng)度的要求。予高強(qiáng)度的要求。10.大樓整體的燈光設(shè)計(jì)？大樓整體的燈光設(shè)計(jì)？11.一樓大堂入口大門：金屬門框鑲手工鍛造欄桿與玻璃一樓大堂入口大門：金屬門框鑲手工鍛造欄桿與玻璃（甚至是防彈玻璃）（甚至是防彈玻璃）12.物業(yè)管理公司，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容必須盡快定案。物業(yè)管理公司，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容必須盡快定案。四、材料與系統(tǒng)四、材料與系統(tǒng)-產(chǎn)品力的改良：產(chǎn)品力的改良：1.窗戶的保溫與降噪聲值能否再提升？（例如：降噪音窗戶的保溫與降噪聲值能否再提升？（例如：降噪音33 分貝以上），品牌是否不可變？分貝以上），品牌是否不可變？2.空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)的做法？溫度

18、、濕度的可能控制？節(jié)能空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)的做法？溫度、濕度的可能控制？節(jié)能 部分？品牌？部分？品牌？3.家庭智能化做法？可及范圍？家庭智能化做法？可及范圍？4.主臥衛(wèi)生間的奢華性：按摩浴缸？噴頭數(shù)？淋浴間品牌主臥衛(wèi)生間的奢華性：按摩浴缸？噴頭數(shù)？淋浴間品牌 與做法。贈(zèng)送可視液晶屏或音響組。與做法。贈(zèng)送可視液晶屏或音響組。5.廚房：排油煙方式？（例如：誘導(dǎo)式煙道）。排油煙機(jī)廚房：排油煙方式？（例如：誘導(dǎo)式煙道）。排油煙機(jī) 品牌？高吸力、低噪音？使用電力的高功率三口爐，品品牌？高吸力、低噪音？使用電力的高功率三口爐，品 牌？大戶附贈(zèng)的雙門冰箱。牌？大戶附贈(zèng)的雙門冰箱。6.每戶戶門的獨(dú)特性、藝術(shù)性、防塵

19、性、安全性做法。每戶戶門的獨(dú)特性、藝術(shù)性、防塵性、安全性做法。. 量身設(shè)計(jì)訂做。量身設(shè)計(jì)訂做。7.每戶門牌的訂做。每戶門牌的訂做。 一、以一、以 “ “人人” ” 的需求出發(fā)的需求出發(fā) 男、女主人對(duì)空間的需求不同 二、智能時(shí)代的別墅空間二、智能時(shí)代的別墅空間 有深度、厚度、寬度的空間才有生活 男人空間：男人空間： 炫耀的、社交的、大器的炫耀的、社交的、大器的玄關(guān)、living room、family room 、餐廳、書房、休閑活動(dòng)室一、以一、以 “ “人人” ” 的需求出發(fā)的需求出發(fā)女人空間：女人空間：生活的、虛榮的、服務(wù)的、休閑的、生活的、虛榮的、服務(wù)的、休閑的、養(yǎng)生的、隱私的養(yǎng)生的、隱私

20、的family room、廚房(早餐室)、主臥(衣帽間)、浴室、家庭spa、花園、陽(yáng)臺(tái)* *最重要培養(yǎng)親子關(guān)系的互動(dòng)空間最重要培養(yǎng)親子關(guān)系的互動(dòng)空間-餐廳餐廳功能的空間：功能的空間：休閑室、酒吧、洗衣房（傭人工作房）、餐臺(tái)、儲(chǔ)藏室、工作間（1 1）做到頂級(jí)國(guó)際公寓級(jí)的）做到頂級(jí)國(guó)際公寓級(jí)的living room 定義為展示家族形象的社交空間 是男主人的show room二、智能時(shí)代的高級(jí)公寓空間二、智能時(shí)代的高級(jí)公寓空間品味展示品味展示觀景、裝修風(fēng)格、燈光觀景、裝修風(fēng)格、燈光形象展示形象展示家庭博物館、珍藏室、家俱擺飾家庭博物館、珍藏室、家俱擺飾禮儀展示禮儀展示宴會(huì)、派對(duì)宴會(huì)、派對(duì)服務(wù)展示服務(wù)

21、展示不只滿足生活、更滿足心靈不只滿足生活、更滿足心靈（2 2）做到到頂級(jí)國(guó)際公寓級(jí)的廚房）做到到頂級(jí)國(guó)際公寓級(jí)的廚房重新定義為女主人的重新定義為女主人的living room家務(wù)的、服務(wù)的、休閑的、家庭的、社交的1、女主人不再是勞動(dòng)的女人家，女主人不再是勞動(dòng)的女人家，而是美食家、生活家、藝術(shù)家、外交家。而是美食家、生活家、藝術(shù)家、外交家。2、根據(jù)一天女主人的生活時(shí)間軸，根據(jù)一天女主人的生活時(shí)間軸，規(guī)劃出早晨、中午、下午、晚上及夜間規(guī)劃出早晨、中午、下午、晚上及夜間應(yīng)具備的完整細(xì)節(jié)。應(yīng)具備的完整細(xì)節(jié)。家務(wù)的家務(wù)的：a、女主人的空間與其它空間地位平等、女主人的空間與其它空間地位平等b、所有材料使用

22、與風(fēng)格，統(tǒng)整為大戶人家的低調(diào)奢華、所有材料使用與風(fēng)格，統(tǒng)整為大戶人家的低調(diào)奢華、 具備展示形象的功能具備展示形象的功能c、廚房設(shè)定為女主人、廚房設(shè)定為女主人2位師傅的工作空間，位師傅的工作空間， 設(shè)置設(shè)置2套工作臺(tái)面套工作臺(tái)面d、廚柜、設(shè)備的尺度模矩均以女性尺度為主體、廚柜、設(shè)備的尺度模矩均以女性尺度為主體e、依據(jù)各類烹調(diào)（歐、中、日、依據(jù)各類烹調(diào)（歐、中、日)，規(guī)劃工具、設(shè)備、動(dòng)線配置，規(guī)劃工具、設(shè)備、動(dòng)線配置f、垃圾廚余之防臭、防菌、防污染處理、垃圾廚余之防臭、防菌、防污染處理 g、餐具之清理、消毒、收納系統(tǒng)化、餐具之清理、消毒、收納系統(tǒng)化h、排風(fēng)、排油煙、空調(diào)系統(tǒng)之整體規(guī)劃、排風(fēng)、排油煙

23、、空調(diào)系統(tǒng)之整體規(guī)劃i 、門窗之隔音、防塵、防風(fēng)、防蚊蠅功能、門窗之隔音、防塵、防風(fēng)、防蚊蠅功能j、防火、煙等高科技智能系統(tǒng)、防火、煙等高科技智能系統(tǒng)k、節(jié)能設(shè)計(jì)的考慮、節(jié)能設(shè)計(jì)的考慮服務(wù)的服務(wù)的：a、由師傅采購(gòu)物品運(yùn)送進(jìn)門、至冷藏收納、清洗處理槽、由師傅采購(gòu)物品運(yùn)送進(jìn)門、至冷藏收納、清洗處理槽、 洗切臺(tái)、冷熱分類料理臺(tái)、烹煮區(qū)、備餐臺(tái)面、飲料備洗切臺(tái)、冷熱分類料理臺(tái)、烹煮區(qū)、備餐臺(tái)面、飲料備 用直到連結(jié)餐廳之每一項(xiàng)作用直到連結(jié)餐廳之每一項(xiàng)作 業(yè)，予以空間合理化、動(dòng)線業(yè)，予以空間合理化、動(dòng)線 效率化、設(shè)備科技化。效率化、設(shè)備科技化。b、可結(jié)合計(jì)算機(jī)信息管理機(jī)能，將師傅工作予以計(jì)劃與管理。、可結(jié)

24、合計(jì)算機(jī)信息管理機(jī)能，將師傅工作予以計(jì)劃與管理。c、與洗衣房動(dòng)線的連結(jié)。、與洗衣房動(dòng)線的連結(jié)。d、廚房有獨(dú)立的對(duì)外出入口、并與工作人員休息房動(dòng)線連結(jié)。、廚房有獨(dú)立的對(duì)外出入口、并與工作人員休息房動(dòng)線連結(jié)。 家庭的家庭的：a、歐美人習(xí)慣必須有的、歐美人習(xí)慣必須有的family roomfamily room第二副客廳，能為公寓第二副客廳，能為公寓 的有限室內(nèi)空間為主人帶來(lái)真正享受空間活動(dòng)及社交私密的有限室內(nèi)空間為主人帶來(lái)真正享受空間活動(dòng)及社交私密 性，并能兼顧觀景、采光、大自然情境的互動(dòng)失家庭氛圍。性，并能兼顧觀景、采光、大自然情境的互動(dòng)失家庭氛圍。b、廚房?jī)?nèi)置用餐臺(tái)，提供家人早餐、下午輕食、及

25、宵夜，、廚房?jī)?nèi)置用餐臺(tái)，提供家人早餐、下午輕食、及宵夜， 私密的享受家人的相聚。私密的享受家人的相聚。c、與陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)結(jié)合，引入觀日、看花、賞月的觀景功能。、與陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)結(jié)合，引入觀日、看花、賞月的觀景功能。d、另區(qū)隔出工作員用餐空間。、另區(qū)隔出工作員用餐空間。休閑的休閑的：a、由實(shí)墻的封閉感、提升到虛墻引景的休閑感。、由實(shí)墻的封閉感、提升到虛墻引景的休閑感。b、將戶內(nèi)外界線打破，融入親水與天光的處理、將戶內(nèi)外界線打破，融入親水與天光的處理、 藉園藝處理維持隱密性。藉園藝處理維持隱密性。c、利用采光面與窗型、創(chuàng)造光與影的意境。、利用采光面與窗型、創(chuàng)造光與影的意境。d、音樂(lè)、視訊設(shè)備的享受。、音

26、樂(lè)、視訊設(shè)備的享受。社交的社交的：女主人形象展示、嗜好的分享、公關(guān)家庭化女主人形象展示、嗜好的分享、公關(guān)家庭化a、收藏類：手工藝品、餐具收藏、水晶銀器收藏、桌面擺飾。、收藏類：手工藝品、餐具收藏、水晶銀器收藏、桌面擺飾。b、創(chuàng)作類：親子創(chuàng)作、家庭照片展示。、創(chuàng)作類：親子創(chuàng)作、家庭照片展示。c、嗜好類：專業(yè)酒窖控溫、控光與保存、茶與咖啡的收藏。、嗜好類：專業(yè)酒窖控溫、控光與保存、茶與咖啡的收藏。來(lái)源來(lái)源 1.區(qū)域內(nèi)的換屋客。區(qū)域內(nèi)的換屋客。 2.曾經(jīng)看過(guò)朝陽(yáng)公園周邊高檔項(xiàng)目的客戶。曾經(jīng)看過(guò)朝陽(yáng)公園周邊高檔項(xiàng)目的客戶。 3.新挖掘的客戶。新挖掘的客戶。年齡層年齡層35355050歲為主歲為主行業(yè)行

27、業(yè)貿(mào)易業(yè)自營(yíng)尚老板，境外人士，外企白領(lǐng)，貿(mào)易業(yè)自營(yíng)尚老板，境外人士，外企白領(lǐng)，it，建筑業(yè)內(nèi)同行為主建筑業(yè)內(nèi)同行為主購(gòu)買目的購(gòu)買目的自住為主自住為主八、客源分析八、客源分析九、鎖定準(zhǔn)客源l精準(zhǔn)行銷：精準(zhǔn)行銷：la. 立刻開(kāi)始搜集并鎖定客源名單至少立刻開(kāi)始搜集并鎖定客源名單至少4萬(wàn)筆。萬(wàn)筆。l（來(lái)源：（來(lái)源： 達(dá)觀公司自有購(gòu)買高級(jí)住宅客戶名單達(dá)觀公司自有購(gòu)買高級(jí)住宅客戶名單l 開(kāi)發(fā)商整合的名單資源（包含相關(guān)廠商）開(kāi)發(fā)商整合的名單資源（包含相關(guān)廠商）l 鎖定朝陽(yáng)公園周邊，方圓鎖定朝陽(yáng)公園周邊，方圓2.5公里范圍內(nèi)所有高公里范圍內(nèi)所有高l 檔公寓項(xiàng)目的住客、租客與看屋族的所有名單，檔公寓項(xiàng)目的住客、

28、租客與看屋族的所有名單，l 不論是從現(xiàn)在手頭掌握的、透過(guò)物業(yè)管理公司人不論是從現(xiàn)在手頭掌握的、透過(guò)物業(yè)管理公司人l 員、二手房人脈關(guān)系資源、曾經(jīng)銷售一手房的銷員、二手房人脈關(guān)系資源、曾經(jīng)銷售一手房的銷l 售人員，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)資源，設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)單售人員，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)資源，設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)單l 位，施工廠商，裝修廠商，材料供應(yīng)商，送報(bào)紙位，施工廠商，裝修廠商，材料供應(yīng)商，送報(bào)紙l 的，送牛奶的，政府相關(guān)可查資料的部門的，送牛奶的，政府相關(guān)可查資料的部門.l 訂定獎(jiǎng)勵(lì)辦法，吸引擁有區(qū)域高檔樓盤買家或訂定獎(jiǎng)勵(lì)辦法，吸引擁有區(qū)域高檔樓盤買家或l 住客名單的上述相關(guān)人員，鼓勵(lì)住客名單的上述相關(guān)人員，鼓勵(lì)帶槍投靠帶槍投靠，可可l 以直接介紹，也可以只給名單交由我們自行開(kāi)以直接介紹，也可以只給名單交由我們自行開(kāi)l 發(fā)。）發(fā)。）l l透過(guò)名單公司租用或直接購(gòu)買名單（最佳。）。透過(guò)名單公司租用或直接購(gòu)買名單（最佳。）。lb. 經(jīng)由測(cè)試調(diào)整，濃縮為經(jīng)由測(cè)試調(diào)整，濃縮為1-2萬(wàn)筆：進(jìn)行萬(wàn)筆：進(jìn)行深化精耕深化精耕，所所l 用的用的工具武器工具武器就是就是專書、專書、dm，鋪陳的特定媒體，鋪陳的特定媒體就是：就是：l 現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)空間大展空間大展國(guó)際座談會(huì)國(guó)際座談會(huì)等特殊